Gli indicatori di redditività Venezia, 24 aprile 2014 Prof. Antonella Faggiani Arch. Valeria Ruaro, collaboratrice alla didattica valutareilprogetto2@gmail.com Valutazione economico finanziaria del progetto Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto Dipartimento di Culture del Progetto La valutazione degli investimenti • • • • La valutazione di un investimento immobiliare concerne la decisione di impiegare un capitale nella promozione di un progetto Una volta individuati i soggetti coinvolti, è fondamentale separare – la decisione d'investimento rispetto – alle modalità attraverso cui finanziare l'investimento Quindi, si tratta in primo luogo di valutare l'investimento senza considerare le modalità con cui verrà effettivamente finanziato Solo successivamente, si potrà procedere a valutare gli effetti delle diverse modalità di finanziamento Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il finanziamento dei progetti Risorse Risorse pubbliche Finanziamenti specifici che vengono erogati dai soggetti pubblici e finalizzati alla realizzazione di specifiche opere. L'operatore pubblico non si aspetta solo un ritorno/ rendimento finanziario da tali risorse ma anche benefici economici Risorse private Capitale proprio Capitale a prestito Capitale proprio (equity) Chi investe risorse finanziarie in un progetto/investimento si aspetta un ritorno finanziario. I capitali infatti hanno un costo opportunità: sono risorse scarse che possono essere impegnati in un unico modo, generalmente il più vantaggioso (sotto il profilo economico) Capitale di debito Capitali di terzi (banche o altri finanziatori). Questi capitali hanno un costo Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Capitale di rischio e capitale di debito • La struttura finanziaria privata di un progetto d'investimento è quindi rappresentata dell'insieme delle diverse modalità attraverso le quali si finanziano le scelte d'investimento • Capitale di rischio (capitale proprio, equity): il soggetto che impiega il proprio capitale sarà disposto ad investire nel progetto se l'investimento assicura un rendimento maggiore del “costo del capitale proprio” • Capitale di debito fonti di finanziamento il cui costo dipende dal grado di rischio (mutui bancari, ecc..) • Il problema è quindi la stima del costo di questi capitali: – Qual'è il costo del capitale di debito? – Quale il costo del capitale di rischio? Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Misure di profittabilità • • Le misure di profittabilità relative ai soggetti si possono articolare in tre gruppi – Gli indicatori immediati (Pay back, rendimento immediato) – Le misure di profitto assoluto o la misura del margine lordo – Le misure di rendimento (Valore attuale netto, Tasso di rendimento interno) Le tecniche si possono articolare in due gruppi: – le tecniche che non considerano l’effetto del tempo nella misura del valore d’investimento. • La definizione e la formulazione di questi criteri evidenzia che si tratta di semplici rapporti fra quantità di moneta – le tecniche che esplicitano flussi di cassa e modelli finanziari (discounted cash flow DCF) Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 La tecnica DCF: uno strumento internazionale • I modelli DCF possono essere impiegati per valutare: – il profitto/margine (utile) del promotore; – gli indicatori di redditività: il valore attuale netto e il saggio di rendimento interno Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il modello DCF Stima dei valori I benefici finanziari: i ricavi del progetto I costi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi Elaborazione del modello finanziario Valorizzazione fondiaria/ Valore dell'area M isura di profitto assoluto Van e Tri Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il modello finanziario per la stima del profitto •Il modello finanziario per la stima del profitto schematizza il flusso di ricavi