Perizia - Vendite Giudiziali

STUDIO LENSI
Arch. Damiano Lensi
lensidamiano@libero.it
cell. +39.335.7048342
1/25
Arch. Leonardo Maestrelli
arch.maestrelli@gmail.com
cell. +39.340.2919737
via B. Ammannati, 4 - 50053 - EMPOLI (FI) Tel. 0571.74022 – Fax 0571.74318
Relazione di stima
Tribunale Ordinario di Firenze
Terza Sezione Civile
Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g. UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.p.A.
contro MIRSEPASI ALI REZA
 FONDO COMMERCIALE  COMUNE DI FIRENZE (FI) via dei Pepi, n. 14/R
Empoli, lì 28/02/2014 Il C.T.U.
Arch. Damiano Lensi
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Indice degli Argomenti – Relazione di Stima Proc. 510/2012 R.G.
Introduzione: estremi del procedimento e C.T.U.
pag. 3
Quesiti posti dal Giudice esecutivo
pag. 4
Risposta ai quesiti
Premessa
pag. 7
Quesito n. 1)
pag. 8
Quesito n. 2)
pag. 10
Quesito n. 3)
pag. 11
Quesito n. 4)
pag. 12
Quesito n. 5)
pag. 15
Quesito n. 6)
pag. 16
Quesito n. 7)
pag. 17
Quesito n. 8)
pag. 19
Quesito n. 9)
pag. 21
Quesito n. 10)
pag. 24
Quesito n. 11)
pag. 24
Sintesi Allegati copia integrale
pag. 25
Documentazione fotogra>ica
a seguire Documentazione catastale
a seguire
Documentazione urbanistica
a seguire
Conservatoria dei RR.II. di Firenze
a seguire
Altri documenti
a seguire
Copia noti>iche
a seguire
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T R I B U N A L E O R D I N A R I O D I F I R E N Z E T E R Z A S E Z I O N E C I V I L E E S E C U Z I O N I I M M O B I L I A R I
Procedimento n°: 510/2012 del R.G.
UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.p.A.
contro MIRSEPASI ALI REZA
Giudice dell’Esecuzione: Dott. Lucia Schiaretti
Consulente Tecnico D’UfZicio: Arch. Damiano Lensi
R E L A Z I O N E D I S T I M A Il sottoscritto architetto Damiano Lensi, nato ad Empoli (FI) il 07.04.1973, con studio professionale in Empoli, via B. Ammannati n°4, COD. FISC. LNS DMN 73D07 D403W, iscritto all’Ordine degli Architetti A.P.P.C. di Firenze con il numero 7854, all’Albo dei C.T.U. del Tribunale di Firenze con il numero 9342, a seguito dell’incarico conferitogli dal Sig. Giudice dell’esecuzione immobiliare Dott. Domenico Giuseppe Ammirati in data 29.10.2013 (sostituito in seguito dal Giudice Dott. Lucia Schiaretti), rassegna la presente perizia estimativa in merito ai questi proposti.
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Il Giudice dell’esecuzione pone al perito i seguenti quesiti: Provveda l’esperto a:
QUESITO n. 1) identiZicare il/i bene/i in oggetto del pignoramento, con precisazione dei conZini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento; a tal proposito, in caso di modiìche catastali, il consulente dovrà precisare i nuovi identiìcativi, la variazione dalla quale si originano e la corrispondenza tra vecchi e nuovi identiìcativi. Indichi altresì se l’immobile sia regolare catastalmente; avvisi il Giudice se i dati catastali indicati nel pignoramento non consentono l’univoca individuazione del bene; indicare speciìcatamente se al catasto sono depositate le planimetrie dell’immobile, se vi è corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto e tra l’intestatario catastale e il soggetto esecutato; solo se necessario, e previo assenso del creditore che dovrà sostenere i costi e autorizzazione del Giudice, proceda ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto, provvedendo, in caso di difformità sostanziali o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate.
QUESITO n. 2) riportare gli estremi dell’atto di pignoramento e speciìcare se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superìcie, usufrutto); QUESITO n. 3) indicare inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti.
