SOLUZIONE srl Servizi per gli enti locali www.entionline.it Aggiornamento Affari Generali Circolare 20 novembre 2014 Ufficio contratti: enfiteusi, livelli, usi civici (Parte III) Premessa Concludiamo l’esame, avviato con le circolari Affari Generali del 16 ottobre 2014 e del 23 ottobre 2014, su enfiteusi, livelli e usi civici e sulle modalità per affrancare i terreni. Il capitale di “affranco” Come già precisato nella circolare Affari generali 16 ottobre 2014, attraverso l’affrancazione l’enfiteuta diventa il proprietario del fondo pagando una somma pari a quindici volte il canone annuo (art. 1 co. 4 legge 607/1966 e art. 971 del Codice civile). L’affrancazione è un vero e proprio diritto potestativo. Pertanto se il concedente si rifiutasse di accogliere la dichiarazione d’affrancazione dell’enfiteuta, costui potrebbe rivolgersi al Giudice ed ottenere una sentenza di trasferimento della proprietà. Abbiamo evidenziato nelle precedenti circolari che la procedura d’affrancazione, normata per i terreni enfiteutici, è applicabile anche nel caso di fondi gravati da livelli o da usi civici. Nel caso di usi civici gli operatori devono ricordare che l’affrancazione seguirà, o si svolgerà contestualmente, alla “legittimazione” del possessore a norma degli artt. 9 e 10 della legge 1766/1927 (si veda la circolare Affari Generali 23 ottobre 2014). L’affrancazione permette al possessore del terreno di diventarne proprietario pagando una somma corrispondente a quindici volte il canone annuo. Il canone annuo moltiplicato per quindici determina il cosiddetto “capitale di affranco”. L’ostacolo all’applicazione di questa semplice moltiplicazione risiede nel fatto che pressoché mai è disponibile un contratto, o un atto amministrativo, con indicazione del canone periodico che il possessore avrebbe dovuto versare annualmente. L’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate) ha cercato di fornire delle soluzioni per la determinazione del canone con la Circolare 11.5.2011 prot. n. 29104. L’Agenzia ha distinto le enfiteusi rustiche da quelle urbane. Enfiteusi rustiche A norma della legge 607/1966, per le enfiteusi rustiche l’Agenzia ha precisato che il canone dovrebbe essere equiparato al reddito dominicale opportunamente attualizzato tramite idonei criteri di aggiornamento. La necessità di procedere alla rivalutazione del canone è stata sancita dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 143/1997): “il riferimento al reddito imponibile risultante dai dati catastali non è illegittimo… [purché] ne sia mantenuta adeguata, nei limiti di una ragionevole approssimazione, la corrispondenza con l’effettiva realtà economica”. La Corte, con la stessa sentenza, ha precisato che un utile criterio per quantificare il canone rivalutato, è quello fissato dalla legge 1138/1970. L’art. 2 della legge 1138/1970 dispone che “il canone dei rapporti di enfiteusi … non può risultare inferiore alla quindicesima parte dell'indennità di espropriazione determinata ai sensi delle leggi di riforma agraria…”. Pertanto, ogniqualvolta il reddito dominicale rivalutato risulti inferiore alla quindicesima parte dell’indennità di espropriazione, dovrà essere aumentato sino al raggiungimento di tale soglia minima. Conseguentemente, il capitale di affranco non sarà inferiore all’indennità d’espropriazione. Per previsione della norma stessa, il criterio fornito dall’art. 2 della legge 1138/1970, si dovrebbe applicare solo alle enfiteusi sorte successivamente al 23 ottobre 1941. L’Agenzia del Territorio, con la citata Circolare 11.5.2011 prot. n. 29104, ha ritenuto “opportuno utilizzare, anche con riferimento alle enfiteusi antecedenti il 1941, il criterio dell’indennità di esproprio dei fondi rustici. Ciò infatti sembra sostanzialmente in linea con quanto statuito della Corte in merito alla necessità di rapportare i canoni ed il capitale di affranco alla effettiva realtà economica”. Pertanto, secondo l’Agenzia