e di costi –Il profitto esito della valutazione è una misura espressa in valore assoluto e può essere rapportata ai ricavi e ai costi totali •La misura assoluta del profitto è una misura che riguarda solo la figura del promotore e non di un investitore, se si assume che il promotore si fa carico delle seguenti attività: –individuazione dell’area/ambito da trasformare –promozione del progetto e individuazione dell’impresa costruttrice –project management e finanziamento (in genere parziale) del progetto Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il modello finanziario per la misura del profitto Unità di misuraQuantità Ricavi Residenza mq comm 4.000 Valore unitario (euro)Valore totale (euro) 2.000 1° anno 2° anno 3° anno 8.000.000 - - 8.000.000 8.000.000 - - 8.000.000 1.520.000 1.520.000 40% 1.520.000 40% 1.520.000 Ripartizione ricavi 100% Totale ricavi Costi Valore dell'area Costo di costruzione Residenza Urbanizzazioni mq mc 12.000 100 1.200.000,00 1.200.000,00 4.000 12.000 950 25 3.800.000 300.000 760.000 300.000 Ripartizione costo Totale costo costruzione Oneri di urbanizzazione secondaria tutte le destinazioni 4.100.000 mc 10.000 4,48 Ripartizione costo Totale oneri di urbanizzazione secondaria Contributo sul costo di costruzione Tutte le destinazioni mq 4.000 7,64 Ripartizione costo Totale contributo sul costo di costruzione Spese tecniche e generali 44.800 44.800 - - 44.800 100% 44.800 - - 30.542 30.542 - - 30.542 100% 30.542 Imprevisti 164.000 4.100.000 410.000 20% 40% % 1% 8.000.000 80.000 - - % 2% 4.100.000 82.000 16.400 0% Ripartizione costo Totale costi - 10% Ripartizione costo 82.000 164.000 % Ripartizione costo Spese di commercializzazione 20% 1.060.000 20% 5.947.342 2.433.742 40% 80.000 0% 100% 32.800 32.800 40% 1.716.800 40% 1.796.800 Il profitto è il valore residuo: Ricavi - Costi Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 La misura del profitto e il ruolo del saggio • • Il margine può essere calcolato come differenza fra i ricavi e i costi non attualizzati Se si considera l'effetto temporale, procedendo all'attualizzazione dei flussi di cassa – il saggio di interesse impiegato per attualizzare i flussi di cassa deve essere un saggio risk free – L'utilizzo di un saggio più alto falsa il risultato poiché “internalizza” una quota di profitto nella componente di rischio del saggio Totali Saldi netti Margine non attualizzato Periodi Saldi netti attualizzati Margine assoluto attualizzato Rapporto sul fatturato 1° anno -2.433.742 2° anno -1.716.800 1 -2.372.172 2 -1.631.034 3° anno 6.203.200 2.052.658,50 3 5.744.218 1.741.011,70 21,76% Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Un esempio • La tabella mostra la stima del profitto con riferimento a: – Un saggio senza rischio (2,6%) – Un saggio che internalizza una quota di rischio (10%) – I valori di profitto variano in modo significativo Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il significato dei saggi • Poichè gli individui sono in genere avversi al rischio, è ragionevole immaginare che siano disposti a investire in un'attività rischiosa solo nella misura in cui offre un rendimento maggiore del tasso d'interesse per le attività prive di rischio (o a basso rischio) – • La differenza fra il tasso d'interesse corrente per le attività prive di rischio, detto anche tasso risk-free, e il tasso a cui si sconta il flusso di pagamenti futuri (incerti) di un'attività rischiosa è detto premio al rischio. Aumentare il tasso di sconto è un modo per tenere in debito conto il fattore rischio, riducendo il valore attuale del flusso di profitti incerti Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 La valutazione attraverso VAN • Il criterio del Van si basa sul principio secondo il quale un investimento immobiliare appare vantaggioso se i benefici (valori di mercato/redditi) generati dal progetto sono superiori ai costi sostenuti • Il criterio del VAN consente