QUESITO n. 4) fornire una sommaria descrizione del/i bene/i (comune, località, via numero civico, scala piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superìcie calpestabile in mq, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni) della zona in cui si trovano, indicando altresì l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale.
QUESITO n. 5) provvedere a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione – se occupato/i da terzi – del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con speciìca attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà veriìcare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale e data di rilascio ìssata e lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Se l’immobile è occupato dal debitore, indicare se egli è ivi residente, allegando il relativo certiìcato.
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QUESITO n. 6) veriìcare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;
debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 d. att. c. civ.;
atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’ediìcabilità o diritti di prelazione; convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione).
QUESITO n. 7) veriìcare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli) che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura; nel caso di quota di immobile, laddove non sia stata preventivamente depositata documentazione ipotecaria da parte del procedente, indicare anche le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sulla comproprietà.
QUESITO n. 8) veriìcare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e su relativi costi. Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L.47/85 ed all’art.46 del D.Lvo 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad ediìcare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi) ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.
QUESITO n. 9) indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando:
‐
il valore di mercato (indicando il più probabile valore all’attualità);
‐
il prezzo base d’asta (tenendo conto di meccanismi d’asta – pagamento in contanti, la necessità del deposito per partecipare, lo stato di occupazione da parte dell’esecutato o terzi);
in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
‐
il valore come al punto 9) che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;
‐
se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per le sue caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura;
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‐
indicare il regime impositivo della vendita nei casi in cui sia di facile individuazione (con aliquota se si tratta di I.V.A.) o segnalando la difìcoltà col deposito in cancelleria della relazione.
QUESITO n. 10) effettuare un riepilogo in caso di più lotti, riportando anche lo stato dell’immobile (libero\occupato).
QUESITO n. 11) provvedere, ove necessario, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come modiìcato dal d.lgs. 311/06 e dalla Legge 90/13, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, predisporre l’APE.
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R I S P O S T A A I Q U E S I T I  P R E M E S S A :
Premesso che le operazioni peritali sono iniziate in data 24 ottobre 2013 e che le medesime sono terminate in data 28 febbraio 2014, il C.T.U. riporta quanto segue:
‐
il sottoscritto procedeva a dar corso alle operazioni peritali per rispondere ai quesiti posti, effettuava tre visite presso gli Uf>ici Tecnici ed Urbanistici del Comune di Firenze (FI), due visite presso gli Uf>ici dell’Agenzia del Territorio di Firenze, una visita presso gli Uf>ici della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Firenze, in data 27 novembre 2013 svolgeva il sopralluogo di visita redigendo relativo Verbale allegato in Altri documenti  nel corso del quale scattava immagini fotogra>iche, eseguiva il rilievo dei locali ed effettuava ricerche ed accertamenti sui luoghi ove si trovano gli immobili oggetto della perizia; il tutto allo scopo di raccogliere gli elementi necessari ed utili per poter rispondere alle domande sottopostegli dal Sig. Giudice dell’esecuzione.
Al termine delle operazioni condotte, il sottoscritto redige la presente relazione di stima in risposta ai quesiti.
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Q U E S I T O n. 1) Provveda l’esperto a identi8icare il/i bene/i in oggetto del pignoramento, con precisazione dei con8ini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento; a tal proposito, in caso di modi>iche catastali, il consulente dovrà precisare i nuovi identi>icativi, la variazione dalla quale si originano e la corrispondenza tra vecchi e nuovi identi>icativi. Indichi altresì se l’immobile sia regolare catastalmente; avvisi il Giudice se i dati catastali indicati nel pignoramento non consentono l’univoca individuazione del bene; indicare speci>icatamente se al catasto sono depositate le planimetrie dell’immobile, se vi è corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto e tra l’intestatario catastale e il soggetto esecutato; solo se necessario, e previo assenso del creditore che dovrà sostenere i costi e autorizzazione del Giudice, proceda ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto, provvedendo, in caso di difformità sostanziali o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate.
R I S P O S T A :
Trattasi di un’unità immobiliare ad uso commerciale sita al piano terra e piano interrato di un più ampio fabbricato condominiale, composta da tre locali più servizi ad uso negozio al piano terra e da due locali ad uso deposito al piano interrato, il tutto posto nel Comune di Firenze (FI), via dei Pepi n°14/R.
