DROIT AU LOGEMENT

DROIT AU LOGEMENT
Demir Sönmez
Le journal de l’ASLOCA
No 216/ septembre 2014
www.asloca.ch
JAB
1211 GENÈVE 1
POSTCODE 1
DOSSIER
POUR DES LOYERS
ABORDABLES POUR TOUS
GENÈVE
SORTIE DU RÉGIME HLM
1000 LOYERS À LA BAISSE,
MAIS IL FAUT DEMANDER
ASLOCA
FÉDÉRATION ROMANDE
CASE POSTALE 2104
1211 GENÈVE 1
SUISSE
CAMPAGNE NATIONALE
DROIT AU LOGEMENT
JOURNAL DE L’ASLOCA
NO 216/ SEPTEMBRE 2014
TIRÉ À 92 660 EXEMPLAIRES
LES CONCIERGES
EN VOIE
DE DISPARITION?
DROIT AU LOGEMENT
Le journal de l’ASLOCA
SOMMAIRE
o
L’ÉDITO
N 216/ septembre 2014
LE MESSAGE DE L’ASLOCA
p.3
SUISSE
Tarifs postaux: lettre ouverte
p.4
Campagne nationale
pour des loyers abordables
p.5
GENÈVE
HLM sortis du contrôle de l’Etat:
demandez une baisse
p.6
DOSSIER
Les concierges en voie
de disparition?
p.7-10
NEUCHÂTEL
Politique cantonale:
18 millions pour le logement
p.11
VOS DROITS
Code de procédure civile:
dur avec les locataires
p.12-13
FRIBOURG
Loyers usuels:
pas de preuves valables
p.14
PERMANENCES ASLOCA
p.15
INTERNATIONAL
Le logement en Palestine
p.16
Qu’on ne s’y trompe pas, les concierges
restent indispensables au bon fonctionnement d’un locatif. Dommage qu’ils soient
si facilement remplacés par des sociétés de
nettoyage efficaces mais sans plus. Que peut
faire le locataire? Ne pas baisser les bras et
se manifester auprès de sa gérance. Il peut
le faire par une lettre, bien sûr, mais il peut
aussi plus concrètement proposer de s’occuper de certaines
tâches et demander à se faire rémunérer pour cela. Ce que l’on
reproche surtout à une entreprise de nettoyage, c’est de se tenir
à distance de la culture sociale du lieu, alors pourquoi ne pas
pallier cette lacune en s’investissant personnellement? Même
un concierge vivant sur place saurait apprécier une telle démarche (lire le dossier p. 7 à 10).
Dans ce journal, vous allez pouvoir également en savoir plus sur
le statut des HLM à Genève. A la fin de cette année 2014, un
certain nombre d’immeubles vont sortir du contrôle de l’Etat.
Les loyers doivent être revus à la baisse. Il faut pour cela que le
locataire en fasse la demande auprès de son bailleur (lire p. 6).
A la page précédente (p. 5), vous saurez tout sur la nouvelle campagne de l’ASLOCA Suisse concernant la question des
loyers abordables pour tous. Un combat qui risque de durer des
années.
Vous pourrez encore apprendre que le Code de procédure civile
ne facilite pas la vie des locataires, que le Grand Conseil neuchâtelois s’est réveillé concernant le logement et qu’à Fribourg apporter la preuve qu’un loyer est usuel n’est pas gagné d’avance.
Bonne lecture!
Claire-Lise Genoud
Rédactrice en chef
(en couverture) A Genève, des HLM comme ceux de l’avenue d’Aïre vont sortir du contrôle de l’Etat à la fin de 2014. Les locataires
doivent en profiter pour demander une baisse de loyer auprès de leur bailleur.
DROIT AU LOGEMENT
Journal de l’ASLOCA
Rédactrice en chef:
Claire-Lise Genoud
Case postale 2104
1211 Genève 1
claire-lise.genoud@asloca.ch
Paraît cinq fois par année
Abonnement 13 francs/an
Editeur:
ASLOCA Romande
Case postale 2104
1211 Genève 1
2 — Droit au logement • Septembre 2014 n° 216
Diffusion:
Membres des sections de
l’ASLOCA Romande et abonnés
Graphisme:
Madame Paris/Alexandra Ruiz
Correction:
Elisabeth Gobalet
Impression:
Imprimerie Saint-Paul, Fribourg
Comité de rédaction:
Anne Baehler Bech, Christian
Dandrès, Christelle Guélat Koller,
Xavier Guillaume, Marie-Claire
Jeanprêtre-Pittet, Emilie Moeschler,
Carlo Sommaruga, François Zutter
Ont contribué à ce numéro:
Caro, Marina Carobbio, Camille
Grandjean-Jornod, Charles Guerry,
Baptiste Hurni, Pellet, Demir
Sönmez
LE MESSAGE
DE L’ASLOCA
par Carlo Sommaruga
Secrétaire général, ASLOCA Romande
PDC, OÙ ES-TU?
Le 28 août 2014,
la Commission
des affaires juridiques du
Conseil national a traité
deux initiatives
p a rle me nt a ires relevant du
droit du bail. L’une demandait que le loyer
soit adapté à l’inflation en cours de bail. L’autre
proposait la suppression du lien entre le loyer
et le taux de référence pour ne retenir que les
loyers du marché. Sans surprise, la commission - à majorité bourgeoise - a écarté l’initiative demandant l’indexation du loyer en cours
de bail et approuvé la deuxième, visant plus de
marché quand bien même toutes les expériences passées de libéralisation du marché du logement se sont soldées par un désastre social.
Quoi qu’il en soit, l’orchestration d’un nouveau
hold-up aux dépens des locataires prend forme
au Parlement.
A y voir de plus près, ce vote de la commission surprend. En effet, le PDC avait publié
juste avant l’été ses objectifs en matière de logement. Or l’un d’eux voulait que la baisse du
taux de référence soit automatiquement répercutée sur les loyers. Un objectif social d’égalité de traitement fort et une louable intention
d’amélioration de la réglementation actuelle
pour que les loyers varient aussi bien à la hausse
qu’à la baisse du taux de référence. Mais, lors
des débats en commission, pas un mot. Pas
une contre-proposition du PDC allant dans ce
sens. Aux abonnés absents de l’équité due aux
locataires. Etonnant qu’il affiche aussi rapidement un renoncement. Cela tient-il à ses élus
siégeant dans la Commission des affaires juridiques? S’il le veut, le PDC peut se ressaisir. L’importance de son groupe au Conseil des
Etats lui permet de bloquer l’initiative parlementaire en faveur des loyers du marché qui
est passée en commission du Conseil national.
L’introduction sur l’ensemble de la Suisse,
indépendamment de la pénurie, de la
formule officielle à la conclusion du bail permettant la communication de l’ancien
loyer et des motifs de la modification - sera
certainement soumise au Parlement. Vu la
connivence éhontée et de longue date entre les
milieux immobiliers, l’UDC et le PLR, c’est
le PDC qui devra faire la différence politique
pour ou contre l’équité et pour ou contre les
abus qui touchent les classes moyenne et populaire. Le PDC ne pourra faire cette différence que si ses élus aux chambres sont cohérents avec leurs propres positions. L’ASLOCA
mais surtout les locataires, en perspective des
élections fédérales de l’année prochaine, seront
attentifs à leur attitude politique au cours de
cette année cruciale.
Droit au logement • Septembre 2014 - n° 216 — 3
SUISSE
HAUSSE DES TARIFS POSTAUX
LETTRE OUVERTE À LA CONSEILLÈRE FÉDÉRALE DORIS LEUTHARD
De par la loi, la Poste a pour mandat de garantir la distribution des journaux régionaux et locaux et de la presse associative. Au début de l’année, elle a introduit une hausse, échelonnée sur trois ans, de ses tarifs d’envoi de journaux, qui met en
danger l’existence de la presse associative. En effet, cette hausse est déjà la deuxième subie en peu de temps par cette dernière. En 2013, la Poste est en effet passée à un système tarifaire unifié qui renchérissait d’en moyenne 6 % l’envoi de journaux associatifs. La nouvelle hausse de 2 centimes par année et exemplaire entraînera une augmentation des coûts pouvant
aller jusqu’à 50 %, que nombre de journaux ne pourront plus supporter. Sont concernés ici les journaux des Eglises, des partis
politiques, des associations de branche, des organisations sportives et culturelles, des œuvres d’entraide, des associations professionnelles et des syndicats. Ce sont plus de 1000 titres qui contribuent fondamentalement à la diversité des médias. Pour
de larges pans de la population, ils constituent une importante source d’information et favorisent leur intégration sociale.
