86 13 DICEMBRE 2014 IL SETTIMANALE crowdfunding e real estate Alti e bassi: che relazione tra liquidità e prezzi? de il Quotidiano Immobiliare licenza di intermediare l'agente immobiliare affronta la sfida del cambiamento il Quotidiano Immobiliare ® presenta tabelle deals e locazioni Tutti i Deals e le Locazioni dell’anno Schede aggiornate a Dicembre 2014 scopri di più 03 editoriale L’agente del futuro tra digitale e passione Per sostenere la ripresa della casa serve una figura nuova e più matura L’agente immobiliare in questi anni di crisi è stato messo molte volte sotto accusa: un mercato che di colpo si è inceppato, un prodotto “immobile” diventato brutto e invendibile, un mercato del credito scomparso in un battibaleno, sono tutti fattori che hanno messo a nudo tutte le caratteristiche più negative di una categoria che in molti suoi professionisti è rimasta ancorata ad un passato che non tornerà più. Eppure la professione dell’intermediario immobiliare (e anche creditizio, aggiungiamo) non passa di moda, anzi c’è sempre più bisogno di chi è in grado di soddisfare un’esigenza, una domanda e, per quanto riguarda la casa, di esaudire un sogno. Esiste una grande parte di clientela che ancora non utilizza la mediazione, una percentuale di clienti pari circa al 50% delle vendite rispetto al 90-100% dei Paesi più moderni e innovativi nel settore della casa. E non è solo una questione di commissioni ma anche di diffidenza nei confronti della categoria. Quindi mercato ce n’è, altrimenti non si spiega perché molte reti internazionali continuino ad investire sul nostro Paese. Noi crediamo che l’anno prossimo il tema della casa sarà il fulcro del mercato, dalla residenza ripartirà buona parte del nostro settore in termini di servizi, consulenza, ristrutturazioni, finanziamento, sostenibilità. Alcuni agenti immobiliari lo hanno capito, ma soprattutto hanno capito che devono cambiare modo di agire e la loro professione deve crescere di pari passo con la rivoluzione che ci sta travolgendo: digitale, aggregazione, condivisione, mandato in esclusiva, portali, piattaforme, investimento in promozione, social network e formazione. Tutti termini che rappresentano il presente e il futuro della professione, senza però dimenticare le basi: attenzione al cliente e passione per questo lavoro. E le associazioni di categoria? Posto che difficilmente potranno competere con i privati nella formazione o nelle creazione di portali vari, resta il loro ruolo politico. Il settore ha comunque bisogno di una forte rappresentanza politica. Sarebbe già un grande successo. MARCO LURASCHI Direttore de il Quotidiano Immobiliare il Quotidiano Immobiliare ® presenta il secondo numero della collana La luce e la produttività negli ambienti di lavoro moderni Come creare identità, favorire il benessere e ridurre i costi A cura di Norbert Knaupp SCOPRI DI PIù Gli studi più recenti confermano quanto sia importante che gli uffici siano illuminati a misura d'uomo, condizione per lavorare ma anche come fattore di employer branding e leva per consolidare il legame dei collaboratori con l'azienda. 05 deals della settimana deals Scarica la TABELLA DEALS COMPLETA in excel Vai alla TABELLA DEALS 2014 Torino 80 milioni Firenze 12 milioni CBRE Global Investors ha ceduto il Centro commerciale 8 Gallery di Torino a fondi e clienti del gruppo finanziario indipendente GWM per un valore di circa 80 milioni di euro. Il team Retail Capital Markets di CBRE Italia, parte del Gruppo CBRE, ha assistito il venditore. La Giunta di Palazzo Vecchio a Firenze ha approvato la cessione di Palazzo Vivarelli Colonna alla Cassa Depositi e Prestiti per 12 milioni di euro. L'amministrazione manterrà la disponibilità dell'immobile in comodato d'uso gratuito per i 12 mesi successivi alla vendita. 06 agenda della settimana AGENDA 16 CNCC ITALY AWARDS CEREMONY DINNER milano marteDÌ Organizza: CNCC VAI Milano: presso East End Studios, Via Mecenate 90, Milano, a partire dalle ore 16. *Partecipazione ad inviti 17 LA FILIERA DEL MADE IN ITALY WORLDWIDE milano mercoleDÌ VAI Organizzano: NIC Nuove Idee di Comunicazione Milano: presso l’Ordine degli Architetti P.P.C. della Provincia di Milano, Via Solferino 19, Milano, a partire dalle ore 18.00 NOMISMA OUTLOOK FLASH L’evoluzione dei cicli del mercato residenziale italiano Figura 1 - Compravendite e prezzi reali di abitazioni (1968-2014, valori assoluti e euro/mq) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e Consulente Immobiliare Figura 2 - Prezzi reali di abitazioni: cicli di mercato 1968-2014 (numero indice: 1968 = 100) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Nomisma e Agenzia Entrate 08 Nei 43 anni dal 1971 al 2014, i prezzi degli immobili residenziali in Italia hanno presentato quattro fasi cicliche (1971-1978, 1978-1987, 1987-1999, 1999-in corso), caratterizzate per un progressivo aumento della durata temporale del ciclo: le fasi di crescita si sono allungate da 3 a 9 anni e quelle di contrazione da 4 a 7 anni. In particolare, gli ultimi due