All’Agenzia delle Entrate ‐ Ufìcio Provinciale di Firenze ‐ Territorio Servizi Catastali, Comune di Firenze, il bene pignorato è così individuato, risultando intestato ìno al 29.10.2013 a:
‐ MIRSEPASI Ali Reza, nato in Iran il 25.08.1963, C.F.: MRS LRZ 63M25 Z224B, proprietario per 1/1.
La planimetria catastale dell'unità immobiliare ad uso commerciale acquisita in data 29.10.2013 risulta non conforme allo stato di fatto per lievi differenze nella partizione interna dei locali e per le errate altezze interne denunciate. Vengono pertanto stimati i costi necessari per la variazione catastale di rettiìca della planimetria, tramite modello DOC.FA. da presentare all’Agenzia delle Entrate ‐ Ufìcio Provinciale di Firenze ‐ Territorio Servizi Catastali Firenze, comprensivi dei diritti di segreteria pari ad € 1.000,00 a carico dell’acquirente.
In data 29.10.2013 il bene risulta così censito:
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Appartamento: Catasto Fabbricati, Comune di Firenze, foglio 167, particella 428, sub. 11; via dei Pepi 14/R, piano S1‐T, cat. C/1, classe 12^, consistenza 62 mq, rendita catastale € 3.647,12.
L’unità immobiliare conìna con: via dei Pepi, altre unità immobiliari, salvo se altri o migliori conìni.
Gli estremi catastali presenti in banca dati dell’Agenzia delle Entrate corrispondono a quelli indicati nell'atto di pignoramento.
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Q U E S I T O n. 2) Provveda l’esperto a riportare gli estremi dell’atto di pignoramento e speci>icare se lo stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, super>icie, usufrutto).
R I S P O S T A :
Al 03.09.2012, data della trascrizione del pignoramento immobiliare (reg. gen. N°26527, reg. part. N° 19357), la proprietà dell’unità immobiliare pignorata risulta intestata a: ‐ MIRSEPASI Ali Reza, nato in Iran, il 25.08.1963, C.F.: MRS LRZ 63M25 Z224B, proprietario per 1/1.
Pertanto il pignoramento immobiliare del 03.09.2012 riguarda la quota di 1/1 di proprietà del bene sopra descritto.
Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
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Q U E S I T O n. 3) Provveda l’esperto ad indicare inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti.
R I S P O S T A :
Il sig. Mirsepasi Ali Reza, proprietario della quota di 1/1 dell’immobile oggetto di pignoramento, ne è venuto in possesso in forza del seguente titolo:
Atto di compravendita del 23.05.2006, rogante Notaio Emilio Bonaca Bonazzi, rep. n°221162, raccolta n°7761 trascritto alla Conservatoria di Firenze in data 01.06.2006, Registro Particolare 15585, Registro Generale 27932 (vd. estratto Atto di compravendita in copia informe allegato in Altri documenti).
Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
Comune di Firenze, via dei Pepi n. 14/r
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Q U E S I T O n. 4) Provveda l’esperto a fornire una sommaria descrizione del/i bene/i (comune, località, via numero civico, scala piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, super>icie calpestabile in mq, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni) della zona in cui si trovano, indicando altresì l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale.
R I S P O S T A :
Trattasi di un’unità immobiliare ad uso commerciale sita al piano terra e piano interrato di un più ampio fabbricato condominiale, composta da tre locali più servizi ad uso negozio al piano terra e da due locali ad uso deposito al piano interrato, il tutto posto nel Comune di Firenze (FI), via dei Pepi n°14/R.
L’unità immobiliare in oggetto ha accesso indipendente dal piano terra della via dei Pepi, strada di bassa percorrenza del Centro Storico del Comune di Firenze, zona a trafìco limitato nei pressi di piazza Santa Croce, aperta agli autoveicoli autorizzati e priva di parcheggio pubblico.