di apprezzare la “ricchezza incrementale” generata da un progetto. – Il Van infatti rappresenta l'incremento di ricchezza che l'investitore può conseguire dall'investimento – In particolare un Van positivo esprime la capacità di un progetto di produrre valore e di generare flussi monetari positivi tali da ripagarlo Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il valore attuale netto •Il valore attuale netto è definito come: – la differenza tra il valore presente di tutti i flussi dei ricavi e dei costi associati ad un’azienda o a un progetto, calcolato scontando ogni flusso netto (F) ad un determinato tasso (i) •Formalmente: Van F0 F1 F2 Fn ... (1 i)1 (1 i) 2 (1 i) n Quindi, un progetto è vantaggioso se il suo Van è superiore o uguale a zero Il Van rappresenta il sovra-profitto (ma non il profitto) di una data operazione rispetto al suo costo-opportunità: • Un progetto a Van positivo crea infatti valore • Un progetto a Van = 0 non crea valore ma ripaga solo i fattori della produzione Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il saggio di attualizzazione • L'elemento centrale del calcolo del Van è rappresentato dalla definizione del saggio di attualizzazione • Il saggio di attualizzazione riflette la remunerazione attesa da chi finanzia l'investimento, commisurata al grado di rischio – • Il c.d. costo opportunità Il saggio più comunemente impiegato è il WACC, ovvero il costo medio ponderato del capitale Weighted Average Cost of Capital – La determinazione del WACC si basa su alcuni rilevanti principi di teoria di scelta degli investimenti • Il concetto di leva finanziaria Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il WACC • Si tratta di un concetto ordinariamente impiegato nella valutazione delle aziende: il WACC è il tasso minimo che un'azienda deve generare come rendimento dei propri investimenti per remunerare i fornitori di capitale. – Le aziende reperiscono capitale finanziario da diverse fonti: capitale proprio, azioni, debiti ordinari, ... contributi pubblici, ecc. – A capitali diversi corrispondono ritorni attesi differenti – Il WACC è calcolato tenendo conto del peso relativo di ciascuna componente della struttura del capitale Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 La formulazione del Wacc • Il costo medio ponderato del capitale è così definito E D WACC re rd 1 tc K K dove: – – – – – – L'ipotesi semplificata nel caso degli E= ammontare di capitale proprio investimenti D= ammontare di capitale a debito immobiliari K = capitale complessivamente investito nel progetto (E+D) prevede solo due “tipologie” di re=tasso di rendimento richiesto/atteso per capitale proprio (costo del capitale: quello capitale proprio) proprio e quello di debito (mutuo) rd=tasso di rendimento richiesto/atteso per capitale a debito (costo del capitale debito) tc=aliquota fiscale Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 La versione semplificata • Se, per semplificazione delle ipotesi, assumiamo di effettuare le valutazioni senza considerare l'effetto della fiscalità: E D WACC re rd K K • Si tratterà quindi di stimare il valore di E e il valore di D Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il costo del capitale di rischio La formula generale re = rrisk free + P Tasso di rendimento di attività prive di rischio Tasso risk free Premio per il rischio specifico dell'attività Varia in funzione del tipo di investimento in relazione alla sua rischiosità Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il saggio risk free • • Il saggio risk free nella finanza rappresenta il tasso d'interesse di un'attività priva di rischio L'assunto teorico si basa sull'evidenza che nei mercati è sempre possibile trovare un titolo che abbia un rendimento certo e noto ex ante – • Le attività finanziarie liquide convertibili in moneta in breve tempo, con un rischio minimo di perdita di valore investimenti caratterizzati da un