cicli hanno mostrato un progressivo appiattimento delle oscillazioni dei prezzi reali (fig. 1). Diversamente da quanto osservato sul fronte dei prezzi, l’intensità della variazione annuale delle compravendite nei quattro cicli non ha registrato grandi oscillazioni: +16%, +7% e +7% rispettivamente nelle fasi di crescita e - 12%, -10%, -7,5% nelle fasi di declino. Nel ciclo attuale, i prezzi delle abitazioni hanno subito una contrazione contenuta se paragonata alla brusca caduta delle compravendite (fig. 2). Con riferimento a ciò, il dato preconsuntivo Nomisma stima proprio per il 2014 l’anno di inversione ciclica delle quantità scambiate, con una ripresa di intensità più contenuta rispetto ai cicli precedenti (+3,7% a fine 2014, contro +37% nel 1976, +17% nel 1985 e +9% nel 1997). In questo scenario i mercati delle 13 città monitorate da Nomisma sembrano presentare una inversione del ciclo più significativa (+5,5% su base annua). il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato Il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato Gli agenti: la professione a una svolta epocale a cura della Redazione Il ruolo dell’agente immobiliare è quello più importante per costruire un nuovo mercato dell’intermediazione e soprattutto un nuovo rapporto tra venditore e cliente. La professione, falcidiata e completamente trasformata dalla crisi settennale, ne esce con la consapevolezza che i vecchi paradigmi del passato non possono avere spazio nel mercato che verrà. Noi abbiamo ravvisato in molti operatori una grande fiducia e positività verso il futuro, non perché siano cambiate le condizioni in cui si opera (tassazione e indicatori economici) ma perché si sta riscoprendo la centralità del tema della casa e finalmente la categoria dell’intermediazione sta cambiando pelle. In Italia esiste ancora un grandissimo margine di crescita per l’intermediato rispetto ai Paesi dove il settore è più sviluppato ed esiste un grande margine di sviluppo sul modo di esercitare la professione di agente immobiliare. Ecco perché abbiamo voluto sentire direttamente i protagonisti del mercato, per capire se anche loro come noi credono che la casa sia il tema chiave del prossimo mercato e se ci sono indicazioni di una ripartenza del settore residenziale. 10 il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato “Lavorando come Gruppo su entrambi i fronti, inteso come residenziale e corporate – afferma Roberto Busso, amministratore delegato Gabetti Property Solutions – direi che la ripresa sicuramente dovrà partire dalle famiglie che, grazie alla riattivazione del credito e alla riduzione dei prezzi, potranno soddisfare la loro necessità abitativa, elemento quindi importante anche dal punto di vista sociale. La ripresa non può tuttavia prescindere dagli investimenti istituzionali, che a loro volta creano un indotto positivo per il Paese, soprattutto se provengono dall’estero. La nostra categoria può favorire l’avvicinamento tra domanda e offerta, fornendo ai clienti strumenti per conoscere al meglio il ventaglio di possibilità che possono percorrere. I punti cardine su cui il legislatore dovrebbe proseguire sono la semplificazione delle procedure burocratiche, il sostegno per acquisto abitazione alle categorie quali giovani coppie e titolari di contratti atipici, incentivi alle ristrutturazioni, riduzione dell’imposizione fiscale sulla casa”. “Credo fermamente che il settore della casa rivesta un ruolo strategico per la ripresa del mercato immobiliare – dice Vincenzo Albanese, presidente FIMAA Milano Monza & Brianza – e che questa possa avvenire esclusivamente incentivando il mercato dal ‘basso’, ossia promuovendo quel mercato che, contrapponendosi alle operazioni di ‘sistema’, si rivolge direttamente agli utilizzatori finali. Ritengo altresì che, per le potenzialità che possiede, debba essere sostenuto principalmente il mercato di ‘sostituzione’. Solo con la sua ripresa, infatti, si potrà innescare un volano capace di rivitalizzare l’intera filiera immobiliare, consolidando e conferendo stabilità al mercato stesso. Gli interventi possono essere molteplici, mi limito a segnalare due grandi temi, a mio avviso, centrali nel dibattito. Per il mercato della compravendita è necessario ripensare un prodotto-casa ‘innovativo’, in linea con le PERSONA roberto busso SOCIETà gabetti property solutions PERSONA vincenzo albanese SOCIETà fimaa milano monza e brianza 11 il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato mutate esigenze della domanda e a costi contenuti, mentre per quello della locazione, crediamo che il residenziale debba diventare un nuovo asset class per gli investitori istituzionali. In questo modo si potrebbe affrontare in maniera sistemica la questione degli affitti, fondamentale per il dinamismo e la mobilità dell’intero Paese”. Antonio Pasca, presidente di Tecnocasa Franchising, vede transazioni in aumento ma prezzi ancora in difficoltà: “Stando alle nostre previsioni il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila), soprattutto