Cette hausse des tarifs n’est pas nécessaire, car les bénéfices nets de la Poste se sont montés à 626 millions de francs pendant
l’exercice 2013. La Poste reste le leader incontesté sur le marché et le chiffre d’affaires qu’elle réalise avec les envois postaux
est stable. En relevant ses tarifs, la Poste, qui est en mains publiques, enterre la décision du Parlement, à savoir de maintenir
et favoriser la diversité du paysage médiatique. Il faut accorder plus de poids au maintien de cette diversité qu’au déficit enregistré par la Poste dans la distribution des journaux, un déficit au sujet duquel règne de surcroît une opacité totale.
La presse associative critique avec la plus grande fermeté la politique tarifaire de la Poste et met en garde contre le fait que
le service universel à la population soit mis en jeu à la légère afin d’optimiser les bénéfices. Le Parlement a relevé l’aide indirecte à la presse afin de garantir la survie des petits journaux régionaux et de la presse associative. En lieu et place, en
augmentant les tarifs d’envoi, c’est leur existence qui est mise en question. Si l’on n’arrête pas la Poste, beaucoup de journaux
associatifs supprimeront des éditions, voire renonceront à toute parution.
Nos questions à la conseillère fédérale Doris Leuthard, responsable de ce dossier:
• Etes-vous consciente du fait qu’avec sa politique tarifaire la Poste tourne une décision démocratique?
• Etes-vous d’accord avec cela et est-ce là la volonté du Conseil fédéral?
• Reconnaissez-vous l’importance de la presse associative pour la cohésion sociale et la diversité des médias en Suisse?
• Voulez-vous que la distribution de la presse associative continue à faire partie du service universel à la population?
• Le Conseil fédéral veut-il soutenir la presse associative et assurer sa survie?
Nous mettons d’urgence en garde contre un renforcement de la pression sur les médias du pays. La presse
associative contribue grandement au débat démocratique. Nous considérons que la politique tarifaire de
la Poste est une attaque contre le pluralisme des opinions.
C’est pourquoi les organisations signataires demandent que:
• La Poste revienne sur sa décision et renonce à augmenter ses tarifs
• La Confédération, en tant que propriétaire de la Poste, intervienne en faveur des journaux touchés par la hausse des
tarifs
• La Poste garantisse toute la transparence sur les frais de distribution des journaux
• L’encouragement futur des médias assure le maintien de la presse associative
Les organisations signataires:
La Liberté, Le Courrier, La Gruyère, Echo magazine,
Gauchehebdo, Vigousse, Woz, La Cité, Pages de gauche, Article 60,
Revue durable, Sept.info, Edito+Klartext, Evénement syndical,
Work, Area, AVIVO-VD, Le Monde du travail, ASLOCA Romande
4 — Droit au logement • Septembre 2014 n° 216
SUISSE
CAMPAGNE NATIONALE
Lancée le 4 septembre
2014, la campagne
nationale de l’ASLOCA
demande notamment
la transparence
du loyer précédent
au changement
de locataire.
Dr
POUR DES LOYERS
ABORDABLES POUR TOUS!
Marina Carobbio
Présidente
Asloca Suisse
C’est dans une chambre de
séjour meublée en pleine rue à
Berne, près du Palais fédéral,
que l’ASLOCA Suisse a ouvert
sa campagne nationale «Loyers
abordables pour tous». Elle
demande la transparence du
loyer précédent au changement de locataire ainsi que la
mise en œuvre des mesures
annoncées par le Conseil
fédéral en faveur du logement
au début de l’année.
Transparence des loyers
L’A SLO C A l a nce u ne
campagne pour faire aboutir
les recommandations dans
le domaine du logement du
groupe de dialogue VillesCantons-Confédération, auxquelles le Conseil fédéral a
donné suite le 15 janvier 2014.
Elle appelle cantons, partis et
fédérations à soutenir la première de ces mesures, mise
en consultation jusqu’à la fin
du mois: la généralisation à
tout le pays de la transparence du loyer précédent avant la
conclusion du bail. Appliquée
dans six cantons déjà, la
formule officielle modère les
hausses de loyers initiaux et
facilite la contestation des
loyers abusifs.
Une priorité absolue
L a mise à disposition
de terrains par les CFF ou
Le lancement de la campagne nationale «Loyers abordables pour tous» a eu lieu jeudi 4 septembre
2014 dans un salon meublé sur la Bärenplatz de Berne en présence de Marina Carobbio, présidente
de l’ASLOCA Suisse, et des deux vices-présidents, Michael Töngi (à g.) et Carlo Sommaruga (à dr.).
A rmasuisse, un d roit de
préemption des communes,
l’encouragement à construire
des logements d’utilité publique appartiennent aussi aux
mesures indispensables.
En tant que présidente de l’ASLOCA Suisse, je le
déclare avec force: face à la
pénurie criante, il faut renforcer la protection des locataires
et encourager la mise à disposition de logements à loyer
modéré. Villes, cantons et
Confédération doivent en faire
une claire priorité. Nous entreprenons les contacts nécessaires pour que ces intentions
se traduisent en actes dans les
mois qui viennent. Il importe
de gagner une majorité du
Parlement à ces mesures.
Sur du long terme
La campagne s’étendra
probablement sur plusieurs
années, pour inciter et accompagner les autorités concernées. Elle s’adresse particulièrement aux élues et élus
fédéraux, aux partis, cantons
et organisations consultés.
Elle informe les médias, les
organisations partenaires et
les personnes intéressées.
Plusieurs événements se dé-
rouleront en fonction de l’actualité. Un logo clairement
identifié est déclinable en trois
langues et en divers formats.
Des pions gonflables serviront
de jalons reconnaissables lors
des événements.
Les locataires y gagner o nt e n s e mbl e d e
meilleures conditions
pour se loger.
Droit au logement • Septembre 2014 - n° 216 — 5
GENÈVE
SORTIE DU RÉGIME HLM
D’ici au 31 décembre
2014, un millier
d’appartements HLM
vont sortir du contrôle
de l’Etat, les locataires
doivent demander
déjà avant la fin de
septembre une baisse
de loyer à leur bailleur.
Demir Sönmez
1000 LOYERS À LA BAISSE,
IL EST TEMPS DE DEMANDER
François Zutter
Avocat répondant
Asloca Genève
A la fin de l’année 2014, un
millier de logements vont
sortir du contrôle de l’Etat
dans le canton de Genève.
Les loyers vont-ils augmenter
pour autant? Tout le contraire! Le fait que l’immeuble
sorte du régime HLM (habitation à loyer modéré) ou d’un
autre type de contrôle des
loyers par l’Etat de Genève
comme les HCM (pour locataires à revenu moyen) ou les
immeubles construits en zone
de développement et soumis à
la LGZD, la loi générale sur les
zones de développement, n’entraîne paradoxalement pas de
hausse de loyer. Et cela même
si le propriétaire ne reçoit plus
de subvention ou autre avantage de l’Etat.
En raison du taux
hypothécaire de référence
Ce phénomène s’explique
par le fait qu’il y a vingt ans,
au moment de la construction de l’immeuble HLM, le
taux hypothécaire de référence s’élevait à environ 6%, de
sorte que l’Etat avait garanti
au propriétaire un rendement
de 8 ou 9%.