Il fabbricato principale che contiene l’unità immobiliare in oggetto presenta caratteristiche architettoniche tipiche del centro storico ìorentino: costruzione di quattro piani fuori terra con facciate realizzate ad intonaco civile tinteggiate di colore giallo chiaro e parte del piano terra marcato da balza in cemento schizzato tinteggiato di colore grigio scuro. La copertura a capanna e le gronde sono di legno, gli inìssi dei piani superiori sono di legno e muniti di persiane di legno tinteggiate di colore marrone chiaro e scuro. L’unità immobiliare in oggetto è munita di quattro aperture di cui una dà accesso al negozio, un’altra è una porta ìnestra ìssa e le altre due sono ìnestre alte. Tutti gli inìssi sono di metallo, privi di elementi di oscuramento, di cui solo le due ìnestre alte sono dotate di inferriata tinteggiata di colore scuro. Esternamente, la costruzione è stata realizzata con caratteristiche qualitative di medio‐basso livello e risulta attualmente in sufìcienti condizioni di manutenzione.
Dall’apertura sulla via dei Pepi sita al numero civico 14/R si accede al piano terra del fondo commerciale, attualmente occupato da un’attività bar‐
caffè.
Dal primo locale (di consistenza circa 15,40 mq e altezza utile interna circa 3,05 ml) mediante due aperture interne prive di inìsso poste sulla Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
Comune di Firenze, via dei Pepi n. 14/r
13/25
destra, si accede al secondo locale (circa 12,40 mq e altezza utile interna circa 2,95 ml) quindi, proseguendo sempre sulla destra, al terzo locale (circa 14,10 mq e altezza utile interna circa 3,05 ml). All’interno del terzo locale si trova il gruppo dei servizi costituito da un piccolo disimpegno (circa 1,70 mq e altezza utile interna circa 3,00 ml) che divide il primo servizio igienico ad uso pubblico privo di ìnestra (circa 1,50 mq e altezza utile interna circa 3,00 ml) dal locale spogliatoio del personale (circa 1,30 mq e altezza utile interna circa 3,00 ml), da cui si accede al secondo servizio igienico privo di ìnestra ad uso esclusivo del personale (circa 1,80 mq e altezza utile interna circa 2,85 ml).
Dal primo locale, mediante scala di legno con conformazione ad “L”, si scende al piano interrato costituito da un primo locale (circa 12,70 mq e altezza utile interna circa 2,35 ml) che dà accesso ad un altro locale più piccolo (circa 5,50 mq e altezza utile interna circa 2,30 ml), entrambi ad uso deposito a servizio dell’attività commerciale.
Il pavimento dei tre locali ad uso commerciale del piano terra è realizzato con piastrelle di cotto (formato 15x30 cm circa) disposte a “lisca di pesce”, quello del locale disimpegno e del locale spogliatoio al piano terra è realizzato con piastrelle di ceramica di colore nero (formato 15x50 cm circa) disposte a disegno semplice, inìne quello dei due locali ad uso deposito del piano interrato è realizzato con piastrelle di ceramica di colore marrone chiaro (formato 30x30 cm circa) disposte a correre a disegno semplice.
Il servizio igienico ad uso pubblico è dotato di sanitari funzionanti, in particolare un lavabo ed un vaso sanitario; la pavimentazione è realizzata con piastrelle di ceramica alcune di colore rosso ed altre di colore nero (formato 15x50 cm circa) disposte a disegno semplice; il rivestimento delle pareti è costituito dalle stesse piastrelle della pavimentazione poste ìno all’altezza di circa 220 cm, con corona di rigiro decorata di colore oro.
Il servizio igienico ad uso esclusivo è dotato di sanitari funzionanti, in particolare una doccia munita di piatto ed un vaso sanitario; la pavimentazione è realizzata con piastrelle di ceramica di colore rosa (formato 20x20 cm circa) disposte a disegno semplice; il rivestimento delle pareti è costituito dalle stesse piastrelle della pavimentazione e da altre simili, ma di colore azzurro, poste ìno all’altezza di circa 220 cm.
Le porte di divisione interne al gruppo servizi sono di legno impiallacciato scuro, del tipo ad un’anta.
Il riscaldamento dei locali è regolato da un'unica macchina split utilizzata anche per il condizionamento dell’aria posta nel terzo locale al piano terra in prossimità di una delle ìnestre altre munite di inferriata. La Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
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produzione dell’acqua calda sanitaria avviene mediante un piccolo boiler elettrico d’accumulo posto nel secondo servizio igienico ad uso riservato al personale.
