2007 年掲示板過去ログ 2013/4/16 調整 年末年始の休業について sugana 2007 年 12 月 30 日 (日) 22 時 13 分 No.485 年末１２月３０日～１月３日までの５日間は、当マンションネットの業務を休業いたします。 従って、事務局も３日まで閉鎖し
ますので、緊急の連絡や緊急の業務がある場合は、メールにて連絡下さい。 事務局 RES ロードヒーティングボイラーの効率運転 R マンション 元役員 2007 年 12 月 25 日 (火) 17 時 47 分 No.477 札幌は相変わらず雪が降らない日が続いていますので、灯油消費量が少なく大変助かっています。ロードヒィーテングボイラー
停止を継続している管理組合は、ボイラーの設置規模にもよりますが、１２月に灯油代が値上がりしたにもかかわらず、灯油消費
額はおおよそ２万円から５万円程度で済んでいることと思います。 前年とおりの自動運転であれば、２２万円から５０万円程度の消費額になっていると思いますので、大幅な灯油経費の削減とな
っていることと思います。２８日頃までは良い天候の予定です。ボイラー停止は継続しましょう。 ただし、次のことに注意してください。２９日以降で降雪の恐れがある場合は、取り合えず自動融雪リモコンのスイッチをＯＮ
にして路面温度を確認してください。路面温度が－５度から－８度程度の場合は、降雪予定の２時間から１時間半前に自動運転に
切替え路面温度を上げておいてください。 路面温度が下がっている際に降雪となり、降雪に合わせてボイラー運転をしても、降雪に温度上昇が追いつかず雪が積もる一方
となりますので要注意です。 路面温度が＋温度の場合は、降雪に合わせてボイラーＯＮしても融雪は可能です。 RES sugana 2007 年 12 月 27 日 (木) 09 時 23 分 No.484 管理組合のロードヒーティングの効率的稼働が進む 灯油の大幅な高騰などを理由に、各管理組合ではロードヒーティングの灯油節減運動が進められています。先に開催した当マン
ションネットのマンション管理講座を受けて、ある３８戸管理組合の理事長は「これまでのように管理会社に全面的にお任せには
できません。 昨年の延長で進めれば、おそらく２００万円を超えてしまいます。何のために管理委託契約を見直して経費の節減をしたのか意
味が無くなってしまいます」と、節減に意欲をのぞかせていました。 その後、伺ったところ、「これまで１０時間程度しか稼働していません。路面に雪が多少残っていますが、広報で周知徹底しま
したので、異議の訴えはありません」意気軒昂でした。 今回の灯油高騰問題を契機に、ロードヒーティングの無駄な稼働を組合員に周知徹底して経費の節減と環境問題に配慮した管理
組合の運営を目指したいものです。 今年の節減運動で新たな情報が生まれましたならば、セミナー等で紹介していきます。 アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 26 日 (水) 19 時 26 分 No.483 灯油価格推移 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html 火災警報器の共同購入 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/annnai/keihoukikounyuu.html 北海道の管理会社一覧 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html 亀田実業さんが、北海道開発局の登録から消えました！ 決算書の見方は？ 未収金 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kessansyo/kamoku/misyuu-taisyaku.html RES 灯油価格 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 26 日 (水) 11 時 25 分 No.480 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 12/25 調査分が発表されました 安値 89.5 高値 100.0 平均価格 93.92 平均価格で、前回（12/10）より 0.22 円の値上がりです。 次回調査は、1/10 予定のようです RES ＨＰ管理員 2007 年 12 月 26 日 (水) 11 時 28 分 No.481 ≪北海道新聞≫ 灯油が道内初の１００円台突入 ３年半で２倍に 石油情報センターの今月調査 石油情報センターが二十五日発表した十二月の石油製品市況調査（十日時点）で、灯油の道内平均小売価格（配達）が一リット
ル当たり一○○・二円と百円を超えた。一九八七年に始まった同センターの週ごとの調査と、七二年からの北海道消費者協会の月
ごとの調査を含めても百円突破は初めて。 月ごとの調査で道内灯油価格は八八年十二月に同三三・三円の最安値を付けた後、湾岸危機当時の九○年を除き、二○○四年五
月までおおむね四十円台で推移。同年六月に五十円を突破した後、三年半で二倍になった。今年は原油高で急騰、十一月から十二
月にかけては一一・八円上がった。 同センターは毎月十日の価格を月ごとの調査、毎週月曜の価格を週ごとの調査として公表。週ごとの調査で十日時点の道内価格
は同九九・六円だったが、週ごとの調査対象は全給油所の４・４％なのに対し、月ごとは７％で、より精度が高い。 今後の灯油価格について同センターの大橋益男調査役は「原油価格の下落傾向に加えて灯油在庫に余裕があり、さらに上がると
いう環境にはない」とみる。石油連盟によると十二月末時点の国内の灯油在庫量は三百九十六万キロリットルの見込みで、過去五
年間の同時期平均を８・５％上回り、安定供給に支障はないという。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/67783.html sugana 2007 年 12 月 26 日 (水) 11 時 45 分 No.482 マンションネツトの共同購入価格 灯油の共同購入価格は札幌市内最低価格 今年の異常な灯油の高騰で、マンション住民も多大な出費を抱えることになりました。 昨年の１．３５倍程度の値上がりで、予想しない支出が増えることになります。各管理組合も、管理能力のあるところでは、科
学的な対処を講じておられることと推定されますが、貴方任せの管理組合は、決算時に大赤字を計上して大わらわになるでしょう。 さて、当マンションネットが構築した灯油の共同購入は、冬期間になって、その威力を発揮しております。 札幌市消費センターが公表した１２月２５日最低価格は税抜きで、１㍑８９．５円ですが、その価格より４．５円安くなりまし
た。 これも参加している管理組合の共同のスケールメリットと言えるでしょう。今後とも、組合員の（団体会員）の利益を確保する
ために努力する所存です。 事務局 マンション標準管理委託契約書の改訂見通しはどうなっているのか？ ＨＰ管理員 2007 年 12 月 26 日 (水) 09 時 09 分 No.478 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：マンション標準管理委託契約書は、新会社法が制定されたにもかかわらず 2003 年 4 月当時のものから改定されていません。
“会社整理”の文言の扱いなど、判断に迷うところがあります。改訂の見通しはどうなっているのでしょうか。 Ａ：ご相談にあるように、2005（平成 17）年の会社法制定に当たり、法的倒産手続のうちの『特別清算』を見直すことをもっ
て『会社整理』は廃止されました。 『中高層共同住宅標準管理委託契約書』は、マンションの管理委託契約にかかわる標準的な管理委託契約書の指針として、1982
（昭和 57）年に作成されました。その後、約 20 年が経過した 01（平成 13）年の『マンションの管理の適正化の推進に関する
法律』（以下、『適正化法』）施行に伴って見直しを行い、03（平成 15）年に『マンション標準管理委託契約書』（以下、『標
準管理委託契約書』）と名称を変更して改訂されました。 『適正化法』第 3 節の業務の中に、72 条、73 条として「管理委託契約」について触れており、同法附則 8 条では、「政府は、
この法律の施行後 3 年を経過した場合において、この法律の施行の状況について検討を加え、その結果に基づいて必要な措置を講
ずるものとする」としていますので、法改正検討に伴って『標準管理委託契約書』の改訂も視野に入っているものではないかと思
います。 しかし、『標準管理委託契約書』はあくまでも委託契約書の“ひな型”として策定されたものですので、その改訂の有無にかかわ
らず、管理会社との契約に当たっては、それぞれのマンションの状況に応じて修正して活用しなくてはなりません。 マンションの維持管理の主体は管理組合であり、「管理会社の熱意（レベル）は、管理組合の熱意（レベル）に合わせたものとな
る」ともいいます。管理会社主導となる「管理委託契約」も見受けられますので、契約条項にある不明な部分については、契約を
締結する前に管理会社に確認する必要があります。 なお、国土交通省では、マンション管理業者、宅地建物取引業者など 20 分野の事業者を対象として「行政処分」「指名停止」な
どの「ネガティブ情報」を検索できるサイトを開設しているので参考にしてください。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071225/514568/ RES ＨＰ管理員 2007 年 12 月 26 日 (水) 09 時 11 分 No.479 ≪マンション管理新時代≫ 【参考】マンションの管理の適正化の推進に関する法律 （「第 3 節 業務」から） 72 条（重要事項の説明等） 抜粋 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設
工事の完了の日から国土交通省令で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」と
いう。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を
開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受
託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせな
ければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンシ
ョンの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しな
ければならない。 2 マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじ
め、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。 73 条（契約の成立時の書面の交付） 抜粋 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者
等（当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、
当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければな
らない。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071225/514568/?P=2 大規模修繕工事の設計・監理には一級・二級の建築士資格は必要ないのか？ ＨＰ管理員 2007 年 12 月 25 日 (火) 13 時 41 分 No.476 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：430 戸で築 11 年目になるので、現在、大規模修繕工事を計画しています。管理組合としては、日々の管理において管理会社
に不信感を抱いており、自分達の手で大規模修繕工事を行うべく、現在設計事務所の選定を行っています。 管理会社を含む 9 社に現場説明を実施し、見積もりを徴収して現在 4 社に絞りました。4 社はすべて一級建築士事務所の登録を行
っていますが、そのなかに担当者が一級や二級の建築士でない建築事務所があります。大規模修繕工事の設計、監理には一級や二
級の建築士の資格は必要ないのでしょうか？ Ａ：マンションの大規模修繕工事や大規模改修工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」とは異なります。「大規模の修繕」とい
うのは、柱や梁などの構造部材の過半を改修するといった工事のことです。したがって、マンションの大規模修繕工事や大規模改
修工事の設計や工事監理に一級建築士が携わらなければならないということはありません。 しかし、マンションという大きな建物を観察して工事仕様を検討し、工事見積もりの要領書や内訳書書式を作成するのですから、
建築士としての経験はぜひとも必要です。設計の業務だけでなく工事監理業務においても、建築材料や工法の知識がないと業務を
進めることができません。そうした意味で、一級建築士の資格を持っている人の方が適しているということができます。 また、建築士でない人が設計や工事監理を行うことは、建築基準法、消防法、都市計画法などに疎い人が担当することを意味しま
す。高さ制限や、容積率や建ぺい率、また防火区画や避難経路といった概念を知らない人が設計や工事監理を行うと、マンション
が適法状態でなくなることも平気で行ってしまう可能性があります。 大規模修繕工事や大規模改修工事の設計・工事監理の業務は、単に、管理組合の工事のアドバイザーであるだけでなく、その建物
の適法性を守る業務でもあります。したがって、コンサルタントという意味だけではなく、管理組合側つまり施主として、建築士
に設計と工事監理をしっかりとしてもらう取り組み姿勢が大切になります。 一方、資格をもっているからといって、その仕事の経験が豊富かどうかはわかりません。できれば、設計と工事監理のメーンにな
る担当者は一級建築士であって、なおかつ、せめて 5 件以上の同じようなマンション工事の経験者であることを選択の基準とした
いものです。 なぜならば、建築の知識だけでなく、マンションというもの、管理組合というものを理解し、管理組合の業務をする、住民が住み
ながらの工事をするといった経験の有無が大きくものを言うからです。 建築士事務所を選択するときには、どのような人がどのような仕事をいくらでしてくれるのかといった点を、いままでの実績や資
料を見せてもらいながら説明を受け、そのうえで選択することをお勧めします。決して値段の高い安いだけで決めてはなりません。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071221/514464/ RES 第１５回マンション管理セミナーの紹介 sugana 2007 年 12 月 18 日 (火) 16 時 32 分 No.460 第１５回マンション管理セミナーが「マンション管理新時代」に掲載される 本日、「日経新聞社」の「マンション管理新時代」編集部より取材があり、当マンションネット主催のマンション管理セミナー
の案内が、当サイトに掲載されることになりました。 RES ＨＰ管理員 2007 年 12 月 25 日 (火) 10 時 08 分 No.475 ≪マンション管理新時代≫ マンション管理にかかわる法令と管理委託契約の問題点をテーマにしたセミナー、1 月 27 日に札幌で開催 北海道マンション管理問題支援ネット（北海道マンションネット）は、分譲マンションの管理組合の役員、区分所有者等を対象に、
マンション管理セミナーを 1 月 27 日（日）に開催する。 テーマは二つ。一つは、マンション管理にかかわる法令問題で、義務違反者の対処などについて裁判での事例から解決の方法を学
ぶ。もう一つは管理委託契約の問題点。管理委託契約を是正した管理組合の役員や、マンションネットの会員からの事例報告から、
是正を図るノウハウを学ぶ。 日時：2008 年 1 月 27 日（日） 13：30～16：30 場所：札幌市資料館 2 階 研修室 （札幌市中央区大通西 13 丁目） http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071218/514393/ 意見交換会（合意形成等）その後の余波 sugana 2007 年 12 月 22 日 (土) 12 時 50 分 No.474 第２回マンション管理意見交換会のその後 去る１２月１５日に開催した意見交換会は定員を超えた参加で、時間が足りず皆さんにご迷惑をおかけいたしました。 「私も発言したかったが、時間切れになって残念でした」「もう少し、課題を絞って」「年に１回は少ないから２回にして」「報
告は、必要ないから自由に発言できる時間を多く取って」など、様々な暖かい、ご意見をいただきました。 事務局として反省することばかりです。また、近いうちに合意形成問題の続きを行うよう具体的に検討することにしました。 当日の、発言にもありましたが、「正義は必ずしも実現するものではないし、組合員の心に響かない提案は、如何に適正でも総
会では決議されない」ということでしょう。 失敗している事例を紐解いてみれば、そこから見えてくるキーハードは、「管理組合の合意形成は一人では何もできない」とい
うことに尽きます。 交換会の後、ある方が事務局にお見えになりました。何となく投げやりな素振りだったので、伺ってみたところ「来期役員に立
候補したが、総会で相手にされなかった」とのこと。詳しく事の顛末を聞いたところ「何のために役員に立候補したのか理由を付
して文書出して総会に臨んだが、出席者２３名中賛成者は、自分を含めて３名だけだった。何故、輪番制がいいのか分からない。
目的を持って役員に立候補した者を優先的に認めることはできないのでしょうかね」と大変残念がっていました。 しかし、「真っ当な意見に３名も賛成したのだから、今後に展望があると思います。今後三名を核にして情報を共有できる仲間
を増やすことです。しかも、貴方は、現在の無駄な経費の支出を止めて赤字体質を改善する方策を提案しているのだから、必ず賛
成者が増えるはずです」と、力づけました。 他の管理組合でも、似たような例があるのではないでしょうか。改めて、意見交換会の必要性を再認識しました。 RES マンション管理業者に対する監督処分について ＨＰ管理員 2007 年 12 月 22 日 (土) 10 時 27 分 No.473 ≪北海道開発局≫ １ 処分年月日 平成１９年１２月２１日 ２ 処分を受けたマンション管理業者に関する事項 (1) 商号または名称 日興美装工業株式会社 (2) 主たる事務所の所在地 北海道札幌市北区北１９条西４丁目１－２１ (3) 代表者氏名 代表取締役 宮嶋政幸 (4) 登録番号 国土交通大臣（２）第０１１０２２号 ３ 処分の内容 ○指示処分 (1) 今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。 ① 今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに、速やかに周知徹底
すること。 ② マンションの管理の適正化の推進に関する法律及び関係法令の遵守を社内に徹底するため、社内研修・教育の計画を作成し、社
員に対し継続的にこれを実施すること。 ③ 日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の管理・監督体制の整備に努めること。 (2) 前項について講じた措置又はこれから講じる措置（貴社において前項に係る措置以外に講じた措置がある場合は、これを含む。）
を１か月後までに文書をもって報告すること。 ４ 処分理由 (1) 被処分者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理委託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管
理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならないにもかかわらず、こ
れを行っていなかった。このことは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「法」という。）第７２条第２項の規
定に違反する。 (2) 被処分者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理委託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管
理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならな
いにもかかわらず、これを行っていなかった。このことは、法第７２条第３項の規定に違反する。 (3) 被処分者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等に対し、
遅滞なく、書面を交付しなければならないにもかかわらず、交付を行わない事例があった。このことは、法第７３条第１項の規定
に違反する。 (4) また、被処分者は、法第７３条第１項に定める書面を交付した場合であっても当該書面に記載が義務づけられている同条同項
各号に掲げられる事項のうち、同条同項第２号に掲げる財産の管理の方法を記載しないで交付した。このことは、法第７３条第１
項の規定に違反する。 (5) 被処分者は、管理組合から委託を受けた管理事務について、国土交通省令で定めるところにより、帳簿を作成し、これを保存
しなければならないにもかかわらず、これを行っていなかった。このことは、法第７５条の規定に違反する。 また、被処分者は、行政庁の指摘に応じ、直ちに違反状態を是正したこと、及び管理組合への対応が誠実であることが認められる。 これらの情状を勘案し、同法第８１条に基づき指示を行うものである。 http://www.hkd.mlit.go.jp/zigyoka/z_jigyou/kensetu/syobun.pdf RES 政党ビラ配り逆転有罪 罰金５万円 僧侶の住居侵入認定 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 12 日 (水) 13 時 17 分 No.457 ≪東京新聞≫ 政党ビラをマンションのドアポストに投函（とうかん）したとして、住居侵入の罪で逮捕、起訴された東京都葛飾区の僧侶荒川
庸生（ようせい）被告（６０）の控訴審判決公判で、東京高裁（池田修裁判長）は十一日、「立ち入り禁止を知りながら中に入っ
たのは違法」として、一審の無罪判決を破棄、罰金五万円（求刑罰金十万円）の有罪判決を言い渡した。荒川被告は同日、上告し
た。 判決は焦点となった「表現の自由」との関係について「憲法で無制限に保障されたものではなく、他人の権利を不当に害するこ
とは許されない」と述べた。ビラの配布という草の根の政治活動への制限につながりかねない判決で、今後、市民運動を委縮させ
る可能性が懸念される。 一審判決は「ドアポストに配布する目的で、昼間に短時間、通路などに立ち入ることは許されないという社会的な合意は成立し
ていない」と判断。「政党ビラ配布のための立ち入りを禁じる表示はなかった」として、無罪を言い渡していた。 これに対し二審判決はマンション管理組合の理事会がビラ投函禁止を決め、玄関ホールの掲示板に二枚の張り紙を掲示したこと
を指摘。「住民から張り紙への異論や苦情はなく、立ち入り禁止は住民の総意といえる。禁止を知りながら許可なく立ち入った行
為は住居侵入にあたる」と認定。 さらに、「玄関ホールを含めてビラ配布のための立ち入りは予定されていないのは明らか」と指摘。立ち入り禁止の意思表示が
来訪者に伝わりにくかったと認定した一審とは異なり、「禁止を伝える措置は取られていた」と判断を覆した。 荒川被告は二〇〇四年十二月二十三日、葛飾区のマンションでドアポストに共産党の「都議会報告」や「区議会だより」を投函。
住人に通報され、逮捕、起訴された。 http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2007121202071466.html RES たけ 2007 年 12 月 16 日 (日) 04 時 36 分 No.459 この事件に関しては各新聞とも疑問（否定的）な解説論調です。 でも、これは表現の自由というより、新聞社各社が拡販営業でマンション各戸訪問販売をしているという事情があります。 自分達の営業行為否定にまでなりかねない、不法侵入を肯定できないわけですね。 それと、チラシ配布を何度も注意されていたという事実もそれほど報道されていません。 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 19 日 (水) 19 時 37 分 No.465 たけさん、お久しぶりです 住居侵入罪（立ち入り禁止を知りながら中に入ったのは違法）というのは、単純に、迷惑チラシや迷惑訪問販売の抑止になるかと
考えたのですが、奥の深い話もありそうですね。 ≪マンション管理新時代≫ 部外者がマンションの共用廊下に立ち入ると… ビラを配布する目的で東京・葛飾区のマンションの共用廊下に無断で立ち入ったとして男性が逮捕され、住居侵入罪に問われた裁
判の控訴審で、12 月 11 日、東京高裁は無罪とした一審判決を破棄して罰金 5 万円（求刑 10 万円）の逆転有罪判決を言い渡し
ました（被告は上告）。 この判決を報じる各紙の記事を見て、イヤ～な気分になったのは私だけでしょうか。 多くの報道解説は、被告が政党のビラを配布する目的であった点を取り上げて、「表現の自由」に対して“肩透かし”のような判
断を下した高裁の姿勢を問題にしています。この争点についてはもっと詳しい論者がいくらでもいるので、この欄であえて立ち入
るつもりはありません。 それよりも、マンション管理に関心を持つ立場からは、判決が、マンションの共用部分で住居侵入罪の成立する理由として、管理
組合理事会の決定と行動を最も重視した点が気にかかります。 報道を総合すると、高裁は、このマンションの管理組合理事会はビラ配布を含めて部外者の立ち入り禁止を決定しており、その決
定は住民の総意に沿うものだったと判断しています。 さらに、玄関ホールの掲示板にビラ配布禁止の張り紙を出していたことを重視し、マンションの構造（オートロックがない）や管
理（管理員は不在のときもある）などの状況はあっても、各住戸のドアポストへのビラ配布を目的とする立ち入りが予定されてい
なかったのは明らかであるとして、許諾を得ずにマンション内に立ち入って多くの住戸のドアポストにビラを投げ入れた男性の行
為は住居侵入罪に当たる、と判断しています。 私有地に無断で立ち入った点に争いはないので、その限りではこの判決の論旨は正しいでしょう。ただ、同時にあまりに杓子定規
な解釈であるとも思います。 理事会の決定を“住民の総意”と言い切る論拠は十分にあったのでしょうか。ビラ配りであれば、部外者はだれでも実際に立ち入
りを拒絶されていたのでしょうか。 判決に従えば、理事会が「部外者立ち入り禁止」を決定して告知・掲示すれば、ことわりなく共用廊下にいるだけで、どんな部外
者でも逮捕されて住居侵入罪を問われる可能性が出てきます。この判決はいくらでも拡張解釈が可能なように見える点が心配です。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071219/514406/ ＨＰ管理員 2007 年 12 月 19 日 (水) 19 時 38 分 No.466 ≪マンション管理新時代≫ “ついにここまで来たか”というのが、今回の報道を見たときの率直な感想でした。 一昔前、阪神大震災の直後、被災マンションの再建を支援するために、マンションの共用廊下は私有財産だけれども、公共の歩道
のように不特定多数の人が立ち入る可能性のある“半公共空間”だから、建て替えの際には容積率を不算入にすべきだ──という
意見が高名な学者などから出されたのを覚えています。 それからほぼ 3 年後、1997 年末の建築基準法改正で共同住宅に限って共用廊下と階段の容積率不算入が実現します。ところがそ
の段階では“半公共空間だから”という理由はなぜか消え去り、「共同住宅では従来から容積率不算入としている外部共用廊下や
外部階段が一般的なので、公平の見地から建物内部にある共用廊下や階段も同等に扱うべき」という別の理由付けがなされました。 共用廊下を“半公共空間である”といっていた時代もあったことを考えると、今回の判決は随分と遠いところまで来た気がします。 いまや共用廊下は厳重に囲われた私有地扱い。“公共”からはどんどん離れています。 近年の防犯意識の高まり、オートロックや防犯カメラ、インターフォンの普及は、共用廊下も含めてマンションの共用部分のあり
方を一変させたようです。 でも……。 「当マンションの敷地は私有地です。区分所有者（居住者）とその関係者以外の立ち入り、通り抜けを禁じます。不審者は発見次
第、警察に通報します。○○マンション管理組合」 ──といった立て看板をわざわざ大きく掲げているマンションを街中で見かけると、複雑な気分になります。 管理組合の人たちは、きっと防犯に熱心に取り組んでいるのでしょう。しかし外からは、そのマンションが過度に臆病（おくびょ
う）になっているように見えてしまいます。周辺地域に向かってケンカを売っているように感じる人もいるかもしれません。 一方的に権利を主張するばかりでは、ギスギスして油が切れたような世の中はなかなか変わらないように思うのですが…。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071219/514406/?P=2 たけ 2007 年 12 月 22 日 (土) 06 時 59 分 No.472 色々な意見が出ていますが、管理実務としての提案を！ 組合員（住人）として、いらないチラシもあれば、必要なチラシ（出前等）もあるのは事実です。 実際マンションによっては、管理組合交流会など有益なチラシも管理員が排除しています。 管理組合として最低源、組合専用の郵便ＢＯＸは設置すべきです。 組合でチラシスタンドを設置し一定期間管理事務所前にチラシを展示する。 後は規模にもよりますが、館内へ業務として立ち入る場合は入管バッチを作成しノートに入管時間、行き先、目的を記帳し、帰り
にバッチ返還、退出時間記帳。 どこの商業ビルでも、こうした作業を行っています。 もちろん、管理組合が発注する修繕工事や日々の清掃員も同様対象です。 こうした対応は悪質な訪問販売対策にもなります。 なお、上記内容は私の住むマンションでやっている実例。 こうした、創意工夫情報をもっと収集すべきですね。 [高齢マンション]（４）修繕阻んだ 大家意識 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 21 日 (金) 14 時 13 分 No.471 ≪YOMIURI ONLINE≫ 敷地の元所有者の影響大 マンションの中には敷地の元所有者が、完成後に住戸の所有者となるケースは珍しくない。こういったマンションでは築年数が
経過し、大規模修繕工事などを迎えた際に問題が表面化することがある。 東京都心のＣマンション（約４５戸）は約３０年前、「等価交換方式」で分譲された。等価交換方式は、土地所有者がマンショ
ンの建設用地を提供し、開発業者から土地代の代わりに、土地代に相当する分の住戸を得る方式。開発業者は、残る住戸を一般に
分譲して利益を得る。Ｃマンションでも、元土地所有者が約３分の１の住戸を所有し、自身が住む住戸以外はすべて賃貸している。 問題が深刻化したのは３年前。建物内で漏水が頻発するなど老朽化が目立ってきたため、管理組合ではこの年、大規模修繕を計
画していた。ところが、元土地所有者がその数年前から滞納していた管理費や修繕積立金が多額に上ることが明らかになった。 「前回の大規模修繕が自分の思う通りにならず、管理組合のすることがすべて気に入らなかったようだ」と組合役員の一人は言
う。 滞納は大規模修繕に必要な費用のほぼ３分の１になるため、工事のめどが立たず、管理組合は支払いを求める訴訟を起こして和
解が成立。最終的には１０００万円以上に膨れあがっていた滞納額の全額の支払いを受けた。今は大規模修繕を終え、建物は見違
えるようになった。 ＮＰＯ法人・集合住宅管理組合センター（東京）によると、東京都心部で２０～３０年前に建てられた小規模マンションは、等
価交換方式によるものが多いという。元土地所有者は、管理組合の議決権を複数持つことが多い。中には過半数を超える議決権を
持つ場合もあるため、その意向が組合運営に対して大きく影響する。 常務理事の有馬百江さんは「元土地所有者は、分譲後も大家のような意識を持っていることがあり、時には深刻な問題にもなる。
すべての所有者にとって住みよいマンションが元土地所有者にとっても利益になることを伝え、話し合いを続けることが大切」と
話す。 また、等価交換方式のマンションは管理規約で、共用部の駐車場を元土地所有者に無償で使用する権利を定めたり、管理費や修
繕積立金を元土地所有者だけ低く設定したりしているケースもある。長年見過ごしたままだと、修繕積立金などへの影響は大きい。 この点については２００２年の区分所有法の改正で、不平等な管理規約が無効となる判断材料が明文化された。区分所有法に詳
しい弁護士の山上知裕さんは「元土地所有者が支払うべきだった金額についても請求できる手がかりができた。等価交換方式で分
譲され、長年手つかずになっていた問題も、区分所有法を交渉の武器にして解決を図ってほしい」と話している。 （2007 年 12 月 21 日 読売新聞） http://home.yomiuri.co.jp/news/20071221hg04.htm RES 道内灯油、７週連続最高値９９・８円 ガソリンは一服感 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 20 日 (木) 15 時 17 分 No.470 ≪北海道新聞≫ 石油情報センターが十九日発表した石油製品市況調査によると、十七日時点の灯油（配達）の道内平均小売価格は一リットル当
たり九九・八円と、七週連続で調査開始以来の最高値を更新した。レギュラーガソリンは一五四・七円で八週ぶりに値下がりした。
暖房需要が増す灯油価格の先行きは不透明だが、ガソリン価格は一服感が出てきた。 灯油は前週より○・二円の値上がり。レギュラーガソリンは前週付けた最高値から○・一円下がった。軽油は同じく最高値だっ
た前週より○・二円安い一三四・四円。 全国的に灯油が値上がりした一方で、ガソリンと軽油は値を下げた。レギュラーガソリンの全国平均小売価格は前週比○・二円
安の一五五・三円で三週ぶりの下落。 石油連盟の渡文明会長（新日本石油会長）は十九日の定例会見で、新日石の来年一月分の石油製品調達コストが、原油価格下落
と円高の影響で、一リットル当たり○・四円下がるとの見通しを示した。今後、原油価格上ぶれなどがなければ同社の一月出荷分
の卸価格は九月以来四カ月ぶりに据え置かれる見通し。原油価格の今後の動向について、渡会長は「来年春先には八○ドル台前半
に収斂（しゅうれん）するのでは」との見方を示した。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/66800.html RES [高齢マンション]（３）修繕積立金ないまま老朽化 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 20 日 (木) 11 時 08 分 No.469 ≪YOMIURI ONLINE≫ 戸別に説得 資金難克服 宮崎市の中心部から車で西へ５、６分。分譲マンション「大塚レストハイツ」（３２戸）は外壁が薄い茶色に塗り替えられ、新
たに設置されたベランダのアルミ製のフェンスが輝いて見える。築２８年になるが、今年春から夏にかけて初めての大規模修繕を
行い、見違えるようになった。 工事に入る前は老朽化が激しかった。ベランダの鉄製のフェンスがさび、その影響でひびの入ったコンクリートの一部が落ちそ
うになっている個所が目立った。実際、台風が通過した直後、１０～２０センチ四方のコンクリートの塊がベランダや外壁からは
げ落ちているのが見つかったこともある。「人に当たっていたらと思うとぞっとする。しかし、資金がなく難しかった」と、修繕
委員会の元委員長、児玉和生さん（６１）は振り返る。 建物の修繕が必要だが、資金不足—―—―。こうした状況は、築年数が経過し、住民の高齢化などが進むほど深刻になる。ＮＰＯ法
人・全国マンション管理組合連合会（京都市）の事務局長、谷垣千秋さんは「大規模修繕工事に必要な資金が不足しているという
管理組合は半数近くあるのではないか」と指摘する。 昔のマンションは分譲会社側が売りやすいように、販売時に修繕積立金を設けていなかったり極端に少なく設定したりするケー
スが多く、手つかずのままになっている場合もあるという。 レストハイツの場合も分譲当初から修繕積立金を徴収していなかった。屋上の防水工事など小規模な工事は管理費の余剰金と一
時金で賄っていたが、大規模修繕は手つかずのまま。総会のたびに、修繕積立金の必要性は話題に上ったが、役員は１年交代のた
め問題が先送りされていた。 転機は２年前。ＮＰＯ法人・宮崎県マンション管理組合連合会に相談して、安全性を確保するために必要な大規模修繕の内容が
分かった。 手持ち金では約２４００万円足りないため借り入れが必要で、その返済のために修繕積立金の徴収が必要なこともはっきりした。
高齢者も多いことから月１万円がぎりぎりの金額と判断。総会の議決後も、修繕積立金の入金開始や借入金の返済開始など節目節
目で、児玉さんが中心となって各世帯を回り、説明の文書を手渡した。 同連合会会長の布谷清澄さんは「新たな費用の負担には、住民一人一人が大規模修繕の必要性を認識することが必要。そのため
には、外部の専門家に、建物がどの程度老朽化しているのかを診断してもらい、その情報を住民間で共有することが大事」と強調
する。 レストハイツでは大規模修繕の後、住民の間の会話もより弾むようになった。「大きな難題を乗り越えて、住民のきずなも強ま
った」と児玉さんは話している。 （2007 年 12 月 20 日 読売新聞） http://home.yomiuri.co.jp/news/20071220hg02.htm RES [高齢マンション]（２）「管理会社任せ」は危険 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 20 日 (木) 11 時 07 分 No.468 ≪YOMIURI ONLINE≫ 「部屋貸し」で薄れる関心 分譲マンションでは、所有者が実際に住まず、部屋を貸し出すことが珍しくない。築年数を経た高齢マンションでは、賃貸に出
された部屋がかなりの数に及んでいることもある。その場合、管理組合の運営に関心を持つ所有者が少なくなり、管理会社任せに
なって最終的には住民の不利益になる可能性が高まる。 築３０年以上になる群馬県のあるマンション（約１６０戸）。今年９月に管理組合の役員に就任したばかりの６０歳代の男性Ｂ
さんは、管理会社の実態を自ら調査した結果、憤りを隠せずにいる。２００３年から管理を委託したその会社はあまりにもずさん
だったからだ。 最もがく然としたのは、大規模修繕を含め、４年間で約８０００万円に及んだ各種の工事の契約内容。緊急でない工事を高額の
随意契約で受注したり、受注した工事をほかの業者に丸投げしたり。管理会社の好き勝手になっていた。滞納された管理費や修繕
積立金の督促業務も怠っており、４か月以上滞納されている額は４年間で８倍に増えていた。 Ｂさんは「管理会社はまともな仕事をしなかった。マンションは金もうけの餌食にされた。しかし、管理のことに無関心だった
私たち住民の側にも責任はあった」と話す。 国土交通省が２００３年に全国の分譲マンションの管理組合を対象に行った「マンション総合調査」（有効回答１０５８）によ
ると、築年数が経過するほど賃貸化率が高まる傾向にあることがわかった。１９６５～６９年に完成したマンションの賃貸化率は
平均約２２％。それより前に完成したマンションのそれは平均で約２７％に及んだ。 冒頭の群馬県のマンションも所有者の転出が増え、賃貸化が進んだ。現在、所有者が実際に住んでいるのは半分以下の７５戸ほ
ど。高齢化も進んで管理組合役員のなり手が少なくなり、この４年間は役員を順番で回していた。 「それまで一度も総会に出席したことがなく、マンション管理に対する意識の低い人が機械的に役員になってしまった。その間
に管理会社の好き勝手にされた」とＢさん。近く開かれる臨時総会では、管理会社の変更を提案するとともに、役員は就任の意思
を示す人に限ることを提案するつもりだ。 マンション管理の問題に詳しい住宅評論家の村井忠夫さんは「マンションは築年数がたつほど課題が持ち上がり、管理がより重
要になる。管理組合はマンション所有者の組織というのが基本原則だが、実際に生活し、関心の高い賃借人の存在を無視すること
はできない。理事長は必ず所有者とするといった一定の条件は必要だが、賃借人が組合役員になれるよう、工夫していくことが望
ましい」と指摘する。 （2007 年 12 月 19 日 読売新聞） http://home.yomiuri.co.jp/news/20071219hg02.htm RES [高齢マンション]（１）「工事費高い」大規模修繕中止 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 20 日 (木) 11 時 05 分 No.467 ≪YOMIURI ONLINE≫ 広がる「格差」住民に亀裂 築年数を経た集合住宅では、専用の洗濯機置き場がなく、浴室に排水している場合も多い。こうした不便さも中古価格の下落に
拍車をかけている＝西内高志撮影 ５階建ての集合住宅約３０棟が並ぶ首都圏のＡ住宅団地。築４０年近いこの団地で３年前、住
民の間に大きな亀裂が走った。 外壁塗装の塗り替えを伴う大規模修繕工事を始めたところ、１か月ほどで工事が中止に追い込まれたのだ。管理組合の総会で議
決は経ていたものの、着工後、「工事費が高い」と一部住民が強く反対した。当時の理事長（７５）は「工事の費用は抑えたつも
りだが、高いという声が上がると賛同する人が一気に増え、工事を中断せざるを得なかった」と振り返る。 最寄り駅から約６キロ。居室は約５０平方メートル。分譲当時は倍率１１倍と人気の郊外型住宅団地だった。しかし転売を禁じ
た初めの５年間が経過すると、もっと立地のよい、広い住宅へ転出する人が出始めた。中古価格は１９９０年代初めをピークに下
がり続け、現在は数百万円でも買えるようになった。現在、当初から住んでいるのは２～３割だ。 国土交通省の推計によると、分譲マンションは昨年末現在、全国で約５０５万戸に及ぶ。うち築３０年以上経過した物件は約５
６万戸。５年後には約１０６万戸に倍増する見込みだ。 こうした“高齢マンション”の問題点として、建物の老朽化と住民の高齢化が指摘されてきた。建物の老朽化と並行して住民の
多くも高齢化し、管理組合の運営が困難となり、大規模修繕や建て替えが進まない—―—―というものだ。 しかし、現実はもっと複雑だ。新たに分かってきたこととして、住民が入れ替わり、経済格差が広がっていることが指摘されて
いる。 高齢マンションの問題に詳しい高崎健康福祉大学教授の松本恭治さんは「立地や間取りが不便なマンションでは、長年の間に、
経済力のある人が転出してしまう。一方で中古価格が下がり、収入の少ない人が新たに入居するケースが多い。築年数を経た、大
都市の郊外型団地や地方都市のマンションに多く見られる」と言う。 そのうえで、「こうしたマンションでは管理費や修繕積立金の滞納が増えるといった問題が起きている。管理組合の運営に支障
が出れば、建物の維持管理ができず、安全性を保てなくなる恐れもある。そうなればコミュニティーの機能を維持するのも難しく
なる」と警告する。 Ａ住宅団地の元理事長も「分譲時は一定の収入がなければ購入できず、経済状況の似た家族が多かった。しかし、今は住民の経
済状況の差が広がり、費用のかかる問題での合意が難しくなっている」と話す。 こうした問題を受け、ＮＰＯ法人・日本住宅管理組合協議会（東京）は今年１０月から、管理組合の役員らが集まり、郊外型マ
ンションの問題点について意見交換を始めている。 Ａ住宅団地では、今年１１月の総会で新たな工事が議決された。しかし４分の１の住民が反対するなど混乱は続いている。「そ
れでもここに住み続けていく以上、住民同士が話し合いを積み重ね、一つ一つの課題を粘り強く解決していく以外にない」。元理
事長はそう考えている。 （2007 年 12 月 18 日 読売新聞） http://home.yomiuri.co.jp/news/20071218hg02.htm RES 偽装建材を使用されている可能性がある場合、管理組合としてどのように対処すべきか？ ＨＰ管理員 2007 年 12 月 18 日 (火) 21 時 35 分 No.463 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： ニチアスによる建材偽造問題が取り沙汰されています。当初は戸建て住宅用の「軒裏天井板」の問題が騒がれていたので“マ
ンションには関係ない”とタカをくくっていたのですが、最近は、エレベーターシャフトや階段室を仕切る「耐火間仕切壁」でも
偽造があったことが判明しています。高層や超高層マンションの室内には重量のある「遮音耐火間仕切壁」も使われていると聞い
ています。 もし大臣認定を取り消された建材が使われていた場合は改修工事も必要になると思いますが、エレベーターシャフトや階段室と各
住戸の室内では、管理組合としての関与の仕方も変わってきます。 マンションでは心配はないのか。どのように調べればよいのか。 もし問題があった場合には管理組合としてどのように対処すべきなのか。 お教えください。 Ａ： 建材偽装問題について「ニチアス」の発表によれば、現在のところ偽装された建材は、「防火用軒裏天井材の一部の製品」
および「耐火間仕切壁の一部の製品」とのことです。 居住のマンションにそれらの建材が使用されているか否かは、販売主に調査を申し入れ、その販売主から施工業者（建設会社）に
確認をとらせることが一番の方法です。 通常、マンションの竣工引き渡しに際しては、販売会社から管理組合に、竣工図面、構造計算書、確認申請書の写し、使用材料メ
ーカーリスト、製作承認図などが提出されます。もし竣工引き渡し図書がなければ、管理組合は、マンション販売会社に竣工図書
の提出を請求してください。 正確な竣工引き渡し書類が引き渡されていることがマンション管理の第一歩となります。 そして、竣工図書の確認および使用材料メーカーリストなどの中から「ニチアス」製品の有無を探し出す必要があります。もし、
竣工図書や仕上げ表、使用材料メーカーリストから、不幸にして「ニチアス」製品が使われていることが判明したら、販売主およ
び元施工会社に対し、使用されている個所およびその製品の商品名などを特定する必要があると思われます。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071218/514358/ RES ＨＰ管理員 2007 年 12 月 18 日 (火) 21 時 36 分 No.464 ≪マンション管理新時代≫ 「ニチアス」製品の偽装問題が、これからどのように展開し、波及するかはまだわかりません。 もし疑わしいと判断されるようであれば、使用されているニチアス製品のサンプルを部分的に取り出し、(財)住宅リフォーム･紛争
処理支援センターに提出し、所定の性能が確保されているかどうか、調査してもらうこともできます。そこでもし、偽装商品が使
われていることが証明されたら、販売主および元施工業者に瑕疵補修請求することとなります。 建材偽装問題に対する各社の保証等の対応については、それぞれの販売主が責任をもって対応するとしていますので、管理組合が
「ニチアス」と直接対応をするものではなく、各販売主および偽装建材を仕入れした施工業者（建設会社）などがそれぞれ「ニチ
アス」と対応を協議する問題となります。 調査の結果、もし、偽装された建材がマンションの専有部分、共用部分等に使用されていた場合であれば、専有・共用部分の範囲
にかかわらず、マンション全体の資産価値を維持することを目的に、管理組合として対応すべきことと思います。 専有部分や共用部分に偽装建材が使用され、その改修工事を確約された場合でも、居ながらでの改修工事が難しいケースも考えら
れますので、各区分所有者（居住者）などの生活状況に留意した工程などを検討したうえで、それぞれ個別対応をするように管理
組合として改修工事の施工会社に申し入れます。 今回の問題では、調査の段階から、専有部分と共用部分を隔てずに、管理組合として対応すべきです。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071218/514358/?P=2 築２３年のマンション大規模修繕 「外壁＆エントランスホール編」 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 18 日 (火) 21 時 31 分 No.461 ≪YOMIURI ONLINE≫ 所在地／東京都 工事期間／2006 年 1～4 月（約 3.5 か月） 前回に引き続き、築２３年のマンションリフォームについてお伝えします。 ただし今回は、一つの住戸内のリフォームでなく、建物全体の修繕の話がメーン。設計・監理を手掛けたパルティータ建築工房
の一級建築士、森岡篤さんから経緯を聞きました。 ご存じのように、一般的な管理がされているマンションは、１０年に一度などの頻度で大規模修繕がなされます。築後２３年経
っていたこのマンションも同様で、森岡さんが理事長から相談を受けたのは、二度目の大規模修繕を前にした時期でした。 理事長によれば、最上階の５階からタイルが落下するなどの問題があり、これまで通りの管理を続けていいのか不安もあるとの
こと。そこで森岡さんがまず目視で調査をすることに。すると、前回の１０年目の大規模修繕などでは、お金をかけていた割に、
十分な保全や改良がなされていなかったことが見て取れたそう。そこでベターな修繕方法を提案したところ、理事会に受け入れら
れ、パルティータ建築工房が設計・監理を請け負って、修繕計画をリードすることになったのです。 設計・監理方式というのは、工事を行う施工会社と別組織の設計事務所に設計を発注し、設計事務所が工事費用や施工状況をチ
ェックしながら進める（監理）という方法です。 これに対して責任施工方式というものがあり、こちらは工務店やリフォーム会社に設計から工事の完成まで全てを任せる方法。
こちらだと、例えばリフォーム会社が出してきた工事費用が適正なのかどうかを、発注者である住民自身が判断しなくてはならず、
素人ではなかなかこれが難しい。さらには工事が正しく行われているかどうかも住民だけではチェック、判断しかねるのが不安材
料となります。 設計・監理方式のよい点は、施工者、たとえばリフォーム会社などが出してきた工事費の見積りが適正かどうか、工事がきちん
となされているかを建築士が監理してくれる、つまり、プロの第三者のチェック機能が働くという点です。 http://home.yomiuri.co.jp/reform/sample/20071217hg01.htm RES ＨＰ管理員 2007 年 12 月 18 日 (火) 21 時 32 分 No.462 ≪YOMIURI ONLINE≫ では、実際の修繕の話に移りましょう。 森岡さんはまず、建物全体の調査をしました。よかった点は、構造体の耐震性能が悪くなかったこと。というのは、１９８２年
にできた建物だったため、１９８１年に改正された建築基準法、いわゆる新耐震設計法に準拠した性能で建てられていたからです。 問題は外壁でした。足場を架けて全ての外壁を調べたところ、全体の３、４割のタイルに浮いている兆候が見られたのです。そ
こで検討されたのが、次の二つの案です。 （１）タイル内側にエポキシ樹脂を注入して浮きを改善し、かつ目地を埋めて補修する。 （２）現在ある外壁の上に外断熱を施し、金属板の新たな外壁で全体を覆う。 （１）の問題点は、せっかく今回こうした補修をしても、１０年～２０年もするとまた同様にタイルの浮きや落下が起こる可能性
があるということ。なぜなら外壁というのは、冬は０度近くまで冷やされ、夏は６０度以上の高温になるという温度変化により、
毎年膨張と収縮を繰り返す過酷な環境にさらされているため、いたみやすいからです。特にタイルはこの膨張と収縮の繰り返しに
より、はく離しやすく、その隙間に雨が入ってやがて浮きを生じ、最悪の場合は落下するという宿命にあります。このマンション
でも、完成から１０年しないうちに最初の落下が見られたということです。 であれば、（２）のように新たな金属板の外壁で覆うことことで、タイルの落下も防げるし、この機会に外断熱も施せば、外壁
の下にあるコンクリートも守れて、かつ室温環境も改善できる、という提案を森岡さんがしたところ、（２）が受け入れられ、実
施されることになりました。外側を覆う新たな外壁はガルバリウム鋼鈑という屋根によく使われる材料で、鉄板に亜鉛とアルミの
合金がメッキされた、高い耐久性がある金属板です。今回は仕上げにフッ素樹脂塗装をし、さらに耐久性を高めています。 また、エントランスホールもリフォームされました。エントランスはもともと道路からセットバックしているため、晴れている
日でもホールまでは陽が入らず、加えて天井も低くて圧迫感があり、暗い印象だったといいます。 そこで森岡さんは、天井を上げられる部分はできるだけ上げ、反射光を利用した照明を工夫するなどして、圧迫感を解消しまし
た。また、壁のタイルを白く塗装し、郵便受けと掲示板もモダンなデザインに変え、ホール全体を明るく洗練されたイメージに一
新しました。 工事中より、温度計をマンションの室内数点と外部に設置し、現在も計測を続けているそうですが、理事長（当時）からは「夏
涼しく、冬暖かく過ごせるようになった」という嬉しい声が聞かれたそうです。これは外断熱を施したことで、室温が外気温に以
前ほど左右されなくなったことと、冷暖房した際にコンクリート壁ごと冷やしたり温めたりするようになったため、冷暖房を切っ
ても室温が急激に変化しにくい、というメリットによると思われます。また、工事前は外壁面内側に結露していたのが、工事後は
改善され結露が見られなくなった、ということです。 タイル外装はメンテナンスフリーのように思われて人気が高いですが、温度変化によって質が劣化し、落下する危険があるとい
う点に注意したいもの。高層階から落下し、道を歩いている人に当たったりしたら一大事です。マンションにお住まいの方、修繕
の際の参考にしてください。 http://home.yomiuri.co.jp/reform/sample/20071217hg01.htm 灯油価格 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 11 日 (火) 13 時 08 分 No.455 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 12/10 調査分が発表されました 安値 89.5 高値 100.0 平均価格 93.70 平均価格で、前回（11/22）より 8.44 円の値上がりです。 次回調査は、12/25 予定のようです RES ＨＰ管理員 2007 年 12 月 14 日 (金) 15 時 34 分 No.458 ≪北海道新聞≫ 道内の灯油９９・６円 ガソリンも最高値を更新 石油情報センター 石油情報センターが十二日発表した石油製品市況調査によると、十日時点の灯油（配達）の道内平均小売価格は一リットル当た
り九九・六円と六週連続で最高値を更新した。レギュラーガソリンは前週より○・九円高い一五四・八円、軽油は同一・一円高い
一三四・六円で、いずれも最高値を更新した。 灯油は前週より○・六円の上昇で「百円」の大台に迫った。需要が多い道内・東北を除く地域の配達価格は既に百円を超えてい
る。 レギュラーガソリンの全国平均は前週比○・六円高の一五五・五円で、一九八七年の調査開始以来の最高値を二週連続で更新。
全都道府県で百五十円を突破した。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/65507.html 組合員が町内会への入会を拒否した場合の理事長の対応は？ ＨＰ管理員 2007 年 12 月 12 日 (水) 13 時 08 分 No.456 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：当マンション分譲時の重要事項説明では町内会への入会が条件になっており、町内会費は管理費より支出することになってお
ります。ちなみに、組合員が入居しない場合は占有者に入会させることになっております。 この場合、一組合員が町内会への入会を拒否し、町内会費相当分の管理費月額 300 円の支払いを拒否したとしたら、理事長であ
る私はどのように対応したらよいでしょうか。 Ａ：2007 年 11 月 9 日付の＜トラブルに備える＞「自治会への強制的入会と自治会費の支払いに法的根拠はあるのか？」でも以
下のお答えをしました。 「2005（平成 17）年 4 月 26 日、『自治会は、会員相互の親睦を図ること、快適な環境の維持及び共同の利害に対処すること、
会員相互の福祉・助け合いを行うことを目的とし手設立された権利能力なき社団であり、いわゆる強制加入団体でもなく、いつで
も退会できると解するのが相当である』と最高裁判所の判決が出ておりますので、尊重しなければなりません」 したがって「組合員の入会拒否」を容認することは理事長として最高裁の判決を尊重するものであり、理事長としての責任を問わ
れるものではありません。 ただ、近頃はマンションを建築する際、地元で説明会を開催し、地元住人がマンション建築に同意することを建築許可の条件とし
ている自治体があります。その際、住人側から、販売戸数分のマンション住人の町内会加入を条件に出され、それを承諾して販売
している事例が多々見受けられます。その場合には、分譲時の重要事項説明で町内会への加入義務が説明され、管理規約で町内会
費を管理費からまとめて支出することが義務づけられているのが現状です。 いくら自分がそこに住むのは自由だといっても、近所の人たちの意向を無視することはできません。地元の住人はマンション工事
の際の騒音や埃（ほこり）、交通渋滞などを我慢し、多くの住人が一度にどっと引っ越してきたり、子どもが急に増えて学校が急
に窮屈になったりなどの迷惑も受けています。「だから、お互い様の部分もあるのが町内会費です」という説明を、まずした方が
いいと思います。 総会や広報などで組合員に町内会（自治会）入会の意義やメリットを説明するとともに、「入会拒否」があった事実を報告し、管
理組合としてどう対処すべきか、みんなで知恵を出すことが必要です。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071211/514154/ RES 道内の灯油９９円、史上最高値 ガソリン、軽油も５・１円高 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 06 日 (木) 09 時 12 分 No.453 ≪北海道新聞≫ 石油情報センターが五日発表した石油製品市況調査によると、三日現在の灯油（配達）の道内平均小売価格は一リットル当たり
九九・○円と、前週より九・一円値上がりし、一九八七年の調査開始以来の最高値を五週連続で更新した。レギュラーガソリン、
軽油も最高値を更新、石油製品の止まらぬ値上がりぶりを示した。 レギュラーガソリンの道内平均価格は一五三・九円、軽油は一三三・五円で、ともに前週比五・一円高と大幅値上がり。 灯油価格は、七二年に始まった北海道消費者協会の毎月の調査を含めても、第二次石油危機後の円安で暴騰した八二年九月の九
六・二円を上回る史上最高値。値上がり幅九・一円は、湾岸危機当時の九○年九月下旬に記録した一○・二円に次ぐ大きさだった。 大幅値上がりとなったのは、原油高騰を理由に石油元売り各社が十二月一日以降出荷分の石油製品卸価格を前月比一リットル
六・七－七・○円値上げしたため。中でも灯油の値上がり幅が突出している理由を、石油元売り関係者は「需要が増える時期と重
なり、過去のコスト増の未転嫁分まで上乗せされたため」と見ている。 全国平均価格も灯油が一○二・三円（前週比六・○円高）、ガソリンは一五四・九円（同四・八円高）、軽油も一三二・八円（同
四・七円高）で、いずれも調査開始以来の最高値を更新した。 今後の原油価格の見通しについて、三菱総合研究所の山田聡主任研究員は「米国経済の動向次第で大きく振れるため、一バレル
＝一○○ドル超えも十分ありうる」と指摘。このため石油製品もさらなる値上げの可能性がある。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/64262.html RES ＨＰ管理員 2007 年 12 月 06 日 (木) 09 時 14 分 No.454 ≪北海道新聞≫ 灯油 道央 96･4 円、道東 100･8 円 道経産局 、地域別価格を初公表 北海道経済産業局は五日、道内五地域別の灯油価格を初めて調査して公表した。配達価格の全道平均（三日時点）は一リットル
九九・○円で、最も安い道央地域が九六・四円、最も高い道東地域が一○○・八円と、四・四円の地域格差があった。 灯油の道内平均価格については、経済産業省の外郭団体である日本エネルギー経済研究所内の石油情報センターが毎週公表して
いる。道経産局は灯油高騰を受けて、きめ細かな情報を消費者に提供するため独自の調査を行うことにした。 道内を道北（宗谷、留萌、上川管内）、道央（石狩、空知管内）、道東（網走、釧路、根室管内）、日勝（日高、十勝管内）、
道南（胆振、後志、桧山、渡島管内）の五地域に分けた。調査対象店舗数や調査方法について道経産局は「差し障りがあり、明ら
かにできない」（北野英行石油課長）という。 今後、来年三月末までの原則毎週水曜日に、同局ホームページ http://www.hkd.meti.go.jp/hokno/touyu/index.htm で公表
する。 地域別の灯油価格調査は、北海道消費者協会が一九七二年から実施。現在、五十市町村の計六百九十八店舗を対象に、需要期の
九月から翌年三月まで毎月調査、公表している。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/64330.html?_nva=10 ロードヒーティングボイラーの効率運転 R マンション 元役員 2007 年 12 月 05 日 (水) 17 時 01 分 No.452 12 月に入っても、まったく降雪の気配がありませんが、各マンションではロードヒーティングボイラーを停止にしておりますか。
ボイラーを自動運転にＯＮセットしたままであれば降雪に関係なく自動運転して、灯油を無駄に消費続け無駄な灯油代の高額支出
になるので十分注意しましょう。 晴天・曇り・雨天の天候の場合は、即ロードヒーテングボイラーは停止にしましょう。 融雪が心配であるなら天気予報を確認して、大目の降雪予報の場合は、降雪予定の２時間～１時間前にボイラーを運転開始（ＯＮ
セット）にしてください。 ｇoo 天気予報 http://weather.goo.ne.jp/area/1400/01105.html yahoo 天気予報 http://weather.yahoo.co.jp/weather/jp/1b/1400/1105.html 3 時間毎の天候状況と雲の流れを確認できます。 RES 第 98 回 ありがちなマンショントラブル Ｑ＆Ａ問答集（続編） ＨＰ管理員 2007 年 12 月 04 日 (火) 21 時 50 分 No.450 ≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫ 前回、マンション３大トラブルとされる「上下階の騒音」「ペット飼育問題」「敷地内駐車場」について、住民対立が起こる背
景や問題解決のための糸口を紹介した。しかし、様々な利害が絡むマンションという“共同体”では、トラブルはこれだけにとど
まらない。リフォームや管理費等の滞納、さらには専有部分の使用方法に至るまで、マンション管理を取り巻く騒動は枚挙にいと
まがない。そこで、先月に引き続き代表的なトラブルを取り上げ、その解決方法をＱ＆Ａ方式でまとめてみた。１つでも多くの住
民対立が減るよう、組合運営の参考にしてもらいたい。 Ｑ４ 専有部分のリフォーム 居住者が犯しやすい失敗は何？ その解決方法は？ 一昔前までのリフォームは、故障あるいは寿命によって使えなくなった設備等を取り換えることが主眼だった。ところが、現在
ではひとクラス上のライフスタイルを目指し、より快適な住空間を実現するための手段へと様変わりしている。これまでは後ろ向
きだったものが、前向きな目的へとその姿を変えているのだ。そのため、水回りの移動を含めた大掛かりな改修も珍しくなくなっ
ており、大規模なマンションでは絶えずどこかでリフォーム工事が行なわれている。 リフォーム工事でトラブルになりやすい原因は大きく２つある。「隣接住民に対する配慮の欠如」と「共用部分にまたがった工
事をしてしまう」ことだ。大掛かりになればなるほど工期は長くなり、騒音・振動などの発生も起こりやすい。その上、工事職人
の出入りも頻繁になるので、当然、周辺住戸の居住者は落ち着いた生活を妨げられる。リフォームする当人も、こうした事態は十
分想像できるはずだ。本来であれば前もって工事内容や期間をお知らせし、あいさつしておくのがマナーだろう。ところが、何の
案内もなく突然に工事を始めるため、近隣住民は驚き、反感につながることになる。これが、隣接住民に対する配慮の欠如だ。 そしてもう１つ、「共用部分にまたがった工事をしてしまう」とは、たとえば次のようなケースが挙げられる。エアコンを新設
するために、壁面にスリーブ（配管用の穴）を勝手に開けてしまう、というものだ。分譲マンションは賃貸と違い、室内であれば
制限なくリフォームできると思っている人が少なくない。そのため、外壁に穴を開けることに抵抗を感じることなく、無意識（＝
悪意がない）に行なってしまうのだ。しかし、外壁（コンクリート部分）は共用部分、個人が無許可で手を加えることは認められ
ていない。このような知識不足が、リフォーム工事のトラブルを誘発する。 Ａ４ 専有部分と共用部分の範囲を正確に理解することが不可欠 今回、リフォームトラブルの２つの原因を指摘したが、「配慮の欠如」に関しては、まずは管理組合が啓蒙活動を行うべきだろ
う。そして効果がなければ、報告義務のような制度化を試みることになる。いかんせん、マナーはその人の良識やモラルに頼る部
分が大きい。それだけに、上から押さえつけるというよりは、理解を求める方法を取らざるを得ない。むしろ、明確に制度化しな
ければならないのは「共用部分にまたがった工事をしてしまう」方だ。構造躯体（くたい）に手を加える行為は、建物の安全性に
悪影響を及ぼす可能性がある。さらに、資産価値の低下にもつながりかねない。そのため、専有部分と共用部分それぞれの範囲を
正確に理解させる意味でも、リフォーム細則を作成するなどし、周知徹底することが必要不可欠となる。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm RES ＨＰ管理員 2007 年 12 月 04 日 (火) 21 時 52 分 No.451 ≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫ Ｑ５ 滞納管理費を少しでも多く回収する方法とは？ 続いて、管理費の滞納問題に話を進めよう。国土交通省が行なった「マンション総合調査」によると、１世帯でも滞納者がいる
マンションの割合は以下の通りだ。１年以上滞納している区分所有者が、２割弱の管理組合にいることが分かる。管理費や修繕積
立金はマンション管理に必要不可欠な費用。滞納者の存在は組合運営の足を引っ張る。 滞納期間別 滞納者のいる管理組合の割合 滞納期間 ３カ月以上 ６カ月以上 １年以上 32.1％ 20.4％ 18.3％ （出所）国交省「マンション総合調査」（平成 15 年） Ａ５ 滞納者の諸事情に配慮した「柔軟」な督促方法が最も効率的 そこで、管理組合としては滞納者に督促することになるが、その際、それぞれの事情に応じた適切な対応を取ることが重要とな
る。型にはまった事務的な督促では、十分な効果が期待できないのだ。 というのも、「払えるのに払わない」といった悪質なケースに対しては、強気の姿勢でかまわない。一方的に“攻める”のが得
策だ。しかし、会社の都合や体調不良など、滞納理由に酌量の余地がある場合には、それなりの配慮が欠かせなくなる。特に、自
己破産あるいはリストラされた生活困窮者の場合などは、「払いたくても払えない」ことが多い。こうした人たちに内容証明郵便
（督促状）を送ったところで、切手の無駄遣いでしかない。 それでは、どうすればいいのか？ 本人に支払う意思があるようなら、滞納分を分割返済にして払ってもらうのがいいだろう。
あるいは、期限を設けて一定期間、支払いを先延ばしにする方法も有効だ。要は、「今すぐに全額払え」というのではなく、時間
的な猶予を与えて回収するのだ。この方法は滞納者にとっても管理組合にとってもダメージが少ない。最も現実的な督促方法とい
える。 一方、本人に支払う意思がないようであれば、法的手続きを取るのが最善策だ。少額訴訟制度を活用すれば、簡易裁判所による
原則１回の審理で決着が付く。請求金額（＝滞納額）が 60 万円以下であれば、十分検討に値する方法といえよう。 Ｑ６ ピアノ教室や学習塾の開講を規制することは可能か？ そして最後、専有部分の使用方法についてトラブルになりやすい事例を紹介する。おそらく身に覚えのある読者もいることだろ
う。 居住用のマンションであっても一定年数を経ると、居住者が自宅（専有部分）でピアノ教室や学習塾を開講し始めることがある。
特に駅近のマンションでは、こうした傾向が強い。その際、何が問題になるかというと、マンション内に部外者（非居住者）が定
期的に出入りするようになるため、防犯面やプライバシー面でほかの居住者に迷惑をかける可能性が出てくる。また、ピアノ教室
では騒音の心配もあり、隣接住戸に迷惑をかけることになりかねない。そのため、今度はこうした心配を回避しようと専有部分の
使用方法を規制する力が働くようになり、またしても住民対立が始まることになる。居住用マンションでピアノ教室や学習塾を開
講することは、やはり問題なのだろうか？ Ａ６ 問題の本質を明確にし、いたずらに過剰規制しない方がいい 区分所有者には平等に、専有部分を自由に使用する権利が与えられている。よって、基本原則に立ち返れば、ピアノ教室や学習
塾を開くことを制限できない。しかし一方、区分所有者にはほかの区分所有者に特別の影響を及ぼすような行為をしてはならない
義務も負う。共同の利益を損ねる行為は禁止されているのだ。そのため、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、結果は大
きく異なることになる。 ここで改めて問題の本質を探ってみると、実は、開講する中身がどうこうというよりは、ほかの居住者へどの程度、被害が及ぶ
か、その“迷惑加減”によって規制の程度も変えなければ意味がないことが分かる。ピアノ教室は騒音を伴うので禁止だが、学習
塾は大きな音が出る心配が少ないので認める……といった単純な議論では片付かないのだ。たとえピアノ教室であっても、十分な
防音措置を施せば音漏れは防げる。管理規約で楽器演奏を制限しているマンションを見かけるが、住民の意志を伴わない一方的な
規制は区分所有者の権利を損ねるだけだ。 では、どうすればいいのか？ 繰り返しになるが、「権利」と「義務」のどちらを優先するかで、判断は分かれることになる。各
管理組合によって考え方は様々だろう。十分に議論を重ねることに意味がある。最適な結論を導くプロセスが重要なのだ。世の中
のムードに流されて、いたずらに規制を強化することは避けなければならない。「費用」対「効果」といった視点で、議論を深め
ることが欠かせない。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm 第二回（マンション管理）意見交換会に注目 sugana 2007 年 12 月 02 日 (日) 13 時 39 分 No.448 意見交換会に関心が集まる マンション管理の中でも、組合員の合意形成と、理事会業務の継続性は最重要課題でありますが、また、一番難しい問題でもあ
ります。 管理に当たって、適正な運営を提案してもスムースに運営に反映されないどころか、管理会社も含めて敵対行為に思われること
など、煮え湯を飲まされた経験者も多いと思います。だからと、言って、そのまま引き下がってしまえば管理組合の改革は遠のい
て、結局のところ、組合員の利益が失われてしまうことになります。 このような、経験をされた方、合意形成に成功した方などお集まりいただいて、交流することが目的です。 また、理事会が変われば元の木阿弥という例も多くあり、これまで培われた、ノウハウなどを継続して理事会運営に反映させる
ことは、大変難しいと言われております。 このような問題を体現された方、今後の管理組合のあり方に悩んでいる方は是非参加されて、意見を述べてください。 今後も引き続き開催して、この交流が一つの起爆剤となって、難問である当課題を克服する機会にしょうとする試みです。 師走に入り、何かと気ぜわしいこの頃ですが、当該問題に関心のある方は、軽い気持ちでおいで下さい。 当日は、定員５０名に限らせていただきます。早めに申し込み下さい。 マンションネット事務局 RES sugana 2007 年 12 月 04 日 (火) 10 時 00 分 No.449 マンション管理意見交換会に期待が高まる 会場の都合で、定員を制限したところ、既に一杯になりました。仕方がないので、机のないイスだけの席を設けることに致しま
した。 さて、今回は生々しい体験が発表されます。勿論、合意形成の難しい内容です。 長い間、適正な情報を供給しないで不適切な管理会社の情報のみに明け暮れていた方々の思考経路はどういうものか。 あるいは、正義と正義の主張は必ずしも合意形成の土台にはならず、ただ、反感だけが残るという現実。 しかし、だからといって、正義を通すために裁判を戦っても、勝とは限らない現実。 マンション管理は、「小さい自治体経営に似ている」と誰かが言っていたことが、みように心に残るのです。 悲観していても始まらない。合意形成が順調に進んでいる管理組合も沢山あります。 様々な管理組合の、様々な現実から学び、適正な管理をめざすことが求められていると思います。 イスのみで良い方は、メールか電話下さい。きっと、胸を打つ発言があると確信しています。 マンションネット事務局 耐震偽装 ＧＳ藤沢再建計画決定 ＨＰ管理員 2007 年 12 月 02 日 (日) 11 時 58 分 No.447 ≪YOMIURI ONLINE≫ 自宅の一部賃貸、追加負担減に配慮 住民「やっとスタートライン」 元１級建築士・姉歯秀次被告の耐震強度偽装事件の被害に遭い、策定が難航していた藤沢市内のマンション「グランドステージ
（ＧＳ）藤沢」の再建計画が１日、公表された。今後、計画を詰めて着工を目指す。先行きが見えないまま、２年間の仮住まいを
続けてきた住民の表情に、いくらか明るさが戻った。 「やっとスタートラインが見えました」。この日、記者会見した住民代表らは、再建への意気込みを喜びとともに語った。 計画では地上１３階、地下１階建て。再入居する住民用の１３戸と新規分譲用３０戸の計４３戸が出来る。再入居用は１０５平
方メートル。２ＬＤＫなどの８０平方メートルとワンルーム（２５平方メートル）に分割、ワンルームを賃貸し、賃貸料を追加負
担分の返済にあてることができる。新規分譲用は５０～７５平方メートル。再建費用の一部にあてる。 住民らは、開発会社など５社に再建への協力を申し入れたが、今年３月までに全社が辞退。「どうすればいいのか」と悲嘆にく
れた時、横浜市中区のマンション建設会社「リッチライフ」が名乗り出て、この案を提案した。住民らは「『追加負担が大きくて
戻れない』という人、『広い部屋に住みたい』という人など様々な希望を満たせる」と判断、受け入れたという。 会見に同席した同社の石田薫社長は「住民にとって安住の場所になれば」と話した。 これまで開発会社「ヒューザー」の破産管財人が未売却の１３戸を所有していたが、住民が買い取ることで合意している。所有
権がすべて住民側に移る見通しになったことを受け、住民はこの日、法律に基づく正式な管理組合を設け、建て替え推進を決議し
た。再建計画は来年２月ごろ正式決定し、５月から現存部分（３階～地下１階）を解体、９月の着工、２０１０年３月完成を目指
す。 住民代表は「（発覚から再建完了まで）４年半は長い。早く解決して新しい生活を始めたい」と話した。 （2007 年 12 月 2 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/kanagawa/news001.htm?from=goo RES 石油製品卸きょう値上げ 「灯油１００円」いよいよ ガソリンは１６０円に ＨＰ管理員 2007 年 12 月 01 日 (土) 09 時 04
分 No.444 ≪北海道新聞≫ 石油元売り各社は一日、ガソリンや灯油など石油製品の卸価格を大幅に引き上げる。最大手の新日本石油が、販売子会社に対し
て給油所などで小売価格への転嫁を徹底する特別指示を二カ月連続で出したほか、灯油価格形成の先導役を務める生活協同組合コ
ープさっぽろも同日から大幅値上げに踏み切る。このため、道内の一部ではレギュラーガソリン価格は一リットル一六○円、灯油
価格も同一○○円の大台を突破しそうだ。一方、販売業者の間では、需要減が加速する懸念が強まっている。 卸価格の上げ幅は新日石が前月比六・七円、ジャパンエナジーと昭和シェル石油が七・○円。 石油情報センターによると、十一月二十六日現在のレギュラーガソリンの道内平均価格は一四八・八円。競争激化で小売価格へ
の転嫁の進んでいない給油所も多いとされるなか、新日石が販売会社への特別指示を連続で出したことで、「今月は過去の未転嫁
分も含めて小売価格への転嫁が進む」（関係者）とみられる。 札幌市内を地盤とする札幌河辺石油（札幌）は競争の比較的激しくない市街地店舗でレギュラーガソリンを現行の一五二円から
一五九－一六○円に値上げする検討をしている。道内地方都市などでも同様に一六○円を上回る価格を掲げる給油店が現れそうだ。 また、二十六日現在の灯油（配達）の道内平均小売価格は八九・九円で、一九八七年の同センターの調査開始以来の最高値を四
週連続で更新。コープさっぽろは札幌地区で七九円から九六円に引き上げるなど全道で一七円上げるため、市況価格の上昇が確実
視されている。 札幌の大手販売業者は現在九二・四円の灯油を一日から一○一円前後まで引き上げる方針。大手のエア・ウォーター・エネルギ
ー（同）も五－六円引き上げるという。 一方、石油製品の高騰は、低落傾向にある需要をさらに減退させそうだ。道央のある給油所では今年八月以降、ガソリンの販売
量が前年比５－６％減で推移している。一高たかはし（同）の灯油販売量も、駆け込み需要のあった十一月でさえ前年同月を５％
ほど割り込んでいる。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/63467.html RES ＨＰ管理員 2007 年 12 月 02 日 (日) 09 時 58 分 No.446 ≪北海道新聞≫ ガソリン１５９円、灯油１０１円も 師走の道内「高騰どこまで」 石油元売り大手各社が一日、石油製品卸価格を前月よりも一リットル当たりで七円ほど値上げしたのに合わせ、道内のガソリン
スタンドや灯油販売業者も同日午前から小売価格を大幅に引き上げ始めた。石油情報センターによると、ガソリンと灯油の道内平
均小売価格は、すでに一九八七年の調査開始以来の最高値となっているが、十二月はガソリンは一五○円台後半、灯油は九○円台
後半まで高騰しそうだ。 石油製品卸価格の値上げは原油価格高騰を受けたもので、引き上げ幅は最大手の新日本石油が前月比六・七円、ジャパンエナジ
ーと昭和シェル石油が同七・○円。新日石は十月の四・○円、十一月の六・○円に続いて、三カ月連続の大幅値上げとなる。 道内小売業者では、札幌河辺石油（札幌）がレギュラーガソリン一リットル当たりの価格を七円引き上げ一五九円とした。道内
最大手の勝木石油（同）も七円引き上げ、フルサービス店で一五五円、セルフサービス店で一五二円。中和石油（同）は同日にも
札幌中心部の価格を一四八円から一五五円まで七円引き上げる方針。 同日朝、札幌市中央区のガソリンスタンドに給油に訪れた同区の男性会社員（３９）は「いったいどこまで上がるのか恐ろしく
なる」と話す。 灯油も道内最大の共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）が一リットル当たりの価格を札幌地区で七九円から九六
円に引き上げるなど全道で一七円の大幅値上げを実施。旭川は九七円、函館は九八円となり、最高値の稚内、根室などでは一○一
円に達する。 灯油販売道内大手のエア・ウォーター・エネルギー（同）も全道で五－六円値上げし「コープさっぽろと同程度になる」（幹部）
という。札幌が地盤の大手業者は一○○円前後まで値上げした。 石油情報センター調査では、十一月二十六日現在の道内のレギュラーガソリン小売価格は一リットル一四八・八円、灯油（配達）
は同八九・九円で、いずれも過去最高値。北海道消費者協会の月次調査との比較ではガソリンが八五年六月、灯油は八三年一月と
同水準だ。 同協会によると、ガソリンの道内史上最高値は、一七五・○円（八二年十一月）、灯油は九六・一円（同年八月）。いずれも第
二次石油危機（七九年）後の円安時に付けた。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/63573.html?_nva=3 損保の保険料取り過ぎ、９７億円 累計は２２０億円へ ＨＰ管理員 2007 年 12 月 01 日 (土) 08 時 59 分 No.443 ≪asahi.com≫ 損害保険各社が火災保険を中心に保険料を取り過ぎていた問題で、大手６社の取り過ぎ額が９月末時点で約９７億円に達したこ
とが、２０日分かった。地震保険や自動車保険などの取り過ぎも加わり、累計額は前回公表の３月末時点の１．７倍に増えた。調
査が終わっていない契約の件数などからみて、取り過ぎ額は今年度末までに約２２０億円に膨らむ見通しだ。 大手６社が２０日、０７年９月中間決算に合わせて発表した。 取り過ぎの多くを占める火災保険の場合、保険料が割引になるはずの耐火性の高い構造や外壁材料を使用するマンションなどで、
本来より高い保険料を徴収していたケースが大半だ。 火災保険とセットで契約する地震保険でも、耐震性の査定による割引や、耐震基準が厳しくなった８１年６月以降に建てた場合
の割引などが漏れていた。 各損保の主力商品である自動車保険の場合、取り過ぎの件数は多かったが、１件あたりの額は少なかった。保険料が安くなるゴ
ールド免許なのに割引の対象になっていない例や、エアバッグなどの安全装置が付いているのに割引が漏れていた例などが中心と
いう。 金融庁は昨年１２月、損保各社に火災保険料の取り過ぎの総点検を要請した。これを受けて、各社は火災保険以外も含む全契約
を点検している。火災保険は来春までに、その他も含めた個人向け保険は来年８月ごろに、各社とも調査を終える見通し。契約の
更新などに合わせて取り過ぎの有無を確認し、判明したら払い戻している。 http://www.asahi.com/business/update/1120/TKY200711200373.html RES 北海道マンション管理問題支援ネット 灯油価格 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 26 日 (月) 10 時 25 分 No.431 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 11/22 調査分が発表されました 安値 74.3 高値 91.4 平均価格 85.26 平均価格で、前回（11/9）より 3.63 円の値上がりです。 次回調査は、12/10 予定のようです RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 26 日 (月) 10 時 28 分 No.432 ≪北海道新聞≫ 灯油１７円引き上げ コープさっぽろが１日から 札幌９６円、旭川９７円 道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は二十五日、札幌地区の灯油価格（定期配達、税込み）を
一リットル当たり九六円とするなど全道で一七円引き上げる方針を固めた。二十六日に決定し、十二月一日から実施する。同生協
としての過去最高値を道内全地区で更新することになる。同生協の価格は全国指標と見なされており、本格的な需要期を迎えて上
げ足を速めている灯油価格をさらに押し上げる要因になりそうだ。 札幌地区で２１・５％の値上げに踏み切るのは、石油元売り各社の卸値引き上げにより十一月から十二月にかけて仕入れコスト
が最大一八円増加する見通しのため。市況を下回る安値販売を続けている同生協は、採算悪化から当初想定した六円前後の値上げ
ではコスト増加分を吸収できないと判断した。値上げ後の最安値は札幌、北広島などの九六円で、最高値は稚内、根室などの一○
一円。旭川は九七円、函館は九八円とする。 今冬の需要期を迎えて、同生協は十月二十九日に四円値上げして過去最高値の七九円（札幌地区）としていたが、元売り各社は
十一月一日に卸値を六円程度値上げ。同生協によると、元売り各社は十一月十六日にも四－五円値上げしたうえ、一部の元売りは
十二月一日から七円程度の引き上げを内示しているという。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/62495.html ＨＰ管理員 2007 年 11 月 29 日 (木) 16 時 59 分 No.440 ≪北海道新聞≫ 道内灯油８９・９円 ４週連続で最高値更新 石油情報センターが二十八日発表した石油製品市況調査によると、二十六日現在の灯油（配達）の道内平均小売価格は前週より
一リットル当たり一・一円値上がりし、八九・九円となり一九八七年の調査開始以来の最高値を四週連続で更新した。 レギュラーガソリンの道内平均価格は前週比横ばいの一四八・八円、道内軽油は同○・一円安の一二八・四円だった。 全国平均価格はガソリンが前週比○・一円安の一五○・一円、灯油が○・六円高の九六・三円、軽油は○・一円高の一二八・一
円となった。 石油元売り関係者は、十一月の卸価格値上げ分の小売価格への転嫁は一段落したとみているものの、「冷え込みが厳しくなり需
要が伸びた灯油だけが値上がりした」としている。 石油元売り各社は原油価格の高騰を理由に、十二月一日以降出荷分の石油製品卸価格を大幅に引き上げる見通しで、ガソリン・
軽油価格も再び上振れすることになりそうだ。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/63094.html ＨＰ管理員 2007 年 11 月 30 日 (金) 10 時 52 分 No.442 ≪yahoo!産経新聞≫ 石油製品また値上げ 灯油は１リットル１０円前後 11 月 30 日 8 時 2 分配信 産経新聞 新日本石油など石油元売り大手は２９日、１２月から石油製品の卸価格を、１リットルあたり６・７～７円程度値上げすると発
表した。１０月から３カ月連続の値上げとなり、レギュラーガソリンの小売価格は１５５円前後に達し、過去最高値の更新が確実
な情勢だ。灯油の小売価格はさらに高い１０円前後の値上げとなる見通しで、消費者にとっては、暖房費用がかさむ厳しい冬とな
りそうだ。 原油価格の高騰のため、新日石は１２月からの卸価格を平均６・７円値上げする。ジャパンエナジー、昭和シェル石油も同７円
値上げ。新日石の場合で１リットルあたりの調達コストは前月に比べ５・６円上昇しており、湾岸危機下の平成２年１０月（８円）
に次ぐコスト増で大幅値上げを余儀なくされた。 新日石の中村雅仁常務は、この日の記者会見で、ガソリンの小売価格は「１リットル１５５円前後となる見込みだ」と説明。灯
油については明らかにしなかったが、石油連盟の渡文明会長（新日石会長）は先の定例会見で「灯油は価格の未転嫁分が３円程度
あり、合わせてお願いすることになる」と表明しており、ガソリンより値上げ幅が大きいとみられる。 すでにコープさっぽろは、灯油小売価格の全国指標となる組合員向け配達価格を、１２月１日から１７円値上げして１リットル
＝９７円にすると発表。前年同期（７２円）に比べ３３％の値上げとなる。石油情報センターが２８日に発表した灯油価格（店頭）
の全国平均は１８リットル＝１６２８円と過去最高を更新したが、１２月には１８００円近い水準となる可能性もある。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071130-00000093-san-bus_all アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 27 日 (火) 20 時 57 分 No.434 管理会社一覧 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html （有）環境設計《千歳市》さんが、2007/8 月に北海道開発局の登録から消えましたが、2007/11 月に再登録されましたので、
反映しました 第 13 回マンション管理講座 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/13/kouza13.html 随時アップしますので、よろしくお願いいたします RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 29 日 (木) 22 時 36 分 No.441 第 13 回マンション管理講座 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/13/kouza13.html アップが一段落 「マンションの屋根付き通路使えず」 車いす男性、損賠提訴へ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 28 日 (水) 19 時 51 分 No.438 ≪YOMIURI ONLINE≫ 「屋根付き通路で雨にぬれずに駅まで行けるマンション」とのうたい文句を信じて入居したのに、車いす利用者は通路が使えず