Ce rendement s’est plus
ou moins maintenu durant
les vingt ans (ou dix ans pour
les HCM et la LGZD) de
Lorsqu’un immeuble sort du contrôle de l’Etat, comme c’est le cas pour les HLM
de l’avenue d’Aïre, il revient à chaque locataire de demander une baisse de loyer.
contrôle des loyers, puisque, à
chaque diminution de subvention (en général tous les deux
ans), le propriétaire pouvait
en compensation augmenter les loyers. En revanche,
pendant le contrôle de l’Etat,
le propriétaire ne peut pas
faire valoir une indexation des
fonds propres investis.
Actuellement, le taux hypothécaire de référence ne
s’élève qu’à 2% de sorte que,
selon l’article 269 du Code des
obligations et la jurisprudence
du Tribunal fédéral, un propriétaire n’a pas le droit d’obtenir un rendement des fonds
qu’il a investis supérieur à
2,5% (toutes charges financières et d’entretien étant par
ailleurs couvertes). Le rendement admissible en loyer libre
doit être bien inférieur au
rendement garanti par l’Etat
lorsqu’il contrôle les loyers!
6 — Droit au logement • Septembre 2014 n° 216
En conséquence, contrairement à ce qui se passait dans
les années 1990, les loyers
n’augmentent pas à la sortie
du contrôle de l’Etat, mais
doivent baisser de 20 à 30%!
Pas de baisse de
loyer spontanée
Or, on le sait, il n’y a pas
de baisse de loyer spontanée:
les locataires doivent donc la
réclamer. Pour ce faire, il faut
que le locataire écrive à son
bailleur pour demander une
baisse de loyer à l’occasion
de la sortie du régime HLM,
HCM ou LGZD.
Attention, il convient que
le bailleur ou son représentant
reçoive la demande de baisse
de loyer plus de trois mois
avant l’échéance du contrat,
soit en septembre si l’échéance
est au 31 décembre 2014!
Si le bailleur refuse, le lo-
cataire doit impérativement
saisir la Commission de conciliation en matière de baux et
loyers dans un délai de 30 jours
(ou de 60 jours dès l’envoi de la
demande de baisse de loyer en
cas de non-réponse). Si le locataire ne le fait pas, il est réputé
avoir renoncé à sa demande de
baisse de loyer.
Concrètement il faut demander une baisse de loyer de
30% puisque, ces dernières
années, l’ASLOCA Genève a
obtenu dans des cas semblables des baisses de loyer de 15
à 25%, ce qui est énorme! De
plus chaque locataire doit faire
la demande à son nom propre.
Vous n’avez droit à rien même
si votre voisin a obtenu une
baisse de loyer.
Locataires, écrivez à
votre régie pour demander une baisse de
loyer dès le 1er janvier 2015!
DOSSIER
ENTRETIEN DES IMMEUBLES
LES CONCIERGES EN
VOIE DE DISPARITION?
Depuis une
quinzaine d’années,
des entreprises de
nettoyage prennent
la place des concierges,
souvent au détriment
des locataires.
Phénomène.
Claire-Lise Genoud
Rédactrice en chef
Droit au logement
Travailleurs d’appoint, les
concierges comme les locataires les aiment dans les immeubles se font de plus en plus
rares. «Il n’existe pas de chiffres exacts à ce sujet», explique
Magali Gianella, administratrice de l’Association romande
des concierges. Cependant,
selon André Narbel, délégué
à l’Association suisse des
concierges, «on estime qu’il y
aurait 6000 personnes en Suisse
romande qui se prévalent du
nom de concierge». Ne sont pas
comptés dans ce nombre les
concierges des hôtels dont la
fonction diffère des concierges des immeubles. Ces derniers sont souvent au bénéfice d’une formation que l’on
pourrait qualifier de «légère»,
voire totalement inexistante
et les trois quarts, soit quelque
4500 à 4800 personnes, ne travaillent qu’à temps partiel en
tant que concierges.
Les sociétés de nettoyage
Plate-forme entre le locataire et le propriétaire,
la gérance n’est en général
pas l’employeur du concierge. C’est ainsi au propriétaire
d’assumer cette responsabilité
et, par solution de facilité, de
plus en plus optent pour une
société de nettoyage. «Elles
sont apparues il y a une quinzai-
ne d’années», poursuit le spécialiste. Dans le but d’élargir
leurs prestations, elles se sont
présentées aux régies immobilières en assurant aux propriétaires des économies et un
travail de professionnels. «Ce
n’est pas tout à fait vrai, réplique celui qui en sait long sur
la question. Les employés de ces
sociétés ne sont pas plus formés
qu’un concierge sans formation!
Mais l’arrivée massive de ces
petites sociétés nous a conduits,
nous, association professionnelle, à une certaine réflexion
concernant notamment l’image
véhiculée par le concierge ainsi
que son niveau de formation.» Il
existe depuis 1998 un brevet
fédéral de concierge. «Mais,
précise André Narbel, au
maximum 150 à 200 personnes
en Suisse romande ont satisfait
à ces exigences durant ces vingt
dernières années.» Ce n’est pas
énorme!
Droit au logement • Septembre 2014 - n° 216 — 7
DOSSIER
ENTRETIEN DES IMMEUBLES
Les personnes au bénéfice
d’un brevet sont souvent responsables de l’ensemble des
bâtiments dans des communes, des hôpitaux ou des institutions. On peut dire que
leur poste correspond à celui
d’un gouvernant technique en
plus de la gestion de la partie
nettoyage. Ce qui signifie que
la problématique de la formation du concierge de base
restait entière d’autant plus
que l’Office fédéral de la formation professionnel a longtemps hésité à mettre sur
pied un CFC car on avait de
la peine à imaginer qu’une
régie allait confier à un jeune
homme sortant d’apprentissage l’entretien d’un ou deux
immeubles.
Enfin un CFC!
Il a fallu attendre 2010
pour que démarre enfin un
CFC d’agent d’exploitation
et on compte aujourd’hui
3000 jeunes en formation,
dont 347 en Suisse romande.
«Chez nous, il a fallu attendre
l’ordonnance fédérale de 2007
pour que la formation en français se mette sur pied. Nous
n’avions rien. Zéro expert pour
les examens, zéro critère, zéro
livre, zéro professeur connaissant les standards de la profession… » André Narbel s’est
alors engagé avec d’autres collègues pour établir un programme qui tienne la route.
«Les concierges ne sont pas en
voie de disparition, s’insurge
leur représentant. Au contrai-
re. On fait tout pour leur donner
de la substance, pour les rendre
plus crédibles et surtout plus
professionnels. Ils ne sont pas
du tout protégés. Ils ne peuvent
qu’accepter les contrats et les
cahiers des charges qu’on leur
impose, même si être concierge d’un immeuble au bord du
lac n’a rien à voir avec la même
fonction dans un immeuble à
La Chaux-de-Fonds! Mais,
avec une formation reconnue au
niveau fédéral, ils peuvent s’affirmer et se retrouver dans une
meilleure situation. Ce ne sont
plus seulement des travailleurs
d’appoint qui travaillent quelques heures par jour en dehors de
leur vrai métier. Avec un CFC,
ils peuvent revendiquer des
postes à 100% et prendre la responsabilité de plusieurs immeubles.» Ce CFC peut d’ailleurs
également être obtenu par des
adultes déjà en activité.
L’arrivée des standards
Fini les «Ça va pas te prendre
plus de trente secondes!» lâchés
par un patron qui ne veut pas
perdre son temps. Dorénavant,
le métier de concierge possède
des standards. «Et comme dans
un menu, explique celui qui
s’est beaucoup investi dans ce
domaine, on peut choisir si on
veut trois desserts ou seulement
une entrée. En d’autres mots, si
l’on veut nettoyer une cage d’escalier avec une brosse à dents, on
peut savoir que ça va prendre un
certain temps et que ça prendra
dix fois moins de temps avec un
balai adéquat.»
L’arrivée dans le métier de
ces standards a littéralement
révolutionné le travail en soi
tout en valorisant la fonction.