il criterio che fissa il canone nella quindicesima parte dell’indennità di espropriazione si deve applicare a tutti i rapporti di enfiteusi, precedenti e successivi al 23 ottobre 1941. Enfiteusi urbane Per le enfiteusi urbane, l’Agenzia determina il canone applicando, al valore dell’area considerata edificabile, un “equo saggio di rendimento”. L’Agenzia ha ritenuto “accettabile tale diverso criterio di calcolo per l’affrancazione, anche in considerazione che per le aree edificabili pare non soccorrere il criterio dell’indennità di esproprio (in tal caso pari al valore venale del bene). Quest’ultimo, infatti, se applicato, determinerebbe un valore di affranco eccessivamente oneroso per l’enfiteuta, considerati i canoni versati fino a quel momento”. Il Consiglio comunale I criteri per quantificare il canone periodico e, quindi, il capitale di affranco sono stati proposti dall’Agenzia del Territorio con la citata circolare 11.5.2011 prot. n. 29104. La circolare interpreta ed applica norme di legge coordinandole con principi fissati dalla Corte costituzionale. A parte detta circolare, non esiste una normativa chiara che definisca i criteri oggettivi di quantificazione del canone e del capitale di affranco. Ma una “semplice” circolare non è sufficiente a garantire gli operatori dagli strali della Corte dei Conti. Pertanto, è opportuno che l’organo consiliare, data la sua potestà normativo regolamentare, intervenga a mettere ordine. Il consiglio potrebbe: approvare un vero e proprio regolamento per la disciplina dell’affrancazione dei fondi gravati da enfiteusi, livelli e usi civici; oppure assumere un deliberazione, a carattere regolamentare, con la quale stabilire i criteri da applicare per quantificare canone e capitale d’affranco (ed è questa l’opzione preferita da chi scrive, dato che gli enti sono già sommersi da leggi e regolamenti di ogni tipo). E’ bene ribadire che il consiglio comunale potrà normare puntualmente solo il processo d’affrancazione dei terreni enfiteutici e gravati da livelli. Per i terreni gravati da usi civici, come precisato nella circolare Affari Generali del 23 ottobre 2014, gli operatori dovranno applicare le procedure dettate dalla Regione, la quale potrebbe aver delegato gli uffici provinciali per questi temi. In ogni caso, si dovrà provvedere sia alla “legittimazione” dei possessori sia all’affrancazione dei terreni ad uso civico. Legittimazione ed affrancazione potranno svolgersi in sequenza ovvero contestualmente. Le ultime cinque annualità Abbiamo precisato nella circolare Affari Generali del 23 ottobre 2014 che l’obbligazione delle singole annualità del canone è personale e quindi soggetta a prescrizione quinquennale (nn. 1 e 4 art. 2948 del Codice civile). All’atto dell’affrancazione del fondo il comune deve di riscuotere non solo il “capitale di affranco”, ma pure le ultime cinque annualità non pagate e gli interessi legali. Pertanto è opportuno che il consiglio comunale specifichi l’obbligo di recuperare le ultime cinque annualità (ovviamente se non pagate…) e gli interessi legali maturati sulle stesse. L’atto di affrancazione L’affrancazione comporta il trasferimento del diritto di proprietà dal soggetto concedente il terreno al possessore dello stesso. Si concretizza attraverso un atto rogato da un pubblico ufficiale, notaio o segretario comunale, da registrarsi e trascriversi. La proprietà si trasferisce dall’ente al privato possessore del fondo. Pertanto, non vige l’obbligo per il segretario comunale di rogare l’atto in quanto il privato possessore, che acquista il bene, avrà tutto il diritto di rivolgersi al notaio di propria fiducia. Modulistica: Regolamento per l'affrancazione dei terreni gravati da livelli o enfiteusi Scarica il modello in formato pdf Il modello in formato Word è scaricabile del nostro sito www.entionline.it al seguente percorso: AFFARI GENERALI Modulistica Regolamento (Word) Deliberazione criteri per