精神的苦痛を受けたとして、バリアフリー関連会社社長、中沢信さん（４６）が事業主体の東京都品川区などを相手取り、１１０
０万円の損害賠償を求める訴訟を２９日、東京地裁に起こす。 問題のマンションは、ＪＲ大崎駅の近くで独立行政法人都市再生機構（横浜市）が賃貸している「アートヴィレッジ大崎ビュー
タワー」。屋根付きの歩行者専用通路（約３００メートル）で駅と結ばれ、通路の一部は区が管理している。 訴状などによると、中沢さんは、パンフレットに「駅まで雨にぬれずに徒歩５分」などと記載されているのを見て、昨年１１月、
マンションの見学会に参加。担当者から「車いすでも通行可能」という説明を受けて賃貸借契約を結んだ。 ところが、今年２月に入居してから、通路の途中にある階段にエレベーターがなく、車いす利用者は一般道に出て、遠回りする
しかないことが判明。中沢さんは手足が不自由で、傘を差したり、雨具を着たりするのが難しく、エレベーター設置などを求めて
きたが、改善されなかったという。 中沢さんは「公的な性格の強い事業で、このような欠陥を放置できないと思った」と話している。品川区は「一般道を通れば駅
に行ける。エレベーター設置の予定はない」としている。 （2007 年 11 月 28 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071128hg01.htm?from=goo RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 28 日 (水) 19 時 53 分 No.439 ≪YOMIURI ONLINE≫ 「雨にぬれない歩道」途中に階段 看板倒れ「優しい」マンション エレベーターがないため、歩行者専用通路の脇から一般道に出て賃貸マンションに向かう中沢さん 高齢者や障害者、ベビーカー
を押す人など誰にでも優しい街づくりが一般化しているが、使いにくい施設はまだまだ多い。ほんの少し配慮が足りないだけで、
まったく利用できなくなってしまうこともある。（安田武晴、写真も） 一般道を遠回り 東京都品川区の賃貸マンション「アートヴィレッジ大崎ビュータワー」（地上２８階・地下２階、３２９戸）。国土交通省所管
の独立行政法人「都市再生機構」（本社・横浜市）が管理・賃貸し、今年１月に入居が始まった。ＪＲ大崎駅から屋根付きの歩行
者専用通路を通り、雨にぬれずに行き来できるのが売り物だ。 ところが、途中、エスカレーターや階段を上り下りする場所に、エレベーターが設置されていない。このため、車いすを利用す
る人は、屋根のない一般道を遠回りするしかない。 住民の１人で、車いすを利用している会社社長、中沢信さん（４５）が入居前、建設中の通路について機構に確認したところ、
車いすでも通行できるようになるとの答えだった。だが、引っ越しの際、車いすでは通れないことに気が付いた。 理念どこへ？ マンションの基本仕様の決定には機構が関与し、歩行者専用通路も機構が同区から委託を受けて作った。機構はホームページな
どで、バリアフリーとユニバーサルデザイン（ＵＤ）の理念に基づき、都市再生に取り組んでいるとＰＲしている。里見達也・大
崎副都心整備チームリーダーは、「認識が低く、配慮が欠けていた」と釈明する。 だが、エレベーターの新設について、機構側は「通路は区の所有物なので、予算がつかないと」と手詰まりの様子。区側は、「区
では、道路施設には原則、エレベーターは設置しない。エスカレーターは設置するが、それ以上手厚くすると他の区民とのバラン
スを欠く」（青木成昭・都市開発課長）としており、新設の予定はない。 マンション自体にも、車いす用エレベーターが狭いため、車いすが中で回転できず後ろ向きのまま降りなければならないなど、
様々なバリアがある。 中沢さんは、「車いす利用者の入居を想定していなかったのではないか」と話し、機構や区を相手取り、損害賠償や改修を求め
る訴訟も検討している。 巨額の公費 賃貸マンションは、旧ハートビル法と都の条例でバリアフリー基準への適合が義務づけられており、実際に基準を満たしている。
また、歩行者専用通路は同法の対象外。ただし、国交省は、「障害者らが実際に使えるよう設計・建築するのは当然のこと」（住
宅局）と指摘する。 賃貸マンションと歩行者専用通路は、都市再生特別措置法に基づく都市再生緊急整備地域の中にある。このため、賃貸マンショ
ンには、国と品川区から、建設費の一部として約２６億円の税金が投入されている。歩行者専用通路も、建設費約５億４２００万
円の全額が公費でまかなわれている。 ＵＤのまちづくりに詳しい高橋儀平・東洋大教授は、「再開発は、公費も含め巨額の金が投じられている。自治体や、独立行政
法人である機構が率先して、バリアフリーやＵＤに配慮すべきだ。後から大がかりな改修をするのは無駄を生む」と指摘している。 http://www.yomiuri.co.jp/iryou/kyousei/saizensen/20070703-OYT8T00443.htm?from=goo 各居住者が独自に発注した共用部分の修理代は組合負担となるのか？ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 28 日 (水) 10 時 47 分 No.436 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：ある居住者が、自宅のテレビの映りが悪くなったため電気店に修理依頼したところ、異常はなく、後日、共同アンテナのブー
スターの故障と判明しました。 その居住者から管理組合に対し、修理依頼の際に発生した諸費用の請求があったのですが、組合として支出に応じてよいものでし
ょうか。 ご教示願います。 Ａ：共用部分の修繕費用は、管理組合の負担とするのが原則です。 標準管理規約（単棟型）21 条では、「敷地および共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行う
ものとする」と定めています。ご相談者様のマンションの管理規約にも同じような定めがあると思いますが、ブースターの修理代
については、「ある居住者」の請求に応えるべきでしょう。 ただし、これは「ある居住者」が区分所有者の場合です。居住者が賃借人の場合には、管理規約や区分所有法の精神を順守するな
ら、「賃借人が貸し主である区分所有者に請求をして、貸し主（区分所有者）から管理組合へ請求する」という手順を経ることに
なります。 共用部分の管理に関する事項は、総会の普通決議を経て行うことが原則となります（区分所有法 18 条 1 項、39 条本文）。ただ
し、共用部分の管理でも、形状または効用の著しい変更を伴う場合には、特別決議によって決することになります（同法 17 条 1
項）。 なお、共用部分の「保存行為」は、共用部分の共有者である区分所有者が、総会の決議を経ることなく単独で行うことができます
（同法 18 条 1 項ただし書き）。保存行為は、他の区分所有者にとって利益になっても不利益になる管理行為ではないため、総会
決議は不要とされています。 ご相談内容の例では、共同アンテナのブースターの修繕行為は、他の区分所有者にとっても利益になる管理行為であり、共有者（区
分所有者）が単独で行える保存行為に当たります。 【保存行為とは何か】 「保存行為」とは、区分所有者の共有財産である共用部分の現状を維持する行為を言います。たとえば、各種設備の保守点検や共
用部分などの清掃、破損した個所の小修繕などが保存行為に当たります。共同アンテナのブースターの保守点検や小修繕は、保存
行為と言えます。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071127/513742/ RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 28 日 (水) 10 時 49 分 No.437 ≪マンション管理新時代≫ ただし、保存行為であればどんな修繕も単独で行えるわけではありません。修繕積立金を取り崩さなければならないような保存行
為の場合には、総会の決議を経る必要があり、たとえ理事長であっても単独で行うことはできません。2002（平成 4）年にこう
した趣旨の判決も東京地裁で出ています。この点には注意が必要です。 それでも、緊急を要する維持管理の場合には、修繕積立金を取り崩したうえで保存行為を行うことは許されるものと思われます。
その場合には、全区分所有者に速やかに通知することが肝要です。 【共用部分の管理については、管理規約で別段の定めができる】 なお、共用部分の管理に関する事項や保存行為については、管理規約で別段の定めをすることができます（区分所有法 18 条 2 項）。 たとえば、「共用部分の管理に関する事項は、総会の決議を経ることなく、理事会の決議を経て理事長がすることができる」との
定めや、「共用部分の保存行為は、理事長（理事会）の承認を経なければ各区分所有者は単独で行うことができない」と、管理規
約に定めることもできます。 ただし、「共用部分を変更する」場合、たとえば「共用部分の変更は、理事会の決議を経たうえで理事長がすることができる」と
いった定めとすることは無効となるので注意してください（同法 17 条）。 「保存行為は、各共有者が単独でできる」ことから、「これは保存行為だ」と称して各居住者が勝手気ままに共用部分に手を付け
ると、適正な管理組合運営はできなくなります。予算執行のうえでも問題になります。 以上を参考に、ご質問者のマンションでも管理規約の改正、見直しをしてはいかがでしょうか。管理規約を改正する場合には、区
分所有法の条文中にある「ただし書き」や「別段の定めをすることができる」、「別段の定めをすることを妨げない」などの例外
規定を見逃さずに、それぞれのマンションに適した定めをすることが重要となります。 【参考】 区分所有法 17 条（共用部分の変更） 共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者および議決権の各 4 分の 3 以上の多
数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。 2 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得
なければならない。 区分所有法 18 条（共用部分の管理） 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる 2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 （3 項、4 項は略） http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071127/513742/?P=2 住民と建物、二重に高齢化 『限界マンション』防げ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 28 日 (水) 10 時 43 分 No.435 ≪中日新聞≫ 四年後の二〇一一年、築三十年以上のマンションが百万戸に達するという。建物の老朽化が心配になるが、専門家は「住民高齢
化による管理組合の機能不全の方が深刻」という。「いま手を打たなければ、廃虚化する」と警告している。 （広川一人） 「理事会役員のなり手がなく困っている」「住人の高齢化に配慮した管理規約をつくりたい」 二十三日、東京都千代田区で開かれたフォーラム「高齢化社会におけるマンション管理」。百十人が参加した会場からは、切実
な質問が相次いだ。 戦後ベビーブーマー向けの分譲マンション建設ラッシュから三十年。一通りの大規模改修を終え、建て替えや再開発が理事会の
議題にのぼるところが多い。 だが、マンション管理士の木村孝さんは、「建て替えは現実的とはいえない」と断言する。「今年都内で建て替えに踏み切った
マンション十数棟は、すべて建築戸数を増やしている。増えた分を分譲し、その売り上げを建築費に回したが、同じ対応をとれる
のは多くない」という。 さらに、同じくマンション管理士の今川守さんは、「老朽化は建物だけの問題ではない。住民の高齢化も深刻」と指摘する。六
十五歳以上人口が半数以上になった集落は、「限界集落」と呼ばれ共同体の維持が困難な状態とされるが、今川さんは「ほってお
けばマンションも限界集落化する」と警告する。 国土交通省の「マンション総合調査」（〇三年度）でも、一九九九年度に５１％だったマンション居住世帯主で五十代以上の割
合は、６０％に増加。逆に、三十－四十代の割合は減少し、住民の高齢化を示している。 築年数を重ね、住民が高齢化した“限界マンション”の問題は、建物自体のハード面よりも「管理組合が活動維持できなくなる」
（今川さん）点にある。同調査の「マンションのトラブル」の項目でも、九九年度調査で２％台だった「管理組合運営」が二〇〇
三年度には１５％に増えた。 東京マンションフォーラムの高野道代事務局長は「認知症の人が現れ、管理組合が立ち行かなくなる。独居が増え、孤独死も深
刻な問題」と高齢化の弊害を挙げる。 対策について、前出の木村さんは「建物自体は五十年以上持つ。今のうちに、六十、七十年後も住めるマンションに育てる手だ
てをとるべきだ」と事前の対応を呼びかける。 新築時の状態維持を目的とした従来の修繕計画を見直し、「若い世代にも魅力的なマンションの姿を維持し、入居を促す」こと
を提案する。防犯やバリアフリーなど時代に見劣りしない設備を整えるためにも、
「年金生活になってからの積立金上積みは困難。
現役中の見直しが肝心」と念を押す。 だが、最新設備を設けるのは資金的にも難しい。今川さんは「そこを埋めるのがソフト面。マンション内のコミュニティーづく
りも重要な柱」と話す。「マンション内に住民交流のためのクラブをつくったところもある。日ごろの意思疎通があれば、難しい
問題も理事会の話し合いでスムーズに解決する」 マンション問題評論家の村井忠夫さんは「人間と同じで、高齢化が突然やってくるわけではない。どんな住人がいるか事前に把
握し、建物の状態を調査し、管理組合を再点検すること」とアドバイスする。高齢者の理事会離れについても「もう年を理由に役
員を辞退できる時代ではない」と指摘している。 http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2007112802068021.html RES 共用部の保険 見直そう ＨＰ管理員 2007 年 11 月 27 日 (火) 09 時 33 分 No.433 ≪YOMIURI ONLINE≫ 管理費節減へ 保険金額の根拠確認【マンション快適ライフ】 マンションの管理組合にとって、管理費の削減は大きな関心事だ。その一例として、共用部分の火災保険を見直して、コストダ
ウンにつなげる方法がある。あまり関心を持たず、管理会社が提案したままにしておくと、無駄な保険料を払っている場合がある。 神奈川県相模原市内にある、築３年のマンション（８８戸）管理組合は今年５月、共用部分にかかる火災保険などを見直した。
その結果、これまで年間５４万９０００円払っていた保険料が、２８万７１０円と半額近くになった。それでいて、一部の補償は
充実させた。 この保険の見直しを担当した、保険コンサルティング会社ペルル・ボーテ（東京）代表の池田珠美さんは「これまでは、共用部
分での突発的な破損事故などに対する補償がなかったのですが、今回、その部分も補償の対象にしました。見直し後にマンション
入り口のガラスの天井が割れる事故がありましたが、８万円近い保険金を受け取れたんです」と話す。 見直し前の保険は、火事で共用部分が焼失した際などに出る火災保険金額が割高に設定されていた。保険会社を変えて、それを
適正な金額に引き下げたことで保険料が下がった。 池田さんは「所有者が個々に入る専有部分の火災保険に比べて、共有部分の保険については住民の関心が薄く、入居時に管理会
社が提案したもののまま、ずっと更新していることがある。そのため、保険に無駄な掛け方をしていたり、補償が不足していたり
というケースが結構目立ちます」と話す。 見直しはまず、加入している保険証券を調べることから始める。そこに書かれている保険金額について、その算出根拠を管理会
社に確認してみるとよいだろう。「納得いく説明がないのであれば、損保代理店や専門家などに相談を」と池田さんはアドバイス
する。 保険証券のチェックは、足りない補償を見つけるのにも役立つ。例えば、保険の種類が「住宅火災保険」となっていると、共用
部分が火災や落雷などの被害を受けた場合は補償されるが、共用部分が外部からの落下物や衝突で壊された際などの補償はない。 ファイナンシャルプランナーの中里邦宏さんは「保険料は上がるが、こうした部分も補償する『住宅総合保険』や『マンション
総合保険』などに変更すると安心感が増す」と話す。 共用給排水管の事故で専有部分の壁を濡（ぬ）らしたとか、エレベーターの不具合で住民がけがをしたなどといった、共有部分
に関係するトラブルには「施設賠償責任保険」が対応する。こうした保険に加入しているかどうかも確認しておきたい。 なお、国土交通省が作成したマンションの標準管理規約では、共用部分の保険契約の締結について、区分所有者が承認すること
としている。このため、保険に新たに加入するには、総会で承認を得ることが望ましい。 ◇ 管理組合向けの火災保険は、掛け捨て型だけでなく積み立て型の商品もある。積み立て型は満期になると返戻金が受け取れる。
補償内容が同じ場合、返戻金を差し引いた実質的な保険料払込額は、掛け捨て型より積み立て型の方が低く抑えられる。 マンション管理に関するセミナーの企画・運営会社、エデュケーション・クルー（福岡市）のファイナンシャルプランナー、野
村貴子さんは「積み立て型の保険料は毎月払いや毎年払いにせず、できるだけ一時払いで」と話す。一時払いの方が、払込総額が
少ないからだ。「払い込み方法を見直すだけでも、保険料の引き下げは可能です」 （2007 年 11 月 27 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071127hg02.htm RES “姉歯マンション”補強完了 横浜市が使用禁止命令解除 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 23 日 (金) 09 時 25 分 No.427 ≪ＭＳＮ産経ニュース≫2007.11.22 構造計算書が偽造され、耐震強度が基準の４１％だった横浜市鶴見区の分譲マンション「コンアルマーディオ横浜鶴見」（１０
階建て、１９戸）の補強工事が完了し、横浜市は２２日、使用禁止命令を解除した。 市によると、元一級建築士、姉歯秀次被告（５０）＝建築基準法違反などの罪で１、２審とも実刑判決を受け上告中＝が構造計
算した物件で、国が「原則建て替え」とした強度５０％未満の１２件のうち、補強工事で基準を満たしたのは初めて。 工事では１階の壁を厚くし、各階の柱やはりを増強。総工費約２億７０００万円のうち約７０００万円を国と市が補助し、１戸
当たりの追加負担は約１０００万円となった。 同マンション管理組合の横山富夫理事長（５９）は同日、横浜市役所で記者会見し「『ついに戻れる』と実感している。支援を
いただいた方に感謝したい」と述べた。 http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071122/crm0711221710025-n1.htm RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 23 日 (金) 09 時 27 分 No.428 ≪日経住宅サーチ≫2006.2.5 横浜市、耐震偽装マンションで建て替え試案 耐震強度の偽装が判明した横浜市鶴見区の分譲マンション「コンアルマーディオ横浜鶴見」（19 戸）で、横浜市は 5 日、住民
に対し、国の支援策に基づく建て替え試案を説明した。各戸の面積を現状の 8 割程度に減らし各階に 1 戸ずつ計 9 戸増やして建
て替えた場合、1 世帯当たり 3100 万円の追加負担が出るという。 住民からは「負担額が大きく無理だ」といった意見が相次いだ。市は今後も、住民と対応策の協議、検討を続けていく考え。 市が説明した都市再生機構の試算によると、マンションの解体と建て替え費用の総額は 10 億 8900 万円。各戸の面積をそのま
ま維持して建て替えると、1 世帯当たりの追加負担は 3900 万円。各戸の面積を 5 割程度に減らし、新規分譲を増やした場合で
も 2000 万円の追加負担が生じるという。 http://sumai.nikkei.co.jp/special/gizo/index_2.cfm?i=2006020506191u2 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 23 日 (金) 09 時 29 分 No.429 ≪日経住宅サーチ≫2006.7.31 耐震改修の検討を決議、横浜の強度 41％マンション 構造計算書が偽造され、耐震強度が基準の 41％だった横浜市鶴見区の分譲マンション「コンアルマーディオ横浜鶴見」の管理
組合は 31 日までに、建て替えではなく耐震改修で補強する方向で検討を進めることを決めた。横浜市によると、国が「原則建て
替え」とした強度 50％未満の偽装物件で、改修工事が正式に決まった例はないという。市は 4 月、1 世帯あたりの追加負担を約
1200 万円とする独自の改修案を提示。 http://sumai.nikkei.co.jp/special/gizo/index_2.cfm?i=2006073103225u2 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 26 日 (月) 10 時 18 分 No.430 ≪神奈川新聞≫ 耐震偽装マンションで改修完了、竣工式で再出発祝う／横浜 「やっと戻ってこられたね。おめでとう」-。耐震強度が偽装され、強度が国基準の 41％とされた横浜市鶴見区小野町の分譲マン
ション「コンアルマーディオ横浜鶴見」（十階建て、十九戸）の耐震改修工事が完了し、二十五日、竣工式が開かれた。住民や設
計、施工業者ら約六十人が出席。マンションの再出発を祝った。 同マンション管理組合の横山富夫理事長は、偽装物件と宣告されてから二年の苦労を「どっぷりと生活苦の泥沼に入り込んだ。
先が見えず非常につらかった」と回顧。住民のまとまりを保ち、法律や金銭面など、さまざまな苦労を乗り越えて迎えたこの日を
「これほどの達成感はない」と喜んだ。 住民ら出席者は陽光の降り注ぐ中、マンション前で記念撮影。自室を公開した安達稔副理事長（42）は「改修で対応できる条件
が整い、近隣の理解もあった。幾重にも幸運が重なり、新生活をスタートできる」と感謝した。 同じく偽装被害に遭ったグランドステージ住吉（東京都江東区）の干場英治対策委員長（33）も招かれ、「住民の笑顔を見ると
勇気付けられる。われわれはマンションの解体が終わったばかりだが、早く戻れるよう努力したい」と話した。 コンアルマーディオ横浜鶴見は元一級建築士・姉歯秀次被告が構造計算し、強度が 50％未満の十二物件の中で唯一、建て替え
でなく耐震改修を選択、最速で事業を完了させた。住民は二十六日から順次再入居する。 http://www.kanaloco.jp/localnews/entry/entryxiinov0711536/ 長期修繕計画の見直しもせず修繕計画どおりに工事を実施している。問題はないのか？ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 22 日 (木) 21
時 18 分 No.426 ≪マンション管理新時代≫ Q：長期修繕計画は竣工（2000 年 12 月）の 1 年以上前に作成されたもので、5 年ごとの見直しもされてなく、当初長期修繕計
画のままで（計画時の算出根拠の説明を求めても返事はない）年度予算に計上され、管理会社は理事会で工事施工は管理会社に任
せるよう進言している。 長期修繕計画自体も国土交通省の標準計画書と工事内容が異なる。 どこの管理会社もこの程度なのでしょうか？ ＨＰによると、最近、国土交通省はマンション管理業者の監督・指導に力を入れだ
しているようですが、実活動状況がわかりましたらお教えください。 A：2000 年 12 月に竣工のマンションですから、2007 年 11 月末現在、築後 6 年経過し、7 年目に入ろうとする時期にあると
思われます。ちょうど計画修繕として鉄部塗装を行ったところではないでしょうか。 この工事でどのような範囲の鉄部を、どのような工法、仕様で修繕したか？ その費用はどの程度で、施工業者は適切に選定されたか？ その範囲や仕様,工事費や選定方法は適切かつ妥当なものであったか？ この工事の期待する耐用年数と性能保証期間は何年であったか？ 以上のような事項について、マンションの区分所有者が理解し、合意がなされたのか？ ──これらの点について、まず確認しましょう。 築後 10 年目までの瑕疵補修請求の時期が近づいています。 築後 10 年目となる 2010 年 12 月までに、建物の詳細な調査診断を行い、異常劣化個所、躯体や主要構造部などの不具合個所、
さらに第 1 回目の大規模修繕工事の際に実施すべき修繕工事項目を洗い出しましょう。 異常劣化個所や瑕疵補修請求すべき劣化個所の調査を行い、当初設計や当初施工の不良個所を徹底的に追及し、デベロッパーや施
工会社に瑕疵補修を請求しましょう。 何が異常劣化なのか、不具合とはどういうことか、瑕疵補修請求できる現象と根拠はどのようなものかなどは、一般居住者ではな
かなか分からないものです。既存建物の調査診断や瑕疵補修請求、大規模修繕工事の経験豊かな建築家にアドバイアスを求めるこ
とが有効です。 あなたのマンションにとって本当に必要なものは、建物の実態を適格に調査すること、その結果を踏まえたマンション独自の長期
修繕計画を策定することです。 建物や施設の調査診断を総合的･多角的に実施し、その結果を踏まえて、長期修繕計画を策定しましょう。建物ごとの出来不出来や
劣化具合、実情に合った長期修繕計画こそ必要です。国土交通省が HP で提示している標準的な長期修繕計画書などは、何の役に
も立ちません。 また、長期修繕計画の策定と同時に、築後 12 年目ころに実施される第 1 回目の大規模修繕工事の実施設計を進めることも重要で
す。 本当に修繕すべきところはどこなのか？ どのような修繕方法が、最も適切なのか？ 緻密な修繕設計と適切な工事見積もりの仕方を明らかにし、適正な競争と妥当な積算単価で、工事請負業者を選定すべきでしょう。 的確で質の高い修繕工事は、すぐれた建築設計者による修繕設計で初めて実現可能です。 あなたのマンションが 200 年以上の長期にわたって良好に維持管理され、保全されることを期待します。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071122/513628/ RES 迷惑駐車排除「渋滞」の恐れ 法改正で請求条件厳格化 住民団体「面倒だ」 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 22 日 (木) 15 時 17
分 No.425 ≪北海道新聞≫ 車のナンバーから、持ち主の名前や住所がわかる「自動車登録事項等証明書」の請求手続きが、個人情報保護の流れを受けた十
八日施行の法改正で厳しくなった。迷惑駐車や不法投棄を排除するため制度を活用してきた一般住民は、必要書類の追加や審査の
わずらわしさに戸惑いを隠せないでいる。 同証明書には車検証と同じ情報が記される。従来は車のナンバーを申請書に記入し、健康保険証などで身分証明ができれば、誰
でも運輸支局で交付を受けることができた。十八日の改正道路運送車両法施行後は、さらにエンジンルームなどに記載されている
車台番号と、請求理由の明示が必要になった。 同証明書の交付は個人情報保護法の対象外。「野放図だった面は否定できない。プライバシー保護の潮流に配慮した」と北海道
運輸局は改正の狙いを説明する。道内でも、ラブホテルに出入りする車のナンバーから、所有者が脅迫される悪用例があったとい
う。 同証明書は道内で昨年度、約十二万件交付された。九割近くが保険会社や中古車販売業者が主に車検証の内容確認を目的に請求。
残りは、一般住民が迷惑駐車や不法投棄の所有者を特定するなどのために使ってきたとみられる。制度改正後も、こうした違法状
態の解決に使う場合には、車のナンバーだけで請求できる特例が設けられ、住民の活用の道は残された。 ただ、申請には違法状態が分かる地図や写真の添付も必要に。さらに、同運輸局は「正当」な請求か、ストーカー行為目的など
悪意の請求かを判別するため、「窓口で申請者の説明を詳しく聞いた上で、慎重に交付を判断することになる」と審査の厳格化を
示唆する。 北海道町内会連合会は「請求の準備が面倒になり、説明が求められるのでは、住民の請求数が減るのでは」と、違法車両問題の
解決に向けた取り組みにブレーキがかかることを懸念している。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/61956.html RES 【構造計算書偽造】2 度目の偽造見逃しはなぜ起きた？東日本住宅評価センターに聞く ＨＰ管理員 2007 年 11 月 21 日 (水) 09
時 56 分 No.423 ≪日経ＢＰケンプラッツ≫ 横浜市西区で積水ハウスが建設するマンション「グランドメゾン横濱紅葉坂（仮称）」の構造計算書が偽造されていたことが、
10 月に発覚した。偽造したのは構造設計を下請けしていた藤建事務所（埼玉県八潮市）の遠藤孝建築士。確認検査を担当した東
日本住宅評価センター（横浜市）のチェックをくぐり抜けた格好だ。 マンションは、改正建築基準法の施行以前に建築確認を終えた物件だ。160 カ所を超える偽造があったことは明らかになってい
るものの、11 月 19 日現在、耐震性が建築基準法に適合しているかどうかの判断は出ていない。 東日本住宅評価センターは、姉歯建築士による偽造を見逃した苦い経験から、構造計算書のダブルチェック体制を導入するなど
の対策を施していた。にもかかわらず、2 度目の見逃しはなぜ起きたのか。11 月 16 日、同社常務取締役兼埼玉支店長の槇崇男
氏と、確認検査業務推進プロジェクト部住宅性能評価員の池田朝三氏に話を聞いた。 —―—―検査の手順と概要を知りたい。 東日本：まず意匠図と構造図を照合する。次に構造設計概要書とその中身が適切か、面積、階数、高さなどに不整合がないか確か
める。そういったものが OK になった段階で、構造計算書の中身を見ていく。 マンションは 5 棟に分かれており、それぞれについて計算書が付けられている。計算書の厚さは 5 冊合わせて約 40cm、約 3800
ページだ。申請から確認までに 3 カ月かかっているが、このうち約半分は申請側の直しだったと記憶している。 この建物は横浜特有の斜面地に建つマンションで、構造的にも複雑だ。そんな事情もあってか、5 棟分の構造計算書がすべて途
中で差し替えられた。2 回差し替えられた棟もある。 —―—―姉歯事件での偽造見逃しを踏まえて、チェック体制を強化したと聞いている。 東日本：チェックシートを変えたり、新たにつくったりしてきた。ダブルチェックの体制も取り入れた。従来は、マンション事業
部のなかで構造を専門にみる者が 1 人だったが、姉歯事件以降、3 人にしてチェック体制を強化した。 —―—―なぜ見逃してしまったのか。 東日本：構造計算書に沿って人間がチェックしていた。偽装のやり方はわからないが、提出されていた構造計算書は、計算結果が
正常に終了したように装っていた。 偽装の一つは“直接入力”といわれているもので、161 カ所ある。耐力壁や柱について、普通に計算すると「FD：せん断破壊
する」と出るところが「FA：せん断破壊しない」となっている。結果的に 4000 以上ある部材のうち、実際に目で見てわかる偽
装は 40 数カ所あった。全体の 1％に過ぎない。言い訳になるが、当時、全部を見ていたわけではない。 もう一つの偽装は、耐力壁の断面計算において、本来 NG と出るべきところが OK と書き換えられている。“切り貼り”と呼ば
れているが、単純に計算書を切って貼ったのではないようだ。編集ソフトを使えばできるのかもしれないが、これは見ただけでは
わからない。 偽装ありきできちっと見れば、正常終了しているからといって安心してよいわけではない。そう言われればそれまでだが、あま
りにもきれいに計算が終わっているので安心してしまったというのが実情だ。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20071119/513514/ RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 21 日 (水) 09 時 58 分 No.424 ≪日経ＢＰケンプラッツ≫ —―—―計算書のすべてを確認していたわけではないと。 東日本：案件によって、全数をチェックするケースと、抜き取りでチェックするケースがある。これだけ大量の構造計算書をすべ
て人間が目と手で追いかけていくのは大変なので、このケースは抜き取りでチェックしていた。最初に 2 人がかりでチェックをし
て、その後、別の 1 人が見直してダブルチェックをした。しかし、見つけられなかった。 先ほど話したとおり、このマンションは傾斜地に建つこともあって構造が複雑だった。場所によって土圧も違う。構造計算に入
る前の建物の形状認識や、構造計算のモデル化に神経を使った。このチェックに審査の重点が置かれていたことは否めない。 —―—―プログラムを用いて計算していれば、偽造は見抜けたのか。 東日本：計算して比較すれば見抜ける。ソフトをすべて用意して計算するのが偽装を見抜くためにはよいのだが、バージョン管理
などが大変になってくる。 今回の建築基準法改正に対応した大臣認定プログラムは偽装できないということなので、そこに期待する部分は大きい。それ以
外のものをどうするかは課題として残る。 —―—―事件発覚後、確認検査の依頼件数が減るなど、仕事への影響は。 東日本：いまの段階では出ていない。 —―—―国土交通省は何か言ってきたか。 東日本：事情は聞かれているが、国土交通省からはまだ、何も言ってきていない。姉歯事件のときは 11 月に事件が起きて、翌年
の 5 月に監督命令を受けた。 —―—―建築主からのクレームは。 東日本：ありません。 —―—―事件発覚後、遠藤建築士と何かやりとりをしたか。 東日本：していない。 —―—―確認申請の手数料を知りたい。偽造を見逃してしまったわけだが、このようなケースでは確認検査の手数料を返すのか。 東日本：当時は 26 万円くらいだった。これまで手数料をお返しするという発想はなかった。今後、考えなければいけないのかも
しれない……。 —―—―偽造によって工事がストップしてしまった。この種の事件で確認検査機関が損害賠償を請求されることがあるかもしれない。
確認検査の契約に免責条項はあるのだろうか。 東日本：保険には入っているが、損害賠償に関する免責条項は設けていない。 —―—―このような見逃しをなくすために、どうすればよいか改めて聞きたい。 東日本：抜き取り検査の個所数を増やしたり、全数をチェックしたりすることを検討しているが、結論は出ていない。もちろん、
そこまでやらなくてもいいケースもある。どのような場合にどこまでやったらよいか、もう少し時間をかけて考えたい。 当社としても「100 パーセント偽装がないように見抜けますから、お任せください」と言いたい。しかし、いまの体制では難し
い。もう少し検討して、会社としてやると決めれば、すべてデータでもらって計算し直すという方法もあり得る。 しかし、それが手数料に跳ね返っていかない限りは経営として成り立たない。短い時間でいいかげんに見ていたのでは意味がな
いから、時間やお金の負担を建て主に求めざるを得ないのかと思う。なかなか難しい話だ。 —―—―改正建築基準法に対して様々な批判が出ている。偽造見逃しを経験した立場として、どのように受け止めているか。 東日本：法改正の方向性は間違っていないと思う。いろいろな立場で見直しをすれば、安全性は高まってくる。法改正後は確認が
あって、適合性判定がある。さらに性能評価をするなど、別の目で見る機会が増えることによって、これまでよりは数倍よくなる
だろう。 ただ問題なのは、すべての人が悪いことをしているわけではないということだ。一つの悪い事例をとらえて、そういうことがな
いように対策をとろうとすると、まじめにやっている人に対する影響が大きい。偽装を見落とした者として、言えた立場ではない
のだが……。建築士に対する性悪説が出ていることを考えると、建築業界に対して本当に申し訳ないことをしてしまったと思って
いる。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20071119/513514/?P=2 管理規約の内容と整合しない内容に使用細則を変更したのは問題ではないか？ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 20 日 (火) 19 時 28
分 No.421 《マンション管理新時代》 Ｑ：機械式駐車場（29 台）から平置き（11 台）変更時に、駐車場使用細則が従来の 2 年ごとの抽選方式から、期限に自動更新
して半永久的な使用を認める内容に「普通決議」で変更されました。 一方、当マンションの管理規約は「駐車場の契約期間は使用細則に定めるところによるものとし、当該期間経過後全駐車場区画に
つき再度希望を募り、希望者が収容台数を超えた場合は抽選にて利用者を決定する」と定めており、規約のほうは変更していませ
ん。細則の改定は規約から逸脱（違反）していると思いますが、いかがでしょうか。 なお使用細則にあわせて管理規約も半永久的な使用を認める内容に変更することも考えられますが、それは区分所有法 30 条 3 項
の区分所有者間の衡平を図ることに抵触するのではないでしょうか。ご教示頂ければ幸いです。 Ａ：「管理規約と使用細則の関係」、「区分所有者間の衡平」、「公平と衡平」の三つの観点からお答えします。 【管理規約と使用細則の関係】 管理規約と使用細則との関係について、その効力がどちらにあるかというと、管理規約の定めのほうが、使用細則で定められた規
定よりもその効力が上位にあります。管理規約の改廃は特別議決であり、使用細則の改廃は普通決議でもよいことからもお分かり
いただけると思います。 使用細則は、管理規約第○○条（使用細則）の定めを根拠とし、あるいは、総会の決議に基づいて作成されるもので、管理規約で
は定めきれなかった使用方法や使用料などを詳細に定めるものです。 通常、使用細則には、第○○条（細則の改廃）として、「この細則の変更または廃止は、総会の決議を経なければならない。ただ
し、この細則の変更が規約の変更を必要とする事項であるときは、規約の変更を経なければ、することができない」と定められて
います。 ご相談者様のマンションの例で言いますと、管理規約に「当該期間経過後（駐車場契約期間終了後）全駐車場区画につき再度希望
を募り、希望者が収容台数を超えた場合は抽選にて利用者を決定する」と定められているということですから、駐車場使用細則を
改正して「自動更新して半永久的な使用を認める」ように変更するのであれば、管理規約の変更を経てからすることになります。
もし、ご相談者様のマンションの駐車場使用細則に上記のような規定がないとしても、管理規約を優先する必要があります。 管理規約の規定を変更する場合には、当然に、区分所有法に定められている規定や、公序良俗に反する規定は無効になります。 また、区分所有者間の利害の「衡平」が図られるように定められなければならない（区分所有法 30 条 3 項）ことになりますが、
「衡平」については、いろいろな角度から総合的に判断されることになります。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071120/513560/ RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 20 日 (火) 19 時 30 分 No.422 《マンション管理新時代》 【区分所有者間の衡平】 管理規約の規定内容が「衡平か否か」を判断する場合には、「形状・面積、位置関係、使用目的、利用状況、区分所有者が支払っ
た対価、その他の事情」を総合的に考慮して判断されることになります。ですから、「区分所有者間の衡平を図ることに抵触する
かしないか」についての判断は大変難しく、駐車場の半永久的な使用を認める内容に管理規約を変更することが直ちに区分所有法
30 条 3 項に抵触するとは、一概に言い切れません。 「公平」と言う表記でない点にも注目する必要があります。 【公平と衡平】 公平とは、「すべてのものを同じように扱うこと」であり、衡平とは、「つりあいがとれていること」を意味しています。 区分所有法 30 条 3 項が、「公平」ではなく「衡平」と表記したのは、区分所有者間のルールである管理規約を作成するうえで「す
べて同じように扱うこと」は難しいけれども、いろいろな角度から判断して「つりあいがとれている」管理規約にすることが重要
であると判断したためと思われます。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071120/513560/?P=2 ロードヒーテング灯油代の節減対策の事例 sugana 2007 年 11 月 20 日 (火) 10 時 06 分 No.419 融雪費節約へ新ヒーティング 携帯で部屋から制御 マンション駐車場（11/20 北海道新聞朝刊掲載） 情報技術（ＩＴ）ベンチャーのエコモット（札幌、入沢拓也社長）は、マンション駐車場向けのロードヒーティングを携帯電話
で遠隔操作できるシステムを開発した。誤作動もあるセンサーを使った自動運転よりきめ細かく制御でき、燃料費が３０－４０％
削減できるという。 既存のロードヒーティング機器に小型カメラと制御機器を設置。携帯電話かパソコンを通じ、ロードヒーティングの稼働時間を
設定する。一－六時間のタイマー運転終了後、自動的に電子メールで写真が送られ、さらに作動させるか判断する。機器が作動し
ないなどの異常が発生した場合はメールで警報を通知する。 同社が札幌で行った調査によると、システム導入前の今年一月は降雪量一三四センチで千六百七十四リットルの灯油を使用。こ
れに対し、導入後の二月は降雪量が一五三センチと増えたが、使った灯油は七百九十七リットルで済んだという。 初期費用は二十九万八千円で、一シーズンの利用料は一律で一万八千九百円。問い合わせは同社（電）０１１・８８７・６１４
８へ。 RES sugana 2007 年 11 月 20 日 (火) 15 時 05 分 No.420 マンション管理講座でデモ 第１３回マンション管理講座で当システムを紹介 北海道新聞に掲載されたロードヒーテング灯油代の節減システムについて、来る１１月２４日開催の管理講座でデモンストレー
ションしていただくことになりました。 当マンションネットはロードヒーテング稼働の灯油代節減対策の根本は、勇気を持って稼働を止めることをお進めしています。
勿論、管理組合ですから組合員の合意形成が必要であることは言うまでもありません。 このような見地から、情報をたぐり寄せていたところ、私たちの考え方と近い方がおりました。 つまり、どのような近代的なシステムが出来ても、ボイラーを稼働していれば灯油は当然消費します。 従って、どのようにして稼働を止めれば駐車場の降雪を排除して車の移動がスムースに行うことが出来るのかということになり
ます。 本当は、管理組合が（理事会）一致団結して、効率的稼働を進めていけば、相当な経費が削減できます。 しかし、稼働の調節が面倒だという管理組合は、紹介するようなシステムを活用することによって、これまでの３０％乃至４０％
削減できるならば、これも検討の余地があると思います。 ２４日の講座で、ご披露いたしますので、関心のある方は冷やかしにおいでください。 鉄筋強度不足マンション、８～９階部分解体してやり直しへ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 20 日 (火) 09 時 46 分 No.418 ≪YOMIURI ONLINE≫ 大手ゼネコンの竹中工務店（大阪市）が東京都内に建設中の２７階建て超高層マンション（高さ約９４メートル）の８階部分で、
強度の劣る鉄筋が使用されていたとして、同社が８～９階部分を解体して工事をやり直すことが１９日、わかった。 国土交通省によると、建設途中の上層階を丸ごと取り除くのは異例という。超高層マンションを巡っては、清水建設が建設中の
千葉県市川市の４５階建てマンションで１２８本の鉄筋不足が明らかになったばかり。大手ゼネコンの相次ぐ施工ミスに、専門家
から現場管理の徹底を求める指摘も出ている。 このマンションは、港区東麻布の桜田通り（国道１号）に面した敷地（１３４０平方メートル）に建設中で、竹中工務店が２０
０５年１１月に着工した。０８年８月に完成し、事務所と賃貸住宅になる予定だったが、今回の一部解体に伴い、完成は半年ほど
遅れる見通しだ。 同社から報告を受けた都などによると、マンション８階のはりの部分に、設計とは異なる規格の鉄筋を使っていた。 はりは組み立てた状態で納品され、鉄筋の形状も似ているため、同社では９階部分の工事を始めるまで鉄筋の種類が違うことに
気づかず、１０月２５日の自社検査で担当者が発見した。市川市のマンションで鉄筋不足問題が発覚した後の今月９日、工事内容
の変更などを周辺住民に伝えた。 ゼネコン関係者によると、使用されていた鉄筋は、揺れに対する強度が２割程度弱く、設計段階で計算された強度を大きく下回
る可能性もあるという。 国交省住宅局では、施工体制や工事監理に問題がなかったかどうか、都を通じて同社に説明を求める。 同マンションを巡っては、周辺住民が竹中工務店などを相手取り、日照権が阻害されるなどとして建設中止を求めた民事訴訟を
東京地裁に起こしている。 建築構造が専門の望月重・武蔵工大名誉教授は「熟練した作業員ばかりではない建築現場で品質管理を徹底するのは難しく、大
手ゼネコンでも現場監督の管理を徹底させなければ今後も施工ミスは起こりうる。検査機関も書類審査が中心でチェック体制は十
分とは言えない」と指摘している。 竹中工務店広報部の話「（係争中の）周辺住民に詳細を先に説明することになっており、現段階では話せない」 http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20071120i101.htm RES アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 19 日 (月) 20 時 56 分 No.417 管理会社一覧 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html 東京美装興業株式会社が高層住宅管理業協会を平成 19 年 9 月 30 日に退会しましたので、反映しました http://www.kanrikyo.or.jp/member_info/index.html RES 耐震偽装発覚２年 住民の明暗分かれる ＨＰ管理員 2007 年 11 月 18 日 (日) 08 時 19 分 No.416 ≪YOMIURI ONLINE≫ ２棟で年内に入居 再建難航も 元１級建築士・姉歯秀次被告（５０）による耐震強度偽装事件の発覚から１７日で２年。建物の強度不足から使用禁止になった
分譲マンション１２棟のうち、２棟は建て替えや補強が間もなく終わり、年内に入居できる見通しとなった。しかし、いまだに再
建にめどがたたないマンションもあり、明暗を分けている。 国土交通省によると、姉歯被告の偽装による強度不足が判明した分譲マンションは計３１棟。自治体の使用禁止命令により、住
民が退去を余儀なくされた１２棟のうち、「グランドステージ（ＧＳ）溝の口」（川崎市）は建て替えが、「コンアルマーディオ
横濱鶴見」（横浜市）は補強工事が、それぞれ間もなく完了する。 「全員で戻るという目標が果たせてホッとしている」。コンアルマーディオ横濱鶴見の管理組合副理事長、安達稔さん（４２）
は笑顔を見せる。 約３０００万円の住宅ローンを背負い、入居からわずか２か月半で偽装が発覚した。以来、全世帯で２００回以上の会議を繰り
返し、改修により１戸あたりの追加負担を平均約１３００万円に抑え、細かい補強方法まで一つ一つ詰めた。 建て替えは区分所有者（住民）の５分の４以上、改修でも４分の３以上の賛成が必要。「みんなで顔を突き合わせてきた。下町
の長屋のようなマンションになれば」。ローンの支払いは毎月約５万円も増えるが、妻（４７）や愛犬と移り住む新居への期待が
膨らむ。 このほか４棟が０８年中に、５棟は１０年秋にかけて、建て替えを終える予定だ。 しかし、耐震強度が基準の１５％しかなかった「ＧＳ藤沢」（神奈川県藤沢市）では、ゼネコンなどとの間で条件が折り合わず、
建て替え計画が難航。同市が、大地震時に倒壊の危険度が高い４階以上の解体工事を行っただけで、工事がストップしている。住
民の一人は「追加負担に耐えられない人もいる。何とか３年以内に決着したい」と話す。 国交省のサンプル調査、強度不足４件 ２００１～０５年に建築確認を受けた全国の中高層マンション約６０００件から、３８９件を無作為抽出した国土交通省のサン
プル調査では、これまでに４件の強度不足が確認されている。設計ミスや偽装などで、基準の６６～９１％しか強度がなかったと
いう。 同省は当初、構造計算書などを基に、この４件を含む計４０件について強度不足の恐れを指摘。うち３１件については、自治体
の現地調査で、強度不足にはあたらないと最終的に判断された。しかし、この３１件中１２件は、建築確認を受けた設計図と一部
異なる施工方法などで建てられており、設計変更の手続きを怠っていた可能性が高いという。残り５件は調査中だ。 住宅問題に詳しい河合敏男弁護士は指摘する。「居住者以外の訪問者や通行人の安全にもかかわる問題だけに、いかにチェック
の実効性をあげるかが課題だ」 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071117hg03.htm RES 地デジ、11 年完全移行に赤信号？ 対応機種の普及は 3 割 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 18 日 (日) 08 時 13 分 No.415 ≪LIVEDOOR ニュース≫ 地上デジタル放送への完全移行（2011 年 7 月 24 日）まであと 3 年半余り。しかし、山間部などで地デジの難視世帯が最大 60
万世帯あるほか、都市部でもビル難視が数百万世帯も出る恐れがある。肝心の地デジ対応受信機の普及も全国で 3 割という体たら
く。11 年の完全移行は困難という見方が強まっている。 都市部の難視 670 万世帯、支援策なし 総務省がまとめた都道府県別の地デジの進行度合いを示した整備計画によると、地デジが届かない世帯が全国で 30 万から最大 60
万世帯ある。山間部や離島を抱える北海道、栃木県、鹿児島県がそれぞれ数千世帯と多かった。総務省は、これら地域には衛星を
使って視聴できるよう支援する。 この整備計画には、都市部のビルやマンションなどの陰や反射で地デジが見られなくなる世帯は入っていない。こうした都市部の
ビル難視世帯は全国で 670 万世帯にのぼるとみられているが、こっちは山間部などと違って国の支援はない。 これまでのアナログ放送でもビルやマンションなどの建物の影響によって難視世帯が出ていた。こうした難視世帯を発生させるビ
ルやマンションでは屋上に受信施設を設けて対応してきたが、地デジ移行に伴いこの施設の地デジ化が迫られている。全国マンシ
ョン管理組合連合会は「国が勝手に電波をデジタルに変えるのが原因」として国に費用負担を申し入れた。これに対して、総務省
は「当事者間で解決してほしい」と言うだけで支援に乗り出す動きはない。 「ひとまず延期」説がささやかれる 地デジが見られる対応テレビの普及も芳しくない。6 月末時点で 2243 万台と日本の全世帯の約 3 割しか普及していない。今後、
月に 100 万台という現在の増加ペースのまま推移するとしても、2011 年の完全移行時点では 7～8 千万台。目標の 1 億台には
届かない。 問題はまだある。現在の地デジ対応テレビは十数万円とまだ高額。従来のテレビで地デジが見られる外付けチューナーは 2 万円前
後する。総務省は「チューナーは 5 千円以下にしたい」というが、メーカーは「対応テレビが売れなくなる」と製造には後ろ向き。
もっとも、このチューナーで見ると映像も音声もアナログのままだ。 高齢者や低所得者ら「デジタル弱者」の対策も進んでいない。政府部内には「低所得者には地デジ対応テレビ購入の補助をすべき」
という声もあるが、財源などのメドはたっていない。日本より早く地上波のデジタル化を決めていた米国や韓国では受信機普及が
政府の計画通りにいかないため開始を延期した。 日本では「地デジは国策なので 100％普及に向けて全力投球するしかない。延期については誰も触れたがらない」（在京キー局幹
部）というように延期はタブーになっている。得をするのは携帯電話事業者だけ。視聴者に負担を強いる地デジの完全移行はひと
まず延期、対応テレビが普及した時点で完全移行するのが現実的ではないか。 http://news.livedoor.com/article/detail/3393211/ RES 漏水がきっかけで床下を点検したところ、床スラブの埋め合わせが不完全だった。どのように対処すればよいか？ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 17 日 (土) 08 時 43 分 No.414 《マンション管理新時代》 Ｑ：築 7 年の分譲マンションです。点検口からも発見できないような床下配管で水漏れがあり、畳下がぬれてしまいました。床ス
ラブにはコンクリート部の埋め合わせ個所があり、不完全な穴埋めのため、漏水がそのすき間から階下へも落ちました。 今回の場合、専有部分のため、責任は住居所有者となりますが、コンクリートスラブの穴埋め不完全の問題と一緒に建設会社を訴
えることはできないでしょうか？ また点検時に多数不備も見つかり、床下の廃材があったり、床下の梁（足）がなかったりで、非常に困っております。 この場合、管理組合へ請求交渉をしたほうがいいのか、建設会社へ請求をしたほうがいいのか、ご助言ください。 Ａ：漏水個所の責任範囲の区分（専有・共用部分）や費用負担者の問題とは別に、漏水の原因を究明しておくことが大切です。原
因によっては、他の住居にも同様の事故が発生する可能性もあります。階下へ水が回った原因の究明を含め、早急に専門家を訪ね
てはいかがでしょうか。 一般にマンションの床スラブのコンクリートは建築基準法施行令 1 条 4 項に定める耐水材料ではありますが、防水の仕様にはなっ
ていません。屋根や浴室など必要な範囲だけを防水しています。配管からの漏水は想定外の出来事なのです。 建設中の床スラブには通り芯の墨出しをするための穴が明けられていて仕上げをする前にモルタルで埋めます。さらに設備の配管
や電線管などが床スラブを抜けると防火区画を貫通することになるので、そのすき間には不燃材料の充てんが義務付けられていま
す。ただし、いずれにしても水も通さないレベルの防水性までは求められていません。 ですから、上階でバケツの水をこぼしたり配管から漏水したりすれば、下階に水がまわるのが一般的なマンションのレベルなので
す。 2000（平成 12）年 4 月に施行された「住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）」では、消費者が安心して住宅を取得で
きるように、新築住宅において基本構造部分の瑕疵担保期間を最低 10 年間と定めています。ただし、その対象となるのは構造耐
力上主要な部分である基礎、壁、柱、床版などと、「雨水の浸入」を防止する部分である屋根、外壁、開口部、雨水排水管などで
す。 このように品確法による瑕疵担保期間 10 年の対象はあくまで雨水の浸入防止に関わる部分なので、今回のような専有配管からの
漏水は対象とはなりません。 一方で、分譲業者との売買契約のなかにアフターサービス規準があれば、その約定に基づいた補修の責任が生じます。（社）不動
産協会の中高層住宅アフターサービス規準によれば、屋根の雨漏りが 10 年、外壁タイルの剥がれが 2 年、地中埋設管路の破損が
5 年、給水管の漏水が 5 年、排水管の漏水が 5 年──など、工事種目ごとに細かくサービス期間が規定されています。ご質問者の
マンションの売買契約に該当するアフターサービス規準がれば、売り主である分譲会社に対して補修の請求をすることができます。 なお、詳細はわかりませんが、点検時に他に多数の不備も発見したのであれば、管理組合に状況を話し、調査のうえ、管理組合全
体の問題として分譲会社と交渉する余地も出てきます。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071116/513446/ RES ガソリン５円程度値上げへ 新日石、１２月の卸価格 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 16 日 (金) 19 時 50 分 No.413 ≪北海道新聞≫ 石油連盟の渡文明会長（新日本石油会長）は１６日の記者会見で、新日石が１２月に出荷する石油製品を生産するための原油調
達コストは、１１月分に比べ１リットル当たり４円９０銭上昇するとの見通しを明らかにした。 元売り最大手の新日石は、ガソリンなど石油製品の１２月の卸価格を、前月より５円程度引き上げるとみられる。他の元売りも
追随する公算が大きい。 小売価格に転嫁されれば、１１月に最高値を更新したレギュラーガソリンの全国平均小売価格は１リットル当たり１５５円近く
まで上昇する可能性がある。冬の需要期を迎える灯油も一層の値上がりが避けられず、家計の負担は重くなりそうだ。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/60908.html RES アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 16 日 (金) 19 時 46 分 No.412 決算書の見方は ？ http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kessansyo/kessansyo.html の中に、下記を追加 「雑収入」 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kessansyo/kamoku/zatsu-syuu.html 「灯油地下ﾀﾝｸ設備点検費」 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kessansyo/kamoku/chikatank-shisyu.html 『決算書の見方は ？』は、試行錯誤で作成していますので、ヘンだなー？と思われる点があれば、お教え下さい。 よろしくお願いします RES 築２８年一度も改修工事を実施していない管理組合 sugana 2007 年 11 月 14 日 (水) 09 時 49 分 No.411 管理会社に「全てお任せ状態の管理組合」のなれの果ては ある管理会社に、築２８年の管理組合理事長から「現在、全国展開の独立系最大手の管理会社に管理を委託してますが、契約期
限満了をもって、契約を更新しないと決別宣言されました。どこか契約してくれるところがないか探しております。何カ所かに依
頼しましたが、全て断れています。何とか、其方で面倒をみてくれませんか」という、せっぱ詰まったはなしでした。 そこで、依頼を受けた管理会社で調査したところ「築２８年間で一度も大規模修繕も行われず、現在に至っていて、劣化が相当
すすんでおり、現在修繕すれば莫大な資金が必要になるようです。また、修繕積立金も、当初の分譲時のままで、かなり安く適正
に引き上げるにしても難問が横たわっているとのこと。更に、区分所有者はほとんど住んでなく５名のみで、後は全て賃貸化して
いること。これまで、集めた修繕積立金も一般管理費化しており、何に使われたのか判然としないとのこと。」 悪条件が重なっています。当該管理組合の理事長は入居者で１０年程度継続して選任されているそうです。 このような、管理組合は、まだ札幌市内にはありそうです。この管理組合の実態をもう少し情報収集して、マンション管理の地
獄図の事例として、皆さんに紹介することも必要かと検討しています。 相談された管理会社は、その後、どの様な結論を出されたのか聞いておりませんが、大手の管理会社が手を引くということは、
「もう、ここの管理組合にはうまみが無い」ということを証明しているようなものでしょう。 それにしても、貴方任せの管理・運営の末路は決まっているのではないでしようか。 RES マンション維持修繕技術ハンドブック (単行本) ＨＰ管理員 2007 年 11 月 13 日 (火) 20 時 01 分 No.410 高層住宅管理業協会 (編さん) 価格： ￥ 10,500 （税込） 単行本: 775 ページ 出版社: オーム社 (2007/11) ISBN-10: 4274204502 ISBN-13: 978-4274204500 発売日： 2007/11 商品の寸法: 25.6 x 18.8 x 5 cm 10,500 円では、買うのに躊躇します どうなんでしょう？ RES 飼育中ペット一代限り可のマンション。結婚相手のペットを連れて来たいのだが… ＨＰ管理員 2007 年 11 月 13 日 (火) 19 時
26 分 No.409 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：現在分譲マンションに住んでおります。 元々はペット禁止でしたが、ペットの飼育をしている者が増え、昨年よりその時点で飼育しているペットのみ一代限りで許可とな
りました。今回、私が結婚するに当たり、その相手が飼育していた犬を子どもの代わりに継続して飼育したいと要望しております。 今後、本当の子どもができる状況でもありません。 何か良い方法はないのでしょうか。 Ａ：残念ながら、ご相談者様のご結婚相手（仮にＡさんとします）のペットを「連れてくる（飼育する）ことはできない」と申し
上げるほかありません。 マンション生活（共同生活）を快適で住みよいものとするためには、ルール（管理規約や各種細則、あるいは、総会決での取決め）
が必要であり、そのルールが守られてこそ得られるものです。 ご相談者様のマンションでは、区分所有者の総意（総会）で、その時点で飼育されているペットのみ「一代限りのペット飼育を認
める」と決議された経緯がありますので、その後にペットを飼育することは、ルール違反となります。ご相談者様に限らず、ひと
つのルール違反がほかのルール違反に波及し、快適なマンション生活ができなくなりますので留意が必要です。 多くのマンションでペットの飼育が禁止されているのは、ペット飼育者のマナーの問題にもその一因があります。 ご相談者様が、Ａさんの愛犬を飼育することをお望みであれば、Ａさんには辛い思いをさせることになりますが、愛犬を一時ご実
家なり知人なりにお預けいただくことが賢明と思われます。なぜならば、（内緒で）連れてきた愛犬の飼育をルール違反として、
管理組合から「ペットを手放すのか、退去をするのか」を迫られたときの辛さの方がはるかに大きいのではないでしょうか。 そのうえで、一代限りの飼育を許されたペット飼育者と相談し、「ペット飼育のマナーに関するルール」をつくり、「ペットを飼
育していない区分所有者の理解が得られる対策」を検討してください。 ペット飼育者のマナーに関するルールが決まりましたら、理事会に理解を得る努力をし、総会決議をお願いしてください。愛する
Ａさんの愛犬を飼育することができるようにするためにも努力を惜しまないようにがんばってください。 なお、ルールをつくる場合には、このサイトの「すぐに使える規則・細則テンプレート集」を参考にしてみてはいかがでしょうか。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071113/513336/ RES アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 13 日 (火) 19 時 13 分 No.408 『管理員業務マニュアル』の掲載が一段落です http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanriin/kanriin_index.html 『灯油価格推移』をアップしました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html RES わいせつで管理人の男逮捕 千葉・流山 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 13 日 (火) 08 時 48 分 No.405 ≪産経ニュース≫ 管理人を務める千葉県流山市のマンションで住人の少年にみだらな行為をしたとして、流山署は１２日、強制わいせつと児童買
春の疑いで、同県柏市今谷上町、マンション管理人、槙野翼容疑者（６３）を逮捕した。容疑を認めている。 調べでは、槙野容疑者は９月２９日午後０時半ごろ、管理人室で、市立中１年の男子生徒（１２）に１０００円分の電車回数券
を渡す約束をし、みだらな行為をした疑い。 http://sankei.jp.msn.com/region/kanto/chiba/071113/chb0711130342003-n1.htm RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 13 日 (火) 08 時 51 分 No.407 ≪SANSPO.COM≫ 「電車の回数券あげる」６３歳男、中１男子にわいせつ 千葉県流山市のマンション管理人の男（６３）が、同マンションに住む中学１年の男子生徒（１２）の陰部をもてあそんだとし
て１２日、強制わいせつと児童買春・ポルノ禁止法違反の疑いで千葉県警に逮捕された。男は電車の回数券やおやつを与えるとの
口実で少年を管理人室に連れ込んでいたという。 逮捕されたのはマンション管理会社「丸紅コミュニティ」契約社員、槙野翼容疑者＝同柏市今谷上町。妻子がいるが、調べに「か
わいいからやった」と供述している。 http://www.sanspo.com/shakai/top/sha200711/sha2007111314.html 灯油価格 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 12 日 (月) 13 時 37 分 No.404 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 11/9 調査分が発表されました 安値 74.3 高値 87.6 平均価格 81.63 平均価格で、前回（10/25）より 4.67 円の値上がりです。 次回調査は、11/22 予定のようです RES 07 年度「マンションすまい・る債」は 26,435 口の応募に 住宅金融支援機構 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 10 日 (土) 20 時
00 分 No.403 ≪asahi.com≫ 独立行政法人住宅金融支援機構はこのほど、マンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の募集結果を発表した。 それによると、８月 27 日から 10 月 12 日までの応募口数は、26,435 口（前年度比 80.5％）となった。募集口数は 100,000
口のため、無抽選となった。応募組合数は 1,329 組（同 88.5％）となった 「マンションすまい・る債」とは、本債券を定期的にに購入することで修繕積立金の計画的な積み立て、適切な管理をサポート
するもの。利率は、年平均利回り 1.065％。 http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200711090005.html RES 自治会への強制的入会と自治会費の支払いに法的根拠はあるのか？ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 09 日 (金) 22 時 14 分 No.402 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：マンション管理会社と自治会の関係に関する質問です。 1）当マンションの住人は管理組合設立以前（マンション購入時）、地元の自治会に強制的に入会させられていました。この管理
細則の条項を削除できる法的根拠をお示しください。 2）上記の自治会費がマンション管理費に加算されていて、毎月引き落とされています。この自治会費を管理費から除外できる法
的根拠をお示しください。 Ａ：各居住者が独自の判断で加入して支払う自治会の会費は、マンションの敷地および共用部分等の管理に要する経費として納入
されている管理費等とはその性格が異なります。 ご質問のように、法的根拠といわれても、直接、これこれの法に違反するからとはいえません。しかし、以下のように、最高裁判
所の判決が出ておりますから、それは尊重しなければなりません。 2005（平成 17）年 4 月 26 日、最高裁は、「自治会は、会員相互の親睦を図ること、快適な環境の維持及び共同の利害に対処
すること、会員相互の福祉・助け合いを行うことを目的とし手設立された権利能力なき社団であり、いわゆる強制加入団体でもな
く、いつでも退会できると解するのが相当である」との判断を示しました。 １）従って、退会したいという方がいたらいつでも退会できると規則に加えてもよいし、はっきりと、自治会は任意加入団体なの
で、強制的加入の規定を削除しても構いません。 2）について、現状でも、管理規約に近隣協定の条項として自治会加入が記されている場合が多々あり、管理組合費と自治会費を
一緒に徴収しているマンションは相当数に上るという指摘もあります。購入時に、“当マンションは、管理費と同時に自治会費も
同時に徴収します”という規約を容認したのではないかという考えもかなり根強いです。 しかしながら、それでも、あえて「私は自治会には入りたくない」という方がいるのも事実です。管理組合は最高裁の判断に基づ
き、退会請求があることに備えて、管理組合の管理費会計と自治会の自治会費会計を別々に管理する必要があると考えます。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071109/513230/ RES 会社がマンションの区分所有者の場合、管理組合の役員になれるでしょうか？ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 09 日 (金) 22 時 10
分 No.401 ≪yomiuri online 住まいの相談室≫ 約 60 戸のマンションですが、一部に、会社が区分所有者になっている住宅があります。管理組合の役員は、これまで、持ち回
りのような形でやってきているのですが、会社所有の場合、どのように選んだらいいのでしょうか。ちなみに当管理組合の規約で
は「管理組合の理事及び監事は組合員のうちから総会で選任する」となっているだけで、個人か法人かといった規定は特にありま
せん。 東京都港区 Ｋ.Ｋ（会社員） 管理組合規約で決めれば、法人でも役員になることは可能です。しかし、具体的に役員の仕事を果たせる人（個人）でな
いと役に立たないので、法人に誰かを選んでもらう必要があるでしょう 管理者の資格要件については、区分所有法では特に規定がありません。つまり、管理組合の役員の資格要件については、各管理
組合の管理規約に委ねられていると考えられます。 ご質問の組合では、会社（法人）か個人かについて特に規定がないとしたら、組合員が法人であっても役員の資格を持っている
と考えられます。 ただし、役員は、マンションの管理上の取り決めや長期修繕計画に関すること、それらの連絡など、細かい仕事をやらなくては
なりません。その作業を実際に行うのは、現実的には個人になります。そこで、区分所有者が法人の場合は、誰がその会社を代表
して組合の諸々の仕事をするのかを、あらかじめ規約などで決めておいたほうがよいでしょう。 例えば、「区分所有者であるその法人が指名するものとする」といった具合に、法人（会社）が、そこを実際に利用している者
や、責任をもって役割を果たせる人を「代表」に指名し、組合は、その人を、個人と同様に選ぶという方法です。その規約も、総
会にはかって決めることになります。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20071108hg06.htm RES 積算資料ポケット版マンションＲｅ 2008 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 09 日 (金) 22 時 02 分 No.400 久しぶりに、本の紹介 経済調査会 「積算資料ポケット版マンションＲｅ 2008」 http://book.kensetsu-plaza.com/details/index_110.html （立ち読みＰＤＦ） http://book.kensetsu-plaza.com/book_pdf/book_110.pdf （バックナンバー2006 年後期） http://e-pocket.kensetsu-plaza.com/2006_2mansion/index.html RES 既存分譲マンション等の耐震性のサンプル調査の調査状況について ＨＰ管理員 2007 年 11 月 05 日 (月) 20 時 56 分 No.391 ≪国土交通省≫ 平成１９年１１月５日 国土交通省では、平成 18 年２月 13 日以降、全国の特定行政庁における建築確認台帳等に基づき、既存分譲マンション等を約
４００物件（３８９物件）抽出し、構造計算書の再計算を行うサンプル調査を行っていますが、今般、所沢市より、構造計算書の
誤り等及び耐震性の不足があったとの報告がありましたので別紙のとおりお知らせいたします。 なお、本物件の金丸建築設計事務所（現在：（株）ケーズ・アーキテクツ）の関与した物件については、中高層共同住宅を中心
にサンプル調査を行うよう関係行政庁に依頼しております。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071105_.html (財)日本建築防災協会の調査では、40 件について構造図と構造計算書の不整合や、不自然な構造計算のモデル化など構造計算に疑
問があるとの指摘。 関係特定行政庁において、これを踏まえ、その他の物件を含めた最終的な検証を行うこととしている。 ※５ 所沢市内の分譲マンション（ワイズユウラク所沢 RC 造 11 階建て 30 戸) http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071105/01.pdf RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 08 日 (木) 19 時 57 分 No.399 ≪マンション管理新時代≫ 【耐震強度不足】所沢市内のマンションで耐震性不足、国交省のサンプル調査で発覚 国土交通省と埼玉県所沢市は 11 月 5 日、市内の分譲マンション 1 件の耐震性が不足していたと発表した。 問題のマンションは 2002 年 11 月に完成した 30 戸の分譲マンション「ワイズユウラク所沢」だ。鉄筋コンクリート造地上 11
階建て、延べ面積は 2522m2。国交省と所沢市によると、1 階の柱 1 本が耐力不足で、その結果、耐震強度の最小値が 0.91 と
なり、建築基準法の基準である 1.0 を満たしていなかった。 発注者は有楽地所（所沢市）、元請け設計者は向山設計社（所沢市）で、同社から構造設計を受託したのがケーズ・アーキテクツ
（さいたま市）だった。所沢市が建築確認・検査を担当した。ワイズユウラク所沢の構造設計を手がけた当時、ケーズ・アーキテ
クツの社名は金丸建築設計事務所だった。 市は、構造計算書の構造特性係数（Ds）の一部が不適切な数値になっていたことなどが原因で耐震性不足が生じたと説明している。
偽造のような意図した行為ではないと見なしている。 国交省は、ケーズ・アーキテクツの関与が判明した約 60 件の建物のうち 10 件をサンプルとして、所在地の特定行政庁に耐震性
の調査を依頼した。所沢市はワイズユウラク所沢に耐震補強を施すよう、有楽地所を指導している。 国交省は 06 年 2 月から、過去数年間に竣工した全国のマンションのサンプル 389 件を対象に耐震性を調査中で、11 月 5 日ま
でに 381 件の調査を終えている。耐震性不足がわかった物件はワイズユウラク所沢で 4 件目だ。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071107/513137/ 清水建設の超高層マンション、鉄筋不足…３０階で工事停止 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 07 日 (水) 09 時 09 分 No.392 ≪yomiuri online≫ 千葉県市川市のＪＲ市川駅前に建設中の４５階建ての超高層マンションで、計１２８本の鉄筋が不足していることが６日、明ら
かになった。 工事は現在、３０階で止まっている。超高層マンション建設に絡み、一度にこれだけ多くの鉄筋不足が発覚するのは異例。大手
ゼネコンの清水建設（東京）は、全面的に施工ミスを認め、補修工事により強度不足を解消したいとしている。国土交通省も事態
を重視し、事業を行う市川市を通じて報告を求める方針だ。 問題のマンションは、市川駅南口駅前の再開発地域に建てられている２棟のうち、西側の「ザ・タワーズ・ウエスト プレミア
レジデンス」（高さ約１６０メートル）。１～３階は図書館や託児所、商業施設など、最上階の４５階は展望ラウンジで、４～４
４階が計５７３戸の分譲マンションと地権者住宅になる。着工は２００５年８月。０９年１月に完成し、同３月に入居開始する予
定で、事前予約では既に全戸に申し込みがあるという。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071107-00000001-yom-soci RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 07 日 (水) 19 時 42 分 No.398 ≪yomiuri online≫ 鉄筋不足マンション 施工側ミス見逃す 任意検査で見つかる 地上１００メートル以上の建設現場で鉄筋が不足していた。大手ゼネコン・清水建設が施工する、千葉県市川市の超高層マンシ
ョン（４５階建て）で発覚した施工ミスは、施工者側のチェックではなく、住宅性能表示制度の任意検査で見つかった。 業界関係者からは「見逃してはいけないミス」との声が上がり、識者からは「現状では起こりうる」との指摘も出ている。 このマンションでは、高い品質の住宅であることを保証するため、同制度に基づく検査を第三者機関「日本建築センター」（東
京）に依頼している。同センター職員が今年８月１日に２３階を検査した時には問題はなかったが、１０月１１日に３０階部分を
検査し、鉄筋不足を発見した。 建設現場では、清水建設の担当者らが常駐し、各階ごとに写真を撮るなどしてチェックしていたが、全員がミスに気付かなかっ
た。鉄筋の管理については、「大手自動車会社のような厳格な在庫管理をしているわけではなく、気づかないこともある」と説明
した。 別のゼネコン関係者によると、一つの柱を設置するにも複数の業者がかかわり、大規模な建設現場には設計会社の現場監理者も
常駐する。「大きな施工ミスを複数階にわたって見逃すことはありえないし、あってはならない」と指摘する。 ただ、構造設計が専門の今川憲英・東京電機大教授は、「日本は米国に比べ検査機関の人数が少なく、施工段階のチェック態勢
が不十分な現状では起こりうること」と警告する。 今回の場合、住宅性能表示制度を利用していなければ、さらに発見が遅れたとみられる。 清水建設広報部の話「補修工事を行い、設計通りの鉄筋の本数に戻すため、完成時のマンションの強度にはまったく問題はない。
工期も守り、お客様に迷惑をかけることは決してない」 ◇ 超高層マンションが都市部でブームとなっている。不動産経済研究所（東京）によると、超高層マンションは高さ６０メートル
超（２０階以上）の共同住宅を指し、１９７０年代後半から首都圏で出始めた。 東京、神奈川、千葉、埼玉で、８６年に約１０棟（約２２００戸）だったが、９６年には約８５棟（約１万９５００戸）、２０
０６年には約４３０棟（約１１万４００戸）となった。１０年には約７６０棟（約２２万９６００戸）に達する見通しという。 住宅性能表示制度 耐震強度や耐久性など住宅の性能を比較できるように、国が定めた基準に基づき第三者機関が設計段階や、
施工の各段階でチェックし、評価書を交付する制度。利用は任意だが、手数料もかかるため、利用は２００６年度で新築着工件数
の２０％未満にとどまっている。 （2007 年 11 月 7 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071107hg02.htm 会費割引や役員免除 独自ルールで町内会加入促進 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 07 日 (水) 19 時 38 分 No.397 ≪yahoo 京都新聞≫ 増加するマンション住民とまちづくりを進めようと、京都市上京区の成逸学区の住民福祉協議会が、マンション居住者の自治会
費を安くして町内会に加入してもらうとともに、役員を割り当てないなどのルール「せいいつ方式」を作った。ワンルームマンシ
ョンは特に入れ替わりが激しく実態把握が難しいといい、同協議会は「多くの住民に地域に関心を持ってもらい、活気ある町にし
たい」と意気込んでいる。 同学区の世帯数は約１４００。そのうち、自治連合会などに当たる住民福祉協議会の会員は約８００世帯で、６００世帯ほどが
加入していない。 協議会は今年４月、役員らによる「成逸まちづくり推進委員会」を立ち上げた。５－６月に委員である立命館大の石本幸良講師
(54)＝都市計画＝とゼミの学生がマンションの実態調査を行い、４０棟、計６００世帯ほどあり、ワンルームマンションが大半を
占めることが分かった。また、町内会長らからは「全部屋の町内会費が集められない」「役員をやりたくないという人が多い」と
いった声も集まった。 せいいつ方式では、ワンルームマンション居住者などを対象に「準会員」を設けた。準会員は役員を分担せず、総会での議決権
などがないが、各種団体の行事に参加したり、災害時の支援を受けたりできる。町内会費は管理組合や管理会社からの一括納入が
基本で、マンションの全部屋数の２分の１以上分を納めると全世帯が準会員となり、事実上の割引となる。建設の地元説明会で提
示し、町内会と建設会社やオーナー間で協定を結ぶ。 同協議会会長の小森裕さん(57)は「災害時の支援などのため、今後、準会員の名前をどう把握していくかなどを検討する。若い
マンション居住者を巻き込みバランスある町づくりをしたい」と話す。石本講師は「自治会加入について具体的なルールにまとめ
た例は珍しい。住民の合意形成が難しい中、他の地域でも参考になるのではないか」と意義を強調する。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071106-00000002-kyt-l26 RES 【判決】マンション大幅値下げ販売は不当、上告棄却で兵庫県住宅供給公社の敗訴確定 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 07 日 (水) 10
時 48 分 No.394 ≪マンション管理新時代≫ 最高裁判所はこのほど、兵庫県住宅供給公社の分譲マンション「マリナージュ芦屋」の値下げ販売をめぐる同公社の上告を棄却し
た。これにより、値下げ前の住宅購入者に対する損害賠償を命じた 4 月 13 日付の大阪高等裁判所の判決が確定した。 同公社は 2002 年、1999 年に完成したマリナージュ芦屋の売れ残り住戸を、平均坪単価を約 165 万円から 83 万円に下げて販
売した。大阪高裁は、値下げ後の価格を市場価格の下限より 10％以上安い不適正な価格と認定した。公的機関であり、一般的な
住宅分譲会社よりも価格を適正に設定する責任が重い住宅供給公社が、不適正な価格設定をしたことを重視して、公社に対し値下
げ前の購入者への賠償を命令した。金額は一戸当たり 100 万円だった。 公社側は、過去に旧住宅・都市整備公団のマンション値下げ販売を認めた東京高等裁判所の判例があることを主な論拠として、上
告していた。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071106/513107/ RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 07 日 (水) 10 時 53 分 No.395 ≪神戸新聞≫ 兵庫県公社の敗訴確定 震災復興住宅不当廉売訴訟 兵庫県住宅供給公社が阪神・淡路大震災の災害復興住宅として建てたマンションを半額に値下げしたのは違法として、値下げ前
に購入した六十七戸の住民が損害賠償を求めた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷（甲斐中辰夫裁判長）は一日、公社側の上告を
退ける決定をした。 一戸当たり百十万円、計約七千四百万円の支払いを公社に命じた住民側逆転勝訴の二審大阪高裁判決が確定した。 二審判決によると、公社は一九九八年、同県芦屋市の「マリナージュ芦屋」（二百三戸）の分譲を開始。原告らは平均約三千四
百万円で購入したが、公社は二〇〇二年、売れ残った七十戸を半額程度に値下げし、完売した。住民は「値下げでマンションの価
値が下がった」として一戸あたり八百万円を求めた。 〇五年十一月の一審神戸地裁判決は「値下げは売れ残り解消に必要で、相場からかけ離れていない」として請求を棄却したが、
大阪高裁は「公的性格の公社は適正価格で販売する義務がある。完売を急ぐあまり半額にし、市場価格を一割以上も下回った。著
しく適正を欠く」と判断、慰謝料百万円と弁護士費用十万円分の請求を認めた。 兵庫県住宅供給公社は「書面も届いていないので、現時点ではコメントを差し控えたい」としている。 http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/0000727270.shtml ＨＰ管理員 2007 年 11 月 07 日 (水) 12 時 01 分 No.396 ≪マンション管理新時代≫ 月夜の遠吠え／村田真のマンション管理編集記 最高裁判所第一小法廷は 11 月 1 日、売れ残り住戸の大幅値下げ販売をめぐって争われていた裁判で、兵庫県住宅供給公社の上告
を棄却しました。この結果、値下げ前の住戸購入者に対する損害賠償を命じた大阪高等裁判所の判決（4 月 13 日付）が確定しま
した。 この事件については、5 月 2 日付の『月夜の遠吠え』で、「マンションの大幅値下げ販売は是か非か、最後の攻防？」と題してお
伝えしました。その記事は“上告審の成り行きが注目されます”と結んだのですが、今回、あまりにもあっけない幕切れとなり、
率直に驚いています。 問題のマンション「マリナージュ芦屋」は震災復興住宅として 99 年に完成。新築分譲後 3 年半経った段階でもなお 3 分の 1 余
りの住戸が売れ残っていたため、公社は新築時（平均坪単価 165 万円）のほぼ半額（同 83 万円）に切り替えて販売し、完売さ
せました。これに対して値下げ前の住戸を購入した一部の区分所有者が反発し、1 戸当たり約 800 万円を損害賠償するよう訴え
を起こしました。 一審の神戸地裁は「値下げは売れ残り解消に必要で、価格は相場からかけ離れていない」として請求を退けましたが、二審の大阪
高裁は、「公社は一般の民間分譲会社よりも価格を適正に設定する責任が重い」と認定し、同マンション周辺の類似民間マンショ
ンの取引価格を証拠として採用。83 万円という坪単価は「市場価格の下限」より 10％以上低い不適正な価格だと見なし、住民の
被った精神的苦痛に対する慰謝料として 1 住戸当たり約 100 万円を支払うよう命じました。定住促進を理由に公社が購入者に購
入後 5 年以内に転売することを制限していたことも、判断に影響したようです。 公社側は、旧住宅・都市整備公団のマンション値下げ販売を是認した東京高裁の判例を主な論拠として上告していましたが、その
結論が出たわけです。残念ながら今回、最高裁は棄却に当たって独自の判断を全く示しませんでした。 先の大阪高裁判決は二つの点で注目すべき内容を含んでいました。 ひとつは「市場価格の下限」、もうひとつは「公的機関としての責任」です。 高裁判決は住民側の主張をほぼ認めましたが、そのとき住民側が提示していたのは周辺にある同規模、同年次の民間の中古マンシ
ョンの取引価格でした。公社がそれらの価格より 1 割以上低めに販売価格を設定したことを高裁は問題視し、判決のなかで「市場
価格の下限」を下回ったと認めたのです。中古マンションの流通価格に「下限」があるとしたその高裁判断を、最高裁が今回その
まま認めたことは、ある意味で驚きです。 ふたつ目は、今回の判断が「公社」や「公団」などの公的機関の分譲物件に限定されるかという点にかかわります。高裁は分譲主
が「公的機関」であることを重視していますが、公的機関をどこまで特別視しているのか、若干の疑問があるからです。 高裁が判断に当たって採用した取引価格の比較対象は、すべて民間大手デベロッパーの分譲案件でした。つまり、いったん市場に
出てしまえば、公社物件であろうが民間物件であろうが、同じ土俵で価格が評価されることを半ば認めているわけです。高裁が「公
的機関」に限定させたかに見える「責任」の枠は、その点を考えると、中古マンション市場ではほとんど無視されてしまうのでは
ないかと危惧します。 「市場価格の下限」は、再開発事業を除いてもはや新規分譲にかかわることのない公社・公団のマンションに限られた話なのか、
それとも民間マンションまで巻き込んだ話なのか、市場はどのように判断するのでしょうか。 首都圏を中心に、ここ数年は新築マンション価格の上昇に伴って中古マンションも“連れ高”現象を起こし、民間マンションの大
幅値下げ販売を巡る紛争は鳴りを潜めていました。しかし今年に入り、投資家向けを除き、ファミリー向けマンションの新築分譲