basso rapporto rischio/rendimento, e conservano una elevata solvibilità La stima di questo saggio può quindi avvenire con riferimento ad investimenti «sicuri» – In questa particolare congiuntura economica, sarà da valutare quali investimenti sono considerati sicuri Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il premio per il rischio nella prospettiva del developer •Nell'ambito dell'analisi degli investimenti immobiliari, il premio per il rischio si può disarticolare in ragione delle principali componenti di rischio dell'investimento •Ad esempio: –il rischio illiquidità (1 – 1,5%) –il rischio urbanistico che varia, in funzione del grado di avanzamento del progetto, dal 0% al 5% –il rischio specifico dell’iniziativa che viene quantificato in funzione delle destinazioni d’uso Rischio urbanistico Intervento in corso rilascio concessione strumento esecutivo approvato strumento urbanistico da approvare 0 - 1% 1% - 2% 2% - 3% 3% - 5% Rischio specifico iniziativa residenziale terziario c ommerc iale industraile multiplex 10% 11% 12% 13% 14% - 11% 12% 13% 14% 15% Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il calcolo del costo del capitale proprio Attività finanziaria la cui durata è analoga alla durata dell’investimento Stima delle componenti Componente risk free Btp a ..... anni 3,50% Premio di rischio specifico Rischio urbanistico 2,00% Rischio illiquidità 1,00% Rischio settore 10,00% Saggio equity 17,50% Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il ritorno sul capitale di debito •Il ritorno sul capitale di debito (pricing del finanziamento) è costituito da quattro componenti: • – costi fissi della banca; – costo della banca del finanziamento interbancario; – probabilità di inadempienza e perdita in caso di insolvenza; – margine di guadagno. Per semplicità la stima viene effettuata considerando: – Euribor (0 saggio BCE) – Lo spread ovvero la correzione apportata alla banca in ragione del profilo dell'indebitato Euribor a 6 mesi 1,75% Spread 2,00% Saggio debt 3,75% Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Un esempio Determinazione del WACC Equity Titolo di stato Illiquidità Rischio iniziativa Rischio urbanistico Totale Ipotesi di finanziamento a metà Equity WACC Ipotesi di maggiore impiego di mutuo Equity WACC 3,50% 2,00% 11,00% 1,00% 17,50% Spread 50,00% 8,75% Debito 50,00% 1,88% Debito 70,00% 2,63% Debito 30,00% 1,13% 2,00% 3,75% 10,63% 30,00% 5,25% 7,88% Ipotesi di maggiore impiego di capitale proprio Equity 70,00% 12,25% WACC Euribor 6 mesi Debito 1,75% 13,38% Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. I valori del Van • Qualora un progetto abbia un valore attuale netto pari a zero, significa che non si è creato valore aggiuntivo – • Non esiste un differenziale fra il rendimento del capitale investito e il costo dei capitali investiti capitale Se invece un progetto presenta un valore attuale netto positivo, significa invece che esiste un differenziale fra il rendimento del capitale investito e il costo del capitale – Questo differenziale è l'indicatore di “creazione di valore” e viene valutato positivamente dall'investitore – Va evidenziato che il “valore creato” non corrisponde al margine/profitto Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Un esempio Ipotesi di base Unità di misura Valore Consistenza Valore totale euro COSTI DI PRODUZIONE Acquisizione del bene strumentale Costruzione Ristrutturazione del fabbricato Edificio polifunzionale Sistemazione aree esterne Viabilità e parcheggi Totale costi costruzione Anno 1 RICAVI DA GESTIONE Ricettività (camere) Spazi convegnistica Sale per associazioni Totali ricavi da gestione COSTI DI GESTIONE Costi fissi dell'intero fabbricato Assicurazione euro/mq slp euro/mq slp euro/mq slp euro/mq slp 1.406 424 18 57 % sul costo c. % sul costo c. % sul costo c. euro/mq slp 1.200 290 5.080 1700 Ipotesi di realizzazione a scomputo sala convegni 10% 5% 50,00 