Tutti gli impianti tecnologici, elettrici, TV, telefonici ed idraulici sono del tipo sottotraccia.
L’impianto di smaltimento dei re`lui è costituito da fossa settica biologica condominiale posta in un locale attiguo all’unità immobiliare, i cui liquami sono convogliati verso il collettore fognario della via dei Pepi.
Internamente, la costruzione è stata realizzata con caratteristiche qualitative di medio livello e risulta attualmente in sufìcienti condizioni di manutenzione. La destinazione d’uso prevista dallo strumento urbanistico del Comune di Firenze è commerciale.
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Q U E S I T O n. 5) Provveda l’esperto a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione – se occupato/i da terzi – del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con speci>ica attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà veri>icare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale e data di rilascio >issata e lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Se l’immobile è occupato dal debitore, indicare se egli è ivi residente, allegando il relativo certi>icato.
R I S P O S T A :
Tutti i locali dell’unità commerciale sono stati concessi in locazione da dall’attuale proprietario, esecutato, Mirsepasi Ali Reza, alla società “LAK S.r.l.” P.IVA 06066100485 con sede in Firenze, via del Ghirlandaio n°29. Tale contratto di locazione è registrato all’Agenzia delle Entrate – Ufìcio Firenze 1 il 18.06.2010 al n°10027 ed una durata di anni si a decorrere dal 27.05.2010 (scadenza 26.05.2016); si precisa che nelle clausole di locazione il locatore dichiara di voler rinnovare per un periodo di ulteriori sei anni dal termine previsto (vd. copia informe contratto di afìtto in Altri documenti).
A sua volta, la società “LAK s.r.l.” ha stipulato un ulteriore contratto di sublocazione con la società “ZEST S.a.s.” P.IVA 06139220484, con sede in Firenze, via dei Pepi n°14, legalmente rappresentata pro tempore dal socio accomandatario, nella persona della sig.ra Ferrigno Valentina, che attualmente occupa l’immobile in oggetto con l’attività bar‐caffè.
Detto contratto di sublocazione è registrato all’Agenzia delle Entrate ‐ Ufìcio Firenze 1 il 30.03.2011 n°7052, data anteriore all’atto di pignoramento e scadrà il 26.05.2016; si precisa che nelle clausole di sublocazione il sublocatore dichiara di voler rinnovare per un periodo di ulteriori sei anni dal termine previsto (vd. copia informe contratto di afìtto in Altri documenti).
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Q U E S I T O n. 6) Provveda l’esperto a veri>icare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
·
domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;
·
debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 d. att. c. civ.;
·
atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edi>icabilità o diritti di prelazione; ·
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;
·
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione).
R I S P O S T A :
Le limitazioni d’uso derivano dalle servitù di natura condominiale, in particolare la fossa settica biologica per lo smaltimento dei re`lui.
Dalla dichiarazione rilasciata dalla sig.ra Nucci Erika dello Studio Amministrazioni Immobiliari di Firenze, incaricato per l'amministrazione del condominio di cui fa parte l’unità immobiliare in oggetto, alla data 24.02.2014 risultano pendenze condominiali insolute pari ad € 2.105,28 arrotondati ad € 2.500,00 a carico dell’acquirente. La quota millesimale di proprietà relativa all’unità immobiliare pignorata è pari a 150,83. (vd. quote condominiali insolute in Altri documenti). Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
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Q U E S I T O n. 7) Provveda l’esperto a veri>icare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli) che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura; nel caso di quota di immobile, laddove non sia stata preventivamente depositata documentazione ipotecaria da parte del procedente, indicare anche le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sulla comproprietà.