価格に天井感が出てきたとする見方も散見されるようになっています。再びマンション流通の市況が悪化すれば、大幅値下げ販売
を巡る紛争が“復活”することも考えられます。 5 月 2 日付のコラムを書いたときは、マンションの大幅値下げ販売をめぐる紛争の論点は、おそらく最高裁の上告審で整理され、
決着するのではないかと思っていました。まだまだ判断が甘いな、と反省しきりです。 今回の最高裁の判断は、「値下げは是か非か、最後の攻防」ではなく、「第二次値下げ紛争の幕開け」を告げているのかもしれま
せん。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071106/513115/ マンション管理業者に指示処分－四国地整局 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 07 日 (水) 10 時 22 分 No.393 《四国新聞社》 四国地方整備局は５日、マンション管理適正化推進法に違反したとして、マンション管理業者の香川県労住協住宅サービス（香
川県高松市）に対して、社内研修などを求める指示処分を行ったと発表した。 ２００１年８月の同法施行により、住民が共益費や修繕費を積み立てた管理組合名義の通帳と印鑑は、管理組合と管理業者の同
社が別々に保管することになったが、管理する１５のマンションのほとんどで同社が両方とも保管していた。 同局は、使い込みがなく指摘後すぐに改善されたことから、同社に社内で処分内容を周知したり、研修を行うことを求める指示
処分とした。 http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/social/article.aspx?id=20071106000092 国土交通省四国地方整備局 http://www.skr.mlit.go.jp/pres/h19backnum/kensei/071105/order.pdf ２．処分内容 マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号。以下「法」という。）第８１条の規定に基づく指
示処分 ３．処分理由 同社は、複数の管理業務に関し、支払一任代行方式以外の方式により修繕積立金等金銭を管理する場合において、当該修繕積立
金等金銭を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金通帳及び当該預貯金通帳に係る印鑑を同時に保管していた。 このことは、法第７６条並びに法施行規則第８７条第４項の規定に違反するものと認められる。 なお、被処分者は、行政庁の指摘に応じ、直ちに違反状態を是正したこと、及び管理組合への対応が誠実であることが認められ
る。 これらの情状を勘案し、同法第８１条に基づき指示を行うものである。 RES 第 97 回 ありがちなマンショントラブル Ｑ＆Ａ問答集 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 05 日 (月) 20 時 36 分 No.389 ≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫ マンションは一戸建てと異なり、建物の構造上および利用上の特殊性がある。「区分所有」という居住形態そのものが生活トラ
ブルを引き起こす要因の１つとなっており、さらに居住者の価値観の相違や利害感情が、こうした問題をより複雑化させる。しか
し、マンションに住む以上、目をそむけるわけにはいかない。良好な住環境を手に入れるためには、自らの力で解決しなければな
らないのだ。そこで今回は、騒音問題などいわゆる「マンション３大トラブル」を取り上げ、その回答例をまとめてみた。困った
際の教科書として、活用してもらえることを期待する。 Ｑ１ 生活騒音トラブルにはどのような対処法があるのか？ マンションでは、上下階をはじめとした生活騒音に関するトラブルは尽きない。特に近年、衛生面やインテリア面でフローリン
グを採用する割合が増えていることが、さらに事態を悪化させている。そして、こうした騒音トラブルが発生すると「受忍限度」
という考え方がしばしば登場する。受忍限度とは「ここまでなら我慢できる」というボーダーラインのことで、大多数の人が「う
るさい」と感じる限界点を指す。受忍限度を超えていれば、法的にも「生活騒音」と認められることになる仕組みだ。 では、なぜ生活騒音がトラブルになりやすいかといえば、人によって音の感じ方が異なることによる。本人（上階の住人）は気
を付けているつもりでも、下階の住人は迷惑していることがある。感受性には個人差があるため、この認識の「差」がトラブルを
誘発してしまう。そのため、裁判に発展するケースも少なくない。「フローリング訴訟」の代表例として東京地裁八王子支部では、
以下のような裁判が行なわれた（平成８年７月 30 日判決）。 概要はこうだ。上階の住人が管理規約を無視して階下居住者の承諾を得ることなく、また、防音性能の優れない板材によってリ
フォームしたことなどにより、歩く音やイスを引く音、さらに掃除機が床にぶつかる音といった生活音が断続的に階下に響くよう
になった。そのため、階下の住人は著しい肉体的・精神的苦痛を受けることとなり、上階の住人に対し、カーペットへの原状回復
および慰謝料請求を行なった。 判決として、原状回復は棄却されたものの、慰謝料請求の一部は認められた。裁判所は被害の程度や双方の主観的および客観的
な事情にかんがみ、平均人の通常の感覚を基準として審理。その結果、受忍限度を超えていると判断し、このケースでは被害者の
主張が認められた。 Ａ１ ほかの住人への配慮や心配りこそが、解決への良薬となる 集合住宅には「上階の床は下階の天井」という構造上の特性がある。つまり、コンクリート１枚挟んで他人同士が共同生活を送
っているわけだ。それだけに、こうした設計構造を理解し、また、お互い様の精神がないと、騒音トラブルを根絶するのは容易で
ない。もし、「うるさいので気を付けてください」と気軽に言える人間関係が出来上がっていたら、訴訟にまで発展することはな
かったはずだ。前段で「受忍限度」を取り上げたが、本来は裁判で白黒つけるような事態は避けなければならないのだ。生活騒音
トラブルを回避するには、ほかの住人への配慮や心配りが欠かせない。他人の痛みが分かる人間になれれば、おのずと音問題は収
束するはずだ。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 05 日 (月) 20 時 38 分 No.390 ≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫ Ｑ２ ペット飼育トラブルはどうすれば防げるか？ 生活騒音トラブルと並び、ペット飼育問題も根が深い。少子高齢化やペットの社会的地位向上により、分譲マンションでも犬や
猫を飼いたがる人が増えている。そのため、特に新築マンションでは「ペット可」を強調し、ペット飼育を容認する傾向が強まっ
ている。ペットは飼い主に心の安らぎを与える効果があるだけに、犬猫によって癒やされるのであれば、一概にペット飼育を禁じ
るべきではない。とはいえ、誰もがペットをかわいいとは思っていないのも事実。ここに、ペットトラブルが根深いとされる理由
が存在する。 Ａ２ 感情論に発展しないためにも、両者の意見を尊重した飼育ルールを作成・実行する 問題の本質を理解したうえで、解決策としては“実態”を反映したルール作りに尽きるだろう。せっかく管理規約などに「他人
に危害や迷惑を及ぼす恐れのある動物は禁止する」と書かれていても、表現があいまいなため解釈がバラバラ。賛成派と反対派が
それぞれ自分に都合よくとらえてしまい、問題を大きくしている側面がある。つまり、体裁だけを繕った杓子定規な飼育ルールで
は、現実にはまったく意味をなさないのだ。 そこで、管理組合としてはペット飼育について「全面容認」「一部容認」「完全禁止」のいずれを取るのか、両者の主義・主張
を聞いて方向性を確定させることが第一となる。そして、次に条文化し、使用細則としてまとめるようにしたい。その際、以下の
点に考慮が必要だ。 ・ 「全面禁止」とは、たとえば金魚や小鳥など、すべての生き物が対象となるのか？ ・ 飼育を認めた場合、専有部分以外でのペットの取り扱いをどうするか？（たとえば、廊下やエレベーターでは必ず抱きかかえる。
バルコニーや専用庭では遊ばせない……など） ・ ペットのサイズや飼育可能頭数を制限した際、そのペットが成長・出産により規定外となった場合、どうするか？ ・ ルール違反者にはペナルティーを課すべきか？ すべてのシナリオを折り込むことは不可能だが、実際にあったトラブルの原因を思い出し、その問題点を中心にイメージを膨ら
ませることで様々なケースが想定でき、ルール作りに役立つ。繰り返すが、“あいまい”であることが諸悪の根源につながる。ペ
ット飼育に対するスタンスをどう取るのか？……まず方向性さえはっきりさせれば、問題は解決への道を歩み出すはずだ。 Ｑ３ 敷地内駐車場トラブル 「公平性」を維持するにはどうすればいいか？ 最後に、敷地内駐車場のトラブルにも触れておこう。駐車場トラブルは様々なケースがあるが、ここでは駐車場の契約期間に関
するトラブルを取り上げる。 マンションでは敷地内に全世帯分の駐車場を用意できないことが多く、そのため、敷地外を利用せざるを得ない住人が出てくる。
そして、こうした人たちは仕方なく、「キャンセル待ち」のように空きが出るのを待っている。しかし、いつまでたっても順番は
回って来ない。一体、なぜなのだろうか？ Ａ３ 「自動更新」条項は削除し、一部の人だけに利益が偏らないような工夫が必要 実は、駐車場使用契約に問題があることが多い。というのも、「使用契約期間」こそ契約書内に記述があるが、同時に「契約期
間の更新」に関しても自動更新の条項があるからだ。つまり、本人（契約者）が自ら契約解除を申し出ない限り、いつまでも敷地
内駐車場を使用し続けることが可能なのだ。そのため、中には本人がマイカーを売却後、第三者に勝手に敷地内駐車場を貸し出し、
使用料を取って収入としている住人までいる。これでは、いつまでたっても順番が来るはずもなく、同じマンションの住人であり
ながら不公平感は否めない。 では、どうすれば解決するのか？ 答えは簡単、自動更新させないようにすればいい。「駐車場使用者は定期更新日をもって、駐
車場の区画を明け渡さなければならない」と“定期更新化”すればいいのだ。と同時に、契約期間中に第三者に転貸することも禁
止することで、一部の住人だけが独占的に専用使用することを防止できる。お心当たりのあるマンションでは、さっそく実践して
みるといいだろう。 なお、駐車場使用契約書の変更は集会決議となり、過半数の賛成が必要となる。強行採決はかえって反発を生むので、きちんと
段取りを踏んだ準備を忘れないようにしたい。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm 修繕積立金増額を目的とした駐車場料金の値上げは認められるか？ ＨＰ管理員 2007 年 11 月 05 日 (月) 20 時 23 分 No.388 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：築 22 年のマンションですが、修繕積立金を増やすために駐車場料金の値上げが理事会で提案されました。近隣の駐車場と比
較して安いので 40％アップを提案しています。 民間の駐車場に比べ 10～15％安いかもしれませんが、公租公課や維持管理費の増加がないのにこんな値上げは認められるのでし
ょうか。 お教えください。 Ａ：管理組合の多くは、敷地内の駐車場使用料について、近隣駐車場と比べて 10～15％程度安く設定しているようです。 ご相談者様は、いままでの駐車場使用料から 40％もの値上げに驚き不満があるのかもしれません。しかし、その値上げによって、
近隣駐車場使用料と比べて 10～15％ほど安い設定になるのであれば、「いままでの駐車場使用料がとても安かったのだ」と、金
額については甘んじて受け入れざるを得ないかもしれません。敷地内の駐車場に駐車できずに近隣の駐車場を利用している区分所
有者や、全く駐車場を利用しない区分所有者は、40％の値上げを当然のことと受け止めることでしょう。 問題は、「修繕積立金を増額するため」に駐車場使用料を値上げすることにあります。 標準管理規約（単棟型 29 条）では、「駐車場使用料その他の敷地および共用部分などにかかる使用料は、それらの管理に要する
費用にあてるほか、修繕積立金として積み立てる」と規定されています。 この定めは、駐車場使用料を例にすると、その使用料の本来の使用目的は「駐車場の保守や整備のための維持管理費用」であり、
万が一、余剰が出た場合に「修繕積立金として積み立てておきましょう」という意味合いと解されます。 ご相談者様のマンションの管理規約でも同様の定めがあると思われますが、その定めを援用するにしても、「修繕積立金増額のた
め」の駐車場使用料の値上げには疑問が残ります。 修繕積立金の値上げは、長期修繕計画から考えて修繕積立金に不足が生じるときに検討するのが本来の姿であり、駐車場の値上げ
とは切り離して検討すべきです。 修繕積立金不足を補うための駐車場使用料の値上げであるならば、修繕積立金の改定（値上げ）も検討するよう理事会に依頼して
みてください。その結果、駐車場使用料のアップ率が下がることもあるかもしれません。 その際には、駐車場使用料金については段階的な値上げも検討するよう提案されてはいかがでしょうか。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071105/513074/ RES 旧耐震基準のマンション 国が建て替え加速へ調査 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 05 日 (月) 16 時 47 分 No.387 ≪asahi.com≫ 国土交通省は築３０年以上の老朽化したマンションの建て替え促進に乗り出す。現在の耐震基準に適応していないマンションが
対象。建て替えが進まない原因に関する初めての実態調査を１２月から行う。建て替えには所有者の８割以上の合意が必要で、こ
の割合の見直しが焦点になる。 国交省は、耐震基準が強化された８１年以前の建物は地震による倒壊の危険性が高いとみている。しかし、築３０年以上のマン
ションは全国に１万棟（約５６万戸）あるが、０７年３月までに建て替えが行われたのは約２００棟。阪神・淡路大震災により被
災したマンションを除くと、約１００棟にとどまる。築３０年以上のマンションは、５年後には２万棟になるという。 実態調査には、法務省も参加。マンション管理組合や管理会社を対象に建て替えが進まない理由を調べ、０８年度にも必要な支
援策をまとめる。 区分所有法で、マンションの建て替えには所有者の８割以上の同意が必要とされる。国交省は「この『８割以上の合意』が建て
替えの最大のネック」とみており、区分所有法の見直しも検討する方針だ。 http://www.asahi.com/business/update/1103/TKY200711030203.html RES 集合住宅の消防訓練 これからシーズン ＨＰ管理員 2007 年 11 月 05 日 (月) 16 時 43 分 No.386 ≪中日新聞≫ 九日から、秋の火災予防週間。一定規模以上のマンションでは、定期的に訓練を実施するよう消防法で定められている。これか
ら冬にかけて訓練シーズンを迎えるが、多くの隣人が住む集合住宅の訓練の注意点は－。 （広川一人） 「火事です、火事です。一階から出火しました。安全を確認して避難してください」 東京都品川区にあるマンション「クレアトール中延」（八階建て二十八世帯居住、築五年）が実施した消防訓練。住居内の緊急
放送を合図に各階から住人二十七人が一階のエントランスに集まった。東京消防庁荏原消防署員の防災講話の後、訓練用消火器を
使った模擬消火を実施、約三十分で訓練は終了した。 総務省消防庁の調査によると、全国の昨年のマンション火災は五千三百四十二件。一戸建ての一万千九百九十六件に比べ数は少
ないものの、千件以上発生した建物用途別の火災でみると、前年比０・７％増と唯一件数は増加している。 マンションなど集合住宅での消防訓練にはどんな点に注意すべきか。 東京消防庁予防課の高橋公也消防司令補は「基本だが、まず非常階段や消火設備の設置場所と使い方の確認、防火扉や避難通路
周辺の維持管理の周知」と話す。パニックに陥ると、簡単に思えることができなくなることがあるためだ。 例えば、屋内消火栓は警報ボタンを押さないと水が供給されない。使用法はホースの収納扉に書かれているが、気づかず初期消
火に失敗した例があった。同庁広報課の清水容子消防士長は「新築で設備が新しいというのは油断。いざというとき設備を使えな
ければ、火災では命にかかわる」と警告する。デザイン重視で、非常ベルの位置が分かりにくい建物もあるという。 「火災で、まず頼りになるのは消防より現場に近い隣人」と説明するのは、名古屋市消防局予防課の溝口照夫消防司令。「被災
時に、ためらいなくベランダの隔壁を破って避難したり、救助ができる関係を持つことが重要」と指摘、日ごろの人間関係が緊急
時の“命綱”と強調する。出動した消防隊員が「あの部屋に高齢者がいる」など周辺住人からの情報で、救出につながることも多
い。「訓練参加は、お隣さんとの関係を見直すよい機会」と話す。「設備点検と隣人との関係」がポイントのようだ。 ただ、課題は参加者集めだ。マンション管理士で災害対策コーディネーターの今川守さんは「イベント化して集めているところ
もある」という。防火設備の場所に番号札をつけ、見取り図を基にゲーム感覚で防火設備を探して回る工夫は子どもも楽しめる。 訓練後に報告書を最寄りの消防署に提出して完了する。人員態勢に問題なければ署員の立ち会いや説明、訓練用消火器の貸し出
しを受けられる。最近、マンションでも設置されだした自動体外式除細動器（ＡＥＤ）の使用法も学べる。 マンションの防火管理者 消防法では、五十人以上居住するマンションには防火管理者を置くよう定めている。延べ床面積が五
百平方メートル以上なら甲種、同未満なら乙種の資格が必要。所轄消防署などが開く講習会（甲種は二日、乙種は一日）を受講し
取得する。役割は防火と、火災発生時の人命救助対策を取ること。具体的には、消防計画の作成や定期的な消防訓練実施、避難設
備の維持管理など。商業施設があり収容人数が三百人以上の特定複合マンションは二〇〇三年六月以降、五年以内の再講習が義務
づけられた。 http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2007110402061735.html RES アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 03 日 (土) 19 時 56 分 No.385 管理員業務マニュアル http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanriin/kanriin_index.html 新マニュアルを掲載しました 全体の約１／３位ですが、地道にアップします http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanriin/bman01.html http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanriin/bman02.html http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanriin/bman03.html RES マンションのタイルはがれ落ちる １歳女児に当たり軽傷 ＨＰ管理員 2007 年 11 月 02 日 (金) 15 時 13 分 No.383 ≪asahi.com≫ 2007 年 10 月 28 日 ２８日午後３時３５分ごろ、大阪府吹田市豊津町のマンション「スカール江坂」の３階ベランダ外壁からタイル４枚がはがれ落
ち、１枚（重さ約１．５キロ）が約６メートル下の出入り口付近にいた住人の会社員男性の次女（１）に当たった。女児は頭を切
る軽傷を負った。 吹田署によると、タイルは３０センチ四方、厚さ７ミリの陶製で接着剤で取り付けられていた。同署では接着面の状態などを調
べる方針。女児の母親は「ドンという音がして振り返ると娘が血を流して泣いていた。まさか壁がはがれて落ちてくるなんて。小
さい子なので後遺症が心配」と話した。マンションは昨春、建てられたという。 http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200710280020.html RES ＨＰ管理員 2007 年 11 月 02 日 (金) 15 時 16 分 No.384 ≪毎日新聞≫ ２８日午後３時半ごろ、吹田市豊津町の賃貸マンション「スカール江坂」（鉄筋３階建て）３階部分の外壁タイル（１枚の大き
さ縦３０センチ、横３０センチ、厚さ７ミリ）の４枚がはがれて落下、１階玄関先にいたこのマンションに住む１歳１１カ月の女
児の頭に当った。女児は頭を切って軽傷。吹田署はマンションの管理会社から事情を聴いている。調べでは、４枚のうち、１枚が
母親（３６）と一緒に出てきた女児に直撃したらしい。マンションは昨年３月に完成したばかり。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071029-00000219-mailo-l27 北海道マンション管理問題支援ネット 集会の議決権について（その一） ＨＰ管理員 2007 年 10 月 30 日 (火) 22 時 41 分 No.381 ≪asahi.com ここが知りたい≫ 【質問】 私のマンションは、地下１階、地上１０階のマンションです。総床面積８８１０平方メートルで、住居と店舗・事務所
の複合マンションです。 （１）地下１階～地上３階までが店舗及び事務所（４１５７平方メートル、４７％） （２）地上４階～１０階までが住居（１３３戸、４６５３平方メートル、５３％） ところで、元土地所有者のＡさんは等価交換により店舗・事務所部分全部と住宅部分９戸、総床面積４４９５平方メートル（５
１％）を所有しています。 しかし、規約の総会（区分所有者集会）の議決権については、最初は床面積の広さによると決められていましたが、昭和６０年
に『区分所有権１個につき１議決権を有する。』という規約に変更されています。 そのため、Ａさんの議決権は少なくなり、Ａさんからこの規約変更の総会議決は無効であると裁判を起されたのですが……。 【答え】 なかなか難しい問題ですね。 規約が変更されたと言われましたが、変更前の規約はどのような内容だったのですか。 【質問】（１）分譲時に用意されていた規約は、『専有部分の床面積の割合に応じた議決権を有する』『集会の議事は、議決権の
過半数で決する』と決められていました（原始規約）。 【答え】 そうすると、Ａさんは１／２以上の議決権を持っていることになり、マンションの管理に関する決定はＡさんの思い通
りになると云うことになったのですね。 【質問】 はい、そのため、（２） 昭和５９年に『所有する住戸１戸につき各１個の議決権を有する』と変更されました（旧規
約）。 【答え】 この変更によると、Ａさんは住戸を９戸持っていますから、議決権は９個ありますが、店舗と事務所の区分所有者の議
決権がないことになりますね。 【質問】 そうです。そして、（３） 昭和６０年に『組合員は区分所有権１個につき１議決を有する』と変更されたので、Ａさ
んは総議決権１３７個中、１３個の議決権（住戸部分９個と店舗・事務所部分４個）を行使できることになりました（現行規約）。 それで、Ａさんは『自分は（１）の原始規約で１／２以上の議決権を持っていたのに、自分の反対を押し切って議決したから（２）
と（３）の規約変更は無効である。よって規約変更の無効と１／２以上の議決権が存在することの確認を求める』と管理組合を相
手に訴訟を起して来ました。 【答え】 同様の事案で一審の福岡地裁（平成３年８月２８日判決）は、Ａさんの言い分を認めて、（２）の旧規約も（３）の現
行規約の変更も無効であるから（１）の原始規約が有効な規約であると判示しました。 二審の福岡高裁では、（１）原始規約も分譲時に区分所有者全員が書面による同意をしたとは認められないので原始規約も無効
であるからそれを変更した（２）と（３）の規約変更も無効であると判断しました。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200710260272.html ＨＰ管理員 2007 年 10 月 30 日 (火) 22 時 42 分 No.382 ≪asahi.com ここが知りたい≫ 【質問】 そうすると議決権に関する規約の規定はないことになり、今後どのように運営して行くのでしょうか。 【答え】 議決権について規約に規定がなければ区分所有法３８条により『議決権は規約に別段の定めがない限り、第１４条に定
める割合による』ことになります。第１４条とは、専有部分の床面積の割合によることになります。しかし、第３９条１項で『集
会の議事はこの法律又は規約に別段の定めのない限り、区分所有者及び議決権の過半数で決する』と定められています。 したがって、Ａさんの議決権が１／２以上であっても、Ａさん一人の意思では決めることができず、区分所有者数の１／２以上
の賛同を得なければ議案は決定されません。 これが区分所有法においては、ある一人の区分所有者がマンションを支配するということを避けた公平の規定といえるでしょう。 【質問】 この裁判では、原始規約について無効となっていますが、原始規約では『集会の議事は議決権の過半数で決する』とな
っていたのですね。つまり、区分所有数の過半数は加えられていなかったのですね。 【答え】 そうです。この原始規約では区分所有権者数は決議に必要なかったため、１／２以上の広い床面積を持っている人がこ
のマンションを自分の思うがままに出来たということです。 しかし、マンション分譲時には購入者も今後のマンションの組合の運営などについてまったく知らない人も多く、分譲業者から
求められるままに規約の最後に署名・押印をしてしまう人が多いことも事実です。 特に等価交換方式といって、元土地所有者であった人が土地代としてマンションの建築費を交換して土地価格分について建物の
所有権を持っている場合があります。このようなマンションは分譲時のパンフレットに『非分譲』と書かれた部分が多いのが通例
です。 そのような場合は、売買契約書と規約を良く読んで不公平な規定になっていないかどうかを十分確認してください。 【質問】 どんなところに不公平なことが書かれているのですか。 【答え】 よく問題になるのは次のような事があります。 （１） 屋外駐車場については、（線を引いただけの）誰かの専用使用権となっていないか。 屋内駐車場は、その多くは地下又は１階部分に設置されているが、屋内駐車場が誰かの所有になっていないか。 駐車場代金は管理費に納入されることになっているか。 （２） 屋上などに作る広告塔（大きな収入になります）は、誰かの専用使用権が決められていないか。 （３） 本件のように集会の議決は議決権と区分所有者数の過半数で決すると書かれているか。 以上のことを良く考えてマンションを購入してください。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200710260272.html 乱脈経理の管理組合はこうして立ち直った ＨＰ管理員 2007 年 10 月 30 日 (火) 09 時 02 分 No.379 ≪日経ＢＰ社≫ 公正取引委員会の「マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査（2003 年 10 月）」は、管理会社が一方的に有
利な管理委託契約を管理組合との間で交わすことに警告を発している。 例えば、分譲時に販売側の「重要事項の説明」なしに 1 年を超える契約を結ぶことは法的に禁止、と指摘。管理会社が契約書に
解約を制限する条項（解除の申し出は契約期間満了日の○カ月前までに行わなければならない、管理組合との協議が整わない場合
は契約は自動更新、管理組合からは契約解除を提案できない等）を置くことは独占禁止法上「不当な抱き合わせ」として問題とな
る場合もある、とクギを刺している。 管理費を気にしないと食い物にされる かつて「吠えない番犬」と揶揄された公取委だが、所轄が総務省から内閣府に移り、独禁法の抜本改正で権限が強化されて様変
わりをした。橋梁談合事件における大企業の刑事告発、IT（情報技術）系多国籍企業の摘発と、近年は見違えるような動きを見せ
る。スーパーゼネコン各社が談合廃止宣言をしたのも、公取委の圧力が大きかった。政府は、市場開放、規制緩和のアメに対する
取り締まりの強化というムチを公取委に与えた。 その公取委がマンション管理の実態調査に乗り出したのは、管理会社に都合のいい契約や取引が横行する現実を反映してのこと
だ。マンション管理会社は全国で 2700 社以上あると言われる。その 7～8 割が大手デベロッパー、ゼネコン、商社などの系列会
社。2～3 割が独立系とされるが、片務的な契約がまかり通ってきた背景には、マンション購入者の「管理費への関心の薄さ」が
あった。 同調査は、管理組合団体からのヒアリング内容をこう記す。 「マンション購入者に対しては、売買契約時に分譲会社より管理規約（案）と管理委託契約書（案）が渡され、分譲会社が指定し
た管理業者への管理委託への同意を求められるが、その時点では管理費の内訳は開示されないことがある。また、売買契約時、マ
ンションの購入者はその他のことで頭が一杯なため、管理委託契約書の内容まで確認して承諾している購入者はほとんどいない」 同調査には管理会社の言い分も載っている。 「マンション購入者には、売買契約時に管理委託契約案とともに各設備の管理費の内訳を渡しているが、管理費について質問をし
てくる購入者はほとんどいない」 いずれにしても購入者は、管理費や修繕積立金に関心を払う間もなく、売買契約を結んでいることになる。そこがマンション管
理上のボタンの掛け違いと言えよう。いち早く、不合理な状況に気づき、ボタンを掛け直せるか？ 管理費、積立金の収支バランスはマンションの将来を決める。「マンション会計」の立て直しは、資産価値の維持に直結してい
る。 10 年前までは大混乱だった「労住まきのハイツ」 以前、このコラムでも紹介した（「空き待ち」が出る中古マンションの秘密）大阪府枚方市の「労住まきのハイツ」は、4 棟・
380 戸、築後 31 年の高経年マンションだ。高齢住民の互助組織「かけはし」が機能し、近隣では資産価値が下がらないマンショ
ンとして有名なのだが、10 年ほど前、住民有志が管理費や積立金の管理にメスを入れたときは、とんでもない乱脈経理ぶりだっ
た。 日常的な建物の保守や管理に使われる管理費と、将来の大規模修繕や年度別の計画修繕、劣化診断などに必要な修繕積立金が、
同じ勘定に一緒くたで処理されていた。お金の出し入れは管理人任せで、支払いのたびに理事長が伝票にハンコを押す状態だった。 住民で元銀行員の木村亮平さんを中心にマンション会計の立て直しが始まった。 「管理会社の仕事、取引業者の問題、受注と発注のバランス、どれも乱れに乱れていました。管理費は完全に赤字でした。勘定が
一緒だから積立金を取り崩しているのが、外から見えなかった。まず、1 年がかりで支出をずーっとチェックしました。1 円の領
収書から、手作業で。いくら収入が少ないからといって、いきなり管理費を上げるわけにはいきませんから」 http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20071024/138449/?P=1 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 30 日 (火) 09 時 04 分 No.380 ≪日経ＢＰ社≫ 「月次の収支計算書が作れるように毎月 20 日締めで内容を点検して理事長決裁を受ける形にしました。誰が支出の承認をするか
も明確にしました。例えば予算内の管理費は会計担当理事、補修費で 10 万円を超える場合は理事会、計画修繕費は施設担当理事
といった具合。小口分は月々7 万円の仮払いを管理人に渡しておき、毎月清算するようにしました」と木村さん。会計体制を整え
るには規約の改正が伴う。そこを乗り切り、支出の見直しに手をつけた。 ガラス張りの経理だから、駐車場の拡張をテコにできた 「メンテナンス、保守、火災報知機、それから給排水、エレベーターなどの業者に行って、個々に交渉しました。管理会社の委託
料も値下げさせました。でも、業者で切ったのは火災報知機だけです。あまりにひどかったのでね。管理会社もそのままですよ。
何でもかんでも替えればいいとは思いません。うまく業者を使うことを考えたほうがいい」 支出を透明化し、合理的に見直して削れるところを削ったうえで、いよいよ管理費の値上げが射程に入る。住戸の広さに応じて
月々9200 円→1 万円、7800 円→8500 円に上げた。修繕積立金は 5400 円と 6000 円のまま。積立金を現状維持できたのは、
116 台分の駐車場を 226 台に増設し、駐車料金を 6000 円→1 万円に上げるプランがあったからだ。駐車場代は積立金に充て
られるので、平均すれば 1 戸当り月々1 万 2000 円の修繕積立金が入ることになった。 「駐車場は増やそう、でも料金は上げるな、という声が当然ありました。お金の流れ、将来どういう工事が必要なのか、すべてガ
ラス張りにし、データを示して納得してもらうしかない。会計の見直しに手をつけて 5 年後に 1 億 8000 万円かけて 2 回目の大
規模改修工事をしました。マンション会計は、良い住環境を末永く保つためにあります。この目的をしっかり見すえてお金の出入
りを見なくてはなりません」 気になるのが、管理費や積立金の滞納への対処だ。380 戸の団地で、会計担当者は未収金とどう向き合っているのだろうか？ 木
村さんは語る。 「早く対応するのが大切です。うちは原則的に住民は、管理費・積立金の引き落とし口座を地元の地銀、信用金庫、郵便局のどれ
かに設けています。時代遅れかもしれませんが、ここが管理上のポイント。状況を把握しやすい。5 日が振替日なので遅くとも 10
日には結果が分かる」 未収金は事実上ゼロ、100 年先のマンションを目指す 「管理人は、お金が落ちなかったお宅に支払いを促す第 1 の文書を配ります。忙しくて忘れた人もいますのでね。そして翌月 5 日
を過ぎても入金がない場合は、管理組合の口座を指定して、速やかに振り込むよう要請する第 2 の文書を届けます。それでも滞納
したときは、『○カ月分が未納になっています、管理組合規約 59 条により、年利 12％の遅延損金を含めた合計金額を、何月何
日までに管理組合口座に振り込んでください』と第 3 の文書を渡します。滞納期間 6 カ月までは管理人が対応することになってい
ますが、長期間、払ってもらえない場合は、会計担当の理事も同行します。本当に払えないときは、待つしかないけど、管理費や
積立金は、みんなのお金ですからね。そこに穴が開いたらみんなに報告する義務が生じます。待つか、報告するか、です」 以前は、長期間滞納する住民もいたが、ここ数年は、ふた月以上ためるケースは皆無だという。互いを律するルールも確立して
いるようだ。 労住まきのハイツは、大規模改修後も電気設備容量のアップ工事、植栽の大幅拡張、屋上防水、地上デジタル波対応工事、そし
て給排水設備工事と「100 年マンション」を目指して着々と手を打っている。長期修繕計画は、2039 年まで立案済みだ。管理
費収入は年間約 4000 万円。500 万～600 万円の余剰金を出せるまで収支状況が改善された。修繕積立金は年間 5400 万円。
こちらは計画的に予算が執行されている。 「マンション会計を立て直すのに秘訣なんてありませんよ。重要なのは、住民どうしのコミュニケーションです。お互いが言いた
いことをきちんと言えて、自分らで決めていける環境が整えば、マネジメントは難しくない。管理費を上げるのは最後の手段。実
務的には 1 円の領収書からきっちり集め、出ていくほうをしっかり見ていけば、自然とお金は残ってくるのと違いますか」 管理費や積立金はマンションという共同体を維持する税のようなもの。どこかの政治家たちに聞かせたい木村さんのセリフであ
る。 http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20071024/138449/?P=2 フルメンテナンス契約していれば、エレベーターは半永久的に使用できるのか？ ＨＰ管理員 2007 年 10 月 27 日 (土) 10 時
14 分 No.378 ≪マンション管理新時代≫ Q： “当マンションのエレベーターは、フルメンテナンス契約をしているので、半永久的に使用できる。したがって長期修繕計
画にエレベーターの更新またはリニューアル費用は計上しなくてもよい”と管理会社が言っています。 いくらメンテナンスをしても、金属疲労があり、築 25 年から 30 年に更新すべきと思いますが、いかがでしょうか。 Ａ： エレベーターにも寿命や性能劣化などがあります。長期修繕計画には、エレベーターの更新またはリニューアルの費用を計
上すべきです。 エレベーターのフルメンテナンス契約とは、一般的に「エレベーターに関する機器や装置の各部品の点検・給油・調整等を行い、
故障や劣化した部品の交換、修理をする契約」のことを言います。 エレベーターの法定耐用年数は 17 年ですが、実際に更新されているのは 25 年から 27 年がピークと言われています。適切なメ
ンテナンスを行うことにより 30 年以上使用し続けているところもあります。フルメンテナンス契約では、メーカー方針の範囲内
での維持管理はできますが、機能のアップを図ることはできません。 耐震対策を含めた安全性向上、省エネ化による経済性の向上、動作環境の性能アップ、バリアフリー対応など、時代にあった改善
を図って居住者のニーズを満たすためには、リニューアルの検討も必要です。リニューアルや更新などは費用も高額となるため、
長期修繕計画の項目として計上しなければなりません。 メーカーによっては“30 年以上経過するとフルメンテナンス契約はできません”としているところもあります。時代とともにモ
デルはどんどん新しくなるので 20 年間は部品を提供できるが、その後は在庫の部品で対応するため 10 年間が精一杯、というの
がメーカーの見解です。30 年を過ぎると部品の調達や修理に時間がかかることになり、故障したらしばらくエレベーターが動か
ない事態も想定されます。 30 年以降はフルメンテナンス契約はあきらめて POG 契約（P：パーツ、O：オイル、G：グリース／リレー接点など、少額な消
耗品の交換や潤滑剤の補給、点検調整までの契約。部品の取り替えや修理は別途費用がかかる）に切り替えて使い続ければよいと
いう考え方もありますが、古くてエネルギーロスの大きい設備を POG 契約という割高なメンテナンスで維持していくことは、費
用面だけでなく、安心・安全あるいは省エネルギーといった観点からも許容されにくいものです。 適切な時期に更新することは、エレベーターに限らず、すべての設備に当てはまります。 最近、エレベーターによる死亡事故、ロープ破損、強度の低い鋼材使用などの事件や不祥事が相次いでおり、信頼を大きく損なう
事態に至っています。今年 3 月には、杉並区のまだ築 2 年にも満たない 14 階建てのマンションで、居住者がエレベーター昇降路
内の異音に気づいてメーカーが調査したところ、メーンロープのストランド（ワイヤロープを構成する一つの単位で 8 本のストラ
ンドをより合わせて 1 本のロープを造っている）の 1 本が破断して機械室にある滑車に接触していたことがわかりました。この事
件ではメーンロープを交換して復旧するまで 6 日間を要しました。この事件を受けて大手エレベーター会社 5 社が緊急点検したと
ころ、41 件のストランド破断が起きていました。 9 月には複数の大手エレベーター会社から、予定していた鋼材（SS400）よりも強度の低い鋼材（SPHC：強度は SS400 の 3
分の 2 程度）を使用していたとの報告が国土交通省にされています。大手エレベーター会社は製造委託先に鋼種管理を一任してい
ましたが、製造委託先は鋼材検査の管理基準を持っていなかったり規格確認を行わなかったり、さらに再委託先には SS400 や
SPHC の規格に関する知識もなく、鋼材の購入先はミルシート（検査証明書）を提出するよう要求されなかったと主張している始
末です。 業界も国土交通省も再発防止に向けて対応を急いではいますが、ユーザーの信頼回復には相当の時間と努力を要しそうです。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071026/512820/ 灯油価格 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 26 日 (金) 11 時 32 分 No.377 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 10/25 調査分が発表されました 安値 70.5 高値 85.7 平均価格 76.96 平均価格で、前回（10/10）より 0.35 円の値上がりです。 次回調査は、11/9 予定のようです マンション管理事業を手掛ける東証 2 部の日本ハウズイング(4781)は販管費の見直しで採算性向上 ＨＰ管理員 2007 年 10 月
25 日 (木) 11 時 34 分 No.375 ≪兜町ネット≫ 2007/10/25 10:41 マンション管理事業及び営繕工事業において原価及び販管費の見直し等により採算性が向上したこと等を踏まえて、08 年 3 月期
連結経常利益見通しを従来の 27.80 億円→32 億円に上方修正したことが好感されている模様。 株価は 10 時 41 分現在、820 円の 71 円高。 http://www.kabutocho.net/news/livenews/news_detail.php?id=36556 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 25 日 (木) 11 時 45 分 No.376 >マンション管理事業及び営繕工事業において原価及び販管費の見直し等により採算性が向上した 管理組合へ管理委託費の値上げ提案していたのは、この会社でしたよね 「原価及び販管費の見直し」って、あまりにも企業の内向きになりすぎていると、ボッタ？暴利？に併せて手抜き管理とも思われ
ますが もっと、お客さん（マンション居住者）を大事にする事も忘れないで下さいね 住み込み管理人にも残業代＝「時間外も住民対応で待機」－最高裁 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 20 日 (土) 09 時 15 分 No.365 ≪時事通信≫ 夫婦でマンションの住み込み管理人をしていた女性（67）が雇用主で大林組子会社の「大林ファシリティーズ」を相手に、残業代
など約 4000 万円の支払いを求めた訴訟の上告審判決で、最高裁第 2 小法廷（津野修裁判長）は 19 日、「所定労働時間外にも、
住民らに対応できるよう待機せざるを得ない状態に置かれていた」と述べ、残業代は支払われると判断した。 その上で、通院や犬の散歩に使った時間は「管理人の業務とは関係ない私的行為」とし、実際の残業時間算定のため、審理を二
審東京高裁に差し戻した。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071019-00000162-jij-soci ＨＰ管理員 2007 年 10 月 20 日 (土) 09 時 19 分 No.366 ≪毎日新聞≫ ＜労働時間外＞住み込み管理人の犬の散歩は私的行為 最高裁 公私を区別しにくい住み込み管理人の労働時間の範囲が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第２小法廷（津野修裁判長）は１
９日、「自分の飼い犬の散歩や通院も労働時間」と判断した２審・東京高裁判決を破棄し、審理を同高裁に差し戻した。小法廷は
「散歩などは私的な行為で、住み込み業務に当然に伴う行為とは言えない」と述べた。 原告は、マンションの住み込み管理人だった埼玉県内の女性。午前９時～午後６時の勤務時間外も、ゴミ置き場の開け閉めや無
断駐車の確認といった業務を指示されたとして、マンション管理会社に割増賃金を求めて提訴。１、２審とも女性側主張に沿って
早朝・深夜の時間外労働を認め、２審は「住み込み業務は日常生活と一体。勤務時間中の散歩や通院も長時間でなければ労働時間」
と約６４０万円の支払いを命じていた。 小法廷は「勤務先の指揮命令下にあれば労働時間」との最高裁判例に従い、散歩などは労働時間ではないと判断。労働時間や割
増賃金を算定し直させるため差し戻した。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071019-00000082-mai-soci ＨＰ管理員 2007 年 10 月 24 日 (水) 19 時 26 分 No.373 ≪マンション管理新時代≫ 【判決】マンションの住み込み管理員、平日は待機時間も労働時間と認定、最高裁 断続的に実作業に就いているケースが多い住み込みのマンション管理員の労働時間をめぐって、最高裁がこのほど初判断を下した。 東京・北区の分譲マンションに住み込み管理員として勤務していた夫婦が管理会社を相手取り、残業代（割増手当）の支払いを求
めていた訴訟の上告審で、最高裁判所第二小法廷（津野修裁判長）は 10 月 19 日、管理員室の隣の居室に待機している平日の早
朝・深夜も管理会社の指揮命令下に置かれていれば労働時間であると認める一方、休日は実働時間に限って労働時間と認める主旨
の判断を示した。 原告は 1997 年 3 月から 2000 年 9 月（夫は死亡時の同年 6 月）まで、東京・北区の分譲マンション（13 階建て、126 戸）
の住み込み管理員として勤務していた。同マンションは 3～13 階が住戸、1,2 階はスーパーマーケットなどの店舗・事務所とし
て賃貸され、管理員の住み込み用の居室が管理員室の隣に用意されていた。 管理委託契約では、管理員は住み込みとすること、執務時間は午前 9 時から午後 6 時までとすること、休日は日曜日、祝日および
管理員の有給休暇の日とすること、執務場所は管理員室とすることが定められていた。 管理会社は夫婦をともに管理員として雇用。基準内賃金のほか、割増手当（残業代）に充当する趣旨で、特別手当として夫に月額
1 万 5000 円、妻に同 1 万円を支払っていたが、夫婦は管理会社の就業規則で定めている割増手当の一部が未払いであると主張
して訴訟を起こしていた。 二審の東京高裁判決（2004 年 11 月 24 日）は、管理会社の就業規則で法定外休日とされていた土曜日も平日同様に午前 7 時か
ら午後 10 時まで夫婦 2 人で勤務していたこと、休日の日曜日は夫婦のうち 1 人が同じ時間帯に勤務していたこと、病院への通院
や犬の散歩は住み込みの状態であることを考慮すれば管理会社の指揮命令下から離脱していないこと──など原告側の主張を広く
認めたが、管理会社側の上告を受けた最高裁は今回、この判決を破棄し、労働時間の算定をやり直すよう審理を差し戻した。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071022/512602/?P=1 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 24 日 (水) 19 時 27 分 No.374 ≪マンション管理新時代≫ 【判決】マンションの住み込み管理員、平日は待機時間も労働時間と認定、最高裁 判決文によると、管理会社は管理員夫婦に対して、午前 9 時から午後 6 時の所定労働時間内に、1）管理員室での受付など、2）
1 階の店舗に納品される商品を収納したコンテナの台数の確認、3）水道水の以上の有無の点検、4）建物内外の巡回、5）自転車
置場の整理、6）リサイクル用ごみの整理、7）工事業者や来訪者の駐車依頼への対応、8）宅配物等の受け渡し、9）管理日報・
管理業務報告書の記載その他報告などの業務──を行うように指示していた。 また、平日の午前 9 時以前、午後 6 時以降についても、1）管理員室の照明点灯（午前 7 時）、2）ごみ置場の扉の開錠（午前 7
時）、3）テナント部分の冷暖房装置の運転開始（午前 8 時 30 分）、4）テナント部分の冷暖房装置の停止（午後 8 時）、5）
無断駐車の確認および発見後の対応（午後 9 時）、6）ごみ置場の扉の施錠（午後 9 時）、7）管理員室の照明消灯（午後 10 時）
──を行うよう指示。所定労働時間外でも、住民や外来者から宅配物の受け渡しなどの要望があった場合には随時対応すべき旨を
記載した業務マニュアルを併せて手渡していた。 さらに、土曜日については平日と同様の業務を 1 人が行い、翌週の平日の 1 日を代休に当てるよう指示して夫婦の承諾を得ていた。
日曜・祝日については、管理員室の照明の点消灯とごみ置場の扉の開閉のみを指示していた。 実際には管理員夫婦は所定労働時間内に行うよう指示されていた業務を時間外に行うこともあり、休日も住民からのインターホン
の呼び出しに応じ、居住者不在時の書留郵便、宅配物の受け渡し、駐車の指示、自転車置場の整理、リサイクル用ごみの整理など
の業務に従事していた。代休を取ることはなかった。 最高裁は今回、平日の午前 7 時から午後 10 時までの時間（正午からの 1 時間の休憩時間を除く）については、2 人が管理員室の
隣の居室にいる場合でも管理会社の指揮命令下で待機している状態にあり、すべて労働基準法上の労働時間に当たる、と判断した。 一方、土曜日は、平日と同様に午前 7 時から午後 10 時まで（正午からの 1 時間の休憩時間を除く）のすべてが時間外労働時間に
当たるが、勤務は両者間の契約どおり 1 人で行っていたとみなして労働時間を算定すべきとして、高裁判決を覆した。 また、日曜日・祝日は、管理員室の照明の点消灯とごみ置場の扉の開閉以外の時間は待機を命じられていた状態とはいえないとし
て、労働時間は管理会社から明示・暗示された業務に従事していた実働時間に限るべきであるとした。 さらに、時間外に病院に通院したり犬を散歩させたりしていた行為は管理員業務に当たらない私的行為であり、たとえ住み込みで
あっても労働時間には当たらないと判断。これらに要した時間を控除して時間外労働時間を算定し直す必要があるとして、審理差
し戻しを決定した。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071022/512602/?P=2 アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 23 日 (火) 19 時 15 分 No.372 『灯油価格推移』に 札幌市調達価格_平成 19 年 10 月 17 日入札結果を掲載しました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html マンション温泉に細菌 レジオネラ 東京・足立、指針の最大８９００倍 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 23 日 (火) 14 時 14 分 No.370 ≪東京新聞≫ 全国で温泉付きのマンションやホテルを開発しているアパグループ（東京都港区）が「全邸天然温泉付マンション」として分譲
した「アパガーデンコート綾瀬」（足立区綾瀬七、七十七戸）の循環式温泉給湯設備から、国が定めたレジオネラ症防止指針の最
大八千九百倍のレジオネラ属菌が検出されていたことが分かった。検査した足立保健所は「レジオネラ症発生の恐れがある」とし
て、管理組合に温泉給湯の中止を助言。九月十四日から給湯が中止されたままになっている。 ■アパ分譲、管理に不備か 足立保健所によると、六月に渋谷区の温泉施設であった爆発事故を受けて足立区内の温泉施設の実態を調査。同マンションでも、
管理組合に承諾を得て九月四日に温泉給湯設備の四カ所から採水し、レジオネラ属菌について調べた。 その結果、貯湯槽や浴室の蛇口など三カ所から指針の最大千七百倍のレジオネラ属菌を検出。うち二カ所から十三日に再び採水
し、八千九百倍と五千百倍を検出した。 アパグループは現地の地下約七百メートルで温泉を掘り当て、二〇〇五年八月にマンションを完成させた。温泉給湯設備を含め
た全体の管理は、管理組合がアパグループの企業に委託している。 温泉給湯設備は、くみ上げた温泉を二酸化塩素消毒器に通して加温。ポンプで貯湯槽から各戸につながる配管に温泉を循環させ
ている。使われた温泉は排水され、使われなかった温泉は配管を通って貯湯槽に戻り、再び配管に送られている。 国のレジオネラ症防止指針では浴槽水などを人が直接吸引する恐れがある場合は、レジオネラ属菌の目標値を百ミリリットル中
十個未満としている。 同マンションの設備は二酸化塩素で消毒してレジオネラ属菌の増殖を抑える仕組み。足立保健所は、二酸化塩素の濃度管理に不
備があり、菌が増殖したとみている。 同保健所は、温泉給湯設備の再開には貯湯槽や配管を洗浄した後に再検査し、レジオネラ属菌が検出されないことを確認する必
要があるとしている。各戸とも水道水を使えば今も入浴できる。 アパグループの元谷外志雄代表は「原因究明と安全対策が必要と考えて使用を一時停止した。時間がかかっているが真摯（しん
し）に対応している。併せて、ほかの物件でも同様の問題が発生しないよう、調査を進めている」と話している。 ＜メモ＞レジオネラ属菌 土壌菌の一種で、土や淡水の中に広く生息する。給湯器や循環式風呂などで繁殖し、水しぶきを吸い込
んで肺に入るなどして感染することがある。免疫力の低下した人ほどかかりやすく、集団発生が特徴。この菌の感染による発病を
レジオネラ症という。２００２年には宮崎県の温泉施設で集団感染が発生し、７人が死亡した。 http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2007102390070303.html ＨＰ管理員 2007 年 10 月 23 日 (火) 14 時 21 分 No.371 >■アパ分譲、管理に不備か >アパグループの元谷外志雄代表は「原因究明と安全対策が必要と考えて使用を一時停止した。 >時間がかかっているが真摯（しんし）に対応している。併せて、ほかの物件でも同様の >問題が発生しないよう、調査を進めている」と話している。 この元谷代表の話は、取材記者の書き方の問題もありますが、まったくオカシイです。 管理を請け負っている業者として、マンション所有者へのお詫びの気持ちが窺えません。 まるで、元谷氏自身が所有しているマンションのような話内容に、違和感です。 東芝製エレベーターに設計より弱い鋼材、学校などに設置 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 20 日 (土) 09 時 27 分 No.367 ≪読売新聞≫ 国土交通省は１９日、２０００年１１月～今年９月に製造された東芝エレベータ（東京都品川区）製エレベーター４２３基につ
いて、ワイヤロープの巻き上げ機を支える部材に設計より強度の弱い鋼材が使用されていたと発表した。 フジテック製エレベーターの強度不足発覚を受けた調査で明らかになった。東芝エレベータは、いずれも建築基準法上の強度基
準は満たしているとしているが、同省では同社を厳重注意するとともに、都道府県などに、強度を確認するよう指示した。 同省によると、エレベーターの設置場所は、オフィスビルや小中学校が多く、病院や駅舎も含まれている。 問題の鋼材は、部材製造の再委託を受けた機械部品製造業「錦中央工業」（東京都立川市）が東京都内の鋼材卸売会社に発注し
たもので、東芝エレベータの指定した鋼材に比べ３分の２程度の強度しかなかった。東芝エレベータも検査証明書などで指定通り
の鋼材かどうか確認していなかった。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071019-00000215-yom-soci ＨＰ管理員 2007 年 10 月 20 日 (土) 09 時 30 分 No.369 ≪国土交通省≫ エレベーター等における強度の低い鋼材使用の実態再調査結果について 国土交通省では、 (社)日本エレベータ協会を通じて、エレベーター又はエスカレーターを製造している会員企業に対し、本来予
定していた鋼材よりも強度の低い鋼材を使用したエレベーター又はエスカレーターがないかどうかについて、原則として会員企業
が直接購入した鋼材を対象に実態調査を実施したところ、製造委託先企業が購入した鋼材に問題のあった案件が判明したことから、
再度、会員企業製のエレベーター又はエスカレーターに係る製造委託先企業が購入した鋼材を対象に実態調査を行うよう要請して
いたところです。 今般 10 月 18 日に、同協会及び東芝エレベータ(株)より、予定していたＳＳ４００材に対し強度の低いＳＰＨＣ材を一部の構
造材に使用したエレベーターについての調査報告がありました。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071019_.html 札幌の集合住宅などで灯油の盗難が続発 屋外タンク狙い、ローリー横付け ＨＰ管理員 2007 年 10 月 19 日 (金) 15 時 47 分 No.364 ≪北海道新聞≫ 今冬の灯油高騰が話題となる中、札幌市内の集合住宅や事務所の戸外に設置されたタンクから灯油が大量に盗まれる事件が多発
していることが分かった。北海道新聞が十八日に灯油販売各社に問い合わせたところ、九月以降二十件の発生を確認。各社の見方
では、タンクローリー車で一度に五百－九百リットル程度を抜き取る大胆な手口による組織的犯行の可能性が強い。高騰する灯油
の“商品価値”に目を付け、安値で業者に転売している可能性もあり、業界は防犯装置設置などの対策に追われている。 盗難は、顧客の「ストーブがつかない」との苦情などから判明。白石区で十件、南区四件、中央区三件、東区二件、豊平区一件
が確認された。一戸建て住宅の報告はない。 灯油販売大手のエア・ウォーター・エネルギー（札幌）によると、九月十八日から十月十五日にかけ、供給先のアパート六棟の
容量四百九十リットルまたは九百八十リットルのタンクから、一度に四百七十六－八百五十リットルの灯油が盗まれた。中央区の
一棟では、九百八十リットルタンクを満杯にした一週間後に空に。通常使用量から考え、少なくとも八百五十リットル（ドラム缶
約四本分、六万八千円相当）が消えた計算。 一高たかはし（札幌）の供給先でも九月二十八日から十月十七日までに五件の盗難が発覚。一件はマンションで、残り四件は事
務所だった。同様の報告は北海道エナジティック（同）で一件、別の販売業者でも二件あった。札幌ガス（同）は六件の供給先で
発生した類似例を調査中。消えた灯油量はドラム缶で持ち去るのも困難で、タンクローリー車を横付けしてホースで抜き取る手口
しか考えられないという。被害者の大半は道警に被害届を提出した。 灯油タンク製造のホクエイ（札幌）によると、タンクのふたは誰でも開けることができるが、盗難防止カバー（約九千円）の設
置はほとんどないのが実情。エア・ウォーター・エネルギーは事件を契機に札幌市内のアパートの自社設置タンク約千カ所にカバ
ーを取り付ける方針。一高たかはしは市内の灯油供給先三万軒に注意を呼びかける文書を配布、犯行が多い白石区内のタンクにカ
バーを付けることも検討している。 札幌市消費者センターによると、市内の灯油平均価格は八○円を超え、二○○○年に比べ三〇円以上高い。エア・ウォーター・
エネルギーの和田弘社長は「これほど大量で連続した盗難は初めて。給油作業と抜き取り作業の区別が付かないことを熟知した大
胆かつ悪質な仕業だ」と憤る。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/55761.html コープさっぽろ 灯油４円上げ最高値 札幌地区は７９円に ＨＰ管理員 2007 年 10 月 16 日 (火) 10 時 48 分 No.361 ≪北海道新聞≫ 道内最大の灯油共同購入団体、生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は十五日、札幌地区の灯油価格（定期配達、税込み）を史
上最高値の一リットル当たり七九円とするなど全道で四円値上げして需要期入りすることを明らかにした。二十九日から実施する。
原油高騰で仕入れ価格が大幅に上昇しているのが値上げの主因。同生協の配達価格は全国の小売価格の指標となっており、他の販
売業者が追随値上げするのは確実だ。 新価格は前年同期に比べて七円（９・７％）高い。道内の標準的な世帯は灯油を年間千九百リットル消費するとされており、一
万三千三百円の支出増となる計算。同じ石油製品であるガソリンのほか、日用品、食品など生活必需品の値上げに苦しむ家計に、
さらなる打撃を与えそうだ。 価格改定後の最も安い地区は札幌、江別、北広島などの七九円。最も高い地区は稚内、根室、松前などの八四円。同生協の札幌
地区でのこれまでの最高値は昨年二月の七六円、最安値は一九九○年代中盤の三五円。 同生協は毎年十月中旬に需要期価格を決めており、その後の仕入れ値や需要動向に応じて改訂している。昨年は五月に決めた七
五円を据え置いて需要期入りし、十月二十六日に三円下げて七二円とした。その後、暖冬による需要低迷に対応して六九円（今年
一月）、六六円（二月）と下げていた。 石油情報センター（東京）の石油製品市況週動向調査によると、十月九日現在の道内灯油平均価格は前年同期比一・六円安い八
三・二円。札幌市消費者センターの調べでは、十日現在の札幌地区の平均価格は同○・三円高い八○・四円。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/55176.html?_nva=13 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 17 日 (水) 20 時 36 分 No.362 ≪時事通信≫ ガソリン卸値、5 円強引き上げへ＝店頭価格、140 円台後半濃厚に－新日石 新日本石油の渡文明会長は 17 日、石油連盟会長としての定例会見で、新日石の 11 月出荷分のガソリン調達コストについて、
前月比で 1 リットル当たり 4．8 円上昇するとの見通しを明らかにした。原油の急騰が主因。これを受け新日石の 11 月のガソリ
ン卸値は、5 円以上引き上げられる見込み。ガソリン店頭価格は来月以降、最高値 145．4 円を超え、140 円台後半から 150
円に近づく可能性が濃厚になった。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071017-00000108-jij-bus_all ＨＰ管理員 2007 年 10 月 19 日 (金) 15 時 41 分 No.363 ≪北海道新聞≫ 今冬の道内 灯油は８０円超で推移 元売り側が見解（10/19 08:29） 石油元売り各社でつくる石油連盟（東京）は十八日、札幌市内で道内報道各社と懇談し、道内の今冬の灯油小売価格が一リット
ル八○円を超える高値で推移することが確実であるとの見方を示した。また、仮に需給が逼迫（ひっぱく）した場合には、輸入す
ることで安定供給に努める考えも明らかにした。 同連盟を代表して江上朝之（ともゆき）・昭和シェル石油取締役広報部長が「原油高騰による卸価格の値上がり分を（小売業者
が）コストとして回収することになるため、灯油価格は上がっていくことになると思う」と述べた。 灯油をめぐっては、価格形成に大きな影響力を持つ生活協同組合コープさっぽろ（札幌）が、二十九日から札幌地区で同七五円
を七九円に引き上げるなど全道で四円値上げすることを決定。原油高騰を受けて元売りの卸価格も十一月に大幅値上げされること
が確実視されており、「今冬は八五－九○円で推移する」との観測もある。 道内の八月末の灯油在庫は前年同期比１４・３％少ない五十四万九千キロリットルと、道内の灯油貯蔵能力七十五万キロリット
ルを２６・８％下回っている。石油連盟側は「現在、在庫積み増しに努めている。増産しきれなかった場合は、輸入品を確保する
ことも含めて供給に万全を期し、元売りの社会的責任を果たしたい」と説明した。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/55780.html 管理組合に専門家の知恵 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 16 日 (火) 09 時 17 分 No.360 ≪YOMIURI ONLINE≫ 【マンション快適ライフ】ホールに私物、役員報酬…どうする マンションの管理組合を支援しようと、自治体や関係機関などがマンション問題の専門家を派遣したり、専門家との会合を開い
たりする取り組みが広がっている。管理組合の役員はマンション所有者が持ち回りなどで務めるため、建物の維持管理などの問題
に詳しいとは限らない。そこで役員が困った時に、プロの知恵を貸そうという仕組みだ。 「エレベーターホールに放置された自転車は撤去可能か」「管理組合の役員報酬は払うべきか」—―—―１０月７日午前、横浜市都
筑区にあるマンション管理組合の役員が、自分たちのマンションに関する課題を次々に挙げた。それに対し、同区在住のマンショ
ン管理士、藤尾和弘さんが「撤去できます。共用部分に私物は置けない規則になっていますから」「役員は輪番制のところが多い
ので、ほとんどが報酬なしですね」と答えた。 これは、管理組合の役員が専門家に相談したり、他の組合と情報交換したりできる交流会。横浜市が市内のマンション関係団体
と協力して行う「マンション管理組合サポーター事業」の一環で、市内１８区で毎月１回開かれている。 都筑区で築１０年のマンション管理組合役員をしている男性は「役員になってからマンション管理の本を読んだが、わからない
ことも多い。専門家のアドバイスを直接聞ける機会が、定期的にあるのは助かります」と話す。 個々の管理組合に専門家を派遣する取り組みもある。マンション管理センター（東京）は今年７月から千葉県の市川、浦安など
５市で、１０月から東京都の江東、練馬など６区で、マンション管理士の派遣事業を始めた。 管理組合の運営方法や長期修繕計画の立て方など、管理組合が抱える問題を一つ選んで申し込むと、マンション管理士が管理組
合を訪問し、具体的にアドバイスする。料金は無料。同センターは「総会や理事会の開催数などから管理組合の運営状況を診断し、
どう改善すればよいか助言することもできます」と話す。 専門家派遣サービスは、東京都や神奈川県、大阪府、神戸市など、多くの自治体や関係機関が行っている。 例えば、東京都防災・建築まちづくりセンターの「分譲マンション管理アドバイザー制度」では、東京都内のマンションの区分
所有者であれば、管理組合としてだけでなく、個人で相談するために申し込むこともできる。 アドバイザーはマンション管理士や一級建築士などの資格を持つ。管理組合の運営や財務、修繕計画の作成などに関する個別具
体的な相談について、１回２時間で２万１０００円で適切なアドバイスを受けられる。 こうしたサービスが広がる背景には、マンション管理に関する居住者の意識の高まりがある。住宅コンサルタントの平賀功一さ
んは「管理を管理会社任せにしないという考えが、住民の間に浸透してきた。それに伴い、外部の専門家の知恵が求められるよう
になってきた」と言う。 ただし、管理の主体はあくまでも管理組合にあることは意識しておきたい。「外部の声は『セカンドオピニオン（別の専門家の
意見）』として活用してほしい」と平賀さんは話している。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20071016hg01.htm ＜構造計算＞１級建築士が偽装…１０都県４６物件、調査へ ＨＰ管理員 2007 年 10 月 16 日 (火) 08 時 59 分 No.357 ≪毎日新聞≫ 国土交通省は１５日、横浜市西区で建設されていた分譲マンションで、構造計算の偽装が見つかったと発表した。販売前に建設
が中止され、横浜市が耐震強度を調べている。構造計算をした「藤建事務所」（埼玉県八潮市）の遠藤孝・１級建築士（６０）は、
横浜市の調査に対して「時間がなかったので偽装した。後で修正するつもりだった。ほかにも数件ある」と話しているという。建
築士が偽装を認めたのは、姉歯秀次・元１級建築士（５０）＝東京高裁で公判中＝に次いで２例目。 遠藤建築士は、判明しているだけで１０都県４６物件の構造計算をしており、各自治体が再計算を急いでいる。 偽装されたのは「積水ハウス」（大阪市北区）が建築していた「グランドメゾン横浜紅葉坂」（仮称、鉄筋コンクリート９階建
て、５棟）で９９戸が入居予定だった。設計者の「松田平田設計」（東京都港区）が構造設計を委託した「構造計画研究所」（中
野区）から、藤建事務所が再委託された。６月１８日に着工したが、民間の住宅性能評価機関が構造計算書を点検し、８月末に「偽
装の疑いがある」と同省に通報した。 判明した偽装は１６７カ所。うち１６１カ所は地震の際に破断する恐れのある耐力壁や柱を、破断しないものとして入力。６カ
所は耐力壁の断面計算で「ＮＧ」（不可）となった部分に「ＯＫ」（可）の文字を切り張りしていた。 ３月に建築確認申請され、民間確認検査会社「東日本住宅評価センター」（横浜市鶴見区）が６月１２日に建築確認した。構造
計算のチェックを厳しくした改正建築基準法施行（６月２０日）を控えた時期で、遠藤建築士は横浜市に「（改正法施行までに）
時間がなかった。つじつま合わせでやった」と説明しているという。 国交省によると、遠藤建築士の関与が判明している物件は▽東京１４▽神奈川１１▽埼玉９▽千葉５▽岐阜２▽茨城、長野、福
井、鳥取、愛媛各１。３８物件が共同住宅、６物件が公共建築、飲食店と老人介護施設が各１物件。このうち最も古い建築確認は
９６年９月。遠藤建築士は埼玉県の調査に対しては、８９年以降、マンションを中心に６７件の構造計算をしたと説明している。
【高橋昌紀】 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071015-00000094-mai-soci ＨＰ管理員 2007 年 10 月 16 日 (火) 09 時 00 分 No.358 ◇「設計をやり直す」…積水ハウス 今回の問題に対し、積水ハウス広報部は「藤建事務所とは取引がなく、初めて名前を知った。問題の指摘を受けた時点で自主的
に工事を中止しており、今後、設計を一からやり直す」としている。松田平田設計横浜事務所は「藤建事務所に再委託されたこと
は知らなかった。建築主に対して、また社会的に責任を痛切に感じている」と説明している。 構造計画研究所によると、遠藤建築士は約２０年前に同社から独立。同社コンプライアンス部は「自主検証では必要な耐力があ
る構造設計と判断している。過去５年間、遠藤建築士への委託は他になく、偽装への関与は一切ない」と説明。また東日本住宅評
価センター担当者は「見落としがあった。大変申し訳ない。対策委員会を設置したい」と話している。【鈴木泰広、鈴木一生】 ◇解説…確認制度の不備、徹底的な調査を 今回判明した構造計算の偽装は、建築基準法が改正されて審査が厳しくなることを意識し、駆け込み申請した疑いがある。従来
の建築確認制度の不備を改めて印象付けた形だ。 ６月２０日に施行された改正建築基準法では、建築確認の際、１級建築士や大学教授ら「適合性判定員」による構造計算書の「再
審査」を義務付けた。改ざん防止機能付きの計算プログラムも導入し、審査期間も２１日間から最長７０日間に延長。書類に不備
があった場合、原則修正を認めず再申請しなければならない。 建築業界はまだ制度改正に適応できず、日本建設業団体連合会によると、改正法施行後の７月の受注実績は、前年同月比１６．
３％減の７３２０億円。建材メーカーなどへの悪影響も懸念され、国は相談窓口設置など対策を取っている。 冬柴鉄三国土交通相は法改正直後、耐震偽装について「今後、絶対起きない」と自信を見せた。だが、同省幹部は１５日の会見
で「姉歯事件があったにもかかわらず、こんなことをしていたとは」と嘆く。法改正前の「すき間」を突かれたもので、徹底調査
が必要だ。【高橋昌紀】 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071015-00000094-mai-soci ＨＰ管理員 2007 年 10 月 16 日 (火) 09 時 09 分 No.359 横浜市内の物件における構造計算書の偽装とその対応について ≪国土交通省≫ 国土交通省では、横浜市内の建築物について、構造計算書が偽装されている可能性があるとの情報提供を受け、特定行政庁であ
る横浜市に通報し、調査を進めてきました。 今般、横浜市より偽装の事実について報告がありましたので、下記のとおり公表します。 物件概要 物件名 （仮称）グランドメゾン横濱紅葉坂計画 地名地番 神奈川県横浜市西区宮崎町５８番１、６０番２ 建築主 積水ハウス（株） 設計者 （株）松田平田設計（構造設計は（株）構造計画研究所に委託） 構造設計者 （有）藤建事務所（（株）構造計画研究所から再委託） 確認年月日 平成 19 年６月 12 日 ※改正建築基準法の施行日（６月 20 日）以前の確認 確認を行った機関 （株）東日本住宅評価センター 経緯 (1)８月 30 日に、ある登録住宅性能評価機関から国土交通省に対し、住宅性能評価申請中の１の物件の構造計算書において偽装の
疑いが見られるとの通報がありました。これを受けて、国土交通省から所在地の特定行政庁である横浜市に対し通報を行い、偽装
の有無及び耐震性について調査を要請しました。 (2)９月 20 日に、横浜市から国土交通省に対し、調査状況の中間報告があり、偽装の疑いが強まったため、構造設計者の一級建築
士事務所を所管する埼玉県に通報を行い、９月 21 日、埼玉県が事務所を立ち入り調査し、関与物件リストの作成を開始しました。 (3)９月 26 日、埼玉県から国土交通省に対し、第１次の関与物件リストが提出されたため、９月 28 日、関係特定行政庁に第１次
リスト約 50 物件の調査を要請しました。 (4)本日 10 月 15 日、横浜市から国土交通省に対し、１の物件の偽装の事実について報告がありました。なお、１の物件の耐震性
については、横浜市で検証中です。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071015_.html ＨＰ（ブログ）の紹介 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 15 日 (月) 16 時 34 分 No.356 気になる記載が多数あります 大京労働組合日記 http://blogs.yahoo.co.jp/moon83362000/3946751.html 「⑤管理員業務ではない「不動産営業活動」（マンション用地、居室の売買、賃貸、リフォーム）を強制し、報奨金・表彰式（エ
サ）を常時宣伝して営業情報申告を強要。大京アステージの営業収益増大＝無能な営業社員の尻拭いとして管理員を利用している。
管理員の営業活動業務で肝心の管理員業務の品質が劣化しても「マンション顧客にはわからないから、心配ない。管理員業務の品
質が悪い管理員でも営業成績が良ければ絶対に解雇するな。業務品質査定はうまく誤魔化せばいい」と無能社員に指導を徹底。」 業務上横領の管理会社は契約解除 sugana 2007 年 10 月 15 日 (月) 13 時 37 分 No.355 「管理委託を受注していた管理組合の修繕積立金を横領」した管理会社が契約を解除された 当然と言えば、当然の話ですが、管理委託をしていた管理会社が修繕積立金会計の口座から金８００万余円を業務上横領してい
ました。 ある区分所有者が「大規模修繕工事を総会決議で決めていながら、管理会社と理事長が引き延ばしを図っている」ことに疑問を
持ち、会計書面の閲覧を請求しました。 その結果、別口座を作って修繕積立金会計から８００万円円を、３年間に渡り横領していた事実を突き止め、管理会社もその事
実を認めました。 当該区分所有者は、直ちに告訴を検討しましたが、刑事告訴を予想し全額返還したため、訴える利益が無く適正化法に基づき国
土交通省には、この不正の経過について通告いたしました。当該会社は二度に亘り調査を受けたところであり、監督処分が出され
ることになるでしょう。 さて、このような不正を行うに至った経緯は、当該管理組合は区分所有者はほとんど入居していず、運営は全て管理会社にお任
せ状態で、このような不正な管理がまかり通る土壌がありました。 今回の問題を区分所有者に明らかにして、適正な管理を行うために有志が立ち上がり、区分所有法に規定されている五分の一以
上の組合員による臨時総会を招集請求いたしました。今まで、総会と言っても３～４名程度の参加が、総会当日１２名参加して激
論になったそうです。 その結果、圧倒的多数で「管理委託契約の解除と役員の解任、等を決議」いたしました。 今後の運営がどのようになるのか興味があります。 ペット飼育に関する件 太田雄三 2007 年 10 月 13 日 (土) 11 時 55 分 No.353 はじめまして。 私のマンションでは、購入時にペット禁止と規約にありました。でも、購入時から何件かは（犬・猫）を飼育していましたので平
成９年に細則として一代限りと認めました。 そこで、私の相談なのですが、平成１５年にフェレットを購入して飼育しているのですが禁止規約に当てはまるのですか？相談し
ます。 ちなみに、フェレットは声は一切出しませんし、他人に迷惑をかけることも一切ありません。体臭もほとんどありません。よろし
くお願いいたします。 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 13 日 (土) 18 時 12 分 No.354 ＲＥ；ペット飼育に関する件 太田さん、はじめまして 規約というのは、各マンション毎に違うものです。 ですから、『私のマンションでは、購入時にペット禁止と規約にありました』というだけでは、どのような内容の規約なのか？正
確な判断は出来ません。 正確な規約・使用細則・総会議事録等の内容を記載していただければ、違った返事をできるかもしれませんが、一般論としてお話
します。 規約の内容が「犬・猫等の動物を飼育してはならない。」となっていて、『購入時から何件かは（犬・猫）を飼育していましたの
で平成９年に細則として一代限りと認めました。』という事であれば、貴マンションの皆さんの話し合いの総意として、将来的に
全てのペットを排除しようと決めたのではないでしょうか？ ですから、他の皆さんの同意を得ずに『フェレットを購入して飼育している』のでしたら、規約違反となるように考えられます。 繰り返しますが、規約というのは、各マンション毎に違うものです。ですから、条件付でペットＯＫのマンション、ペット禁止の
マンションといろいろあります。 規約というのは、そのマンションにお住まいの方々の総意で決めているので、『フェレットを飼育している』ことに賛同される方
が多ければ（規約の変更は 3/4 以上の賛成）、許されるかもしれませんし、ペットは嫌だという方が多ければ、『フェレットを飼
育している』ことは許されないでしょう。 理事長の業務上横領 sugana 2007 年 10 月 13 日 (土) 03 時 41 分 No.352 管理組合の「理事長の横領事件」や「組合員の共同の利益に背く事件」の相談事が増えております。 このような問題は、相談する方も心地よくないと思いますが、相談される方も、乗り気がしませんね。管理組合内部の問題は、
適正な処理がされても、どうしても感情問題が絡み後年度まで引きづる事が多いのです。 今回の相談事も「理事長が、管理組合の決算に当然計上しなければならない、マンション館内のジュウース等の売り上手数料を
横領したという」ものです。 まず、解決は事実の解明が必要でしょう。その事実が明らかになり、管理組合にとっての損害金が発生していれば当然返還すべ
きところであります。 しかし、問題の本質は、何故そのような問題が発生するような管理体制にしていたのかというこどてはないでしょうか。理事会
の当事者能力が問われています。 今後、このような不祥事が発生させないためにも、理事会は、問題の詳細を調査して組合員に全てを明らかにすべきであり、そ
の中から教訓を学び二度とこのような問題が起こらないような管理と運営を確立することでしょう。 ここで、問題なのは、事実横領がされていれば、その当事者に最大の問題があり、損害金の返還は当然であります。 しかし、当事者の追及のみに問題を歪曲しないことが重要であり、本人の謝罪の基、今後の適正な管理をどのように勧めるのか
という議論を勧めることが肝要であります。 灯油価格 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 11 日 (木) 13 時 16 分 No.350 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 10/10 調査分が発表されました 安値 69.5 高値 85.7 平均価格 76.61 平均価格で、前回（9/10）より 0.83 円の値上がりです。 次回調査は、10/25 予定のようです ＨＰ管理員 2007 年 10 月 12 日 (金) 20 時 09 分 No.351 道内ガソリン ０・３円上昇 ≪北海道新聞≫ 石油情報センターが十一日発表した石油製品市況調査によると、九日時点のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は一リット
ル当たり一四三・○円で前週より○・三円上がった。値上がりは二週連続。 道内のレギュラー価格は八月に一四四・二円と同センターの調査開始以来の最高値を記録した後、九月は四週続落していた。石
油元売り各社は十月出荷分の卸価格を前月比二・二－四円上げており、店頭価格もまだ上昇基調との見方が強い。 道内平均の軽油は前週比○・二円高の一二二・六円。灯油（配達）は同○・三円高の八三・二円だった。 全国平均のレギュラー価格は同○・七円高の一四四・七円。東京都内は平均で一四七・四円まで上がり、離島の多い長崎、鹿児
島の両県は既に百五十円台に乗っている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/54495.html 屋根防水は施工面積 1m2 当たり 3000～4000 円が中心、建設物価調査会のマンション改修工費調査 ＨＰ管理員 2007 年 10
月 11 日 (木) 11 時 59 分 No.348 ≪マンション管理新時代≫ 建設物価調査会はマンション改修工事費の第 3 回調査の結果をこのほど発表した。それによると、サンプル数が比較的多い屋根防
水工事（防水材の施工）では施工面積 1m2 当たり 3000～4000 円が、施工数量単価のほぼ中心的な価格帯だった。1 戸当たり
単価に換算すると 1 万～2 万円の範囲だった。下地処理や笠木設置などの費用も含めた屋根防水工事一式の中心的な価格帯は、1
戸当たり 4 万～6 万円という結果が出た（表参照）。 このほか、サンプル数が比較的多い工事としては、外壁修繕工事が 1 戸当たり 20 万～30 万円、シーリング工事が施工距離 1m
当たり 750～1000 円（1 戸当たり 4 万～5 万円）、外壁塗装吹き付け工事が施工面積 1m2 当たり 1000～1500 円（1 戸当
たり 7 万 5000～10 万円）だった（表参照）。 屋根防水工事一式の工事費と、対象となるマンションの階数には、階数が多いほど工事費は割安になるという相関性が認められた。
相関性の強さは中程度だった（図 1 参照）。 3 本の曲線は屋根防水工事費とマンションの階数との相関性を表す。中心の線は回帰曲線、その上下の線は標準偏差を表している。
相関性を示す数値「R2 乗」は 0.2219 で、相関性の強さ（最大値は 1）は中程度だった（資料：建設物価調査会） http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071010/512134/ ＨＰ管理員 2007 年 10 月 11 日 (木) 12 時 03 分 No.349 ≪マンション管理新時代≫ 外壁修繕工事については、マンションが大規模になるほど工事費は割安という相関性が、弱いレベルで認められた（図 2、図 3 参
照）。 3 本の曲線は延べ床面積 1m2 当たりの外壁集工事の価格とマンションの延べ床面積との相関性を表す。中心の線は回帰曲線、そ
の上下の線は標準偏差を表している。相関性を示す数値「R2 乗」は 0.1589 で、弱い相関がみられた（資料：建設物価調査会） 3 本の曲線は延べ床面積 1m2 当たりの外壁集工事の価格とマンションの住戸数との相関性を表す。中心の線は回帰曲線、その上
下の線は標準偏差を表している。相関性を示す数値「R2 乗」は 0.0901 で、弱い相関がみられた（資料：建設物価調査会） 同調査会は、マンション改修の設計、工事監理と、改修工事に先立つ劣化状況の診断の各費用についても調査した。これらの費用
を合計した「診断・設計費」は、平均すると延べ床面積 1m2 当たり 593 円となった。面積が大きくなるほど割安になる相関性が、
中程度の強さで認められた（図 4 参照）。 3 本の曲線は延べ床面積 1m2 当たりの改修設計・工事監理および改修前診断の価格と、延べ床面積との相関性を表す。中心の線
は回帰曲線、その上下の線は標準偏差を表している。相関性を示す数値「R2 乗」は 0.2448 で、中程度の相関を示した（資料：
建設物価調査会） 調査は、2004 年～06 年に行われたマンション改修工事のサンプルを、工事を手がけた建設会社や設計事務所、工事の発注者か
ら集めて実施した。サンプル総数は 603 件で、内訳は分譲マンションの工事が 54.6％、賃貸マンションの工事が 39.5％など。
サンプルになったマンションの竣工時期は 1990～95 年が最も多く、約半数の物件は戸数が 20～100 戸だった。 ＜関連サイト＞ 建設物価調査会のウェブサイト http://www.kensetu-bukka.or.jp/top.html http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071010/512134/?P=2 アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 09 日 (火) 22 時 36 分 No.347 北海道の管理会社一覧 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html （株）住まいのクワザワが、 北海道開発局の登録から消えましたので、更新しました 「信託」を活用した管理方式の魅力と課題を整理する ＨＰ管理員 2007 年 10 月 07 日 (日) 09 時 50 分 No.345 ≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫ 住生活基本法が掲げる良質な住生活の実現とは裏腹に、経年マンションの管理組合には組合運営を妨げる数々の障害が散見される
ようになっている。居住者の高齢化や賃貸化、さらには、建物あるいは設備の老朽化などがその典型例で、組合員だけでは対応し
きれない現実が目の前まで押し寄せている。そうした中、「信託」を活用した管理方式が対応策の１つとして検討され、新たな組
合運営への一助となることが期待されている。はたして、信託を活用した管理方式とはどういうものなのか？…… 今回は、その
魅力と課題を探ってみることにする。 ■誕生から半世紀 分譲マンションの「光」と「影」が交錯する ・ 役員のなり手不足に悩む管理組合は全体の 80％ ・ 修繕積立金が不足している管理組合は 43％ ・ 誰にも気付かれずに自宅マンションで死亡する１人暮らし老人は全体の 18％ これらの数字は日本経済新聞社が 06 年秋、築 20 年以上のマンション管理組合を対象に行なったアンケート調査の結果だ。全
国 519 の管理組合（世帯数で６万 244 戸）が回答を寄せており、その約８割で役員が見つからず、４割以上が積立金不足に悩み、
そして、２割弱が高齢者の孤独死をマンション内で経験したことのある管理組合であることが分かった。 振り返ること半世紀前、日本にマンションが誕生した当時は、誰もが“高嶺の花”とあこがれ、「いつかは暮らしてみたい」と
羨望（せんぼう）した夢のマンション。「たたみ生活」から「イス生活」へと、日本の住文化までをも変えるインパクトを持って
いた。そして、現在では 10 世帯に１世帯が暮らすほど普及し、マンションは主要な居住形態としてすっかり定着した。 ところが、「自分さえよければ」といった自己中心的な考え方や、無知・無関心による意識の低さが災いし、また、組合員が年
齢を重ねたことでマンパワーも低下。さらに、私有財産であるが故に行政の対応（支援）も後手に回ったことで、アンケート結果
に見るような現実が突きつけられることとなった。もし、住生活基本法がもう数年早く誕生していれば、状況は変わっていただろ
うと悔やまれる。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm ＨＰ管理員 2007 年 10 月 07 日 (日) 09 時 51 分 No.346 ■現在の管理方式では、管理組合と管理会社は「委任」の関係 そこで、こうした事態を打開すべく検討され始めたのが、信託を活用した管理方式（以下、「信託方式」とする）だ。国土交通
省などが設置した「不動産取引と信託法制に関する研究会」が 06 年３月にマンション管理におけるビジネスモデルを設計・取り
まとめており、その中で以下の２つの信託方式（自己居住用）を示している。どのような内容なのか、順番に見ていくことにしよ
う。 （１）建物全体を１つの信託の信託財産とする方式 （２）区分所有権ごとに個別に信託を設定する方式 まずは基礎知識として、「信託」そのものについて補足説明しておこう。そもそも信託とは、「自分（Ａ）」の「信頼できる人
（Ｂ）」に自分の財産（財産権）を引き渡し、一定の目的に従って「ある人（Ｃ）」のために財産を管理・処分することをいう。
専門用語ではＡを「委託者」、Ｂを「受託者」、そしてＣを「受益者」と呼び、それぞれの関係を整理すると下表のようになる。 信託方式の基本的な考え方は、委託者が建物および敷地の利用権を受託者に信託し、信託受託者に一元的にマンションの保存・
管理・変更の各行為を行なわせることにある。そして、その効果を受益者が得ることで、一通り完結する仕組みになっている。簡