«Nous voulions réussir à comparer le prix d’une prestation
externe avec celle du concierge
qui vit sur place. Nous voulions
aussi montrer comment une
société externe monte les coûts
tout en rognant sur les heures
et en payant le moins possi-
ble ses employés pour générer
un maximum de bénéfice. Nous
voulions enfin trouver un dénominateur commun pour que l’on
sache ce que l’on commande et
combien ça va nous coûter. C’est
aujourd’hui possible. Nous avons
trouvé ce que nous cherchions
en Finlande.» Là-bas, plus de
40 000 prestations aussi bien à
l’intérieur qu’à l’extérieur des
bâtiments ont été validées sur
Lettre du 27 janvier 2014 annonçant l’arrivée d’une société de
nettoyage pour remplacer le concierge.
CLAUDE CHESSEX: «JE SUIS CLAIREMENT POUR LE CONCIERGE»
Membre du comité de l’USPI Vaud (Union
suisse des professionnels de l’immobilier) et
directeur de la Régie Braun SA à Lausanne,
Claude Chessex préfère gérer un immeuble entretenu par un concierge plutôt que
par une entreprise de nettoyage externe.
Interview.
Tout le monde préférerait avoir des concierges sur place. Si la tendance aujourd’hui va
plutôt dans le sens des entreprises de nettoyage, cela provient plus des problèmes
que l’on rencontre sur le terrain que d’une
volonté de notre part, les régies immobilières, d’y avoir recours.
par l’activité qui y est liée. Ils prennent le
poste par défaut. Il y a aussi la question du
temps consacré. Comment un couple qui travaille à 100% chacun de son côté loin de
son domicile peut-il avoir encore de la disponibilité pour s’occuper de l’entretien d’un
immeuble?
A votre avis, quelle est aujourd’hui
la part occupée par les sociétés de
nettoyage?
Claude Chessex. Je dirais 10-15%, mais
ce taux est en augmentation.
Dites-nous-en plus…
Nous avons énormément de difficultés à
trouver des candidats valables. Peu de gens
veulent de nos jours s’investir dans une telle
fonction, d’autant plus lorsqu’il s’agit de ne
travailler que quelques heures par semaine.
La plupart des personnes qui se manifestent
sont plus intéressées par l’appartement que
Le choix de prendre une société
externe s’impose donc de plus en
plus?
Par dépit, c’est certain. Si on ne trouve pas la
personne adéquate, il faut bien tout de même
assurer le service. Et puis, avec une société
extérieure, le coût de l’entretien de l’immeuble est plus facilement intégré au budget car
Pourquoi cette tendance aux sociétés
de nettoyage?
8 — Droit au logement • Septembre 2014 n° 216
Dr
Dr
DOSSIER
ENTRETIEN DES IMMEUBLES
Magali Gianella et André Narbel, de l’Association romande des
concierges, en juin 2013 lors des examens du CFC à Morges.
Lettre d’un locataire du 12 février 2014 regrettant les concierges
et leur magnifique accueil lorsqu’il a emménagé.
lissé dans le temps, le propriétaire a une meilleure vue de ses
charges sans avoir à prendre la
charge administrative d’avoir un
employé. Certains propriétaires
rechignent à prendre cette responsabilité. Et puis le droit du
travail est un domaine complexe
qui nécessite une gestion bien
rodée, il faut ouvrir un compte
AVS, payer le 2e pilier, calculer
les charges sociales, payer les
assurances accidents, perte de
gain. Assurer un salaire, le remplacement durant les vacances,
etc. Cela peut s’avérer lourd.
Qu’est-ce qui ferait pencher
un propriétaire en faveur
d’un concierge?
Le service aux locataires. Avoir
une personne de contact qui
vous accueille et peut vous
rendre service sans devoir téléphoner à la gérance simplifie la
vie au quotidien d’un locatif. De
plus, la personne vit sur place,
elle se sent concernée par l’atmosphère qui y règne et peut
agir rapidement pour résoudre
toutes sortes de problèmes. Ce
sera, par exemple, elle qui ira
déblayer la neige à 6 heures du
le terrain par ceux qui font
le travail. Et ces documents
sont utilisés depuis une vingtaine d’années. «On peut ainsi
décider que les feuilles mortes
du gommier devant l’entrée sont
balayées dans le quart d’heure
où elles sont tombées et que cela
a un coût. On peut aussi choisir
si on veut que la neige soit raclée
devant l’immeuble ou si on fait
en sorte d’en laisser toujours
5 centimètres, etc.»
En plus de valoriser le
métier, l’Association romande
des concierges cherche à
mettre sur pied d’égalité un
concierge à temps partiel
avec un concierge à plein
temps. Cela réduit la précarité de l’emploi et récompense les personnes qui ont fait
un effort pour satisfaire à une
exigence professionnelle. «On
ne peut pas décréter être crédible, il faut pouvoir le montrer»,
soutient André Narbel.
Sur cette lancée, une attestation de formation profes-
matin ou rentrer les containers
à ordures dès que le camion
de la voirie aura passé. Une
société de nettoyage ne peut
pas remplir ce genre d’activités.
Ses employés se présentent dans
les immeubles de telle heure à
telle heure avec un cahier des
charges très précis sans plus. Ils
ne sont même pas censés parler
avec un locataire.
Vous êtes plutôt concierge
ou société de nettoyage?
Clairement pour le concierge.
Peut-être que payer une société
sionnelle d’employé d’exploitation (AFP) va être lancée en
Suisse romande. Elle concerne les personnes chargée essentiellement de travaux répétitifs, comme le nettoyage
ou le balayage. Elles auront
dorénavant, elles aussi, une
reconnaissance professionnelle et pourront acquérir des
connaissances et des méthodes qui pourront grandement
leur faciliter la vie en leur apprenant à connaître les processus d’utilisation d’outils
spécifiques.
Clin d’œil
du côté des locataires
Engagé convaincu depuis
de nombreuses années, André
Narbel encourage les locataires à se sentir concernés par
leur immeuble et, pourquoi
pas, à proposer à leur gérance
de s’investir et de se faire rémunérer pour le travail accompli en fonction du temps
alloué. Avis aux amateurs.
de nettoyage semble dans un
premier temps une solution
idéale, mais sur le long terme, on
le sait aujourd’hui, à cahier des
charges identique, cela revient
plus cher car pour remplir le rôle
du concierge dans les règles de
l’art, en assurant notamment un
rôle de surveillance et de contact
social, un passage dans un immeuble deux fois par semaine
est insuffisant.
Propos recueillis
par Claire-Lise Genoud
Droit au logement • Septembre 2014 - n° 216 — 9
DOSSIER
ENTRETIEN DES IMMEUBLES
CLG
TÉMOIGNAGE D’OLIVIER, CHEF DE FAMILLE
«LE LOCATAIRE DEVIENT SON PROPRE CONCIERGE!»
Olivier conserve un goût amer de son aménagement avec sa famille dans cet immeuble sans concierge.
«Je n’ai pas trouvé accueillante notre arrivée
dans cet appartement il y a deux mois. La
sonnette avait explosé, il y avait des fils qui
pendouillaient et les restes d’un pétard dans
la boîte à lait. J’ai dû tout nettoyer et téléphoner à la gérance pour obtenir un bon
pour la sonnette. Pour chaque petite chose,
il faut demander à la gérance. Et ce n’est
pas toujours facile de les joindre.» Dégustant
son thé vert dans le seul endroit du nouvel
appartement familial où il pensait se sentir
à l’aise, Olivier a la mine amer. «J’avais à
peine fixé le tableau au mur de notre coin
salle à manger lorsque j’ai réalisé qu’il y
avait un bruit sourd et continu juste devant
la fenêtre. La chaudière. Une bouche d’aération donne directement sur l’endroit où
nous sommes à table. Parfois on ne s’entend plus. C’est désagréable. S’il y avait eu
un concierge, c’est sûr, je serai allé lui parler
après la visite avec la gérance et il aurait
su attirer mon attention sur ce gros défaut.
Sans oublier que par cette bouche d’aération passe également le bruit de la machine
à laver. Dans cette maison, on peut la faire
fonctionner 24 heures sur 24. Même à
10 — Droit au logement • Septembre 2014 n° 216
3 heures du matin si on le souhaite, personne ne va oser rien dire et à qui pourraiton se plaindre ? Le plus cocasse, c’est qu’il
existe un planning pour la buanderie. Mais
il est tellement mal fait – on nous a attribué
la journée du samedi (!) – que j’ai préféré
investir dans une machine à laver. Rien ne
fonctionne bien. On sent une forme de laisser-aller où le locataire doit tout prendre en
charge.»