se i segnali positivi sul fronte dell’erogazione del credito si dovessero confermare anche nella seconda parte dell’anno. Sul versante dei prezzi immobiliari ci aspettiamo ancora ribassi: nelle grandi città per il 2015 prevediamo, infatti, una contrazione dei valori compresa tra -3% e -1%. Più complessa la situazione per le abitazioni di bassa qualità e per quelle situate nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove le nuove costruzioni sono ancora in parte invendute; per queste realtà territoriali si prevede una diminuzione dei valori compresa tra -4% e -2%”. “Sono convinto – afferma Bruno Vettore, CEO di Coldwell Banker Italy – che nella seconda parte del 2015 il mercato residenziale gradualmente crescerà per quanto riguarda il numero delle transazioni e rimarrà stabile sul piano dei prezzi. Il ritrovato interesse delle banche all’erogazione dei mutui favorirà questa lenta ma costante ripresa. La nostra categoria deve proseguire un percorso di qualificazione e di forte incremento degli standard qualitativi, poiché sono sicuramente importanti le innovazioni tecnologiche ma rimangono basilari i fondamentali della professione che, a mio modo di vedere, dovrebbe rimanere pura e non abdicare a favore di servizi che poco hanno a che vedere con l’intermediazione immobiliare”. PERSONA antonio pasca SOCIETà tecnocasa PERSONA bruno vettore SOCIETà coldwell banker italy 12 il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato Le piattaforme di condivisione sono una delle rivoluzioni degli anni passati e sembrano avere un ruolo decisivo nello scenario futuro del mondo delle agenzie, come sostiene anche Roberto Barbato, presidente di FRIMM. “Il mercato immobiliare ripartirà dal mercato residenziale: gli italiani hanno sempre dato alla casa un ruolo a dir poco centrale nell’economia. Due elementi potranno accelerare questa ripartenza: le banche, che concedendo più mutui invoglieranno le famiglie ad avere più fiducia nel mattone, e l’avvento di norme più semplici per la valorizzazione degli immobili, magari dando la possibilità di qualificare vecchi immobili abbattendoli e ricostruendoli come già accade all’estero. Come categoria possiamo favorire la ripresa crescendo professionalmente e diventando veri consulenti dei nostri clienti. In questo gli MLS e la collaborazione tutelata tra agenti immobiliari saranno fondamentali: se tutti condividiamo lo stesso portafoglio di immobili, i clienti ci sceglieranno per la nostra professionalità. Inoltre, grazie a questi nuovi concetti, il cliente sarà più tutelato (il venditore lo sarà dal suo agente così come lo sarà l’acquirente), spenderà di meno e concluderà più in fretta l’operazione”. Uno dei modelli di business che sta crescendo in termini di associati è quello di RE/MAX, che si basa sulle royalties in base ai fatturati delle agenzie. Riccardo Bernardi, amministratore delegato RE/MAX Corporate: “Sulla base degli ultimi dati raccolti all’interno della nostra rete, riteniamo dal prossimo anno il mercato immobiliare inizierà la sua ripresa, ripresa che le agenzie RE/MAX hanno già registrato nel 2014. Grazie al nostro modello di business di studio associato e alle attività di recruitment delle nostre agenzie, stiamo raccogliendo risultati positivi, sia per numero di agenzie e di professionisti affiliati, sia a livello di fatturato aggregato. Quest’anno abbiamo vissuto un mese di luglio eccezionale, registrando il miglior risultato degli ultimi 5 anni e chiudendo il mese con un +40% di fatturato aggregato, grazie anche ad PERSONA roberto barbato SOCIETà frimm PERSONA riccardo bernardi SOCIETà re/max corporate 13 il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato iniziative promozionali che si sono dimostrate vincenti come ‘La Settimana dell’acquirente’ svoltasi nel mese di maggio e che ha visto la chiusura positiva di un altro numero di compravendite”. Un rapporto sempre più stretto e vitale esiste tra le reti di agenzie, o gli agenti singoli, e i portali immobiliari che negli anni da semplici vetrine per la vendita di immobili si sono trasformati in database incredibili che potrebbero avere ben più spazio di quello che hanno adesso anche nelle capacità di fornire informazioni sulle esigenze del cliente. “Sono molto ottimista, il 2015 può essere un buon anno – dichiara Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa. it – dobbiamo tutti adattarci. Ci sono molte scommesse davanti a noi, personalmente sono sempre in viaggio in molti mercati che noi presidiamo come Australia, America e Cina e posso vedere dove funziona davvero la centralità dell’agenzia immobiliare. Non è così in Italia per ora, ma lavorando su come sfruttare determinate sinergie si può migliorare il nostro mercato, portando trasparenza, e soprattutto si deve puntare sull’esclusiva del mandato. In Australia esiste il 100% dell’esclusiva, in Italia questo è un sogno, è ritengo sia questo il vero peccato originale del mercato. Sono convinto che l’agente immobiliare nel nostro Paese ora abbia