略化して言い換えれば、マンション住民が管理会社等にマンション管理を負託し、組合運営を良好に遂行してもらおうという考え
だ。そして、信託設定の対象を「マンション全体」とするのが（１）で、区分所有権ごとに個別設定するのが（２）となる。 こう説明すると、「これまでの管理方式と何も変わらないではないか？」と感じる人もいるだろう。確かに、表面上は違いが見
えにくい。しかし、現在の管理方式は管理組合と管理会社が「委任契約」で結ばれており、あくまで「お願いする・お願いされる」
だけの関係でしかない。つまり、信託の特徴である「リスク管理」という概念が存在しないのだ。 ■信託方式の魅力は「リスク回避」効果 しかし、課題も山積み なぜ、ここにきて信託方式が検討されるようになったかというと、１つは不動産の証券化が浸透し、信託受益権（信託財産から
配分される収益を手にする権利）の流通が促進されたことによる。そしてもう１つが、リスク回避効果の期待により、管理会社の
倒産などに備えようという発想が広まったことが挙げられる。信託法により、受託者には信託財産（＝区分所有権や敷地利用権な
ど）と固有財産の分別管理が義務付けられており、また、倒産しても信託財産は強制執行されないこととされている。そのため、
たとえば管理会社（受託者）が修繕積立金等を横領したり、あるいは破たんしても、管理組合（委託者）は守られることになるの
だ。つまり、安心かつ安定的な組合運営が可能となるわけだ。 もちろん、本来の目的である管理会社の専門能力を活用したいという狙いも温存できる。こうした“いいとこ取り”ができるこ
とが、各界の注目を集めることにつながっている。しかし、解決しなければならない課題もある。 ・ 信託方式の採用は前例がなく、その上、仕組みも分かりにくい。そのため、どうしてもなじみにくい側面は否定できない ・ 管理組合には「信託報酬」という新たな負担（出費）が発生する ・ 管理組合運営で重要となる区分所有法上の集会決議ルールが、信託方式になってもそのまま準用されるのかはっきりしない ・ 各区分所有者においても同様で、専有部分をリフォーム・賃貸・売却する場合などに受託者の同意を必要とするかどうか、とい
った取り決めが未整備となっている ・ 誰が瑕疵（かし）担保責任を負うのか、不明瞭な部分がある（民法では売り主とされている） 時代のニーズにより検討が始められた信託方式、その期待値は大きいが、半面、整理しなければならない問題点も少なくない。
現在、緊急事態に直面する管理組合が増えつつあるだけに、スピードを意識した制度構築が求められそうだ。 （住宅コンサルタント 平賀功一） http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm 管理費等滞納者に区分所有法第５９条を適用できるか（その２） ＨＰ管理員 2007 年 10 月 06 日 (土) 20 時 03 分 No.344 ≪asahi.com ここが知りたい≫ 【質問】 生活のルール（その四）では、区分所有法第５９条によって管理費等滞納者の区分所有権を競売することが出来るかと
いう問題で、裁判所によって判例が分かれているということでした。 私たち管理組合にとっては、未納者が多くなると管理費が不足するため、値上げという選択となり、私の２０戸ほどの小規模マ
ンションでは、ほかの区分所有者が高額の管理費等を負担することになります。どうにかならないものでしょうか。 【答え】 マンションの管理組合や管理費等を正直に納めている人たちにとって、未納者がのうのうと生活していることに不満を
募らせる人が多いのも事実です。 あるマンションでは、未納者に“エレベーターに乗るな！”と申し入れたとも聞いています。勝訴判決を得た場合、未納者が部
屋を他人に貸しているならば賃料を差し押えることが可能です。しかし、本人が居住し、自営業で給料をゼロとしているような人
には、差し押さえできない場合もあります。ましてや、預金もなければ、銀行の債権差し押さえも空振りに終わり、本当に深刻な
問題となっています。 かつては動産執行といって、家財を差し押さえて中古業者に売り払ったものですが、時代は変わり、今では家財を買う人も少な
く、差し押さえる側が粗大ゴミとして処分する費用を支払うことになってしまいます。 【質問】 それではどのようにして払わせるのですか。 【答え】 滞納者を競売によりマンションから出て行ってもらう方法として、区分所有法５９条の競売申立を行う方法しか残され
た道はないというのが最近の管理組合理事の一致した意見のようです。 しかし、ここでも裁判例は分かれています。 （１）千葉地裁 平成１５．８．２０決定 ７年間滞納し続けた未納者に対して管理組合が催告しても、裁判をしても支払わなかったケースです。 管理組合は区分所有法５９条１項に基づき競売請求をし、民事執行法１９５条に基づき競売を申立てました。 これに対して千葉地裁は、管理組合の未払管理費等の債権より優先する債権額（ローンの抵当権）が２７００万円あって、余剰
が生じる見込みがないから民事執行法６３条２項で競売を取り消す決定をしました。 （２）控訴審（東京高裁平成１６．５．２０判決） 千葉地裁の原決定を取り消し、剰余主義の適用を否定しました。 剰余主義とは、競売しても差し押さえ債権者（管理組合）に配当される余剰がない場合は、配当が来ない債権者の競売申立は無
益な競売として認めないと云うものであります。 この東京高裁の判決は、剰余の見込のない場合であってもマンションの権利関係の安定化の観点から担保権が売却され消滅する
と考えるのが相当であるとして、区分所有法５９条にもとづき競売できると認定しました。 （３）東京高裁 平成１８年１１月１日判決 ところが同じ東京高裁でも構成する裁判官が異なる部で、区分所有法５９条の競売の要件が満たされていないとして管理組合敗
訴の判決が出ました。 この判決の要点は次のとおりです。 （イ） 管理費の滞納は区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」であると先ず認定しました。 （ロ） しかし、次いで「管理費の未納をめぐる問題は本来、「先取特権」によって解決されるべきでものである」と認定しま
した。 （ハ） 区分所有法５９条の競売は本来、「金銭債権の確保を図るための民事執行法の例外であるから、その適用は極めて局限
されるべきである」と認定し、「先取特権の実行や財産一般に対する強制執行によっても満足することができない場合に５９条の
競売は検討されるべきである」との判断基準を示しました。 （二） そして、「差し押さえられた物件には３０００万円の抵当権が設定されており、管理組合には配当が行かず、無剰余と
して取り消しとなることも想定される。抵当権の３０００万円は、現時点では相当程度減少して（支払われて）いる可能性がある
にもかかわらず、管理組合は現時点の抵当権の債権額について何ら主張・立証しない。対象となった住戸の“時価”も主張・立証
していない」と判断し、管理組合は敗訴しました。 【質問】 平成１８年の東京高裁の判決のように、条件というか基準を細かく出されてしまうと、管理組合は、滞納者から競落す
る新しい所有者に変えるための競売申し立ても出来なくなるとお先真っ暗になってしまい、方法が見出せませんね。 【答え】 しかし、平成１８年の東京高裁判決は、具体的に条件や基準を示しているので、大変な作業ですが、これを一つ一つク
リアしていくことが大切です。 先取特権については、優先する抵当権の残債務が物件の“時価”より高額であれば、不可能であることは証明できます。 （ハ）については、滞納管理費等の支払い命令、勝訴判決など執行力のある正本をとって、それに基づき、給料債権、預金債権、
動産執行などを行えば良いのです。 （二）については、 抵当権の残債務がいくらかを調べればいい訳ですから、裁判所を通じての調査嘱託を抵当権者にすることができます。 また、この差し押さえ物件の「時価」は、近辺の不動産業者の評価値を求めれば算出しやすいと思います。 以上のように、大変面倒な手続きですが、この条件を一つ一つクリアすることによって展望が開けると思われます。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200710060164.html マンション建替えの概要とマンション耐震化マニュアルなどをテーマにしたセミナー、10 月 31 日に札幌市で開催 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 06 日 (土) 12 時 00 分 No.343 再開発コーディネーター協会と北海道まちづくり促進協会は、管理組合役員を対象とするマンション建替え・耐震化セミナー
を 10 月 31 日（水）に開催する。このセミナーは将来の建替え検討に備えた情報提供と、それに関わる管理組合への支援を目的
に毎年開催されている。今年はマンション建替えの概要とマンション耐震化マニュアルの紹介、また札幌市内の事例紹介、住宅金
融支援機構のまちづくり融資について説明する。 日時：2007 年 10 月 31 日（水） 14：00～17：00 場所：かでる 2・7 710 号室 （札幌市中央区北 2 条西 7） ※JR「札幌」駅下車 徒歩 10 分 札幌市営地下鉄「さっぽろ」駅、「大通」駅下車 徒歩 8 分 内容：1.早わかりマンション建替え（建替えの仕組みとアドバイザーの仕事） 2.マンション耐震化マニュアルの紹介 （再開発コーディネーター協会マンション建替えアドバイザー） 3.建替えか、修繕かの判断について（札幌の事例） （再開発コーディネーター協会マンション建替えアドバイザー） 4.マンション建替え（デベロッパー参加型）の事例紹介 （再開発コーディネーター協会マンション建替えアドバイザー） 5.マンション建替え・耐震改修に関する融資について） （住宅金融支援機構職員） テキストとして再開発コーディネーター協会発行「早わかりマンション建替え」と 国土交通省発行「マンション耐震化マニュアル」を配布 定員：75 人 参加費：無料 主催：再開発コーディネーター協会（マンション建替えアドバイザーネットワーク北海道） 共催：北海道まちづくり促進協会 http://www.mankan.or.jp/html/p03_02_01.html#20071031_sapporosi 住まい選びや住まいづくりの専門情報をネットで紹介、日本建築学会 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 05 日 (金) 19 時 56 分 No.341 ≪マンション管理新時代≫ 日本建築学会の専門部会、住まいづくり支援建築会議は 10 月 3 日までに、専門家がマンション購入の基本を解説する「新築マン
ションを選ぶときには」と、住まいづくりに関する相談をインターネットで受け付ける「住まいネット相談」の二つのサイトを開
設した。 「新築マンションを選ぶときには」は、(1)住まいの場所を選ぶ (2)建物性能を見極める (3)長く住むために (4)資金と契約──の
4 章で構成する。研究者、実務者など 19 人が執筆にあたり、順次公開する。現在は第 1 章のみ公開している。 「住まいネット相談」は、ウェプサイト上の所定の相談フォームに相談内容を記入して送る。採用された相談に対して、同会議が
登録会員から見解を募集、取りまとめて相談者にフィードバックする仕組みだ。採用された場合には、相談者は事前準備相談資料
代として 1000 円を支払う。 住まいづくり支援建築会議は、構造計算書偽造事件の再発防止策の一環として、学会が 2006 年 4 月に創設した。住宅・建築に
対する発注者、エンドユーザーへの情報発信や建築への理解を深めることを目的としている。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071004/512048/ ＨＰ管理員 2007 年 10 月 05 日 (金) 19 時 59 分 No.342 日本建築学界 住まいづくり支援建築会議 http://news-sv.aij.or.jp/shien/s2/ 新築マンションを選ぶときには http://news-sv.aij.or.jp/shien/s2/sumai/index.html 住まいネット相談 ご案内 http://news-sv.aij.or.jp/shien/s2a/consul-guidance.html 公園の噴水遊びを騒音認定、「基準超す」と使用停止に ＨＰ管理員 2007 年 10 月 05 日 (金) 14 時 03 分 No.338 ≪YOMIURI ONLINE≫ 東京都西東京市緑町の「西東京いこいの森公園」の噴水で遊ぶ子供の声がうるさいとして、近くに住む女性が騒音差し止めの仮
処分を申し立て、東京地裁八王子支部が噴水を使用してはならないとする決定を出していたことがわかった。 決定は１日に出され、同市は翌２日から噴水を止めている。 同公園は、旧東大原子核研究所の跡地を利用して、市が２００５年４月に開設した。敷地面積は４万４０００平方メートルで、
噴水は、遊具などが置かれた広場の中にある。複数の噴水口から水が断続的に噴き出す仕組みで、水の間を縫って遊べるようにな
っている。 決定書などによると、噴水と女性の家とは数十メートル離れている。都環境確保条例の騒音規制では、この地域の午前８時～午
後７時の基準値を静かな事務所内に相当する５０デシベルと定めているが、市が観測したところ、噴水で遊ぶ子供の声は女性の自
宅付近で６０デシベルと、基準値を超えたという。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071005-00000001-yom-soci ＨＰ管理員 2007 年 10 月 05 日 (金) 14 時 04 分 No.339 ≪ツカサネット新聞≫ 最近、子供の足音や声をめぐる騒音問題がニュースに取り上げられている。マンション上階に住む幼児の足音を巡り、36 万円賠
償命令が下されたり、公園の噴水で遊ぶ子供の声が騒音認定され、西東京市の噴水が使用停止になったりしている。 マンション上階の子供の足音などが騒音として賠償判決が出た事例では、子供の父親の誠意のない姿勢も問題とされ賠償命令へ至
ったのだと思う。「しつけ」が必要な部分も確かにあっただろう。私も１児の親であるが、自然な判決として受け取っている。 しかし、公園の噴水遊びはどうだろうか。 読売新聞の記事によれば、「都環境確保条例の騒音規制では、この地域の午前 8 時～午後 7 時の基準値を静かな事務所内に相当す
る 50 デシベルと定めているが、市が観測したところ、噴水で遊ぶ子供の声は女性の自宅付近で 60 デシベルと、基準値を超えた
という」。 では、近所での工事や小学校の運動会などはどうなるのか？ そのたびに「うるさい」と感じる人がいたら、またデシベルを測っ
て、基準値を超えたら工事や運動会を中止にするというのだろうか？ 確かに法律上、基準の値を超えているとしても、近所に新
しい仲間が増える喜び、子供たちの元気な姿を見られる地域の楽しみとして「前向きに対処」すべき範囲なのではないのか？ そ
れは単に「我慢しろ」と言うのではない。時間制限を設けるにしろ、看板を設置するにしろ、停止する以外にも対処法があるはず
だ。 確かに、噴水があれば子供は精一杯の大きな声を出して喜んで遊ぶだろう。「あまり大きな声をださないで」なんて、看板も噴水
のある場所にしては違和感があるかもしれない。それゆえの使用停止だろう。でもこんな判決が世間にまかり通ったら、子供を持
つ親は生きにくくて仕方がない。しつけにも限界はあるし、噴水で遊ぶのにしつけもないものだ。 そもそも、人間の声、しかも悪意のない子供の声を騒音と捕らえることにも、少し疑問を感じる。子供が嫌いな人もいるだろう。
徹底的にしつけるべきだという意見もあるだろう。 けれど、あなたは子供のとき叫んだことがなかっただろうか？ 噴水に興奮する気持ちに、少し共感はできないだろうか？ 止まってしまった噴水に、子供の声があがることはないだろう。 そんな状況に「静かになってよかった」と感じるか、「さみしい」と感じるか…。 あたたかさを感じるのは後者だと思うのは、私だけだろうか。 (記者：茶々丸) http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071005-00000012-tsuka-soci ＨＰ管理員 2007 年 10 月 05 日 (金) 14 時 17 分 No.340 ≪ツカサネット新聞≫ 近隣との騒音トラブルは、いまに始まったことではない。四六時中、大音量の音楽を流し、「ふとん叩き」でパンパン叩きながら
「引越し！ 引越し！」といやがらせをする「引越しおばさん」も有名になった。 このほど、マンションの上階に住む幼児が走り回る音がうるさく、下階の住民が注意しても、建物の構造のせいにしたりして、聞
き入れてもらえなかった。そのため、240 万円の損害賠償を求める訴訟に踏み切った。東京地裁は、上階の住民（現在は別のとこ
ろに引越ししている）に 36 万円の支払いを命じた。 これを受けた街の声は、賛否両論。また、関連情報を調べていくと、同じような悩みを持つ人がけっこう多いことがわかった。共
通点としては、直接苦情を伝えると逆恨みをされたり、その後の人間関係にひびが入るおそれがあるから、がまんせざるを得ない
ということだ。 私の住むアパートの規約には、「住民同士のトラブルは当人同士で解決するように」と記載されているが、それには騒音のよるも
のも含まれているのだろうか。 生まれたての赤ちゃんの泣き声や幼児のむずかる声は、成長過程にあるものだから納得がいく。しかし、明らかに聞き分けができ
る年代になっても「しつけ」ができていないと、近隣の「堪忍袋の緒」も切れてしまうかもしれない。 しかし、耳障りなのは子どもの出す音だけではない。なにげない生活音が隣近所に響くことはよくあること。隣の音が聞こえてく
るということは、逆にいえば、ひとり暮らしの私の生活音も近隣に聞こえているということだ。そのため、電子レンジの音（チン
ではなく、ピーピーと 5 回鳴るタイプ）を寸前で止めるなど、自分なりに気を遣っている。 また、電話や来客の対応にも神経を遣う。まさか、面と向かって「小さい声で話して」とはいえないので、自分の声のトーンを落
として相手にエールを送る。それでも、気を利かしてもらえないときは最悪だ。たいていは、自分の用件を伝えることに精一杯だ
から、相手の住宅事情までわからない。 先祖から住み慣れた土地に継続して住む場合は、後々のこともあるので、なにかあってもお互い様だと、がまんすることも多い。
しかし、賃貸住宅に住んでいる場合、なにかあったら引っ越せば済むという開き直りがある。だから、近隣との人間関係にも心を
配る余裕や、必要性も感じないのだろうか。今回の事例は東京都だが、これは地方の長閑なところでも起こりうることだ。 こうしているうちに、今度は公園の噴水で遊ぶ子どもの声がうるさいと、噴水の水が止められた。なんといっていいのやら…。 (記者：翔子) http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071005-00000013-tsuka-soci マンション上階に住む幼児の足音は騒音、３６万支払い命令 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 04 日 (木) 08 時 38 分 No.336 ≪YOMIURI ONLINE≫ マンションの上の階に住む幼児の騒ぐ音がうるさく、精神的苦痛を受けたとして、東京都内の男性が、幼児の父親に２４０万円
の損害賠償を求めた訴訟の判決が３日、東京地裁であった。 中村也寸志裁判官は「幼児の騒ぐ音は我慢できる限度を超えていた」として、３６万円の支払いを命じた。 判決によると、男性は東京都板橋区のマンション１階に住んでいたが、２００４年４月ごろに幼児の家族が２階に引っ越してき
て以降、幼児が室内を走り回ったり跳びはねたりする音に悩まされるようになった。抗議をしても、幼児の父親は「文句があるな
ら建物に言ってくれ」などと取り合わなかったため、男性は騒音計などで音を測り、提訴。幼児の家族は０５年１１月に転居した。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071003-00000413-yom-soci ＨＰ管理員 2007 年 10 月 04 日 (木) 08 時 41 分 No.337 「子供をしかりなさい」階上の子供の騒音に慰謝料認定 ≪産経新聞≫ 東京都板橋区内のマンションで、階上に住む男児が跳びはねる音により精神的な苦痛を受けたなどとして、階下の男性が男児の
父親に２４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が３日、東京地裁であった。中村也寸志裁判官は「騒音は受忍限度を超えていた」
として、慰謝料など３６万円の支払いを命じた。 中村裁判官は「夜間や深夜には騒音が階下に及ばないように、長男をしかるなど住まい方を工夫し、誠意ある対応を行うのが当
然」と述べた。 騒音は当時３～４歳だった男児が、廊下を走ったり、跳びはねたりしたときの音と認定。午後７時ごろから深夜に及び、５０～
６５デシベルと都条例の定めた騒音レベルを超えていたとし、「被告の住まい方や対応の不誠実さを考慮すると、騒音は受忍限度
を超えていた」と結論付けた。 判決によると、平成１６年２月、被告家族が引っ越してきて以来、被告の長男が跳びはねる音が深夜まで続いた。男性の注意に
も被告家族は乱暴な口調で対応、１７年１１月に転居するまで改善されなかった。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071003-00000945-san-soci 最高裁判決（平成１９年７月６日）欠陥マンションに賠償責任 最高裁判決（平成１９年７月６日）欠陥マンションに賠償責任 sugana 2007 年 10 月 03 日 (水) 11 時 08 分 No.335 欠陥住宅やマンション問題に詳しい弁護士の榎本武光さんの解説 Ｑ 最高裁第二小法廷の判決は Ａ 耐震偽装事件のように「故意」によるものは、不法行為が成立するが、「過失」による場合は、これまで裁判所によって判
決が分かれていた。本判決で、「過失」による欠陥がどこまで不法行為による損害賠償を請求できるかを判断した点で大変注目す
べき判決であり、それだけ影響も大きいと言える。 Ｑ どのような判断をしたのか Ａ マンションを分譲業者や建築主から購入した場合契約関係が有れば、「瑕疵担保責任」に問えた。今回の判決でこのような契
約関係が無くても、「建物としての基本的安全性を損なう欠陥で生じた損害がある場合」賠償責任を負うとしたことが新しい判断
基準である。 この裁判は「大分市内に建築中のマンションと店舗兼住宅を建築主から買い受けた親子が、１９９６年にマンションの設計会社
と建築会社に対して起こしたもの、原告は、ひび割れや排水管の亀裂、バルコニーの手摺りのぐらつきなどを列挙して不法行為が
あったと主張した」 しかし、福岡高裁判決は「不法行為が成立するには、建物の基礎や構造に係わる欠陥があり、社会公共的にみて許容できないほ
ど危険な強度の違法性がある場合などに限られる」として却下していた。 今回の最高裁判決は、設計者や施行者、工事監理者は「建物としての基本的な安全性が欠けることがないよう配慮すべき注意義
務がある」として「それを怠ったために建築されたものによって身体又は財産が侵害された場合には、これによって生じた損害に
ついて不法行為による賠償責任を負う」としている。 そして、バルコニーの手摺りの欠陥でも転落する危険があり得るという例を挙げながら、「基本的な安全性」という定義につい
て、「建物は建物利用者や隣人、通行人の生命、身体又は財産を危険にさらすことがないような安全性を備えていなければならな
い」とし、「違法性が強度である場合に限って不法行為責任が認められると解すべき理由はない」としている。 Ｑ 欠陥住宅被害者などに与える影響は Ａ 「基本的な安全性」についての判断基準の内容は今後の判例の蓄積によって、明確になっていくが 、基礎や構造に係わる欠
陥に限らず、ひび割れ、排水管の亀裂、バルコニーの手摺りのぐらつきなども対象になる。今回の判決で違法性が高くなくても責
任を問えることになったわけでハードルを下げた意義は大きい。 また、不法行為による責任追及についても、損害及び加害者を知った時から三年間、最大２０年間可能になり、この点でも欠陥
住宅の救済を拡大するものとなっている。 大規模修繕の調査から監理までをコンサルタントに依頼した場合の適正な費用は？ ＨＰ管理員 2007 年 10 月 03 日 (水) 08 時
53 分 No.334 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：約 200 戸のマンションです。大規模修繕についてコンサルタントに調査から工事監理まで依頼した場合、費用はどれくらい
が適正なのでしょうか？ 1 戸当たりいくらとかで換算するのでしょうか？ Ａ：工事監理の費用は、「1 戸当たりいくら」で換算するものではありません。 工事監理報酬額の算定方法としては、「建築士事務所の業務報酬の算定基準」があり、そこには「直接人件費」＋「経費」＋「技
術料」＋「特別経費」の合計額としています。ただし、「直接人件費」の中にも一日当たりの費用ランク（Ａ～Ｆ）があり、値引
き等を含めて工事監理受託業者の営業方針も反映されたうえで算出されるものです。 大規模修繕工事のコンサルタンツ業務には「調査診断」「修繕計画」「修繕設計」「請負会社選定業務」「工事監理業務」などが
あります。これらの業務の内容は、以下の要因によって異なります。 1）経年 建物が古くなればなるほど、コンサルタンツ業務の内容は多くなります。 例えば、築後 10～15 年目に行われる第 1 回目の大規模修繕工事と、築後 20～30 年目に行われる第 2 回目、築後 30～45 年
目に行われる第 3 回目では、建物の劣化状況や範囲、調査･修繕内容は異なってきます。業務量が多くなればなるほど、コンサル
タンツ業務の費用は当然多くなります。 2）建物の形状・構成要素 建物の形状や形態、構成要素などが多くなるほど、コンサルタンツ業務の内容は多くなります。 例えば、ごく単純でシンプルなデザインの建物と、１戸ごとの住戸形態が違う複雑な建物とでは、大規模修繕工事の調査･修繕設計
の内容は異なってきます。また、建物を構成する仕上げ材、防水材、二次部材、建築設備の種類が多く、いろいろな構成要素で建
物が作られていると、それぞれの部位、部材ごとの修繕仕様や工法も異なり、多岐にわたるようになります。 1）と同様、業務量が多くなればなるほど、コンサルタンツ業務の費用は多くなります。 3）コンサルタンツ業務の目的、内容 管理組合がコンサルタンツに依頼する業務の目的や内容によっても費用は異なります。 例えば、コンサルタンツへの依頼内容は、大規模修繕の設計・監理、鉄部塗装などの中規模修繕の設計・監理、給排水やガス･電気
設備などの修繕の設計・監理、駐車場や駐輪場の増設計画策定や一団地変更の申請、屋外環境整備事業計画の策定、耐震診断と補
強計画の策定、団地建物の建て替え計画の策定など、多岐にわたります。 それぞれの業務内容によって業務に要する作業量や難易度は異なります。 このようにコンサルタンツにかかる費用は作業量や難易度によって異なります。まずは経験豊富なコンサルタンツとよく話し合い、
どのような作業内容を委託するかをまず明確にして、見積もりを依頼してください。 なお、お尋ねのなかにある工事監理業務には、常駐監理とスポット監理(週 1～2 日)などがあります。修繕設計の内容に沿って工
事期間を決め、その間の現場確認業務と、事務所でのデスクワークや指示業務量から、工事監理業務の人日数を算定します。 コンサルタンツ業務は通常、若手の担当者とベテランの技術者の組み合わせで遂行されます。経験豊かなベテランか若手か、さら
に技師の技術力によっても単価は異なります。 下は技術者のランクごとの１日当たりの直接人件費です。 業務報酬は、直接人件費（1.0Ｐ）に、事務所経費（1.0Ｐ）と技術料（0.5Ｐ）を合計した（2.5Ｐ×日数）で積算されます。 なお、算定基準にある「特別経費」とは、「遠隔地手当」や「特許利用」等の特別な費用のことを言います。 技師長 ・主任技師の経験 5 年以上のもの 51,000 円 主任技師 ・技術士、又は大学卒業後 18 年相当の能力があるもの 45,800 円 技師-Ａ ・大学卒業後 18 年相当の能力があるもの 38,300 円 技師-Ｂ ・大学卒業後 8 年相当の能力があるもの 30,300 円 技師-Ｃ ・大学卒業後 5 年相当の能力があるもの 26,000 円 技術員 ・上記各欄に相当しないもの 22,100 円 調査診断から修繕計画・設計、工事監理を依頼した場合の報酬額は、概ね、工事費額の 12～15％程度となります。 ご質問のように住戸数の多寡によって作業量の算定基準項目の数量に変動は出てきますが、「1 戸当たりいくら」の積算方法は用
いません。「1 戸当たりいくら」の表現は、便宜上、先に算出した費用合計から算出しているだけのものです。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071002/511975/ 「躯体である壁や天井には取り付けビスも打ってはいけない」と言われているが、そこまで規制されなければならないものか？ Ｈ
Ｐ管理員 2007 年 10 月 02 日 (火) 13 時 52 分 No.333 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：躯体である壁や天井には家具や造作などの取り付けビスも打ってはいけないとのことですが、そこまで規制されなければなら
ないものでしょうか。 新築の建設時にもすでにインサートやビスなどが多く取り付けられていると思います。 もっと現実的な判断がされてよいと思いますが、いかがでしょうか。 Ａ：マンションに居住するに当たっては、居住者（区分所有者）の共同の利益を守るために様々な事柄についてルール作りが必要
になります。 もし、管理規約や使用細則などに「躯体である壁や天井には取り付けビスを打ってはいけない」などと定めていなければ、壁など
を貫通する長さのビスが使われることも十分予想され、万一躯体に悪影響が出た場合でも、注意や原状回復をさせるための根拠や
よりどころを求めることができません。 管理規約や使用細則などの中には、他にも細部わたってルールが定められている事項があるものと思いますが、同じ考えに基づく
ものです。 新築時からあるインサートやビスなどは位置、方法、下地の補強などの確認や計算をしたうえで取り付けられていますので、後付
けのものとは比較することはできません。 ましてや、隣の住戸を購入したからといって隣との隔壁コンクリートに扉を取り付けるための開口部を設けるのは論外です。堀こ
たつを作るといって１階の床コンクリートに穴をあけるのも論外です。壁式コンクリート造の壁が専有部分内（押し入れの裏に位
置していることがあります）にあるからといって部屋の改装時に破壊するのも論外です。 しかし、これらの例は全部実際にあった話なのです。 共用部分と専有部分の違いについては、小さなことから徹底して周知しておかないと大変なことになりかねません。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20071002/511952/ 業者の処分歴サイト 国交省ＨＰで簡単検索 ＨＰ管理員 2007 年 10 月 01 日 (月) 13 時 03 分 No.331 ≪asahi.com≫ 国土交通省は１日、過去の行政処分など同省が指導・監督する業者の「ネガティブ情報」を検索できるサイトを同省ホームペー
ジに開く。事業者側が積極的に公開したがらない情報を消費者が手軽に入手して、自宅の新築やマンション管理、交通機関の利用
などの際の業者選択に役立ててもらう狙いで、同日午前９時から利用できる。 社名を入力すると、処分歴があれば一覧で表示される。対象は建設、運輸関係の同省が所管する２０分野の業者。行政処分や社
会的影響の大きな行政指導、指名停止、刑事告発などについて過去２～５年分を公開する。ゼネコンや鉄道、航空といった大手企
業から、マンション管理やバス、タクシーなど比較的身近な事業者まで幅広い情報が集められている。 耐震偽装や相次ぐ談合、交通機関のトラブルなどによる事業者の信頼低下が開設の背景にあるといい、同省は「消費者による『新
たな監視の目』が、結果として事業者の意識向上につながるはず」と期待している。 http://www.asahi.com/life/update/0930/TKY200709300131.html ＨＰ管理員 2007 年 10 月 01 日 (月) 13 時 04 分 No.332 国土交通省ネガティブ情報等検索サイト （事業者の過去の行政処分歴を検索するサイトです） http://www.mlit.go.jp/negative/negative.html http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon 北海道マンション管理問題支援ネット 管理費と混同、トラブル多発 自治会費訴訟 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 30 日 (日) 18 時 05 分 No.329 ≪SANKEI イザ！≫ 分譲マンションの自治会費をめぐるトラブルは身近な問題で、東京都など地方自治体にも相当数の相談が寄せられているという。
都では「トラブルの原因は、強制加入の管理組合と任意加入の自治会を同じだと考えているケースが多い」としており、管理組合
をつくる場合は、組合費と自治会費を別会計にするようアドバイスしている。 集合住宅の自治会をめぐっては、最高裁が平成１７年、「強制加入団体ではなく、いつでも退会ができる」との判断を示してい
る。しかし、未だに「自治会は強制加入の管理組合の分身のようなもの」などとして、退会を認めないところもある。 こうした背景もあり、都によると、管理組合費と自治会費を一緒に徴収しているマンションは相当数に上るという。 このため、住民が管理組合と自治会を同じだと勘違いするケースも。都には「自治会を退会したのに、どうして管理費を払わな
ければならないのか」といった相談が寄せられるという。 また、自治会の運営の問題も指摘されている。今回の訴訟の原告代理人は「自治会の中には、一部の会員が自治会費を飲食に使
ってしまうところもある」と話す。大分市の団地で１６年、自治会長が会費を着服し業務上横領容疑で逮捕されるなど、刑事事件
になったケースもある。 都はトラブルを防ぐために、管理組合と自治会を別会計にすることや、規約で自治会の役割を明確にすることなどが必要として
いる。 http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/event/86012/ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 30 日 (日) 18 時 08 分 No.330 マンション自治会費 支払い義務なし 東京高裁で逆転判決 強制徴収は違法 ≪yahoo ニュース≫ 川崎市内の分譲マンションの住民男性が「任意加入である自治会の会費を管理費に含めて徴収しているのは違法」と、マンショ
ン管理組合などに自治会費の支払い義務がないことの確認を求めた訴訟の控訴審判決が東京高裁であった。吉戒修一裁判長は１審
横浜地裁川崎支部の判決を破棄、自治会費の支払い義務はないと判断した。マンションの自治会費徴収をめぐるトラブルは他にも
あるとみられ、原告代理人の弁護士は「この問題を解決する上で重要な判決」と話している。 管理費は、分譲マンションを買った場合、区分所有法で支払い義務が生じる。一方、自治会は任意加入団体のため、会費の支払
いは自由だ。 男性の住むマンションでは、管理組合が１戸当たり全体管理費として月１５００円を徴収。このうち２００円を自治会に回して
いた。管理組合から自治会に渡るのは年間で計約２６５万円に上っている。 男性は自治会を脱会しており、「自治会費の強制徴収に当たり違法」と主張。被告の管理組合側は「自治会にコミュニティー形
成業務を委託している」として、２００円は管理費に当たり問題はないと反論していた。 吉戒裁判長は、管理組合の理事会議事録に「自治活動費の使途は自治会に一任する」との記載があることを指摘し、「業務委託
の対価ならば、使途を一任するのは問題」と判断。事実上、２００円は管理組合が自治会に代わって徴収していた自治会費だと認
めた。その上で、男性が自治会を脱会していることから、男性には月１３００円以上の支払い義務がないと結論付けた。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070922-00000055-san-soci 聞く耳を持たない理事会に対処する方法は？ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 28 日 (金) 16 時 29 分 No.328 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：小生のマンションは現在建築 33 年を迎えて種々の問題が発生しています。 特に給排水など水回りおよび漏水事故が課題です。そこで理事会は今回約 6000 万円を掛けて給水管工事を行う予定ですが、見積
もり業者の選定や指定仕様の内容などに疑問があるので意見を申し上げたところ、妥当性を主張し、聞く耳を持たないまま実施す
る予定です。 また、2 年後に切れるマンション保険の継続は現状の漏水事故件数および保証金支払額などから、厳しいハードルをクリアーする
必要があるという保険会社からの指摘があると提言しましたが、理事会は聞き入れることなく、挙げ句の果てに弁護士を通じて口
を封じ、理事会への参加も拒否してきました。 このような行動は暴挙ではないかと思うのですが、いかがでしょうか。 ご指導をよろしくお願いします。 Ａ：まず、ご質問者が理事である場合について、お答えします。 多数派と少数意見派に理事会が分裂してしまっている場合、修繕検討委員会というような名称の専門委員会を設置し、第三者的立
場からの意見も聞いたらどうかと提案してみるのも解決方法になります。 それでも多数派が突っ走るのでしたら、“業者選定や仕様の内容についてかくかくしかじかの点で疑義があり、将来問題が起きた
場合には、理事として善管注意義務を負うことはできない”という少数意見を、理事会議事録を作成する際に明確に残すようにし
たらよいと思います。 また、一般組合員の方達にも、多額のお金をかける大規模修繕については、業者選定や仕様について大いに検討したうえで、明朗
な選考過程を経た業者に納得のいく修繕を請け負わせるべきであると言うことを、普段から、コミュニティー形成を図るなかで伝
えておくべきです。 いずれにせよ、理事会だけでは業者と契約を締結することはできず、総会の議決が必要ですから、そこで、十分に納得のいく説明
を理事会はしなければなりません。 ご質問の後半については趣旨がよくわかりません。弁護士が裁判手段を用いて、特定の理事を理事会から排除するのは、その理事
が暴力沙汰を起こして多数派の理事たちの身体に危険が及びそうであると言ったような、切迫した事情がない限り、できないから
です。 次に、ご質問者が理事でなく、一般区分所有者である場合についてお答えします。 前半の問題については、総会の席上で、業者選考過程や仕様内容について細かい質問をして、出席者たちにこの修繕に関する議案
はひどくいい加減だと思わせ、否決に追い込むことです。議案書が配られた段階で、あなたの意見の多くに賛同する方を増やして
おくことが肝要です。 後半は問題になりません。この議題についてあなたがどんなに関心があっても、理事会が承認しない限り、理事会に出席して意見
を述べることは困難です。意見書を出して採用されなかった場合でも、出席して疑義をただしたいと請求しても、そもそも理事会
が受け入れてくれなければ出席はできません。また、弁護士が阻止したということについては意味がよくわかりません。 どちらの場合でも、あなたが理事会(多数派理事)の暴挙であると思っても、多くの一般組合員たちが賛同してくれなければ、何の
効果も上げることはできません。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070928/511804/ フジテック製滑車の溝摩耗 広島市営住宅エレベーター ＨＰ管理員 2007 年 09 月 27 日 (木) 21 時 42 分 No.326 ≪YOMIURI ONLINE≫ 住民閉じ込め、点検不十分 広島市南区の市営住宅（９階建て）で今月１６日、フジテック（滋賀県）製エレベーターが停止階にきちんと止まらず、７人が
閉じ込められる事故があり、国土交通省は２６日、ワイヤロープを動かす滑車の溝が摩耗していたためにロープが滑って起きた疑
いが強いと発表した。 同社は６月の定期点検では、滑車を含めて「異常なし」と広島市に報告しており、同省は、「点検が不適切だった」として同社
が管理する全国の約３万基について滑車の緊急点検を指示した。 滑車の溝の摩耗については、堺市で９月１２日にシンドラーエレベータ（東京都）製のエレベーターが約２メートル降下し、９
人がけがをした事故でも原因となった疑いが強いとみられている。 １６日の広島市での事故は午前８時過ぎ、住民７人が乗ったエレベーターが４階から１階に向かったものの、１階を通り過ぎ、
１階床から約４７センチ下がった位置で停止した。７人は約２０分間閉じ込められたが、けがはなかった。同省によると、滑車の
円周部には溝が刻まれ、ロープは溝にはまった状態で滑車の回転に伴って動く仕組みだが、フジテックで調べたところ、溝が同社
の基準を超えて摩耗しており、溝の中でロープが滑りやすい状態になっていたことが判明した。 （2007 年 9 月 27 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070927hg01.htm ＨＰ管理員 2007 年 09 月 27 日 (木) 21 時 44 分 No.327 ≪国土交通省ＨＰ≫ フジテック（株）が定期検査等を行ったエレベーターの巻上機の綱車の緊急点検について 平成１９年９月１６日（日）に広島県広島市の「市営霞住宅Ａ４号棟」において、フジテック（株）製エレベーターで、かごが
１階床レベルから停止位置を行き過ぎ、閉じ込めが起きた原因については、特定行政庁である広島市から、当該エレベーターの巻
上機の綱車のロープ溝の摩耗によりかごが定位置を過ぎて停止し、安全装置が作動したためとの報告があったところです。 当該エレベーターについては、フジテック（株）が、平成１９年６月に建築基準法第１２条第４項に基づく定期点検を実施し、
指摘事項なしとしていたところですが、巻上機の綱車のロープ溝の摩耗が甚だしい状態となっていることから、定期点検が不適切
であったと考えられます。 このため、フジテック（株）が定期検査又は定期点検を実施したエレベーターについて、巻上機の綱車の緊急点検の実施を求め
るよう、本日、各都道府県を通じ、特定行政庁に対して通知しましたのでお知らせします。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070926_.html マンション管理人ら３人有罪判決 マンホール女児転落死 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 27 日 (木) 16 時 34 分 No.325 ≪asahi.com≫ 京都市左京区のマンションで０５年６月、当時４歳の保育園児がマンホールに転落、死亡した事故で、業務上過失致死罪に問わ
れたマンションの管理会社員ら３人の判決が２６日、京都地裁であった。増田耕児裁判長は「転落する危険を過小に評価した過失
は軽くない」として、３人に執行猶予付きの有罪判決を言い渡した。 判決は、管理会社「日本住宅管理」（大阪市）の管理業務主任、稲垣知之被告（３１）と、管理人の山田健二被告（６３）が禁
固１年執行猶予３年、同社員の武川忠男被告（６１）が禁固１０カ月執行猶予３年（いずれも求刑禁固１年６カ月）。 判決によると、３人は排水作業のため、マンホール（深さ約１．８メートル）のふたと地面の間にパイプを挟んだまま、約２カ
月間放置。ふたで密閉する注意義務を怠った。このため０５年６月５日、ふたを開けた金原未侑ちゃん（当時４）はマンホール内
に転落、水死した。 被告側は「パイプを挟んだ行為と事故に因果関係はなく、過失はない」と無罪を主張していた。増田裁判長は判決で「子どもが
（マンホールに）興味を抱き、中をのぞき込もうとすることはあり得る」と指摘。転落、水死する危険を予測することは可能だっ
たとしたうえで、「被害者の悲しみや苦しみは推し量るにあまりある」と述べた。 未侑ちゃんの父、俊治さん（４８）は「（被告らの）責任が認められて良かった。子どもにも報告できる」と語った。一方、被
告側の弁護人は「判決内容をよく検討し、今後の方針を決めたい」としている。 http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200709260040.html 組合が弱体化した高経年マンションに救いの手 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 26 日 (水) 10 時 57 分 No.323 ≪日経ビジネスオンライン≫ 多くのマンションは「管理組合の理事長、理事のなり手がいない」という共通の悩みを抱えている。「自分の資産を自分で守る」
ためには維持管理を業者任せにはできない。とはいえ、住民は、皆、仕事が忙しく、「理事は輪番で」となりがちだ。 築後 20 年、30 年が過ぎると、住民の高齢化が進み、リーダーシップを発揮できる人がさらに減る。そこで危機感をバネに自
立性を取り戻せばいいが、住民の関心の薄さが内なる障害となり、管理組合が形骸化すると、赤信号がともる。 管理組合が機能しなくなったときに、待っているものは何か。悪徳管理業者のカモにされるのだ。 弱体化した組合にくい込む悪徳業者 例えば荒れたマンションに言葉巧みに取り入った管理業者は、息のかかった工事業者に次々と発注し、不必要な修繕をくり返す。
住民側が「熱心に管理してくれている」とありがたがっている裏で修繕積立金をどんどん取り崩す。住民側が気づいてクレームを
つけると「管理費の値上げ」を通告してくる。 「冗談ではない。ふざけるな」と縁を切る。ところが相手は一枚も二枚も上手なのだ。管理組合に契約解除を言わせるために「管
理費の値上げ」を告げ、オサラバしようとの魂胆。住民側が切ったつもりが切られている。自由の身となった管理業者は新たなカ
モに狙いを定める。 管理会社が極端な管理費の値上げをもちかけてきたら、要注意だ。 管理組合の理事たちは、いわばマンションの「防人（さきもり）」である。その人材が払底したら、いったい、マンションの将
来はどうなるのか……。 理事長、理事を派遣する支援グループがある NPO 法人福岡マンション管理組合連合会（福管連）は、会員の管理組合に対して「助っ人」の理事長や理事を派遣するサービス
に取り組んでいる。現在、450 の管理組合、3 万戸が福管連に加入。顧問弁護士の無料法律相談から一級建築士による建物診断、
滞納管理費の回収支援など「公（官）」でも「私」でもない、新たな「共」の支援を展開中だ。 福管連専務理事の畑島義昭さん（65）は、A マンション（ファミリータイプ約 100 戸・築 30 年）と B マンション（ワンルー
ム約 40 戸・築 20 年超）2 つの管理組合の「助っ人」理事長を務めている。自身のマンションでも理事長。同時に 3 つの管理組
合をまとめる手腕は、大勢の信頼を得ている。 畑島さんが A マンションの臨時理事長になったのは昨年の 6 月。就任の事情は、いささか複雑だった。そのマンションでは、過
去に特定の工事業者に発注が集中していたことから、理事会が紛糾。前任理事長の情実が絡んだ発注ではないかと、理事会の中か
ら「不正追及」の声が上がった。これへの反発も激しく、理事会は延々と話し合いが続くばかりで維持管理に係わる大切な決定が
できなくなった。中間派も事態を収拾できない。福管連に、しばしば相談が寄せられた。そして「中立の立場でコトを収めてほし
い」と畑島さんに火消し役の声がかかったのだ。 第三者が理事会の役員に加わるには、まずマンションの管理規約を改正しなくてはならなかった。 役員は「現に居住する区分
所有者」と資格が定められているが、追加条項で「マンション管理の実務経験豊富で、専門的知識を有する者が理事会の推薦を受
け、住民総会で承認されれば役員に選任される」といった趣旨の規定が盛り込まれた。畑島さんは語る。 「私の理事長就任が諮られた総会は、荒れましたねぇ。皆さん、理事会に第三者を迎える点では合意していましたが、理事長と
なると意見は割れる。そりゃそうですよ。その場では、正直言って、うんざりしました。でも、逆に第三者が行かないと、これは
もう収拾がつかないな、とも……。理事長に就任して、まっ先に申し上げたのは、任期は 1 年、居座るつもりはない。あくまで理
事会の運営支援で係わる。理事会を軌道に乗せるのが私の役目。細かい話を持ち込まれても対応はできない。そちらは副理事長に
お任せします、ということ。まず『理事会便り』を発行して、理事会の動きをガラス張りにしました」 管理組合、復活の 3 つの原則 機能がマヒしている管理組合を立て直すには、1 にルールの確立、2 に情報開示、3 に事業の優先順位の決定、であろう。これ
らは互いに関連しており、臨機応変の対応が求められる。畑島さんは、それまで工事業者からの提案や見積もりの封書が届くと理
事たちが勝手に開封していたのを改め、開封は必ず理事会の場で行うルールを決めた。疑いを招くような情報の流れを断つためだ。 また工事業者の見積もり時点では A 社、B 社と名前は伏せるが、コンペで決定したら「理事会便り」で社名を一般住民にもオー
プンにする。理事会での議論は、すべて議事録に落とし込み、次の世代に受け継ぐことにした。透明度を高めねば管理組合の再生
はない。 http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070917/135101/ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 26 日 (水) 11 時 00 分 No.324 ≪日経ビジネスオンライン≫ この理事会が感情的な対立に至ったのも、もとをただせば築後 30 年を経て管理組合の運営が一部の理事に委ねられてしまった
点にある。より多くの若い世代に「わがマンション」の運営への門戸を開くには「管理規約」の実務的な改正が不可欠だ。 「築 30 年も経てば、父親がマンションを買って、息子さんやお孫さんが住んでいたり、奥さんのほうが元気で会合にも出席し
やすかったりします。ですから、理事会の役員資格を、配偶者や、近い親族など、理事会で認めた人にまで広げたほうが実際的で
す。管理組合の担い手がいなくて困っているわけですからね。そこであらかじめ定員数を決めず、オープンに管理規約委員会を立
ち上げまして、やる気のある人に集まってもらいました。規約委員会で改正の議論を煮詰めていけば、総会での賛同も得やすくな
るでしょう」 修繕費を貪られ、火の車のマンション 畑島さんは、月に 2～3 回、現地に出向き、理事会に出席して運営をコントロールする。ときには「取引は絶対にしない」と言
明したうえで、住民と酒を酌み交わし、本音で語り合う。助っ人理事長の報酬は、月 3 万円だ。あくまでも福管連の会員マンショ
ンだから提供できているサービスと言えよう。 A マンションの台所は火の車である。過去のパッチワーク的な修繕工事のツケが大きく、金融機関から借りたリフォーム用ロー
ンの支払いは終わっていない。年間、1400 万円程度の修繕積立金が入ってくるが、かなりの額が返済に充てられており、2 度目
の大規模修繕を一気に行える状況ではない。 「最上階の住戸の中には、大雨や台風に見舞われると水が漏るところもあります。屋上防水が限界にさしかかっています。ブル
ーシートを張って急場を凌いでいたのですが、今年の総会で、屋上防水を最優先で行うと決定しました。給排水管の取り替えもし
たいのですが、資金の関係ですぐにはいかないですね」 管理会社にとってもメリットあり マンション管理の実践力を身につけた第三者の存在は、管理会社にはどう映るのだろう。A マンションには大手の管理会社が入
っている。畑島さんが管理組合を支援していることを、やりにくいととらえているのだろうか。 「管理会社とは緊張関係を保ちながら、いいものはいい、ダメなものはダメでやっています。私が入って管理会社は仕事がやり
やすくなったんじゃないですか。管理規約や管理委託契約書に基づいて、ここまでは管理組合、これは管理会社と、交通整理をし
ました。ルールを共有するまでは大変ですが、できてしまえば、管理会社もラクになる。これまで委託契約は、1 年ごとに更新し
ていたのですが、手間がかかって仕方ない。私から住民の皆さんに契約期間を 2 年にしたらどうですかと提案しまして、総会で認
められました」 畑島さんは、理事会で「もう 1 年」続投を要請された。反対派も中立な第三者としての調整力を認めている。 もうすぐ、築後 30 年を超える高経年マンションが 100 万戸を突破する。その多くは、管理組合の運営に窮し、公正、中立な
第三者の支援を求めている。マンションのストックを生かすには管理組合のマンパワーの立て直しが急務である。 福田康夫氏の「200 年住宅ビジョン」に潜む罠 自民党総裁選に出馬した福田康夫氏は、小泉内閣の官房長官を辞した後の雌伏期間に住宅行政の将来を左右する構想をまとめた。
党の住宅土地調査会長として示した「200 年住宅ビジョン－より長く大事に、より豊かに、より優しく」が、それだ。一見、住宅
を長寿化させるバラ色の施策が並んでいるようだが、「提言 3」に記された「分譲マンションの適切な維持管理のための新たな管
理方式・権利設定方式」は、極めて危険である。 ひと言で言えば、マンションの維持管理を、管理組合が主体となって行うのではなく、管理会社に「丸投げ」させる案だ。憲法
に明記された財産権が侵される危険性をはらむ。衣の下の鎧が、くっきりと見える。（以下、つづく） http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070917/135101/?P=2 防犯カメラの設置に修繕積立金以外の費用を充当することは可能か？ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 26 日 (水) 10 時 19 分 No.321 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：先日、管理組合の総会で、マンション建設から５年目に入り「防犯カメラ」の入れ替えおよび増設の提案がありました。 その時に、防犯カメラの入れ替えおよび増設には問題がなかったのですが、費用の捻出で反対意見が多数出て、再検討課題になり
ました。 その内容は、「費用は、修繕積立金から充当するという管理規約に基づくと、将来の大規模修繕の費用が減ってしまうので先行き
不安だ」という意見でした。 確かに何年か後に発生する大規模修繕を考えると、修繕積立金の取り崩しは賛成意見が出にくいようです。何か別のよい方法はあ
りますか？ 例えば、管理費からの剰余金を防犯カメラの費用に充当することは可能でしょうか？ Ａ：管理費と修繕積立金については、私たちに身近な「家計」で例えると、管理費は「普通預金」であり、修繕積立金は「定期預
金」と置き換えて考えることができます。 普通預金は、日常の生活費にあて、定期預金は、万が一の時のために、あるいは、将来のために積み立てておくものです。 同じように、マンションの維持管理をするうえで必要となる経費についても、標準管理規約では、管理費は「通常の管理に要する
経費に充当（27 条）」し、修繕積立金は「特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる（28 条）」「修
繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない（28 条 4 項）」としています。 では、管理費と修繕積立金を別々に区分経理をしないと違法となるのでしょうか。 区分所有法上は違法ではありません。 しかし、管理費と修繕積立金とが「ドンブリ勘定的」になっていると（区分して経理をしていないと）、計画修繕（大規模修繕工
事）のときに多額の不足金が発生してしまうこともあります。こうした事態を避けるためにも、管理費と修繕積立金は区分して経
理する規定を標準管理規約では定めています。 ご相談者様のマンションでも同様の規定があるのではないでしょうか。 次に、「余剰管理費の修繕積立金への繰り入れ」のことですが、多くのマンションでも行っています。ただし、管理規約に「管理
費に余剰が生じた場合は総会の決議を経て修繕積立金に繰り入れることができる（例）」との規定がない場合には、管理規約違反
となるので注意が必要です。 もし、このような規定がなく、管理費の余剰金を修繕積立金に繰り入れをしようとする場合には、管理規約の改正を行ったほうが
よいでしょう。 一方、「管理費に不足が出た」場合に、修繕積立金を流用する（取り崩す）ことはどうでしょうか。管理費に不足が出た場合は、
各区分所有者が、その共用部分の持ち分に応じて、その不足額を一時金として負担することが原則となります（標準管理規約 61
条）。 一般の家計では、「普通預金がなくなったから定期預金を取り崩そう」との考えは許されるとしても、管理組合会計においては、
安易に修繕積立金からの流用は避けるべきです。 管理組合運営においても、会社経営的な感覚が必要ではないでしょうか。 ここまで、管理費と修繕積立金の取り扱いなどについての原則論を述べてきました。 では、「管理費からの剰余金を防犯カメラの費用に充当する」ことはどうでしょうか。 「管理費に余剰が出たが、まだ修繕積立金に繰り入れることが決まっていない、すなわち、修繕積立金を取り崩して防犯カメラの
増設などをするわけではない」との考え方は、本来、繰り入れるべき修繕積立金からの取り崩しと同じことで、単なるトリックに
すぎないといえます。 会計的には、余剰管理費から支出するのも修繕積立金から支出するのも、管理組合の財産総額は同じになります。余剰管理費から
支出することを多くの区分所有者が賛同するのであれば特段の問題はないと思われますが、この考え方が他の事案にも波及するこ
とが懸念されます。 したがって、会計処理的な判断からだけではなく、防犯カメラの入れ替えや増設が共用部分などの変更に当たるか否かの観点から
も、併せて判断、決議すべきでしょう。 ご相談者様のマンションでは、すでに防犯カメラが設置されているとのことですから、 『性能を向上するための入れ替えについては、「経常的な補修費（維持管理費）」や「共用部分などの通常の管理に要する費用」
とみなして管理費からの支出とする。しかし、増設については「共用部分等の変更に当たる」ので修繕積立金からの取り崩しによ
って行うこととする』 との認識のもとに、総会での決議を経ることをお勧めします。 以上、ご相談内容だけで、具体的な管理規約の規定事項や決議をしたときの総会での質疑応答内容がわからないままにお答えしま
したが、安心安全なマンションライフを享受するためにも、防犯カメラの設置は必要なことです。 原則は原則論として、柔軟な対応をすることも管理組合運営には必要なことではないでしょうか。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070925/511709/ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 26 日 (水) 10 時 43 分 No.322 >「費用は、修繕積立金から充当するという管理規約に基づくと、将来の大規模修繕の費用が減ってしまうので先行き不安だ」とい
う意見でした。 >確かに何年か後に発生する大規模修繕を考えると、修繕積立金の取り崩しは賛成意見が出にくいようです。何か別のよい方法はあ
りますか？ 回答者と同じく「具体的な管理規約の規定事項や決議をしたときの総会での質疑応答内容がわからないまま」だと難しいですが、 管理規約で「修繕積立金から充当」とのことですから、当然に長期修繕計画に「防犯カメラ」の入れ替え費用が計上されていな
ければなりません。 であれば、今回心配しなければならないのは、「防犯カメラ」の増設費用のみで、この費用分が長期修繕計画外の出費なので計
画を見直すという問題と思われたのですが、そうなると、回答者さんと違うアドバイスになりますね。 最近は、防犯カメラを含めてセキュリティを売りにして販売されているマンションが増えましたが、長期修繕計画にその更新費
用が適正に計上されているか？確認する事が重要です おそらく、相談者さんのマンションでは長期修繕計画に防犯カメラの入れ替え費用が計上されていなかったから、漠然とした質
問になり、回答者さんも漠然とした回答になってしまったのか？ 区分所有者以外が理事役員になることの是非は？ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 23 日 (日) 18 時 49 分 No.320 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：無責任・無関心の管理組合なので、無人状態の住戸を一部の人間が好きなようにしています。理事は 1 階から 7 階までの各階
１人ずつ１年の持ち回りですが、理事会に参加する人はほとんどいません。 いま、親から借りて住んでいる人にも理事会での発言権を与えようとしています。 法的に責任を取れない人をこれ以上入れて複雑にしてよいものでしょうか。 Ａ：マンション管理が機能していないマンションが全国的に増えてきています。古いマンションで賃借居住者が多いマンションに
顕著な傾向です。 そしてそのようなマンションはいきなり機能不全に陥るのではなく、いろいろな黄色信号が灯っていることを放置していたために
そのようになっていくのです。 黄色信号の例を挙げてみましょう。 （１）総会や理事会を年 3 回以上開催していない （２）築 20 年以上で一度も共用部分の大規模工事を行っていない （３）管理規約がない（どこにあるのかわからない場合や、どれが最新版かわからないという場合も同じようなものです） （４）管理組合の郵便ポストがない （５）建物や設備の老朽化が目に余る ──などなど。 理事会を機能させるために「区分所有者本人でなくても 2 親等以内の同居親族ならかまわない」という規約を作って理事会の出席
者を増やすという方法は有効だと思いますが、まず、お互いが顔見知りになって、一緒に何かをすることから始めることも有効で
すので、ぜひ取り組んでみてください。 例えば、共用部分の清掃や植栽へのみずやり、共同購入や町内会のお祭りや運動会への参加など。そうしたまめな動きなしでは、
管理規約変更のための 4 分の 3 以上の総会決議を通すこともできないでしょう。 ところで、無人住戸の勝手な利用がまかり通っているというのは、だれも異議を唱えてこなかったという歴史があるのだと思いま
す。変革の決意をもった複数の区分所有者がいないことには、この事態の解決はなかなか困難です。 外部のコンサルタントを導入するにしても総会での決議が必要です。 まずは、変革しなければならないという話題について話し合える同志を探すことからの出発になります。 なお、この「達人に聞け！」ですでに掲載された「高齢を理由に理事会への出席を拒む居住者がいる場合の解決策は？」（2007
年 7 月 13 日付）でも回答しましたように、ある管理組合では、「理事定員の半数未満という条件で、賃借者が区分所有者の委任
を受けて理事になることができる。ただし、理事長・副理事長・会計・監事にはなることはできない」としています。 賃借者が多いマンションでは、これもひとつの方法と言えます。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070919/511505/ マンション暮らし、快適にする秘訣とは？ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 21 日 (金) 20 時 33 分 No.319 ≪Yahoo!ﾆｭｰｽ 産経新聞≫ 住民参加型のまちづくり活動を支援するＮＰＯ法人「まちしゅう」（東京）が、マンション居住者向けの手引「住まい続ける暮
らし。」を作製した。子育て世代から高齢者までが“一つ屋根の下”に暮らすという視点から、災害時への備えや居住者同士のコ
ミュニケーションの重要性など、快適に暮らすためのヒントを盛り込んだ。編集に携わった、同ＮＰＯ理事の坂本千晴さん（３４）
に聞いた。（海老沢類） マンション居住者の永住意識は年々高まっている。国土交通省がまとめた平成１５年度のマンション総合調査によると、現在住
んでいるマンションを「終（つい）の棲家（すみか）」と考えている人は半数近い４８．０％で、１０年前の３１．６％から大幅
に増えた。また、居住者に占める「５０代以上」の割合も、前回調査（１１年度）の５１．１％から５９．８％に上昇しており、
高齢化が着実に進んでいることを裏付けた。 坂本さんは「入居したらそれでおしまい、と考える人は多いが、大変なのはそれから。子供から高齢者まで、どんな立場になっ
ても快適に暮らすためには、さまざまな不安の種をみつけて改善していくことが必要です」と話す。 坂本さんらは昨年、東京近郊にあるマンション数カ所を訪れ、管理人や居住者ら数十人に聞き取り調査した。手引は、調査の過
程で浮かび上がった課題を▽建物のつくり▽防災対策▽管理会社との関係▽居住者間や周辺地域とのコミュニケーション…などに
分けて紹介している。 「マンション内に顔見知りがいる」「災害用の備蓄倉庫があり、管理方法を知っている」「管理組合に住んでいる人の名簿があ
る」…といった具体的なチェック項目を列記し、課題解決に役立ててもらうのが狙いだ。 多くのスペースを割いている防災対策にしても、カギになるのは、居住者間や周辺地域とのコミュニケーションだという。「例
えば、『手助けが必要な高齢者』を把握していれば、緊急時に駆けつけられるし、居住者に医師がいることが分かれば、いざとい
うときに安心です」 マンション内の集会スペースを、平日は地域の子供が集う遊び場として開放したり、古紙回収で得た収入で、クリスマス会や書
き初め大会などのイベントを頻繁に開いて居住者同士の一体感を醸成したり…。冊子では、お互いが顔見知りになる機会を積極的
に作っているマンションの実例も取り上げている。 老朽化した施設の整備やバリアフリー改修でも、居住者間のコミュニケーションが重要になるという。約２０００人が住む築２
４年の東京都江東区内のあるマンションは、囲碁クラブや緑化ボランティアなど住人同士の交流が活発だったため、合意形成もス
ムーズに運び、バリアフリー改修工事が着々と進んでいる。 マンションといえば、とかく交通の便や立地の良さ、新しさなどで評価されがちだが、長期的に見れば「良好なコミュニケーシ
ョンが資産価値の向上にもつながる」（坂本さん）ことを証明した好例だ。 坂本さんは「一見当たり前でも、実践できていないことは多い。自分たちのマンションには何が十分で、何が足りないのか。住
民一人一人が考えるきっかけとして利用してほしい」と話している。 冊子は、まちしゅうのホームページ（http://www.machi-shuu.net/）から電子メールで申し込める。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070916-00000907-san-soci シンドラー社、事故後隣接機に１４０キロ重り…区に未報告 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 21 日 (金) 19 時 58 分 No.318 ≪YOMIURI ONLINE≫ シンドラー社製のエレベーターに昨年６月、高校生が挟まれて死亡した東京都港区の区民向け住宅「シティハイツ竹芝」で、同
社が昨年９月末から約２か月間、事故機の隣にある同社製エレベーターの天井の上に、鉄板を重りとして載せて運行していたこと
が、港区の調査でわかった。 区によると、区が今年７月、事故原因の調査をした際、鉄板を見つけた。鉄板の重さは約１４０キロあり、同社は「振動を抑え
るため、昨年９月２７日に置いた」と説明したという。同社は、工事のため同１１月２０日に運転を停止するまで重りを載せて使
用し、停止後もそのままにしていた。 区は「相談がなかったのは問題だ。地震で落下すれば、別の事故につながる危険性もあった」と指摘。 同社は「顧客情報なのでコメントできない」としている。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070921hg0b.htm 管理規約を改正して専用使用権の設定された駐車場問題などに対処したいのだが… ＨＰ管理員 2007 年 09 月 19 日 (水) 13 時
14 分 No.317 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：3 分の 1 ほどの住戸が賃貸されている 51 世帯のマンションです。管理規約を改正して下記の問題について対処したいのです
が、アドバイスをお願いします。 1．地下に駐車場が 14 台あります。新築当時は専用使用権の買い取りでしたが、現在は、入居していながら外部の人に貸してい
る人、転居して部屋を貸し、駐車場を入居者や外部に貸している人などがいます。なかには完全に住戸を売り払っているのに駐車
場の専用使用権のみは引き続き保持して利殖のため外部に貸しているところが 2 台あります。 2．地下に管理人室がありますが、最初の管理人がここと 5 階の住まいを購入した後亡くなったので、現在は管理人の賃料をその
遺族に支払っています。 Ａ：ご質問は、駐車場の専用使用権分譲（以下使用権分譲と言う）のことだと理解します。これだけでは十分なことはわかりませ
んが、使用権分譲駐車場が存在するマンションの規約には、おおむね次のような規定があります。 「 駐車場の所有者は、その駐車場を本マンションの区分所有者に限り譲渡することができる。駐車場の所有者は、建物存続期間中
専用使用できる。ただし、別に定める駐車場管理費を管理組合に支払わなければならない」 つまり、制限はありますが譲渡性があり、使用期間は限定されていません。 ご質問者のマンションには、地下に駐車場が 14 台分あるとのことですが、車庫としての登記はないと思われますので、専有部分
の分譲ではなく、地下共用部分に対して専用使用権を有している状態だと考えます。 昭和 50 年代頃までは新規分譲時に分譲駐車場との名称で使用権購入代金として数百万円が支払われることが多くありました。 さて、判例ではこのような分譲方法は公序良俗に反せず有効なものである、とされています。とは言っても、一部の区分所有者に
有利となるような権利設定をすることは公平ではありませんし、トラブルの原因ともなります。 最近の新築物件では専用使用権を分譲するこうした形態は影を潜めています。 では、現実的対応について考えてみましょう。 名称は「分譲駐車場」であっても、実体は専用使用権（これも法律上の定義はありません）として、共用部分を排他的に使用でき
る権利と理解されています。そして、この権限が認められるためには、管理規約においてこの権利が定められている必要がありま
す。 ご質問者のマンションにおいても原始規約で前記のような規定があり、それを購入者は承認したことになっているはずです。 そこで駐車場を廃止するためには、規約変更が必要になります。 規約変更によって駐車場の権利が消滅することは、権利者に特別の影響を及ぼすことになるから個々の権利者の承諾が必要だ、と
いう議論があります。 1998（平成 10）年 11 月 20 日最高裁判決は、専用使用権消滅の決議には権利者の承諾が必要であるとして決議を無効としま
した。その理由については省略しますが、当該事案の特殊な事情が考慮されたことは否定できません。 しかし、駐車場に対して与えられた権利が所有権と同等であると考えることはできません。 絶対的なものではありません。 分譲時から経過した年月と、当該専用使用権を消滅させることについての区分所有者全体の必要性などを総合的に勘案して合理性
があれば、権利者の承諾を要することなく規約を変更し、使用権分譲としての権利を通常の使用契約による権利に変更することは
可能であると考えます。 要はマンションの個別事情によることになります。 次に、管理人室ですが、区分所有権が設定されていて、管理人が買い取ったということですね。管理人室が専有部分となっている
こと自体が問題です。 まず、管理人室に敷地利用権が付与されているのかをチェックしてください。私が相談を受けたケースでは、敷地利用権の割付け
がないものがありました。その場合は時価での売り渡し請求が可能となります（区分所有法 10 条）。 敷地利用権の割付けがあれば、買い取りを交渉していくしかないと思います。管理組合を法人化して、組合が買い取って組合の所
有とするのが最善の策でしょう。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070918/511431/ マンションは、こんなトラブルにもさらされている！？ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 19 日 (水) 13 時 09 分 No.315 ≪マンション管理新時代≫ 自分の手掛けた新刊本が書店の棚に平積みされているのを見るのは、嬉しくもあり恥ずかしくもあり不安でもあり……何回経験し
てもいつも複雑な気分です。どんな人が手にとってくれるのか、あるいは見向きもされずにすぐに打ち捨てられるのか──落ち着
きません。 書店でもし新刊本を手に取る機会があったら、パッと後ろを振り向いてみてください。書棚の陰で急にあなたから目をそらしたり、
所在なく立ち読みしていたりする人がいたら、それはおそらく編集者です。もちろん違うときもあるので確約はできませんが…。 私も手伝って 9 月 3 日に最終入稿した小社刊の単行本 2 冊が、今日、9 月 19 日から書店に並びます。今回同時刊行したのは、
建築専門誌「日経アーキテクチュア」の別冊である『設計・監理トラブル判例 50 選』と『契約・敷地トラブル判例 50 選』。 同誌の看板コラムである「法務」欄で 1997～2006 年に掲載した記事をテーマ別に集約・補足し、建築分野に詳しい弁護士 6
人がそこから重要判例を選んで解説しています。 いずれの本も枕詞に“法律・建築のプロが選んだ”と付けたように、内容は建築の設計・工事監理・施工に携わるプロ向けの解説
で、かなり専門的です。『設計・監理』編は主に建物の設計者と工事監理者の責任をめぐる判例の、『契約・敷地』編は、設計報
酬、敷地や接道条件、建築確認、建築の著作権をめぐる判例の解説記事をそれぞれ収録しているのですが、いま、手元にある見本
をあらためて手にとって眺めてみて、初めて気づいたことがあります。 ここでトラブルの舞台として出てくる建物の種類を見ると、マンションが圧倒的に多いのです。 ペット飼育や駐車場、理事会運営、建て替え要件といったマンション管理や区分所有法に関わるトラブルはほとんど扱っていませ
ん。にもかかわらず、マンションがやたらと目に付きます。別に意識して集めたわけではないのですが、ざっと数えただけで、両
編合わせて 100 例のうち、約 30 例がマンションにかかわるものでした。 しかもその内容は極めて多岐にわたっています。 なかには「こんなことまで実際に争われたのか」と思わず唸ってしまうものもあります。 本で取り上げた事例をいくつか挙げてみましょう（順不同、日付は判決や決定の日）。 ＜設計・監理編＞ ●マンション入居後に気づいた居室下の給水ポンプの騒音をめぐり、売買契約無効が認められた例（大阪高裁 2000 年 12 月 15
日） ●「線路の反対側に建設されたマンションに電車の騒音が反射して受忍限度を超えた」として、マンションの建築主に損害賠償責
任があるかを争った例（大津地裁 1997 年 8 月 21 日、大阪高裁 1999 年 3 月 24 日） ●「上階のトイレの排水音や放尿音が聞こえて住むに耐えられない」として、マンションの購入者が売り主を訴えた例（神戸地裁
2002 年 5 月 31 日） ●「床をフローリングに張り替えたことで、歩行音やいすを引く音、アイロンや鍋類を床に置く音が真夜中に響くようになって耐
えられない」として、下の階の居住者が上階の居住者に慰謝料など 600 万円の支払いを求めた例（東京地裁八王子支部 1996 年
7 月 30 日） ●マンションの階下天井裏を通る排水枝管からの漏水で下階住戸に被害が発生し、上階の区分所有者と管理組合のどちらに責任が
あるかが争われ、一審・二審とも枝管は共用部分で管理組合に責任がある、とされた例（東京地裁 1996 年 11 月 26 日、東京高
裁 1997 年 5 月 15 日） ●マンションの居室改装工事で受忍限度を超える騒音・振動が発生したとして、下の階の居住者が工事の発注者と設計者、施工者
を相手取って損害賠償を請求し、設計・監理者と施工者の責任が認められた例（東京地裁 1997 年 10 月 15 日） ●多数の欠陥が見つかったマンションで、「工事監理が名義貸しに過ぎなかった設計者も工事監理責任を免れない」として、損害
賠償責任が認められた例（札幌地裁 2005 年 10 月 28 日） ●北側にある 6 階建てのマンションの居住者が、敷地南側に新たに建てられるマンションが耐え難い圧迫感や閉そく感をもたらす
として工事中止を求め、8 階を超える部分の建築工事禁止が認められた例（神戸地裁 1999 年 10 月 26 日） ●マンションの売り主が、隣地建物の建設にも関与して日照や眺望の阻害要因を発生させたとして、マンションの価格下落分も損
害賠償の対象に含めた例（東京地裁 1998 年 9 月 16 日） ●隣地に建設された高層マンションによって眺望権を侵害されたとして事業者を訴えた件で、一審と二審の判断が分かれた例（大
阪地裁 1998 年 4 月 16 日、大阪高裁 1998 年 11 月 6 日） http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070919/511473/ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 19 日 (水) 13 時 10 分 No.316 ≪マンション管理新時代≫ ＜契約・敷地編＞ ●近隣住民の景観権を認めて完成・一部入居していたマンションの建物の一部撤去を命じた一審と、特定の近隣住民の景観権を認
めずこれを棄却した二審（東京地裁 2002 年 12 月 18 日、東京高裁 2004 年 10 月 27 日） ●「地盤面」の設定に妥当性を欠くとして、いわゆる地下室マンションの建築確認を建築審査会が取り消した例（世田谷区建築審
査会 2006 年 8 月 14 日） ●室内のホルムアルデヒド濃度が入居時に厚生労働省の指針値を超えていたとして、マンションの売買契約解除が認められた例（東
京地裁 2005 年 12 月 5 日） ●売り主が日照・通風などに関する正確な情報を提供する義務を怠ったとして、マンション購入者が損害賠償を求め、売り主の責
任が認められた例（東京高裁 1999 年 9 月 8 日） ●商業地域でも日照被害を理由に近隣住民から出されていたマンション建設を禁じる仮処分申請が決定された例（大分地裁 1997
年 12 月 8 日） ●日影規制を逃れるため、もともと一筆だった敷地を二つに分筆・登記したうえでツインタワーマンションの建築確認申請を同時・
個別に行ったとして、事業者の違法性が認められた例（広島地裁 2003 年 8 月 28 日） ●渡り廊下でつながれた複数の棟からなる地上 15 階建てのマンションを「一つの建築物」として認めた建築確認について、建築
審査会が否定した例（府中市建築審査会 2003 年 1 月） ●マンションの着工後に判明した土壌汚染について、基準値以下であっても「瑕疵」であると認められた例（東京地裁 2002 年 9
月 27 日） ●マンション建設に伴う掘削工事で隣地が地盤沈下した件で、施工者やデベロッパーの責任が認められた例（大阪地裁 1998 年 7
月 31 日、東京地裁 1994 年 7 月 26 日） ●浸水被害が毎年発生したマンションで、建築主の瑕疵担保責任は認め、設計・監理者の不法行為責任については否定した例（東
京地裁 2003 年 4 月 10 日） いかがでしょうか。 皆さんにとってもまんざら無関係とは言えないような判例が、ズラリと並んでいるのがおわかりいただけると思います。 一部にはアパートや、明らかに賃貸マンションと思われる建物が舞台のトラブルも混ざっていますが、排水枝管からの漏水をめぐ
るトラブルとその判例を別にすれば、ここに示した瑕疵や事故で、分譲マンション特有の現象と言えるものはほとんどありません。 当然ながら、ここに区分所有特有のトラブルが加わると、紛争の種はさらに広がります。 訴える可能性のある相手も多様なら、訴えられる可能性のある相手もまた多様である──マンションを安心して所有し、快適に住
まうためには、そうした未知のトラブルと遭遇する可能性にさらされていることを、常に頭の片隅に置いておく必要があるのだと
思います。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070919/511473/?P=2 アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 18 日 (火) 22 時 00 分 No.314 管理会社一覧 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html ブロワ綜合管理（株）が、北海道開発局の登録から消えましたので、修正しました 玄関ドア 防犯力アップ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 18 日 (火) 13 時 05 分 No.313 ≪YOMIURI ONLINE≫ 【マンション快適ライフ】「サムターン回し」「こじ開け」対策 マンションの玄関ドアに、防犯機能を取り入れたタイプが登場している。新築物件だけでなく、既存マンションでも防犯性能の
高い玄関ドアに交換することが多い。 ただ、玄関ドアは共用部分に当たるため、個人で交換するケースは少なく、大規模修繕などの際にマンション全体で行う場合が
ほとんどのようだ。 新築に「最新」機能 東京都品川区にある三井不動産のモデルルームを訪ねると、新旧２タイプの玄関ドアが展示されている。新旧での主な違いは、
「サムターン回し」と「こじ開け」の対策が施されている点だ。 「サムターン回し」は、玄関ドアに穴を開け、特殊な工具で住戸内にある鍵のつまみ（サムターン）を回して侵入する手口。こ
れに対応するため、防犯ドアでは、鍵のつまみの両面にスイッチボタンをつけ、ボタンを押しながらつまみを回す仕組みにし、工
具などで簡単に回せないようにしてある。 また、鍵をかけたときにドアから出てくる「デッドボルト」を鎌（かま）形にしてドア枠部分の穴にがっちりかみ合わせ、バー
ルなどでのこじ開けに強くした。ドリルで玄関ドアに穴を開けて鍵を開けるという手口に対しては、ドア全体に鋼板を用いている。 三井不動産の高橋秀行さんは「最近の新築マンションでは、玄関ドアに最新の防犯機能のあるタイプを導入することが増えてき
ています」と言う。 既存物件は一斉交換 既存マンションでも、防犯機能を備えた玄関ドアに交換する事例が増えている。マンション管理会社「長谷工コミュニティ」（東
京）によると、築１０～１２年、築２０～２４年の大規模修繕の際に、新しい玄関ドアを取り付けるケースが多いという。東関東
支店の滝沢岳夫さんは「防犯性能向上や気密性の確保、美観の点などからドア交換を検討するようです」と話す。 玄関ドアは共用部分であるため、個人で交換するケースは少ない。マンションによっては、個人でも交換できる管理規約を設け
ている場合もあるが、マンション全体で一斉に交換するのが一般的だ。大規模修繕の際に、様々な修繕項目の一つとして行うケー
スが多い。そのため、住民から交換の希望があっても、その他の工事や費用との兼ね合いで断念するケースもある。 １戸当たり２０万円前後 玄関ドアメーカーの日本フネン（本社・徳島県吉野川市）によると、ドアの交換は、「カバー工法」という方法で行われること
が多い。既存のドア枠を覆うように新しい枠を取り付け、新しいドアを入れる方法だ。ただこの工法では、開口部が上下１２ミリ・
左右１５ミリ狭くなる。同社で施工する場合は、古いドアの撤去処分なども含めて１戸当たり２０万円前後の費用がかかる。防犯
機能を備えたドアはさらに３万円前後高くなるという。 日本フネン東京支店長の八木隆さんは「新しく取り付けるドアのデザインのほか、防犯や地震対策の機能をどの程度取り入れる
か、費用と合わせて管理組合でよく検討してほしい」と話している。 ＣＰマークを参考に 玄関ドアを付け替える際、ドア選びの参考になるのがＣＰ（Ｃｒｉｍｅ Ｐｒｅｖｅｎｔｉｏｎ）マークだ。警察庁や国土交通
省、民間団体などで構成された「官民合同会議」による防犯性能基準を満たした建物部品に表示される。 侵入盗は、ドアやサッシを５分以上こじ開けられないと、７割が侵入をあきらめるとされる。ドアの場合、最近の侵入の手口に
５分以上耐えることがＣＰマークの認定基準だ。全国防犯協会連合会のホームページ（http://www.bohan.or.jp/）から、認定品
の一覧を見ることができる。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070918hg01.htm マンションの迷惑住人に対する管理組合の対処方法 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 14 日 (金) 19 時 28 分 No.312 ≪YOMIURI ONLINE 住まいの相談室≫ Ｑ マンションの迷惑住人に対する管理組合の対処方法 マンション（180 世帯）の管理組合の理事をしています。数年前から、共用の植え込みの木を無断で切ってしまう住人がいます。
管理人やほかの理事さんが本人や家族に直接注意したり、掲示板などでもお願いしているのですが、全く改善されません。今後ど
のような対策を取ったらよいでしょうか。 Ａ 「ご本人はなぜ木を切るのか」、まずはその理由を知ることが大切です ご相談文中の「木を切ってしまう」という表現が、伐採なのか剪定（せんてい・枝払い）なのかは不明ですが、ここでは剪定程
度であるとの理解で回答します。 もしかしたら、ご本人は、｢共用の植え込みの木｣を自分が切っても何も問題はない、むしろ、きれいにしたのだから感謝されて
もおかしくない、くらいに考えておられるのかもしれません。このような場合は、その植え込み部分はマンション内のみんなの物
（これを共用部分といいます）であることを説明し、共用部分の管理（この場合は植え込みの剪定）は、管理組合が全体として行
うものであることを理解していただくことが必要でしょう。 また、共用部分であることは承知の上で、それでも無断で切ってしまうというケースもあるかもしれません。しかし、ご本人が｢切
る｣という行為に及んでいるのですから、それなりの理由（目的）があることも考えられるのではないでしょうか。例えば、見通し
が悪いから、手入れが十分に行われていないから、虫が発生しているから、といったような理由です。その理由の内容と程度によ
っては、管理組合として解決、工夫できることがあるかもしれません。 ご相談者のマンションにおいては、ご本人への注意、掲示板での広報などの対応はすでにとられているようですので、管理規約
や法律に基づく対応策という意味では、この次は勧告、あるいは法的措置といった段階になる可能性があります。ここでの「勧告」
とは、例えばマンションの管理規約に「区分所有者が、法令、規約又は使用細則に違反したとき、又は共同生活の秩序を乱す行為
を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその是正等のため必要な勧告を行うことができる」（「マンション標準管理規約」
第 67 条から抜粋引用）といったような規定がある場合、これらに基づき、相手の方に「やめてください」と管理組合として文書
などで伝えることを言います。 また「法的措置」とは、例えば、「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）第 57 条の規定に基づき、マンション住民
の共同の利益に反する行為をした人に、その行為をやめさせたり、その行為の結果を除去させたり、またはその行為を予防するた
め必要な措置をとることを、集会の決議によって裁判により請求することなどを言います。 これまで「理由を聞く」などの話し合いもしたのに、一向に管理組合の言うことを聞いてくれない状態なのかもしれません。し
かし、皆さんで暮らすマンションです。よろしければ今一度、ご本人なりの「理由」の有無を十分にご確認いただき、それに合っ
た対応方法が考えられないか、検討されてはいかがでしょうか。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070911hg03.htm 管理費等滞納者に区分所有法第５９条を適用できるか ＨＰ管理員 2007 年 09 月 14 日 (金) 19 時 16 分 No.311 ≪asahi.com ここが知りたい≫ 【質問】私のマンションでは、７階の７０５号室に住んでいるＡさんがすでに５年も管理費を滞納しています。月額２５，０００
円ですから、すでに１５０万円以上になっています。 理事長から何回も督促状を出しましたし、簡易裁判所に支払い命令を申し立て、その命令も確定しています。 その支払い命令で７０５号室を差し押さえようと思っても３５００万円のＢ銀行の抵当権がついています。売買の時価もすでに
２５００万円ぐらいに下落しています。マンションの管理費が先取特権があるということですが、一体、滞納管理費はとれるので
しょうか。 【答え】マンションの管理費は共益費として一般の債権に対し、先取特権という優先債権になっているのですが、抵当権の方が先
取特権より優先すると民法では定められています。従って、Ｂ銀行が３５００万円の抵当権をつけていますと、返済済みの金額を
差し引いたとしても剰余がなければ抵当権が滞納管理費より優先します。マンションを競売したときにマンションの競落額がＢ銀
行への返済額より高額でなければ、あなたのマンションに滞納管理費が支払われないのです。 【質問】しかし、このまま放っておくとＡさんの滞納管理費はますます増え、それでなくても１０戸ぐらいがすでに２～３年の滞