l'affrancazione dei terreni gravati da livelli o enfiteusi Scarica il modello in formato pdf Il modello in formato Word è scaricabile del nostro sito www.entionline.it al seguente percorso: AFFARI GENERALI Modulistica Deliberazione criteri per affrancazione (Word) Schema di contratto per l'affrancazione di fondo enfiteutico: Scarica il modello in formato pdf Il modello in formato Word è scaricabile del nostro sito www.entionline.it al seguente percorso: AFFARI GENERALI Modulistica Contratto di affrancazione fondo enfiteutico (Word) A grande richiesta, annunciamo l'attivazione del nuovo servizio per Segretari comunali e relativi collaboratori: Il Notaio risponde Vai alla presentazione del servizio Se non avete ricevuto una circolare precedente o comunque desiderate che vi venga reinviata, potete richiederla a: redazione@entionline.it oppure via fax allo 02/87366244. Ultime circolari Affari Generali: Circolare AffariGenerali 17 novembre – Notiziario Circolare AffariGenerali 13 novembre – Procedimento amministrativo: indennizzo da mero ritardo e cartelli pubblicitari Circolare AffariGenerali 10 novembre – Notiziario Circolare AffariGenerali 6 novembre – Il parere della Corte dei Conti Lombardia sui diritti di rogito Circolare AffariGenerali 3 novembre – Notiziario Circolare AffariGenerali 30 ottobre – Il diritto all’accesso civico Circolare AffariGenerali 27 ottobre – Notiziario Circolare AffariGenerali 23 ottobre – Ufficio contratti: enfiteusi, livelli, usi civici (Parte II) Circolare AffariGenerali 20 ottobre – Notiziario Circolare AffariGenerali 16 ottobre – Ufficio contratti: enfiteusi, livelli, usi civici (Parte I) Circolare AffariGenerali 13 ottobre – Notiziario Circolare AffariGenerali 10 ottobre – L’attuazione del PTPC: la rotazione del personale dirigente Circolare AffariGenerali 6 ottobre – Notiziario Circolare AffariGenerali 2 ottobre – Ufficio contratti: il problema delle concessioni cimiteriali perpetue Circolare AffariGenerali 29 settembre – Notiziario Circolare AffariGenerali 25 settembre – E’ da motivare la immediata eseguibilità delle deliberazioni Circolare AffariGenerali 22 settembre – Notiziario Circolare AffariGenerali 19 settembre – Le società partecipate nel decreto di riforma della PA Circolare AffariGenerali 15 settembre – Notiziario Circolare AffariGenerali 11 settembre – Ufficio contratti: l’attività notarile obbligatoria del segretario comunale Circolare AffariGenerali 8 settembre – Notiziario Circolare AffariGenerali 4 settembre – Trasparenza e privacy: contributi, sussidi e vantaggi economici (Parte II) Circolare AffariGenerali 1 settembre – Notiziario Circolare AffariGenerali 29 agosto – Trasparenza e privacy: contributi, sussidi e vantaggi economici (Parte I) Circolare AffariGenerali 28 agosto – Ufficio contratti: diritti di rogito - Rettifica Circolare AffariGenerali 25 agosto – Notiziario Circolare AffariGenerali 20 agosto – Ufficio contratti: diritti di rogito e trattamento fiscale dell’acquisto di standards Circolare AffariGenerali 28 luglio – Notiziario Circolare AffariGenerali 25 luglio – Ripartizione dei diritti di rogito addio Circolare AffariGenerali 21 luglio – Notiziario Circolare AffariGenerali 17 luglio – Trasparenza e privacy: le modalità di riutilizzo dei dati pubblicati Circolare AffariGenerali 14 luglio – Notiziario Circolare AffariGenerali 10 luglio – La formazione degli organi delle province secondo la legge 56/2014 (Delrio) – Parte II Circolare AffariGenerali 7 luglio – Notiziario Circolare AffariGenerali 3 luglio – La formazione degli organi delle province secondo la legge 56/2014 (Delrio) – Parte I Circolare AffariGenerali 1 luglio – Le quote di genere nelle giunte dopo la legge Delrio Integrazione Circolare AffariGenerali 30 giugno – Notiziario Circolare AffariGenerali 26 giugno – Trasparenza e privacy: i curricula e le dichiarazione reddituali/patrimoniali dei politici
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