capito come si lavora e noi come Casa.it possiamo aiutare con le agenzie ad aumentare la quota venduta”. Tecnologia ma non solo, conta sempre anche il rapporto con il cliente, diretto e sincero: “Il mercato è cambiato – sottolinea Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it – ma oltre la tecnologia bisogna cercare di centralizzare il cliente, non perdiamo troppo tempo a correre dietro alla tecnologia. Secondo me bisogna tornare all’attenzione al cliente per la realizzazione di un suo sogno, che è quello di acquistare una casa”. PERSONA daniele mancini SOCIETà casa.it PERSONA carlo giordano SOCIETà immobiliare.it 14 il tema della casa è strategico per la ripresa del mercato Chiudiamo questa panoramica con chi invece lavora direttamente con la tecnologia e offre agli agenti e alle reti, nonché ai portali, la possibilità di creare strumenti sempre più innovativi ed intelligenti per catturare l’attenzione del cliente. L’attenzione però è rivolta alla capacità di offrire servizi a valore aggiunto. “L’accesso diffuso all’informazione immobiliare (normative, quotazioni e soprattutto offerte) – dice Antonio Rainò di Boraso.com – è un forte incentivo alla disintermediazione. Tuttavia un mercato in crisi è ancora più complesso e l’acquisto e la vendita di un immobile continuano a presentare rischi tecnici ed economici difficili da affrontare in autonomia. Ecco perché ci potrà essere in futuro ancora spazio per il lavoro dell’agente immobiliare. A condizione però che l’attività di intermediazione sia arricchita di specializzazioni, di servizi consulenziali e attività professionali utili sia al venditore sia al compratore”. PERSONA antonio rainò SOCIETà boraso.com cosa manca al credito? un po' di fiducia Cosa manca al credito? Un po’ di fiducia Il parere degli intermediari e il nuovo progetto di UniCredit di Marco Luraschi All’evento dei RE Award organizzato a Milano da ReGold hanno partecipato anche due società di intermediazione creditizia come Credipass e WeUnit, realtà che hanno un compito fondamentale, ovvero reperire il credito per il cliente su una piattaforma multicanale. Professione che sta mutando pelle e che cerca di interpretare i segnali di ripresa del mercato delle erogazioni, con la domanda che certamente si fa più vivace. “A mio parere ci sono tutte, e sono in abbondanza, le condizioni per far ripartire il mercato degli immobili residenziali – afferma deciso Stefano Grassi di Credipass – prezzi bassi, tassi dei mutui ai minimi storici, banche piene di soldi che hanno voglia e bisogno di impiegare, e che stanno tornando a fare pubblicità sui mutui, italiani risparmiatori e desiderosi di acquistare il bene primario per eccellenza. Allora cosa manca? La fiducia! Fiducia che deve passare necessariamente attraverso una corretta informazione e responsabilizzazione dei media ma soprattutto da parte degli operatori del settore: a questo riguardo è positivo il fatto che la selezione operata dalla crisi di questi anni, abbia lasciato sul mercato solo i professionisti migliori, più strutturati, formati e preparati; e mi riferisco sia agli operatori del settore immobiliare, che ai mediatori creditizi (per i quali l'intervenuta riforma ha dato tuttavia un contributo importante per l'elevazione del livello professionale e culturale). Il consiglio è quello di affidarsi ad aziende strutturate di medie e grandi dimensioni”. “Ci sono svariati fattori – sostiene Angelo Spiezia, Ceo di We-Unit, Gruppo Fondocasa – che ci fanno presagire che il mercato dei mutui sarà molto più florido nell’anno 2015. Notiamo un clima di fiducia testimoniato da un +21,10% della domanda rilevata a novembre dal barometro Crif e dalla volontà comunicataci in questi giorni dai nostri partner bancari di raddoppiare il budget mutui per il prossimo anno. In tutto questo le società di Mediazione creditizia svolgeranno un ruolo chiave in quanto a differenza delle rete agenziali possono garantire una pluralità PERSONA stefano grassi SOCIETà credipass PERSONA angelo spiezia SOCIETà we-unit cosa manca al credito? un po' di fiducia di offerte e consulenze dedicate, che meglio si adattano alle singole esigenze della clientela”. We-Unit sta lanciando il progetto multiservice con la vetrina multicanale in grado di offrire servizi per la vendita, la locazione e ovviamente per il credito bancario. la rivoluzione di unicredit: subito casa Massimo Costantino Macchitella, Head of Transactional, Financing Products and Partnerships Italy di UniCredit illustra quella che sarà una rivoluzione nel mondo dell’intermediazione immobiliare, ovvero la decisione di un primario istituto italiano come UniCredit di creare nelle proprie filiali delle agenzie immobiliari. Nell’ambito del progetto di ampliamento dell’area della consulenza a tutta la ricchezza del cliente e per imprimere un nuovo slancio al settore immobiliare è nata “UniCredit Subito Casa”, la nuova società di intermediazione immobiliare del Gruppo UniCredit. L’avvio operativo della nuova società ha avuto luogo il 1° luglio, con