納状態になっており、私のマンションはこれ以上管理費等を納入できる人の管理費を値上げすることが出来ません。何か良い方法
はないのでしょうか。 【答え】現在の区分所有法は滞納した管理費等について救済する規定として、第８条でその区分所有権を買い受けたり、競落した
りする承継人に対し、その滞納管理費を管理者が請求できることになっています。従って、競落してＡさんの滞納管理費を承継し
てくれる人を見つけたのです。 しかし、滞納管理費があまりにも多額になると誰も買い受けたり、競落したりする人はいなくなり、ますます滞納額が増えて行
きます。 多くのマンションは、この滞納管理費等の取り立てに頭を悩ませており、管理組合側で考え出した論理は、管理費の長期滞納は
「共同の利益に反する行為」に該当し、区分所有法５９条にもとづき、「共同生活上の障害が著しい場合」に当たるものとして、
競売申し立ての方法を考えました。 【質問】区分所有法５９条で競売できるというのはわかりますが、Ｂ銀行の優先債権が３５００万円も付いていて、時価が２５０
０万円の価値しかないとすると剰余がないと競売できないのではないですか。 【答え】区分所有法第５９条１項の規定は、実質は「共同生活上の障害が著しい場合」に同マンションから明け渡しを求めるもの
ですから、債権の回収を目的とするのではなく、「形式的競売」といって、民事執行法６３条の「剰余を生じる見込みのない場合
等の措置」として、抵当権等の優先債権があったとしても競売することが出来るのではないかと考えられたのです。 【質問】実際にそのような競売の申し立てをして認められた裁判例はあるのでしょうか。また、認められなかった裁判例もあるの
でしょうか。 【答え】（１）大阪地方裁判所・平成１３．９．５判決では、長期間の管理費等の滞納者に対して、使用禁止及び競売請求が認め
られています。 ただし、同事件の控訴審である大阪高等裁判所・平成１４．５．１６判決では、使用禁止は認めず、競売請求のみ認めました。 （２）東京地方裁判所・平成１８．６．２７判決では、滞納額１６９万５０００円，約５年間の滞納者に対して、管理組合は次の
方法をとりました。 イ 支払い督促命令を得る。 ロ 銀行預金の差し押さえをする（しかし、残高は０円であった）。 最後の方法として、約３０００万円の抵当権等がついていたのですが、区分所有法５９条に基づき競売の申し立てをしました。 ところが、裁判所は「他の方法によっては、その障害を除去して……共同生活の維持が困難であるとき」の要件が満たされてい
ないと判断し、組合の請求を認めませんでした。 裁判所が認容しなかった判断の根拠は、滞納者が裁判所で謝罪し、滞納管理
費の分割返済による和解を希望していると述べた点を重くみたとのことでありますが、５年間も支払っておらず、支払い督促命令
を受けた後も支払っていない事実から、分割支払いの和解に応じても、結局は数回支払ってもその後は支払わないのではないかと
いう不安も組合側にはあったのではないでしょうか。 しかし、この判決は、かなり裁判官の主観的な判断であると批判も強かったようです。 次回、東京高等裁判所の厳しい条件を
つけて競売を認めなかった判例を紹介しましょう。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200709010105.html ペット飼育を禁止とした場合、現飼育者に対する特例措置の考え方は… ＨＰ管理員 2007 年 09 月 14 日 (金) 12 時 54 分 No.309 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 築 9 年の 40 戸のマンションです。現管理規約の一般使用細則に「迷惑、危害のおよぼす恐れのある動物等を飼育しないで
ください（よって本号により犬、猫等の飼育は禁止します。）」とあります。 しかし現況は分譲時より犬、猫をそれぞれ一戸ずつが飼育しています。他の住民にはいやがっている人もいますが、総会、理事会
で取り上げないので黙認したようになっています。 今回、細則ではなく規約を改正してペット飼育禁止を入れたいと考えています。 そして条項に特例措置として「分譲当初からペットを飼育しているものは、一代限り（現在飼育しているペットに限る）において
飼育を許可する」という項目を入れたいのですが、どうでしょうか。 ご意見をうかがわせてください。 Ａ： 2003（平成 15）年度「マンション総合調査」によると、マンションのトラブルで最も多いのが、「違法駐車・違法駐輪
（55.5％）」「生活音（52.1％）」次いで「ペット飼育（48.9％）」となっています。 このコーナーでも、『「ペット飼育は原則禁止・一代限り容認」の口約束の重みは？（4 月 23 日付）』、『「ペット一代限り可」
の規約を「飼育可」に変更してもらうには？（5 月 15 日付）』という相談事例がありました。 ご相談者様のマンションでも、分譲当初から「迷惑、危害をおよぼす恐れのある動物等を飼育しないでください（よって本号によ
り犬、猫等の飼育は禁止します。）」と一般使用細則に定められていたために、飼育していたペットを手放して入居した人や、子
どもから「犬を飼って！」とせがまれている、でも、「ルールだから飼うことができない」と我慢をさせている世帯もあることと
思われます。 それにもかかわらず、「分譲時から犬・猫を飼育している 2 世帯があり、総会や理事会で取り上げずに黙認状態」。おそらく、40
戸という（小規模世帯の）マンションのために、「あつれき」を起こしたくないという配慮があってのことと推察されますが……。 さて、ご相談者様のマンションでは、管理規約を改正して「ペット飼育を禁止する」としたうえ、特例措置として「分譲当初から
ペットを飼育しているものは、一代限り（現在飼育しているペットに限る）において飼育を許可する項目（条項）を入れたい」と
考えているご様子。とても適切な対応と言えます。 しかし、「一代限り認める」場合の難しさも認識してください。 果たして、分譲時からのペット（と称している場合もある）が一代目かどうか？ もし、全く同じ種類で同じような大きさのペットを（二代目として）飼育していた場合には？ その判断をどのようにするかは難しいところです。 管理組合によっては、毎年ペットの写真を提出させるなどの工夫をしています。 ルールをしっかりと決めて、「分譲当時から、本来的には禁止であったペット飼育（一般使用細則違反）を一代限り認めるのだ」
ということを、現在飼育している 2 世帯の居住者には十分に理解してもらってください。 管理規約や細則でペット飼育について規定する場合、たとえば、ご相談者様のマンションのように「迷惑、危害のおよぼす恐れの
ある動物等の飼育を禁止する」あるいは、「他人に迷惑となるような動物の飼育は禁止する」という抽象的な定め方は好ましくあ
りません。 この定めだけでは、迷惑があったのかなかったのか？ 何が迷惑なのか？ 危害をおよぼす動物とは？──などの議論に発展しま
す。 ペットの飼育を禁止する場合には、管理規約の中では、たとえば、「小鳥や観賞魚以外のペットの飼育を禁止する」というように
シンプルな表現にして、細則の中で「（小鳥や観賞魚以外の）飼育をしてはいけないペットの種類や違反者に対する罰則など」を
規定するようにしてください。 標準管理規約（単棟型）18 条（使用細則）関係のコメントは、以下のように述べています。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070913/511305/ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 14 日 (金) 12 時 55 分 No.310 『犬・猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めないなどの規定は規約で定める事項である。基本的な事項を規約で定
め、手続などの細部の規定を使用細則などに委ねることは可能である。なお、飼育を認める場合には、動物などの種類および数な
どの限定、管理組合への届出または登録などによる飼育動物の把握、専有部分における飼育方法ならびに共用部分の利用方法およ
びふん尿の処理などの飼育者が守るべき事項、飼育に起因する被害などに対する責任、違反者に対する措置などの規定を（細則に）
定める必要がある』 また、当サイトの「すぐに使える規則・細則テンプレート集」にペット飼育についての細則を掲載していますので、細則を作る場
合の参考にしてください。 【余話】＝ある管理組合でのこと＝ 日頃から、管理組合運営に強い影響力を持っている区分所有者（ペットアレルギーの人）の一人が、「使用細則でペットを飼って
はいけないことになっている。現在飼っているペットを処分すること」「ペットと人間の命とどちらが大切だ」「処分できない者
は退去すべきだ」と迫り、唯一の家族とも言えるペットと暮らしていた一人暮らしの老婦人が泣く泣くそのマンションから退去し
た例があったと聞いたことがあります。 確かにルールはルールとして守られるべきものではあります。しかし、一人暮らしの老婦人の寂しさを紛らわすペットまで取り上
げるとは、いかがなものでしょうか。 居住者の高齢化が進んでいる現在、柔軟な運用も考える必要があると思われます。 ところが、裁判になると、この温情は許されません。 「盲導犬など、その動物の存在が飼主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合を除き、一般のペット飼育は、飼主の
生活を豊かにする意味はあるとしても、飼主の生活・生存に不可欠のものというわけではない」よって、「管理規約の改正により、
（一般の）ペットの飼育を全面的に禁止することは有効である」という判断を、東京高裁は 1994（平成 6）年 8 月 4 日判決で
下しています。 管理規約や各種細則というルールつくりの助言などをしている一人として、悩ましい問題ではあります。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070913/511305/?P=2 灯油価格 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 13 日 (木) 11 時 29 分 No.307 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 9/10 調査分が発表されました 安値 70.5 高値 83.8 平均価格 75.78 平均価格で、前回（8/10）より 0.15 円の値下がりです。 次回調査は、10/10 予定のようです ＨＰ管理員 2007 年 09 月 13 日 (木) 11 時 36 分 No.308 道内ガソリン １４２・８円 ２週続落 ≪北海道新聞≫ 石油情報センターが十二日発表した石油製品市況調査によると、十日時点のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は一リット
ル当たり一四二・八円で、前週より○・八円安くなった。 下落は二週連続。八月に三週連続で記録した、一九八七年の調査開始以来の最高値（一四四・二円）より一・四円下がった。軽
油は前週比○・七円安の一二二・五円。灯油（配達）は同○・四円安の八二・七円だった。 全国平均のレギュラー価格は同○・六円安の一四四・○円で、三週連続の下落となった。 原油価格をめぐっては、石油輸出国機構（ＯＰＥＣ）が十一日に増産を決めたが、米国産標準油種ＷＴＩの先物価格が騰勢を強
めている。このため、同センターは国内のガソリン価格について「下落基調に多少ブレーキがかかる可能性もある」とみている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/49150.html エレベーター２メートル落下 シンドラー製 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 12 日 (水) 21 時 29 分 No.306 ≪YOMIURI ONLINE≫ 堺の娯楽ビル ９人、１時間閉じ込め １２日午前０時５０分ごろ、堺市西区浜寺石津町西４の遊戯施設「とこりん石津店」（４階建て）３階で、２６歳～１４歳の男
性客９人が、４階に上がるためエレベーターに乗り込んだところ、エレベーターが突然、約２メートル下の２階付近まで落下し、
扉が開かなくなった。 閉じ込められた客は、非常通報ボタンを押したが応答がなかったため、携帯電話で店に救助を要請。エレベーターの製造元で、
保守管理をする「シンドラーエレベータ」（東京）の従業員が約１時間後に駆けつけ、エレベーターを１階まで下ろし全員を救出
した。 ９人は、落下の衝撃で腰を打ったり、気分が悪くなったりして、救急車で病院に搬送されたが、いずれも軽症。大阪府警捜査１
課と堺南署は、エレベーター管理が不十分だった可能性があるとみて、業務上過失傷害容疑で実況見分を行い、原因を調べている。
堺市も立ち入り調査に入った。 堺南署の調べでは、エレベーターの定員は９人、最大重量６００キロ・グラム。客が４階のボタンを押したが、エレベーターは
上がらずに落下したという。店側は、客が閉じ込められている間、消防に救助要請をしておらず、救出されてから１１９番通報し
ていた。 堺市によると、エレベーターは１９７３年のビル建設と同時に設置。ビルを所有する会社の男性従業員によると、所有会社はシ
ンドラー社に依頼して、月に１回、エレベーターの点検を実施。最近では、８月２９日に点検を行ったが、異常は見当たらなかっ
たという。 シンドラー社は、原因調査のため現地に技術者を派遣した。同社社長室は「けがをした方や精神的な苦痛を与えてしまった方に、
深くおわびしたい。一刻も早く原因を解明し、対応を検討したい」としている。 （2007 年 9 月 12 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070912hg01.htm 分譲マンション管理基礎講座（札幌市） ＨＰ管理員 2007 年 09 月 12 日 (水) 20 時 20 分 No.305 広報さっぽろ http://www.city.sapporo.jp/somu/koho-shi/all/200709_24.pdf 維持修繕の基礎知識 10 月 28 日午後１時 30 分～４時 30 分 北海道経済センタービル（中央区北１西２） マンション購入予定者および居住者 先着 100 人 ９月 11 日から受け付け 専用窓口 TEL２３１—―３３１２ 詳細問い合わせ 札幌市住宅課 ２１１—―２８３２ 超高層マンションの解体シミュレーションがあった！ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 12 日 (水) 16 時 17 分 No.304 ≪マンション管理新時代≫ 8 月 29 日付のこの欄で書いた「超高層マンションブームは区分所有権弱体化の一里塚？」に対して、大先輩である細野透さんか
らメールをいただきました。 細野さんは私が日経アーキテクチュアの編集記者時代のデスク、デスク時代の編集長だった方です。出版局でも一時お世話になり
ました。現在は自宅のある浜松を本拠に、建築＆住宅ジャーナリストとして活躍されています。 日本経済新聞社から昨年発刊された『耐震偽装』という著書をご覧になった方もいらっしゃると思います。フリーになるときに“1
年 1 冊くらいのペースで単行本を出版したい”というメッセージを後輩に残されましたが、その言葉どおり、今年は本日付けで『風
水の真実』（日本経済新聞出版社）という本を上梓されたそうです。いまは弊社の「SAFETY JAPAN」で「震度 7 の建築経済
学」という連載コラムも担当されています。 メールは、“私が誤解しているのでは”とやんわり説くものでした。 上記の“遠吠え”では、1999 年に某大手ゼネコンの取材で、「超高層建築はどのように解体するのか？」、「いくらくらい費用
がかかるのか？」という質問に「それは考えたこともない」と技術者陣が応じた話を書きました。 ところが細野さんは、日本のゼネコンでも超高層マンション解体のシミュレーションを行ったところがあると指摘してこられたの
です。 私はうかつにもこの事実を知りませんでした。お恥ずかしいかぎりです。 以下に、「NIKKEI NET」ネット上の「住宅なんでも How much!」という連載コラム（05 年 7 月に終了）で細野さんが 03 年
に書かれた記事の要約を一部紹介します。 記事のタイトルは「エンド・オブ・ザ・マンション～解体のための工期と工費～」。原文はもっと柔らかな表現です。 ──定期借地権付きの超高層型のタワーマンションを解体する段になったらいったいどうやって解体するのか、いくらかかるのか。
大手ゼネコンの鹿島を訪れて、同社が行った 30 階建てタワーマンションの解体シミュレーションの結果を聞いた── ──鉄筋コンクリート（ＲＣ）造のタワーマンションは、工場でつくったプレキャストコンクリート製の柱と梁と壁を現場で組み
立てて部材を完全に接合するので、解体するときはワイヤーにダイヤモンドを付けた「ワイヤーソーマシーン」などを使って細か
く切断し、その切れ端をクレーンでひとつずつ吊り下ろしていくことになる── ──シミュレーションの結果、30 階建てのタワーマンションの場合、解体には杭処理を除いて 18 カ月かかることがわかった。
同じ建物を新築する場合は 26 カ月かかる計算なので、解体にはその７割に相当する時間がかかることになる── 記事は、標準的なマンションを解体した場合にも触れています。 ──敷地に余裕のある郊外の 5 階建て・延べ床面積 2000ｍ2、24 戸のマンションを解体するケースでは、調査と計画に約 1 カ
月、解体工事に約 2 カ月、合計で約 3 カ月かかり、解体工事費は延べ床面積当たりの坪単価で 5 万円程度、新築工事とセットで
行う場合は 4 万円程度になる。つまり、解体単独であれば工事費は 3000 万円になる── また、「標準タイプ」と同規模ながら、敷地に余裕がないために屋上から地上に向かって順番に取り壊していくしかない「標準タ
イプでないマンション」のケースも紹介しています。 ──工期は 1 カ月以上延び、工費は坪単価で 5 万～9 万円程度（新築工事とセットの場合は 4 万～7 万円程度）になる── この数字をそのまま超高層マンションに当てはめてよいものか、私にはよくわかりませんが、もし当てはまると仮定すると、40
階建て・延べ床面積 5 万ｍ2、300 戸クラスのタワーマンションでは、おおむね解体に約 24～26 カ月、解体工事費は新築とセ
ットにした場合で 6 億～11 億円程度かかると推測できます。 規模が大きいので金額が桁違いになるのは当然ですが、気になるのはその工期の延び方です。新築と合わせると、建物の解体から
完成まで、工事だけで約 59～64 カ月、5～6 年近くかかる計算になります。 もし超高層マンションの建て替えを現在のルールの延長上で考えるとすると、建て替え決議の時点で建物の概要と建て替え参加者
の持ち分比率や住居面積をほぼ確定し、事業費の概算を見積もらなければなりません。そのためには基本計画、場合によっては基
本設計程度は作成しておく必要が出てきます。 さらに決議が成立して建て替え組合に移行し、権利変換の処理がスムーズに進んだとしても、全員が退去して建物の解体に取りか
かってから同規模の新しい建物が完成するまでに、5 年以上の時間がかかることになります。 その間の仮住居の費用だけでも、おそらく相当な額に上ることでしょう。 現在の建て替えの主流である、余剰容積分の保留床を売却して建設費をまかなう方法が、超高層マンションの建て替えではたして
成り立つかも気になるところです。 同じ方法を取るのであれば、事業期間中の大幅な地価上昇を見込まない限り、膨大な容積をさらに上乗せしたり、周辺の他の所有
者の敷地を大量に繰り入れたりする必要が出てきます。 新築建物の規模は従前よりも大幅に拡大しますから、解体開始から 5 年程度では完成しません。おそらく建て替え決議からでも再
入居までは 7 年以上、総事業費も数十億～100 億円クラスの大事業になることでしょう。 あれやこれや考えると、やはり超高層マンションの建て替えは、現状の区分所有法や建替え円滑化法、市街地再開発の手法の延長
上ではかなり無理があるように感じます。解体を前提にするよりも、その諸機能をスムーズに更新してできるだけ延命させる方法
を考えるほうが、はるかに現実的ではないかと思えてきます。 超高層マンションはこうした面でも、いままでのマンション建設やマンション管理の常識・経験が全く通用しない、新しいタイプ
の建物なのかもしれません。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070912/511291/ 耐震性能を向上させる簡単な対策例とは… ＨＰ管理員 2007 年 09 月 12 日 (水) 10 時 52 分 No.303 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 8 月 21 日付の回答の中で「補強が必要でも簡単な対策で耐震性能を向上させられる場合がたくさんあります。……簡単な
補強方法で済んでいる例がはるかに多いのです」 との達人のコメントを拝見しました。 私自身､耐震補強工法についてかなり調べましたが､大掛かりな工法にしかたどり着けません。恐らく当該ご質問者も同じ状況に陥
ったのではと想像します。 情報収集力の未熟さを棚に上げて誠にあつかましいこととは存じますが、是非、代表的な簡単な対策例を具体的に幾つかご紹介い
ただくことができないものかと思い、質問に至りました。 よろしくお願いいたします。 Ａ： 耐震性能とは、地震時に多種多様な分野の性能が正常に働くことです。そのなかでも、重要な部分と、それほど重要でない
部分とをどのように区別するかは建物や使用者により様々です。 法令はどの場合にも是非とも守らねばならない部分のみを規定しています。それが、建物の倒壊を防ぐことです。ところが、大都
市の中高層マンションでは、倒壊することと、使用者が被災する程度とは比例しません。 もちろん建物の躯体の骨組みを強化して法令に対して適格とするのは大切なことですが、現在の法令に対して適格な建築は、震度
6 強以上の地震に対して倒壊せずに耐えますが、それよりはるかに発生する可能性の高い震度 4 程度の地震でも使用不能となる部
分があります。 例えば、 1）エレベーターは震度 4 で使用不能となり、超高層建築では震度 3 でさえ停止し、時には閉じ込め事故が発生する。 2）耐震型の高置水槽は、それ以上の震度になると配管のどこかに損傷が出る可能性があるため、通常は震度 4 程度で強制的に一
時使用停止となる。 3）マンションの玄関扉は震度 5 弱から開閉不能になるものが出始める。 このように耐震性能を考えなければならない分野は大変広い範囲に分布しています。 耐震性能を高めるにまずどの部分から着手するかは、建物ごとで大差があります。車椅子の人や高齢者にとっては、エレベーター
は必須機能です。避難できない建物では、もし大地震で火災が発生すれば死を意味します。 耐震性能を向上させる簡単な対策例を以下に挙げます。 ＜骨組みの耐力不足を補強する場合＞ 1）敷地にゆとりがあるマンションの場合は、通常、建物の長手方向が弱いので、妻壁の外に変形を支える壁か斜め材を設ける。
費用はそれほど高くはならず、使用しながら工事ができる。 2）高層建築に対しては制振装置を設置すると有効な場合もあります。装置の維持管理体制が必要となり、費用は若干高くなりま
すが、工事中の生活への制限は少しです。 ＜人命や生活を守る場合＞ 1）重傷の最大要因は家具の転倒。まず室内の家具を固定する。 2）旧式のエレベーターは閉じ込めや人命に関わる事故の起こる危険性が高いので、耐震型に変える。 3）建物や設備の性能を高めにくいときは、被害が出た場合を想定し、住民が協力して救助や復旧を行える訓練をしておく（エレ
ベーターや高置水槽、玄関扉など）。 4）避難時の要となる共用玄関出入り口周りのガラス戸などの耐震性能を引き上げる。 5）転倒しやすい塀は避難の妨げとなるので、転倒防止策を講じる。 後者の＜人命や生活を守る場合＞の事例は、「低レベルの地震」で被害が出る部分を改善して人命や生活を守る耐震対策です。 建築関連の法令は主として建物と施設を守ることを規定しています。建物と施設を守るのか、人の生活を守るのか、どちらを選ぶ
のかは使用者次第です。 いずれにせよ、何から手をつけたらよいのか、優先すべき対策を探し出す診断と立案を行う者の能力が求められます。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070911/511288/ 大規模改修後に外壁タイルが落下した。責任の所在は業者、管理組合のどちらにあるか？ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 10 日 (月) 15 時 58 分 No.302 ≪マンション管理新時代≫ Q： 「達人に聞け！」の 6 月 12 日付け回答に、「落下物がマンションの施設・設備または建物の一部の場合であり、なおかつ、
加害者が不明の時は、管理組合に対して補償を請求することができます」とありますが、私どものマンションでは、大規模改修後、
外壁タイルが落下して 2 台の車の上に落下しました。 業者選定の時にはタイル陶片浮きについて“多少の浮きに付いては落下しません”と説明があった業者を選び、完璧にエポキシ注
入を行うとした業者を選択しませんでした。理由は、施工価格の安い業者に依頼したためです。 業者に責任があるのですか、それとも選択した我々（管理組合）に問題があるのですか？ 教えてください。 Ａ： 業者選定状況、修繕工事仕様、工事請負契約書等の詳細がわかりませんので一般論としてお答えいたします。 大規模修繕の業者等選定ヒアリング時に、候補業者から「多少の浮きに付いては落下しません」との説明があり、業者推奨の施工
を発注したのにもかかわらず外壁タイルが落下した場合であれば、その補修工事をした業者に対して責任を問えるものと思われま
す。 ただし、「多少なら、タイルが浮いても落下しない」という業者の言葉を信ずるに足りる合理的根拠が、管理組合側にあったのか、
かなり疑問です。 なお、被害者への一次対応は管理組合となりますので、管理組合は被害者の立場に立ったうえで業者に対応するべきです。 管理組合が修繕工事等を発注する場合、施工範囲で発生した不具合について、下記のような保証事項を工事契約書にうたっておく
必要があります。 理事長および担当役員等は、将来起こり得るトラブルを防止するためにも、業者選定・工事仕様の決定に当たり、総会決議や理事
会決議などの手順・手続きを踏むことが大切です。 ※参考 （工事契約書の例）以下、甲とは施工業者を、乙とは管理組合を指しています。 第○○条（第三者に及ぼした損害） 1 工事の施工に伴い第三者に損害を及ぼしたときは、乙がその損害を賠償しなければならない。ただし、その損害のうち甲の責
に帰すべき事由により生じたものについては、甲が負担する。 2 損害のうち工事の施工について乙が善良な管理者の注意義務を怠ったことにより生じたものについては、乙が負担する。 3 前 2 項の場合その他工事の施工については、第三者との間に紛争を生じた場合においては甲乙協力してその処理解決にあたる
ものとする。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070908/511198/ エレベーター等における強度の低い鋼材使用の実態調査結果について ＨＰ管理員 2007 年 09 月 08 日 (土) 10 時 03 分 No.300 ≪国土交通省≫ 国土交通省では、(社)日本エレベータ協会を通じて、エレベーター又はエスカレーターを製造している会員企業において、本来
予定していた鋼材よりも強度の低い鋼材を使用したエレベーター又はエスカレーターがないかどうかについての実態調査を要請し
ていたところです。 今般９月５日に、同協会、（株）日立製作所及び三菱電機(株)より、ＳＳ４００材を予定していたのに対し強度の低いＳＰＨＣ
材を構造材に使用したエレベーターについての調査報告がありました。 ※ 本実態調査は、フジテック(株)製のエレベーター及びエスカレーターにおいて、同様の問題が判明したことをきっかけとして行
ったもの。フジテック(株)、(株)日立製作所及び三菱電機(株)製を除く他のエレベーター及びエスカレーターについては強度の低い
鋼材の使用はなかったとの報告を受けた。 ※ ＳＰＨＣ材の強度は、ＳＳ４００材の３分の２程度 ※ 構造材：建築基準法上、所要の強度計算により強度を確保することが義務付けられている部材 (株)日立製作所が(株)内原電機製作所に委託して製造したエレベーター （１） エレベーターの製造者 (株)日立製作所（東京都千代田区） （２） エレベーターの製造委託先（当該鋼材の購入を含む。） (株)内原電機製作所（茨城県水戸市） ※（株）内原製作所は（社）エレベータ協会の会員企業である。 （３） 強度の低い鋼材の購入先 (株)スズヤス（東京都中央区） ※ 以上３社の関係については別紙１参照 （４） 対象エレベーター エレベーターの種類 油圧式エレベーター（荷物用） 製造期間及び台数 １９９９年１１月～２００７年６月に製造した２５６台 ＳＳ４００材の予定に対しＳＰＨＣ材が構造材として使用された部位かごの下枠（プーリビーム、ベース）、かご床版（床
補強材） ※ 別紙２の図を参照 強度の検証結果 再度強度計算を行った結果、建築基準法に定める基準に対し強度が不足しているエレベーターはなかったとの報告を受けた。 三菱電機(株)が(株)内原電機製作所に委託して製造したエレベーター （１） エレベーターの製造者 三菱電機(株)（東京都千代田区） （２） エレベーターの製造委託先（当該鋼材の購入を含む。） (株)内原電機製作所 （３） 強度の低い鋼材の購入先 (株)スズヤス ※ 以上３社の関係については別紙３参照 （４） 対象エレベーター エレベーターの種類 油圧式エレベーター（人荷用、荷物用） 製造期間及び台数 ２００３年７月～２００７年２月に製造した５９台 ＳＳ４００材の予定に対しＳＰＨＣ材が構造材として使用された部位かごの下枠（プーリビーム、ベース）、かご床版（床
補強材） ※ 別紙２の図を参照 強度の検証結果 再度強度計算を行った結果、建築基準法に定める基準に対し強度が不足しているエレベーターはなかったとの報告を受けた。 三菱電機(株)が一部の構造材の製造を外部に委託して製造したエレベーター （１） エレベーターの製造者 三菱電機(株) （２） 強度の低い鋼材を使用した構造材の製造委託先 名古屋精密工業(株) （愛知県小牧市）（委託先）、(株)古田鉄工（岐阜県加茂郡坂祝町）（再委託先（当該鋼材の購入を含
む。）） （３） 強度の低い鋼材の購入先 (株)丸杉（岐阜県岐阜市） ※ 以上４社の関係については別紙４参照 （４） 対象エレベーター エレベーターの種類 ロープ式エレベーター（乗用、人荷用、荷物用） 製造期間及び台数 ２００３年８月～２００７年７月に製造した１１７７台 ＳＳ４００材の予定に対しＳＰＨＣ材が構造材として使用された部位おもり返し車支持梁 ※ 別紙５の図を参照 強度の検証結果 再度強度計算を行った結果、建築基準法に定める基準に対し強度が不足しているエレベーターはなかったとの報告を受けた。 ※ 三菱電機(株)から、上記のほか、外部に製造委託した一部の補助材（建築基準法上、所要の強度計算が義務付けられていな
い補助的な部材）にＳＳ４００に代えてＳＰＨＣが使用されたエレベーター及びエスカレーターがあったが、強度上問題はないと
の報告を受けた。 国土交通省としての対応 （１）強度の低い鋼材が構造材に使用された(株)日立製作所製及び三菱電機(株)製のエレベーターについて、建築基準法第１２条第
５項の規定に基づき両社から報告を求め、建築基準法に定める基準に対し強度上問題がないことを確認するよう、都道府県を通じ
て当該エレベーターの所在地の特定行政庁に要請する。 ※ 特定行政庁において、建築基準法に定める基準に対し強度が不足していることが確認された場合は、当該エレベーターの所有者
等に対し、是正計画の提出及びそれに基づく是正措置の実施を求めるとともに、是正措置が講じられるまでの間、積載量の制限等
により安全対策を講じるよう指導 （２）当該エレベーターの製造者である(株)日立製作所及び三菱電機(株)に対し、強度の低い鋼材が使用されたことについて厳重に
注意するとともに、原因の究明及び再発防止策をとりまとめ、国土交通省に提出するよう求める。また、当該エレベーターや構造
材の製造委託先企業、鋼材納入企業に対しても、原因の究明及び再発防止策をとりまとめ、国土交通省に提出するよう求める。（以
上経済産業省と連携して実施） （３）今回の実態調査は、(社)日本エレベータ協会を通じて、エレベーター等を製造している会員企業に対し、原則として当該企
業が直接購入している鋼材を対象に実施したところであるが、今般、エレベーターや構造材の製造委託先企業が購入した鋼材に問
題のあった案件が判明したことから、再度、会員企業製のエレベーター等における製造委託先企業が購入した鋼材についても実態
調査を行うよう要請する。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070907_2_.html ＨＰ管理員 2007 年 09 月 08 日 (土) 10 時 41 分 No.301 エレベーターに弱い鋼材 三菱・日立製も ≪YOMIURI ONLINE≫ 計１４９２基 国交省「管理ずさん」 フジテック（滋賀県）製エレベーターに強度不足が判明した問題で、国土交通省は７日、新たに三菱電機（東京都）製の１２３
６基と、日立製作所（同）製の２５６基の計１４９２基でも、同様に設計より強度の弱い鋼材が使用されていたと発表した。 両社はこれらのエレベーターについて、本体や一部部材の製造を外部委託しており、鋼材の納入過程で商品の規格が十分に確認
されていなかった疑いが強いという。 三菱、日立の両社は、すべて建築基準法上の強度基準を満たしていると説明しているが、同省では両社に対して厳重注意をする
とともに、都道府県などに、詳細な強度を早急に確認するよう指示した。これらのエレベーターの設置場所はスーパーやオフィス
などが多いが、一部は学校にも設置されているという。 同省によると、三菱製の１２３６基のうち、１１７７基（２００３年８月～０７年７月製造）は、ワイヤロープを巻く滑車の周
辺部分の製造を委託された「古田鉄工」（岐阜県坂祝町）が、鋼材卸売業「丸杉」（岐阜市）に鋼材を発注した際、設計上の鋼材
の規格を伝えていなかったため、丸杉が弱い鋼材を納入していた。 また、三菱の残りの５９基（０３年７月～０７年２月製造）と、日立の２５６基（１９９９年１１月～０７年６月製造）につい
ては、いずれも本体の製造委託を受けた機械メーカー「内原電機製作所」（水戸市）が鋼材卸売業「スズヤス」（東京都中央区）
に設計通りの鋼材を発注していたが、スズヤス側が調達しやすい鋼材を代わりに納入したことを口頭でのみ内原側に伝え、内原側
も十分に理解していなかったという。 古田鉄工は「規格を伝えなかったのは明らかな落ち度で申し訳ない」、内原電機製作所も「品質管理に問題があり、反省してい
る」などとしている。国交省では「品質の管理がずさんとしか言いようがない。業界全体として再発防止策を考えるべきだ」とし
ている。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070908hg01.htm マンション管理セミナーの開催案内新聞掲載 sugana 2007 年 09 月 07 日 (金) 17 時 45 分 No.298 北海道新聞に掲載されます。 来る９月１５日開催のマンション管理セミナーの案内が、明日の（９月８日）付け朝刊に（北海道版）掲載されます。 プログラムの一つである「レーザー光線による建物診断」は、各界から大変注目されており、東区の４９戸のマンションの事例
報告がなされます。 マンション管理に係わる関係者の皆さんのお集まりを期待しております。 当日の受付は、午後１時からとなっております。混み合いますから、なるべく早めにおいで下さい。 事務局 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 08 日 (土) 09 時 55 分 No.299 今朝（9/8）の道新に紹介記事が掲載されましたね 何時もとは違う場所（札幌圏の 31 面）なので探してしまいました 建て替え要件 老朽マンション緩和へ 政府検討『築３０年』耐震化を促進 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 07 日 (金) 14 時 04 分 No.297 ≪東京新聞≫ 政府は七日、築三十年前後を中心とした全国の老朽化したマンションの建て替え促進に取り組む方針を固めた。大地震での倒壊
などの被害を極力抑えるほか、居住環境の向上を図る狙いがある。 国土交通、法務両省が共同で建て替えに関する実態調査を年内に始め、結果次第では、建て替え手続きを定めた区分所有法の要
件緩和などの改正も検討する。 国交省によると、震度６強－７の大規模地震でも倒壊しないとした現行の耐震基準が施行された一九八一年以前に建てたマンシ
ョンは、昨年末現在で全国で約二万棟、約百万戸と推計されている。旧耐震基準が適用されたこれらのマンションのうち約一万棟
程度は震度６強以上の地震で倒壊の恐れがあるという。 マンションの建て替えには区分所有法の規定で所有者の八割以上の賛成による決議が必要。しかし、平均で一戸当たり二千万円
程度とされる費用の問題や賃貸しているなどの事情で、合意に至るケースは少ないのが現状で、旧耐震基準のマンションのうち、
地震の被災以外で建て替えを行ったのはこれまで約百五十棟しかないという。 両省の調査は、二年間かけて行う。本年度は数百のマンション管理組合を抽出してアンケートを実施。（１）過去あるいは今後
の建て替え検討の有無（２）検討したが合意に至らなかった場合の理由－などについて、来年三月末までに結果をまとめる。 来年度はヒアリング調査で具体的な問題点を洗い出し、その上で両省は建て替え決議の要件緩和など制度改正の検討を進める方
針だ。 http://www.tokyo-np.co.jp/article/politics/news/CK2007090702047159.html 日本のマンション管理の「不思議なからくり」 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 07 日 (金) 08 時 45 分 No.295 ≪日経ビジネスオンライン≫ 2007 年 9 月 7 日 金曜日 ブルース・ホルコム 日本で異邦人がマンションを買うことは、今ではもう珍しくなくなっています。それでも私にとっては不思議に思えることが多
く残っています。 まず日本の銀行なのですが、なぜ住宅ローンに対していまだに保証人が必要なのでしょうか。銀行は、借り手が買う物件を査定
して、担保とし、融資の割合などを決めて、お金を貸すのが仕事ではないでしょうか。 何だか、きちんとした査定をするのが面倒くさいから、保証人をつけてもらっている印象を受けます。これから外資系の銀行の
影響力が増していく中で、この古い考え方では将来的にやっていけないように思います。 日本のマンションは、なぜ建物自体の価値を保つことが少ないのか、長年不思議に思ってきました。なぜならば、私の母国オー
ストラリアの場合は、市場の動きにもよりますが、原則として好景気の循環を待ちさえすれば、買った価格より高く売れることが
多いからです。 今考えればオーストラリアはデフレにまみれていないこともありますが、マンションの建物自体を長い年数維持できるようにし
っかりと建設しているし、よくきれいに改装します。これはオーナー中心型システムです。 日本のマンションはどう見ても、長年もつように建設されていないようです。したがって、ごく一部の豪華マンション以外のマ
ンションの価値は、買った日から当然下がっていくはずです。日本では、マンションのオーナーよりも建設会社を明らかに優先し
ていて、オーナーを犠牲にしているように見えてなりません。国として住宅ストックを重んじる考え方も乏しいです。 私の友人は、某大手不動産会社グループで施工、販売および管理をトータルで行っているマンションに住んでいます。とても静
かで緑の多い公園に囲まれたマンションに友人は満足しています。しかし、マンションに移ってから、友人はいろいろな「からく
り」や素朴な疑問が気になり始めました。 完売したとたん、本社の力はすぐ抜けてしまって、グループ会社でのたらい回しが始まります。グループ会社といっても向こう
にしてみれば、別会社なわけです。住人からのちょっとした問い合わせやクレームは、「それはうちの管轄ではないよ」となって
しまうことが多いようです。住人は窓口となる受付嬢に非常に丁寧な対応をしてもらっても、その後の具体的解決は気持ちよく進
まないことが多いようです。 例えば、入居当初から気になっていた洗面所の水道レバーの不具合について問い合わせた友人は、何回も電話をして同じ説明を
繰り返し、回しに回されて、精神的に苦痛を感じ始めた数カ月後、やっとレバーは使えるようになりました。 http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070905/134071/ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 07 日 (金) 08 時 47 分 No.296 ≪日経ビジネスオンライン≫ 友人が一番気にしていることはマンションの管理についてです。管理上の収支報告はきちんとされていて問題はありません。け
れども、何をするにもグループ会社ぐるみですから、ちゃんとした合い見積もりを取って、金額や内容の比較をしていないように
思われるのです。この仕組みなら永遠にグループのドル箱にできます。 友人のマンションの場合は、こんなことがあったそうです。マンション販売時に見せられた完成予想のパースでは、真っ白な大
理石の正面玄関の美しさが売り物で、マンションのイメージ全体を現すシンボルのように描かれていました。 いざ入居すると、期待していた真っ白いはずの大理石は、専門業者に掃除されていないため、ほんの数カ月でみすぼらしく汚れ
てしまいました。大理石の真ん中にデザインされた緑は、植物の分かる人を雇っていないためにすぐに枯れてしまいました。 どこにどういうミスが重なってこのような悲しい事態になったのか追求できるはずもありません。友人は販売時に見たパースと
は似ても似つかないみじめな正面玄関を見て、ため息をつくばかりでした。 管理組合を通して、この問題を一応の決着に導くために約４年間かかったそうです。かかったこの時間は、比較的まだ良いほう
なのでしょうか。他の案件である醜いしみだらけの大理石タイルの交換には、果たしてどのぐらいかかるのでしょうか。友人の心
配は尽きません。 おそらく読者の中でも、もっと大変なマンションの体験をお持ちの方は多いのではないでしょうか。 http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070905/134071/?P=2 北海道綜合通信局からのお知らせ sugana 2007 年 09 月 06 日 (木) 13 時 06 分 No.293 共同受信施設の地上デジタル放送対応に関する説明会を開催 北海道総合通信局（局長 浅見 洋（あさみ ひろし））は、札幌市及び地上デジタル放送推進北海道会議との共催により、共同受
信施設の地上デジタル放送対応に関する説明会を下記のとおり、札幌市において開催します。 ビル陰対策用などの共同受信施設において、地上デジタルテレビ放送に対応していない施設については、アナログ放送が終了す
る 2011 年 7 月までの間に、改修を行うなどして対応する必要があります。本説明会では、その準備や具体的改修方法などにつ
いて、共同受信施設の設置者や利用者などの方々に説明します。 今後、旭川市、北見市、釧路市、帯広市、函館市及び室蘭市においても、同様の説明会を実施する予定です。詳細が決まり次第、
順次発表していきます。 1 日時 平成 19 年 9 月 20 日（木曜日） 14 時から 16 時 2 場所 大学共同利用施設 ACU（アキュ） 大研修室 O（オー） （中央区北 3 条西 4 丁目 日本生命札幌ビル 5 階） 3 主催 総務省北海道総合通信局、札幌市、地上デジタル放送 推進北海道会議 4 プログラム 13 時 30 分 開場 14 時 開会 (1) 「地上テレビ放送のデジタル移行と共聴施設の準備 について」 － 総務省北海道総合通信局 － (2) 「地上デジタル放送の受信方法と放送開始時期につ いて」 － 日本放送協会札幌放送局 － (3) 「共同受信施設の改修方法について」 － 社団法人日本 CATV 技術協会北海道支部 － 16 時 閉会 5 参加対象者等 共同受信施設設置者、利用者及び一般（定員 250 名 参加 費無料） 6 参加お申込み方法 参加ご希望の方は、電話で申し込みいただくか、電子メ ールに「行事名：地デジ説明会９／２０」、住所、氏 名、
年齢、電子メールアドレスを明記の上、9 月 13 日 （木曜日）までに札幌市コールセンターへお申込みくだ さい。 （申し込み多数の場合には、誠に勝手ながら抽選とさせ ていただきます。抽選に漏れた方には事前連絡をいた し
ますのでご了承願います。） ＜お申込み先＞ 札幌市コールセンター 電子メール：info4894@city.sapporo.jp 電話：011-222-4894 7 お問い合わせ先 本説明会に関する御質問などがありましたら、以下の部 署まで御連絡願います。 総務省 北海道総合通信局 情報通信部 有線放送課 電話：011-709-2311（内線 4671） ファックス：011-708-5151 電子メール：hokkaido-yuhou@rbt.soumu.go.jp （電話でのお問い合わせは、土、日、祝日を除く、8 時 30 分から 12 時まで、13 時から 17 時まで） ※個人情報の取扱いについて <参考> 「共同受信施設の概要」及び「地上デジタル放送推進北 海道会議の概要」については、別紙を御参照願いま す。 【本件報道発表に関するお問い合わせ先】 担当：情報通信部 有線放送課 電話：011-709-2311（内線 4672） ＨＰ管理員 2007 年 09 月 06 日 (木) 14 時 53 分 No.294 共同受信施設の地上デジタル放送対応に関する説明会を開催 ≪総務省 北海道総合通信局≫ http://www.hokkaido-bt.go.jp/2007/0904a.htm 築 3 年で修繕費を見直して向こう 30 年分で増加する約 9 億円を手当て、コスモ・ザ・ガーデン二子多摩川管理組合 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 05 日 (水) 21 時 42 分 No.289 ≪マンション管理新時代≫ 機械式駐車場の維持管理や取り替えには、多額の費用を要する。しかし、それを修繕積立金だけで賄う長期修繕計画をもっている
管理組合は、そう多くはないだろう。 機械式駐車場の取り替えが当初の修繕計画になかったのをきっかけに、第 3 期の段階で向こう 30 年分の長期修繕計画を見直した
管理組合がある。ほかの修繕項目も追加したため、予定工事費は当初より約 8 億 9000 万円増えた。 この費用は、第 15 期までに 3 回、修繕積立金を値上げして賄う予定だ。突発的なことが起きない限り、それ以降に値上げをする
必要性はない。 ■第 5 期に修繕積立金の 40％アップを予定 川崎市のコスモ・ザ・ガーデン二子多摩川は、2004 年 3 月に完成した。敷地面積 1 万 6356ｍ2 に、地上 7 階建ての 4 棟が連
結して 1 棟を構成し、359 世帯が暮らす。駐車場は敷地内に平置き 4 台と機械式 355 台があり、全世帯分を確保している。 管理組合は 07 年 5 月の第 3 期の総会で、長期修繕計画の見直しに伴い、修繕積立金と機械式駐車場使用料の値上げを決議した。
修繕積立金は第 5 期に 40％、第 10 期と第 15 期にそれぞれ 20％アップする。全額を管理費に計上している駐車場使用料は、
第 3 期分から 30％を修繕積立金会計に振り替える。07 年 7 月分からは 1 台当たり平均月 3500 円値上げし、アップした分を
修繕積立金会計に計上する。一般会計の剰余金も一部の振り替えを決めた。 これで、30 年間の増額分約 8 億 9000 万円を確保する。一時金は徴収しない計画だ。 そもそもの長期修繕計画では、積立金は戸当たり月 7800 円～1 万 2300 円だ。4 台分ある平置き式駐車場は、1 台当たり月 9500
円。355 台分ある機械式は、1 台当たり月 1000 円～7500 円。全台数分を平均すると 1 台当たりは月 4000 円にしかならな
い。かなり低い金額設定だ。このままでは近いうちに修繕積立金が不足することは確実だった。 今回決議した「第 5 期に 40％アップ」は、かなり急激な負担増になる。しかし、反対者はほとんどなく、管理組合は、むしろ値
上げを先送りしないこのプランを支持した。 第 3 期の理事会の副理事長としてこの課題に取り組んだ多奈部純一さんは、次のように話す。 「居住者の 7 割が 30 代の子育て世代です。これから先、お子さんの教育費が多額になるのは見えています。そこで、第 15 期ま
でに値上げが終わり、それ以降の徴収額が一定額になるようにしたのです」 まさに、“先憂後楽”ということなのだろう。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070905/511149/ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 05 日 (水) 21 時 44 分 No.290 ≪マンション管理新時代≫ 新たに作成し直した長期修繕計画では、第 12 期に第 1 回の大規模修繕工事を実施する予定だ。費用は、約 4 億 2800 万円。そ
れでも工事後には、2 億 3000 万円の預金が残る。第 24 期には、約 4 億 8900 万円の予算で第 2 回の大規模修繕を行う。この
工事終了後も 3 億 6000 万円の残高がある。 今回立てた計画は第 33 期まで。機械式駐車場の定期的な修繕と第 25 期で行う予定の取り替えに合計約 4 億 9000 万円かかる
が、それでも毎年、修繕積立金会計の黒字は続く見込みだ。 ■第 1 期に結成された工事専門委員会が改革を先導 管理組合は、第 1 期から『理事会だより』を発行するなど、早くから熱心に活動してきた。理事は 13 人、監事が 2 人。輪番制で、
1 年間で全員が交代する。理事会は月 1 回。過去の理事長経験者が理事会に出席することもある。 修繕積立金を早期に値上げできた理由は、主に二つある。 一つは、居住者に建築関係の専門家が揃っていたことだ。第 1 期の終わりに、仕事で建築や設備の実務に携わっている 6 人から成
る工事専門委員会が結成され、すぐに、理事会の下部組織として、アフターサービス点検や建物の不具合の解消に取り組んだ。 工事専門委員会のメンバーは、結成当初からいままで変わっていない。1 年で全員が交代する理事会を支える組織として、重要な
立場を占めている。今回の機械式駐車場の資金手当ても、同委員会のメンバーからの提案によるものだ。 ■「入居前から修繕積立金の不足に危機感を抱いていた」 工事専門委員会の委員長を務める山本卓也さんは、入居前からこのマンションの長期修繕計画に不安を感じていた。30 年間の計
画にもかかわらず、修繕項目に「機械式駐車場の取り替え」がない—―—―。 「駐車場の取り替えは必ず必要になります。そうなればこの計画では修繕積立金が不足する、という危機感がパンフレットを見て
いる段階から強くありました。入居したらすぐに費用を手当てしよう、と考えていました」と、山本さんは当時を振り返る。 修繕積立金の不足を招く事態を入居前から認識し、入居後に早速、動き出す—―—―。このような知識と行動力を備えた人と同じマン
ションを買った人々は、「運がいい」と言えるのではないだろうか。 もちろん、建設会社に勤務する山本さんは、自らが工事専門委員長を務めることに細心の注意を払っている。 「私が自分の会社に、工事の見積もりを依頼するなどは全くありません。『自分の家を守りたい』という気持ちから始めました。
取り組むうちに知識が増えて勉強になっています」（山本さん） http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070905/511149/?P=2 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 05 日 (水) 21 時 45 分 No.291 ≪マンション管理新時代≫ ■当初 70 パターンの資金計画 短期間で修繕計画を見直すことができたもう一つの理由は、理事会が山本さんの提案の重要性を理解して、早期に対応したことが
ある。 まず、第 2 期の理事会が見直しに取り組んだ。しかし、時間が足りず、たたき台を作る段階で終わった。これを引き継いだ第 3 期
の理事会は、国土交通省の「マンション管理標準指針」をベースに、自分たちで高精度の修繕計画の作成に取りかかった。外部の
コンサルタントなどには依頼しなかった。 工事専門委員会も現場をチェックし、必要な項目を提案した。最終的に、25 の修繕項目が増えている。ちなみに増えた項目の例
と修繕予定時期を挙げると ・キッズルームやエントランス床など共用部の内装 （第 12 期） ・ゴミ置き場床 （第 12 期） ・機械式駐車場の撤去と新設 （第 25 期） ・共用階段の修繕 （第 12 期） ・宅配ボックスの交換 （第 24 期） ・給水管更新 （第 32 期） ・受変電設備（キュービクル一式交換）（第 30 期） ──などだ。 次の検討課題は、修繕積立金の値上げをいつの時期に設定するか、という資金計画だった。副理事長の多奈部さんや理事長が、値
上げの時期や割合を変えて 70 パターンのプランを作成した。当初は、一時金や借り入れをするプランも含まれていたが、一つひ
とつを精査しながら総会に提案するプランを絞っていった。 ■広報や説明会で前向きな取り組みを強調 理事会は同時に、修繕積立金値上げのための広報活動にも取り組んだ。多くの管理組合で修繕積立金が不足している実態を伝える
一般紙や雑誌の記事をコピーし、住民参加の重要性を呼びかけたチラシを配布して、住民の意識向上に務めた。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070905/511149/?P=3 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 05 日 (水) 21 時 47 分 No.292 ≪マンション管理新時代≫ 総会の 3 カ月前には、値上げのプランを二つまで絞り、説明会を開催した。 参加者からは「駐車場料金の設定が安すぎたことについて、売り主は補てんしないのか」という意見もあった。 山本さんは、「入居当初に修繕費用が低く設定されているのは、残念ながらマンション業界に共通した悪習とも言えるもの。どの
マンションでも同じです。これまでは少なく払っていただけで損はしていないので、いまから貯金をしましょう」と率直に説明し
て、理解を得たという。 担当だった副理事長（当時）の多奈部さんは、検討開始から総会決議までの 7 カ月間、この見直し作業のために毎週 15 時間以上
もの時間を費やしたという。 ■今後も定期的に見直しを図る 入居から短期間で、大きな課題を発見して解決策を自前で練り上げた管理組合。それでも、修繕計画はこれで固定するわけではな
い。今後も 5 年ごとに定期的に見直していく予定だ。 そもそも第 3 回の大規模修繕工事は、今回の計画期間には含んでいない。2 回目の修繕と同程度の費用が必要と仮定すると、いま
のままでは 2 億～3 億円がその時点で不足する。 5 年ごとだけでなく、第 1 回の大規模修繕工事が終了した翌年にも計画を見直して、軌道が大きくずれないようにしていく方針だ。 もちろん、そのときも工事専門委員会が強力にバックアップしていくことになるのだろう。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070905/511149/?P=4 レーザーで測量、マンションの劣化診断に活用 sugana 2007 年 09 月 04 日 (火) 13 時 02 分 No.281 外壁ひび割れレーザーで測量 札幌の会社が開発 費用半分で正確データ（09/04 07:29）北海道新聞経済面に掲載 １０階建てマンションで光波測量システムを用いて試験的に行った外壁測量作業を見守る中田測量の中田社長（写真右）と北海
道芙蓉設計事務所の細川社長（同中央） 札幌市豊平区の中田測量（中田賢社長）は、建造物の外壁に発生したひび割れを、レーザー光を使った測量機器で離れた所から
幅や位置を測定し、自動的に図面化できるシステムを開発した。マンションの外壁の劣化診断に用いれば、コストや施工期間を圧
縮した上で正確なデータが得られる。国内では老朽化したマンションの補修ニーズが増大しているため、注目を集めそうだ。 システムは光波測量システム「ＫＵＭＯＮＯＳ（『クモの巣』の意）」。同社と大阪の関西工事測量（中庭和秀社長）が共同開
発した。当初は、高所作業車や、仮足場などが必要でコストや工期がかかるトンネルや高層ビルなど特定の測量ニーズを想定して
いたが、外壁補修時期を迎えるマンション向けが有望とし、北海道芙蓉設計事務所（千歳市、細川国雄社長）と協力、売り込みに
力を入れることになった。 試行実験として七月、東区にある築十三年の十階建てマンションの外壁を試験的に測量。これまでの技術なら測量に約十日間、
図面化に約一カ月要したところ、三日間で測量作業を終え、一週間で図面も完成した。 試行実験について細川社長は「コストは従来の半分以下に抑えることができ、マンション修繕に取り組む多くの住民管理組合に
歓迎されるはず」と評価。北大大学院工学部（材料工学）の須田孝徳助教（４３）は「正確なデータを得ることができる上、継続
したデータ収集も簡単で、時間の経過に伴うひび割れの進行度合いが把握できる」と話す。問い合わせは北海道芙蓉設計事務所に
電話か電子メールで。（電）０１２３・２８・４４０６、メールアドレ�Xkhoso2247@yahoo.co.jp へ。 以上のように、掲載されました。このマンションの「測量と製図」の事例報告は、来る９月１５日開催のマンション管理セミナ
ーで行います。 管理組合の皆さんのご参加をお待ちしております。 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 04 日 (火) 13 時 06 分 No.283 外壁ひび割れレーザーで測量 札幌の会社が開発 費用半分で正確データ ≪北海道新聞≫ http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/47290.html?_nva=14 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 04 日 (火) 21 時 29 分 No.288 >北海道芙蓉設計事務所 http://hokkaidoufuyou.com/ ホームページとしては、作成途上ですが、たまには更新しましょう。 リンク先に「中田測量」さんを追加しなくては 北海道新聞の３Ｄレーザー測量の記事について 雪仙 2007 年 09 月 04 日 (火) 21 時 14 分 No.287 北海道芙蓉設計事務所細川でございます。３Ｄレーザー測量の北海道新聞の記事以来電話が殺到しています。ＮＰＯマ
ンションネットのおかげと感謝いたしています。マンションは将来において高齢化や老朽化により維持が困難になる可能性があり
ます。私たちの資産保持の観点から積極的に維持管理について勉強をしていきたいと思います。 リゾートマンションの理事会運営に物申す方法は？ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 04 日 (火) 21 時 02 分 No.285 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 約 350 戸のリゾートマンションの区分所有者です。総会出席者は毎年 70 人程度で、あとは理事長一任の白紙委任状であ
り、理事長の思いどおりの議決となっております。 理事および監事の選挙でも、圧倒的多数の白紙委任状を持つ理事長が、投票用紙に自分で自由に好きな名前を書いて自分の思いど
おりのメンバーを結局当選させています。 これでは現理事会体制は永遠に続きます。 阻止する方法はありますでしょうか？ Ａ： リゾートマンションの区分所有者の特性として、次の点が挙げられます。 1．常住している区分所有者は少なく、遠方に居住していることが多く、年に数度の利用である。 2．居住していないために日常管理に対する意識が低い、意識を持ったとしても、目が届きにくい。 3．管理意識が低いがゆえに理事のなり手が少ない。一部の（面倒見のよい）理事や管理会社に任せておけばよいと考えている人
が多い。 4．遠方のため総会への出席を面倒がる結果、総会への出席率が低い。 5．「貴重な財産」としての意識が、居住用マンション（住居）に比べて少ない──などなど。 ご相談者様のリゾートマンションにも、「年に数度の利用だから、（委任状を提出すれば）総会に出なくても、通常の管理に関し
ては、理事会や管理会社に任せていても何ら問題ない」──こんな意識を持っている区分所有者が多くいるのではないでしょうか。 ご相談内容だけでは、なぜ、「永遠に続く（であろう）現理事会体制を阻止したい」のかは不明ですが、多くの区分所有者からこ
の意識をなくすことが、「（永遠に続くと思われている）現理事会体制」を阻止する方法と言えます。 現体制の理事会運営に疑義があるのであれば、まずはご相談者様の考え方に賛同する区分所有者の仲間を増やすことから始めるこ
とになります。仲間を増やすには、管理会社（理事会）から区分所有者リストを取得したり、総会に出席して区分所有者一人ひと
りからの賛同を得たり、という方法があります。ただし、いずれの方法をとるにしても、大変な労力が必要となります。 現理事会体制の批判や中傷だけでは仲間を増やすことはできません。リゾートマンションの区分所有者の特性とも言える薄弱な管
理意識を改革するために努力する姿を見せることが、仲間を増やすことになると思われます。そして、仲間を増やしたら、その人
たちと理事に立候補することです。「理事のなり手の少ない」なかでの立候補に対して、現理事会側からの阻害や妨害などがあれ
ば、大きな問題として取り上げることができます。 まず考えられるのが、「具体的な疑義の内容を記載した書面」を区分所有者全員に配布をして、一人でも多くの賛同者を募る方法
です。ただし、この方法は、リストの取得や費用の面でかなりの労力や負担が必要となります。 次に考えられるのが、疑義に対する質問事項を（総会開催前に）理事会に書面で提出するか、あるいは、総会の席上で疑義を質す
方法です。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070904/511147/ ＨＰ管理員 2007 年 09 月 04 日 (火) 21 時 03 分 No.286 ≪マンション管理新時代≫ この場合、質疑の内容を必ず議事録に記載することを要求してください。標準管理規約（単棟型）49 条では、議長（一般的には
理事長）は議事録を作成して保管しなければならないことになっています。 多くの管理組合では議事録を全区分所有者に配布していますが、標準管理規約には配布義務は定められていないため、議事録を配
布していない管理組合も、ままあります。 ただし、上記の標準管理規約 49 条では、組合員（区分所有者）や利害関係人から書面による議事録の閲覧を請求された場合には、
理事長はその閲覧請求に応じなければならないことになっています。 議事録が配布されている場合でも、すべての区分所有者が熟読するとは思えません。しかし、少なくとも総会に出席した区分所有
者には、ご相談者様の思いが伝わることでしょう。また、議事録が一部の区分所有者の目に留まるだけでも、ご相談者様の「現理
事会体制に対する疑義」は伝わるでしょう。 区分所有者の意識改革と地道な仲間づくりを行うことで、現理事会体制を阻止する道が開かれるのではないでしょうか。 一人の意見具申よりも、多くの区分所有者の意見のほうが理事会を動かす礎になります。 なお、ご相談者様が「なぜ、現理事会体制を阻止したいのか」を具体的に示して、マンション管理士に相談することもお考えくだ
さい。 余談になりますが、リゾートマンション（投資用マンション含む）の場合、理事のなり手が少なく、一部の区分所有者が長年にわ
たって理事長（一般的には、区分所有法上の管理者）に就任しているケースが見受けられます。管理組合運営がマンネリ化し、あ
るいは、温泉やテニスコートなどリゾートマンション特有の施設の維持管理業務に絡んで理事個人へ利益誘導があるなど、適正な
管理が行われないことも一部にはあると聞き及んでいます。 そこで、リゾートマンションなどの役員のなり手が少ない管理組合では、適正な管理組合運営を行うために、マンション管理士な
どの第三者が公平な立場から理事長（管理者）としての役割を担い、適正な管理組合運営を実施しているケースも見受けられます。 なお、現在、国土交通省では、「管理組合による維持管理をする仕組みには限界がある」（リゾートマンションや投資用マンショ
ンを意識してのものと考えられる）との考え方もあることから、「新たな管理方式検討委員会」を発足させ、「新管理者方式」の
制度化へ向けて動きはじめています。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070904/511147/?P=2 管理費、修繕積立金 滞納早めの対応を ＨＰ管理員 2007 年 09 月 04 日 (火) 13 時 10 分 No.284 ≪YOMIURI ONLINE≫ 【マンション快適ライフ】「請求権、５年で時効」最高裁判決 分譲マンションでは、住民の管理費や修繕積立金などの滞納は放ってはおけない問題だ。滞納が続き、金額が増えていくと、ま
すます徴収が難しくなる。早めに対応を始め、いざとなれば法的処置も考える必要がありそうだ。 神奈川県内で数年前に分譲されたマンション（約１５０戸）では昨年後半から、２世帯が管理費と修繕積立金を滞納するように
なった。１世帯は月額で計約２万円。当初は管理会社が２世帯に督促し、一部は支払われた。 だがその後も滞納が続いたため、今年春、管理組合の理事長名で２世帯に〈１〉支払わない場合は、法的処置を取る〈２〉遅延
損害金と法的処置に必要な費用も含めて請求する—―—―という趣旨の催告書を内容証明郵便で送付した。 これを受け、１世帯は遅延損害金も含めて全額納付した。もう１世帯は、今年春までの８か月分（遅延損害金を含め約１８万円）
は未払いのままだが、それ以降の分は支払っている。理事長は「住民同士で督促することはできれば避けたかった。だが、先送り
にすると金額が増え、問題が複雑になる」と話す。 ◆管理規約には対処条項明記 ＮＰＯ集住センター（東京）によると、滞納について、管理組合から相談されることが４、５年前から増えている。不払いの人
は「リストラにあった」「事業に失敗した」「年金暮らしになった」などの事情を訴えることが多いという。 常務理事の有馬百江さんは「修繕積立金は、入居の当初は低めに設定されている。値上がりすると、払えなくなる住民も出てく
るようだ」と指摘する。 滞納が起きにくく、起きた際にも対処しやすいように、管理規約には「期日までに納付しない場合、遅延損害金や、法的手続き
に必要な弁護士費用、督促や徴収の費用を請求できる」といった条項を入れたほうがいいという。 また、管理費の徴収を管理会社に委託する場合は、契約書に、管理会社が毎月、管理組合に滞納状況を報告する旨を明記し、電
話や訪問、督促状送付など、管理会社が取るべき手続きとその時期も盛り込むことをすすめる。 有馬さんは「滞納者が第三者にマンションを賃貸している場合に備え、『賃借人の家賃の中から徴収できる』という条項を入れ
ている組合もあります」と話す。 マンション管理に詳しい弁護士の安福謙二さんに、滞納が起きたとき、管理組合が取る手続きについて聞いた＝表＝。煩わしさ
から延び延びになってしまいがちだが、管理組合が管理費と修繕積立金を請求できる権利は５年で時効を迎えるという最高裁判決
（２００４年）もあり、早めの対応が必要だ。 安福さんは「管理会社に任せきりになりがちだが、管理組合自身の問題と認識し、対応を進めるべきだ」と話す。 ■管理組合の滞納に対する手続き（安福さんのアドバイスを基に作成）■ 〈１〉管理費などの徴収を委託している管理会社に毎月、滞納状況と、どんな対応をしているかを報告させる。 〈２〉滞納が続く場合、６か月くらいをめどに、理事会が滞納者への督促を始める。最初は訪問か電話で、次に文書で督促する。 〈３〉滞納が続く場合、支払期限を明示して、法的処置がありうることを記した催告書を内容証明郵便で送る。 〈４〉それでも滞納が続くなら、簡易裁判所に支払い督促手続きを申し立てる。滞納者から異議申し立てがあれば正式な裁判にな
るので、支払いを命ずる判決を求める。 〈５〉滞納者に支払い能力がない時は、場合によってマンションを競売にかける。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070904hg01.htm ４歳女児マンホール転落死 管理会社３千万円支払い和解 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 04 日 (火) 13 時 03 分 No.282 ≪asahi.com≫ 京都市左京区のマンションで０５年６月、保育園女児（当時４）がマンホールに転落して死亡したのは安全管理の不備が原因だ
ったとして、女児の両親がマンション管理会社に慰謝料など計４千万円の損害賠償を求めた訴訟があり、京都地裁（山下寛裁判長）
で３日、和解が成立した。原告側代理人によると、管理会社が３千万円を支払う内容だという。 訴状によると、０５年６月５日、「日本住宅管理」（大阪市中央区）の管理するマンション敷地内で遊んでいた女児が、マンホ
ール内の雨水などをためておく貯水槽に誤って落ち、水死した。当時、排水作業をしやすくするため、ふたと地面の間にパイプを
挟んだままにしてあった。 両親側は、ふたが完全に閉まっていないため、事故が起きる可能性があったのに対策をとらなかった管理会社に過失があると主
張。管理会社側はパイプを挟んでいたもののふたは閉じていたとして、「子どもらがふたを開けて転落するとは夢にも思わなかっ
た」と反論していた。 和解について原告側代理人は「管理会社が過失を認めた結果だ」と話し、管理会社側は「詳細が分からず、コメントできない」
としている。 事故をめぐっては、管理会社員２人とマンション管理人が業務上過失致死罪に問われて京都地裁で公判中。２６日に判決が言い
渡される予定。 http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200709030066.html ＮＨＫスペシャル（9/2） ＨＰ管理員 2007 年 09 月 03 日 (月) 09 時 53 分 No.280 ≪ＮＨＫホームページ≫ 都市を襲う地震火災 1200 万人が暮らす大都市・東京。今後 30 年の間に 70％の確率で直下型の大地震が起きるとされている。東京都の想定は、
マグニチュード 7.3、最大震度 6 強。 その時、地震直後に各地で起きる火災が、最も大きな被害をもたらすと考えられている。1000 カ所以上で同時に発生。密集し
た市街地で延焼が拡大し、最悪の場合、39 万棟が全焼、1 万ヘクタールが焼き尽くされる。死傷者は火災だけで 2 万人以上にの
ぼるとされている。しかし、被害は想定だけにとどまらず、さらに拡大するおそれがあることが最新の研究で分かってきた。林立
する超高層ビル。柱に使われている高い強度のコンクリートが、実は熱に弱いことが明らかになった。「爆裂」と呼ばれる現象が
起き、最悪の場合、倒壊につながるおそれがあるという。地下鉄や道路網でも、都市化が生んだ新たな危険が浮かび上がってきて
いる。また、住民の避難や消防の活動も計画通りにはいかない可能性がある。住民は、同時多発火災によって避難ルートを次々と
閉ざされていく。消防は、どの地域の消火を優先すべきか厳しい判断を迫られることになる。被害をくい止め、命を守るために何
が必要なのか。都市を襲う地震火災の危険を検証する。 http://www.nhk.or.jp/special/onair/070902.html "１００年品質"と宣伝されている"高強度コンクリート"が熱（火災）に弱いという理由がよく理解出来る内容でした。 映像で見せられた「爆裂」現象は、迫力でした。 エレベーターの保守・点検契約は不履行であった sugana 2007 年 09 月 01 日 (土) 12 時 22 分 No.278 札幌市内の管理組合の事例。 東京に本社がある大手の管理会社と管理委託契約を締結していたところ、８月末日を持って本契約を解除しました。 契約期間は、１０月末日までであったが、これまでの業務の履行実態等を勘案して、契約にある任意解除権を行使して契約期間
途中で契約を解除しました。 ９月からの管理委託はマンションネットが進めている「競争入札方式」を採用して、８社に見積書の提出を依頼して適正な価格
で契約が締結されました。 さて、これまで管理委託契約に包括されていたエレベーターの保守点検は、管理組合が直接契約をする事にして、関係者の点検
を行ったところ、管理会社の下請け業者は契約で決めているフルメンテナンスの業務を全然履行していなかったことが判明しまし
た。 この会社は〇Ｅ〇と言い、管理組合の指摘に、その事実を認めて必要な部品の取り替えや作動油の取り替えを行うことなりまし
たが、管理委託契約の変更でもなければ、この不当な債務不履行が延々と続いたことになりました。 これらの問題を解決する方法は、全ての業務を管理会社に委託する事は止めて必要最小限の業務に限定して、エレベーターの保
守点検業務などの保守点検業務は全て管理組合が直接契約して、点検の際は必ず立ち会い、債務不履行が無いようにしなければな
らないでしょう。 ＨＰ管理員 2007 年 09 月 01 日 (土) 18 時 12 分 No.279 RE;エレベーターの保守・点検契約は不履行であった >エレベーターの保守点検業務などの保守点検業務は全て管理組合が直接契約して、点検の際は必ず立ち会い、債務不履行が無いよ
うにしなければならないでしょう。 「点検の際は必ず立ち会い」 の部分ですが、これは、管理組合（理事、役員）が自ら「立ち会う」という誤解を受けそうな （もちろん、役員自ら立ち会うのが一番ですが） この「立ち会い」は、管理会社の業務として管理員に行っていただくという意味ですね 管理会社に発注した業務を、その使用人である管理員に立ち会いさせても無意味（手抜き業務も視てみぬフリ）だから、別発注に
して、しっかり業務の履行確認をしていただく管理委託契約にするという考えですね 北海道マンション管理問題支援ネット ベランダに大蛇！ 奈良のマンションで 警察官が捕獲 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 31 日 (金) 21 時 19 分 No.277 ≪産経新聞≫ 奈良市のマンションのベランダに、中南米原産のヘビ（体長１．５メートル、胴回り１５センチ、体重約３キロ）がいるのが見
つかり、通報を受けた奈良署員が捕獲した。 奈良署によると、「ボアコンストリクター」と呼ばれる種類。毒はなく、茶色い体に褐色のまだら模様が特徴。２～３歳とみら
れるが、成長すると５メートルほどになる。 ２９日午後８時前、奈良市三条町のマンション６階に住む男性が、自室のベランダにいるのを発見、管理人を通じ署に通報した。
署員が男性と協力、約２０分かけてふた付きのバケツに追い込んだ。ペットが逃げたか捨てられたとみて飼い主を捜している。 http://www.sankei.co.jp/shakai/jiken/070831/jkn070831001.htm 老朽マンション「築３０年」建て替え促進 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 31 日 (金) 21 時 12 分 No.276 ≪YOMIURI ONLINE≫ 阻害要因調査へ…政府方針 築３０年以上を中心とする老朽マンションについて、政府は基本的に建て替えを推進していく方針を固めた。 大地震などの被害を最小限に食い止めるのが狙い。今秋から、建て替えの障害となっている要因などについて、初の本格的な実
態調査に乗り出す。調査結果は、建て替えにかかわる区分所有法の見直しの検討や、今後の建て替え支援施策に反映させたい考え
だ。 築３０年以上のマンションは現在、全国に約１万棟、約５６万戸あると推計されている。老朽化が進んでいるものも多く、阪神
大震災級の地震に襲われた場合などは、倒壊の危険性などが指摘されている。 しかし、区分所有法に基づき、建て替えには、区分所有者らの８割（５分の４）以上の賛成による「建て替え決議」が必要だ。
費用負担や転居手続きなどをめぐり、住民の合意形成が難航するケースも少なくない。 国土交通省によると、阪神大震災の被災マンションの建て替え（計１０５件）を除けば、今年３月末現在で、建て替え工事が実
施されたのはわずか１０６棟。実施中か準備中は３２棟にとどまっている。 このため、政府は今秋から、建て替え決議の要件見直しへの賛否や、建て替え支援策への住民要望などについて、実態把握のア
ンケートやヒアリング調査を行うことにした。 調査は、法務省と国土交通省が共同で行い、２年間の予定。 調査対象は、連絡先が把握できる管理組合や管理会社で、まず、アンケートを送付。〈１〉建て替えニーズの有無〈２〉ニーズ
はあるのに建て替え手続きが進まない場合の問題点—―—―などについて回答を求める。今年度中に集計・分析を行い、結果をもとに、
居住用、商業用などタイプ別に０８年度にヒアリング調査を行う。 建て替え決議には、〈１〉再建建物の設計概要〈２〉取り壊しや再建費用の概算額〈３〉費用分担の方法〈４〉再建建物の区分
所有権の配分—―—―を明確にし、区分所有者らの８割以上の賛成が必要だ。 反対者の権利を十分保護する必要があるとの見方がある一方で、建て替え推進派住民や開発業者からは、この要件が厳しすぎる
との指摘が出ている。 マンションの建て替え支援策を巡っては、阪神大震災での被災マンション建て替え問題を契機に検討された「マンション建て替
え円滑化法」が０２年に制定されるなど、反対者の所有権買い取り手続きや、公共住宅への優先入居などの施策が整備されている。 ［解説］震災時の安全確保 老朽マンション建て替え問題は今後、震災時の住民の安全確保や防災上の観点からも、政府が取り組むべき大きな課題になる。 耐震基準は、１９８１年に大地震発生に対応するため、抜本的に見直された。９５年の阪神大震災では、当時の基準で建てられ
たマンションに大きな被害が出た。政府は、都市防災の観点からも、耐震性強化のための建て替え促進策の整備・拡大が必要だと
みている。現在でも、建て替え工事には、共用部分整備の公的補助制度などがある。国土交通省は、調査をもとに、さらなる支援
策の充実に取り組みたい考えだ。 一方、法務省は区分所有法を見直し、建て替え要件を緩和することには慎重だ。同法は、マンション建設が盛んになった６２年
に成立した。当初、建て替えは全会一致が基本だったが、非現実的だとの理由から、８３年改正で５分の４以上の賛成による多数
決での建て替え決議制度が創設された。民法には、複数の人が共有する物の変更には「全会一致」の合意が必要だとの原則がある。
さらなる要件緩和には、この原則とどう折り合いをつけるかが課題となる。 （政治部 久保庭総一郎） （2007 年 8 月 31 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070831hg0d.htm ロープ不具合、5 社 813 基＝エレベーター26 万基調査－国交省 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 31 日 (金) 20 時 59 分 No.274 ≪Yahoo ニュース 時事通信≫ エレベーターのワイヤロープの一部破断が相次いで見つかった問題で、国土交通省は 31 日、各社に指示していた緊急点検の結
果、日立ビルシステムなど 5 社の 813 基に異常が見つかったと発表した。 このうち 3 社、5 基のエレベーターでは、4 月の六本木ヒルズ森タワー（東京都港区）の火災原因となったのと同様、ロープの
芯に巻き付けられた針金の束（ストランド）のうち 1 本が完全に破断していた。いずれも 1 年ごとの定期点検の際には異常が指摘
されておらず、国交省は点検に甘さがあったとみて、業界への指導を強化する。 今回発表されたのは、日立のほか、フジテック、東芝エレベータ、シンドラーエレベータ、日本エレベーター製造の各社分で、
対象は計約 26 万基。ロープの一部破断や一定以上の摩耗（まもう）、伸びなどを調べた。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070831-00000172-jij-soci ＨＰ管理員 2007 年 08 月 31 日 (金) 21 時 05 分 No.275 シンドラーエレベータ（株）、東芝エレベータ(株)、日本エレベーター製造(株)、(株)日立ビルシステム及びフジテック(株)が定期
検査等を行っているエレベーターの緊急点検の結果について ≪国土交通省≫ ストランド破断の事実が判明したことを受け、主索についての緊急点検を都道府県を通じて要請し、報告を求めていた５社のエ
レベーター（別紙１参照）について、主索の緊急点検の実施状況等を以下のとおりとりまとめましたので、報告します。 緊急点検の対象 ５社が保守点検を実施しており、１年以内にこれら５社による定期検査等が行われたもの。 緊急点検の実施状況 緊急点検の実施状況は次のとおり（都道府県別の状況は別紙２から６参照）。 点検対象となるエレベーターは５社合計で 262,517 台あり、是正が必要とされたものが 813 台あったが、804 台はロープの
交換等の是正済、９台は是正指導中である。また、503 台が未報告である。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070831_.html 自宅エレベーターの安全確認はお済ですか？ ＨＰ管理員 2007 年 08 月 31 日 (金) 16 時 19 分 No.273 ≪日経住宅サーチ マンション管理サテライト≫ 今年に入り、各地でエレベータートラブルが相次いでいる。北海道では３月、札幌市内のビルでエレベーターロープの部分破断
を発見、また、東京都港区の六本木ヒルズ森タワーでは翌４月、ロープの部分破断が原因で発煙事故まで発生している。事態を重
くみた国土交通省は、過去１年間に発生した事例調査を各メーカーに命じる力の入れようで、またしてもエレベーターの「安全神
話」は崩れることとなってしまった。幸い、分譲マンションでは同様の事故事例は報告されていないが、エレベーターは日常生活
の足だけに、マンション住民にとっても他人事では済まされない。そこで、事故原因を究明するとともに、自宅エレベーターを安
全確認する際のポイントについても紹介する。 ■「基準階」しか点検しないことが破断を見つけられなかった理由の１つ まずは事前知識として、「エレベーターロープの部分破断」がどういう事故なのか、その説明から始めることにする。 ご存じ、エレベーターは駆動方式によって大きく「ロープ式」と「油圧式」の２種類に分類することができるが、前者の方式の
エレベーターにおいて、かご部分をつり下げるエレベーターロープが部分的に破断、異常音あるいは震動などが発生するトラブル
が一連の事故内容だ。通常、１本１本のワイヤーは細い素線をより合わせた「ストランド」と呼ばれる金属線を８束（＝８ストラ
ンド）束ねて出来上がる。そして、そのワイヤーをさらに５本より合わせて１本のエレベーターロープが完成する。そのストラン
ドが破断したのが今回のトラブルで、かごを支える重要な役割を担っているだけに、エレベーターの安全性が心配された。 このように、エレベーターロープの破断事故は想像以上の広がりを見せているが、実は先日、渦中のエレベーターメーカーの営
業担当者と話をする機会があり、事故原因について興味深い話を聞くことができた。 エレベーターは建築設備の１つであり、建築基準法により最低限確保すべき技術的基準が定められている。エレベーター設置時
には建築確認によって安全性がチェックされ、また、設置後は「昇降機の維持および運行の管理に関する指針」等により、事故発
生時の対応や定期点検に関するガイドラインが示されている。そして、こうしたルールにのっとり１年に１回の法定点検、および、
おおむね１～２カ月程度のペースで保守検査が実施されるが、実はその点検業務に“落とし穴”があったことで、破断状態が長ら
く気付かれずにいたというのだ。気付かなかった理由というのが、「点検が“基準階”でしか行なわれていない」ことだった。つ
まり、効率性を優先してか、全フロアでは行なわれていないことが原因につながったというのだ。 法律用語でいう基準階とは、２階以上かつ当該建物のうち最も標準的なフロアのこと。しかし、分譲マンション（単棟型）でい
う基準階とはマンション住民の出入りが最も多いフロア、通常、１階のことを指す。実際に破断事故を起こしたのは商業ビルのた
め、分譲マンションにはそっくり当てはまらないが、分譲マンションを前提に話を進めれば、保守点検が１階でしか行なわれてい
なかったことに相当する。これでは、途中階でのロープ異常に気付きにくくなるのは誰の目から見ても明らかだ。今回の話（事故
原因）がすべてのメーカーあるいはメンテナンス業者に当てはまるかどうかは不明だが、見過ごすわけにはいかない内容であるこ
とは間違いないだろう。 ■目に見えない安全に対し、適時・適切な対応が求められる そこで、気になるのが「わが家は大丈夫か？」という点だ。今般、築年数の経過したマンションが増え続けているだけに、自宅
マンションではエレベータートラブルを発生させないよう、改めて安全確認をしておく必要があるだろう。以下が主な確認ポイン
トだ。 性能・品質関係 □制御盤がリニューアルされているか？ □電動機はインバーター化されているか？ 安全関係 □エレベーターの基本構造が耐震化されているか？ □地震時管制運転システムが取り入れられているか？ □停電時自動着床装置が取り入れられているか？ □火災時管制運転システムが導入されているか？ □ドアセンサーが取り付けられているか？ □防犯カメラが設置されているか？ □遠隔監視装置が取り付けられているか？ まず、性能・品質関係では２つの点が挙げられる。「制御盤」とは人間でいう頭脳に相当する部分で、制御盤がコンピューター
化され高性能になると、様々な新機能を追加できるようになる。後述する安全装置の導入が可能となるため、事故発生の抑制にも
つながる。次に電動機（モーター）がインバーター化されると、省エネルギーの効果が期待できる。その上、振動や騒音の低減に
もつながり、乗り心地も向上する。もちろん、電動機の安定作動にも結びつくため、安全性にも貢献する。 続いて、安全関係面ではエレベーターの基本構造そのものが耐震化されているかどうかが重要なポイントだ。具体的には次のよ
うな点を確認したい。 ・ ロープの「巻き上げ機」や「受け台」などが震動によりズレないよう、移動防止のための対策がなされているか？ ・ 「かご」や「つり合いおもり」のガイド装置が震動でレールから外れないよう、脱レール防止のための補強がなされているか？ ・ 制御盤などの機器が転倒しないよう固定されているか？ 建物本体の耐震化が叫ばれているように、エレベーター設備に関しても基本構造の耐震可が必要となる。住民が自ら調べること
は不可能なので、委託先の保守点検業者に確認してもらうといいだろう。 次に、地震を感知すると最寄り階に停止する「地震時管制運転システム」、停電になってもエレベーターを自動で最寄り階まで
運転する「停電時自動着床装置」、さらに、火災時にエレベーターを避難階へ直行させ運転を休止させる「火災時管制運転システ
ム」はエレベーター安全対策の“三種の神器”と言われるほど重要な設備となっている。コスト面の負担は大きいが、エレベータ
ーを改修する際にはできるだけ新設するよう心がけたい。 その他、扉に挟まれてケガしないよう閉まりかけたドアを反転させる「ドアセンサー」、ご存じ「防犯カメラ」、さらに、管制
センターが 24 時間エレベーターを監視することで、故障などの予兆チェックあるいは異常が発生した場合に緊急対応してくれる
「遠隔監視装置」もなくてはならない設備となりつつなる。安全は目に見えない分、どうしても対策が後手に回りやすいが、事故
が起こってからではどうしようもないという側面を持ち合わせる。この点を十分に理解し、適時・適切な対応を取ることが望まれ
る。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm 上階からの落下物について、管理組合に対応を求めたいのだが… ＨＰ管理員 2007 年 08 月 30 日 (木) 21 時 35 分 No.272 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：1 階専用駐車場があるマンションに住んでいます。6 月 27 日に新車が入ったのですが、3 時間後にマンション上階より落下
物（石）があり、車の屋根とリヤーガラスが破損しました。 以前にも何回か落下物で車を損傷させられた経験があります。一度は落下させた人物が確認できたのでマンション保険で損害を弁
償してもらえたのですが、別のときは車両ガラス屋根の損傷で修理見積もりが約 30 万円だったものの、落下させた人物が特定で
きずに泣き寝入りしました。 管理組合には再三、今後の対応をお願いし、駐車場への屋根の設置および相手がわからない状況に関しても保障できる保険への加
入をお願いしましたが、ダメでした。 いまは物損で済んでいますが、今後、人身事故にもつながる恐れがあります。 車の損害費および今後の管理組合への対応はどのようにすればいいのでしょうか？ Ａ：ご質問は、落下物（石）によって駐車場に停めていた車が損傷を受けた時、落下した原因者が不明の場合にも管理組合に対し
て損害賠償請求ができるのか、さらに落下物による被害発生の防止など今後の対応を管理組合に求めることができるのか、という
2 点だと思います。 まず、お答えする前に、落下物がマンションの建物の一部（外壁のタイルなど）ではないことを確認しておきます。ちなみに、京
