ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nekretnina: Stan broj 3 u etažnom vlasništvu Lokacija: Kampor 156A, p. 51280 Rab Primorsko-goranska županija Naručitelj: Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17 Varaždinska županija međimurje-investa doo čakovec SAŽETAK PROCJENE Naručitelj: Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17 Adresa nekretnine: Kampor 156A, p. 51280 Rab Opis nekretnine: Stan broj 3 u etažnom vlasništvu Vlasništvo i identifikacija čestice: Stan je upisan u zemljišnu knjigu kao etažno vlasništvo. zk.ul.br. / podul.br. 1149 / 3 zk.čest.br. 952/2 k.o. Kampor Vlasnik: Ladić Werner d.o.o. Cehovska ulica 17, Varaždin (1/1) Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje) Ima ~građevinska dozvola: Ima ~uporabna dozvola: ~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena sa stanjem u naravi Odgovara stanju na terenu ~opis nekretnina u zk ul: Nije predočen ~energetski certifikat: Datum procjene: Svrha procjene: Pretpostavka procjene: Poštena tržišna vrijednost: 24. travnja 2014. godine Određivanje POŠTENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI Ponuda na otvorenom tržištu 64.100,00 € 487.801,00 kn Prilog: odnosno (prema srednjem tečaju HNB na dan procjene) ~ fotografije nekretnine ~ izvadak iz zemljišne knjige ~ geoportal DGU ~ posjedovni list ~ rješenje za izgradnju ~ rješenja o promjeni investitora ~ zaključak (uporabna dozvola) ~ izvod iz elaborata etažiranja ~ rješenje o imenovanju vještaka Međimurje - investa d.o.o. Čakovec DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina rab, kampor 156a, stan br. 3 2 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 1. O P Ć E N I T O Podnositelj zahtjeva: Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17 Datum očevida: 24.04.2014. Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito : - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09 i 143/12) - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN br. 52/84 ) - U.C2.100- Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada (preuzeto NN 53/91 iz Sl. list br.3/66) - Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta - Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture - Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12) Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka 2. IDENTIFIKACIJA Z.K. izvadak: Općinski sud u Rabu, Z.K. odjel Rab od 09.04.2014. Katastarska općina: Kampor Čestica: 952/2 Uložak broj: 1149 Poduložak broj: 3 Opis nekretnine: - kuća br. 156 A, dvorište i put, ukupne površine od 970 m2 - suvlasnički dio 1315/10000 dijela, povezano s vlasništvom stana br. 3 u prizemlju, površine 45,66 m2, u planu označeno ljubičastom bojom Vlasnik: Ladić Werner d.o.o. Cehovska ulica 17, Varaždin (1/1) Teret: Ima - vidljivo iz zk. izvatka Legalitet: Stan je upisan u zemljišnu knjigu kao etažno vlasništvo. Zgrada ima rješenje za izgradnju te zaključak tijela graditeljstva da se za istu ne izdaje uporabna dozvola. rab, kampor 156a, stan br. 3 3 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 3. GEOMETRIJSKI PODACI Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima. 3.1. Netto građevinska površina stana ( NGP ) stan NGP = = 45,66 m2 45,66 m2 3.2. Brutto građevinska površina stana ( BGP ) BGP = NGP × 1,25 BGP = 57,08 m2 165,52 m3 3.3. Volumen ( BV ) Prosječna visina etaže iznosi: BV = h = 2,90 m BGP × 2,90 = 165,52 m3 BV = Ukupni volumen stana iznosi: REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA Stan broj 3 u etažnom vlasništvu Kampor 156A, p. 51280 Rab rab, kampor 156a, stan br. 3 NGP = 45,66 m2 BGP = 57,08 m2 BV = 165,52 m3 4 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA Priključci vodovod kanalizacija telefon el. struja plin TV - Nekretnina zajednički priključak priključena nije priključen zajednički priključak nije priključen - ne postoji mogućnost nije izvedena - Stan u etažnom vlasništvu Namjena: za povremeni boravak cca. 1985 Godina gradnje: Godina dovršenja: cca. 2008 Katnost: prizemlje + kat + potkrovlje (neuređeni tavan) Položaj: prizemlje Prostorije: kuhinja + blagovaonica + dnevni boravak, 2 kupaonice, soba, hodnik i 2 loggie Temelji: betonski zidovi od blok opeke Nosiva konstrukcija: Međukatna konstrukcija: gredice s ispunom i tlačnom pločom (fert) Krovna kon. + pokrov: drvena dvostrešna s pokrovom od crijepa Limarija: pocinčani lim Pročelje: toplinska žbuka Vanjska stolarija: od pvc elemenata, s izo