R I S P O S T A :
Dalla documentazione presente nel fascicolo e dalla personale veriìca presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Firenze, dall’anno 1994, al nominativo MIRSEPASI ALI REZA risultano:
Iscrizioni contro:
-
iscrizione contro del 01/06/2006 Registro Particolare 5857 Registro Generale 27933, Pubblico Ufìciale DOTT. EMILIO BONACA BONAZZI, Repertorio 221163 del 23/05/2006, IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO di € 400.000,00 di cui € 200.000,00 di capitale, a favore di Unicredit Banca S.p.A. con sede in Bologna (BO), codice ìscale 12931320159, contro Mirsepasi Ali Reza codice ìscale MRS LRZ 63M25 Z224B per la quota di proprietà di 1/1, gravante su fabbricato sito in Firenze, e rappresentato al foglio di mappa n°167, p.lla 428, sub. 11 (beni oggetto della presente stima);
-
iscrizione contro del 01/06/2009 Registro Particolare 3717 Registro Generale 25795, Pubblico Ufìciale EQUITALIA CERIT S.P.A., Repertorio 658/41 del 15/05/2009, IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART.
77 DPR 29/09/1973 NUM.602 di € 235.759,04 di cui € 117.879,52 di capitale, a favore di Equitalia Cerit S.p.A. con sede in Firenze (FI), codice ìscale 05141390483, contro Mirsepasi Ali Reza codice ìscale MRS LRZ 63M25 Z224B per la quota di proprietà di 1/1, gravante su fabbricato sito in Firenze, e rappresentato al foglio di mappa n°167, p.lla 428, sub. 11 (beni oggetto della presente stima);
-
iscrizione contro del 14/06/2011 Registro Particolare 4068 Registro Generale 20936, Pubblico Ufìciale TRIBUNALE DI FIRENZE, Repertorio 5875 del 06/05/2011, IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO di € 68.000,00 di cui € 53.309,60 di capitale, a favore di Unicredit Banca S.p.A. con sede in Roma (RM), codice ìscale Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
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00348170101, contro Mirsepasi Ali Reza codice ìscale MRS LRZ 63M25 Z224B per la quota di proprietà di 1/1, gravante su fabbricato sito in Firenze, e rappresentato al foglio di mappa n°167, p.lla 428, sub. 11 (beni oggetto della presente stima).
Trascrizioni pregiudizievoli:
-
Trascrizione contro del 03/09/2012 Registro Particolare 19357 Registro Generale 26527, Pubblico Ufìciale UFFICIALE GIUDIZIARIO, Repertorio 7543 del 15/07/2012 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di Unicredit Banca S.p.A. con sede in Roma (RM), codice ìscale 00348170101, contro Mirsepasi Ali Reza codice ìscale MRS LRZ 63M25 Z224B per la quota di proprietà di 1/1, gravante su fabbricato sito in Firenze, e rappresentato al foglio di mappa n°167, p.lla 428, sub. 11 (beni oggetto della presente stima).
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Q U E S I T O n. 8)
Provveda l’esperto a veri>icare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e su relativi costi. Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L.47/85 ed all’art. 46 del D.Lvo 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edi>icare o del permesso di costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi) ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.
R I S P O S T A :
Dalle indagini svolte presso l’Ufìcio Tecnico per l’Edilizia Privata del Comune di Firenze, il fabbricato contenente l’unità immobiliare in oggetto risulta costruito in data anteriore al 01 settembre 1967.
Per l’unità commerciale in oggetto sono state riscontrate le seguenti pratiche edilizie:
- Domanda di Concessione in Sanatoria presentata in data 28.03.1986, protocollo n°68685, posizione S/22252, per opere in assenza di provvedimenti autorizzativi. Detta istanza è stata deìnita con il rilascio della relativa Concessione Edilizia in Sanatoria n°107574/S del 14.02.2000, n° 00/1449/138;
- Art. 26 n° 2338 del 07/09/1992 per la realizzazione di due pareti interne, demolizione di parte della controsofìttatura esistente e nuova apertura in una zona del solaio di calpestio per la realizzazione di scale autoportanti atte a permettere il collegamento con i locali sottostanti;
- Denuncia Inizio Attività n°4362 del 29/07/2005, cui segue annullamento della pratica ed archiviazione della medesima tramite comunicazione interlocutoria n°47399/06;
- Denuncia Inizio Attività n°3887 del 12/07/2006, cui segue annullamento della pratica ed archiviazione della medesima tramite comunicazione interlocutoria n°64418/09;
- Denuncia Inizio Attività n°2427 del 08/05/2008 e relativa comunicazione di Zine lavori n°5895 del 18/02/2009 per opere varie di manutenzione straordinaria e per la realizzazione del gruppo servizi del piano terra contenente un disimpegno, due servizi igienici ed uno spogliatoio. - Agibilità attestata in data 19.02.2009 n° prot. 8881/09 cat. 25 dall’arch. Fabrizio Gesi, domiciliato nel Comune di Impruneta (FI), Dalle indagini svolte presso l’Ufìcio Tecnico per l’Edilizia Privata del Comune di Firenze, non risultano altri titoli abilitativi per l’unità immobiliare in oggetto.