una fase pilota che ha focalizzato l’offerta sugli incarichi ricevuti da clienti costruttori della banca con immobili in 7 città italiane (oltre a Roma, anche Torino, Milano, Verona, Bologna, Napoli, Palermo). Dal 1° gennaio 2015 seguirà la piena estensione del servizio anche ai privati e a tutto il territorio nazionale. In questo quadro il gruppo UniCredit ha ideato due nuovi servizi aggiuntivi: la Carta d’Identità del patrimonio immobiliare che permette al Cliente di avere una visione chiara ed articolata del proprio portafoglio immobiliare, in modo da attuare scelte consapevoli anche per entrare nel mercato delle compravendite (il cliente riceve la stima del valore dell’immobile, il grado di volatilità e di liquidabilità, nonché alcuni valori qualitativi utili all’eventuale proposizione di vendita); il Fascicolo Casa, che fornisce un quadro comprensivo di tutte le informazioni necessarie per una decisione importante come quella di acquistare o vendere casa. Il Fascicolo Casa contiene, per ciascun immobile, un set di informazioni sulle caratteristiche, la regolarità ed il valore, certificate da un perito terzo. Con un solo documento si soddisfano tutte le richieste: urbanistiche, catastali, impiantistiche, di certificazione energetica, nella massima trasparenza. PERSONA massimo macchitella SOCIETà unicredit 17 Crowdfunding: finanziamento tutto da esplorare Crowdfunding: finanziamento tutto da esplorare Il caso del progetto in Triennale a Milano di Monica De Paoli L’Italia è stata uno dei primi Paesi a dotarsi di una disciplina per il crowdfunding con il d.l. 18 ottobre 2012, n. 179 (decreto “Crescita bis”), in materia di start-up innovative, seguito dal Regolamento Consob del 26 giugno 2013 su “Raccolta di capitali di rischio da parte di start-up innovative tramite portali on-line”. In particolare la disciplina introdotta nel nostro ordinamento per le start-up (comprese quelle a vocazione sociale) riguarda l’equity based crowdfunding, solo una delle modalità operative che rientrano nella definizione crowdfunding, cioè forme diverse di finanziamento di progetti imprenditoriali o iniziative di altro genere caratterizzate dal fatto che la raccolta avviene tramite internet e la richiesta è potenzialmente aperta a chiunque. È un fenomeno nato negli USA una decina di anni fa, che ha avuto rapida diffusione a livello mondiale e che opera attraverso portali e social network di social lending o peer-to-peer lending. PERSONA monica de paoli SOCIETà milano notai 18 Crowdfunding: finanziamento tutto da esplorare Nel nostro Paese, a partire dalla controversa esperienza di Zopa Italia, alcuni intermediari finanziari hanno registrato portali dedicati al crowdfunding, senza peraltro che il fenomeno abbia assunto dimensioni significative. Negli USA questo sistema di raccolta fondi è stato applicato anche al real estate, come ha riportato Marco Luraschi su ilQI di sabato scorso. In Italia l’applicabilità di questa nuova forma di finanziamento al settore immobiliare è tutta da esplorare e merita senz’altro una riflessione, anche di compatibilità con le nostre leggi in materia immobiliare, societaria e di raccolta del risparmio. Non è questa la sede per un approfondimento, ma è utile segnalare alcune recenti esperienze di successo che hanno portato nell’ambito immobiliare una particolarissima forma di crowdfunding messa a punto da Banca Prossima. Mi riferisco alla raccolta di finanziamenti lanciata dalla Triennale per la realizzazione di un ristorante sul tetto dello storico Palazzo dell’esposizione, a Milano, e a quella conclusa pochi mesi fa dalla fondazione Zètema di Matera per il recupero del palazzo dove per anni visse e lavorò il pittore Josè Ortega, e che oggi è diventato una splendida casa museo. Secondo le regole della piattaforma Terzo Valore di Banca Prossima, dopo la normale valutazione della sostenibilità e finanziabilità dell’iniziativa, una volta decisa la concessione e stabilito il tasso commerciale praticato dalla banca, ciascuno dei due progetti è stato pubblicato sul portale www. terzovalore.com. A questo punto cittadini e imprese hanno potuto prestare denaro a un tasso “di affezione”, liberamente scelto da loro e che in oltre il 60% dei casi è stato pari a zero. Il prestito congiunto banca-cittadini è risultato così in media enormemente più conveniente di quello offerto dal mercato. Secondo RealtyShares quest'anno le piattaforme di crowdfunding per il real estate hanno raccolto oltre 100 mln di dollari per centinaia di proprietà immobiliari in tutti gli Usa. 19 Crowdfunding: finanziamento tutto da esplorare Nel nuovo schema, chi presta può contare su due garanzie fondamentali: quella di una valutazione del progetto da parte di un soggetto professionale direttamente coinvolto nel prestito, e quella, pure offerta dalla banca, di poter recuperare l’intero capitale nel caso l’organizzazione si trovasse, per le più varie ragioni, nell’impossibilità di provvedervi con i suoi mezzi. Infatti, uno dei temi più delicati in materia