Un jour Olivier aperçoit un homme qui distribue des amendes sur les places visiteurs
de son immeuble. Il sort pour aller le saluer
et se souvient: «Ça m’a fait un choc, j’ai
réalisé à ce moment-là que c’était vraiment
un chef d’entreprise avec le natel collé à
l’oreille lorsqu’il m’a tendu la main. J’ai tout
de même attendu un moment pour me présenter, mais ça n’avait pas l’air de l’intéresser. Il m’a dit bonjour d’un air distrait. Il ne
m’a même pas demandé si j’étais bien installé, il a juste continué à poser ses amendes
sur les pare-brises. C’était juste hallucinant
d’observer sa manière de faire. Il ne prenait
même pas le temps de savoir s’il s’agissait de
vrais visiteurs ou pas. Sympa. Un ami vient
vous visiter et repart avec une amende et
ce sera de nouveau au locataire de justifier
auprès de ce chef d’entreprise qu’il s’agissait
bien d’une visite. Nous sommes au rez-dechaussée avec jardin. Du côté des chambres
à coucher il y a une haie qui déborde sur le
passage qui mène à la porte de l’immeuble.
C’est du domaine public, mais sans la présence d’un concierge, c’est au locataire de
tailler la haie, évidemment. Personne ne m’a
non plus demandé mon nom pour commander une plaquette pour la boîte aux lettres.
J’ai bien compris que c’était à moi de le
faire. On a le sentiment de n’avoir plus d’interlocuteur, de vivre dans un no man’s land.
Un concierge connaît la gérance, il connaît
l’immeuble, les fournisseurs. Tout se fait facilement. Pour moi, le concierge est indispensable au bon fonctionnement d’un immeuble
locatif, du point de vue technique, mais aussi
sur le plan humain. Il assure une certaine cohésion. Philosophe, Olivier reste pensif et se
demande si cela ne pourrait pas être un mal
pour un bien finalement. Dans sa situation, il
a bien fallu se rapprocher des autres locataires et ça c’est plutôt une bonne chose.
NEUCHÂTEL
POLITIQUE DU LOGEMENT
En proposant un
crédit-cadre de
18 millions pour les
années 2015-2018, le
Grand Conseil permet
à de nombreux projets
d’utilité de voir le jour.
ALeXAnDrA rUiz
DIX-HUIT MILLIONS
POUR LE LOGEMENT
Baptiste Hurni
Membre du comité
ASLOCA Neuchâtel
Avec la fin programmée par
la Confédération des aides à
la personne dans le domaine
du logement, le canton de
Neuchâtel a décidé, dès 2008,
de mettre en place une véritable politique d’aide à la
pierre dans le but d’encourager les logements d’utilité publique. Cette nouvelle loi entendait créer autant
de nouveaux logements que
ceux sortant progressivement des aides individuelles.
Pourtant, peu de nouveaux logements d’utilité publique ont
vu le jour, faute de moyens
f inanciers (180 logements
rénovés et 140 nouveaux).
Situation préoccupante
La situation du canton de
Neuchâtel en matière de logement est particulière. Sans
être comparable à Genève
ou à Lausanne, la situation
devient préoccupante. En
effet, quatre des cinq districts
du canton vivent une situation
de pénurie avec moins de 1%
de logements vacants. Dans
la région du littoral neuchâtelois et notamment en ville de
Neuchâtel, la crise du logement
est en marche avec ses terribles
cortèges d’abus en la matière.
Crédit-cadre à 18 millions
L e G ra nd C onsei l du
c a nton de Neuch âtel est
aujourd’hui saisi d’un rapport
La situation du canton de Neuchâtel en matière de logement devient préoccupante. Le Grand
Conseil s’est saisi d’un rapport qui vise à remédier au manque de moyens dans ce domaine.
qui vise à remédier au manque
de moyens. Il propose un
crédit-cadre de 18 millions
pour les années 2015-2018.
Si le montant peut sembler
modeste, il faut se rappeler qu’en matière de création
de logements, chaque franc
investi par l’Etat a un effet de
levier important sur l’accession aux outils de financement.
Davantage de moyens
L’A SLOC A Neuch âtel
salue la proposition du Conseil
d’Etat. Certes, son comité
aurait préféré davantage de
moyens, mais cette proposition permet à tout le moins
aux nombreux nouveaux
projets de logements d’utilité publique de voir le jour.
Rappelons que ce type de
logements, par essence propriété de structures à but non
lucratif, permet de façon générale une bien meilleure
défense du droit des locataires, dans la mesure où
cela sort du marché spéculatif une part des habitations
et que les rendements sur
fonds propres de ce type de
biens sont quasi inexistants.
Vigilance de l’ASLOCA
Né a n moi n s, l’object i f
affiché du Conseil d’Etat de
100 nouveaux logements de
ce type par année sera difficile à atteindre avec si peu
de moyens. Le comité de
l’ASLOCA Neuchâtel restera
très attentif à ce que l’effort soit
au minimum maintenu après
la période du crédit-cadre.
Fin des logements
subventionnés
Enfin, l’optimisme que
doit nous inspirer le projet ne
fait pas oublier à l’ASLOCA le
sort peu enviable des locataires au bénéfice d’un logement
subventionné qui voient la fin
du régime de l’aide à la personne. En effet, la plupart doivent
changer de logement malgré la
politique de transition adoptée.
E n c onclu s ion, le
comité de l’ASLOCA
Neuchâtel considère
que ce rapport constitue un
outil intéressant pour le développement d’un marché du logement soustrait à la logique
dévastatrice de la spéculation,
mais qu’il ne saurait constituer
l’unique politique publique en
la matière, et que les communes, notamment, ont elles aussi
un rôle primordial à jouer.
Droit au logement • Septembre 2014 - n° 216 — 11
VOS DROITS
PROCÉDURE DE CONCILIATION
DURETÉ EXCESSIVE DU
CODE DE PROCÉDURE CIVILE
L’exigence du nouveau
Code de procédure
civile suisse de
comparaître en
personne
aux audiences de
conciliation paraît
excessive pour
les locataires.
Analyse.
2. Le droit de demander une
baisse de loyer (art. 270a
al. 2 CO)
3. Le droit de contester une
augmentation de loyer ou
une autre modification unilatérale du contrat (art. 270b
al. 1 CO)
4. Le droit de contester un
congé (article 273 al. 1 CO)
François Zutter
Avocat répondant
Asloca Genève
5. Le droit de demander une
prolongation de bail (art. 273
al. 2 CO)
Depuis le 1er janvier 2011,
toutes les procédures sont
régies par le Code de procédure civile suisse (CPC), et non
plus par les différentes lois
de procédure civile cantonale. La règle est que les parties
comparaissent en personne
aux audiences de conciliation:
si le demandeur ne comparaît pas, l’affaire est rayée du
rôle. Cette règle est interprétée avec une dureté excessive
pour les locataires.
6 . L e devoi r de va l ider
une consignation de loyer
(art. 259h, al. 1 CO) pour avoir
le droit de continuer à consigner le loyer
Graves conséquences
pour le locataire
Selon l’article 204 du CPC,
les parties doivent comparaître en personne à l’audience
de conciliation. Selon l’article
206, en cas de défaut du demandeur, la requête est considérée comme retirée, la procédure devient sans objet et
l’affaire est rayée du rôle.
Cette disposition a des conséquences extrêmement graves
pour le locataire, car nombre
de droits (cf. la liste ci-dessous) se périment après trente
jours seulement, ce qui est
sans aucun équivalent dans
tout le droit suisse:
1. Le droit de contester le
loyer initial (article 270 CO)
Tous ces droits sont irrémédiablement perdus si
la requête est rayée du rôle
logement!) ou la personne empêchée de comparaître pour
cause de maladie, d’âge ou en
raison d’autres justes motifs
(204 al. 3 CPC).