都でビルの外壁タイルが剥がれて落下したことがニュースになっていましたが、このような場合に被害が出ていれば所有者責任の
問題となります。 さて、一番目の問題ですが、管理組合が法的責任を負うとすれば、落下物防護ネットの設置をするなどして未然に損害発生を防止
する義務を負担しているときです。管理組合と駐車場使用者との間には使用契約が締結されていますが、車に対する保管義務を管
理組合が負う定めはありません。 故意による投下も含めて上からの落下物による被害を防止する義務を求めることはできないと考えます。したがって、管理組合に
対して損害賠償請求はできません。 二番目の問題ですが、駐車場のレイアウトはどうなっているのでしょうか。マンションでは、上からの落下物による事故を防ぐ目
的もあって、建物に接する形でグリーンベルトが設けられていることがあります。ご質問者のマンションにグリーンベルトがない
ようでしたら、駐車場と建物との距離をさらに空けるとか防護ネットを設置するとかを管理組合として検討するべきです。屋根付
き駐車場とするかどうかは落下物の防止のためだけに決められるものではありません。 マンションにおける落下物は不注意によるものを想定しています。人が故意に物を投下する事態に対して防止策を講じることは難
しいことですし、管理組合として対応できる範囲を超えています。 ご質問の落下物（石）による損害については、原因者を見つけ出して請求するしかないでしょう。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070830/510958/ 超高層マンションブームは区分所有権弱体化の一里塚？ ＨＰ管理員 2007 年 08 月 29 日 (水) 20 時 55 分 No.270 ≪マンション管理新時代≫ 1999 年の暮れも押し詰まるころ、私は「日経アーキテクチュア」の編集で、2000 年新春特別号の特集をデスクとして取りまと
めていました。 テーマは「建築の寿命」。2000 年冒頭の議論はここから始めようと意気込み、「デザインの寿命（思想）」「物理的な寿命（技
術）」、「マネジメント上の寿命（社会経済）」の三つの視点で取材を進めました。大ぶろしきを広げたおかげで、まとめるのは
一苦労でした。 その取材の一環で、LCM（ライフ・サイクル・マネジメント）の考え方について某大手ゼネコンに取材したときのことです。 会議室の大机の向こうに技術畑・営業畑の部長クラスがズラッと並び、質問に丁寧に答えてくれたのですが、かねて気になってい
た質問をしたところ、その場が静まり返りました。 「ところで、超高層建築はどのように解体するのですか」 「解体費用はどのくらいかかるのですか」 しばしの沈黙の後、苦笑いとともに返ってきたのは、 「それは、考えたこともないなあ」 というセリフでした。 重要文化財ならいざ知らず、事業用や居住用の建物であれば、いずれ建物を解体する時期は必ずやってきます。そのとき解体しや
すいように、コストがかからないように、また産業廃棄物ができるだけ出ないように、再生品ができるだけ多くなるように、建築
をつくるときから考えるのが当然ではないのか──LCM なんて所詮、仮想世界の理想論なんだなあと、はぐらかされた思いがしま
した。 その「日経アーキテクチュア」が久しぶりに最新号でマンションの特集を組みました。テーマは「超高層マンション」。首都圏は
もちろん地方都市でも、都市再生の切り札として超高層マンションが次々に建つようになってきた最近の状況を分析し、最新の建
設技術とともに紹介しています。 そこに掲載された図によると、07 年 8 月現在、全国で竣工している 40 階建て以上の超高層マンション（賃貸を含む）は 66 棟
あり、さらに現時点でほぼ確実に着工されるものも含めると 111 棟に達します。このうち 02 年以前に竣工していた建物は 23
棟に過ぎません。現在がいかに超高層マンションブームであるかがわかります。 マンション管理をウオッチしている立場から興味を覚えたのは、この特集の後半でした。「超高層ブームをこうみる」と題して識
者のコメントを掲載しています。 そのなかで特に注目したのが、福井秀夫・政策研究大学院大学教授のコメントです。 福井教授は、規制改革・民間開放推進会議や社会資本整備審議会の専門委員として、90 年代から現在まで、都市開発分野におけ
る規制緩和・民間活力導入を推進する理論的支柱となってきたことで知られています。定期借家権の導入や 02 年のマンション建
替え円滑化法の制定、同年の区分所有法の改正などにも大きな影響を与えた一人です。 その主張は、都市開発や再開発をいかにしやすくするか、マンションなどの建設需要を増やして資金の流動性をいかに高めるか、
という経済合理主義に徹しています。多くのマンション管理組合が直面している、資産価値の維持向上とコミュニティーの活性化
という二面性の相克など、最初からすっぱり割り切っているように思えます。 福井教授のコメントは以下のようなものです。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070829/510930/?P=1 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 29 日 (水) 20 時 56 分 No.271 「超高層マンションは大都市部において極めて望ましい居住形態の一つだ」 「ただし、心配しているのは分譲形式が圧倒的に多いことだ」 「分譲では大規模修繕や建て替えの際、合理的な判断でスムーズに意思決定することが難しい」 「建て替えや大規模修繕ができないと、超高層マンションは荒廃し、スラム化しかねない」 「日本の超高層はすべて賃貸とすべきだ。賃貸ならば、少数のオーナーの判断で建て替えや大規模修繕をすぐ実行できる」 「将来のことを考えて、（区分所有法は）現行の建て替え要件を、面積のみの 3 分の 2 または 2 分の 1 決議で足りるよう改め、
建て替えなどが合理的に、早く決められる法制度にもっていくべきだ」 （※全文は、http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070828/510903/ ） 超高層マンションは格差社会です。3000 万円台の 1LDK をローンで購入する低層階の人と、数億円単位の上層階の住戸を投資
用に即金で購入するような富裕層が混在しています。しかも 1 棟当たりの区分所有者の数は非常に多くなります。 区分所有者間の合意形成が難しくなることは容易に想像がつきます。コミュニティーの形成も一筋縄ではいかないでしょう。横に
広がる団地型のファミリー向けのマンションとは全く別の世界です。 生活を支える設備のレベルも違います。EV や電気、給排水、セキュリティーのすべてが重装備。修繕積立金の総額、維持保全や
大規模修繕にかかる費用は膨大な額になります。 古くからマンション管理に携わってきた人たちにとっては経験知の及ばない建物でしょう。 では超高層マンションのスラム化を防ぐために、管理や修繕、建て替えをどうすればよいのでしょうか。 超高層マンションはすべからく賃貸であるべきという議論は昔からあり、特に目新しくはありません。今回の福井教授のコメント
のなかで最も注目すべきは、建て替えや大規模修繕をしやすくするために区分所有法の建て替え要件をさらに緩和すべき、として
具体的な案を挙げている点でしょう。都市政策の決定に多大な影響力を持つ人のコメントだけに、無視できません。 現状の議決権から区分所有者の人数（住戸数）を外して専有面積比のみとしたうえ、建て替え決議を 3 分の 2 ないし 2 分の 1 以
上にするという提案は、半分以上の専有面積を確保した区分所有者の意向が、そのマンションでは絶対的になることを意味してい
ます。等価交換のマンションや株主総会を想定してみれば、わかりやすいかもしれません。 3 月 28 日付けのこのコラムで、「区分所有権は、もはや所有権とはいえない！？」と題して、前回の区分所有法改正に対する疑
問を記しましたが、福井教授の提案の方向に法が再改正されるとしたら、区分所有権は今度こそ、完全に「所有権」の名に値しな
い代物と化すことになるかもしれません。ほとんどの分譲マンションは、時間の経過とともに転売が進み、実質的に賃貸マンショ
ン化していくのではないでしょうか。 身近に次々に建ち上がる超高層マンションを見ると、区分所有権弱体化の一里塚をすでに越えてしまったようにも思えてきます。 ただ、福井教授はひとつだけ、大切なことを見落としているような気がします。建築技術者たちの多くが「超高層マンションを解
体する方法など考えたこともない」と言っている実情です。合意形成だけでなく、建て替えの大前提となる解体技術やコストに関
する議論・研究は、超高層マンションについてはまだ全くなされていません。 超高層建築の解体については、NY のマンハッタンで 1 棟だけ、古い超高層オフィスビルの例が日本でも報告されています。建設
時の手順を逆さまになぞり、少しずつ切断しながら手間ひまかけて取り壊した事例です。日本で超高層建築を取り壊した事例はも
ちろんまだありません。壊さずに延命させる方法こそ真剣に考えなければならないのかもしれません。 現実を飛び越えて法律だけが先走りする事態は、厳に避けなければならないと思います。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070829/510930/?P=2 監理技術者不在でマンション工事、積水ハウスを 4 県で営業停止に ＨＰ管理員 2007 年 08 月 29 日 (水) 09 時 27 分 No.268 ≪日経ＢＰ社 ケンプラッツ≫ 国土交通省近畿地方整備局は 8 月 27 日、積水ハウスが名古屋市内のマンション建設現場 2 件で建設業法に基づく監理技術者を
配置しなかったことを理由として、愛知、岐阜、静岡、三重の 4 県での営業停止を命じた。期間は 9 月 11 日～25 日だ。 問題となった現場は名古屋市北区と名東区のマンション建設現場だ。北区の現場には監理技術者がおらず、名東区の現場には専
任の監理技術者がいたものの、積水ハウスと直接的かつ恒常的な雇用関係を結んでいなかった。 建設業法 26 条 3 項と同法施行令 27 条 3 項は、集合住宅など公共性のある建物で建築工事費が 5000 万円以上になる場合、
工事現場に専任の主任技術者か専任の監理技術者を置くことを義務付けている。近畿地整は積水ハウスがこれに違反していると判
断した。4 県で民間建築工事に関する営業を行うことを禁じる。 積水ハウスは同様の不祥事の再発を防ぐため、個々の現場の施工状況に対するチェック機能を強化するなどの対策を実施する方
針だ。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070828/510908/ ＨＰ管理員 2007 年 08 月 29 日 (水) 09 時 29 分 No.269 近畿地方整備局 記者発表 2007 年 8 月 27 日 建設業法第２８条の規定に基づく監督処分について 主任技術者等の設置義務違反 http://server-jp.imrworldwide.com/cgi-bin/b?cg=0&ci=mlitkkr&tu=http://www.kkr.mlit.go.jp/scripts/kisha-uproad/in
dex.pl?action=pdf%26no=4005 加水や試験結果改ざんもある生コン施工の実態、長野県の業界団体が改善に向けて公表 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 29 日 (水) 09
時 18 分 No.267 ≪日経ＢＰ社 ケンプラッツ≫ 長野県生コンクリート工業組合が、生コン施工現場の問題の解決を目指して県内の工事関係者を対象に実施したアンケート調査
で、生コンへの加水や試験結果の改ざんなどの実態が浮かび上がった。問題の解決には現場関係者のモラル向上だけでなく、様々
な関係者の協力が必要だと訴えている。 過去 3 年以内に生コンへの加水行為を経験するか、目撃、伝聞した回答者は 44％（364 人）を占めた。自分の判断でコンクリ
ートに加水した経験を持つ回答者は 22％（183 人）、他人の指示による加水の経験者は 18％（152 人）だった。 加水する理由（複数回答）としては、「正規のスランプ（コンクリートの軟らかさ）では施工困難」（214 人）、「打設効率向
上」（154 人）と、施工性の向上を挙げる回答者が多かった。その一方で、「正規のスランプにするため」という理由を挙げた回
答者も 92 人に上った。 このほか、コンクリートの強度、スランプ値などのテスト結果の改ざんは、回答者の 6％（49 人）が経験していた。生コンの
練り混ぜから荷卸しまでに、規定（1 時間半）を超える時間がかかった経験は 27％（224 人）の回答者が持っていた。規定時間
超過の理由として最も多くの回答者が挙げたのは、「現場の準備の遅れ」（81 人）だった。「現場までの運搬時間が長い」（27
人）、「型枠ができていない」（10 人）といった理由もある。 こうした不適切な生コン施工の解決策としては、施工者のモラル向上（42 人）、現場作業性を考慮した生コンの配合（31 人）、
現場での第三者のチェック（24 人）などが挙がっている。 同組合では品質管理監査会議（議長：長尚・元信州大学教授）が中心になってアンケート調査を実施した。対象は県内の建設会
社、生コン関連会社、専門工事会社、建築設計事務所の各社員と工事発注を担当する公務員などで、823 人が回答した。 品質管理監査会議の長議長は調査について、次のようなコメントを寄せた。 ──今回のように、外部からの告発もないのに 、生コン生産者だけでなくコンクリート工事に関係する者が自身の恥部を明らか
にして、真剣に問題の解決を図ろうとする例は、様々な欠点・欠陥・不祥事が頻発している現在の日本にはなかったことだと自負
している。コンクリート工事関係者の誰に責任があるかを追及するのではなく、全関係者の問題として、前向きな姿勢で取り組ま
なければならないと思っている。関係者も世間も温かい目で見守っていただきたい。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070827/510834/ マンション管理会社を変更して、経費削減に成功 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 28 日 (火) 11 時 05 分 No.266 ≪オーマイニュース≫ 剰余金発生、修繕積立金に繰り入れられるまでになった 東急不動産株式会社が分譲したマンション「アルス」（東京都江東区）では、管理会社を独立系の会社に変更した結果、管理委
託費を年間約１２０万円も削減でき、変更から１年後には一般会計の余剰金を修繕積立金会計に繰り入れるまでになった。 アルスは、売主である東急不動産の指定により、分譲当初から東急不動産の子会社である株式会社東急コミュニティーに管理を
委託していた。管理委託費は東急コミュニティーの言い値で決められている状況であった。しかし東急コミュニティーが作成した
長期修繕計画に計算誤りが判明したため、管理会社変更の機運が高まった。 東急コミュニティーが２００４年６月９日に作成した長期修繕計画では、一般会計に算入されている駐車場駐輪場料金（年額２
００万円弱）を修繕積立金会計に算入して、資金計画を立てていた。実際の修繕積立金会計の収入は、計画上の修繕積立金収入額
よりも、駐車場駐輪場料金に相当する２００万円分少ないことになる。 ここで長期修繕計画通りに支出が行われた場合、最初の大規模修繕時には、修繕積立金が１０１３万１千円不足することになる。
現行の修繕積立金の年間積立額は１９６万４２８０円であるため、この不足額は約５．１６年分の積立金額に匹敵する。 また、東急コミュニティーによる管理組合文書漏洩も明らかになった。文書漏洩判明後の東急コミュニティーの対応も、管理組
合の不信感を高める一方であった（記事「事故を公表せず、隠そうとする体質が多い」参照）。 事態を重視した管理組合理事会は、管理委託費を削減するため、複数の管理会社に見積もりを依頼した。この見積もり依頼の過
程で、東急コミュニティーが管理委託契約書通り業務を実施していないことも判明した。 第１に管理委託契約書では、宅配ボックスの定期点検回数は年４回とある。しかし、実際は年１回しか実施していないことが判
明した。 第２に管理委託契約書ではホームセキュリティー業務として、各専有部分の侵入警戒を実施することを定めている。しかし実際
は一戸の専有部分しか侵入警戒を実施していなかった。 １０社以上の管理会社に見積もりを依頼した結果、現行と同程度のサービス内容で、年間６０万円～１７０万円も管理委託費を
軽減できることが判明した。並行して東急コミュニティーにも値下げを複数回打診し、毎回断られた。 管理組合理事会では、２００６年７月３１日、見積もりを提示した管理会社から５社に絞り込み、住民向けに説明会を実施した。
説明会後の住民アンケートで独立系管理会社Ｎ社が多数の支持を得た。決め手は以下の通りである。 ・管理委託費の安さ ・近隣マンションでの管理実績 ・資料の充実度（管理委託契約案まで添付していた） ・事前準備の綿密さ （見積もり時にマンションの図面などを要求する管理会社が多いなかで、Ｎ社は情報サービス会社を利用
して情報収集しており、役員の負担が軽かった） アンケート結果を受け、２００６年８月２６日、管理組合総会でＮ社に管理を委託することを決定した。東急コミュニティーと
は、分譲後僅か３年で関係を終了したことになる。管理会社をＮ社に変更することで管理組合は年間約１２０万円も管理委託費を
削減できた。 １年後の２００７年８月２６日、管理会社変更後の最初の定期総会で、一般会計の余剰金は修繕積立金会計に繰り入れた。 管理委託費の安い管理会社に変更する場合、「安かろう、悪かろう」の心配が指摘されるが、全くの杞憂であった。実際、Ｎ社
の仕事ぶりは東急コミュニティーを上回った。 東急コミュニティーが建物点検で全く指摘していなかったマンション共有部の不具合を幾つも指摘し、東急不動産と折衝し、
（管
理組合の負担ではなく）アフターサービスで補修させた。主な不具合は以下の通りである。 ・エントランス天井排水管周りの漏水 ・ゴミ置き場の鍵の破損 ・エントランスのタイル・シール目地が固まっていないことによるタイルの 染み ・排水通気管が細いことによる排水時のゴボゴボ騒音 最後の排水通気管の問題は、「マンション欠陥施工に対する東急不動産の呆れた説明」で取り上げている。 また、駐輪場利用者名簿を整備する過程で、東急コミュニティーが駐輪場使用者に駐輪場使用料を請求しなかったり、逆に、駐
輪場非使用者に駐輪場使用料を請求したりしていた事実が判明した。 一般に分譲マンションではデベロッパーにより、デベロッパーの子会社を管理会社とすることが強制的に指定されている場合が
多い。これはマンション住民にとっては抱き合わせ販売に他ならない。 一方、管理委託費を削減し、余剰金を修繕積立金に回すことは、管理費・修繕積立金の値上げや大規模修繕時の一時金というよ
うな負担を低減することになり、マンション住民にとって魅力的な方法といえる。 管理会社の変更は自由の筈だが、決めるのは個人ではなく区分所有者の集まりである管理組合であるため、進め方が難しいこと
も事実である。本記事が管理組合を良くしていこうと考えるマンション住民の参考になれば幸いである。 http://www.ohmynews.co.jp/news/20070827/14477 アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 25 日 (土) 14 時 31 分 No.265 ８/１８（土）第 11 回マンション管理員セミナーをアップしました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/seminar/kanriin11/giji11.html 「管理会社一覧」の更新 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html ○じょうてつサービス → 高管協会員のリンク ○スターツアメニティー → 新規リンク ○ゼファーコミュニティー → 新規リンク ○阪急ハウジングサポート → 新規リンク マンション管理に新方式を検討 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 25 日 (土) 12 時 34 分 No.264 ≪asahi.com≫ 高層住宅管理業協会という団体がある。設立されてから２８年になるが、一般の人にはなじみがない。やさしく言えばマンショ
ンの管理をしている会社の集まりである。今やマンションは５００万戸できて１３００万人が住んでいる。日本の住宅の１割以上
を占めるまでになってきた。ところがマンションに住む人は老齢化して、管理組合の運営が難しくなってきている。マンションは
区分所有法により住む人が管理組合を作り、運営をしてきた。そのほか、賃貸住宅も多くなり住む人の間でトラブルも出ている。 こうした現状を改善しようと、管理業協会が新しい管理者による管理方式を検討している。その案によると信託業法が改正され
たので、信託方式を導入しようというものである。三つの方式が考えられる。（１）マンションを一つの信託受益権として、それ
を譲渡する（２）全区分所有者が持っている区分所有権・敷地利用権をマンション管理業者に信託する（３）マンション管理組合
の資金を信託する、などが考えられる。現在のマンションの管理としては（２）が活用されているが、区分所有法などの改正が必
要になる、と協会のマンション管理信託研究会では０６年１２月に報告している。 マンション管理には区分所有法ができ、さらにマンション管理適正化法などが作られてきたが時代の変化とともに、合わない面
が出てきた。このために新管理者管理方式についての法律改正を含めて検討していく。 ０７年７月に理事長が川崎達之・東急コミュニティー常任相談役（７５）から黒住昌昭・大京アステージ会長（６５）に交代し
た。黒住理事長は７月、新任の記者会見で「マンション業者も４０万戸から１戸まで管理している２７２７社がある。協会には４
５０社が入っているが一部である。協会としては新しい管理者管理の方式を提言していくことが当面の課題であると思います。そ
のほかには協会の存在を広く知ってもらうために３カ月に１回は記者会見を開いて皆さんの意見を聞きます」と抱負を語った。 川崎理事長は１６年間にわたり理事長を務め、その功績が認められて今年の春に旭日中綬章を受けた。川崎氏は受賞祝いの引き
出物に「松濤」という短歌集１、２を配った。 「半世紀亀にも似たる吾なれど大内山に妻と立ちたり」と受賞の喜びを歌っている。 http://www.asahi.com/housing/column/TKY200708240266.html 高層階特有の地震対策は… ＨＰ管理員 2007 年 08 月 24 日 (金) 19 時 26 分 No.262 ≪YOMIURI ONLINE≫ 【マンション快適ライフ】搬送に「階段用避難車」 水、食料１週間分 眺めの良さや充実した設備などが人気を呼び、首都圏を中心に増えている高層マンション。ただ、大地震が起きてエレベーター
が利用できなくなれば、高層であることが弱点となる。高層マンション特有の被害やその対策を頭に入れ、万一の場合に備えたい。 団地やマンションなどが林立する東京都練馬区の光が丘地区。ここの住民に今月４日、負傷者や高齢者の搬送に使える「階段用
避難車」４４台が、同区役所から貸し出された。 避難車は、助けの必要な人をいすに座らせ、搬送する人が後ろから車を押す形で階段を下りる。搬送する人が１人でも、人を運
べる。 光が丘地区住民組織連合協議会会長の高橋司郎さんは「従来貸し出されていた担架は、狭い階段だと人を運びづらかった。迅速
な救助に役立つはず」と話す。 同区は今年、避難車を６０台購入、区内の防災組織などに貸与した。高層住宅に対象を絞った救助器具を貸し出す例は、東京２
３区で初めてという。 最新技術を備えた高層マンションが地震で倒壊する危険性は低い。だが、その住民に、必ずしも安全な生活が約束されているわ
けではない。 大地震に見舞われると、多くの場合、エレベーターが使用できなくなる。防災・危機管理ジャーナリストで、「高層難民」（新
潮新書）の著者、渡辺実さんは「水や食料は、上層階まで配給してくれない。配給の都度、階段を２０～３０階も上り下りするの
は大変」と話す。「こうした場合に備え、上層階に住んでいる人は、水や食料を１週間分は確保しておいてほしい」 備蓄は、マンション全体で取り組むことも大事だ。川崎市に３月完成したマンション「アイランドブリーズ」（２０階建て、５
３３戸）の１階エレベーターホールには、箱形の備蓄ボックスが置かれている。飲料水（３５０ｃｃ）６０缶や非常食２０缶、簡
易トイレ９０回分などが入っている。ほかにも、地震などで停電した時にも利用できる清涼飲料水の自動販売機も備えられている。 地震発生時にエレベーターに乗り合わせた場合は、そこに閉じ込められる可能性もある。「大規模な地震の場合、救助の手が足
りず、最悪の場合、数日間閉じ込められることを覚悟しなくてはならない」と渡辺さん。その間の水や食料、トイレ対策などが検
討課題となる。 川崎市のマンションの備蓄ボックスを開発した、有限責任事業組合サバイバル・センター（東京）は「エレベーター内にも設置
でき、閉じ込められた時にも役立つ」と話す。価格は３０万円前後（設置工事費別）。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070821hg01.htm ＨＰ管理員 2007 年 08 月 24 日 (金) 19 時 28 分 No.263 ≪YOMIURI ONLINE≫ 東京都中央区は、７月に施行された改正市街地開発事業指導要綱で、１０階建て以上で２５戸以上のマンションを新築する際、
地震後も速やかに機能回復できるエレベーターの設置や、入居者の水や食料などを３日分備蓄できる倉庫を上層階にも設けるよう、
建築主に義務づけた。 また、マンション住民向けに「揺れる高層住宅！ その時あなたは…」と題したパンフレットを作成。地震に備えるための各家
庭や管理組合などの対策をアドバイスしている。 高層マンション 消防法では高さ３１メートル超の建物を高層建築物、また建築基準法施行令では６０メートル超の建物を超高
層建築物と定めている。ここから、１０階建て以上を「高層マンション」、２０階建て以上を「超高層マンション」と呼ぶことが
多い。 ◇ 高層マンション向け震災対策法 （渡辺実さんのアドバイスを基に作成） ＜家庭で＞ ・飲料水や食料は１週間分 水はできれば一人１日３リットル、最低でも同１リットル用意する。トイレのタンクの水も飲用に使うことが可能。食料は１
日１～２食にしてもしのげる ・家具に転倒防止対策 金具などで固定する。ただ、高層階ほど揺れが激しく、転倒を防げないことも。家具のない部屋を作っておけば、地震後も生
活できる ＜管理組合で＞ ・エレベーターにも防災用品 閉じ込められた場合に備え、水や食料、簡易トイレなどを用意しておく ・備蓄倉庫を上層階にも ５階に１か所の割合で倉庫を設置すれば、エレベーターなしでも非常用物資を取りに行きやすい。エレベーターホールなど共
用部分での設置が有効 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070821hg01.htm 信じられない管理委託契約金 sugana 2007 年 08 月 22 日 (水) 12 時 10 分 No.260 診断した、私が驚くほどのとんでなく信じられない管理委託契約が存在してました。 札幌市内にある５００戸程度の団地型マンションの事例。 このマンションは、分譲時から東京に本社があるＴ急が管理委託を請け負って現在に至っております。 マンション管理セミナーに参加された当該管理組合の理事さんに、当該管理組合の経営診断を依頼され、管理委託契約金額の検
討を行ったところ、この会社の本質が明らかになりました。 驚くべき価格とは、年間の委託料が何と 6,200 万円、診断価格は高めに算定して 2,600 円。つまり、適正な価格を大幅に上回
っておりました。 業務の内容は、事務管理業務費、建築設備管理業務費、管理員業務費、給排水設備、消防設備、電気設備、建物定期報告、夜間
警備業務費、清掃費、管理報酬等となっています。 何故、このような莫大な契約が易々と進められていたのでしょうか。区分所有者、いや理事会が無関心の運営にならされていた
ためでしょうか。 分譲後、１０年として３億円以上の無駄遣いをやってしまいました。管理会社から言わせれば、美味しいドル箱であったはず。 理事会に当マンションネットの診断書を提出したところ、理事会の面々は、大変びっくり仰天し、改めて契約について審議する
事になったそうです。 sugana 2007 年 08 月 23 日 (木) 11 時 33 分 No.261 誤植 文中、2,600 円は誤植でした。正確には 2,600 万円です。訂正いたします。 当マンションネットが開発した、「競争入札方式」を活用して、業務の質の向上を確保しながら、年間 3,000 万円以上の経費
の節減は必ず達成できます。 住宅金融支援機構、マンション管理組合向け債券を募集 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 19 日 (日) 09 時 34 分 No.258 ≪新建ハウジング Web≫ 住宅金融支援機構は、マンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の募集を行う。 同債券は、１０年利付き債で、利率は満期時の平均で１．０６５％（変動の可能性あり）。１口５０万円で１万口募集する。募
集期間は８月２７日から１０月１２日まで。 同制度は、マンション管理組合が、債券を定期的に購入することで、修繕積立金の計画的な積み立てを行うとともに、積み立て
期間中、機構よりマンション管理に関する情報を受け取ることで、適切な管理を促すというもの。 http://www.s-housing.jp/modules/news/article.php?storyid=4448 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 19 日 (日) 09 時 36 分 No.259 ≪住宅金融支援機構≫ マンションすまい・る債 平成 19 年度募集期間 平成 19 年 8 月 27 日（月）～10 月 12 日（金） （満期時）年平均利率 1.065% インターネットでも資料請求ができます http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/smile/index.html アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 19 日 (日) 09 時 22 分 No.257 管理会社一覧 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html 北海道開発局の登録から消えた会社をメンテナンス グランコミュニティ（株）、（株）星野リゾート・トマム の２社を追加 専用使用権のあるポーチ・アルコーブに子ども用自転車などを置くことは規約違反になるか？ ＨＰ管理員 2007 年 08 月 17 日 (金) 14 時 35 分 No.256 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 私の住んでいるマンションの使用細則には禁止事項として、 ・共用部分を不法に占有したり物品、塵介等を放置したりすること ・敷地内通路での不法駐車並びに所定の自転車置場外に自転車を放置すること ・階段等緊急時の避難用通路となる場所への私物を放置すること ・ポーチ・アルコーブ等に避難通路の障害になる物をおくこと（自転車等） ──とあります。 この場合、専用使用権のあるポーチ・アルコーブに、子ども用自転車、三輪車、遊具、台車、植木鉢などの私物を置くことは規約
違反になるのでしょうか？ 私個人としては、住人が通る廊下側に面している場所には何も置いてほしくないのですが、たくさんの家が置いている状態です。 ちなみに自転車置場は約 200 世帯に対して倍の 400 台を置けますが、全部は埋まっていません。 専門的なご意見をうかがいたく投稿しました。ご教示よろしくお願いします。 Ａ： 管理組合の規約や使用細則は、それらを定めることに目的があるのではなく、安心で安全な暮らしをお互いに送ることがで
きるように寄与することにそれらの目的があります。ですから、それらに記されているからだめだ、という考え方ではなく、なぜ
そのように記されているのがよいことなのだろうか、という考え方に立って考えてみましょう。 ポーチやアルコーブに何らかのものを置くとしましょう。例えば自転車とか三輪車とか灯油缶とか古新聞とか生ゴミとかですね。
それらは一見、通行のじゃまにならない位置にあるかもしれません。でも、本当に通行する方のじゃまになっていないでしょうか？ 廊下部分にはみ出ていませんか？ 強風で動くことはありませんか？ 火事が起こったときに燃えて避難経路の障害になりませんか？ 放火の材料になりませんか？ 子どもがいたずらするきっかけになりませんか？ 子どもが乗って遊んでけがをしそうなことは考えられませんか？ ──というようにいろいろな可能性を考えると、避難の障害になる可能性のあるものは置くべきではないと、自ずと結論付けるこ
とができますね。 だから、「ポーチ・アルコーブ等に避難通路の障害になる物をおくこと」が禁止されているのです。それはみんなの安心安全を確
保するために必要な禁止項目なのです。個人的に好きだ嫌いだという問題ではないのです。 ちなみに、廊下はたいていの場合、避難通路の扱いになっています。そしてその幅は 1.2ｍ以上（両側が住戸の中廊下式だと 1.6
ｍ以上）あることが建築基準法で定められています。それに、廊下がいつも明るいところだとは限りません。夜中に停電になった
場合のことをイメージしてみてください。 ご質問では、自転車置場にはまだ空きもあるようですので、子ども用自転車などは住居内や自転車置場に置くように、そして物品
の放置についても防災および美観上の観点から行わないように、管理組合として居住者に注意を促し啓発活動をしていきましょう。 マンション管理というものは、一人でできるものではありません。お仲間と一緒に安心と安全を作っていくものです。個人的な思
いだけではなく、ちょっと公的な共通認識を持ってみるという観点で、お仲間とよい住環境を作ってみましょう。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070816/510578/ アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 16 日 (木) 18 時 25 分 No.254 灯油価格推移 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html 札幌市消費者センターさんの８月 10 日調査結果を掲載しました ＨＰ管理員 2007 年 08 月 16 日 (木) 18 時 27 分 No.255 道内 ガソリン１４４・２円 ２週連続で最高値更新 ≪北海道新聞≫ 石油情報センターが十五日発表した石油製品市況調査によると、十三日時点のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は一リッ
トルあたり一四四・二円で、一九八七年の調査開始以来の最高値となった前週をさらに○・五円上回った。お盆の帰省・行楽シー
ズンをガソリン高が直撃した格好だ。 道内平均では、軽油も前週比○・三円高の一二三・八円で、レギュラーガソリンと同様二週続け最高値を更新した。ハイオクガ
ソリンは同○・六円高の一五四・七円、灯油（配達）は同○・四円高の八三・三円だった。 レギュラーガソリンの全国平均は、同○・三円値上がりして一四五・四円となり、二週連続の最高値更新。 ガソリンなどの価格動向について石油情報センターは「大手元売り各社が八月出荷分の卸価格を引き上げ、当初は様子見だった
一部給油所も値上げに踏み切ったのが反映された」と分析。月内は大きな価格変動はないとみる。 ただ、今月に入り原油価格が下がり、円高傾向も見られるため「来月は卸価格、小売価格とも下がる可能性はある」としている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/43669.html 3D レーザ測量によるマンションの外壁ひび割れ診断 sugana 2007 年 08 月 14 日 (火) 10 時 27 分 No.250 先の、マンション管理講座に於いてデモンストーレーションした、「世界初の光波測量器による外壁のひび割れ診断」は講座
の際、募集した管理組合の中から抽選で東区の管理組合が選ばれ、昨日から機器で現地調査が始まりました。 現地で面毎に機器で測量したものを、製図を行うソフトに取り込み図面化します。 本マンションのひび割れ状態を全て把握して、来る９月１５日開催の管理セミナーで発表する事にしております。 本機器による診断は、足場や、その他の補助材が不要のために経費が従前のようにかからないことも重要な要素になっています。 一概に、言えませんが従前の経費の１／６程度といわれており、管理組合に取ってはよい情報といえます。 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 14 日 (火) 11 時 12 分 No.251 （株）中田測量さんを「便利なリンク」 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/linkbenri.html に追加しました。 第 12 回マンション管理講座の内容もアップしました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/12/kouza12.html sugana 2007 年 08 月 14 日 (火) 15 時 14 分 No.252 新聞に掲載 本診断は、管理組合にとって経費の節減ばかりでなく新技術によって、的確な修繕を行う上で従前より科学的な資料が入手される
ことになります。 猛暑の中、昨日と今日は現地で測量が行われており、北海道新聞の記者さんが現地に取材に見えました。 ９月１５日開催のマンション管理セミナーでの報告は、製図も披露されることでもあり、興味がつきません。 雪仙 2007 年 08 月 15 日 (水) 10 時 36 分 No.253 測量は暑かった あっちっち！北海道が沖縄より暑かったです。ノンプリズム光波測量を実施しました。足場が必要なく、ゴンドラを使用すること
なく、今までは双眼鏡でひび割れの診断をしていたのですが、これからは「クモノス」を使って精密なひび割れ診断を実施できま
す。診断の日程は三日間かかりました。北海道新聞の取材を受けましたが、全道版に掲載していただければいいなと思っています。 光波測量を希望される場合は「北海道芙蓉設計事務所｣が窓口になります。連絡先は ０９０－８８９７－６５６７ になります。 管理報告 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 13 日 (月) 16 時 16 分 No.249 北海道の管理会社一覧 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html 更新しました。 ㈱ナカ・システム、㈱HokkaidoTracksManagement の住所、ＴＥＬが不明でしたが、開発局で閲覧してきました 道内ガソリン１４３・７円 最高値更新 軽油も１２３・５円 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 09 日 (木) 13 時 10 分 No.248 ≪北海道新聞≫ 石油情報センターが八日発表した石油製品市況調査によると、六日時点のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は一リットル
当たり一四三・七円で一九八七年の調査開始以来の最高値を更新した。大手元売り各社が八月出荷分の卸価格を三・五－五円引き
上げたのを受けて、前週より三・○円の大幅な値上げになった。夏の行楽シーズンを直撃し、家計に影響しそうだ。 これまでの最高値は昨年九月の一四三・四円だった。道内平均では軽油も前週比二・九円高の一二三・五円で最高値を更新。灯
油（配達）は同一・五円高の八二・九円、ハイオクガソリンは同三・○円高の一五四・一円。 レギュラーの全国平均は同三・八円値上がりして一リットル当たり一四五・一円で、調査開始以来の最高値（昨年九月の一四四・
一円）を更新。ガソリン税が軽減されている沖縄県を除く全都道府県で百四十円を超え、離島の多い長崎県と鹿児島県では百五十
円台になった。 三円の値上げに踏み切った道央の給油所店長は「値上げは最小限にとどめたかったが、個店レベルでできる努力の範囲を超えて
いる」と話す。道内では卸価格引き上げ分を小売価格に転嫁できていない給油所があり、石油情報センターは「まだ小売価格が上
がる余地がある」とみている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/42385.html マンション人口急増の弊害（？）マンション管理の本質を再考する ＨＰ管理員 2007 年 08 月 08 日 (水) 15 時 44 分 No.247 ≪日経住宅サーチ マンション管理サテライト≫ マンションブームといわれて久しいが、その影響もあり、全国平均では 10 世帯に１世帯が分譲マンションで生活するまでにな
っている。マンションがすっかり身近な居住形態となったことがうかがえる。しかし一方、入居者の多くがマンション管理への関
心も知識もなく生活を始めるため、管理組合への参加意識も薄く、そのことが組合運営に暗い影を落としている。これでは、夢の
マンションライフが文字通り「夢」で終わる危険すらある。そこで、マンション管理とは何なのか？ 啓蒙の意味を込め、改めてそ
の本質を探ってみることにする。 ■今後、「マンション人口」は安定拡大の見込み まずは、マンションの普及度合いから見てみよう。不動産情報サービス会社の東京カンテイによると、2006 年のマンション化
率（総世帯数に占めるマンション戸数の割合）は全国平均で 10.35％、昨年から 0.16％増加した。同じく首都圏平均で 18.98％、
近畿圏平均で 14.17％となっており、こちらも前年比で増加基調をたどっている。さらに、マンション化率ナンバー１の東京都で
は 0.23％増の 22.32％、4.5 世帯に１世帯がマンション暮らしをするまでになっており、数字の上からも分譲マンションの定着
度が確認できる。同社では、「今後、数年間は安定拡大が予測される」とマンション化率の先行きを分析する。 確かに、共用施設の充実や鍵１本で外出できるセキュリティー面の安心感、また、最近ではタワーマンションによる眺望や夜景
といった魅力にも注目が集まり、今もってマンションブームは衰える気配を見せない。一昔前まで“住宅すごろく”のゴールとい
えば、郊外の庭付き一戸建てが当たり前だった。ところが、その様子も一変し、現在では都心部を中心に分譲マンションが“つい
のすみか”となりつつある。 ■はたして、マンション管理とは誰のためのものなのか？ しかし、こうした身近さのイメージとは裏腹に、1 つ同じ屋根の下で暮らすことの難しさを認識している居住者は少ない。ある
企業が行なったマンション入居者向けアンケートからも、そうした事実が浮かび上がる。「入居後の具体的な不満点を教えて下さ
い」という質問に対し、驚いたことに「理事会などの集まりが多く、そのたびに大きな封筒が投函されておりゴミになる」という
回答があったのだ。 おそらく、この人にとってマンション管理は「煩わしい」あるいは「面倒くさい」対象でしかないのだろう。マンション管理の
重要性が理解できていれば、「ゴミ」などという感想を持つことは考えられない。まさに、「マンション管理は管理会社のやるこ
とだ！」と言わんばかりの回答といえる。いったい、マンション管理とは誰のためのものなのだろうか？……あまりの意識の低さ
に驚く。 ■「市場価値」を意識した組合運営が重要な意味を持つ 近ごろ、地価上昇の影の立役者として、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）や私慕ファンドがしばしば引き合いに出される。都心部を
中心に居住用マンションが “投資物件化”したため、注目が集まるようになった。また、収益還元法の定着により不動産鑑定の手
法が変化したことで、マンションを“市場価値”で評価する傾向が強まったことも関係する。ここでいう市場価値とは、不動産マ
ーケットで高く評価される価値のこと。「貸しやすい」「売りやすい」といった流通性に優れた価値とも言い換えられる。今後、
マンション市場において、こうした傾向（＝市場価値による物件評価）はさらに顕著になることが予想されるだけに、住民にとっ
ても自宅マンションの市場価値を意識した組合運営が欠かせなくなってくる。 実は、この点にマンション管理の本質が隠れている。つまり、マンション管理とマンションの市場価値には密接な関係があるの
だ。というのも、市場価値とは「誰もがそのマンションに住んでみたい」という魅力に対する価値のこと。多くの人に気に入って
もらえるマンションこそが、市場価値の高いマンションとなる。とすれば、多くの人に気に入ってもらうには“住み心地”のいい
ことが必須条件となる。「住み心地がいい」とは、つまり「管理が行き届いている」ことだ。 では、「管理が行き届いている」とは具体的にどういう状態なのだろうか？ 「管理が行き届いている」とは、居住者はもとより
マンション（建物）本体にとっても“気持ちいい”状態であることを指す。駐輪場やゴミ置場が常に整理整頓されていることが典
型例として挙げられるが、見た目のきれいさは気持ちよさに直結する。しかし、それだけではマンション管理の本質は定まらない。
ペット問題や騒音トラブルがあるようでは住み心地がいいとはいえず、また、設備の維持管理が不十分であったり管理費の滞納が
日常化しているようでも管理が行き届いているとはいえないからだ。つまり、マンション管理とは日常生活に関する「ソフト面」、
建物や設備の維持管理に関する「ハード面」、そして管理費や修繕積立金といった「会計面」の３面が互いに作用して初めて有効
に機能する。どれが欠けても良好な住環境は形成されないのだ。そして、この３面をバランス良くコントロールすることこそがマ
ンション管理の本質なのだ。 前述したように、マンションの市場価値はマンション管理の「質」に大きく影響される。管理の「質」を高めることは、マンシ
ョン価値の向上につながるのだ。今後、こうした“好循環”をマンション管理の源泉とするためにも、市場価値を意識した組合運
営を心がけることが重要だ。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm 散見される管理会社の違反行為 住民にも監視能力が求められる ＨＰ管理員 2007 年 08 月 08 日 (水) 15 時 40 分 No.245 ≪日経住宅サーチ マンション管理サテライト≫ マンション管理業を営むにあたって業者登録が義務化されてから６年余り、マンション管理会社による違反行為が散見されるよ
うになっている。2005 年度と 06 年度に国土交通省が行なった立ち入り検査でも過半数の管理会社に何らかの問題が見つかって
おり、その中の悪質な１社には業務停止が命じられている。９割以上の管理組合が、管理会社に一部あるいは全部の管理業務を委
託している中、これではマンション住民は安心して管理を任せることができない。そこで、これまでの検査結果を分析するととも
に、管理組合が取るべき対応策についても考えてみる。 ■違反率は約６割 特定の業者が「モラル違反」を繰り返す 国交省が行なったのは「マンション管理業者への全国一斉立ち入り検査」（以下「本検査」とする）だ。2001 年８月に「マン
ション管理適正化法」が施行され、管理組合と管理会社が良好な関係を構築できるよう法的枠組みが整備された。各管理会社が本
法にのっとり適正にマンション管理業を行なっているかどうか、その実態を調査するために行なわれた。 05 年度と 06 年度の検査結果は下表の通りだ。05 年度は全国のマンション管理会社 57 社、06 年度は 62 社を任意に抽出し、
事務所等へ立ち入り調査した。その結果、第 1 回は 35 社に是正指導がなされることとなり、第２回も同数の 35 社となった。こ
こで違反率を計算してみると、05 年度が約 61％（35 社÷57 社）、06 年度が約 56％（35 社÷62 社）。およそ６割程度の
水準になっていることが分かる。この結果を現在、業者登録している全国 2727（07 年３月末）の管理会社に当てはめると、そ
の数は 1636 社（2727 社×６割）に及ぶ。もちろん、この結果は計算上の推計値に過ぎないが、決して看過できない数字であ
ることは間違いないだろう。 ～～～～表省略（下記リンクをクリックして下さい）～～～～ さらに分析を続けると、第 1 回の指摘該当社数は延べ 92 社、第２回は 118 社だった。どちらも是正指導を受けたのは 35 社
なので、この結果から、特定の業者がいくつもの項目を重複して違反していることが分かる。つまり、きちんと法令を順守してい
る業者がある一方で、モラルの欠如した“ずさん”な業者も存在しているわけだ。残念なことに、06 年度の検査では 90 日間の
業務停止処分を受ける業者まで登場した。マンション管理業界にも、「勝ち組」「負け組」といった二極化の波が押し寄せている
ことを示唆している。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20070702p4000p4.html ＨＰ管理員 2007 年 08 月 08 日 (水) 15 時 42 分 No.246 散見される管理会社の違反行為 住民にも監視能力が求められる ≪日経住宅サーチ マンション管理サテライト≫ ■「重要事項の説明」には、細心の注意が欠かせない このように、管理組合と管理会社の信頼関係を揺るがしかねない現実が浮き彫りになった。それでは管理組合はどのように対応
したらいいのか？ 続いて、管理組合が取るべき対処法について考えてみたい。 違反内容の傾向をみると、「書類の閲覧」が最も多く、次いで「証明書の携帯など」「契約成立時の書面の交付」「重要事項の
説明など」「帳簿の作成など」が目を引く。「書類の閲覧」でいう書類とは、管理会社の業務および財産の状況を記載した書類の
ことで、具体的には業務状況調書、貸借対照表、損益計算書などを指す。管理組合の立場から見た場合、管理会社との新規契約あ
るいは管理会社の変更など、今まで接点のなかった管理会社の内情を知る情報源としては、こうした書類の閲覧は意味を持つ。し
かし、すでに日常管理を委託しており、相応の付き合いがあるのであれば、「書類の閲覧」（＝書類不備の意味も含む）に対する
違反行為は直接的な悪影響は少ないだろう。 「証明書の携帯など」（＝管理会社の従業員は、業務に従事するにあたり証明書を携帯しなければならない）も同様で、管理会
社の従業員に“なりすます”悪人でもいれば話は別だが、すでに顔見知りの関係であれば、管理担当者が証明書を携帯しないこと
で管理組合が多大な被害を受ける心配も少ないはずだ。どちらも管理会社の社内管理面の話なので、管理組合への影響は限定的だ。 ■経年優化を目指し、「モノ言う管理組合」になろう 他方、注意しなければならないのが、「契約成立時の書面の交付」「重要事項の説明など」違反だ。「重要事項の説明」とは、
管理会社との契約締結に際し、新規契約あるいは契約更新するかどうかの判断材料となる重要な事項についての説明をいう。委託
する管理業務の内容や支払う報酬額、さらに契約期間や更新あるいは解除方法など、おろそかにできない最重要項目が「重要事項」
に該当する。ということは、重要事項説明が不徹底だと管理組合は不適切な契約が履行されるリスクを負うことになる。説明責任
が十分に果たされないことで、予期せぬ危険にさらされる可能性があるのだ。 「契約成立時の書面の交付」も同様。契約書が作成・交付されなければ、後々、「言った・言わない」といったトラブルの原因
となることは明白だ。管理会社がこうした主要事務をないがしろにするのは言語道断だが、管理組合も自らが「マンション管理の
主体」であることを再認識し、言われるままに管理会社のペースで事を運ばないよう、監視能力の強化が求められる。 全国のマンションストック数は 500 万戸を超え、マンションは主要な居住形態としてすっかり定着した。これからは「経年優
化」するマンションを目指すことが至上命題となるだろう。「経年優化」とは、適時・適切なマンション管理が行なわれていれば、
築年数がたってもマンションの資産価値は劣化しない、逆により価値が向上するという意味の造語だ。「経年劣化」と対比して使
われる。折りしも、株式市場では「モノ言う株主」が増えている。マンション管理市場でも同じく、「モノ言う管理組合」が台頭
することが必要不可欠となるだろう。マンションの未来を切り開くためにも、読者の方は「モノ言うマンション住民」になること
を期待する。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20070702p4000p4.html 防犯カメラをリースした場合の会計処理方法は？ ＨＰ管理員 2007 年 08 月 08 日 (水) 11 時 59 分 No.244 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 防犯カメラの設置費用には修繕積立金を充当することと思いますが、リースとした場合のリース料は管理費会計、修繕積立
金会計のどちらに計上することになるのでしょうか？ Ａ： 管理費や修繕積立金を取り崩す場合の定めは、通常、管理規約に規定されています。 標準管理規約の単棟型の場合、28 条（修繕積立金）の定めに 「敷地および共用部分などの変更」は、修繕積立金から取り崩すこ
とになっています。 防犯カメラの設置は、「共用部分の変更」になりますので、ご質問にあるように、設置に要する費用（買い取り費用）は修繕積立
金から取り崩すことになります。 また、同規約 27 条（管理費）では、「敷地および共用部分などの通常の管理に要する費用」については、管理費を充当すること
になっています。 リース料は、「通常の管理に要する費用」となりますので、管理費からリース契約の内容に従って（毎月）支払うこととなります。 ご相談者様のマンションでは、「買い取り」か、「リース」かを決められていないようですが、一般企業の場合には、税務対策上
「固定資産」を少なくするために「リース」をするケースが見られます。 しかし、管理組合の場合には、リース料金の総額と買い取りとした場合の額や維持管理費を検討する必要はありますが、リ
ース料を毎月支払う煩わしさを考えると、「買い取り」がよいのではないでしょうか。ただし、これはあくまで修繕積立金
に余裕がある場合です。 なお、防犯カメラをリースした場合には、リース契約終了時に契約を更新しない場合のことも考えて、カメラや配線など諸設備を
撤去する場合の原状回復についての条項の確認をしてください。もし、リース契約書にそのような条項がない場合には、特記事項
としてその旨の条項を定めるように要請することをお勧めします。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510458/ 隣接地のマンション建設による諸々の被害に対する補償など ＨＰ管理員 2007 年 08 月 05 日 (日) 07 時 24 分 No.242 ≪YOMIURI ONLINE≫ 隣接地のマンション建設による諸々の被害に対する補償など 自宅から 1.5 メートルほど先の道路を挟んだ土地に、５階建てのマンションが建設されることになり、冬場、日当たりが悪くな
ってしまいます。また、南側からの潮風が遮られ、夏場は暑さが酷くなりそうだし、自宅で音楽の仕事をしているので工事中は騒
音で日中、仕事ができなくなることも考えられます。 このように、日照権や景観、風通し、仕事に支障をきたす騒音、資産価値などを総合的に判断した補償を請求できるものなので
しょうか？ さらに、建設により地盤沈下など被害が発生した場合は、そのチェックを行う第三者機関などは当方が探して、判定
や立証をしてもらわなくてはならないのでしょうか？ 神奈川県平塚市 つん子 日照権、景観など各問題の個々について損害や賠償請求できるかを検討し、地盤沈下などの事実の証明は、当方で行う必
要があります （１）日照権、景観、騒音、風通し、資産価値を総合的に判断するにしても、まず各項目について損害が発生し、且つ法的に賠償
請求ができるか否かを一つひとつ検討する必要があります。 （２）建設により地盤沈下などの被害が発生した場合、事実の証明は請求者側で行う必要があります。その際、第三者機関等に鑑
定を求めることはよく行われます。原則はこれらの鑑定も当方で依頼します。ただ、裁判等で相手方の責任が認められれば、鑑定
費用等も請求できることが多いといえます。 日照権は 建築基準法では、北側の日影時間の規制がされています。その前提として、あなたのお住まいの地域が「第一種低層住居専用地
域」又は「第二種低層住居専用地域」を第１グループとして、以下、四区域分けをしています。さらに、これらの四地域分けの全
部又は一部について、公共団体が条例で指定する区域だけが日影規制の対象です。 従って、これらの地域に当たっても条例の指定がない地域や「商業地域」「工業地域」「工業専用区域」では、日影規制の対象
になりません。すると、まず第一には、あなたの住居地がこれらのどの地域に当るかを市の建築指導課等で確認する必要がありま
す。 規制区域に当たるとして判定の基準は、冬至の８時から 16 時までの８時間でどれだけ日影になるかで判断されます。仮に日当
たりがゼロとなれば法規制の有無を問わず受忍限度を超えたとして損害賠償請求ができます。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070731hg03.htm ＨＰ管理員 2007 年 08 月 05 日 (日) 07 時 26 分 No.243 ≪YOMIURI ONLINE≫ 景観は 一般に眺望するだけの価値のあること、当該場所の価値が眺望によること、眺望を保つことが周辺土地の利用とマッチングする
こと、眺望を楽しむ者がその土地に権利をもっていること等が保護の要件とされます。この保護されるべき景観の侵害が受忍限度
を超えると保護の対象とされます。具体的には、建築工事の差し止めや一部変更や損害賠償が認められます。 景観を守れと主張する根拠は、環境権や人格権等を言いますが、確固たる権利とまでは認められないとする考え方もあります。 騒音については 建築工事から発する騒音については、騒音規制法で決められています。建築工事として行われる作業のうち、著しい騒音を発生
する作業で、政令で定めるものを特定建設業といいます。指定地域内の建築工事については開始７日前に環境省で定める騒音防止
方法などの事項を市町村長へ届け出る必要があります。指定地域は住居集合地域、病院又は学校の周辺地域等で都道府県知事が定
めます。ご質問の場合もまず、この指定地域に当たれば行政の規制を求められます。 マンション建設の騒音がひどい場合で、公害防止条例（東京都では環境確保条例といってます）の規制基準を超えているときは、
あなたの住居地の市役所の担当課（公害防止課等）へ相談し、騒音を測定してもらい、規制をオーバーする時は、改善のための勧
告や命令の発効を促すことができます。この騒音規制は地域毎に細かく規制されています。例えば、東京都の条例では高度に静か
さを守られるべき住居地域を規制する第一種地域では、昼間でも騒音程度は限定されています。改善命令に違反すると刑事罰に処
せられます（東京都の条例）。 民事では工事の差止請求や慰謝料請求が考えられます。但し、差止は施行者側に影響が大きいので違法性が大きい場合に限られ
ます。慰謝料もそう多額になることはないのが現状です。 具体的には、理想としては工事の前に施主側と住民側でマンション建築工事に伴う諸事項について協定を結び、夜間、早朝、休
日の工事の禁止又は制限、防音措置の実施等を協議するのも実効性が有ります。 風通しは 汐留の高層ビル街の完成で海風が遮られ、都心の夏の気温が何度か上昇したと話題になりました。しかし現実には通常の建築工
事では風通しの阻害の損害を認めた例は皆無に近く、仮に認められても微々たるものでしょう。 地番沈下などの発生の立証 騒音のところでご説明した通り、一般に建設工事が始まると大なり小なり付近の住民に影響が出ます。予め、施主側と住民側で
協定を結び、工事により付近住民に損害を与えた場合は、損害賠償の責に任ずる旨を協定の中に入れておく方法があります。工事
による振動で地盤沈下し、既存建物が傾いたりすることはよくあります。予め、双方立会いの下に工事前に写真を撮っておく、万
一工事による地盤沈下があったら施主側が補修工事等の責任を持つ旨を、協定に入れておくことも一方法です。 このような協定がないと、事後的に当方が地盤沈下を地盤沈下による損害を立証して請求する必要があります。請求者側で専門
家の鑑定を依頼し、立証します。将来、裁判等で当方の請求が認められれば、この鑑定費用も損害の一つとして相手に請求できる
ことが多いでしょう。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070731hg03.htm マンションが暴力団の事務所に使われています。どうすればよいでしょうか。 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 05 日 (日) 07 時 17
分 No.240 ≪asahi.com≫ 【質問】私のマンションの１０２号室にいつも数人の若い男の人が出入りしていて、何の人たちだろうといぶかしく思っていまし
たところ、昨日、突然銃が撃たれ、弾が１０２号室の窓を外れて玄関の壁に当たり、警察が来て大騒ぎとなりました。聞くところ
によると、１０２号室が暴力団の事務所として使用されていたとのことです。その後、１０２号室の人たちは自分の車を玄関の前
において侵入して来る人をふさぐようにしているのです。私は当番で理事になっていますが、どのような方法がとれるのでしょう
か。 【答え】前々回から「共同の利益の違反者」に対し、どのように対応するかを書いて来ました。区分所有法第５７条では、義務違
反行為の停止、除去、予防するための必要な措置をとることが出来ると定められていました（いわゆる差止請求）。 区分所有法第５８条は、義務違反行為が共同生活上の著しい障害となる場合は、その区分所有者に専有部分の使用の禁止を請求
できる規定になっています（いわゆる使用禁止請求）。 しかし、それよりもっと義務違反者の行為によって共同生活上の障害が著しい場合、『他の方法によっては、その障害を除去し
て共同部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』、区分所有法第５９条は、区分所有
者全員または管理組合法人は、義務違反者の区分所有権（敷地利用権を含む）の競売を請求することが出来ると規定しています（い
わゆる競売の請求）。 【質問】『共同生活の維持を図るのが困難であるとき』というのは、具体的にどんな場合をいうのでしょうか。 【答え】具体的に裁判で競売が認められた裁判事例として、次のような判決があります。 ・暴力団組事務所として使用し、頻繁に外部の暴力団関係者が出入りし、他の暴力団組員との抗争がマンションで発生している場
合札幌地裁昭６１．２．８判決） ・同旨（名古屋地裁昭和６２．７．２７判決） ・同旨（京都地裁平４．１０．２２判決） http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200708040107.html ＨＰ管理員 2007 年 08 月 05 日 (日) 07 時 19 分 No.241 ≪asahi.com≫ 【質問】ところで、区分所有法第５７、５８、５９条とありますが、いきなり５９条の競売請求を求めるというのはいけないので
しょうか。順々に５７条から裁判を起こしていかなければならないのでしょうか。 【答え】区分所有法第５７条も５８条も５９条も、いずれも共同生活の義務違反者であって、その違反の悪質の度合いによって差
止請求、使用禁止請求、競売請求と請求内容がエスカレートしています。どの請求が妥当かは、裁判例などを見て決めることにな
ります。従って、５７条から順々に請求しなければならないことではありません。 いきなり５９条の競売請求をしても良いのですが、もしその違反の度合いが５９条には当たらないとして棄却されないために、
例えば予備的請求として５８条の使用禁止の請求を裁判提起のとき同時に議決して加えておいても良いと思われます。 【質問】それでは管理組合としてどのようにすべきでしょうか。 【答え】１、まず、理事会で義務違反者が区分所有している専有部分と、敷地共用持分を競売すべきかどうか決定し、これを管理
組合の総会（臨時総会でも可）に議案の提起をするため議案書を作成し、総会の招集をします。 ２、しかし、決議の条件として区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数決を必要とします（区分所有法第５９条２項、５
８条２項準用）。 ３、以上の決議をするに当たって、義務違反者に対して「弁明の機会」を与えなければなりません（区分所有法第５９条２項、
５８条３項準用）。 ４、この請求は裁判で行うことになりますので、原告となる人を決めなければなりません。例えば管理者（管理組合の理事長）
またはＡさんという区分所有者を指定することが必要です（区分所有法第５７条３項準用）。 【質問】よく分かりました。そして判決が勝訴したらどのようにするのですか。 【答え】判決にもとづいて裁判所に競売を申し立て、裁判所の不動産競売係が競売を行い、売れた金額は競売費用を除いて残りは
義務違反者に渡されますが、義務違反者はこのマンションの所有権を否定されますので、出て行くことになります。 ただ、裁判中に義務違反者が第三者のこのマンションの区分所有権を売ってしまった場合は、裁判は第三者には及びませんので、
取り下げないと却下となります。また、競売請求の裁判が認められ勝訴し、判決が確定したら、６カ月以内に競売の申し立てをし
ないと競売請求はできなくなりますのでご注意下さい（区分所有法第５９条３項）。 【質問】その義務違反者が競売された１０２号室を自分で競落すれば、また戻ってこられるのではないですか。 【答え】それは出来ないこととなっています。義務違反者はもちろんのこと、名前は別人でも実際は義務違反者の金で競落するこ
とは禁止されています（区分所有法第５９条４項）。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200708040107.html 管理会社の業務上横領 sugana 2007 年 08 月 05 日 (日) 02 時 10 分 No.239 金沢で管理会社の業務上横領が新聞に掲載されていましたが、ここ札幌でも、修繕積立金を管理会社が横領している事件が
発覚しました。 外壁の改修工事を行うために総会決議されたが、中々工事に着手しないので管理会社に質したところ、「別の業者に変更する」
という理由で進められませんでした。 このことに疑義を感じたある区分所有者は、管理費会計と修繕積立金会計の関係書類の閲覧を請求し、調べたところ何と多額の
横領が発覚しました。 その手口は、管理組合の口座から預金を引き出して、管理会社の口座を開設し、その開設した口座から引き出していました。そ
の期間は、３年間に渡っており閲覧した区分所有者は、直ちに弁護士に相談して告訴に踏み切ることにしました。また、監督官庁
でもある北海道開発局へも事実について通告し、調査を請求いたしました。 現在のところ、被害額は８００万円程度で全面的に調査しているところです。当該マンションは９９％賃貸化しており管理組合
の運営は全て管理会社にお任せしているため、管理会社が、このような不正を行いやすい環境にあったものです。 運営に無関心な管理組合は、不心得な管理会社の餌食になることの実例と言えます。 公蚊帳の外だけど 自分で出来ることって何？ ジャンロン 2007 年 08 月 04 日 (土) 11 時 40 分 No.238 ニュースでの知った、事件発覚以来、、、キャーワーッと言っていたマンション内でのやるせない 悲鳴や会話は、今はシーンとして、、皆自分の生活を取り戻ししあるんでしょうか、、 自分に出来る事は、やらなくいゃいけない事を割り出して、、一覧表にしてみて、、管理会社の銀行の引落を 一時停止してみるが、後で、停止では、ダメとマンションの理事に言われる、、｢引落の通帳の名義が 他のマンションの住民と皆、違うみたい｣、親族でやっていた会社で、社長以外他の者は捕まっていないので やばいと言う事で、廃棄と言われ、、破棄（イコール）番号変更の動きに変る、、 今の通帳に、他の会社の自動引落が 10 数件あるので、取り合えず、中小企業から電話。大手は夕方５時までに 電話しないとつながらない。携帯がないので、速攻で仕事から帰って電話。タイムリミットは１５分 高座変更する書類を請求。これで１週間。８月半ばに銀行へ言って高座変更、８月分はその日で終了なでの 書類の手続き上、９月分はいろんな物が２重引落になるらしい、、恐るべし、、 ４．５日前にマンション掲示板に、事件から１０日ぐらいの他のマンションとの総会？会議やこのマンション んぼ動きが綴られていた。被害届け地検に云々と書かれていたが、、自分としては、地検の書類がいる 年末の雑損控除に興味があるのだが、、来週、地検に聞いてみよう。 ２日前からマンションの水道代、町会費、臨時徴収が始まる。しっかり確認する。 事件が数日後から、駐車場からの裏のマンションへの入り口（門扉）の付近で犬のおしっこ発見。朝、夕 有あり。１週間続いて、切れる。前のアパートは、風紀が乱れて来てから半年で火災消失。建物は生き物 だと実感している。掲示板に・・しないでお願いします、お願い、、と紙を貼る。３日目、おしっこ無し。 マンション掲示板に貼られている、事件からの動き、、記載を読んでいたら、、思い出す。 事件が報道されて、次の日、マンションエントランスで聞いた事。ある住民が｢２日前にこの事知っていた！ 友人の記者から、、｣。しかし、被害と言っても、自分達には、こういう事件がありました。 公（警察など）の所から情報など何もない。事件ってこんな感じなんだろうか？理事達はよくやってくれて いると思う、、、 でも、個人の事は、個人で、、やって！！、、だから、、何か、蚊帳の外って感じがする時がある。地検に にしろ、、他にしろ、、だから、、精一杯自分の事は自分でする。このマンションは私が一部作った所が ある、、建設終盤から関わっていた。建具・ドアは私が全部作ったけど、、、 ■ 質問です。 私は、自分で被害にあってやらなくはいけない事、やった事を、だらだらと書きましたが、ごめんなさい。 私が、まだ、やっていないこと、やり足りない事って、何かあるでしょうか？ 教えてください。お願いします。 大規模修繕のコンサル業務は管理会社に任せたほうがよいのか？ ＨＰ管理員 2007 年 08 月 04 日 (土) 11 時 16 分 No.237 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：マンションの大規模修繕を行う場合、管理会社と外部のコンサルタントのどちらに任せるのがよいのかを教えてください。 管理会社は後々のことを考えれば自分たちに全部任せてもらったほうがと言いますが…。 Ａ：まず大規模修繕時におけるコンサルタントの役割について考えてみます。 大規模修繕の計画から実施に至るまでには、工事項目の決定、工法の選定、仕様書の作成、業者の選定、工事監理などの業務があ
り、それぞれについての専門的知識が必要になります。請負業者に対してのチェックや指導が必要になります。 このようにコンサルタントと大規模修繕請負業者の間には、客観性を担保するための適正な距離が必要です。 ですから、管理会社の関連業者が大規模修繕工事を請け負う可能性がある場合には、コンサルタントとしての業務は、管理会社に
任せるよりも外部の第三者に依頼するほうが、より客観性・公平性を保つことができます。 では、管理会社の関連業者が請け負う可能性がない場合はどうでしょうか。この場合は、管理会社が建築士事務所登録をしている
ならば、管理会社にコンサルタントを依頼して設計業務や工事監理業務を依頼するのもよいと思います。 ただし、委託管理をしているふだんの担当者とは全く別の担当者、つまり建築士が担当することになります。建築士事務所のひと
つとして仕事を依頼するわけですから、他の建築士事務所と比べてみてはいかがですか？ 最近は、いくつか複数の建築士事務所の提案力や人物を見比べて、大規模修繕工事の設計・工事監理担当者を選別するケースが増
えています。各社１時間くらい時間をとってヒアリングを行って比較検討したうえで、管理会社をその工事の設計・工事監理を担
当する建築士事務所として選択するのであれば、それはそれでひとつのやり方だと思います。 ちなみに、これは管理会社がきちんと委託業務を行っていてふだんから何も問題がない場合であることが前提になります。そうで
ない場合には、あとで、設計・工事監理についても十分なことをしてくれなかった、という結果に終わることが十分考えられます。 その辺りについて管理組合として共通認識をつくってから、複数の選択肢の中に管理会社を加えることを検討するのがよいのでは
ないでしょうか。 ただし、第 1 回目の大規模修繕に限っては、2000 年 4 月 1 日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による
瑕疵担保の制度があり、新築マンションの場合、基本構造物については 10 年間、その他については 1 年または 2 年の保証があり
ます。 よって、建設業者に対しての瑕疵担保に係わる事項の有無状況を確認するためにも、保証期間内に第三者による診断を受けたうえ、
コンサルタント業務を、建設・販売にかかわった業者以外の外部機関に依頼することをお勧めします。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070803/510374/ 「緊急地震速報」システム付きのマンション、拡大の兆し ＨＰ管理員 2007 年 08 月 03 日 (金) 10 時 51 分 No.236 ≪asahi.com≫ 地震発生直後に初期微動を解析し、大きな揺れが来る前に震度を速報で知らせる「緊急地震速報システム」。気象庁が１０月か
ら一般提供するこのシステムを２４時間利用可能なマンションが、これから増えそうだ。 今月発生した新潟県中越沖地震の際には、システムを先行導入していた長野県の工事現場などで大きな揺れの直前に速報が流れ、
作業の停止を指示したケースもあったという。 三菱地所と東京建物が丸紅と設立した会社「つなぐネットコミュニケーションズ」は、気象庁の速報に基づき、地盤の強さも考
慮したうえで、マンションごとに震度を細かく分析。インターホンを通じて、揺れが来るまでの時間や安全確保の仕方などを自動
音声で知らせるサービスを、今秋から始める。 料金は１棟のマンションで１００戸が利用した場合、１戸当たり月額８４０円。三菱地所、東京建物の新築マンションへの導入
を順次進める。０８年度には、ほかの不動産会社分も含めて１２０棟（１万２０００戸）への導入を目指す。 三井不動産と大京も来年の販売分から、首都圏のマンションなどで気象庁の速報の受信機を標準装備する方針だ。 不動産経済研究所によると、０６年度に首都圏で分譲された新築マンションへの速報システム導入は１％にとどまっていた。し
かし、今後は導入率が急速に高まりそうだ。 http://www.asahi.com/housing/news/TKY200707280440.html 緊急地震速報の受信端末「設置が義務化」などと騙す販売業者に注意 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 03 日 (金) 10 時 49 分 No.234 ≪INTERNET Watch≫ 気象庁は 26 日、緊急地震速報の受信端末を家庭に設置することが義務化されたかのような説明を行ない、これを売り付けよう
とする業者が現われているとして注意を呼びかけた。 この業者は、市町村の防災センターやマンション管理業者からの依頼だと名乗っているという。気象庁では受信装置の設置を義
務付けたり、あっせんすることないとしている。 緊急地震速報とは、震源に近い地震計の観測データをもとに各地の主要動の到達時刻や震度を推定し、実際に主要動が到達する
数秒～数十秒前に伝えるもの。10 月 1 日から一般提供を開始する予定となっており、現在、IPv6 マルチキャストや CATV 回線
などを介して家庭に緊急地震速報を伝えるサービスなども実験されている。 http://internet.watch.impress.co.jp/cda/news/2007/07/27/16476.html ＨＰ管理員 2007 年 08 月 03 日 (金) 10 時 50 分 No.235 「緊急地震速報」の受信装置の設置を義務化しているなどと話す業者にご注意ください ≪気象庁≫ 最近、「市町村の防災センターやマンション管理業者からの依頼です」などと名乗って、「緊急地震速報」の受信装置を家庭へ
設置することを行政が義務化しているかのような説明を行い、販売しようとする業者が現れているとの情報がありました。 しかし、気象庁では、市民のみなさまに受信装置の設置等を義務付けたり、あっせんしたりすることはありませんので、ご注意
ください。 http://www.seisvol.kishou.go.jp/eq/EEW/kaisetsu/attention.html アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 02 日 (木) 20 時 40 分 No.233 第 12 回マンション管理講座の表紙部分をアップ http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanrikouza/12/kouza12.html 「マンション管理基礎セミナー」について ＨＰ管理員 2007 年 08 月 02 日 (木) 13 時 34 分 No.231 北海道、札幌市、（財）マンション管理センター 、（社）北海道マンション管理組合連合会 主催のセミナー 場所 札幌全日空 ホテル３階鳳の間 日時 ９／９（日） 13:00～17:00 定員３００名 ○「今、未来のために管理組合に考えてほしいこと～マンション管理の現状と展望～」 （財）マンション管理センター 主席研究員 廣田信子氏 ○「管理会社の業務委託について～重要事項説明・契約更新・収納方式のあり方～」 マンション管理士 馬場將史氏 ○「管理費等滞納金の回収方策」 弁護士 石川和弘氏 http://www.pref.hokkaido.lg.jp/kn/ksd/manshonseminar.htm 申込先 ○（社）北海道マンション管理組合連合会 http://www.dokanren.or.jp/semisp01.htm ＨＰ管理員 2007 年 08 月 02 日 (木) 13 時 45 分 No.232 ＲＥ：「マンション管理基礎セミナー」 当ＮＰＯの主催セミナーと違い、参加料無料なので（多額の税金が投入されています）、このようなセミナーは有意義に活用しま
しょう。 被害者Ａ 2007 年 08 月 01 日 (水) 09 時 10 分 No.226 再掲 ＨＰ管理員 2007 年 08 月 01 日 (水) 14 時 09 分 No.227 お世話になっております。 早速ではありますが、管理会社が破産申立てを行いました。現在、法的手段に関しては別のグループにて徐々にではありますが進
めております。 新しいマンション管理会社を選定する上でお聞きしたい事柄がありますのでお答えいただける範囲で回答願えれば幸いです。 ①初年度の契約期間 当組合は３月末にて年度決算を行っております。従いまして、初年度は１年未満（年度末迄）の契約としたほうが良いでしょか？
それとも、１年数ヶ月の契約が良いでしょうか？ ②ファクタリング会社について ファクタリング会社を利用するメリットとデメリットを教えていただけないでしょうか？ 以上２点につきまして御指導頂ければ幸いです。 よろしくお願い申しあげます。 返信数が多くなりましたので、再掲しました ＨＰ管理員 2007 年 08 月 01 日 (水) 14 時 18 分 No.228 被害者Ａさん、こんにちは >①初年度の契約期間 >当組合は３月末にて年度決算を行っております。従いまして、初年度は１年未満（年度末迄）の契約としたほうが良いでしょか？
それとも、１年数ヶ月の契約が良いでしょうか？ 管理会社との契約期間と、管理組合との会計年度とはまったくの別物です。連動させる必要はまったくありません。 被害者Ａさんのマンションの管理規約の内容が不明ですが、国土交通省で標準モデルとしている「マンション標準管理規約」とほ
ぼ同一の管理規約と仮定し、 これから採用する管理委託契約書の内容も、国土交通省で標準モデルとしている「マンション標準管理委託契約書」に沿った内容
にするものと仮定して、 標準管理規約 48 条に「総会の議決事項」として、「組合管理部分に関する管理委託契約の締結」があり、標準管理委託契約書 21
条に「契約の更新」として、「甲又は乙は、本契約を更新しようとする場合、本契約の有効期間が満了する日の三月前までに、そ
の相手方に対し、書面をもって、その旨を申し出るものとする。」から、 ３月末に管理組合会計の決算 ５月末までに管理組合の総会 総会の議事として、「管理委託契約の更新の是非」を問い、更新する場合は、管理会社へその旨申し出る ９月以降（申し出の三月後）から、新たな管理委託契約の始まり このようなスケジュールで考えてみてはいかがでしょうか？ 新たな契約ですから、３ケ月間でも、半年間でも、１年と１ケ月間でもいいですが、毎年、総会の議決を経なければならないこと
を考えると、来年の８月末までの期間で設定されてはいかがでしょうか？ >②ファクタリング会社について >ファクタリング会社を利用するメリットとデメリットを教えていただけないでしょうか？ ファクタリング会社についてはわかりません。 各社が独自の契約形態をとっていると思われますので、具体的な内容がわからないとなんとも言えません。 一般論としては、費用対効果、リスクの比較となるのでしょうか？ sugana 2007 年 08 月 01 日 (水) 18 時 03 分 No.229 管理委託契約 これから契約管理会社は新規の会社ということでしょうから、管理員が指摘しているように契約期間は自由に設定できます。更
新でも、新規でも総会の決議が必要であり、総会の時期を考慮すれば、１年間の契約というのが妥当と考えます。標準契約書を採
用するのであれば、任意解除権があり、その活用を有効に行うことによって、問題のある管理会社との契約は何時でも解除できる
ようにすべきと思います。 今回の事件は「通帳も印鑑も会社保管としていた」ことが最大の問題であったところから、出納の方法は原則方式を採用して、
常に理事会が金銭の流れを把握しておくようにすべきでしょう。 何故、ファクタリング会社の活用など検討されているのでしょうか。管理委託契約は毎月の業務終了時に委託料を支払うように
すれば、資金の確保は必要は無いと思います。 管理費は一月分先払いになっているのでしょうから、金利のかかる、このような方法は止められた方がよいでしょう。 被害者Ａ 2007 年 08 月 02 日 (木) 08 時 41 分 No.230 的確な御指導ありがとうございます。 ＨＰ管理員様＆sugana 様、いつも御指導ありがとうございます。 さて、現在ですが、ここの HP と協力的管理会社の管理業務委託見積徴収仕様書を参考に作成しており、今週末には役員会で検討
し、来週には見積をお願いしようと考えております。 ファクタリング会社につきましては、築後１１年を向かえ長期修繕計画に則り修繕工事を行う予定（来期あたり）でしたので、活
用方法はない物かと思いお伺いした次第です。 今後とも、何かとお聞きすることが多いと思いますが、よろしくお願い申しあげますｍ（＿＿）ｍ 北海道マンション管理問題支援ネット マンション修繕費を横領＝被害総額 4 億 6 千万円か－管理会社社長を逮捕・金沢地検 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 20 日 (金) 06
時 17 分 No.209 ≪YAHOO ニュース 時事通信≫ 管理委託を受けたマンションの修繕費を横領したとして、金沢地検は 19 日、業務上横領の疑いで、不動産管理会社「シーピー」
（金沢市）社長鈴木吉雄容疑者（62）＝同市入江＝を逮捕した。同社と子会社が委託を受けた約 20 組合の口座からは計 4 億 6000
万円の欠損金が出ており、地検は余罪を追及する。 調べによると、鈴木容疑者は 1 月から 5 月にかけ、管理委託契約を結んでいた石川県野々市町のマンション管理組合の口座から
修繕積立金計 360 万円を引き出し、横領した疑い。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070719-00000139-jij-soci ＨＰ管理員 2007 年 07 月 21 日 (土) 08 時 53 分 No.210 修繕積立金４億６０００万横領か ≪YOMIURIONLINE≫ マンション管理会社社長逮捕 容疑で地検 管理委託を受けていたマンションの修繕積立金を横領したとして、金沢地検は１９日、金沢市三社町の不動産管理業「シーピー」
社長、鈴木吉雄容疑者（６２）（金沢市入江）を業務上横領の疑いで逮捕した。鈴木容疑者は同社と子会社「北陸ビルマネージメ
ント」が管理する金沢市、野々市町内の約２０のマンションの口座から、９年間で約４億６０００万円を横領したとみられ、同地
検で追及している。 調べによると鈴木容疑者は、今年１月から５月までの間、管理業務を受託する野々市町内のマンションの修繕積立金の口座から、
５回にわたって計３６０万円を引き出し、横領した疑い。外壁改修工事をした建設会社が、工事代金の入金がないため、マンショ
ン管理組合に問い合わせ、理事長が口座を確認。残高がないことに気付き、鈴木容疑者を追及した。鈴木容疑者は１８日午前、弁
護士に付き添われ、金沢地検に自首した。鈴木容疑者は「会社の運転資金として使った」と供述しているという。口座の通帳と印
鑑は同社が保管していた。 （2007 年 7 月 20 日読売新聞） 被害者Ａ 2007 年 07 月 24 日 (火) 17 時 14 分 No.212 これからどうしていけばいいのか・・・ この記事のマンション２０棟の内の被害者です。新築当初よりの修繕積立金を５年ほど前に増額改定し、間もなく大規模修繕を考
えなくてはいけないのに、修繕積立金のほとんどをやられたみたいです（ＴＴ） 今後どう対応するかみんなで検討していますが、何か良い知恵＆方法があれば御助言をお願いいたします m(__)m ＨＰ管理員 2007 年 07 月 24 日 (火) 21 時 11 分 No.213 被害者Ａさん、はじめまして >これからどうしていけばいいのか・・ 日常の管理に支障が出ないように新しい管理会社探しに忙しい最中でしょうが、拙速な選択にならないように願っております。 一刻を争う状況でしょうが、出来るだけ複数の管理会社と面接し、アドバイスを貰ってください。 それによって、何をしなければいけないか？見えて来ると思いますし、管理会社のレベルも判ってくるでしょう。 もちろん、被害額をいくらかでも取り返さなければいけませんので、弁護士等の専門家にも相談して下さい。 北陸地方整備局 建政部計画・建設産業課 石川県 土木部建築住宅課都市建築係 なども相談を受けているようです。 （役所仕事かもしれませんが、ヒントくらいは） 被害者Ａ 2007 年 07 月 27 日 (金) 08 時 59 分 No.217 貴重な御意見ありがとうございます。 早速、参考にさせていただきます。現在、役員会（前期＆今期理事）で毎晩のように会合を開き、役割分担を行いながら管理組合
として前進させようと頑張っております。 弁護士さんへの相談はもちろん、銀行損保関係への確認作業、新しい管理会社の選定作業等々・・・やることは山積みです。 管理会社の選定は、社団法人高層住宅管理業協会の正会員で大手の中から石川県に支店・営業所を置く会社から選ぼうと考えてお
ります。←御意見があればお願いいたします。 管理会社の選定もこの事件の直後なので、何を信じて良いのか疑心暗鬼なのも否めません。。。 また、今回の事件に関係ある管理組合様が集まり組合間で情報交換等行うようです。 また、進展等ありましたら RES 入れますのでよろしくお願いいたします。 sugana 2007 年 07 月 27 日 (金) 12 時 38 分 No.218 大手の委託料は高額です はじめまして、マンションネットの事務局担当理事を勤めています。 さて、管理委託の契約先ですが、大手の管理会社は契約価格が高いというのが特徴です。 そちらの管理組合の場合は、組合員の負担を出来るだけ軽減することが求められているところから、経費の節減という観点も必
要かと存じます。 管理契約書、業務仕様書を管理組合が策定し、透明性・公平性・競争性を担保した競争入札制度を活用することをお勧めいたし
ます。 その参考資料は、当ホームページ「管理委託契約」の箇所をご覧下さい。 当方では、この頃大手の管理会社から地元の管理会社に移行する傾向が強くなっております。 その理由は「業務が大手より質がよく、経費が相当安くなっている」ためです。 その管理会社の選択として「当マンションネット」が開発した「競争入札方式」を活用して行われております。 大手の「Ｓ不動産サービス」「Ｔ不動産サービス」等もこの入札に参加しておりますが、いずれも落札出来ず、地元の会社が契
約締結しております。 大手から、地元会社に変更した管理組合の理事会は「契約金が安くなり、余剰金が生まれ修繕積立金に積むことが出来たことと、
業務が適正になった」として、喜ばれております。 大変な状況と想像が付きますが、どうぞ皆さんの団結で難関を突破されることを願わずにはいられません。 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 27 日 (金) 19 時 06 分 No.220 返信ありがとうございます >管理会社の選定は、社団法人高層住宅管理業協会の正会員で大手の中から石川県に支店・営業所を置く会社から選ぼうと考えてお