di crowdfunding riguarda la tutela del prestatore sia in termini di sostenibilità e di effettiva esecuzione del progetto promosso dall’organizzazione, in questi casi nonprofit, sia in termini di mancata restituzione del denaro prestato. Un’assoluta novità. Interessante che la Fondazione Cariplo abbia inserito nei suoi bandi di housing sociale (non a caso un ambito nel quale il basso costo del capitale è davvero determinante per la sostenibilità dei progetti) un incentivo che agisce così: nel caso una raccolta di crowdfunding ottenga un certo risultato, la Fondazione interviene con un’ulteriore donazione, che viene a “premiare” il comportamento virtuoso di un’organizzazione e della sua comunità di riferimento. Spazi possibili di applicazione di forme di crowdfunding legati all’immobiliare sono allo studio in progetti di social housing, di efficientamento energetico, di realizzazione di impianti sportivi, di recupero di aree o fabbricati dismessi. In quest’ultimo caso andrà sempre valutata l’efficacia di bonds dedicati (forme propriamente di risparmio, e non di prestito) o dell’equity crowdfunding, che vede la presenza anche temporanea dei finanziatori nel capitale della società promotrice del progetto. LIQUIDITÀ: QUALE IMPATTO SUI PREZZI? LIQUIDITÀ: QUALE IMPATTO SUI PREZZI? Analisi sulla relazione tra incremento dei valori e percentuale di immobili transati di Gianluca Marcato Nel precedente numero de Il Settimanale il richiamo alla qualità delle valutazioni immobiliari ha sicuramente attratto la mia attenzione. Così mi permetto di dare un modesto contributo cercando di introdurre un punto di assoluta attualità per il mondo valutativo. Recentemente, infatti, alla XI Conferenza sulle Valutazioni Immobiliari organizzata dal Comitato di Valutazione a Milano lo scorso mese, si è affrontato il tema dei fondi a scadenza e del relativo impatto sulle dinamiche di mercato considerando l’ammontare ingente di immobili (circa €12 miliardi) che potrebbero essere messi in vendita nei prossimi 5 anni. Tuttavia, al termine della conferenza, una domanda tanto semplice quanto importante è rimasta (anche per timore degli operatori) irrisolta: qual è l’impatto della presenza/assenza di liquidità sui prezzi (e quindi valutazioni) degli immobili? PERSONA gianluca marcato SOCIETà HENLEY BUSINESS SCHOOL 21 LIQUIDITÀ: QUALE IMPATTO SUI PREZZI? Sicuramente la risposta a tale domanda non è semplice, però un tentativo al riguardo occorre farlo. Diversi studi hanno dimostrato che la disponibilità (assenza) di liquidità nei mercati determina una riduzione (aumento) dei rendimenti richiesti dagli investitori e conseguentemente una crescita (discesa) dei prezzi che gli stessi sono disposti a pagare. Recentemente ho completato una ricerca finanziata da IPF (Investment Property Forum, associazione britannica degli investitori e gestori immobiliari) e volta alla determinazione del “premio al rischio liquidità” utilizzando i dati UK dal 1980 al 2012 (fonte: MSCI Real Estate). Il grafico riporta la relazione esistente tra l’incremento dei valori immobiliari (capital growth) e la percentuale di immobili transati ogni anno (usata quale proxy della liquidità presente sul mercato: l’incremento di transazioni normalmente segnala la presenza di disponibilità da investire). L’ultima edizione della “Conferenza Italiana sulle Valutazioni Immobiliari” ha sviscerato il tema dei fondi immobiliari in scadenza, fornendo indicazioni sull’impatto che la loro liqui-dazione avrà sui prezzi degli immobili in questo particolare momento del mercato immobi-liare italiano. Relazione tra capital growth e liquidità in UK (1980-2012) 22 LIQUIDITÀ: QUALE IMPATTO SUI PREZZI? Lo studio ha stimato che in media (negli ultimi 25 anni) gli investitori hanno richiesto un premio per il rischio liquidità pari al 3%, con minimi intorno all’1% e massimi (durante la recente crisi) pari al 10%. Conseguentemente, quale sarebbe l’impatto sui prezzi di mercato di questo innalzamento del rendimento richiesto per effetto dell’incremento del premio al rischio liquidità? Assumendo un rendimento pari al 7% con aspettative di crescita pari al 3% (per un total return complessivo pari al 10%), l’incremento del premio al rischio dall’1% al 10% può determinare una riduzione dei prezzi pari al 40-50%. In Italia non siamo certamente inclini a pensare che la variazione dei prezzi possa raggiungere tali dimensioni in un breve periodo. In realtà questo è quanto accaduto nel Regno Unito per effetto della crisi che ha fatto scendere i valori immobiliari del 44% nel biennio da giugno 2007 a luglio 2009. Quali riflessioni sulla situazione Italiana offre il risultato di questa ricerca? Innanzitutto, a differenza di ciò che suggeriscono molti operatori, l’assenza di transazioni (e quindi di comparables) non significa che non ci sono correzioni nei valori immobiliari. Secondariamente, l’impatto della variazione di liquidità sui prezzi può essere significativo. A tale riguardo, la presenza di poche transazioni e di un cospicuo