Même exigence
pour chaque colocataire
Ces exceptions sont assez
restrictives, ce d’autant plus
que la jurisprudence a une fâcheuse tendance à considérer
que, lorsque plusieurs personnes sont colocataires, elles
doivent toutes (!) se présenter
à l’audience de conciliation,
comme si l’une ne pouvait pas
valablement représenter les
autres.
Idem pour les couples
Dans le cadre d’un couple
par exemple, l’époux pourrait parfaitement représenter
sa femme lors de l’audience
de la Commission de conci-
“
Si le locataire-demandeur
ne comparaît pas, la requête
est considérée comme retirée,
la procédure devient sans objet
et l’affaire est rayée du rôle
”
vu l’absence du locataire à
l’audience de conciliation. Il
n’est en effet plus possible de
déposer une nouvelle requête
dans le délai.
Rares dispenses
Est toutefois dispensée de
comparaître personnellement
et peut se faire représenter la
personne qui a son domicile en
dehors du canton ou à l’étranger (cela ne peut évidemment
pas concerner le locataire d’un
12 — Droit au logement • Septembre 2014 n° 216
liation, ce d’autant plus que
la requête aura préalablement
été signée par les deux époux.
Exiger que mari et femme se
présentent personnellement à
l’audience de conciliation est
parfaitement exagéré: il est en
effet déjà assez difficile de se
libérer de ses obligations familiales ou professionnelles pour
se présenter à une audience de
conciliation.
Cela étant, il arrive que les
juges fassent preuve de jugeote
et considèrent par exemple
qu’une société est valablement
représentée par son sous-directeur au bénéfice d’une signature collective à deux et
par l’avocat de la société muni
d’une procuration de l’administrateur possédant la signature individuelle.
L e Tr ibu n a l c a nton a l
vaudois a considéré «qu’il
convient d’adopter une position
souple et d’admettre qu’à partir
du moment où la signature d’un
éventuel accord à l’audience de
conciliation est possible séance
tenante, avec un engagement
valable et complet de la société,
cela suffit pour considérer que
la conciliation peut être tentée
et comporte toutes les chances
d’aboutir, de sorte que la ratio
legis de l’article 204 CPC est
respectée» (arrêt de la Cour
d’appel civile du Tribunal
cantonal vaudois du 31 mai
2012).
Jamais gagné d’avance
Mais, attention, il ne suffit
pas que l’autorité de conciliation délivre l’autorisation de
procéder au sens de l’article
209 CPC (à savoir la faculté
pour le demandeur de poursuivre l’affaire devant le tribunal) pour que la question
soit définitivement réglée.
Certains quérulents sont allés
jusque devant le Tribunal
fédéral pour qu’il soit constaté
que le demandeur n’était pas
valablement représenté lors de
l’audience de conciliation et que
la procédure devait être rayée
du rôle! (arrêt 4A_387/2013,
qui ne concernait toutefois
pas une procédure de bail
puisque le demandeur réclamait 1 325 000 francs. Lors de
l’audience de conciliation, la
société demanderesse était représentée par l’un de ses collaborateurs dont la procuration
VOS DROITS
PROCÉDURE DE CONCILIATION
n’était signée que par un administrateur qui ne disposait
que de la signature collective
à deux).
Pas d’assouplissement
au niveau cantonal
Les cantons n’ont malheureusement pas la possibilité d’assouplir les règles
du Code de procédure civile,
comme l’a rappelé le Tribunal
fédéral dans son arrêt du
25 juin 2013 annulant une loi
genevoise donnant la possibilité à la Commission de
conciliation de convoquer une
nouvelle audience en cas de
défaut du demandeur (arrêt
4C_1/2013).
Le Tribunal fédéral, qui
ne peut pas revoir les lois fédérales, a considéré que
l’obligation de comparution
personnelle est «une exigence proportionnée, répondant à
un intérêt public». Allant plus
loin, le Tribunal fédéral a
même estimé qu’il y avait «des
motifs de traiter différemment le
locataire et le bailleur: en règle
générale, seul le gérant de l’immeuble a eu affaire aux locataires, il connaît mieux les circonstances du litige que le bailleur, si
bien qu’il est raisonnable que le
gérant et les locataires discutent
d’un arrangement en séance de
conciliation».
Dans ces circonstances,
pourquoi exiger que tous les
colocataires, même ceux qui
n’ont jamais discuté avec le
gérant de l’immeuble, comparaissent à l’audience? Un
seul représentant des locataires n’est-il pas suffisant pour
discuter avec le gérant?
De plus, on assiste, en
tout cas à Genève, à la tendance que les régies fassent
de plus en plus appel à des juristes «maison», de sorte qu’à
l’audience de conciliation, ce
n’est pas le gérant de l’immeuble qui se présente, mais
ledit juriste qui n’a, par hypothèse, jamais mis les pieds
dans l’appartement du locataire. Jusqu’à présent, les autorités de conciliation genevoise n’ont rien trouvé à redire à
cette situation.
Seul le législateur
fédéral peut trancher
Toujours dans le même
arrêt du 25 juin 2013, le
Tribunal fédéral a refusé de
se pencher sur la question de
savoir si cette réglementation
était satisfaisante ou si elle
consacrait une solution trop
rigoureuse pour le locataire, car il s’agit d’une question
de politique législative qu’il
n’appartient pas au Tribunal
fédéral de trancher, mais bien
au législateur fédéral.
Le Tribunal fédéral relevait qu’à l’époque l’Assemblée
fédérale était saisie d’une initiative parlementaire déposée
par un député genevois, soit
Mauro Poggia, demandant
uniquement que, lorsqu’une
partie n’est pas présente mais
est représentée par un mandataire professionnellement
qualifié, l’autorité de conciliation peut convoquer une
nouvelle audience et exiger la
comparution personnelle de
la partie défaillante plutôt que
de rayer l’affaire du rôle.
Cette modeste modification législative a par la suite
malheureusement été refusée
par le Conseil d’Etat puis par
une majorité du Conseil national le 4 mars 2014.
Une possibilité de modifier le CPC est donc impossible au Parlement fédéral.
Ne reste qu’une initiative
populaire ... ou une application
intelligente du CPC, conforme à la Convention européenne des droits de l’homme, celle-ci stipulant notamment que
chacun a droit à un procès
équitable, ce qui n’est pas le
cas si l’on perd irrémédiablement ses droits pour une
simple absence à une audience de conciliation.
Droit au logement • Septembre 2014 - n° 216 — 13
FRIBOURG
LOYERS USUELS
LE BAILLEUR N’AVAIT
PAS DE PREUVES VALABLES!
Dans certains cas c’est au bailleur d’apporter la
preuve que le loyer n’est pas abusif. Mais la partie
n’en est pas pour autant gagnée. A Fribourg,
malgré les statistiques apportées par le bailleur,
le locataire a eu gain de cause en contestant son
loyer initial, qui avait pour ainsi dire doubler!
Charles Guerry
Avocat-conseil
Asloca Fribourg
Dans un arrêt récent (ATF
139 III 13), le Tribunal fédéral
a jugé que, lorsque le bailleur
motive l’augmentation du loyer
initial au moyen du critère
des loyers usuels et que l’on
est en présence d’un immeuble ancien, c’est au locataire qui requiert la diminution
du loyer initial d’en prouver le
caractère abusif au regard des
loyers usuels dans la localité
ou dans le quartier.
Preuve du bailleur
Toutefois, si le locataire apporte la preuve de faits
qui permettent de constater
qu’est probablement abusive
la hausse du loyer initial (par
exemple parce que la conjoncture actuelle rend injustifiable une telle hausse de loyer
et fait apparaître la différence de loyer comme très certainement abusive), c’est alors
au bailleur de démontrer que
le loyer initial arrêté contractuellement n’est pas abusif.
Statistiques officielles
Pour démontrer que le
loyer litigieux se situe dans
les limites des loyers usuels, le
bailleur doit se référer soit à au
moins cinq exemples comparables, soit aux statistiques officielles. Il importe dès lors de
déterminer le type de statistiques qu’un bailleur est susceptible d’invoquer pour justifier une augmentation du
loyer initial. Une cause récemment jugée par le Tribunal des
baux de l’arrondissement de la
Sarine apporte d’intéressantes
réponses à cette question.