ります。 sugana さんの意見がもっともなのですが、緊急避難しなければいけない状況なので、１年間だけの契約と割り切ってしまえば、
このような方法も仕方ないかもしれません。 上記くくりの大手でも、そちらの地方に本社のあるＡコミュは評判悪いし、財閥系全国大手のＳ不動産や独立系のＨ県本社のＧ
社も悪いウワサしか知らないです。 もっとも、フロント担当者個人の資質による場合が多い業務内容なので、会社で選ぶというより、担当予定者個人を面接して選
択するのが一番です。（大手の場合、営業担当者が良くても、実際業務担当者とは違うケースが多いので注意が必要です） >また、進展等ありましたら RES 入れますのでよろしくお願いいたします。 こちらこそ、よろしくお願いします。 被害者 B 2007 年 07 月 31 日 (火) 10 時 52 分 No.223 今後の対策について 初めまして。 関東在住その物件一室のオーナーです。 本日家賃の入金がなく、不審に思っていたところ このサイトにたどり着きました。 管理組合の連絡先も知らず、 またこちらも住居移転の届けもしていません。 もし今後の段取りをご存知の方がいらしたら 教えて頂けないでしょうか？ お手数ですが、よろしくお願い致します。 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 31 日 (火) 15 時 06 分 No.224 被害者 B さん、はじめまして >関東在住その物件一室のオーナーです。 >本日家賃の入金がなく、不審に思っていたところ 「シーピー」と契約しているということでしょうか？ 倒産が秒読み状態でしょうから、急いで行動（契約解除？）しないと、コゲついて、回収できなくなりますよ >管理組合の連絡先も知らず、 >またこちらも住居移転の届けもしていません。 >もし今後の段取りをご存知の方がいらしたら >教えて頂けないでしょうか？ 一度、マンションまで出向いて、住んでいる皆さんに聞いてみるしかないかと思われます。 いままで、管理組合（自分の財産の管理）に無関心であったツケが来たと考えて、行動するしかないです 被害者 B 2007 年 07 月 31 日 (火) 16 時 23 分 No.225 HP 管理人さん、回答ありがとうございます。 確かに無関心だったツケが廻ってきたようです。 シーピーとは管理契約（家賃の回収代行など）、 あとは修繕費の積み立てです。 今月分の家賃が振り込まれていないので、 それは仕方ないかと思うのですが、 他にも損害は広がるでしょうか？ 修繕費は重くのしかかると思うのですが。 一応管理組合には郵送で、 現住所などを発信しておきました。 くわえて、被害者 A さんにも 組合理事の連絡先を教えてもらえるようお願いしました。 それでは、 みなさまお手数をお掛けしますが 何卒よろしくお願い致します。 被害者Ａ 2007 年 08 月 01 日 (水) 09 時 10 分 No.226 お世話になっております。 早速ではありますが、管理会社が破産申立てを行いました。現在、法的手段に関しては別のグループにて徐々にではありますが進
めております。 新しいマンション管理会社を選定する上でお聞きしたい事柄がありますのでお答えいただける範囲で回答願えれば幸いです。 ①初年度の契約期間 当組合は３月末にて年度決算を行っております。従いまして、初年度は１年未満（年度末迄）の契約としたほうが良いでしょか？
それとも、１年数ヶ月の契約が良いでしょうか？ ②ファクタリング会社について ファクタリング会社を利用するメリットとデメリットを教えていただけないでしょうか？ 以上２点につきまして御指導頂ければ幸いです。 よろしくお願い申しあげます。 地デジ化に伴う電波障害にも対策を講じなければならないのか？ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 30 日 (月) 20 時 41 分 No.222 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 我々のマンションでも地上デジタル放送移行と共聴設備の対応について取り組み中です。そこで達人に質問いたします。 「原因者負担原則の方法」とは、新築当時に想定されていなかった（もしくは新築当時に誰も受けていなかった）障害（まさに地
上デジタル放送の電波障害です）についても適用されるものなのでしょうか？ 予測不可能な将来の問題についても「原因者負担の原則」という責務を未来永劫果たし続けなければならないのは、少し厳し過ぎ
ると個人的には感じるのですが…。 Ａ： 「原因者負担の原則」とは、民法 709 条に基づき、電波障害の原因になる建物所有者（管理組合）が、その障害を取り除
くための施設設置等について費用を負担するとされているものです。確かに地上デジタル放送移行後も、現行どおりの責任を負う
ことになれば、マンション所有者にとってとても厳しいものと思います。 地上デジタルの場合、従来のアナログのような電波障害が受けにくいとされ、マンション建築により電波障害の対策が実施された
近隣住戸の多くでも、各住戸がそれぞれ各住戸の屋根に地上デジタル対策用のアンテナを設置することにより受信が可能となるよ
うです。この場合、受益者負担の原則によりアンテナを取り付けた各住戸の負担となります。 このように、本格的な地上デジタル放送移行後は、近隣への電波障害はかなり緩和されると思いますが、マンションに近接する住
戸には、建物の遮蔽障害により対策を実施しなければならない可能性もあります。また、アナログ時の電波障害が原因者とされて
いたために対策を実施した場合でも、後から建築されたマンション（建物）を原因とする場合も考えられますので、念のため、設
備の設置の検討とともに近隣への障害について専門業者に調査を依頼することをお勧めします。 調査により、ご相談者様のマンションを原因とする電波障害が生じないとされた場合には、地上デジタル放送移行後は、従来の電
波障害対策用の設備を撤去することが可能となります。 なお、マンション建築時に近隣への電波障害が発生したために、施設を設置している場合には、管理規約に「近隣への電波障害に
ついての規定」があると思われますが、本格的な地上デジタル放送の開始（2011 年）前に規約を改正する場合には、当該条文に、
「ただし、地上デジタル放送が開始されたことにより、電波障害が取り除かれた場合には、この限りでない。（例）」としておく
ことも検討してください。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070729/510213/ ガソリン最高値に 新日石が来月卸値４・１円上げ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 28 日 (土) 18 時 01 分 No.221 ≪北海道新聞≫ 石油元売り最大手の新日本石油は二十七日、八月一日以降に出荷するガソリンなど石油製品の卸価格を前月と比べ一リットル当
たり四・一円引き上げると発表した。他の元売り大手も三・五－五円値上げする方針。道内のレギュラーガソリンは八月中に、昨
年九月につけた最高値一四三・四円を更新するのが確実な情勢で、百四十五円台に乗る可能性もある。 石油情報センターの調査で、今月二十三日時点の道内のレギュラーガソリンの平均小売価格は一四○・五円。全国平均は一四一・
三円まで上昇している。 給油所の価格競争が激化する中、卸価格の上昇がそのまま小売価格に反映されるかは不透明だが、仮に新日石の値上げ分を現時
点の価格にあてはめると、全国平均も一九八七年の調査開始以来の最高値一四四・一円（昨年九月）を超え、百四十五円台に乗る
計算だ。 記者会見した新日石の中村雅仁常務は「八月一日に一斉に（価格が）動くかは地域の事情があり分からない」としたうえで、安
売り競争による給油所の体力消耗に歯止めをかけるため、卸価格の上昇が小売価格に十分反映されるよう直営給油所の一部に値上
げを指示する考えを示した。 現在、レギュラーを一四○・○円で販売する道内の新日石系列の給油所店長は「我慢してきた分を含めれば百四十五円台になる。
心苦しいが理解していただくしかない」としている。 新日石の卸価格値上げは六カ月連続。原油価格の高騰と円安による調達コストの上昇分（前月比一リットル当たり二・一円）に
過去の未転嫁分を上乗せする。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/economic/40215.html?_nva=8 散見される管理会社の違反行為 住民にも監視能力が求められる ＨＰ管理員 2007 年 07 月 26 日 (木) 19 時 21 分 No.215 ≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫ マンション管理業を営むにあたって業者登録が義務化されてから６年余り、マンション管理会社による違反行為が散見されるよ
うになっている。2005 年度と 06 年度に国土交通省が行なった立ち入り検査でも過半数の管理会社に何らかの問題が見つかって
おり、その中の悪質な１社には業務停止が命じられている。９割以上の管理組合が、管理会社に一部あるいは全部の管理業務を委
託している中、これではマンション住民は安心して管理を任せることができない。そこで、これまでの検査結果を分析するととも
に、管理組合が取るべき対応策についても考えてみる。 ■違反率は約６割 特定の業者が「モラル違反」を繰り返す 国交省が行なったのは「マンション管理業者への全国一斉立ち入り検査」（以下「本検査」とする）だ。2001 年８月に「マン
ション管理適正化法」が施行され、管理組合と管理会社が良好な関係を構築できるよう法的枠組みが整備された。各管理会社が本
法にのっとり適正にマンション管理業を行なっているかどうか、その実態を調査するために行なわれた。 05 年度と 06 年度の検査結果は下表の通りだ。05 年度は全国のマンション管理会社 57 社、06 年度は 62 社を任意に抽出し、
事務所等へ立ち入り調査した。その結果、第 1 回は 35 社に是正指導がなされることとなり、第２回も同数の 35 社となった。こ
こで違反率を計算してみると、05 年度が約 61％（35 社÷57 社）、06 年度が約 56％（35 社÷62 社）。およそ６割程度の
水準になっていることが分かる。この結果を現在、業者登録している全国 2727（07 年３月末）の管理会社に当てはめると、そ
の数は 1636 社（2727 社×６割）に及ぶ。もちろん、この結果は計算上の推計値に過ぎないが、決して看過できない数字であ
ることは間違いないだろう。 ～～続きは、下記リンクで確認下さい～～ http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm ジャンロン 2007 年 07 月 26 日 (木) 23 時 29 分 No.216 始めまして、 ＨＰ管理員さん、始めまして。 私も、金沢の横領された一部のマンションに住む住民です。ここには 10 年ほど住んでますが、今から７年前にペイオフの時、３
つ別の銀行で組合名義で作り、それを（印鑑と通帳）管理会社に預けていたみたいです。その時に修繕積み立ても倍に値上がりし、
14000 円になり、以前、23000 円（水道代、管理費、駐車場、修繕積立）ぐらいで済んでいた費用が、39000 円になってい
ました。当時は値上がりが凄くきつかったです。その時に、銀行口座から引かれる会社の名義が、最初契約した会社の名義と違っ
ていて、ずっと何故だろう、何故だろうと思っていたのですが、今日その疑問が解けました。 銀行引き落としを２ヶ月停止したのですが、皆が横領した連中がが親族でやっていたので、他の者が捕まっていないとの事、通帳
と印鑑を持っていたら危ないという事で、停止ではなく、番号を変えるか、破棄するかした方がいいという事で、銀行に相談した
りしていましたが、番号を変えるのは大変な事で、公共料金や保険や自動で引き落とす業者は 10 社以上なので大変だから、横領
した会社が倒産？破産？したら、そんな銀行と取引する銀行は通常はありません、、結果が分かるまで、もうしばらくまった方が
いいのでは？と聞きました。しかし、引き落とす、相手の銀行が分からん、とはどういう事なんだろう？疑問に思いながら、マン
ションに帰って来たら丁度、住民の人ににあったので、銀行引き落としをどうしましたか？と尋ねたら、｢引き落としの名義がみん
な違っていたみたいです｣と言ったので、それじゃ、、最初から詐欺するつもりで、、変な名義にしてたの？って 、もっと前に、
マンションの集まりの時、質問すればよかったのに。悔やまれます。 今は、マンション管理の知識って分厚い本を買って来て、無知、無関心だった自分を変えようと思っています。 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 27 日 (金) 13 時 28 分 No.219 ジャンロンさん、はじめまして >印鑑と通帳 の同時保管？ >銀行口座から引かれる会社の名義が、最初契約した会社の名義と違っていて 収納代行方式？支払一任代行方式？（保全措置
は？） マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第七十六条（財産の分別管理）に違反していた実態が明らかですね。 自分の財産管理（マンション管理）の無関心につけこまれたのですね。 >マンション管理の知識って分厚い本を買って来て 最初はとっつき難いかもしれませんね。 下記の本のほうが解り易いかもしれません <困ったときにすぐに使える>マンション管理組合の実務ノウハウ マンション管理組合の理事になったとき最初に読む本 ジャンロンさん、被害者Ａさん、 ピンチは、チャンスでもあるので（ピンチから脱出した方達を数多く知っています）今後、良い方向に向くことを願っております。 暴力団追放「指南本」、全国から注目…神戸の住民団体作成 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 26 日 (木) 19 時 15 分 No.214 ≪YOMIURI ONLINE≫ 指定暴力団山口組の直系暴力団を１０か月足らずで地域から追い出した、神戸市の住民団体「暴力団組事務所追放等協議会」（約
３５００世帯）の活動記録をまとめた冊子「スクラム組んで～暴力団組事務所追放まで２９７日間の記録～」が注目を集めている。 ３月の発行以降、暴力団とのトラブルを抱える全国の住民や企業から問い合わせが相次ぎ、すでに約１２００冊が実費で配布さ
れた。訴訟手続きを住民の視線で解説している点などが特徴で、同じトラブルを抱える関係者らにとって「指南本」の役割を担っ
ている。 神戸市長田区東尻池町に、山口組２次団体「二代目小西一家」が進出してきたのは２００６年１月ごろ。空きビルを取得し、こ
れを組事務所用に改修しているとの連絡を地元・長田署から受けた住民らは、周辺２２の自治会を中心に同協議会を設立した。そ
の後、決起集会や夜間パトロールを続ける一方で、地元の弁護士会や暴力団追放兵庫県民センターの支援を受け、事務所使用禁止
の仮処分を神戸地裁に申し立てた。 暴力団側は９月にビルから退去。同１１月には、今後もビルを暴力団事務所として使用しないことなどを条件に和解が成立し、
運動開始からわずか１０か月というスピードで追い出すことに成功した。このため、住民の間から「全国の暴力団排除運動の参考
になるのでは」との声が上がり、協議会で活動記録を編集することになったという。 冊子では、運動の軌跡をたどるだけでなく、訴訟を支える法律の解釈や、法廷闘争で必要な証拠の集め方、裁判費用の貸出制度
などについて、法律用語の解説も交えて紹介。関西地方のマンション管理会社に勤める男性（４０）は「仕事で類似のトラブルに
巻き込まれる機会があり、指南書として購入した」と語る。 警察庁暴力団対策課は「住民団体による暴力団排除の体験記は極めて珍しい」と話している。Ｂ５判、１５８ページで、１００
０円と郵送料が必要。問い合わせは同協議会（電０７８・６７１・９８３４）へ。 （2007 年 7 月 25 日 14 時 50 分 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20070725i508.htm 管理人に禁固１年６月求刑 女児マンホール転落事故 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 23 日 (月) 13 時 07 分 No.211 ≪東京新聞≫ 京都市左京区で２００５年６月、マンション敷地のマンホールに同区の保育園児金原未侑ちゃん＝当時（４）＝が転落、水死した
事故で、業務上過失致死罪に問われたマンション管理人山田健二被告（６３）ら３人の論告求刑公判が２３日、京都地裁（増田耕
児裁判長）で開かれた。 検察側は「安全への配慮を欠き、幼児を死亡させた責任は重い」として、３被告にそれぞれ禁固１年６月を求刑した。 起訴状などによると、山田被告らは汚水の排水処理後、ビニールパイプを挟んだままマンホールのふたを閉めて放置。０５年６
月５日正午ごろ、未侑ちゃんが同じ保育園に通う友達と２人でふたを開け、未侑ちゃんが誤って転落し水死した。 山田被告ら３人は「マンホールのふたが簡単に開くとは予想しなかった」などとして、いずれも無罪を主張している。 http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2007072301000226.html 補修工事の実施結果についての報告義務と理事会の権限の範囲は？ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 18 日 (水) 12 時 04 分 No.207 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 補修工事について、組合総会で承認された予算の範囲内であれば、理事会の決議で実施できると思いますが、その結果につ
いてはどのような報告義務があるのでしょうか。 当組合では実施報告は行っていません。 また予算に計上されていない補修工事でも、金額が補修工事費全予算内に収まるものであれば、理事会の決議だけで実施できない
のでしょうか。 要は理事会の権限はどこまであるかを明確にしていただきたいのです。 ご教示よろしくお願いします。 Ａ： ご質問にある、「報告義務があるのか」については、報告義務があります。また、「理事会の権限」については、総会決議
により管理組合（理事会）が行うべきこととして決議された業務や規約に定められている業務の範囲内で実施する権限（権利）と
義務があることになります。 管理組合を運営するには、「補修工事」に限らず、次の点をしっかりと認識して行うことが大切です。 1．管理組合運営の最終決定は、すべての組合員で組織する「管理組合総会」での意思決定により行うことが大原則となる。しか
し、そのたびに総会を開催することは困難であり現実的ではない。 2．そこで、「執行機関」としての理事会が存在する。 3．執行機関とは、「団体・法人・地方公共団体などで、決議機関により決定された事項を実施する任務を負う機関（大辞林）」
の意味がある。 4．この意味から、理事会は、「総会で決議された業務」や管理組合の業務として「規約に定められている業務を実施する」機関
である（標準管理規約 38 条）。 5．執行機関（理事会）は、区分所有法でいう「管理者」としての理事長および理事で構成される（標準管理規約 38 条・51 条）。 6．管理者は、「共用部分等を保存し、集会（総会）の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う」（区分
所有法 26 条）。また、「集会（総会）において、毎年一回、一定の時期に、その事務（業務）に関する報告をしなければならな
い」（区分所有法 43 条、標準管理規約 38 条）。 7．管理者（理事長）は、その職務の一部を他の理事に委任することができる（標準管理規約 38 条）。なお、管理組合が行う業
務の全部または一部をマンション管理業者などの第三者に委託し、または請け負わせて執行することができる（標準管理規約 33
条）。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070717/509813/ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 18 日 (水) 12 時 05 分 No.208 ＲＥ：補修工事の実施結果についての報告義務と理事会の権限の範囲は？ 次に「予算に計上されていない補修工事でも、金額が補修工事費全予算内に収まるものであれば、理事会の決議だけで実施できな
いのか」とのご質問ですが、総会で、「予算内であれば、決議した補修工事以外でも他の工事を実施することができる。その件に
ついては、理事会に一任する」との決議がされている場合には、理事会の決議により「実施できます」が、そのような決議がない
場合には、「実施できない」ことになります。 しかし、補修工事が、「建物の保存」に必要な行為であり、かつ、「緊急を要する」ものであれば、理事会決議で実施することに
は問題がないと思われます。 この場合でも、実施したことについては、速やかに、組合員に報告（通知）することが、今後の理事会運営（管理組合運営）を円
滑に行うことができる礎（いしずえ）となります。 総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。組合員は、必ず総会に出席して、理事会から提案された決議事項の賛否については、
自らの考え方（意思）を表明することが大切です。また、たとえ決議された事項に反対であったとしても「総会で決議された事項
は順守する義務」があります（標準管理規約 3 条）。 組合員は、総会決議事項を順守するとともに、執行機関である「理事会」を単に批判したり中傷したりすることなく、理事会との
協力体制をとることによって「快適で住みよいマンションになり、資産価値の向上にもつながるのだ」ということを共通の認識と
して持つことが重要です。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070717/509813/?P=2 フジテック（株）製エレベーターの部材強度不足が見込まれる物件について ＨＰ管理員 2007 年 07 月 17 日 (火) 22 時 05 分 No.204 ≪国土交通省ＨＰ≫ フジテック（株）製エレベーターの部材の強度不足について７月１２日に公表したところですが、別紙のとおり、建築基準法に
定める基準に対して強度が不足していると見込まれる５６０台のエレベーターが設置された物件を、お知らせいたします。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070717_3_.html フジテック（株）製エレベーターの部材強度不足が見込まれる物件リスト http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070717_3/01.pdf ＨＰ管理員 2007 年 07 月 17 日 (火) 22 時 08 分 No.205 ＲＥ：フジテック（株）製エレベーターの部材強度不足が見込まれる物件について 上記の物件リストを見ると、分譲マンションも多く該当しています。 ライオンズが目立ちましたが、、、 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 18 日 (水) 12 時 03 分 No.206 物件リストをよく見てみると、 衆議院赤坂議員宿舎（宿舎棟）も含まれていますね。 だから、対応が早いのかな～ 高齢を理由に理事会への出席を拒む居住者がいる場合の解決策は？ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 15 日 (日) 10 時 37 分 No.202 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 高齢を理由に理事会への出席を拒む居住者がいる場合、どうすればよいでしょうか。 はじめは近所に住む娘さんが代理出席するとの口約束があったが、理事会には多忙によりスケジュールが合わないとの理由で一度
も出席しません。追及すると「年寄りをいじめないで！」などと反論され、結局、幽霊理事となって一年を過ごすことになりまし
た。 高齢化はマンション暮らしで避けては通れない現実となってきていますが、これからの理事会運営では、どのような規約・ルール
の設定が必要でしょうか。 Ａ： 最近あるマンションであったエピソードをご紹介しましょう。 委託管理会社交替に関する区分所有者懇談会の席のことです。理事会側の説明が始まった途端に、ある方が発言を始めました。 「そもそも本日の懇談会の進め方がおかしい」とか、「理事会がいろんなことを勝手に決めてけしからん」といった具合です。 進行役の副理事長は、再三制止して予定通りの進行に努めようとしましたが、ほかの組合員の「とにかく理事会が決めたプログラ
ムに添って説明を聞いてからそのあとで質問があるならしてはどうか」という発言があるまで、一方的な発言が続けられました。 そのあとのことです。 特別委員会の委員長が、「今回の委託見直しの趣旨を説明するに当たって難しい問題がたくさんあるが、ざっくばらんな意見交換
をしたい」と切り出しました。そして、「理事になった経験のある方ならよくわかる話です。ちなみに理事の経験者はちょっと手
を挙げていただけますか」と問いました。 約半分くらいの方が手を挙げたでしょうか。 委員長は続けて「いま、手を挙げられなかった皆さんもいずれは順番で理事になります。理事になったら管理会社とよいおつきあ
いをしてよい管理運営ができるように考えますよね。先ほど発言された方は手を挙げられなかったようですが、あなたにもいずれ
理事がまわってきます……」と発言したところ、件の発言者から、間髪を入れず「理事にはならない。なるつもりがない。そんな
しんどいことはやるつもりはない」との発言が出たのです。 そのときの空気はお察しいただけると思います。その場にいたほとんどの方たちが、この発言者の発言はもう十分、と思ったこと
でしょう。 管理組合は、同じ屋根の下に住む仲間なので、仮に意見が違うことがあっても、明日からも今日までと同様に共同生活をするのだ
という気持ちで意見調整をして、ある結論を導いていくものなのです。 「順番で理事になるのが当たり前のことなのだ」ということを、知識としてまずは広めることが大切です。そして、楽しく理事会
が運営できるような工夫をすることも必要なことです。 また、一方で、委託管理会社の効率的合理的なサポートを得て、月に一度の理事会を 1 時間半から 2 時間で終えるように努力しあ
う、ということも大切なことです。そして大きな問題についてはなんでも理事会で解決しようとはせずに、外部コンサルタントを
積極的に活用したり、特別委員会を設置して議論していただいたりするなどの工夫も必要でしょう。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070713/509756/ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 15 日 (日) 10 時 39 分 No.203 高齢を理由に理事会への出席を拒む居住者がいる場合の解決策は？ さて、そこで問題になるのが、ご質問にあるように、高齢や病気や介護等で理事になってもとうてい理事会に出席できないという
ケースへの対処です。 以下のいくつかの実例や方法をご紹介しますので、皆さんの管理組合でも参考になさってください。 1. ある管理組合では、どうしても理事になることができない場合には理事にならなくてもよいという例を挙げました。「居住者
が全員 75 歳以上の場合」「高齢者あるいは障害者がお住まいでその介護のために実際上無理な場合」「それら以外で理事会に申
請して認められた場合」です。そしてそれらに該当しない場合は、理事になっていただく日まで管理費月額にいくばくかを上乗せ
するという管理規約を作りました。 2. ある管理組合では、「同居する一親等以内の親族が理事になることができる」と規約改正をしました。 3. 上記の条文から「同居する」を外して、単に「一親等以内の親族が理事になることができる」とする方法が有効と思われるな
らば、そのようにするのもひとつの方法でしょう。 4. ある管理組合では、「理事定員の半数未満という条件で、賃借者が区分所有者の委任をうけて理事になることができる。ただ
し、理事長・副理事長・会計・監事にはなることができない」としました。賃借者が多いマンションではやむをえない方法かもし
れません。 理事会が機能しなければ、一緒に住むことでいろいろ困難なことが発生します。いろいろなマンション調査において、理事会がう
まく開催されていない管理組合では、建物や設備の保全ができず、出る人はいても新しく入る人が現れず、必然的に未収金が増え
続けて修理するお金も十分ない、という事例が報告されています。 自分たちで管理運営するというつもりにならないと、マンションは建物だけでなく人間関係も老朽化の一途となります。こうした
ことを元気な人が絶えず訴え続けていかないと、よい管理組合にはなれません。 ほとんどの方々は、悪気があるのではなく、理事は面倒だとか、専門的なことはわからないとか、時間がとれないとか、いろいろ
なマイナスのイメージを想像力いっぱいにふくらませています。それでも、できれば同じ屋根の下に暮らす仲間と顔見知りになっ
て、挨拶が行き交う安全な住まいにしたいと願っていると思います。そうした希望的観測のもとに、絶えず、広報を出して、管理
組合の活動を伝えて、楽しんで理事になることができる雰囲気作りをしましょう。 どうしても理事になれないという方がそれでもいたら、じっくりと話を聞くことも必要ではないでしょうか。「ひたすら話を聞い
てあげる」という役割を担当する理事さんも必要だと思います。「そんなことなら進んで担当しましょう」という方も案外おられ
るのではないでしょうか。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070713/509756/?P=2 来客用駐車場の不正な使用について いずみ 2007 年 07 月 11 日 (水) 14 時 16 分 No.199 札幌市北区の築１０年（１３５戸）に住むものです。最近なぜか早朝に散歩する習慣ができて気がついたことがあります。そ
れは，来客用の駐車場にいつも同じ車が置いてあることです。管理人さんに確認したところ，やはり数人の居住者が自分用に使用
しているようで，何度か注意の貼り紙をしたが無視されているとのことです。また，このことは管理組合にはまだ連絡はしていな
いそうです。知ってしまうとこのようなことは是非やめてもらいたいという気持ちが起きてきます。今後どのようにエスカレーシ
ョンしていけば良いのでしょう。ちなみにマンションは駐車場の余裕があり，来客用６，業者用１を用意し，さらに２個目の駐車
場希望者をときどき募集したりもしています。 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 12 日 (木) 18 時 10 分 No.200 ＲＥ；来客用駐車場の不正な使用について いずみさん、はじめまして 来客用駐車場の不正利用の問題は、どこのマンションでも困っている問題でしょう。 >何度か注意の貼り紙をしたが無視されているとのことです。また，このことは管理組合にはまだ連絡はしていないそうです。 これは、変な話ですね。 このような問題に真剣に取り組まなければならないのは、管理組合（理事会を中心として組合員全員）です。 ですから、「来客用駐車場の不正利用の問題」として（管理会社の助言を得ながら）理事会にて対応策を検討し、総会で話し合う
のが本来の姿です。 管理規約、使用細則、（来客駐車場使用細則？）、総会議事録・理事会議事録（来客用駐車場についてどのような話がなされてい
るのか？）、管理委託契約（管理形態）など全て不明なので適切なアドバイスにはなっていないかもしれませんが、 たけ 2007 年 07 月 13 日 (金) 08 時 25 分 No.201 来客用駐車場使用に関しては、使用細則＆ハードの両方での対応が必要です。 いくら使用細則など決めても、元々そうした生活上の細則を遵守する気持ちのない人は不正使用しているわけですからね。 例えば、U 字パイプと鍵による管理。 使用申請あった人にその鍵を預け、返却は管理組合 BOX（郵便 BOX）へ。 申請者はマンション住人のみ。 管理員体制がないところは理事負担が大きくなるというデメリットがあります。 ただ、来客用駐車場を複数あるところは、それなりの規模なので、管理員体制もほとんど取れていると思います。 また、コインパーキングの施設を設置しているところもあります。 だれが止めているか、わからないというデメリットがあります。 欠陥住宅、救済の幅拡大 最高裁が「安全性」で新判断 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 07 日 (土) 17 時 49 分 No.192 ≪asahi.com≫ 建物に欠陥が見つかった場合、どの程度なら設計者や施工者を相手に損害賠償を請求できるかが焦点になった訴訟の上告審判決
で、最高裁第二小法廷（今井功裁判長）は６日、「建物としての基本的な安全性を損なう欠陥で生じた損害」があれば請求できる
とする初めての判断を示した。「建物の基礎や構造に欠陥があるような違法性が強い場合の損害」と限定していた控訴審判決より
基準を広げ、違法性が強くなくても民法上の不法行為責任を問えることを明言した。 欠陥住宅をめぐっては、施工者や販売者と契約関係があれば、民法に規定された「瑕疵（かし）担保責任」を問える。第二小法
廷は、こうした契約関係がなくても、施主から買った人や居住者に限らず、隣に住む人、近くを通った人たちでも欠陥住宅によっ
て身体や財産が侵害された場合は、設計者や施工者に不法行為責任に基づく損害賠償を求められることも明示。被害に対する救済
の幅を広げる内容だ。 訴訟は、大分市内に建築中のマンションと店舗兼自宅を施主から買い受けた親子が、９６年にマンションの設計会社と建築会社
を相手に起こした。 原告側はひび割れや排水管の亀裂、バルコニーの手すりのぐらつきなどを列挙して不法行為が成立すると主張。しかし、二審・
福岡高裁判決は「成立するのは、建物の基礎や構造にかかわる欠陥があり社会公共的にみて許容できないほど危険な『強度の違法
性』がある場合などに限られる」として請求を退けた。 これに対し、第二小法廷は、設計者や施工者、工事監理者について「建築に当たって基本的な安全性が欠けることがないよう配
慮すべき注意義務を負う」と指摘。バルコニーの手すりの欠陥でも転落する危険があり得るという例を挙げ、「基礎や構造にかか
わる欠陥に限って責任が認められると解すべき理由はない」と二審の判断を改めた。 そのうえで、原告の請求をすべて棄却した二審判決を破棄し、審理を同高裁に差し戻した。 最高裁判決は、中古住宅の流通にも影響を及ぼしそうだ。中古の販売業者が瑕疵担保責任を負う期間は２年で、転売の数年後に
欠陥が見つかっても販売業者が補償に応じない例が少なくない。国土交通省住宅生産課の担当者は「判決が定着すれば、中古を買
う消費者の権利が保護され流通の拡大につながる」と話す。 http://www.asahi.com/housing/news/TKY200707060416.html ＨＰ管理員 2007 年 07 月 10 日 (火) 14 時 26 分 No.194 【訴訟】欠陥マンションめぐる最高裁判決、購入者に対する設計・施工者の賠償責任を認定 ≪マンション管理新時代≫ 最高裁判所は 7 月 6 日、基本的な安全性を欠く建物の設計者や施工者は、直接の契約関係がなかった建物購入者に対して賠償責任
を負うと認定する判決を下した。 購入者への賠償責任を認めなかった福岡高等裁判所の二審判決を破棄し、同高裁に事件を差し戻した。 問題の建物は大分県内にある鉄筋コンクリート造の店舗付き賃貸マンションだ。9 階建ての A 棟と 3 階建ての B 棟からなり、A
棟では 1 階が駐車場、2～9 階が住戸、B 棟では 1 階が店舗、2 階が事務所、3 階が住戸。 住報一級建築士事務所（東京・渋谷）が設計と工事監理、菅組（大分県豊後高田市）が施工を担当し、1990 年に完成した。建築
工事費は約 3 億 7000 万円。購入者は建築主から完成した建物を約 5 億 6000 万円（建物約 4 億 1000 万円、土地約 1 億 5000
万円）で購入した。 判決文によると、建物のバルコニーや居室の床と壁などにひび割れが生じており、鉄筋の露出などの瑕疵も見つかった。購入者側
は、バルコニーの手すりのぐらつきなども指摘している。建物の購入者は、設計者と施工者を相手取り、損害賠償を請求する訴訟
を 1996 年に起こした。請求額は約 6 億 4000 万円（うち瑕疵補修工事代金は約 2 億 7000 万円）だ。 1 審の大分地方裁判所は設計者と施工者に約 7400 万円の賠償を命じたが、2 審の福岡高等裁判所は購入者の賠償請求を退けた。
購入者は契約上、設計者と施工者に瑕疵担保責任を追及できる立場にないことや、建物の瑕疵が構造耐力上の安全性を脅かすほど
のものではないことが、同高裁の判断理由だった。 最高裁は今回、建物の設計者と施工者が、建築主だけでなく利用者、訪問者や近隣の通行人にとっても安全な建物になるよう注意
する義務があると認定。この注意義務を怠って「基本的な安全性を損なう瑕疵」を生じさせた場合には、建築主だけでなく利用者
などに対しても不法行為による賠償責任を負うと判断した。賠償の対象にならないのは、瑕疵の存在を知りながらこれを前提とし
て建物を買い受けていた者だけという判断を示した。 建物の「基本的な安全性を損なう瑕疵」については、基礎や躯体の瑕疵のように違法性が大きいものだけではないと解釈した。例
えばバルコニーの手すりのぐらつきも、利用者の生命を危険にさらすので該当すると判断した。 判決文に記された建物の主な瑕疵は以下の通り。 ■以下の個所のひび割れ ・A 棟のバルコニー、A 棟 1 階駐車場の梁と壁、A 棟居室内の床スラブと戸境壁、A 棟の外壁、B 棟の居室内の床と壁、B 棟の外
壁 ■以下の個所の鉄筋の露出 ・A 棟屋上の塔屋のひさし、B 棟 2 階事務室の床スラブ ■A 棟居室の床スラブのたわみ ■鉄筋コンクリートのひび割れによる鉄筋の耐力低下 ■B 棟床スラブ（天井スラブ）の構造上の瑕疵 ■B 棟の配管用のスリーブ（さや管）が梁を貫通していることによる耐力低下 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070709/509614/ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 11 日 (水) 11 時 30 分 No.196 欠陥マンション訴訟を根本から変える！？ 画期的な最高裁判決① ≪マンション管理新時代≫ 今回は大事な話なので、ちょっと長めです。 9 日付のニュース欄で『欠陥マンションをめぐる最高裁判決、購入者に対する設計・施工者の賠償責任を認定』とお伝えした最高
裁判決（7 月 6 日）は、欠陥住宅問題を長くウオッチしてきた私自身、思わず「ほおっ」と驚かされる内容でした。 欠陥住宅訴訟の判例は長い間、損害賠償責任と瑕疵の範囲、原告の適格性などをめぐって業者寄りから消費者保護の方向に少しず
つ動いてきました。ところが今回の最高裁判決は、その時計の針を一気に 10 年分くらい進める大胆な判断を下しています。一般
紙もその内容を一部伝えていますが、判決の重要性や影響について正確に把握・説明していた記事はほとんどなかったように思い
ます。 この判決は、実は中古マンションにお住まいの皆さんにとっても朗報なのです。一方、建築、特にマンション供給に関係するプロ
の人たちにとっては、最近話題の建築基準法の改正以上にケアしなければならない内容を秘めています。 事件と裁判の経緯を簡単におさらいしておきましょう。 問題の建物は大分県内にある、2 棟から成る鉄筋コンクリート造の店舗付き賃貸マンションです。東京・渋谷に本社を置く設計事
務所が設計と工事監理を担当し、地元に本社を置く建設会社が施工を担当して、1990 年に完成しました。建築工事費は約 3 億
7000 万円。訴訟を起こした購入者は、完成からまもなく、建築主から建物を約 5 億 6000 万円（建物約 4 億 1000 万円、土地
約 1 億 5000 万円）で購入しました。 ところが、建物のバルコニーや居室の床と壁などにひび割れが生じており、鉄筋の露出などが見つかりました。バルコニーの手す
りもぐらつくそうです。建物の購入者はこうした点を問題視して、設計者と施工者を相手取り、瑕疵補修工事の代金約 2 億 7000
万円を含む、総額約 6 億 4000 万円の損害賠償請求訴訟を 96 年に起こしました。 裁判所の判断は二転します。 一審の大分地方裁判所は、設計者と施工者に瑕疵担保責任があるとして、瑕疵修補に要する費用など合計約 7400 万円を支払うよ
う両者に命じました。被告はこれを不服として控訴します。 二審の福岡高等裁判所は、直接の契約関係にない購入者に対して設計者と施工者は瑕疵担保責任を負わないとして、購入者の賠償
請求を退けました。また、建物の瑕疵は構造耐力上の安全性を脅かすほどのものではなく違法性は強くないとして、設計者と施工
者の不法行為責任も否定しました。今度は購入者側が上告しました。 そして最高裁が今回、二審判決を破棄し、福岡高裁に差し戻したのです。 最高裁は二審とは全く違った観点から判断しています。 判決を要約すると、以下の 5 点に整理できます。 1. 建物は、そこで居住する者、働く者、訪問する者等の建物利用者や隣人、通行人等（以上をまとめて「居住者等」という）の
生命、身体または財産を危険にさらすことがないような安全性（建物としての基本的な安全性）を備えていなければならない。 2. 建物の建築に携わる設計者・施工者および工事監理者は、契約関係にない居住者に対する関係でも、当該建物に建物の基本的
な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負う。 3. 建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合は、違法性が強度であるかを問わず、不法行為責任が成立する。 4. 基本的な安全性を損なう瑕疵とは、生命または身体を危険にさらすようなものであり、建物の基礎や建物躯体に瑕疵がある場
合に限られない。例えば、バルコニーの手すりでも、居住者等が通常の使用をしている際に転落して生命または身体を危険にさら
すようなものは基本的な安全性を損なう瑕疵である。 5. 不法行為責任が認められる以上、直接の契約関係にない者でも設計者や施工者に対して損害賠償を請求できる。 この 1.～5.はいずれも、いままでの判例にとらわれない画期的なことを言っています。 まず、1.です。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070711/509635/ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 11 日 (水) 11 時 32 分 No.197 欠陥マンション訴訟を根本から変える！？ 画期的な最高裁判決② ここでは「建物の基本的な安全性」を定義していますが、その安全性を保証する対象として、建物利用者はもちろん、周囲の隣人
や通行人まで挙げています。東京・渋谷のガス爆発事故などを想起すれば当然のことかもしれませんが、ここまではっきり明示し
た判例は珍しいと思います。 次に 2.です。ここでは、建物の設計者と施工者は、建築主に対してはもちろん、直接の契約関係にない建物の利用者や通行人に対
しても、基本的な安全性を満たした建物になるように注意する義務があると言っています。これも当たり前のことですが、プロに
とっては厳しい指摘でしょう。 3.の判断は、「不法行為責任」が成立する要件を述べています。欠陥住宅訴訟のこれまでの経過を知らない人にはちょっとわかり
にくい部分ですが、極めて重要です。 一般に、瑕疵を生じさせた建築関係者を追及して損害賠償を請求するために根拠となる「責任」は、法的には 3 種類あります。 1 つは相手が無過失でも瑕疵の現象さえあればその責任を問える「瑕疵担保責任」であり、欠陥住宅訴訟では最も利用されていま
す。次に「債務不履行責任」が挙げられます。これは瑕疵と損害の因果関係を立証しなければなりません。 これら 2 つの「責任」は、いずれも直接の契約当事者でなければ追及できません。 3 つ目は「不法行為責任」です。これは当事者間の契約関係の有無を問いませんが、責任を追及する側は相手方の過失について立
証しなければなりません。このハードルは高く、福岡高裁判決が言うように「瑕疵の違法性の強さ」も問題にされてきたため、こ
れまでの欠陥住宅訴訟ではあまり認められてきませんでした。 ところが今回の判決で最高裁は、違法性の強さには関係なく、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合はこの 3 つ目
の「不法行為責任」が成立する、と言い切ったのです。 これは、欠陥住宅訴訟を提起するタイミングにも大きな影響を与える可能性があります。 2000 年に成立した建築物品質確保促進法（品確法）では、瑕疵担保責任を追及できる期間について「建物の主要構造部と雨漏り」
について 10 年、それ以外は 2 年としています。 新築マンションであれば、引き渡しを受けてから 10 年以内であれば、瑕疵を知って 1 年以内に分譲会社に損害賠償請求できます。
しかし、10 年を過ぎてしまえば、瑕疵担保責任を追及して損害賠償請求することはできません。専門家でも「欠陥住宅訴訟は築
10 年まで」と言う人がいるくらいです。 一方、不法行為責任を問える期間はもっと長く、20 年あります。建物の完成・引き渡しから 20 年以内に瑕疵の存在を知り、そ
れから 3 年以内であれば責任追及や損害賠償請求ができるのです。ところが、二審の福岡高裁が「瑕疵担保責任で律せられる分野
において、安易に不法行為責任を認めることは、法が瑕疵担保責任を定めた趣旨を没却する」と判示したように、欠陥住宅訴訟の
本筋は瑕疵担保責任であり、それを超えて正面から不法行為責任を問うことはおかしい、という論理が、これまで長く通用してき
ました。 今回の最高裁判決はそうした見えない殻を破って、不法行為責任が認められるハードルを大幅に引き下げたのです。 4.も重要です。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070711/509635/?P=2 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 11 日 (水) 11 時 33 分 No.198 欠陥マンション訴訟を根本から変える！？ 画期的な最高裁判決③ 「建物の基本的な安全性」は「建物の基礎や建物く体に瑕疵がある場合に限られない」という今回の判決文の文言には、品確法を
超える意思がはっきり読み取れます。利用者の生命を危険にさらすのであれば、バルコニーのぐらつく手すりであっても「基本的
な安全性」を満たさない瑕疵であり、その瑕疵を生じさせた関係者を不法行為責任で追及できると言っているわけです。品確法は
形無しです。 そして 5.です。 不法行為責任が認められるハードルを引き下げたことで、これまでの欠陥住宅訴訟で大きなネックとなっていた「原告の適格性」
も大幅に緩和される可能性が出てきました。 築年数の経った中古マンションでは転売が繰り返された住戸などもあり、居住者全員が新築時の購入者であることは稀です。当然
ながら分譲会社と直接売買契約を結んだ人ばかりではないので、共用部分に瑕疵があって損害賠償請求の訴訟を起こそうとしても、
原告適格をめぐって区分所有者が一枚岩になれず、管理組合も訴訟の当事者になれないという問題を抱えてきました。 02 年の区分所有法改正では、この点が是正され、理事長が「管理者」として区分所有者を代理して損害賠償請求訴訟を行えるよ
うになりました。 そこへ今回の最高裁判決が重なると、どうなるでしょうか。 まず管理者が代理しなくても、共用部分の瑕疵について全区分所有者、居住者が不法行為責任の追及で足並みを揃えることもでき
る可能性があります。さらに瑕疵担保責任の「築 10 年まで」の枷（かせ）を脱して、築 20 年までは、分譲会社はもちろん、新
築時の設計事務所や建設会社に対しても瑕疵を理由に損害賠償請求ができるようになります。しかもその瑕疵の範囲は「基礎や主
要構造部」に限られないと、今回の判決は言っているのです。 長年その建物を使っていれば、建物や設備の瑕疵を発見し、建設にかかわった設計者や施工者の責任を追及したくなる場面もある
でしょう。それでもこれまでは、直接の契約関係がなければ、裁判を起こしても入り口ではねられ、徒労に終わるケースが大半で
した。 構造計算書偽造事件でも、設計者や施工者の不法行為責任を追及して民事訴訟を起こす動きは出ていますが、まだ判決は出ていま
せん。 そうしたなかで出た今回の最高裁判決は、大きな意味を持っていると思います。 最高裁は福岡高裁に差し戻し、渦中の建物に基本的な安全性を損なう瑕疵があるか否か、さらに瑕疵がある場合には購入者らが被
った損害があるか、審理を尽くすよう求めています。福岡高裁はこれに応じるしかありません。 さらに、いま全国各地で進行中の欠陥マンションをめぐる訴訟の判断でも、各裁判所はこの最高裁判決を前提にすることになりま
す。この判決をきっかけに、欠陥建築訴訟をめぐるパラダイムシフトが起こる可能性も考えられます。 建築基準法改正に加えて今回の判決。建築関係者にとっては受難の時代かもしれません。 構造計算書偽造事件の代償は非常に大きなものになりそうです。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070711/509635/?P=3 大規模修繕工事時に専有部分改修済みの住戸に返金する範囲は？ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 11 日 (水) 11 時 25 分 No.195 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 築 40 年になる団地（18 棟・456 戸）に住んでいます。2005 年に管理組合主体で、長期修繕積立金を使って共用部分と
同時に専有部分の給水設備の改修を行いました。 2 月に設計事務所、管理会社（不動産会社）が同席して工事説明会が開かれ、説明が行われました。資料には、「専有部分の、改
修工事済みの住戸には、返金する」として 15 万 5400 円（消費税込み）が記載されていました。その場で「契約書を見せて欲し
い」と管理組合に要望したところ、3 カ月経ってやっと閲覧することができました。内容を確認すると、直接工事費の金額が 15
万 5400 円（消費税込み）であり、間接費（諸経費・現場管理費・仮設費）は含まれていませんでした。 仮設費の返金は必要ないかもしれませんが、諸経費と現場管理費については案分金額の返金が行われて当たり前だと考えます。設
計監理費についても工事費の 5％が支払われていますが、これも案分したうえで返金されてよいのではないでしょうか。 しかし、管理組合は返金する考えがなく、その理由も説明してくれません。 執行部も１年ごとに替わり、もう 2 年の歳月が経っています。06 年 12 月に「回答なき場合は管理費の納入を止める」と宣言し
たうえで、振り込みを停止したところ、今年 5 月 18 日付けで管理組合から催告通知だけが送られてきました。 私も意地になっているところはあるとは思いますが、信頼できる管理組合運営をしていただきたいと思っています。どうすればよ
いでしょうか。よい方法を教えてください。 Ａ： 給排水設備、特に、配管関係の修繕時に専有部分にある設備の工事を同時に行う場合があります。 区分所有者間の費用負担を平等とするため、各住居により仕様や劣化状況に違いがあることを前提に、専有部分の工事については、
原則として区分所有者負担となります。 ただし、全住居に経年による平均的な劣化が見られる場合、総会決議により修繕積立金等を利用して専有部分の工事も行い、すで
に工事実施済み住居に対しては相応の費用を還付する方法をとることもあります。 その還付の金額については、相談者様の考え方を含め色々な考え方がありますが、予算の執行にかかわる問題でもあり、普通は総
会で算出根拠等を説明したうえで、返還金額を議決します。 ご相談者様の質問に対して管理組合から説明がないことは大きな問題ですが、総会で決まったのであれば、組合員の合意が得られ
たものと判断せざるを得ません。それに異議を挟むのは、総会の決定を覆すことになるので、難しいと思います。 ただ、区分所有者の質問に回答しない管理組合への対応としては、相談者様の考え方に賛同する仲間を集め、議題の内容について
の透明性を求めるよう働きかけることが、今後組合の執行部の一般の組合員に対する問答無用という態度を改めさせる契機になる
と思います。 しかしながら、「回答なき場合は、管理費の納入を止める」として、管理費を滞納することはすぐにやめるべきです。管理費等を
滞納していれば、他の居住者からの賛同も得られなくなります。 管理費支払い義務と、組合執行の透明性とは全く別物です。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070711/509634/ 駐車場料金の滞納を見逃していた管理会社の責任を追及できるか？ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 09 日 (月) 20 時 10 分 No.193 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 私のマンションでも滞納者がいましたが、現在は引っ越してしまい、引っ越し先も不明です。管理組合で動こうと管理会社
に滞納者の駐車場の契約書などの提出を要求したところ、実は契約書にサインがなく、管理会社は全く管理していなかったことが
判明しました。 こういった場合、未収金の回収や管理会社の責任追及などをどのようにしたらよいでしょうか。 Ａ： 管理会社が管理していなかったと言うことですが、管理業務委託契約の内容として、管理会社が管理組合を代行して利用者
との契約を締結する業務および駐車場料金を徴収する業務が定められていれば、管理会社はその義務を怠ったことになります。 しかし、そのことから直ちに管理会社に損害賠償責任は発生しません。管理組合に損害を与えたことになるか否かを検討する必要
があります。 「利用者の責任はないのか？」と言うことですが、契約がないまま駐車場を使用すれば第三者の土地を無償かつ無断で使用するこ
とに当たりますので、民法上の不当利得として、管理組合は使用料相当金の支払いを利用者に請求することができます。 利用者から回収できれば、管理組合には基本的に損害がなかったことになります。 ただし、ご質問では、利用者はマンションから引っ越して転居先はわからないとのことですので、使用料相当金を回収するのは現
実には困難です。訴訟をしても回収が不能となれば、管理組合に損害が発生しとものと考えて、管理組合は使用料相当金を管理会
社に対して請求すべきでしょう。 管理会社に対しては、管理義務の不履行により利用者に請求する機会を逃したために回収不能となり、管理組合に損害を与えたこ
とを理由として請求します。 不動産賃貸物件の管理会社や仲介業者であれば、このようなことはまず起こりえない事態です。彼らにとっては契約１件が報酬に
直結していますから、サインや捺印を忘れることはあり得ないでしょう。 「管理会社にすべてお任せにしてはダメですよ」という教訓になるご質問です。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070709/509609/ マンションに１０人前後が住んでけんかをしたりしています。使用を禁止できますか。 ＨＰ管理員 2007 年 07 月 06 日 (金) 20
時 45 分 No.190 ≪asahi.com ここが知りたい！≫ 【質問】私のマンションは築２０年たつ古いマンションなのですが、ある日、２０人くらいの人が１０１号室へ入って行くのを目
撃しました。何事だろうと驚いたのですが、親しいマンションの友人に尋ねると、１０１号室は売りに出され、ある人が買ったと
言うのです。それ以降、１０人前後の人が住んでいるようで、どうすればいいでしょうか。 【答え】なかなか困難な問題です。区分所有法第５７条は、同法６条１項の行為—―「建物の保存の有害な行為、その他建物の管理
又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」をしたとき、又はするおそれのある場合は、その行為を停止し、その行為
の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な行為をすることが出来ると規定しています。 同法５８条１項では、その行
為が共同生活上の障害が著しい場合で、法５７条の停止などの行為では、共同生活の維持を図るのが困難である場合、他の区分所
有者の全員又は管理組合法人は集会の決議に基づき訴えをもって専有部分（１０１号室）の使用の禁止を請求することが出来ます。 つまり、法５７条では共同の利益に反する行為の停止・除去・予防行為が出来るだけですが、法５８条は共同の利益に反する行
為が著しい場合には、専有部分を使用してはならないという強い請求が出来るという規定です。 【質問】具体的にどのような場合をいうのでしょうか。初めは静かだったのですが、１カ月もたつとけんかの声や、暴力ざたなの
かドスン、ドスンと壁をたたく音や泣き叫ぶ声も聞こえてきますし、外へ出て来て大声でけんかをし始めました。どうすればいい
でしょうか。 【答え】どの程度になれば共同の利益に著しく違反する行為になるか、法５８条の専有部分の使用禁止にあたるのか具体例を挙げ
てみましょう。 （１）建物の保存に有害な行為とは、建物の内側または外壁部の一部をこわすような行為であり、内壁にドスン、ドスンと当た
る行為など問題はありますが、少しでも現実にこわす行為があれば法５８条の使用禁止ができます。 （２）近隣に迷惑を与える騒音、悪臭などを生じさせる行為や危険物を搬入する行為は使用に関する有害な行為と言えます。あ
なたのマンションの１０１号室の所有者が多人数の集会場に使っていて、その集まる人たちが大声でけんかをしたり、暴力を使っ
て他人を威嚇したりしているようでは共同の利益を著しく害する行為であり、専有部分の使用禁止を請求できると思われます。 （３）規約違反の場合、例えば規約で用途が住戸専用と定められている場合、店舗、事務所に使用したり、集会場に使用したり
することは重大な規約違反となるため、使用禁止が請求できると思われます。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200706290314.html ＨＰ管理員 2007 年 07 月 06 日 (金) 20 時 46 分 No.191 ≪asahi.com ここが知りたい！≫ 【質問】どのような手続きで相当期間専有部分の使用を禁止することができるのでしょうか。 【答え】区分所有者の集会の決議によりますが、区分所有者数及び議決権の両方の４分の３以上の多数の賛成がなければなりませ
ん。 法５８条で「他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき」と規定されていますので、全員の同意と思う人
もいますが、これは使用禁止を請求される人を除き、その他全員が請求権を持っているという意味で、そのうち４分の３以上の区
分所有者の賛成が必要であるということです（議決件数も４分３以上）。法人となっているマンションは、その法人が請求権を有
するということを意味しています。 法５７条の有害行為の停止や除去、予防は２分の１以上の通常決議で訴訟を提起できることに対して、法５８条の使用禁止は４
分の３以上という賛成が必要となるということで大きく異なります。 【質問】しかし、どちらも裁判を提起することが必要ですね。集会で１０１号室の人の意見を聞くのでしょうか。 【答え】使用禁止は１０１号室の所有権者の権利を制限するものですから、裁判によらなければ使用禁止を申し渡すことはできま
せん。出来れば１０１号室の所有者が自ら有害な使用を止めてくれれば一番良いのでありますから、集会で弁明の機会を与えてあ
げなければなりません。 【質問】使用禁止といっても１０１号室の所有者だけですか。それに「相当な期間」使用禁止であるというのですが、その期間は
ある程度決まっているのでしょうか。 【答え】使用を禁止されるのは、所有者、家族、使用者、使用人などの使用も禁止されます。この場合、この部屋を利用して集会
している信者たちも含まれます。 また、「相当な期間」は数カ月が最短期間であり、数年程度を最長期間とすると言われていますが、暴力団の使用の禁止を認め
た裁判例では３年と判示されています（福岡地裁・昭６２．５．１９）。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200706290314.html ◆北見の断水で混乱つづく ＨＰ管理員 2007 年 07 月 05 日 (木) 21 時 47 分 No.189 ≪ＳＴＶﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ≫ 北見市で起きた大規模な断水、いまなお響が出ています。北見市はきょう、水道水を供給するすべての配水池で水質が基準を満
たしたと発表しました。しかし、マチ中では病院などで今もにごり水が発生し給水が続いています。 北見市内の病院です。こうやって給水車に水を頼る日々も 10 日を過ぎました。この病院では入院患者の食事や入浴などに毎日
20 トンの水を使用します。入院患者へはミネラルウオーターを提供するなどいまもその生活は続いています。 きのうもにごり水が発生し水道水は飲むことはできません。けさこの病院には市の幹部が謝罪にきましたが解決策は示されず、
市の対応に不満を感じています。 (奥村雅博事務局長)｢市の体制ができていない。今のやりとりがいつ終わるのか先が見えない。入院患者が 100 人以上いるので不
安にさらされている｣ 北見市の相談センターでは市民からの新たな苦情の対応に追われています。ホテルやマンションの水をためる貯水タンクの清掃
代金をめぐり、はじめは市が負担するという話でしたが、今月に入り支払うことはできないと変更となったのです。 (マンション管理会社･小林飛雄馬さん)｢清掃に関する費用は市が負担すると聞いていた。費用の発生の問題もあるが、入居者の
不便が長びくと不安｣ 市では今回の断水は災害であるため補償できないと話していますが人災の可能性が残る中での決定です。市民生活に大きな影響
をもたらした北見市の断水。まだ混乱がつづいています。 http://www.stv.ne.jp/news/item/20070705191026/ 管理事務室の火災復旧費用について ＨＰ管理員 2007 年 07 月 02 日 (月) 21 時 03 分 No.188 ≪YOMIURI ONLINE≫ 居住しているマンションは、管理を大手管理会社に委託していますが、昨年、管理人勤務時間後の夜、管理事務室で火災が発生、
警報盤など事務室内の共用設備の交換が必要となりました。 管理委託契約では「無償貸与」の項目はありますが、管理事務室内での事故等についての責任区分について明確な記載はありま
せん。火災の原因は古い電源コードを使用していたための漏電とのこと。今年の通常総会を前に決算書を確認したところ、復旧費
用すべてが組合付保の損害保険にてまかなわれていました。管理組合として、無償で使用している管理会社に復旧費用の一部負担
を請求することは、裁判以外で可能でしょうか？ 東京都町田市 素朴な疑問持つ居住者（会社員） 管理組合と管理会社との間に使用貸借契約があったかなど、問題はありますが、復旧費用の一部を請求できる可能性があ
ります お尋ね内容の論点としては、管理会社が無償で使用している管理室について、管理組合と管理会社との間に使用貸借契約が成立
しているかということです。なぜなら、借家人は部屋に損害を与えることなく、その期間の満了によって目的物を返還しなければ
ならない義務（債務）を負っていますので、失火による損害を与えた場合には、この返還が出来ず、債務不履行となり、賠償責任
が生じるからです。 しかし、管理会社が管理室を使用しているのは、賃貸借契約や使用貸借契約に基づくものではなく、管理委託契約に基づき管理
組合が管理会社にマンションの管理事務を行わせるために、使用させているのが一般的であり、管理室の使用をもって即座に借家
人とすることができるかは疑問です。今回、保険求償が管理組合の付保する損害保険にてまかなわれたことからすると、管理室は
マンションの共用部分であり、その使用については管理会社に限定したものでは無いと判断したものと思われます。 結論として、管理会社が借家人に該当しないとしても、そもそも管理事務を委託された管理会社としては、民法に基づく委任契
約にあり、民法第６４４条で受任者は委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負うこととされ
ています。したがって、詳しい状況が分からないので断定はできませんが、管理組合は管理会社に対して復旧費用の一部を請求で
きる可能性があります。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070626hg03.htm 【調査】建築確認済み物件の 25％に構造関係図書のミス、国交省調べ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 02 日 (月) 16 時 09 分 No.186 ≪日経ＢＰ≫ 国土交通省は 6 月 27 日、指定確認検査機関の確認済み物件の申請図書を調査した結果、約 25％に構造関係図書の不整合など
のミスが見つかったと発表した。大部分は、建物の耐震性不足にはつながっていなかった。 6 月 20 日に施行された改正建築基準法の下では、申請図書にこうした不整合があるだけで確認は下りなくなる。国交省建築指
導課の担当者は、この調査で見つかったミスについて「改正法に基づく確認物件にはないはずのものだ」と話している。 調査の開始は 2006 年度だ。指定確認検査機関による確認物件のうち、分譲マンションを中心とする 103 件分の確認申請図書
を国交省が抽出し、改正前の建基法の構造関係規定との適合性などをチェックした。構造図と構造計算書との不整合などのミスが
26 件分の図書に見つかり、うち 1 件の耐震性は建基法に適合していなかった。構造計算書を偽造していた物件はゼロという結果
になった。 日本建築防災協会は同じ 103 件を事前調査して、15 件の構造計算に疑問点があると指摘していた。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070629/509246/ ＨＰ管理員 2007 年 07 月 02 日 (月) 16 時 12 分 No.187 （株）田村水落設計が設計等に関与した物件等の調査状況について ≪国土交通省ＨＰ≫ （株）田村水落設計が設計等に関与した物件として特定行政庁に依頼した２２８物件※について、報告がありました、構造計算書
及び構造図における偽装・誤り等の有無及び建築物の耐震性の調査状況を、別紙１～２のとおりお知らせいたします。 ※調査対象数２２８物件については、特定行政庁からの報告等により件数の増減があり得ることを申し添えます。 また、指定確認検査機関の確認物件から抽出したマンション等１０３件の調査、既存分譲マンション等の耐震性のサンプル調査
等につきましても、調査状況をとりまとめましたので、併せて、別紙３～４のとおりお知らせいたします。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070627_2_.html （別紙３） 指定確認検査機関の確認物件から抽出したマンション等１０３件の調査について http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070627_2/03.pdf 北海道マンション管理問題支援ネット 高層階の危険 常に意識 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 27 日 (水) 08 時 48 分 No.185 ≪YOMIURI ONLINE≫ 最近は都市部などでマンションの建設が進み、集合住宅で小さい子供を育てるということも増えてきました。 東京消防庁は一昨年度、専門家による検討委員会を設け、子供の事故についての大がかりな調査を行いました。 子供がけがなどをした場所を分析すると、０～５歳児では、共同住宅４２％、一般住宅２６％、一般道路７％などの順でした。 小さな子供の事故は、共同住宅で多く起きているようです。「マンションの階段で転倒」「マンションの廊下で遊んでいて転び、
壁で頭を打った」などの事例がありました。 特に上層階からの転落は重大な事故につながりかねません。 昨年、埼玉県内のマンション６階に住む主婦（４０）宅に、３歳だった娘の幼稚園の友だち数人が遊びに来たときのこと。リビ
ングで親が話し込んでいると、子供たちの姿が見えなくなりました。雨の日だったそうです。 「探すと、リビングから離れた部屋で、子供同士が抱っこをし合いながら窓から外に身を乗り出そうとしていました。危ないの
で、あわててやめさせました。聞くと、降ってくる雨に触りたかったようです」 マンションのベランダなどから小さな子供が転落する事故も報道されます。 マンション管理を支援する「ＮＰＯ日住協」（東京）は「ベランダには、子供が手すりを乗り越える足場になるようなものは置
かないことが大切です」と指摘します。乗り物型おもちゃ、イス、箱など様々なものが考えられます。少し大きくなると、自分で
台になる物を持ってくることもあるので、目を離さないことです。 別の埼玉県内のマンションに住む男性会社員（４２）の小学生の娘は、２歳くらいのころ、５階のベランダの手すりのすき間か
ら、いたずらでほうきを落としたことがあるそうです。「下は通路。事なきを得ましたが、もし誰か歩いていたら—―—―」 眺めのいい高層階には、危険もあることを常に意識することが重要です。 http://www.yomiuri.co.jp/komachi/childcare/baby/20070626ok02.htm?from=os1 マンション耐震化マニュアル ＨＰ管理員 2007 年 06 月 25 日 (月) 14 時 19 分 No.184 ≪国土交通省≫ １．マニュアル作成の目的 ○わが国のマンションストック総数約 505 万戸（平成 18 年 12 月時点）のうち、昭和 56 年の建築基準法施行令改正以前の耐
震基準で建設されたものは全国で約 100 万戸あり、これらについては耐震性能が劣っている可能性があります。 ○こうしたマンションについては、居住者の安全・安心の確保、住宅市街地の防災性の向上の観点から、耐震改修等による耐震化
を図ることが喫緊の課題となっています。 ○マンションは区分所有建物であることから、戸建て住宅とは異なり、耐震改修実施のためには基本的には３／４以上の決議を要
するほか、 ・現行の耐震基準を確保するための耐震改修に係る費用が多額となること ・耐震改修により居住性に影響のある住戸とない住戸が生じる場合があること などのケースが想定され、区分所有者間の合意形成をいかに図っていくかが課題となっています。 ○本マニュアルは、マンションの耐震診断、耐震改修実施など、管理組合及び区分所有者が行うマンションの耐震化に関する実務
的な手続き、留意点などをとりまとめ、合意形成の円滑化及び耐震改修等の促進を図ることを目的とします。 ２．マニュアルの概要 ○地震に弱いマンションと大地震等による想定被害 ピロティのあるマンションなど地震に弱いマンションのタイプと阪神淡路大震災における被害状況をもとに想定される被害を示
します。 ○マンションの耐震診断 マンションの耐震診断の進め方、耐震診断の方法を示します。 ○マンションの耐震改修工法 様々なマンションの耐震工法の種類や特徴などについて示します。 ○マンションの耐震改修の進め方 マンションの耐震改修を進めるための区分所有法上の手続き、費用負担のルール、合意形成の仕方などを示します。 ○支援制度 耐震診断、耐震改修についての補助制度、融資制度、税制などについて示します。 ３．入手方法等 ○マンション再生協議会などを通じて、マンションの管理組合に無償で配布します。 ○国土交通省ホームページでダウンロードが可能です。（http://www.mlit.go.jp/） ※ あわせてパンフレットを作成しています。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070622_.html マンション耐震化マニュアル http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070622/01.pdf マンション耐震化マニュアル別添資料 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070622/02.pdf 参考資料 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070622/03.pdf 無関心＝無防備、管理組合を襲うこれだけのリスク ＨＰ管理員 2007 年 06 月 24 日 (日) 21 時 30 分 No.182 ≪日経ＢＰ マンションに住んで幸せになろう≫ 世の中は年金問題で上へ下への大騒ぎとなっているが、マンション住人が半強制的に徴収される管理費や修繕積立金の不透明な
使途は見過ごされがちだ。 管理会社に任せればいい。面倒なことには係わりたくない、と目を背ける。しかし、その間にも建物は傷み、コミュニティは荒
れ、いざ大規模修繕となったときには資金不足…。「マンションが嫌になったら売って出ればいい」と思うかもしれないが、マン
ションの値段は買ったとたん 2 割落ちる。分譲価格 5000 万円のマンションも、買った時点で 4000 万円でしか売れなくなる。
地価は停滞し、所得は伸びない。多額のローン残債を抱えていては、売りたくても売れない。 管理費への無関心→業者に丸投げ→資金不足→建物とコミュニティの疲弊→資産価値の急落、と負のスパイラルに陥る前に手を
打ちたい。そのカギを握っているのは住民自身だ。 管理組合「はじめの一歩」 マンションの購入者は、入居したら管理組合のメンバーとなる。「自分たちの資産は自分たちで守る」という大原則の下での生
活が始まる。その「はじめの一歩」をうまく踏み出せば、資産価値も維持することが可能だ。初手として、大切な管理費、修繕積
立金に目を向けてみよう。 前回のコラムで、管理費等の出納は、管理組合名義の口座に収められる「原則方式」と、管理会社名義の口座に入れられる「収
納代行方式」、口座名義は管理組合だが管理会社が通帳と印鑑を同時保管してコントロールする「支払一任代行方式」があること
に触れた。代行方式では、月々の管理費等がノーチェックのまま管理会社の裁量に任せられかねない。 ちょっと話は古くなるが、1990 年当時、民間最大手のデベロッパー系管理会社は「預託制度」の名の下に住民から直接自動振
り込みで管理費を集め、積立金を自社名義の当座預金口座にプールしていた。マンション管理の委託契約は管理組合との間で交わ
されており、住民からの直接自動引き落としは不可解極まりない。しかも、全国各地のマンションからの修繕積立金を特定の当座
預金口座で保管。マンション個々で異なる修繕にどう対応したものか。一説には、当座預金残高を担保にして融資を受け（貸す方
も貸す方だが）、親会社のデベロッパーがマンションを建てまくったとも言われている。 人のフンドシで相撲をとるどころの話ではない。管理会社は住民の管理費や積立金を「金づる」にしていたと言われても仕方あ
るまい。代行方式は、その名残りなのだろうか。建設省（現・国交省）は、管理会社に対する住民側からの強硬なクレームを受け
ても抜本的改善を見送った。「見てみぬふり」のようだ。管理費等の徹底的な透明化を求める動きは、不動産、建設業界と政官の
スクラムの前にはじき飛ばされてきた格好だ。近年、倒産した管理会社の修繕積立金の使い込みが発覚し、裁判沙汰にもなってい
る。 当座のよりどころは国交省の指針 現状、代行方式を採用している多くの管理組合は、管理会社に管理費等の収支内訳、使途の明細を質すところから管理の内側へ
踏み込んでみてはどうだろう。国交省の「マンション管理標準指針」では、管理会社との関係で次のような対応を「標準」として
いる。 ・委託する管理会社がマンション管理業務者登録簿への登録業者であることを確認する。 ・重要事項について管理業務主任から説明を受け、書面を受領している。 ・委託業務費の明細等が明らかになっている。 ・管理業務委託の契約書が、住民（区分所有者）または利害関係人の求めに応じて閲覧できる状態で保管されている。 ・「管理費と修繕積立金の区分経理」「修繕積立金の使途範囲」「管理費と修繕積立金に関する納入義務・分割請求禁止」などに
ついて、国交省「マンション管理標準規約」と同趣旨の規定が置かれている。 これらの条件が満たされていなければ、「国交省指針」を盾に管理会社に改善を迫りたい。全国約 3200 管理組合・約 30 万戸
のマンション居住者が加入する「全国マンション管理組合連合会」の穐山精吾会長は、「新しいマンションに入って管理組合がで
きたら、まっさきに（管理会社から渡された）原始規約と長期修繕計画を見直すべき」と言う。やはり、最初の一歩が肝心なのだ。 一方で、管理費や修繕積立金は、その金額が安すぎても、後々、支障を来す。事実、高経年マンションの多くが、積立金不足で
苦しんでいる。妥当な線の目安はどのくらいだろうか。 http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070620/127912/ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 24 日 (日) 21 時 44 分 No.183 無関心＝無防備、管理組合を襲うこれだけのリスク ≪日経ＢＰ マンションに住んで幸せになろう≫ 積立金の目安は月額で、1 平方メートル 50 円以上 「マンション販売時、分譲業者は住宅ローンをお客に組んでもらいたいから、他の負担はできるだけ少なくしたいと考えます。
最初に設定した修繕積立金の 30～50 カ月分を積立基金としてまとめて徴収し、月々の払いを低く抑えがちになる。スタート段階
で少なくとも、月額、1 平方メートル当たり 50 円以上、エレベーターがあればもうちょっと額を引き上げて積み立てた方がいい
でしょう」（穐山氏） 前回コラムの管理費、積立金の「水準」はひとつの参考になるだろう。 では、管理組合が、管理組合名義の口座に管理費等を収める「原則方式」を採用すれば、業務がすべてうまくいくかというと、
ここにも落とし穴がある。管理組合の多くは、いわゆる任意団体なので、銀行は「契約の当事者能力なし」と判断する。管理組合
の名前だけでは口座を開けないのだ。そこで管理組合理事長名義で口座を開設することになる。ある日突然、何千万円、あるいは
億単位のお金が理事長個人の肩にずっしりとのしかかる。 大金には魔の力がある。 積立金をめあてに理事長を“兼務”する者もいる たとえば理事長が個人経営の会社の社長で、1 日だけ、会社の口座に取引先への「見せ金」として 5000 万円を修繕積立金から
移したとしよう。その翌日、5000 万円を元に戻すかというと…これが、なかなかできないのである。管理組合内のトラブルは風
評被害を招くとして、外には伝わりにくいが、理事長の使いこみ、横領は実際に起きている。 なかには味をしめた者が、複数の中古マンションに住戸を購入し、管理組合役員のなり手がいないのをいいことに次々と理事長
ポストに就き、癒着した業者に修繕工事を発注したり、独断で積立金を支出したりと悪質な行為をくり返すケースもある。 いずれにしろ「悪意」を持って乗り込んでくる勢力に対して、自治意識の低いマンションは弱い。無関心イコール無防備なのだ。
ここをしっかり認識しておきたい。 理事長の独裁、独断専行を防ぐには「住民総会」を開いて、軌道修正するしかない。無防備なマンションは、総会の欠席者が多
い。欠席者の意思表示を「理事長への委任状」ではなく、「議決権行使」にし、「ノーと言える管理組合」にすることも求められ
る。独裁型理事長は、管理会社にとっては都合がよく、その人物に取り入れば仕事を進めやすいので要注意だ。 金銭面で理事長の独走を防ぐには、集団監視体制を敷くしかない。某マンションは、通帳と印鑑を別の人が保管し、理事長だけ
でなく、会計担当理事、副理事長など複数の印鑑がなければお金を引き出せないようにして、みんなで目を光らせている。 究極の手段、管理組合の法人化 個人口座の根本的リスクを回避するには、管理組合を法人化する手もある。管理組合が組合決議を経て、事務所の住所を定め、
登記することで法人格を得られる。以前はマンションの住人（区分所有者）が 30 人以上という条件があったが、現在は、住民数
に関係なく、管理組合法人を設立できるようになった。そのメリットとは—―—― ・修繕積立金の口座名義が法人名になり、理事長交代時の書き換えも不要となる。 ・厳密な会計監査を行える。 ・理事任期が 2 年となり、管理体制が強化される。 ・大規模修繕の工事契約関係なども法人名において簡明になる。 ・登記行為が可能となる。 ・共同利益に反する者、規約を守らない者への対抗手段を取りやすくなる。 と、法人化することで対外的な管理組合の位置づけも明確になってくる。半面、次のような「厳格さ」も求められる。 ・法定の規正や手続きの遵守。 ・代表者の変更のたびに登記する必要がある。 ・代表者の責任が、罰則が設けられた規制や手続きによって問われる。 つまり、大勢の人が一つ屋根の下で、「自分たちの資産は自分たちで守る」原則の下に暮らしているマンションとは、「民主主
義の力」が問われる場なのである http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070620/127912/?P=2 ＜マンション＞天井に亀裂、退去 販売業者買い取りへ 三重 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 24 日 (日) 21 時 24 分 No.181 ≪YAHOO ﾆｭｰｽ 毎日新聞≫ 三重県桑名市明正町のマンション「サンマンションアトレ益生駅西」（５９戸）の多くの部屋で天井などに亀裂が見つかり、約
２０戸が退去していたことが２４日分かった。さらに１０戸ほどが退去の意向で、販売した三交不動産（本社・津市）は退去希望
者に対し、販売価格の９０％で買い取ることを提示すると共に、原因調査を進めている。 同社によると、マンションは鉄骨鉄筋コンクリート１５階建てで、鴻池組（大阪市中央区）が施工、０４年１月に完成した。三
交不動産は同月、１戸約１７４８万～約３３５８万円で売り出し、完売。約１年後に実施した住民アンケートで、亀裂についての
指摘があったが、同社は「コンクリートの乾燥、収縮などに伴うもの」と説明していた。 ０６年９月、住民が独自に検査機関に依頼し、調査した結果、天井内部の補強用ワイヤが十分機能せず、天井が沈んだ▽上層階
の柱などでコンクリートの厚さが、建築基準法施行令で３センチ以上とあるのが、１．８～２．２センチと薄い—―—―などの施工不
備があったことが分かった。 このため、同社は同年１２月、「（施工に）何らかのミスがある可能性がある」と謝罪。日本建築構造技術者協会（東京都千代
田区）に原因の調査を依頼した。同社は「７月ごろに出る結果をみて、改めて対応を考える」としている。建築確認をした三重県
建築開発室は「構造計算書上は問題はなかった」という。 同マンションに住む男性（６１）は「減価償却期間をみると、本来７０年は持つ物件なのに３年でダメになった。来年３月には
転居するつもりだが、１００％での買い取りでないと納得できない」と話していた。 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070624-00000050-mai-soci 管理委託契約を守らない管理会社 sugana 2007 年 06 月 08 日 (金) 09 時 44 分 No.161 この頃、管理組合の不法行為や債務不履行等の相談が増えています。適正化法施行後、このような事態は激減するのかという
予想もありましたが、一向に現象の兆しが見えません。 この背景には、勿論、管理組合の運営に対する無関心とお任せ主義が土台を形成していることは否めません。 「どうせ理事会は関心が無いから、理事会は何も分からないから、どうでも出来るという」法令を無視した前近代的な経営感覚が
あります。 このような管理組合に限って､馬鹿高い管理委託契約が結ばれていたり、契約した業務が履行されていなかったり、ということにな
っています。 さて、今回の事例は、管理委託契約に含まれている設備関係の点検業務が、管理委託経費以外に別途徴収されていた事です。エレ
ベーターの保守点検、消防設備の点検等が管理委託契約の定額金額に含まれていたにもかかわらず、別に業者に支払われていた珍
しい事件です。 この点を指摘したところ、管理会社は「契約書とは別に重要事項説明で有料と説明していたから問題は無い」開き直っていますが、
このような弁明は屁の突っ張りにもならないことは明らかです。重要事項の説明は契約書を締結する前に管理組合に示す制度であ
り、これが契約書の代わりなど務まるものではありません。その、説明の後、契約を交わして適正化法第７３条で規定されている
書面が管理組合に提出されるという事です。 当該管理組合は、管理会社に対して、過去に遡って適正な説明を求めていますが、誠意がなければ、損害賠償を請求することにし
ております。事の成り行くが注目されています。 それにしても、ある銀行の子会社で幹部職員や役員が天下っており、管理委託契約書はどういう意味を持つのか知らないとは言わ
せない。と思うのですが。・・・・・・ sugana 2007 年 06 月 24 日 (日) 13 時 32 分 No.180 事態が進展 管理委託契約が厳然として存在しているのに、「重要事項の説明で契約書と違う説明をしているのだから、契約書に記載している
事項は守る必要はない」という、この管理会社の珍論は当初から笑いものにされていましたが、事態は少しづつ進展しているよう
です。 このような不誠実な対処に対して、ある組合員が「法７２条、７３条に違反しているとして、国土交通省に事実の通告を」行い
ました。 それは、「７２条は、契約を締結する前に管理組合に対して契約する業務の内容を説明することになっている条項であり、その
後、その説明に異議があれば当事者で協議して両者が合意する契約を締結する事になります。 その契約の締結が７３条の書面の交付という事になっているのであり、特別に契約以外の書面を管理組合に提出するということ
ではありません。」 従って、この管理会社のいう、「重要事項で説明しているのだから、契約書の記載事実は関係ないなどと言う」反論は成立しな
いことになります。 その後、二回理事会と交渉して、会社のいう主張は事実から崩壊してしまいました。 設備管理業務費（エレベーターの保守点検、消防設備の点検、等７項目の業務）として年間凡そ３４０万円を支払っているもの
です。 しかし、にもかかわらず、別途個別にエレベーター保守点検費などが年間に２００万円も支払うという、明らかに二重払いして
いた事実を書面で突きつけられ、言葉が無くなりました。 次回の交渉では、また、どのような珍論を展開するのか楽しみですが、勝負は付いたのに、どのようなあがきをするのでしょう
か。 やはり裁判提訴ということになるのでしょうか。管理会社の出方次第ということですか。 一級建築士の懲戒処分について ＨＰ管理員 2007 年 06 月 20 日 (水) 14 時 21 分 No.179 ≪国土交通省ＨＰ≫ 一級建築士の業務停止又は免許の取消しに係る懲戒処分は、建築士法第１０条第１項各号に該当する場合に、同条第４項の規定
に基づき、中央建築士審査会の同意を得て行うこととなっております。このたび、別紙のとおり一級建築士４０名に対する懲戒処
分について中央建築士審査会の同意を得て、６月１９日付けで処分通知書を発送いたしましたのでお知らせします。概要は以下の
とおりです。 １． 一（はじめ）建設（株）及び（株）ｱｰﾈｽﾄﾜﾝが分譲した戸建住宅の設計者である一級建築士（２２名） 違反設計（壁量不足による耐震性不足）を理由として、免許取消（７名）、業務停止（１５名、３月～１０月の業務停止） 【別
紙 No.2～23】 ２． 浅沼良一元二級建築士が構造計算を行った物件の元請け設計者である一級建築士（１名） 違反設計（耐震性不足）及び不適切な設計（構造計算書の偽装）を理由として、業務停止（９月） 【別紙 No.24】 ＊ 浅沼元二級建築士が構造計算を行った物件の元請け設計者に対する処分は今回で全て終了（計９名）。 ３．水落光男元一級建築士が構造計算を行った物件の元請け設計者である一級建築士（２名） 違反設計（耐震性不足）を理由として、業務停止（３月） 【別紙 No.25】 不適切な設計（構造図と構造計算書の不整合）を理由として、業務停止（１月） 【別紙 No.37】 ＊ 水落光男元一級建築士に対し、平成１９年３月１４日付けで免許取消処分を行っている。 ＊ （株）田村水落設計一級建築士事務所は、平成１９年５月１４日付けで富山県知事より登録の取消処分を受けている。 ４．その他、不十分な工事監理、無登録業務の実施、不適切な設計等を理由に１５名に対し業務停止（１～６月） ＊ 従来より、処分に当たっては、被処分者の氏名及び関与した物件の名称等は公表しておりません。なお、昨年６月に改正された
建築士法において、公表の根拠規定が新たに定められたことから、改正法の施行（本年６月２０日）後に処分した場合には、処分
内容とともに建築士の氏名等を公表することになります。 ＊ 平成１８年度においては、計６０名（免許取消：１５名、業務停止：４５名）の一級建築士に対して懲戒処分を行っております。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070619_.html 販売会社の説明ミスで駐車場使用料が適正ではなかった。差額を損害賠償請求できるか？ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 18 日 (月) 21 時 38 分 No.178 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 分譲マンション管理組合の役員です。 分譲マンションの共用設備として 3 段の機械式立体駐車場があります。中段のみ車高が低く制限されていたために、販売時には駐