1.042,00 euro-anno euro-anno euro-anno 20 sul Costo di produzione Accantonamenti (indiretti) dell'intero fabbricato Manutenzioni ordinaria e straordinaria % sul costo c. Costi variabili diretti della struttura ricettiva Costi della gestione aziendale Gestione delle camere Anno 3 Anno 4 Anno 5 Anno 6 Anno 7 0 1.686.600 122.841 91.440 96.900 1.997.781 Articolazione temporale Altri costi Oneri concessori Spese tecniche Imprevisti Arredi Totale altri costi Totale costi di produzione Anno 2 % sui ricavi da camera % sui ricavi da camera Costi variabili diretti degli spazi convegnistica Spese energetiche e pulizie euro-mq anno Totale costi di gestione 100 0 199.778 99.889 52.100 351.767 2.349.548 266.949 36.000 2.000 302.949 998.891 998.891 50% 50% 0 99.889 49.945 149.834 1.148.724 0 99.889 49.945 52.100 201.934 1.200.824 0 266.949 36.000 2.000 304.949 266.949 36.000 2.000 304.949 266.949 36.000 2.000 304.949 266.949 36.000 2.000 304.949 266.949 36.000 2.000 304.949 0,10% 2.350 2.350 2.350 2.350 2.350 2.350 0,50% 9.989 9.989 9.989 9.989 9.989 9.989 23% 16% 61.398 42.712 61.398 42.712 61.398 42.712 61.398 42.712 61.398 42.712 61.398 42.712 4.000,00 120.449 4.000 120.449 4.000 120.449 4.000 120.449 4.000 120.449 4.000 120.449 184.500 184.500 184.500 184.500 184.500 20 200,00 Valore di uscita Cash flow Tasso di attualizzazione VAN -1.148.724 -1.200.824 4,50% 553.161 Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Un esempio Consistenza (Mq lordi) Ricavi Residenziale Posto auto Articolazione costi Totale ricavi (valori reali) Costo di costruzione Residenziale 7.000 0 Valore unitario 2.300 euro/mq 0 Valore totale 1 anno 2 anno 3 anno 16.100.000 0 4 anno 4.830.000 11.270.000 16.100.000 0 0 30,00% 4.830.000 70,00% 11.270.000 7.882.000 1.182.300 1.970.500 3.152.800 1.576.400 Articolazione costi Opere di urbanizzazione Articolazione costi 15,00% 25,00% 40,00% 20,00% 748.446 224.534 30,00% 149.689 20,00% 149.689 20,00% 224.534 30,00% Totale costi di costruzione 8.630.446 1.406.834 2.120.189 3.302.489 1.800.934 185.000 650.300 92.500 325.150 50,00% 92.500 325.150 50,00% 0 0 0,00% 0 0 0,00% 863.045 345.218 8.630 16.710 322.000 2.390.903 140.683 56.273 1.407 16.710 0 632.724 212.019 84.808 2.120 16.710 0 733.307 330.249 132.100 3.302 180.093 72.037 1.801 96.600 562.251 225.400 479.332 2.039.557 2.853.496 3.864.740 2.280.265 0 0 0 0 0 Area 2.800.000 2.800.000 Saldi netti 5.078.651 -4.839.557 -2.853.496 965.260 8.989.735 7.000 1.126 euro/mq Oneri concessori Oneri di urbanizzazione secondaria 5.000 37 Contributo sul costo di costruzione 7.000 93 Articolazione Altre spese Spese tecniche (progettazione, direzione lavori, sicurezza) 10,00% e generali sui costi c. Imprevisti e spese generali 4,00% sui costi c. Assicurazione 0,10% sui costi c. ICI Spese di commercializzazione 2,00% sui ricavi Totale Oneri concessori e altre spese Totale costi Profitto Saggio di attualizzazione annuale VAN 0% sui ricavi 9,00% 272.221 Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Il saggio di rendimento interno E’ il tasso di attualizzazione che annulla una sommatoria di flussi finanziari, in particolare il valore attuale netto del progetto nell’ambito della valutazione degli investimenti immobiliari: Detti F0, F1, F2,…., Fn i flussi finanziari degli anni 0, 1, 2, …, n, il tasso di rendimento interno (Tri) è il saggio che rende vera la seguente espressione: Fn F1 F2 F0 0 2 n (1 Tri ) (1 Tri ) (1 Tri ) Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 La regola decisionale • La regola decisionale che sottende alla valutazione di un progetto o investimento immobiliare attraverso il saggio di rendimento interno (IRR) prevede che: – Il progetto è valutato positivamente se il Tri/IRR è superiore al costo del capitale – Il costo del capitale viene stimato con la metodologia del WACC o, alternativamente, è già noto agli operatori Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Un