Loyer 41,89% plus cher!
Dans une affaire où le loyer
net initial d’un logement situé
en ville de Fribourg dans un
ancien bâtiment construit en
1950 avait subi une augmen-
monitoring 2013/2, Edition de
printemps» que le loyer moyen
net pour un appartement de
trois pièces en ville de Fribourg
variait en 2013 entre 980 et
1600 francs. Le Tribunal des
baux a refusé de prendre en
compte cette statistique, au
motif qu’il s’agit là d’une statistique «privée», établie par
les seuls milieux immobiliers.
Le bailleur s’est ensuite référé
à trois tableaux de l’Office
fédéral de la statistique:
• le premier au loyer moyen
net pour un appartement de
trois pièces dans l’agglomération de Fribourg
• le deuxième au loyer au
“
Aucune des statistiques
produites par le bailleur
n’a fourni des données
suffisamment précises
et différenciées
sur les éléments essentiels
pour déterminer les loyers usuels
dans le quartier concerné
”
tation massive de 41,89% par
comparaison avec celui que
versait le locataire précédent
et avait été fixé à 1050 francs,
le bailleur s’est référé à trois
statistiques différentes pour
tenter de démontrer que le
loyer initial se situait dans les
limites des loyers usuels du
quartier.
Tout d’abord, le bailleur a
fait valoir que l’établissement
Wüest & Partner avait indiqué
dans sa publication «Immo-
14 — Droit au logement • Septembre 2014 n° 216
mètre carré d’un appartement de trois pièces dans
une ville moyenne
• le troisième au loyer moyen
net pour un appartement de
trois pièces en Suisse
Le Tribunal des baux de
la Sarine a refusé de prendre
en compte ces trois statistiques au motif que la ville de
Fribourg est une grande localité, composée de neuf quartiers bien distincts et que ces
trois statistiques ne tiennent
pas compte de l’emplacement
concret des logements, ni de
leur équipement, de leur état
d’entretien et de leur période
de construction.
Le bailleur s’était prévalu
d’un quatrième tableau de
l’Office fédéral de la statistique intitulé «Loyer moyen selon
le nombre de pièces, l’âge du logement et le type de propriétaire». Là encore, le Tribunal
des baux de la Sarine a refusé
de se référer à cette statistique, dès lors qu’elle ne tient
pas du tout compte de l’emplacement du logement, ni de
son équipement, ni de son état
d’entretien.
En résumé, le Tribunal
des baux a constaté
qu’aucune des statistiques produites par le bailleur
ne constitue une statistique officielle au sens de l’article
11 al. 4 de l’ordonnance du bail
à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) dans la mesure
où aucune d’entre elles ne
fournit de données suffisamment précises et différenciées
sur les éléments essentiels
pour déterminer les loyers
usuels dans le quartier concerné. Le Tribunal des baux de la
Sarine en a déduit que le
bailleur n’était pas parvenu à
prouver que le loyer initial
contesté restait dans les limites
des loyers usuels. Partant, il a
qualifié d’abusif le loyer initial
litigieux et l’a réduit au
montant du loyer payé par le
précédent locataire. En outre,
le bailleur a été condamné à
restituer au locataire la différence entre le montant total
des loyers versés par celui-ci
depuis le début du bail et le
total des loyers dus pour cette
même période.
PERMANENCES ASLOCA — HORAIRES & LIEUX
FRIBOURG
ASLOCA FRIBOURG
CASE POSTALE 18
1774 COUSSET
T: 0848 818 800 (tarif local)
Permanence téléphonique
lundi, mardi et jeudi:
8 h 15 - 11 h 15
lundi et jeudi: 13 h 15 - 16 h 15
Permanence sans rendez-vous
Fribourg
Nouvelle adresse et nouvel horaire
dès le 1er avril 2014!
Rue Saint-Pierre 2
(2e étage, entrée Fiduciaire FIDAF)
mercredi: 18 h - 19 h
(juillet - août: selon indications
données au 0848 818 800)
Bulle
Réseau santé et social de la Gruyère
rue de la Lécheretta 24 (au rez)
1er et 3e lundis du mois: à 20 h
précises, pas d’accès possible ensuite
(juillet - août: selon indications
données au 0848 818 800)
Romont
Centre portugais
Route de la Condémine 3
1er et 3e jeudis du mois: 19 h - 20 h
(sauf mois d’août)
Consultations auprès de nos avocats:
uniquement sur rendez-vous
en téléphonant au 0848 818 800
GENÈVE
ASLOCA GENÈVE
RUE DU LAC 12
1211 GENÈVE 6
T: 022 716 18 00 / F: 022 716 18 05
asloca.geneve@asloca.ch
Permanence sans rendez-vous
lundi, mardi et jeudi: 16 h 30 - 18 h
mercredi et vendredi: 12 h 30 - 13 h 30
Consultations
Les avocats reçoivent également sur
rendez-vous en dehors de ces heures
JURA &
JURA BERNOIS
ASLOCA TRANSJURA
CASE POSTALE 46
2800 DELÉMONT 1
T: 032 422 74 58
Permanence téléphonique
jeudi: 17 h - 19 h
vendredi: 13 h 30 - 15 h
Consultations
Les avocats reçoivent également sur
rendez-vous en dehors de ces heures
BIENNE & SEELAND
ASLOCA BIENNE
c/o ASLOCA CANTON DE BERNE
CASE POSTALE
3000 Berne 23
Consultations sur rendez-vous
T: 0848 844 844
NEUCHÂTEL
ASLOCA NEUCHÂTEL
RUE DES TERREAUX 1
CASE POSTALE 88
2004 NEUCHÂTEL
T: 032 724 54 24 / F: 032 724 37 26
aslocane@bluewin.ch
Consultations
Neuchâtel
sur rendez-vous ou par téléphone
La Chaux-de-Fonds
sur rendez-vous
Rue Jardinière 71, Case postale 35
2301 La Chaux-de-Fonds
T: 032 913 46 86 / F: 032 914 16 26
VALAIS
ASLOCA VALAIS
RUE DE L’INDUSTRIE 10
CASE POSTALE 15
1951 SION
Permanence téléphonique
mardi: 9 h - 11 h
mercredi: 9 h - 11 h
jeudi: 9h - 11h et 14 h-17 h
T: 027 322 92 49
Consultations sur rendez-vous
Sion
Rue de l’Industrie 10
(pavillon parking Swisscom)
mardi:
14 h - 17 h
mercredi: 17h - 19 h
Martigny
Rue des Finettes 20 (bâtiment SCIV)
mardi: 17h - 18 h 30
T: 027 322 92 49
Monthey
Rue de la Tannerie 1 (bâtiment UBS)
lundi: 16 h - 18 h 30
T: 027 322 92 49
Viège
Me David Gruber
Überbielstrasse 10
2e et 4e mercredis du mois: dès 18 h
T: 027 946 25 16
VAUD
ASLOCA BROYE VAUDOISE
AVENUE DE LA GARE 9
CASE POSTALE 16
1522 LUCENS
T: 021 906 60 45 / F: 021 906 62 32
VAUD (SUITE)
ASLOCA LA CÔTE
LES PLANTAZ 13A
1260 NYON
T: 022 361 32 42
Permanence téléphonique
lundi, mardi et jeudi: 8 h 15 - 10 h 15
mardi et jeudi: 15 h - 17 h
Permanence téléphonique
lundi, mercredi: 8 h - 11 h
Consultations sur rendez-vous
ASLOCA INTERSECTIONS
LAUSANNE
MORGES
RENENS
YVERDON
RUE JEAN-JACQUES-CART 8
CASE POSTALE 56
1001 LAUSANNE
T: 0840 17 10 07 / F: 021 617 11 48
Permanence téléphonique
lundi à jeudi:
9 h - 12 h / 13 h 30 - 16 h 30
vendredi: 9 h - 13 h 30
Consultations sur rendez-vous
Nyon
Les Plantaz 13a (Gais-Logis)
Rolle
Avenue Général-Guisan 32
lundi après-midi
ASLOCA MONTREUX
EST VAUDOIS
CASE POSTALE 1024
1820 MONTREUX
T: 021 963 34 87 / F: 021 963 34 88
Permanence téléphonique
lundi à jeudi: 8 h 30 - 11 h
Consultations sur rendez-vous
Lausanne
Rue Jean-Jacques-Cart 8
1006 Lausanne
lundi à jeudi:
8 h 15 à 11 h 45 et 13 h 45 à 17 h
vendredi: 8 h 15 à 13 h 30
Morges
Rue de la Gare 3
1110 Morges
lundi: 8 h 15 à 11 h 45
jeudi: 8 h 15 à 11 h 45
Consultations sur rendez-vous
Aigle, Hôtel de Ville
mardi: 8 h 30 - 11 h
Montreux
Avenue des Alpes 5
lundi, mardi, mercredi, jeudi matin
et vendredi matin: 8 h 30 - 12 h
ASLOCA VEVEY LA TOUR-DE-PEILZ
CASE POSTALE 38
1800 VEVEY
T: 021 922 79 62 / F: 021 922 53 62
Renens
Rue de Lausanne 31b
1020 Renens
Yverdon-les-Bains
Avenue des Sports 28 (3ème étage)
1400 Yverdon-les-Bains
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ASLOCA VAUD
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T: 021 617 50 36 / F: 021 617 11 48
CONTRAT-CADRE ROMAND DE BAUX À LOYER
FORCE OBLIGATOIRE GÉNÉRALE
JUSQU’EN 2020
ASLOCA ROMANDE
SECRÉTARIAT GÉNÉRAL
Le secrétariat romand ne donne
pas de renseignements juridiques
Lors de sa séance du 20 juin 2014, le Conseil fédéral a, sur demande des associations de locataires et de bailleurs, renouvelé
la force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux
à loyer. L’arrêté est entré en vigueur le 1er juillet 2014 et a effet
jusqu’au 30 juin 2020. Les dispositions déclarées de force obligatoire générale s’appliquent obligatoirement aux contrats de
bail de locaux d’habitation dans les cantons de Genève, Vaud,
Neuchâtel, Fribourg, Jura et les sept districts francophones du
canton du Valais.