ostakljenjem; zaštita od sunca pomoću unutarnjih alu žaluzina Pregradni zidovi: od opeke žbuka i boja, keramičke pločice u kupaonici i u kuhinji uz radnu plohu Obrada zidova: Obrada podova: keramičke pločice ili laminat Unutarnja stolarija: drvena Instalacije: Električne: provedene Telefon: nije proveden Vodovod: proveden Kanalizacija: provedena Plin: nije proveden Grijanje: klima uređaj, a u kupaonicama je predviđeno pomoću zidne grijalice Topla sanit. voda: 2 elektro bojlera ugrađena Klima: Sanitarije: u svakoj kupaonici je ugrađena tuš kada, wc školjka i umivaonik Okoliš: uređen Objekt je izgrađen u okvirima srednjih standarda današnje stambene izgradnje, Opći dojam: odnosno izgradnje za povremeni boravak. Stan se na dan očevida ne koristi. Vidljiva vlaga i ljuštenje soboslikarskog naliča radi nekorištenja i neprovjetravanja prostora. rab, kampor 156a, stan br. 3 5 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 5.1. Vrijednost zemljišta Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržnih cijena za područje naselja Kampor, Otok Rab. 1315/10000 od 970 m2 = Pz = 127,56 Cijena za lokaciju – zonu iznosi : k= 127,56 Cz = m2 m2 €/m2 120,00 Koeficijent za mikrolokaciju: Cz = 127,56 1,00 Cz = × m2 120,00 120,00 €/m2 €/m2 € 15.306,60 5.2. Priključci, komunalni i vodni doprinos Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne infrastrukture po 1 m3 BV zgrade. Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : K1 = 165,52 m3 × 11,04 €/m3 V = 11,04 €/m3 V 1.827,00 Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : K2 = 165,52 m3 × K1 + K2 + K3 = 5.3. Objekt – NGP = 2,07 €/m3 BV 2,07 €/m3 BV = Cijena priključaka iznosi : 1.827,00 € 342,56 € K3 = 1.000,00 € + 342,56 + 1.000,00 = 3.169,56 € Stan broj 3 u etažnom vlasništvu 45,66 m2 Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = Nova vrijednost (Nv) = rab, kampor 156a, stan br. 3 45,66 × 6 640 640 = €/m2 NGP 29.222,40 € www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta: Jc = × 640 1,00 = €/m2 NGP 640 Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade: Godina izgradnje: Godina dovršenja: 1985 2008 Vjerojatni vijek trajanja: n= 29 god N= 100 god Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 15,0 % Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti: Nova vrijednost €/m2 % 339,20 53,00 115,20 18,00 83,20 13,00 102,40 16,00 640,00 100,00 Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi zatvaranja Završni radovi Instalacije UKUPNO Sadašnja vrijednost objekta (SV) = 45,66 × Umanjenje Sad.vrijed. % €/m2 €/m2 14,96 50,76 288,44 20,00 23,04 92,16 25,00 20,80 62,40 15,00 15,36 87,04 17,18 109,96 530,04 530,04 = 24.201,72 5.4. Vanjsko uređenje Troškovi vanjskog uređenja obuhvaćeni su u prethodnim stavkama. Vu = 0,00 € 1.461,12 € 5.5. Projekti, nadzor i sl. Pr = Nv × 5% rab, kampor 156a, stan br. 3 = 7 www.m-investa.hr € međimurje-investa doo čakovec REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Zemljište i priključci: 1. Zemljište 2. Priključci, komunalni i vodni doprinos UKUPNO: 15.306,60 € 3.169,56 € 18.476,16 € Stan: 3. Stan 4. Vanjsko uređenje 5. Projekti, nadzor i sl. UKUPNO: 24.201,72 0,00 1.461,12 25.662,84 44.139,01 € SVEUKUPNO: NGP = 6. 45,66 € € € € m2 €/m2 967 SGV / NGP = TRŽIŠNA VRIJEDNOST TV = SGV × ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) × Ft a. b. c. d. e. f. g. Ob Z St Pov Os Pos Ft faktor za stambene objekte zona lokacije starost objekta ukupna korisna površina opće stanje objekta posebni elementi faktor tržišta 0,10 0,10 0,05 0,10 0,00 0,00 0,85 Tržišna vrijednost (TV) = Stambeni prostor: 25.662,84 Zemljište i priključci: NGP = 45,66 rab, kampor 156a, stan br. 3 × 18.476,16 m2 × 0,85 = 29.448,11 € × 1,00 = SVEUKUPNO: = 18.476,16 € 47.924,27 € 1,35 TV / NGP = 8 1.050 € / m2 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 7. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - usporedna metoda Kod usporedne metode, vrijednost nekretnine određuje se uspoređivanjem stvarno postignutih otkupnih cijena usporedivih nekretnina u fer transakcijama. To podrazumijeva detaljnu analizu tržišta. Ova metoda se koristi uglavnom za neizgrađena zemljišta, apartmane, stanove, obiteljske / kuće sa dvije obitelji / višeobiteljske kuće, kuće u nizu, dvojne i slične objekte u naselju. U slučaju izgrađene čestice, usporedna metoda koristi se za određivanje vrijednosti zemljišta kod troškovne metode i dohodovne metode. OSNOVNI PODACI Prodajna/tražena cijena (€) Površina stambenog prostora (m2) Cijena (€/m2) EKONOMSKI ASPEKTI Vrsta transakcije Prilagodba Datum transakcije Prilagodba prema tržišnim uvjetima Vlasnička prava Prilagodba FIZIČKI ASPEKTI Tehničko stanje Prilagodba Odnos bruto/neto kvadrature Prilagodba Lokacija Prilagodba Mogućnost parkiranja Prilagodba Cestovni pristup Prilagodba Pristup sredstvima javnog prijevoza Prilagodba Atraktivnost nekretnine Prilagodba Komunalna infrastruktura Prilagodba Etaža Prilagodba Veličina prostora Prilagodba Indikator vrijednosti Usklađena vrijednost TRŽIŠNA VRIJEDNOST: rab, kampor 156a, stan br. 3 Procjenjivana nekretnina Usporedba Nr. 1 Usporedba Nr. 2 Usporedba Nr. 3 Kampor Kampor 103.000,00 71,00 1.450,70 Rab 128.500,00 82,00 1.567,07 Rab 144.300,00 93,00 1.551,61 oglas 0,95 04/2014 1,00 oglas 0,95 04/2014 1,00 oglas 0,95 04/2014 1,00 apsolutno vlasništvo apsolutno vlasništvo apsolutno vlasništvo 1,00 1,00 1,00 bolje 0,95 slično 1,00 ista 1,00 slično 1,00 slično 1,00 slično 1,00 slična 1,00 ista 1,00 prizemlje 1,00 71,00 1,15 bolje 0,95 slično 1,00 bolja 0,90 slično 1,00 slično 1,00 bolje 0,95 slična 1,00 ista 1,00 2. kat 1,10 82,00 1,15 bolje 0,95 slično 1,00 bolja 0,90 slično 1,00 slično 1,00 bolje 0,95 slična 1,00 ista 1,00 1. kat 1,05 93,00 1,15 1.505,65 1.529,65 1.445,72 45,66 procjena 04/2014 apsolutno vlasništvo dobro dobar dobra dobra dobar dobar srednje atraktivna sva prizemlje 45,66 1.493,67 1.493,67 €/m2 NGP 68.201,16 € 9 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec 8. PONDERIRANJE (6.+7.) Primijenjene metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti: PROCIJENJENA VRIJEDNOST 47.924,27 € 68.201,16 € METODA Troškovna metoda Usporedna metoda PONDER 20% 80% TRŽIŠNA VRIJEDNOST TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo) PONDERIRANA VRIJEDNOST 9.584,85 € 54.560,93 € 64.145,78 € 64.100,00 € 1.403,85 € /m2 Učešće troškovne i usporedne metode u ponderiranju je primijenjeno prema praćenju tržišta (ponuda / potražnja) sličnih nekretnina u mjestu i okolici gdje se ista nalazi, uzevši u obzir posebne okolnosti – lokacija, prostorno uređenje, mogućnosti namjene i postojeći sadržaji. 9. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina: Stan broj 3 u etažnom vlasništvu na adresi: Kampor 156A, p. 51280 Rab predloženih od : Ladić Werner d.o.o. u stečaju, Varaždin, Cehovska 17 utvrđuje se da: - Tržišna vrijednost (TV) iznosi: 64.100,00 € ili 487.801,00 kuna 1 € = 7,61 kn U Čakovcu, 24. travnja 2014. godine ELABORAT IZRADIO: DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing. Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina rab, kampor 156a, stan br. 3 10 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec PRILOZI rab, kampor 156a, stan br. 3 11 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Fotografije rab, kampor 156a, stan br. 3 12 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 13 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Izvadak iz zemljišne knjige rab, kampor 156a, stan br. 3 14 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 15 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Geoportal DGU Posjedovni list rab, kampor 156a, stan br. 3 16 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Rješenje za izgradnju rab, kampor 156a, stan br. 3 17 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 18 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 19 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 20 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Rješenja o promjeni investitora rab, kampor 156a, stan br. 3 21 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 22 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 23 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 24 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 25 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 26 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Zaključak o zahtjevu za izdavanje uporabne dozvole rab, kampor 156a, stan br. 3 27 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 28 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Izvod iz elaborata etažiranja rab, kampor 156a, stan br. 3 29 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec rab, kampor 156a, stan br. 3 30 www.m-investa.hr međimurje-investa doo čakovec Rješenje o imenovanju vještaka rab, kampor 156a, stan br. 3 31 www.m-investa.hr
© Copyright 2024 Paperzz