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Confrontato lo stato dei luoghi con i titoli abilitativi rilasciati per le attività edilizie di cui sopra, si precisa che sebbene la struttura dell’impianto planimetrico sia rimasta inalterata, si evidenziano alcune modeste differenze:
Piano terra:
• lievi differenze nella dimensione interna dei locali;
• non è riportata la presenza di una nicchia nel secondo locale commerciale;
• lievi differenze nelle altezze utili interne;
• mancanza della controsofìttatura del gruppo servizi;
• l’accesso al locale dalla via dei Pepi avviene dal primo locale e non dal secondo.
Piano interrato:
• lievi differenze nella dimensione interna dei locali;
• la conformazione della scala non è ad una rampa ma ad “L”;
• lievi differenze nelle altezze utili interne.
Pertanto, per sanare urbanisticamente tali lievi difformità, si considerano a carico dell’acquirente i costi da sostenere per la pratica relativa all’Accertamento di Conformità Edilizia ai sensi dell’art. 140 della Legge Regionale Toscana n°1 del 2005.
Si precisa che per il costo dell’oblazione della sanatoria, dei diritti di segreteria e del Professionista Tecnico da incaricare, si stima un importo globale pari a € 4.500,00 a carico dell’acquirente.
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Q U E S I T O n. 9)
Provveda l’esperto ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando:
a) il valore di mercato (indicando il più probabile valore all’attualità);
b) il prezzo base d’asta (tenendo conto di meccanismi d’asta – pagamento in contanti, la necessità del deposito per partecipare, lo stato di occupazione da parte dell’esecutato o terzi);
in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
c) il valore come al punto 9) che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;
d) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per le sue caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura;
e) indicare il regime impositivo della vendita nei casi in cui sia di facile individuazione (con aliquota se si tratta di I.V.A.) o segnalando la dif>icoltà col deposito in cancelleria della relazione.
R I S P O S T A :
a) il valore di mercato:
Effettuati i necessari rilievi e le relative misurazioni, tenuto conto dei parametri positivi e negativi relativi alla posizione, alla tipologia, all’età del fabbricato, a seguito degli accertamenti e delle indagini di mercato; dopo aver eseguito una comparazione dei prezzi per le unità immobiliari ad uso commerciale nel Comune di Firenze, compresi tra € 2.800,00 ed € 5.000,00 al mq lordo per unità libere, si è stabilito in € 3.500,00 al mq il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima.
Sup. lorda unità commerciale
Sup. ragguagliata depositi interrati (26,50 mq x 0,60)
Totale superZicie lorda ai Zini del calcolo
=
62,10 mq +
=
15,90 mq +
____________________
= 78,00 mq
Valore al mq € 3.500,00 x mq 78,00 = € 273.000,00 Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
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Da tale cifra vanno detratti gli importi di € 1.000,00 per la variazione catastale di rettiìca della planimetria, € 2.500,00 per debiti condominiali insoluti ed € 4.500,00 per la regolarizzazione della conformità urbanistica edilizia, (vd. maggiori precisazioni nella risposta ai Quesito n. 1), Quesito n. 6) e Quesito n. 8) della presente Relazione di stima), pertanto:
Valore
=
€ 273.000,00 ‐
Variazione catastale
=
€ 1.000,00 ‐
Debiti condominiali
=
€ 2.500,00 ‐
Accertamento di conformità edilizia
=
€ 4.500,00 ‐
_____________________
Totale valore corrente di mercato
=
€ 265.000,00
VALORE DI MERCATO PER UNITA’ LIBERE:
€ 265.000,00 (euroduecentosessantacinquemila/00).
b) il prezzo base d’asta:
In considerazione della natura stessa della vendita giudiziaria si è ritenuto opportuno operare una diminuzione del 12% circa rispetto al valore di mercato ricavato; pertanto per unità libere si ottiene:
€ 265.000,00 – 12% = € 233.200,00
Arrotondato per difetto a € 230.000,00
VALORE A BASE D’ASTA PER UNITA’ LIBERE:
€ 230.000,00 (euroduecentotrentamila/00).