ammontare di fondi immobiliari vicini alla scadenza potrebbe (dovrebbe?) determinare un sostanziale repricing (al ribasso) dei valori immobiliari. Infine, la decisione sull’eventuale vendita di immobili in tali condizioni di mercato deve contemplare la possibilità di ottenere un prezzo inferiore a quello originario di acquisto (o alla valutazione a bilancio) poiché la decisione deve sempre basarsi sulla massimizzazione del rendimento futuro e non sulla minimizzazione delle perdite passate. Se dei soldi sono stati persi, non è forse meglio riconoscerlo permettendo di recuperarli massimizzando i guadagni nel futuro? Questo è quello che fanno anche operatori internazionali su molti mercati europei e non, riuscendo a rientrare da situazioni critiche in tempi molto più brevi... ed aiutando il mercato a ripartire. In una recente intervista de ilQI, Gianluca Marcato ha sottolineato il difficile compito dei va-lutatori immobiliari in questa particolare fase di dismissione dei fondi immobiliari, momento in cui tra valore di mercato e valore di investimento si crea una significativa contrapposi-zione. 23 Francia: quotate immobiliari superano SBF 120 Rassegna Stampa Francia: quotate immobiliari superano SBF 120 Tratto da www.pierrepapier.fr, traduzione a cura de il Quotidiano Immobiliare A conferma della ricerca condotta dall’Istituto del risparmio immobiliare e fondiario (IEIF) sugli investimenti a lungo termine, uno studio di fattibilità d’investimento sui tassi interni di rendimento (TIR) dei titoli del SBF 120 rivela che quello delle società immobiliari è il settore più omogeneo e performante del listino. Se appena un terzo delle società ha registrato risultati migliori rispetto all’indice generale della Borsa di Parigi, le società di investimento immobiliare quotate (SIIC) vivono il loro momento di gloria. Dall’analisi dello studio pluriennale dell’IEIF sugli investimenti a lungo termine emergeva già che il settore immobiliare quotato registrava la migliore performance delle categorie di attivi su 5 anni (2008/2013), con un TIR del 18% annuo, prima delle azioni (11%) e delle SCPI (6,9 %), superando nettamente l’oro (5,6%), le obbligazioni (4,6%) o le Sicav monetarie (0,6%). Si osservava altresì che, su 20 anni, le società immobiliari quotate rimanevano sul gradino più alto del podio con un TIR del 9,6%, sempre davanti alle azioni (7,6 %) e che queste ultime cedevano il passo solo alle azioni su 30 anni con un TIR del 10% contro il 12,9% per gli indici borsistici. 24 Francia: quotate immobiliari superano SBF 120 Questi dati globali sono attualmente confermati dallo studio condotto dalla nostra consorella Investir che ha passato al vaglio il database di Facset per analizzare le performance del SBF 120 su 3, 5 e 10 anni. Ne è risultato che 37 titoli dell’indice generale della Borsa di Parigi hanno superato il proprio indice sui tre precedenti periodi analizzati. Mentre la redditività annua (dividendi reinvestiti) dell’indice SBF 120 ammontava al 5,7% su 10 anni, al 7,5% su 5 anni e al 17,7% su 3 anni (registrando ogni volta oltre l’1% in più rispetto al CAC 40), si constata che appena un terzo del campione delle 120 azioni delle società dell’indice hanno registrato risultati migliori. È quasi un appello alla gestione indicizzata! Ma c’è di meglio che una gestione indicizzata che replica la tendenza generale della Borsa di Parigi: le società immobiliari. Il SBF 120 si compone di 6 società di investimento immobiliare quotate (SIIC). Questi pesi massimi del settore se la sono cavata molto bene a prescindere dai periodi analizzati. Solo Icade registra un ritardo sui periodi più ravvicinati, con un TIR dell’8,5% su tre anni e del 2,8% su 5 anni, sebbene sul decennio la filiale della Caisse des Dépôts abbia mantenuto la guardia alta sull’indice con una redditività borsistica globale pari al 10,5%, ossia circa il doppio di quella del SBF 120 e persino migliore di quella di Klepierre e di Gecina (10,2%). Più soddisfacente risulta la performance di Foncière des Regions (12,2%), mentre in testa rimane Unibail-Rodamco il cui TIR raggiunge quota 156% sugli ultimi 10 anni. La società leader nel settore immobiliare europeo, che ha continuato a specializzarsi nei grandi centri commerciali, si aggiudica, infatti, il sesto posto per i TIR su dieci anni, superati solo dalle case farmaceutiche e dagli operatori delle tecnologie di comunicazione, settori le cui performance sono molto meno omogenee rispetto a quelle delle società immobiliari. 