L’arrêté du Conseil fédéral et les dispositions déclarées de
force obligatoire générale ont été publiés dans la Feuille fédérale du 1er juillet 2014 et peuvent par ailleurs être consultés sur
l’Internet à l’adresse suivante: www.bwo.admin.ch, rubrique
«Documentation-Législation».
Office fédéral du logement
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1211 GENÈVE 1
T: 022 732 50 20 / F: 022 732 50 22
asloca.romande@asloca.ch
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Droit au logement • Septembre 2014 - n° 216 — 15
INTERNATIONAL
CONFLIT ISRAÉLO-PALESTINIEN
LE LOGEMENT
AU COEUR DU CONFLIT
Malgré le cessez-lefeu, le conflit israélopalestinien se poursuit
sous des formes moins
visibles. Le logement
est notamment le
théâtre d’une lutte
permanente.
C. Grandjean-Jornod
Membre
Asloca
Plus de 100 000 Gazaouis ont
perdu leur maison dans les
dernières attaques israéliennes. Mais, à côté de ces terribles destructions, d’autres
mécanismes plus insidieux
menacent aussi le droit au logement des Palestiniens.
Interdiction de construire
Dans de larges parties de
la Cisjordanie, la population
palestinienne manque cruellement de logements. Les terrains libres ne manquent pas,
parfois même autour des villages surpeuplés. Mais 60% de
la Cisjordanie, dont l’immense
majorité des terres constructibles, sont sous contrôle israélien (zone C). Or y obtenir
un permis de construire est
quasi impossible pour les
Palestiniens – plus de 90%
des demandes sont rejetées –,
lorsque la construction ne leur
est pas d’entrée de jeu interdite, pour divers motifs: zone
d’exercice militaire, «terre
d’Etat», réserve naturelle,
proximité de colonies juives,
etc. C’est par exemple le cas de
85% de la vallée du Jourdain,
où se trouvent pourtant les
principales réserves de terres
palestiniennes.
Dans l’impossibilité d’obtenir un permis, des milliers
de Palestiniens construisent
sans autorisation, malgré les
risques. Entre 2004 et 2014,
plus de 1000 maisons bâties
sans permis ont été détruites à Jérusalem-Est et en
Cisjordanie, selon B’Tselem.
Des milliers d’autres foyers ont
reçu un ordre de démolition.
En Israël même, dans le
Negev, les autorités refusent de reconnaître des villages entiers de Bédouins.
Regroupant 90 000 personnes
établies là depuis des décennies, ces communautés ont été
«oubliées» des plans des années
1960. Elles subissent depuis
Grignotage
par la colonisation
A Jé r u s a l e m - E s t p a r
exemple, les Palestiniens se
heurtent non seulement au
refus de permis de construire, mais aussi à l’accaparement par les colons. Le cas
de Silwan, banlieue arabe de
Jérusalem-Est, est révélateur
de l’implication des autorités
israéliennes dans ces transferts de propriété. En plus de
l’illégalité des constructions,
un autre prétexte est utilisé
par des organisations de
“
60% de la Cisjordanie,
dont l’immense majorité
des terres constructibles,
sont sous contrôle israélien.
Y obtenir un permis
de construire est quasi
impossible
pour les Palestiniens.
Plus de 90% des demandes
sont rejetées
”
des destructions à répétition
et n’ont pas accès à l’eau ni à
l’électricité.
A l’inverse, les colonies israéliennes bénéficient, elles,
de vastes terrains et d’infrastructures modernes et l’administration ferme les yeux
sur leurs maisons sans permis.
Derrière l’argument de planification territoriale se cache
ainsi une lutte pour le contrôle du territoire, dont la manifestation la plus voyante reste
la colonisation.
16 — Droit au logement • Septembre 2014 n° 216
colons juifs comme Elad pour
expulser des familles palestiniennes et accaparer leurs demeures: la loi sur la propriété
des absents, qui permet d’exproprier quelqu’un qui était
absent en 1948 (1967 pour
Jérusalem-Est). De manière
discriminatoire, cette loi qui
visait à éviter le retour des réfugiés ne s’applique pas aux
Juifs, qui peuvent au contraire revendiquer une terre au
motif qu’elle était propriété
juive avant 1948. Les colonies
ne se cantonnent en effet plus
aux zones inhabitées, mais
prennent pied au cœur des
villes palestiniennes, comme
à Hebron. L’important dispositif de sécurité qui les
entoure, la ségrégation violemment imposée par l’armée
et les attaques des colons ont
poussé les Palestiniens hors de
la vieille ville, transformée en
cité fantôme. 42% des appartements et 77% des commerces ont ainsi été abandonnés
selon B’Tselem.
La guerre via le logement
Au-delà des argumentations spécifiques à chaque
cas, l’enjeu est le même: la
prise de contrôle du territoire par une stratégie du fait
accompli, qui justifie ensuite
l’annexion au-delà des frontières internationalement reconnues de 1967. Côté palestinien également, la pierre
sert d’instrument de lutte.
Ainsi, les membres du Hebron
Rehabilitation Committee rénovent les maisons de la vieille
ville, afin d’affirmer son caractère palestinien et barrer la
route aux colons.
Résistances communes
Face à cette «guerre du logement», des citoyens israéliens et palestiniens se mobilisent ensemble. Ainsi, dans
les quartiers jérusalémites de
Sheikh Jarrah et de Silwan, un
mouvement non violent rassemblant Juifs et Arabes tente
d’empêcher l’expulsion de
Palestiniens par des colons.
Des ONG israéliennes comme
B’Tselem, ICAHD ou Tru’ah
dénoncent aussi ces violations
du droit au logement, pour
que la paix reste possible.
Pour en savoir plus:
www.btselem.org,
www.icahd.org, www.truah.org

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