esempio Ipotesi di base Unità di misura Valore Consistenza Valore totale euro COSTI DI PRODUZIONE Acquisizione del bene strumentale Costruzione Ristrutturazione del fabbricato Edificio polifunzionale Sistemazione aree esterne Viabilità e parcheggi Totale costi costruzione Anno 1 RICAVI DA GESTIONE Ricettività (camere) Spazi convegnistica Sale per associazioni Totali ricavi da gestione COSTI DI GESTIONE Costi fissi dell'intero fabbricato Assicurazione euro/mq slp euro/mq slp euro/mq slp euro/mq slp 1.406 424 18 57 % sul costo c. % sul costo c. % sul costo c. euro/mq slp 1.200 290 5.080 1700 Ipotesi di realizzazione a scomputo sala convegni 10% 5% 50,00 1.042,00 euro-anno euro-anno euro-anno 20 sul Costo di produzione Accantonamenti (indiretti) dell'intero fabbricato Manutenzioni ordinaria e straordinaria % sul costo c. Costi variabili diretti della struttura ricettiva Costi della gestione aziendale Gestione delle camere Anno 3 Anno 4 0 1.686.600 122.841 91.440 96.900 1.997.781 Articolazione temporale Altri costi Oneri concessori Spese tecniche Imprevisti Arredi Totale altri costi Totale costi di produzione Anno 2 % sui ricavi da camera % sui ricavi da camera Costi variabili diretti degli spazi convegnistica Spese energetiche e pulizie euro-mq anno Totale costi di gestione 100 0 199.778 99.889 52.100 351.767 2.349.548 266.949 36.000 2.000 302.949 998.891 998.891 50% 50% 0 99.889 49.945 149.834 1.148.724 0 99.889 49.945 52.100 201.934 1.200.824 0 266.949 36.000 2.000 304.949 266.949 36.000 2.000 304.949 0,10% 2.350 2.350 2.350 0,50% 9.989 9.989 9.989 23% 16% 61.398 42.712 61.398 42.712 61.398 42.712 4.000,00 120.449 4.000 120.449 4.000 120.449 184.500 184.500 20 200,00 Valore di uscita Cash flow Tasso di attualizzazione VAN IRR -1.148.724 -1.200.824 4,50% 553.161 6% Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Un esempio Ricavi Residenziale Posto auto Articolazione costi Totale ricavi (valori reali) Costo di costruzione Residenziale Consistenza (Mq lordi) 7.000 0 Valore unitario 2.300 euro/mq 0 Valore totale 1 anno 2 anno 3 anno 16.100.000 0 4 anno 4.830.000 11.270.000 16.100.000 0 0 30,00% 4.830.000 70,00% 11.270.000 7.882.000 1.182.300 1.970.500 3.152.800 1.576.400 Articolazione costi Opere di urbanizzazione Articolazione costi 15,00% 25,00% 40,00% 20,00% 748.446 224.534 30,00% 149.689 20,00% 149.689 20,00% 224.534 30,00% Totale costi di costruzione 8.630.446 1.406.834 2.120.189 3.302.489 1.800.934 185.000 650.300 92.500 325.150 50,00% 92.500 325.150 50,00% 0 0 0,00% 0 0 0,00% 863.045 345.218 8.630 16.710 322.000 2.390.903 140.683 56.273 1.407 16.710 0 632.724 212.019 84.808 2.120 16.710 0 733.307 330.249 132.100 3.302 180.093 72.037 1.801 96.600 562.251 225.400 479.332 2.039.557 2.853.496 3.864.740 2.280.265 0 0 0 0 0 Area 2.800.000 2.800.000 Saldi netti 5.078.651 -4.839.557 -2.853.496 965.260 8.989.735 7.000 1.126 euro/mq Oneri concessori Oneri di urbanizzazione secondaria 5.000 37 Contributo sul costo di costruzione 7.000 93 Articolazione Altre spese Spese tecniche (progettazione, direzione lavori, sicurezza) 10,00% e generali sui costi c. Imprevisti e spese generali 4,00% sui costi c. Assicurazione 0,10% sui costi c. ICI Spese di commercializzazione 2,00% sui ricavi Totale Oneri concessori e altre spese Totale costi Profitto TRI 0% sui ricavi 11% Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 – prof. Antonella Faggiani Lezione #6 Disclaimer Il presente documento è stato predisposto da Antonella Faggiani nell’ambito dell’attività didattica Il presente documento è per esclusivo uso didattico e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo espresso consenso per iscritto da parte di Antonella Faggiani. Il copyright ed ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni in esso contenuti è di esclusiva pertinenza di Antonella Faggiani, salvo diversamente indicato. 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