25 Francia: quotate immobiliari superano SBF 120 A più breve termine, su 3 anni, le società immobiliari hanno fatto registrare buone performance con redditività globali prossime al 25% per Foncière des Régions, Gecina, Klepierre, che questa volta hanno superato Unibail-Rodamco (22%), mentre Mercialys, lanciato in Borsa meno di 10 anni fa, sembra essere meno favorito (16,1%). Anche il TIR a 5 anni delle società immobiliari risulta interessante da osservare, poiché corrisponde al picco dei canoni di locazione degli uffici. Ma le condizioni operative meno favorevoli delle società immobiliari (calo dei canoni di locazione degli uffici e difficoltà di riaffitto di immobili sfitti in buone condizioni) che, dopo la crisi, hanno anche dovuto intervenire pesantemente sul proprio passivo, limitando i livelli di indebitamento per soddisfare il diktat del mercato che le ha costrette a riportare il loro debito rapportato al valore del loro patrimonio (LTV) a una media del 40%. Ciononostante, le loro performance rimangono invidiabili. Foncière des Régions si è allineata al SBF 120 con un TIR del 7,4%, mentre Mercialys ha ottenuto una redditività dell’8,1%. Klepierre registra un TIR a 5 anni pari al 9,2 %, Gecina all’11,9% e Unibail-Rodamco al 13,3%. Come volevasi dimostrare. Seguici su Twitter (@QITV) web tv web tv Real Estate Awards 2014: il ruolo dell'agente immobiliare Mancini: agenti immobiliari, prospettive per una professione che cambia A Milano si è svolta la prima edizione del Real Estate Awards, organizzata da ReGold con Casa.it, sviluppato in due sessioni. In vista di un 2015 in cui la casa ritornerà centrale nelle attività e negli interessi degli italiani, l’attenzione è andata ai futuri sviluppi della professione dell’agente immobiliare tra tecnologia, comunicazione e attenzione al cliente. Quale futuro per gli agenti immobiliari? Intervistato a margine dei Real Estate Awards 2014, il CEO di Casa.it, Daniele Mancini, prevede interessanti prospettive per la figura dell’agente immobiliare in Italia. Secondo Mancini bisogna lavorare soprattutto su trasparenza e comunicazione. Vettore: Coldwell Banker scommette sull’Italia Barbato: "condivisione" è la parola chiave anticrisi Alla tavola rotonda dei Real Estate Awards 2014 di Milano ha partecipato anche Bruno Vettore, CEO di Coldwell Banker Italy, un network in crescita che presidia il target residenziale alto e medio-alto, ma non solo: segue anche il mercato immobiliare corporate. Vettore illustra le proprie previsioni relativamente al mercato italiano della casa nel 2015. Con il presidente di Frimm, Roberto Barbato, si fa il punto di MLS (Multiple Listing Service), la piattaforma che ormai da 10 anni consente agli agenti immobiliari in Italia e all'estero di condividere un portafoglio comune senza alcun obbligo o restrizione. "Condivisione" è oggi la parola chiave anticrisi per l'agente immobiliare. Webinar realizzati in collaborazione con Unipegaso Campi: nuove tecnologie per il rilievo architettonico Massimiliano Campi, professore dell’Università di Napoli Federico II, UrbanEco, si interessa di tecnologie innovative per il rilievo architettonico e di tutte le componenti che servono per il riconoscimento dimensionale, e non solo, degli spazi urbani. Gli studi effettuati sono multidisciplinari in modo da affrontare le ricerche relative alla città con un approccio sotto diversi punti di vista. Importante la collaborazione con gli istituti di ricerca stranieri e lo sviluppo della tecnologia che ha ridotto anche i tempi di lavoro e l’accuratezza dei rilievi, come per esempio la tecnologia dei droni usata per quelle aree difficilmente raggiungibili da terra. Nicolai: fondi strutturali, valorizzazione e sviluppo urbano Marco Nicolai, professore di Finanza aziendale straordinaria presso l’Università degli Studi di Brescia, spiega il ricorso ai fondi strutturali per la valorizzazione e lo sviluppo urbano. La dimensione della finanza locale risulta volatile e non pianificata: si pensi alla progressiva riduzione del rapporto tra le spese in conto interessi e i primi tre titoli delle entrate delle amministrazioni locali. A ciò si aggiunge il crescente peso delle manovre finanziarie sulle amministrazioni territoriali, passato dai 3,15 miliardi di euro del 2009 ai 35 miliardi dello scorso anno, con una crescita, nella transizione Berlusconi-Monti-Letta, del 968%. Caputi: l’evoluzione della gestione dei Npl La gestione dei Non Performing Loans è stata quest’anno (e lo sarà per gli anni a venire) tra i temi principe della finanza immobiliare. Come ricorda Massimo Caputi di Prelios in questo Webinar, infatti, le sofferenze bancarie ammontano oggi, secondo i dati di Bankitalia, all’impressionante cifra di 170 miliardi di euro. Di fronte a questa situazione, le banche cercano oggi di accelerare il recupero dei crediti, elaborando differenti soluzioni. Alcune banche, per esempio, hanno deciso di cedere i propri Npl, mentre altre hanno preferito creare strutture interne dedicate alla loro gestione. web tv www.ilqi.it www.ilqi.it info@ilqi.it - www.ilqi.it il settimanale de il quotidiano immobiliare Testata Giornalistica Registrata presso il Tribunale di Arezzo. Registrazione nr. 1/13 del 03/01/2013 Direttore responsabile Marco Luraschi Editore DAILY REAL ESTATE S.R.L. Via Pascoli 7, 24121 Bergamo P IVA 03276200163 - Iscrizione ROC N.22163 Contatti Tel.: +39 035/211356 Fax: +39 035/4131217 Foto e immagini di Shutterstock ad eccezione di quelle fornite dagli autori.
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