Il valore ricavato deve intendersi a corpo e non a misura, derivato sì da riferimenti sia dimensionali che di valore che forniscono l’ordine di grandezza, ma elaborati poi dal sottoscritto in considerazione di tutte le condizioni esaminate.
Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
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c) il valore della quota pignorata:
L’esecuzione immobiliare è rivolta nei confronti del sig. Mirsepasi Ali Reza, pieno proprietario (1/1) dell’immobile in oggetto.
d) divisione del compendio:
[Risposta non dovuta].
e) regime impositivo:
La vendita dell’immobile in oggetto non è soggetta all’applicazione dell’I.V.A., ma ha un’imposta di registro del 7%, ipotecaria del 2%, catastale del 1%.
Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
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Q U E S I T O n. 10) Provveda l’esperto, ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti, riportando anche lo stato dell’immobile (libero\occupato).
R I S P O S T A:
Trattasi di un unico lotto per il quale il riepilogo non è dovuto.
Q U E S I T O n. 11) Provveda l’esperto, ove necessario, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come modi>icato dal d.lgs. 311/06 e dalla Legge 90/13, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, predisporre l’APE.
R I S P O S T A :
Alla data del sopralluogo del C.T.U. l’unità immobiliare era sprovvista della documentazione energetica ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come modiìcato dal d.lgs. 311/06 e dalla Legge 90/13. Pertanto, come da disposizioni del Giudice Esecutivo, è stato predisposta l’Attestazione di Prestazione Energetica di cui si allega documentazione completa a parte ed estratto in Altri documenti (Unità immobiliare in classe G ‐ Epgl 63,774 kWh/(m²·a).
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La presente relazione, completa dei relativi allegati, viene inviata a mezzo raccomandata all’esecutato ed a mezzo e‐mail a tutti gli altri aventi diritto ed, ed a seguito della trasmissione telematica tramite Consolle P.C.T. Processo Civile Telematico, viene depositata presso la Cancelleria del Tribunale di Firenze (Terza Sezione Civile ‐ Esecuzioni Immobiliari) in copia originale cartacea ed epurata per il Giudice esecutivo, insieme all'Attestato di Prestazione Energetica, allo Schema riassuntivo C.T.U. ed alla copia degli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto II (Inizio operazioni peritali), dell’attestazione di invio della Relazione di stima all’esecutato e del deposito telematico di cui ai punti 12‐13 del Verbale di giuramento dell'esperto Proc. 510/2012.
Si ritiene con ciò di aver assolto l’incarico afìdato.
Empoli, lì 28/02/2014 Il C.T.U. Arch. Damiano Lensi
I N D I C E A L L E G A T I C O P I A I N T E G R A L E : 




documentazione fotograìca;
documentazione catastale (estratto di mappa, planimetria, visura);
conservatoria dei R.R. II. di Firenze (ispezioni ipotecarie);
documentazione urbanistica;
altri documenti (copia informe atto di compravendita, copia informe contratti d’afìtto fondo commerciale, estratto conto condominiale, verbale di sopralluogo C.T.U., estratto A.P.E.);
 copia notiìche (inizio operazioni peritali, deposito telematico P.C.T. [*], invio copia della relazione di stima all'esecutato).
a parte: ‐ Attestato di Prestazione Energetica;
‐ Schema riassuntivo C.T.U.;
‐ Copia notiìche (inizio operazioni peritali, deposito telematico P.C.T. [*], invio copia della relazione di stima all'esecutato).
[*] prova deposito Processo Civile Telematico allegata solo a copia integrale cartacea;  prova invio copia della relazione di stima all'esecutato allegata solo a copia integrale cartacea depositata presso la Cancelleria.
Esecuzione immobiliare: proc. n. 510/2012 r.g.
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