車料金は 2000 円安く設定されており、販売パンフレットにも同様に記載され、「中段の駐車料金が安いのは入庫できる車の車高
に制限があるため」という説明がなされておりました。 ところが、4 年後のチェックで車高の制限が上段、下段と同じであることがわかりました。調査の結果、中段の駐車料金が低く設
定されていたのは、建設時に仕様が変更されていたのに販売担当に申し送りされていなかったためであることが判明しました。 居住者のなかにはこの車高制限を考えて車の買い換え時に欲しい車種をあきらめた人もおり、怒りの声が上がっています。近隣の
マンションでは中段は出入りがし易く出庫時間が短いため、逆に高い料金に設定されているところもあります。 販売会社は「販売時の説明より実際は性能がよい設備だったのだから問題ない」と無責任な回答しかしません。当初から正しい説
明がなされていれば、早期に料金の改定も可能であったと思われます。 駐車料金は管理組合の貴重な収入であり、4 年間の逸失利益は 200 万円以上になります。このような場合、本来設定されるべき
であった料金との差額を販売時に遡って、販売会社に損害賠償請求できるでしょうか？ また、同様の事例について判例などはあるのでしょうか？ Ａ： 分譲会社と購入者との関係は第一にマンションという建物の売買と、第二にマンションの管理に関する取り決めを原始管理
規約の承認等によって準備することにあります。 売買契約の観点からすると、契約不履行は考えにくいでしょう。分譲開始時の契約内容より性能のよい設備を提供したことになる
のですから、売買契約上の瑕疵と言えるかは疑問です。 次に管理に関する事項として、原始管理規約の承認の問題を検討する必要があります。 機械式駐車場の設置内容および駐車場使用料は、原始管理規約の別表や重要事項説明書に記載されていることが多いと思います。
そうであれば、購入者は契約時に記載内容を承認することになり、少なくとも完売時には全員の書面承諾（書面合意）があったこ
とにより、規約は有効に成立します。 ただ、結果的に使用者の間で不公平な取り扱いがあったことになるので、このことを法的に解決できないのかとの問題が残ります。
ご質問のような事案で判例があるかについては、寡聞にして知りません。 まず損害を認定できるかですが、本来の契約内容を基準にした場合は、予定の使用料収入は確保できているわけですから、全購入
者ひいては管理組合に損害は発生していないと考えられます。 次に“大型車への買い換えができたのに”という苦情についてですが、契約時点では大型車でなくともよいといったんは納得した
のですから、その主張は少々苦しいと考えます。 使用料の設定の仕方に結果的に不公平があったことは否定できませんが、だれにどんな損害が具体的に発生したのかが見えません。
従って、売り主への法的請求は無理と思われます。もし、請求するのであれば、中段の高さが低い機械式駐車場に取り替えてくれ
と要求することになります。そんな請求はナンセンスです。 余計なことかもしれませんが、使用料の変更は可能です。規約の別表に記載があれば、そこを改正することになります。このとき
中段使用者の承諾は要りません。他の段より低額であるという合理的な理由がないからです。 参考判例として最高裁判所 1998（平成 10）年 10 月 30 日判決があり、使用権者の権利に特別の影響を及ぼさないと判断でき
る合理性があれば、使用料の変更は規約または集会決議で行えると認めています。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070618/508772/ 国交省がマンション管理 35 社に是正指導、うち 1 社は業務停止 90 日に ＨＰ管理員 2007 年 06 月 18 日 (月) 21 時 06 分 No.176 ≪日経 BP 社≫ 国土交通省は 2006 年度のマンション管理会社に対する全国一斉立ち入り検査の結果、35 社に対して是正指導を実施し、うち 1
社には 90 日間の業務停止処分を下したと発表した。いずれもマンション管理適正化法に基づく行政処分だ。国交省によるマンシ
ョン管理会社への全国一斉立ち入り検査は 05 年度に続いて 2 回目で、業務停止処分を下したのは 06 年度検査が初めてだ。 国交省によると、是正指導の対象とした 35 社は、マンション管理適正化法の 79 条（管理会社の業務や財産に関する書類を事務
所で閲覧可能にしておく義務）や 88 条（社員に社員証を携帯させる義務）などに違反していた。業務停止処分の 1 社は大阪双葉
ビル整備（大阪市）で、主に同法 76 条への違反を理由として処分を受けた。同条はマンション管理会社に対し、修繕積立金など
管理組合の財産の管理を代行する場合には、財産の返還を保証する契約を管理組合と締結するよう義務付けている。同社は 2 つの
管理組合とこの契約を結んでいなかった。 http://www.nikkeibp.co.jp/news/biz07q2/537013/ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 18 日 (月) 21 時 11 分 No.177 ≪国土交通省ＨＰ≫ マンション管理業者への全国一斉立入検査結果の概要について 国土交通省の各地方整備局、北海道開発局及び内閣府沖縄総合事務局が昨年１０月から概ね３ヶ月間において実施したマンショ
ン管理業者への全国一斉立入検査の結果をとりまとめましたので、その概要をお知らせいたします。 全国６２社に対して立入検査を行った結果、３５社に対して業務に関する是正指導を要する事例を発見し是正指導を行うととも
に、うち１社に対しては、業務停止処分を行いました。 全般的な傾向として、各管理業者において法令の各条項に対する認識が徹底されていない事例が依然として多数確認されたこと
を踏まえ、国土交通省としては、立入検査等による法令指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、「マン
ション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」等に従い厳正かつ適正に対処してまいります。あわせて、関係団体に対して
も、研修活動等を通じて、マンション管理業務全般の適正化に向けた会員指導等を図るよう要請しました。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2_.html マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（平成１８年度）の概要について http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2/01.pdf マンション管理業者に対する監督処分について http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2/02.pdf マンション管理の適正化について（要請） http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2/03.pdf 居住者にゴミの分別を徹底させる方法は？ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 15 日 (金) 19 時 44 分 No.175 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 居住するマンションの地域では、ゴミ分別が多岐にわたります。 ペットボトルもシールや蓋をとって分別するよう、居住者の人に徹底してほしいのですが、そのまま捨てる人がまだ大勢います。 何かよい方法はないですか。 Ａ： 根気よく呼びかけることを続けましょう。これがベースです。理屈を説明して、なぜそうしなければならないかを根気よく
丁寧に何度も何度も呼びかけることです。広報紙を配布したり、大きくして掲示板やエレベーター内に張り出したりしましょう。 それらのことをやるだけやって、それでもだめなら次の段階に移ります。 それは警告です。「みんなが集まって住むマンションなので、どうしてもルールを守らないのであれば、プライバシーと共同のル
ールをバランスに掛けて、この際、やむにやまれぬ処置として、ゴミの中身をあらため、ルール通りに出さない住戸にはゴミをお
返しすることにしました」と警告するのです。 警告を行っても守ってもらえないなら仕方がありません。中身をあらためたうえでお返しするしかありません。 それでも相変わらずルール無視の態度を改めない住戸には、マンションを出て行っていただくしかありません。管理組合としてそ
のような決意を広報していくことが必要になるケースもあるでしょう。 ちなみに、日本語の不自由な住民がいる場合は、分別方法を理解することが困難であるという事情もあります。自治体によっては、
すでに外国語のチラシを準備しているところもあります。一度相談をしてみたらいかがでしょうか。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070613/508603/ 上階からの落下物による物損で、管理組合を訴えられるか？ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 14 日 (木) 11 時 41 分 No.173 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： マンションの１階に住んでいます。先日、専用庭横のカーポートへ落下物があり、車が破損しました。加害者が出てこず、
車の屋根の修理代は泣き寝入りです。 以前にも何度か車へ落下物が落ちてきています。また、被害のない落下物は週に１度は落ちてきている状態です。なのに泣き寝入
りです。納得できません。 今後も続くと思うので、管理組合（理事長）を訴えたいと思っています。 どういう手順を踏めばよいでしょうか。 Ａ： 例えば「管理組合に落下物の防止対策を講ずることを申し入れたにもかかわらず、放置したまま対応しない状況で事故が発
生した」などのことがない限り、ご相談の内容では、管理組合（理事長）を訴えるのは避けたほうがよいと思われます。 多くのマンションで、子供の玩具、タバコ、サンダル、ハンガー、洗濯バサミ、洗濯物などの落下事例を聞きます。なかには植木
鉢や消火器が落ちてきたという話もあります。 上階からの落下物は非常に危険であり、人身事故を招く可能性さえもありますので、落下事故を未然に防ぐための対策が必要です。 まずは、管理組合や管理会社に状況を説明し、上階居住者に対して注意を促す勧告を行うよう申し入れます。 落下物がマンションの施設・設備または建物の一部の場合であり、なおかつ、加害者が不明の時は、管理組合に対して補償を請求
することができます。管理組合は、契約している保険での対応が可能か否か、保険代理店などにて確認する必要があります。 落下物が個人の物である場合は、個人賠償責任保険での対応となります。保険金が給付されるためのポイントは、加害者の特定と
過失の有無です。加害者が特定できない場合や特定できても過失ではない（故意の）場合には給付は受けられませんので、警察に
被害届けを出すことも考える必要があります。 まずは事故防止のため、落下防止ネットの取り付けなど落下防止策を検討するよう、管理組合に申し入れてはいかがでしょうか。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070612/508512/ たけ 2007 年 06 月 14 日 (木) 20 時 01 分 No.174 ＞保険金が給付されるためのポイントは、加害者の特定と過失の有無です。加害者が特定できない場合や特定できても過失ではな
い（故意の）場合には給付は受けられませんので、警察に被害届けを出すことも考える必要があります これは大きな勘違いです。 個人賠償責任保険とは事故被害者救済の保険ではありません。 過失により「加害者」になった人がその損害賠償責任に対して対応する保険です。 受取保険金の帰属も「被保険者」である法的賠償責任負う事故の「加害者」にあります。 ケガした場合、事故被害者自身が受け取れるのその人が被保険者となっている医療保険や傷害保険です。 保険をよく理解しない内容ですね。 事故被害者救済の保険ではありません。 短期間で管理委託契約を締結 sugana 2007 年 06 月 13 日 (水) 04 時 11 分 No.171 札幌市内のある管理組合の例。６月末日が管理委託契約の期限を間近に控えた５月２１日今年度２回目の理事会が開かれま
した。 昨年度から管理会社から契約金額の引き上げ請求が出されていましたが、前期の理事会は本請求を認めてませんでした。 本件を引き継いだ今年度の理事会は「現在の契約金額が適正なのか、そうでないのか」経営診断を受けたところ、引き上げどこ
ろか１００万円程度の引き下げが可能であることが分かりました。 この事実を知り、理事会は本契約を期限限りで終了して「競争入札方式」を導入して、１０社に見積書の提出を依頼したところ、
８社から見積書の提出がありました。 結果は当然現契約先である管理会社の見積書は診断通り１００万円程度高く、最低価格の見積書提出会社は診断価格より年額で
１０万円程度低い価格でした。 さて、２１日理事会で決議してから６月９日の臨時総会まで正味２０間で全ての作業が行われました。 このような短期間で管理委託契約を締結したことは、誠に驚異です。これは、理事会の団結と、理事会が実行しようとする内容
が組合員に徹底的に周知されたことと、この契約が組合員の共同の利益に合致していることが理解されたことと思います。 sugana 2007 年 06 月 13 日 (水) 13 時 16 分 No.172 臨時総会 ９日（土曜日）に開かれた臨時総会は議決権総数３８個のところ３５個（欠席者３名、当日出席１５名、委任状提出者２０名）の
参加でひらかれました。 理事長から、総会開催の趣旨が述べられ、管理委託締結の議案説明と次第に則り進められました。 出席者からは、管理会社が何故変更になったのか等という質問は一切無く、提案内容が事前に配布した経過などをよく呼んでい
るような感じがしました。 質問も、理事会の提案内容に悪意があるような質問は無く全会一致で淡々と進められ、提案した理事会の方がびっくりというこ
とでした。 総会後、理事会の面々は「情報を適正に伝えることの重要性と、組合員の共同の利益を確保する事実がよく理解されたたこと、
理事会が一致団結してすすめたこと」が教訓として話されていました。 転勤 留守宅どうする？ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 12 日 (火) 19 時 55 分 No.170 ≪YOMIURI ONLINE≫ 「リロケーション」で貸す 定期借家契約お勧め【マンション快適ライフ】 自宅としてマンションを購入しても、転勤などで一時的に離れなければならないことがある。家族を残しての単身赴任ならその
ままでいいが、それ以外の場合は留守宅をどうするかが問題になる。 代表的な選択肢は、人に貸すか、あるいは空き家として管理するかだ。それぞれの特徴や注意点を紹介する。 東京都板橋区のＡ子さん（３６）一家は、夫（４１）の海外赴任に伴い、６月から中国に引っ越すことになった。現在の住まい
は、２００４年に買った１１３平方メートルのマンション。
「空き家にするよりも住居が傷まないので、人に貸すことにしました」。
Ａ子さんは自分で借り主を探さず、「リロケーション」というサービスを利用することにした。 転勤などで空き家となった住宅を賃貸物件にすることで、業者は、借り主探しや家賃の徴収などを所有者に代わって行う。家賃
は近隣の相場などから決める。リロケーションは戸建ても可能だが、マンションの場合、管理会社や建設会社がサービスの一環と
して行っていることがある。 Ａ子さんは自宅マンションの管理会社、コスモスライフ（東京）のサービスを使い、月１９万５０００円で借り手を見つけた。
家賃と共益費の合計の７％を管理手数料として同社が毎月受け取る。この手数料は１割程度とする業者が多い。ほかに費用がかか
る場合もある。 重要なのは、転勤などを終えたら、確実に自宅に戻れるようにすることだ。弁護士の江口正夫さんは、賃貸期間を限定する「定
期借家契約」を結ぶことを勧める。最初に貸主と借り主の間で、２年などと契約期間を決め、その期間が満了すると、更新なしに
必ず契約が終了する取り決めだ。 賃貸借の一般的な契約である普通借家契約では、「正当な事由」がないと、家主が契約の更新を断ったり、解約を申し入れたり
することはできない。「転勤先から戻る、という事情は『正当な事由』と認められず、借り主に出てもらうことができない恐れも
あります。定期借家契約なら、こういったトラブルを防げます」と江口さん。リロケーション業者の多くは、定期借家契約に対応
している。 ただ、この契約には、書面で契約書を交わすなど法的な約束事がある。また、借り主に不利なため、家賃は相場より１～２割下
がるのが一般的だ。 貸す前には、壁紙の張り替えなどのリフォームやハウスクリーニングを所有者負担で行う。家の広さや築年数などで金額は変わ
る。Ａ子さんの例では３８万円かかった。 ◇ ◆空き家管理 業者でも 自宅を人に貸すのには抵抗を感じるという人もいる。空き家にしておいてもいいが、情報サイト「オールアバウト」で家の賃貸
についてガイドしている加藤哲哉さんは「だれも住んでないと、家は驚くほど傷む。窓を閉め切ったままなのでカビが発生しやす
く、水回りなどのトラブルも考えられます」と話す。 家を守るには、引っ越し先から自分が定期的に通うか、近所の人や知人、親族に鍵を預けて管理を頼む方法がある。「最低でも
月１回は、部屋に風を通したり、排水口に水を流したりといった作業が必要です」とマンション管理士の深山州さん。こうした作
業を見越し、電気や水道の契約は継続しておいた方がよい。 空き家管理を請け負う業者もある。リロケーション・ジャパン（東京）では、月１～４回、担当者が空き家の空気の入れ替えや、
蛇口を開けての通水、簡単な清掃などを行う。マンションの場合の料金は、訪問の回数によって月７３５０円～２万８３５０円。 （2007 年 6 月 12 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070612hg01.htm 社宅として専有部分を使用している居住者が騒ぐのだが？ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 11 日 (月) 21 時 08 分 No.169 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 毎晩のように隣家の居住者が騒いでいます。耐えかねて管理組合に相談したところ、その住戸は社宅として使用していると
のことで、会社には連絡をしているが「本人に言ってくれ」と、にべもない返事が返ってくるばかりで困り果てています。 不要なトラブルを避けたく、本人に直接注意をするのもはばかられるのですが、どうすればよいでしょうか。そもそもマンション
を社宅として使用してもよいのでしょうか。 Ａ： 区分所有者である法人が社員のための社宅として、または、社員以外の第三者に賃貸することについて、特段の問題がある
わけではありません。 問題は、その法人（会社）が「本人に言ってくれ」という無責任な姿勢にあります。 マンション標準管理規約では、区分所有者に対し、「占有者（社員または第三者の賃借人）に規約や使用細則を遵守させる義務（19
条）」、さらに、「占有者の違反行為に対する是正等の措置をとる義務（67 条）」を負わせています。 また、占有者に対しては、区分所有法 46 条 2 項の規定を受けて、「占有者は、対象物件の使用方法について、区分所有者が規約
や総会決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う（5 条 2 項）」と規定されています。 ご相談者様のマンションの管理規約が、標準管理規約に準拠して規定されているのであれば、同様の規定があるはずですから、そ
れらの規定（19 条、67 条）に基づいて再度、理事会を通じて、区分所有者である法人（会社）宛てに、是正措置をとるように申
し入れをしてみてください。 その申し入れに対して法人（会社）が何の対策もとらない、または、法人（会社）として「静かに生活するように」と注意したけ
れども占有者（社員）の騒音等の行為が続き、ご相談者様だけではなく他の居住者も含めて受忍限度（※1）を超える場合は、以
下の標準管理規約 66 条に従って区分所有法の規定に基づいた措置を取ることになります（※2）。 「区分所有者または占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為を
した場合またはそのおそれがある場合には、区分所有法第 57 条から第 60 条までの規定に基づき必要な措置をとることができる」 ただし、この措置は訴訟を伴うものであり、あくまで最終的手段であることをご承知おきください。 なお、『「共同利益違背行為」と言えない隣人同士の騒音問題の争いなどは、被害を受ける区分所有者によって民法に基づく解決
を図るしかない（マンション法：鎌野邦樹、山野目章夫編）』ことになります。 騒音問題は、「コミュニケーションの欠如が原因だ」とも言われています。お隣の方（騒音発信源）と親しくしている場合には、
その騒音が気にならない場合でも、不仲な場合あるいは交流がない場合には、その発する通常の生活音までうるさく感じることが
あります。 また、音に対して敏感な人、鈍感な人もいます。たとえ鈍感な人でも、一旦気になると、「聞かなくてもよい音までもあえて聞い
てしまう」とも言われます。 ご相談者様の場合は、『耐えかねて管理組合に相談』したとのことですが、一度、複数の理事会の役員と管理会社の社員にその騒
音を確認してもらってください。そのうえで、区分所有者である法人（会社）なり隣家の居住者に対して「騒がないよう」に申し
入れたほうが、より具体的な申し入れができるのではないでしょうか。 ただし、ご相談者様ご自身が直接隣人に申し入れをすると「不要なトラブル」を招く怖れがありますので留意が必要です。また、
個人で申し入れるよりも、管理組合という団体（その執行機関である理事会）または管理会社を通じて行うほうが、より効果を期
待できます。 注：※1 『受忍限度』について、裁判官は、「平均人の通常の感覚ないし感受性」を基準として、「被侵害利益の性質、被害の程度、加害
行為の態様、地域性、交渉経緯を総合して」判断すると言われています。 注：※2 ・区分所有法 57 条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）に基づき、共同の利益を確保するための行為の停止や除去、予防
は集会（総会）の決議なく停止を請求することができるが、訴訟を提起する場合には集会（総会）の決議（普通決議）が必要にな
る。 ・区分所有法 58 条（使用禁止の請求）に基づき、集会（総会）の決議（区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の特別決議）を
経て、訴えをもって専有部分の使用の禁止をすることになる。 ・区分所有法 57 条や 58 条によってもその障害（共同生活上の著しい障害）を除去することが困難な場合は、同法 59 条（区分
所有権の競売の請求）に基づき、集会（総会）の決議（区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の特別決議）を経て、訴えをもっ
て、区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。 ・占有者が義務違反をした場合には、まず、57 条の違反行為の差し止めを請求し、その差し止め請求だけでは区分所有者の共同
生活の維持を図ることが困難な場合は、区分所有法 60 条（占有者に対する引渡し請求）に基づいてさらに集会（総会）の決議（区
分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上の特別決議）を行い、訴えをもって、占有者が占有する専有部分の使用などを目的とする契
約の解除や専有部分の引き渡しを請求することができる。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070608/508386/ （5）あなたの修繕積立金、“原則方式”ですか？ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 11 日 (月) 20 時 59 分 No.165 ≪日経ＢＰ社≫ マンションの運命を決める大規模修繕に潜む怪 昨秋、日本経済新聞朝刊 1 面（11 月 7 日付）にショッキングなアンケート結果が報じられた。築 20 年以上のマンション 1576
件の管理組合への調査で、修繕費に充てられる積立金が「不足している」との回答が全体の 43 パーセントにのぼったのである。 全体では 6～7 割が積立金不足か 調査対象のマンション管理組合は、すべて NPO 法人「全国マンション管理組合連合会(全管連)」に所属している。全管連に加入
し、住民のマネジメント意識が高いとされるマンションで、この数字だ。維持管理を管理会社に「丸投げ」し、管理費や修繕積立
金を「右から左へ」運用されている他のマンションではもっと深刻化していると予想される。高経年マンションの 6～7 割は修繕
積立金不足、との見方もある。 私は、以前、団地の住民が「建て替え派」と「修繕派」に分裂し、建物の維持保全に不可欠な大規模修繕が後回しにされたため
に凄まじい状態になっている現場を見たことがある。 外壁の亀裂から、のべつ雨水が住戸内に入っていた。天候が悪化すると、部屋にブルーシートが広げられ、あちこちにバケツが
置かれた。天井から水が漏るのは間違いないのだが、風向きや雨の強さで水漏れ箇所が七変化し、予想がつかないのだ。住人は、
外出中に雨がパラつくと飛んで帰る。 夜の雨となるとこれはもう拷問だった。滴が水面を叩く音が延々と続き、蒸し風呂のような湿気が神経を切り刻む。その団地で
は紆余曲折の末、「修繕派」が主導権を握り、大規模修繕を敢行。惨憺たる状況は、ようやく改善された。 大規模修繕は、マンション住民の「人生を左右する」といっても過言ではない。 世帯数と修繕にかかる金額の関係は？ 一般に管理費は「管理人の人件費」「公租公課（税金）」「通常の共用施設の保守維持費」「事務経費」「共用部の火災・損害
保険料」「清掃費、ごみ処理費」「管理組合の運営費」などに充てられる。一方、修繕積立金は、大規模修繕に回されるお金であ
る。管理費が足りなくなったからといって、修繕積立金を取り崩すことは基本的に許されない。 その大切な積立資金が、大多数の高経年マンションでは足りなくなっている。なぜ、このような状況に追い込まれてしまったの
か。どう対処すればいいのか。錯綜した問題を解きほぐすため、まずは、管理費と修繕積立金の「相場」をつかんでおきたい。 東京カンテイの調査データをもとに 1～3 の表を作成した。まず 1 の首都圏と近畿圏の「管理費＋修繕積立金(年額)」の水準比
較をご覧いただきたい。 http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070607/126765/ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 11 日 (月) 21 時 01 分 No.166 あなたの修繕積立金、“原則方式”ですか？② ≪日経ＢＰ社≫ 地域によって違いはあるが、毎年支払わなければならない管理費と修繕積立金の合計は、分譲価格の 0.54～0.74 パーセントと
なる。東京カンテイの試算によれば、仮に物件価格の 0.6 パーセントの年間負担で、35 年ローンを組んで完済まで住み続けると
すると管理費と積立金の総支払額は、物件価格の約 2 割にも達するという。分譲価格 4000 万円のマンションなら、約 800 万円
の管理費、積立金を払う計算になる。これだけ大きなお金がマンション全体で動く。いかにそのマネジメントが大切かはいうまで
もないだろう。 2 からは、20 階以上のタワー型マンションの管理費が 20 階未満に比べて 30 パーセント前後高い事実が浮かび上がる。超高
層マンションは、電気、水道、エレベーターなどライフラインの維持やアメニティ施設の運営費などが高い。それでいて建物の維
持に不可欠な大規模修繕のノウハウは、まだ確立されていない。 こんな話を聞いたことがある。そろそろ築後 10 年になる超高層マンションの住民が、管理会社に大規模修繕の方法を質した。
すると管理会社は建物に「足場」を組んで外壁を補修する図面を持ってきた。 「うちの上階は猛烈な風が吹いてますよ。てっぺんまで足場が組めるんですか」と住民。 http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070607/126765/ ＨＰ管理員 2007 年 06 月 11 日 (月) 21 時 02 分 No.167 あなたの修繕積立金、“原則方式”ですか？③ ≪日経ＢＰ社≫ 「そうですよね。すみません。じつは超高層の大規模修繕は未経験なんです。しっかり研究します」と管理会社は答えたという。
高さ 60 メートル以上の超高層の最上階まで固定足場を組むような工事は、安全法規上、労働基準監督署が認めない。非現実的だ。
そんな初歩的なことも知らない担当者が住民との窓口…。怖い話である。 マンションの戸数と管理費の関係はどうか。3 を見ると、首都圏、近畿圏とも 50 戸未満の小規模マンションの管理費は、負担
者が少ない分、割高だ。ただし、戸数の少なさは、顔と顔の関係をつくりやすく、住民間の合意形成におけるメリットもある。50
戸から 100 戸、150 戸と戸数が増えるほど負担者の分母が大きくなるので、管理費は下がる。 「100～149 戸」規模のマンションの管理費が、最も低く抑えられている。そして、150 戸、200 戸と規模がさらに大きく
なると逆に管理費は上昇。建物が一定の限度を超えて大型化すると、とてつもない維持費用がかかるのである。近畿圏の 2005 年
時点では、200 戸以上のマンションの管理費は 50 戸未満よりも高い。おまけに住民が多くなればなるほど合意形成は、難しくな
る。一棟に 300 戸、400 戸も入る超高層マンションが「運命共同体」として抱え込んだ矛盾は、今後、どんな形で噴出してくる
のか、予想もつかない。 巨額の資金を無頓着に預けていないだろうか では、月々、住民が負担する管理費や修繕積立金(以下、管理費等)は、どのように収納され、管理されるのだろう。住民の身銭
なのだから、当然、「管理組合名義」の収納口座に集められ、日常的な管理業務に必要な光熱費やさまざまな業者への報酬と修繕
積立金を仕分けて決済。積立金と余った管理費は、管理組合名義の保管口座に移し、必要とされるまで大切に預ける、と誰しも考
えるだろう。 このような管理組合名義の収納、保管口座で管理費等がマネジメントされる方法は「原則方式」と呼ばれ、国土交通省も表向き
は推奨している。ところが、奇々怪々、所有権を持つ住民ではなく、管理会社に都合のいい例外もまたしっかり設けられているの
である。 国交省は、「マンション管理適正化法」の施行規則によって、住民から口座振替された管理費等を「管理業者名義」の収納口座
に入れて決済後に管理組合名義の保管口座へ移管する「収納代行方式」、口座名義こそ管理組合だが管理業者が収納口座の通帳と
印鑑を同時保管して実質的にコントールする「支払一任代行方式」も認めている。 管理費の出納にかかわる業務は専門性を要する、との理由で代行方式という例外が設けられているようだが、金の流れを握った
管理会社は、営利企業として利潤を求める。サービスに対する正当な対価なら住民側も文句を言わないだろうが、不透明な使途が
常態化するおそれもある。全管連事務局長・谷垣千秋氏は、高経年マンションの 43 パーセントが修繕積立金不足と答えた背景を、
次のように語る。 合理的な使い方をするには原則方式が優位。ただし… 「われわれが原則方式を主張するのは、建物の維持管理において少ないコストで大きな成果を出したいからです。同じ品質の材
料を使って修繕工事をするなら、1 円でも安いほうを選ぶ。でも、管理会社は利益優先だから、高い工事をしたがる。たとえば、
今年はベランダの防水、来年はベランダ塗装、再来年はベランダの窓周りのシーリング…と、毎年、足場を組む工事の計画を立て
たりする。こんな工事は、一回で、まとめてできる。足場代だけで 1 回 500 万円だとしても、3 回に分けたら 1500 万円かかる
わけです」 「高経年マンションの多くが積立金不足になっているのは、住民にとって合理的にお金が使われてこなかった現実もありますよ。
そこを見直さなくてはいけない。代行方式では、どのようにお金が使われているか、細かいところまではわかりません」 じぶんの資産は、じぶんで管理する。それが自由主義経済の原則であろう。 ならば原則方式ならすべてうまくいくかというと、そこにもまた住民がつくる管理組合という組織の厄介さが横たわっているの
である。絡まった糸をほぐしていくと、そもそもマンションを管理する主体は誰か、という根本的な問いに対し、業界の圧力に押
されて答えを先送りにしてきた「官」の曖昧さが透けて見える。 （以下、次回へ） http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070607/126765/?P=2 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 11 日 (月) 21 時 06 分 No.168 ＲＥ；あなたの修繕積立金、“原則方式”ですか？ http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070607/126765/ http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070607/126765/?P=2 このページに掲載されている表も興味深いものですので、ぜひ、リンクでご確認下さい 「エレベーターの手引き」、国交省が作成中 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 08 日 (金) 20 時 03 分 No.164 ≪asahi.com≫ 2007 年 06 月 03 日 東京都港区の公共住宅で高校生が挟まれて亡くなるなど、エレベーターの事故やトラブルが相次いでいることから、国土交通省
は今年度、ビルオーナーやマンションの管理組合向けに「エレベーターの維持管理の手引」を作る。関係法令の解説や保守管理業
者選びの注意点を示すことを通じて、業者任せになりがちなビルオーナーらに自覚を促し、顧客の立場から業者へのチェックを強
めてもらうのがねらいだ。 「手引」は、昨年６月３日に起きた死亡事故を受けた再発防止策の一環。外郭団体「日本建築設備・昇降機センター」に要請し
て作成している。ビルオーナーや管理組合の団体を通じて配ったり、インターネットで公開したりする方針。 内容は、理論編「保守管理の基礎知識」と実践編「保守管理の進め方」の２部構成とする。「基礎知識」では、機械設備として
の特性を説明するとともに、所有者、メーカー、保守管理業者の３者の法律上の責任関係と、それぞれが果たすべき役割を示す。 「進め方」では、所有者がメーカーから聞くべき情報や、保守管理業者に丸投げする「フルメンテナンス契約」の問題点、業者
の選び方のポイントを示す。 業者選びのポイントは特に重視。料金の安さだけで決めず、経営状態や技術者の数、教育訓練体制など、チェックしておくべき
項目を示す。 建築基準法にエレベーターの保守管理業の規定はなく、営業許可は不要。東京・六本木ヒルズの森タワーでワイヤ破断が起きる
など、ずさんな保守管理が問題となっているが、国交省は業者数を把握しておらず、処分権限もない。 一方、ビルオーナーや管理組合は法律上、自治体への定期検査の報告など、さまざまな義務と責任を負う。だが、多くは業者に
丸投げし、当事者の自覚が薄いのが実情だ。 http://www.asahi.com/housing/news/TKY200706020248.html エレベーター、フジテックもワイヤ破断 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 08 日 (金) 19 時 53 分 No.162 ≪YOMIURI ONLINE≫ 国交省、全国点検指示へ 大阪市旭区の市営高殿西住宅９号館（７階建て）で先月、「フジテック」（本社・滋賀県彦根市）が製造したエレベーターのワ
イヤロープ３本のうち１本の一部が破断していたことがわかった。 同社は今年の定期検査で「異状なし」と市に報告していたが、国土交通省は「検査に問題があった可能性がある」として８日、
同社が管理する全国約４万基の緊急点検を各自治体に要請する。 市によると、このエレベーターは１９８３年、同住宅に設置された。同社が保守点検を担い、建築基準法に基づいて年１回の定
期検査を実施。今年２月の検査では、かごをつり上げるロープについて、目視で点検し、３段階評価で最高の状態と報告していた。 しかし、住民の女性が先月３０日、「エレベーターのかごが揺れるので調べてほしい」と通報し、同社が同日中に点検。鉄線８
本を束ねたロープの鉄線１本（直径３・３５ミリ）が破断していた。ロープは９６年８月に交換されたものだった。 同様の破断は今年４月以降、日本オーチス・エレベータやシンドラーエレベータ、日立製作所のエレベーターで相次いで発覚。
同省の要請を受け、市は３社製については点検を進めているが、フジテック製は対象外だった。市は「検査が不十分で異状を見落
とした可能性がある」とみている。 フジテックは、東証・大証１部上場のエレベーターやエスカレーターの製造大手。同社広報室は「検査は適切だったと考えるが、
原因は特定できていない」としている。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070608hg01.htm ＨＰ管理員 2007 年 06 月 08 日 (金) 19 時 57 分 No.163 フジテック（株）が保守点検しているエレベーターの緊急点検の実施について ≪国土交通省ＨＰ≫ 昨日６月７日（木）に、大阪市から大阪市営住宅のフジテック（株）が保守点検しているエレベーターのワイヤーロープの破損
について報告を受けたため、建築基準法第１２条第５項に基づき、フジテック（株）が現在保守点検しているすべてのエレベータ
ーのロープについて、緊急点検の実施及び結果を求めるよう全国の特定行政庁に通知することとしたので、報告いたします。 大阪市からの報告の概要 発生日時 ： 平成１９年５月３０日（水）午前９時頃 発生場所 ： 大阪市旭区高殿５－１ 大阪市営住宅高殿西住宅９号館 被害者 ： なし 概要 ： 当該市営住宅の住民が５月３０日（水）に昇降機のゆれ及び昇降路内の異音に気づき、フジテック（株）に連絡し、フジ
テック（株）が調査したところ、全３本のメインロープのうち１本のロープにストランド切れが発生していることが判明し、当該
エレベーターを休止。同日に当該エレベーターのすべてのメインロープ（３本）を交換し、安全な運行を確認した後、復旧。 建築物概要 建築確認 ： 昭和５７年２月１５日（第６４５８号） 完了検査 ： 昭和５８年３月３１日 構造等 ： ＲＣ造（地上７階） 用途 ： 住宅 エレベーターの定期検査：平成１９年２月１３日（結果：特記事項なし） ※ フジテック（株）の昇降機検査資格者が定期検査を実施。 ５月３０日（木）に当該エレベーターのメインロープ（３本）を交換し、安全な運行確認した後、復旧しており、当該エレベー
ターは現在運行中。 今後の対応 建築基準法第１２条第５項に基づき、フジテック（株）が現在保守点検している全てのエレベーターのロープについて、緊急点
検の実施及び結果の報告を求めるよう、全国の特定行政庁に通知する予定（本日）。 過去１年間で、ストランド切れが発生した事例について把握するため、全国の特定行政庁を通じて調査を行う予定（本日）。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070608_.html マンション管理士試験日は、11 月 25 日に決定 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 07 日 (木) 18 時 47 分 No.159 ≪asahi.com≫ 国土交通省は６月７日、平成 19 年度マンション管理士試験の概要を発表した。 試験日は 11 月 25 日。受験案内書配布は８月 20 日から。マンション管理センター(各支部を含む)並びに都道府県及び政令指
定都市において配布する。また、同センターのホームページに掲載する受験案内書をダウンロードすることにより入手することも
できる。 （ http://www.mankan.org/ ） 受験申込は９月３日から９月 28 日（当日消印有効）までに、同センターへ受験申込書類を郵送する。合格発表は、平成 20 年
１月中旬。 昨年度の試験は、受験者数 21,743 人、合格者数 1,814 人で合格率 8.3%だった。 http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200706070002.html ＨＰ管理員 2007 年 06 月 07 日 (木) 18 時 49 分 No.160 ≪マンション管理センター≫ ■平成１９年度マンション管理士試験について 2007/06/07 平成１９年度マンション管理士試験の実施について、国土交通大臣より官報にて公告されました。 「受験案内・申込書」の請求方法等、詳細については７月上旬に掲載いたします。（官報公告はこちら） http://www.mankan.org/ 本日の相談はショック sugana 2007 年 06 月 06 日 (水) 16 時 03 分 No.158 札幌市内の８０戸程度の管理組合の理事長さんと副理事長さんが、当該管理組合の運営事項について相談にお見えになりま
した。 大手分譲会社の系列会社が管理を行っているパターン。相変わらず適正な価格を大幅に上まっている管理委託契約の内容でした。
まだ、診断しておりませんから正確なことは言えませんが、年額にして２００万円以上の無駄な契約をしているようです。中でも、
エレベーターの点検も管理会社の契約に含まれているために、月額税抜きで６３，０００円も支払っていました。 ここまではよくある例です。しかし、話が管理員業務に及びとんでもないことが展開していることに、シッョクをうけました。 それは、理事会の最大信頼すべきパートーナーである管理員が、理事会のメンバーを蔑視し、いちいち理事会の業務にケチをつ
けるそうです。 この管理員は住み込みで長く勤務している関係上、理事会のメンバーより業務の内容にたけているらしく、住民に対してもおお
へいな態度で接しているそうです。 何とか改善すべく管理会社に申し立てても一向に聞き入れられず、とても困っているとのこと。今時、こんな管理員も存在する
のかと、誠に残念に思います。 管理会社も訂正に対処しないならば、管理委託契約を解除するしか方法はありません。たまたま、契約書には民法で規定されて
いる任意解除権を行使する条項がしっかりとありました。 役員が管理組合を私物化している。現状を知らせるビラを撒きたいのだが… ＨＰ管理員 2007 年 06 月 06 日 (水) 06 時 56 分 No.157 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： 理事会の上位にいる一部の役員が管理組合を私物化しています。他の役員も、反対意見を述べると排除されるのが怖くて言
いなりになっています。 役員以外の区分所有者の人たちの賛同を求めるため、ビラを撒きたいのですが、特定の人を中傷したということで告訴されるので
はないかと懸念しています。 皆に知らせるにはどのような方法があるでしょうか。 教えてください。 Ａ： 「私物化」ということが何を意味しているのかがこの質問からはよくわかりません。「私物化しているから反対運動を起こそ
う」と呼びかけてみても、なんのことやらよくわからない状態ではかえってマイナスかもしれません。 そこで、話を整理してみることをお勧めしましょう。おひとりではなく考える際の仲間をまず作ることも大切なことです。 さて、何が問題になっているのでしょうか？ そしてそれらの問題点は、皆さんのマンションの管理規約やあるいは区分所有法に
違反していることなのでしょうか？ そのあたりから整理してみましょう。 たとえば、総会の議事が前もって提示されないとか、総会で年間事業の報告がされないとか、採決方法があいまいだとか、決算報
告があいまいだとか、総会後に議事録が作成されないとか……。これらのことについて、皆さんの管理規約にはどのように表現さ
れているでしょうか？ 管理者（理事長）は、総会において、事務の報告義務（区分所有法 43 条）があり、そして、総会議事録の作成義務（区分所有法
42 条）があります。 他の居住者に知らせる方法として正当な方法は、総会時に「私物化」と思われる事案に関して質問し、その報告を受け、それを議
事録に載せることです。また、議事録の閲覧は、正当な理由がないかぎり拒めないとされています。されるべきことがきちんとさ
れていなければ、異議を申し立てるのは当然のことです。 とにかくひとりで動かないで仲間を作りましょう。どうしたらよい方法をとることができるかという点についても、様々な意見が
あると思います。ひとりで悩まないということもマンションで暮らすための大きな秘訣です。 【参考】 区分所有法 42 条（議事録）抜粋 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。 区分所有法 43 条（事務の報告） 管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070604/508225/ 札幌・ホテルのロープ破断 定期検査で異常見逃す？ 国交省、日立の 15 万基点検指示 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 06 日 (水) 06 時 45 分 No.155 ≪北海道新聞≫ 札幌市中央区のホテルのエレベーターで三月、かごをつるす五本のワイヤロープのうち、一本の一部が破断していた問題を受け、
国土交通省は四日、同エレベーターを管理していた日立ビルシステム（東京）が保守点検する全国のエレベーター約十五万基の緊
急点検を関係自治体に指示することを決めた。 国交省は同社が昨年四月の定期検査でロープ異常を見落とした可能性もあるとみて調べている。同社は検査時に異常はなかった
と説明している。 同省によると、破断が見つかったのは住友生命札幌ビル内のホテルのエレベーター一基。直径十二ミリのワイヤロープを構成す
る「ストランド」と呼ばれる八本の鋼線のうちの一本が破断した。 ストランドは直径一ミリ程度の金属線（素線）十九本を束ねる形でつくられている。ストランドの破断前には素線が切れるなど
の前兆があるとされ、同省建築指導課は「定期検査の段階で何らかの前兆があったとみるのが一般的。検査が適正なら気づいたは
ずだ」と指摘。検査を直接担当した検査員からも事情を聴く方針。 日立ビルシステムは「検査に問題はなかったと思うが、詳しく調べたい」と話している。エレベーターは日立製作所製で五本の
ロープをすべて交換し、運行している。 ストランドの破断は東京都港区の六本木ヒルズにある森タワーや、同杉並区内のマンションのエレベーターでも見つかっている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/30272.html?_nva=49 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 06 日 (水) 06 時 50 分 No.156 ≪国土交通省ＨＰ≫ 住友生命札幌ビルにおけるエレベーターのロープ破損について 住友生命札幌ビルのエレベーターのワイヤーロープの破損について、特定行政庁である札幌市から報告を受けましたので公表いた
します。 概要 発生日時 ： 平成１９年３月２５日（日）午後４時頃 発生場所 ： 札幌市中央区北５条西５丁目２－１２ 住友生命札幌ビル 被害者 ： なし 概要 ： 当ビルにて営業を行っているホテルの従業員が３月２５日（日）に昇降路内の異音に気づき、建物を管理している（株）
スミセイビルマネージメント札幌支店が（株）日立ビルシステムに調査させたところ、全５本のメインロープのうち１本のロープ
にストランド切れが発生していることが判明し、当該エレベーターを休止。３月２７日（火）までに当該エレベーターのすべての
メインロープ（５本）を交換し、安全な運行を確認した後、復旧。 その後、５月２８日（月）に、札幌市が（株）日立ビルシステムに対して事故の詳細報告を求め、５月３１日（木）に「エレベー
ターの５本のメインロープのうち１本について、ロープを構成するストランド８本のうち１本が破断していた。」と報告があった
ため、今般、公表に至ったもの。 建築物概要 建築確認 ： 昭和４５年１０月１９日（第２１４５８号） 完了検査 ： 昭和４８年 ４月２８日 構造等 ： ＳＲＣ造（地下３階、地上２３階、塔屋１階） 用途 ： ホテル・事務所 エレベーターの定期検査：平成１８年５月２６日（結果：特記事項なし） ※ （株）日立ビルシステムの昇降機検査資格者が定期検査を実施。 今後の対応 建築基準法第１２条第５項に基づき、（株）日立ビルシステムが現在保守点検している全てのエレベーターのロープについて、
緊急点検の実施及び結果を求めるよう、全国の特定行政庁に通知する予定。 今回の事故に関する事実関係については、引き続き、札幌市、(財)日本建築設備・昇降機センター等を通じて情報収集。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070604_2_.html 構造計算書を偽造 二級建築士を処分 札幌のマンション ＨＰ管理員 2007 年 06 月 06 日 (水) 06 時 42 分 No.154 ≪北海道新聞≫ 道は四日までに、札幌市内のマンション二棟の構造計算書に虚偽の数値を記入したとして、同市の二級建築士を建築士法に基づ
き、二カ月間の業務停止処分にした。マンションの耐震強度は、二棟とも基準値の一・○を満たしており、安全性には問題なかっ
た。五日の道議会建設常任委員会に報告される。 関係者によると、この建築士はこれまでに、札幌市内のマンション八十五棟の構造計算にかかわっており、昨年、発覚した札幌
の元二級建築士による耐震強度偽装問題を受け再計算した結果、偽装が分かった。 建築士は、札幌市の調査に対して、「低層の建物の構造計算の経験は多いが、（マンションなどの）中層物件は、経験や知識不
足から偽装をしてしまった」と説明したという。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/30292.html?_nva=49 区分所有者の主権を守る事業に期待します sato4 2007 年 06 月 03 日 (日) 16 時 31 分 No.149 ３日付道新記事を読みました。セミナーで予告はありましたが 大きく報道されましたね。管理会社がマンション管理者を代行する国交省検討に恐怖を感じていましたので、快哉の気持ちです。 しかし、居住者の千差万別さを考えると、住民自治の根幹を 支えるこの事業の本質を住民多数が理解して、支えようとする 合意形成は非常に大変であるだろうと容易に推測できます。 本来、マンション管理士団体などが住民本位に対案を検討する のが待たれますが、難しい実情のようですね。 貴団体の高い志に敬意を表しますし、会員団体・個人を含むコミュニティ特性の把握と反映などみんなの経験も反映できる交流
会企画も今後必要かもしれないと感じました。 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 04 日 (月) 21 時 09 分 No.151 RE;区分所有者の主権を守る事業に期待します 道新さんのホームページに掲載されるのでは？と期待していたのですが、どうやら誌面だけで、ホームページへの掲載はないよう
ですね。 当ＮＰＯでは初めての有料支援事業で、本来はこのような支援を受けないで済むように管理組合の自立が望ましいです。 このような有料支援を受ける組合が出ないことが一番なのですが、現実問題として考えると難しいのも事実なんでしょうか？ （この関連を当ＨＰに掲載しました） http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/annnai/unneishien.html 会員間の交流会も、今はセミナー後などに懇親会という形でしかないですが、飲み会を伴わない別な企画も必要かもしれませんね。 sugana 2007 年 06 月 05 日 (火) 09 時 59 分 No.152 マスコミからの反響 昨日から、「理事会支援」の内容の問い合わせがありました。マスコミも注目しているようです。 私どもが、注目して欲しいのは、マスコミからではありません。区分所有者の皆さんから、「本事業が何故行わなければならな
いのか」ということへ目を向けて欲しいのです。 あまりにも酷い管理会社の実態があり、その管理会社の食い物にされている管理組合があるからです。 大手分譲会社の子会社と言われる管理会社或いは大手独立系の管理会社は「そんなおかしな管理はしていない」と、誤解されて
いる区分所有者もまだまだ多い現実です。 このような現実が、管理会社の法令違反や管理会社として当然履行しなければならない専門的業務が行われず、区分所有者の主
権が侵され、挙げ句の果てに膨大な且つ、不当な収奪が行われています。 このような現実に対して、本理事会支援活動は微々たるものでしょうが、一石を投じたことで自らの管理組合の運営の実態を知
っていただくことができれば望外の喜びです。 マンション管理に対して関心のある方、支援活動に関心のある方、支援活動に参加してみたい方、など、本事業に関わってみよ
うと思われる方のご連絡をお待ちしています。 マンションネット事務局 sugana 2007 年 06 月 05 日 (火) 17 時 29 分 No.153 管理会社の反応 本日、ある大手の管理会社で管理員さんを集めた事務的な通達ようの会議が開かれたそうです。 その席上、会社幹部から「３日の新聞のことが概略話され」「マンションネットとおぼしき者が理事会等に呼ばれてくることも考
えられるので、そのようなことがあれば会社に伝えるように」との伝達がされたようです。 しかし、当該会社のことは様々な情報として伝え聞いていましたが、管理員さんをスパイのようにして情報を収集するなど、前代
未聞です。 これが天下に名だたる王手管理会社のやることかと、一瞬瞬きを禁じ得ませんでした。 自信のない、或いは不当な管理業務を行っているから、そのような前時代的振る舞いを行っていると考えてしまいます。 この会社、管理員さんの時間給は驚くほど安い７００円と言うことで、高い管理員業務費を取っていながら、正に賃金を搾取して
いるのです。 【耐震対策】巨大地震で超高層ビルの外装材は脱落するか、実大実験で検証 ＨＰ管理員 2007 年 06 月 04 日 (月) 11 時 26 分 No.150 ≪ケンプラッツ 日経ＢＰ≫ 高さ 100m に達する超高層建築は、まだ巨大地震に遭遇していない。どのような被害が起きるのか、未知の部分が数多く残っ
ている。特に不明な点が多いのが二次部材だ。想定外の巨大地震が起きた際でも、主要構造部はある程度の余力を持つと考えられ
るが、二次部材がどこまで追随できるかはわからない。では本当に、外装が脱落し、地上に落下するという危険な事態は起き得る
のか。 今年 3 月末、兵庫県三木市の防災科学技術研究所・兵庫耐震工学研究センター（通称：E-ディフェンス）で 2 日間にわたって
行われた実験の様子。超高層に関連する実大実験はこれが初めての試みとなる。30 階建ての 30 階と 29 階をモデル化した試験
体を用い、超高層建築の上層階でどの程度の層間変形が発生するか、その際に二次部材は脱落するか、などを実大実験で確認した。 今回使われた地震波は、紀伊半島から高知県沖の震源でマグニチュード 8.4 の巨大地震が発生したと想定し、その地震波が本州
に到達した際の波形をシミュレーションした人口波形（南海波）だ。南海波は「揺れの卓越周期が試験体全体の一次固有周期に極
めて近く、2.5 秒から 3 秒になる」（梶原浩一・防災科学技術研究所プロジェクトディレクター）ため、超高層に被害を与えやす
い地震の一つだと考えられている。 南海波による加振は約 3 分間。最大の揺れ幅は中心から 97cm で、両端では約 2m もの幅のローリングが発生した。防災科学
技術研究所の発表によると、最大振幅の瞬間、外壁部分の層間変形は 60 分の 1 に達した。一般的な設計要件（クライテリア）で
想定する 100 分の 1 を超えており、主要構造部としても余力のレベルまで揺れたことになる。 だが今回の実験では外装は脱落せず、ガラスも割れなかった。藤谷秀雄・神戸大学工学部准教授はこう話す。「超高層向け部材
は以前から特別な設計をしており、中低層に用いられる部材よりも、安全性や余力が大きかったということではないか。100 分の
1 という設計要件からすると、高性能だったといえる」。 藤谷氏によると、超高層の外装は、層間変形が大きいほど壊れやすくなる。破壊こそしなかったものの、実験により、南海波に
よる層間変形が想定を約 1.5 倍上回ることが確認された。超高層の周囲を危険地帯としないため、今後も十分な性能確保が必要に
なる。 （詳細は日経アーキテクチュア 2007 年 5 月 28 日号「追跡能登半島地震／地盤、劣化、金物など 解明進む『壊れた理由』」
で） http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070531/508143/ ＨＰ管理員 2007 年 05 月 02 日 (水) 10 時 59 分 No.114 アンテナが落下する危険性や定期点検の必要性は？② ≪マンション管理新時代≫ 後付けアンテナについては、マンション全体の統一美観を阻害するものとして、看板や選挙用ポスターなどと同様に禁止している
マンション管理組合もあります。 共用部分を傷つけずに個人の私物であるアンテナなどを取り付ける方法はないので、これが落下する危険性は十分にあります。各
戸が勝手にバルコニーなどに設置したアンテナの「定期点検」の義務は、管理組合にはありません。 また、アンテナが脱落し、他に被害を及ぼしたとしても、管理組合には責任はありません。落下して他に被害を及ぼした場合は、
アンテナの所有者が損害賠償する義務を負います。私物のアンテナを勝手に設置した当該住戸が、全責任を負わねばなりません。 後付けアンテナが「共有物」であっても、各戸の専有使用権があるバルコニーには、共聴アンテナは取り付けられないはずです。 通常はマンションの屋上にテレビ共聴アンテナ設置用の架台を設けてアンカーボルトで躯体に緊結し、ワイヤーロープなどで飛散
しないように固定します。しっかりとした固定方法が求められます。 マンションの屋上は、防水材の点検や鳥が運んできた雑草の繁殖防止、除草などで定期的に点検します。その際に、ワイヤーロー
プの緩みなども点検して締め直します。 管理組合で防災の日を定め、全員参加で避難経路の確認、点検、避難障害物の除去勧告、垂直避難口の作動確認などを行う必要が
あります。 各戸が専有のアンテナを設置するには、管理組合に模様替えの申請をする必要があります。 なぜ専有のアンテナを設置しなければならないのか、共聴アンテナの端子がわからないのか、共聴設備（共同アンテナ設備）に不
具合が発生したのか、同軸ケーブルが断線したのかなど、原因を追究する必要があります。各戸にアンテナを設置することを許可
するより先に、マンションの共有物であるテレビ共聴設備の修繕や改修、更新を検討する必要があるのではないでしょうか。 マンションのバルコニーは、各戸に専用使用権はありますが、共用部分です。 火災や地震などの災害時には隣戸との間の隔板を破り、または垂直避難口を開けて下階に下りるための避難経路になります。バル
コニーに避難を妨げる物を置いたり、火災時に延焼の恐れがある可燃物を置いたりしてはなりません。このような点からしても、
各戸のバルコニーに専有アンテナは付けないようにしたいものです。 お互いにマナーを守り、安全で安心して快適に生活できる建物を維持管理するコミュニティーづくりが大切です。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070501/507326/?P=2 北海道マンション管理問題支援ネット エレベーター点検開始 日本オーチス、道内マンションなど ＨＰ管理員 2007 年 04 月 30 日 (月) 12 時 43 分 No.112 ≪北海道新聞≫ 東京都港区の六本木ヒルズにある森タワーのエレベーター機械室が燃えた火事で、製造元の「日本オーチス・エレベータ」は二
十九日、札幌、旭川、釧路のマンションなどで同社製エレベーターの緊急安全点検を始めた。点検は五月二十日に終了する見通し。 同社北海道支店によると、同社製のエレベーターは道内に五千－五千三百基ある。今回の点検対象は、同社が保守点検している
三千八百五十三基のうち、家庭用などを除いた約二千八百基。二十九日は約百五十基について、火災の原因となったとみられるロ
ープの破断や劣化がないか調べた。同社が保守点検を行っていないエレベーターについては、「国土交通省と相談して検討する」
（本社広報担当）としている。 また、二十九日午前、札幌市中央区のマンションで、同社製エレベーターに住民二人が閉じ込められた。通報で駆けつけた同社
社員が約三十分後に救出し、けがはなかった。 同社北海道支店によると、エレベーターは二人が乗った九階を発進後、八階との間で停止。通常の一・二倍の速さで動くと緊急
停止するよう設定されている「安全装置」が作動したという。同支店は「（森タワーのような）ロープの破断などが原因ではない」
としている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/23381.html?_nva=25 ヒルズ・エレベーター火事、２基でワイヤ破断 ＨＰ管理員 2007 年 04 月 28 日 (土) 21 時 24 分 No.109 ≪YOMIURI ONLINE≫ 東京都港区の六本木ヒルズ「森タワー」で今月４日、５１階のエレベーター機械室からの煙がフロアに充満した火事で、出火原
因となった「日本オーチス・エレベータ」（東京都中央区）社製のエレベーターは、事故機以外にも同ビル内の１基でワイヤロー
プに深刻な破断があり、他の８基でも損傷が見つかっていたことが２６日、わかった。 ロープには赤さびや油がこびりつき、火災直前の３月に同社が行った定期点検では異常に気付かなかった。国土交通省は点検・
管理の不備が火災の一因とみて、同社が管理する全国５万６０００基の緊急点検を指示した。 ビルを管理する「森ビル」は、５月中にオーチス社のエレベーターのすべてのロープの交換を終える。 国交省などによると、事故機はロープを構成する８本の束（太さ約６ミリ）のうちの１本が完全に破断。その後、同社が同ビル
にある自社機１０基を調べたところ、もう１基で同様の破断が見つかった。さらに、束の１本は細い鉄線１９本で出来ているが、
これが９～３本切れたものも８基あった。 エレベーターの検査基準では、鉄線が５本以上破断している場合はロープを交換し、さびがひどければ破断の有無などについて
入念に検査するよう求めているが、事故機などのロープは赤さびやグリース、ほこりがこびりついて縄目が見えない状態で、国交
省では、「汚れを取らなければ傷は見つけられず、定期検査では何も見ていなかったのと同じ」と指摘している。この日記者会見
したオーチス社側も「きちんと見ていれば異常に気付いたはず」と不備を認めている。 http://job.yomiuri.co.jp/news/jo_ne_07042704.cfm ＨＰ管理員 2007 年 04 月 28 日 (土) 21 時 27 分 No.110 六本木ヒルズにおけるエレベーターの休止について ≪国土交通省≫ 平成１９年４月４日（水）に六本木ヒルズで発生したエレベーター火災に関し、同型機の点検を進めてきたところ、ロープに破
損のあるエレベーターを休止し、ロープの交換を行う旨報告を受けましたので公表いたします。 ～～～～略～～～～ 今後の対応 森ビル（株）に対し六本木ヒルズ森タワー内の事故機及び同型機以外の全てのエレベーターの緊急点検を指示するよう、特定行
政庁である東京都に要請。 建築基準法第１２条第５項に基づき、日本オーチス・エレベータ（株）が現在保守点検している全てのエレベーターのロープに
ついて、緊急点検の実施及び結果を求めるよう、全国の特定行政庁に通知する予定。 特定行政庁に対し、建築基準法第１２条第３項に基づく定期検査報告に関し、ＪＩＳの検査標準に基づく定期検査の徹底につい
て周知する予定。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070426_3_.html ＨＰ管理員 2007 年 04 月 29 日 (日) 18 時 13 分 No.111 日本オーチスが緊急点検 エレベーター５万 6000 基 ≪北海道新聞≫ 六本木ヒルズ森タワー（東京都港区）のエレベーターで金属製ワイヤの破断が見つかった問題で、製造元の「日本オーチス・エ
レベータ」（中央区）は２９日、同社が保守点検をしている全国の約５万６０００基の緊急点検を始めた。 杉並区の雑居ビルでは午後、同社の３人が作業。かごの上に乗って２本のロープに光を当て、指でなぞって油の付き具合を見た
り、ワイヤの破損を点検するなどした。 同社によると、約４００人の検査資格者を含む約８００人が点検を担当。２人１組で１日に４、５基の作業が可能なため、５月
末までに全基の点検を終える方針。破断などが見つかった場合はロープを交換し、点検結果や作業の進行状況は関係自治体に報告
する。 森タワーのエレベーターは３月に年１回の定期点検をしたばかりだったが、金属製ワイヤを束ねたロープに赤さびが大量に付着
するなどしていたため、国土交通省は全基の緊急点検を指示した。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/society/23381.html?_nva=18 ガソリン１０円上げも 平均１４０円前後 道内来月１日から ＨＰ管理員 2007 年 04 月 28 日 (土) 20 時 55 分 No.108 ≪北海道新聞≫ 道内のガソリン小売業者の多くが五月一日、一リットル当たりの店頭価格を最大一○円程度の値上げに踏み切る公算の大きいこ
とが二十七日、分かった。レギュラーガソリン平均価格は約一四○円になり、石油元売り各社の一斉値上げ後に記録した昨年九月
の一四三円台に迫る。一○円の上げ幅は、元売り各社が一日に値上げする卸値の上げ幅（五－六円）を上回る。 大幅値上げの理由について、各社は「昨夏以降の卸値の値下がり分以上に、競争激化で小売価格が下落し、大幅な採算割れが続
いているため」などと説明している。 札幌などで八店舗を経営する札幌河辺石油（札幌、河辺善一社長）は現行一二六－一二八円を一○円引き上げ一三六－一三八円
にすることを決めた。旭川市内で九店を展開する道北振興（旭川、谷口清仁社長）も一○円の値上げを検討する。 道内各地で「地域最低価格」を掲げる茂田石油（旭川、茂田栄和社長）も値上げを検討。上げ幅は「五－八円になる見通し」（茂
田社長）で、価格下落の進む札幌、旭川、函館での上げ幅を大きくする方針だ。 道内最大手、勝木石油（札幌、八十八店）の勝木紀昭社長は、自社の値上げ幅は未定としながらも「採算面を考えると各社とも
一○円以上値上げしないと死活問題になる」と指摘。一○円程度の値上げが道内で主流となるとの見方を示した。 一方、道南を中心に二十一店舗を持つ前側石油（函館）は値上げ幅を卸値の上げ幅に合わせて六円にとどめ、一三一－一三五円
とする予定。釧路市内などで五店を経営する英和石油（釧路、野上勝社長）の値上げ予定幅も六円だ。十勝管内で十一店を運営す
る熱原帯広（帯広、原田照久社長）は「値上げ幅や時期は未定」としている。 石油小売り百八十七社でつくる札幌地方石油業協同組合（札幌）の上島正光専務理事は「各社の経営は限界を超えている。一日
の時点で六円程度しか上げない店も、五月中にはほとんどの店が一四○円前後となるだろう」と予測する。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/23085.html?_nva=5 管理組合の理事長が不当に利益を得ているとチラシを配るのは名誉毀損ではないのでしょうか。① ＨＰ管理員 2007 年 04 月
28 日 (土) 20 時 49 分 No.106 ≪asahi.com ここが知りたい≫ 【質問】私のマンションは２０年を経過し、以前から理事の半数と理事長との対立、管理会社との対立が激しく、静かに暮らそう
としてもどちらかの派に属するように仕向けられ、心安らかに暮らせません。 総会前になりますと、一部の人が理事長が管理会社と共謀して不当に利益を得ていると書いたチラシを配ったりしています。こ
れは名誉毀損（きそん）にならないのでしょうか。 【答え】マンションの理事の中で争い事が起こったり、管理会社を中傷したり、理事長排斥運動を起こしたり、まるで戦争の場と
なっているマンションが見受けられます。 確かにマンションは多くの人が集合して住居する場でありますから、年齢、職業、性格、ものの考え方はそれぞれ異なると思い
ますが、何とか話し合って譲り合う精神を持ち、最後は総会によって多数決で決定する以外に方法はありません。マンションの理
事会の円満な運営やマンションの管理などを円滑に進めるために次のような注意を守るべきと考えます。 （１）法律、規約に従って手続き（理事会や総会の決議など）を公明正大にし、違反しないように心がけること。 （２）自分では正しいと思っていても、ある程度確実な証拠を握らない場合にいたずらに疑いを他人にかけないこと。 （３）役員、管理会社も特に金銭にかんすることは常に公開し、クリーンな姿勢を示すこと。具体的には長期修繕工事は役員の
関係する会社に依頼しないこと。 （４）隣地に建つ建物による日照権の侵害や騒音に対する賠償金の交渉には、役員が関与することについて十分な合意を得てか
ら行動すること。 【質問】よくわかりました。確かにそのようなことはマンションでは特に注意しなければなりませんね。しかし、私のマンション
ではそのような注意事項はもう通り越して、中傷合戦になっています。 つまり相手方を一方的に中傷するのは名誉毀損に当たらないのでしょうか。 【答え】名誉毀損行為については、刑事事件としての名誉毀損罪（刑法第２３０条）と民事事件としての不法行為にもとづく損害
賠償事件に分かれます。 刑法第２３０条は、一項『公然と事実を摘示し、人の名誉を毀損した者は、その事実の有無にかかわらず、３年以下の懲役若し
くは禁錮又は５０万円以下の罰金に処する。』となっています。 民事事件における名誉毀損が成立するかどうかについて、いくつかの裁判例が参考になります。 まず最高裁判所の判決には、「名誉毀損については、その行為が公共の利害に関する事実に係りもっぱら公益を図る目的に出た
場合には、摘示された事実が真実であることが証明されたときは、同行為には違法性がなく、不法行為は成立しないものと解する
のは相当であり、もし、同事実が真実であることが証明されなくても、その行為者においてその事実を真実と信ずるについて相当
の理由があるときには、同行為には故意もしくは過失がなく、結局、不法行為は成立しないものと解する」と判断されました。（最
判昭和４１･６･２３（判時４５３号２９頁）） http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200704280111.html ＨＰ管理員 2007 年 04 月 28 日 (土) 20 時 52 分 No.107 管理組合の理事長が不当に利益を得ているとチラシを配るのは名誉毀損ではないのでしょうか。② ≪asahi.com ここが知りたい≫ 【質問】よくわからないのですが、もっと具体的な例はないですか。 【答え】類似の事案を紹介しましょう。 （１）あるマンションで、一区分所有者が管理組合総会の席上、理事長の名誉を毀損する内容の文書を配布しました。その文書
には「従来の自主管理の方法は独善的、威圧的で、他の組合員の意見を取り入れず、このことからすると理事長らがなお自主管理
方式の継続を強く主張するのは、それにより理事長らが何らかの私的な利益を追求しているからではないか」と書かれていました。 この行為が不法行為にあたるかどうかが裁判となりましたが、同判決は、「外形的には理事長の名誉を毀損する。しかし、本件
文書の作成配布は本件マンションの管理のあり方ないし次期理事長の選挙に関するという公共の利害に関する事項に関して、もっ
ぱら公益を図る目的でなされたものと認められる。そして、次期理事長の選挙に関していえば、候補者に関する批判は、人身攻撃
に及ぶなど論評としての域を逸脱したものでない限り許されるというべきであるところ、本件記載部分は、作成者が理事長らに不
法行為があるとしてその事実を他の組合員に知らしめようとすることに主眼があるものではなく、従前の理事長の管理行為及び自
主管理方式への批判、論評を主題とした意見表明であると認めるのが相当である。そして、本件文書全体を見るとき、上記記載部
分が論評の域を逸脱しているものとは認め難く、また、その前提事実はいずれも主要な部分において事実であるということができ
る」として、不法行為の成立に必要である要件の違法性を欠くものと判断しました。（横浜地判平成９･５･９） （２）次に、管理会社Ａはこのマンションから管理委託を受け、また同マンションのちょっとした工事を請け負っていました。
ところが同マンションの区分所有者であるＢが管理会社Ａの名誉及び信用を毀損したとして、Ａ社はＢに対し、不法行為に基づく
損害賠償と謝罪文の配布を要求して裁判を提起しました。 その裁判でＢは、〈１〉「Ａ社は登録専門工事（塗装・防水）業者ではないのに、管理組合の一部の理事と結託して、マンショ
ンの立体駐車場建設などの工事を受注し、管理組合と管理委託契約を締結した」〈２〉「Ａ社の内容は、当管理組合の預金証書と、
それに使用できる組合の印鑑を一緒に預託できるほどの会社内容ではない」という内容の文書を作成し、各戸に配布しました。 東京地方裁判所は、Ａ社の請求に対し、「本件文書の記載内容の〈１〉は、Ａ社の工事受注業者の適格性に問題があるかのよう
な印象を与えるものであり、また、Ａ社が管理組合の一部の理事と結託した独占的に巨額の工事を受注し、Ａ社を不当に利するよ
うな不公正な過程により本件マンションの管理会社に選定されたかのような印象を与えるものであって、同記載のある本件文書の
配布により、Ａ社に対する社会的評価を低下させるものである。」とまず判断しました。 しかし、「同記載部分は本件マンションの管理組合の運営という公共の利害に関する事項にかかるものであり、Ｂは真摯（しん
し）に管理組合のことを考えて本件文書を配布したものであり、私利私欲を図りあるいはＡ社をことさらに誹謗（ひぼう）中傷す
るなど、不純な動機により本件文書の配布を行ったものではないから、本件文書の配布は、もっぱら公益を図る目的に出たものと
いうべきである。」「また、Ｃ社が本件マンションの管理会社であったころからＡ社はＣ社を補助する形で本件マンションの管理
業務に関与し、Ａ社の社員が原則として理事会の審議に立ち会っており、Ａ社と本件管理組合とは密接な関係にあったこと、Ａ社
は理事会に対して無料で本件マンションの長期修繕計画案を示し、立体駐車場建設工事に関する〈御見積書〉との表題の書類を提
出し、費用の概算を示すなど、修繕計画立案に過大とも受け取られる協力をし、その過程においてはＡ社と競合する他の業者の関
与はないことなどの事実に鑑（かんが）みると、Ｂにおいて、一部の理事によりＡ社に対する利益誘導行為があるのではないかと
疑ったことも、まったく根拠を欠くものではなく、Ｂがそのように信じるにつき相当の理由があったものというべきである。」と
判示し、Ａ社の請求を棄却しました。（東京地判平成７･１１･２０判時１５６２号８３頁） 名誉毀損の成立はなかなか難しいようです。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200704280111.html 判決が出ても支払わない滞納者に対する対処方法は？ ＨＰ管理員 2007 年 04 月 25 日 (水) 20 時 41 分 No.105 ≪マンション管理時代≫ Ｑ：以前このコーナーで「管理費などの滞納者にどのように対応すればよいか」という記事がありました。その関連で質問します。 私のマンションでも不払者がおり、管理組合のほうで「督促業務」「承認」「法的措置（裁判所から判決済）裁判には出頭せず」
まで行っているのですが、それでも支払いません。 今後どのように対処していけばよいのでしょうか？ Ａ：管理組合が訴訟等で勝訴しても、滞納者がその支払いを行わないことがあります。 その場合は、強制執行による「財産の差し押さえ」や「滞納者に対する給与等支払い義務者（勤務先など）に支払いの請求をする」
または、区分所有法 59 条に基づく「区分所有権競売の請求の訴え」などの措置を行います。 強制執行に至るには、滞納者の勤務先や財産等の調査をする必要がありますが、申し立てをすれば裁判所等によって執行されます。 その他、滞納金の回収に当たっては、滞納者の住戸の売却時や競売時に大きな機会があります。区分所有法 8 条に基づき、買い主
や競落者などの特定承継人に対して請求を行い、その支払いを求めます。 滞納者が侮っている場合も考え、もう一度、滞納者に対して管理組合から粛々と上記の措置をとることを説明してはいかがでしょ
うか。急に解決した事例もあります。 滞納問題について、歴代理事会によって対応が異なることがないよう、管理規約や細則等に滞納に対する督促ルールを定めておく
ことが大切です。 【参考】 区分所有法 8 条（特定承継人の責任） 前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。 区分所有法 59 条（区分所有権の競売の請求）抜粋 第 57 条第一項に規定する場合において、第 6 条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法
によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の
区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利
用権の競売を請求することができる。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070424/507156/ 静岡のマンション耐震不足 市、是正命令へ ＨＰ管理員 2007 年 04 月 23 日 (月) 14 時 22 分 No.99 ≪静岡新聞≫ 耐震強度不足の疑いが指摘されていた静岡市駿河区内の分譲マンションの耐震強度が建築基準法の基準である１・０を下回って
いることが、２１日までの市の調査で判明した。建物の使用禁止措置や住民の強制退去、取り壊しなどが避けられない０・５未満
ではなかったとみられ、市は建築主に「違法建築状態」の解消に向けた是正命令を行う方針。近く、住民説明会も予定している。
平成１７—―１８年に県内で発覚した５件の耐震強度不足物件は、いずれもホテルなどの商業施設と公共施設。分譲マンションの耐
震強度不足が分かったのは初めて。 国土交通省からの指摘を受けて市は、構造計算の再計算や詳細な検証作業を進めていた。その結果、耐震強度不足が明らかにな
り、建築確認申請書の計算表の一部が、別のものに入れ替わっていたことも分かった。 マンションは平成１４年建造の１０階建てで、３６世帯が入居する。市内の販売会社が大手ゼネコンに発注して建設し、市が建
築確認を行った。 マンションの建築設計と構造計算を手掛けたのは、それぞれ市内の建設設計事務所と構造計算事務所。構造計算を担当した建築
士の代理人は「指摘を受けて初めて、耐震強度不足が分かった。書類を故意に改ざんした事実はない」としながらも、「構造計算
の一次計算は本人が担当したが、忙しくて二次計算は若手に任せ、確認しなかったことを後悔している」と明かした。 耐震データ偽造事件を巡り、国土交通省が全国の１０階建て程度のマンション約４００棟を無作為抽出して実施したサンプル調
査（書類調査）で、このマンションの耐震強度が基準を下回った。２月末に同省からの連絡を受けた市が、建築確認申請時に使わ
れた構造計算書の内容を再計算したところ、耐震強度不足の疑いが強まった。 このため市は３月中旬から１カ月かけて、このマンションが建築基準法に適合しているかどうか、耐震基準を満たしているかど
うか—―などについて、本格的に再検証してきた。 http://www.shizushin.com/local_social/20070422000000000008.htm ＨＰ管理員 2007 年 04 月 23 日 (月) 14 時 24 分 No.100 静岡のマンション 耐震基準下回る ≪YOMIURI ONLINE≫ 静岡市駿河区の分譲マンションが、建築基準法で定められた耐震基準を下回っていることが、静岡市の調査でわかった。市は２
３日夜、住民に調査結果を説明し、建築主に近く是正を指示する。 国土交通省が全国の中高層マンション３８９件を無作為で調査した結果、このマンションが基準以下の可能性が高いと指摘され、
市が構造計算書などを詳しく調べて判明した。 マンションは、静岡市内の「ザ・トーカイ」が建築主となり、販売も手がけ、２００３年に完成した鉄筋コンクリート１０階建
て（全３６戸）。設計、構造計算は市内の建築士らが行った。 市によると、構造計算書が途中から差し替わっていた。市は耐震強度の数字を明らかにしないが、建て替えの目安となる基準以
下ではないという。 市の調査に対し、構造計算した建築士は、故意の差し替えを否定しているが、市は、この建築士が構造計算した別の物件も確認
する予定だ。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070423hg01.htm ＨＰ管理員 2007 年 04 月 25 日 (水) 10 時 05 分 No.104 既存分譲マンション等の耐震性のサンプル調査の調査状況について ≪国土交通省ＨＰ≫ 国土交通省では、平成 18 年２月 13 日以降、全国の特定行政庁における建築確認台帳等に基づき、既存分譲マンション等を約
400 物件（３８９物件）抽出し、構造計算書の再計算を行うサンプル調査を行っていますが、今般、静岡市より、構造計算書の誤
り等及び耐震性の不足があったとの報告がありましたので別紙のとおりお知らせいたします。 なお、本物件の（有）月岡彰構造研究所の関与した物件については、今後、中高層共同住宅を中心にサンプル調査を行うよう関
係行政庁に依頼することとしております。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070424_.html http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070424/01.pdf 石油製品卸価格 来月５．５円値上げ ジャパンエナジー ＨＰ管理員 2007 年 04 月 25 日 (水) 09 時 58 分 No.103 ≪北海道新聞≫ 大手石油元売りのジャパンエナジーは二十三日、五月一日以降に出荷するガソリンなど石油製品の卸価格を前月に比べて一リッ
トル当たり五・五円値上げすると発表した。値上げ幅は道内ガソリンが二十一年ぶりの高値を記録した昨年八月と同じ。新日本石
油なども大幅値上げで追随する見通し。 ジャパンエナジーは、原油価格の再上昇と円安による調達コストの増加分を卸価格に転嫁する。値上げが小売価格に反映されれ
ば、道内のレギュラーガソリン価格は昨年十二月の水準である百三十円台半ばになる。 給油所関係者は「値上げ幅が大きく、消費者にも負担してもらわざるをえない」と理解を求める一方、「価格競争の激しい地域
では、連休中の値上げを避ける給油所も出てくる」としている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/22327.html?_nva=8 管理士にチェック依頼 経験と実績ポイントに ＨＰ管理員 2007 年 04 月 25 日 (水) 09 時 09 分 No.102 ≪YOMIURI ONLINE≫ 「管理会社に任せきり」はＮＯ【マンション快適ライフ】 マンション管理の主体は、居住者（区分所有者）で作る管理組合だ。しかし現実は、管理会社に委託して管理を行っているとこ
ろが多い。管理が適切に行われているかどうかなどを、管理の専門家である「マンション管理士」にチェックしてもらってはどう
だろう。 築５年になる東京都内のマンション（約５０戸）は昨年度、マンション管理士と顧問契約し、そのアドバイスのもと、今年１月
から管理会社を替えた。入居後間もなく、共用部分の玄関の床に大きなシミが見つかったり、屋上の床がひび割れたりする問題が
起こっていた。管理会社に対応を依頼しても、のらりくらりと問題を先延ばしにされた。 「居住者の間で管理会社に対する不満が募っていました。そこでマンション管理士に相談したのです」と前理事長（３５）は言
う。 その結果、管理委託費は年間１０００万円から９００万円に減らすことができ、従来の問題にも管理士が真剣に対応してくれて
いるという。 管理士の仕事は、マンション管理全般にかかわる。顧問契約を結べば、管理士が管理会社と連絡を取ったり、理事会や総会に出
席して助言をしたりする。また、管理規約の改正や大規模修繕の業者選定など、個別の課題を依頼することもできる。費用は顧問
契約で年間３０～６０万円から。管理会社や管理規約の見直しで数十万円。サポートする内容によって費用は変わる。 横浜市で管理士事務所を開いている川原一守さんは「管理士は、様々な管理組合がかかえる問題について最初に相談を受け、必
要に応じて建築士など専門の業者に橋渡しをする役目です」と説明する。 依頼する管理士を探すなら、都道府県など地域単位で作っている管理士の団体や、管理士で作っている事業組合、マンション管
理関連のＮＰＯ法人などに相談する。 首都圏マンション管理士会（東京）は、ホームページ（http://www.kanrisi.org/）で管理士を検索できるサービスを提供して
いる。現在、同会のメンバーだけだが、今後、全国の管理士を検索できるよう登録者を増やす予定。管理士を選ぶには「経験と実
績がポイントに」と、同会の吉田嘉一さんは言う。 事業組合「マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ」（横浜市）は「プロナーズ認定」という認定制度を設け、同組
合に所属していない管理士にも研修を実施している。管理士としてのノウハウを共有するのが目的だ。 ＮＰＯ法人集住センター（東京）常務理事の有馬百江さんは「管理会社に任せきりにしないためにも管理士に依頼するのは意味
がある。ただ、マンション管理の主体はあくまでも居住者。そのことを意識した上で、管理士にアドバイスを求める姿勢が大切で
す」と話している。 登録者数は１万４５００人 マンション管理士は、２００１年度に初めて試験が実施された国家資格。合格者がマンション管理士として業務をするには、国
土交通省の指定機関である財団法人マンション管理センター（東京）に登録しなければならない。 ０６年度までの合格者数は全国で約２万人。業務を始めるために登録をしているのは約１万４５００人だ。 同センターは、今年度６０００万円の予算を計上し、６月をめどに、マンション行政に関心が高い自治体を数か所選んで、マン
ションに管理士を派遣する事業を始める。 国交省は「マンション管理士を実際に活用することで、良質の住宅を増やしていきたい」としている。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070424hg01.htm 「ペットは原則禁止・一代限り容認」の口約束の重みは？ ＨＰ管理員 2007 年 04 月 23 日 (月) 14 時 49 分 No.101 ≪マンション新時代≫ Ｑ：私の住むマンションは築 25 年。入居時には「ペット飼育は原則禁止・一代限り容認」という販売業者の話でしたが、規約に
は何も書かれていなかったので次第にペットを飼う人が増え、いまでは 200 戸中 40 戸以上が飼っています。中古で購入した人
も多く、“原則禁止の口約束なんて知らない”と言っている人もいます。 一方で、口約束でも規約と同じ重みがあるはずという人もいて、禁止派と容認派の対立が深まっています。 当初の口約束にはどれほどの重みがあるのか、今後どうしたらよいのか、お教えください。 Ａ：ペット飼育の原則禁止条項を規約や使用細則に規定しないで、口頭で「原則禁止・一代限り容認」として販売した業者の姿勢
には驚きますが、規約や細則の重要性を再認識させられるご相談と言えます。 口約束は「言った」「聞いていない」の水掛け論になりますので、明文化された約束事（規約）よりも、非常に軽いと言えます。 【規約で「認める」「認めない」を明確にする】 「ペットの飼育を禁止する」などの定めが規約に明文化されていない場合、あるいは、掲示板に「当マンションでは、ペットを飼
うことができません。現在ペットを飼っている方は、一代限りの約束となっています」などの告知がなければ、中古マンションの
購入（予定）者は「ペットが禁止」されていることを知るすべがありません。 不動産仲介業者は重要事項の説明で、仲介するマンションの規約などを基に、管理費の額やその支払い方法、生活上の禁止事項な
どを購入予定者に伝えます。ペットの例で言えば、規約に規定されていない、そのマンション特有の「口約束」や「慣習」を伝え
ることはできません。当然、中古で買う（買った）人は「原則禁止の口約束など知らない」ことになります。 マンションには、生活環境も考え方も違うさまざまな人々が居住しています。特に、ペット問題はトラブルが多く、平成 15 年度
のマンション総合調査（国土交通省）でも、約半数（48.9％）の管理組合がトラブルを抱えていると答えています。管理組合にと
って、頭が痛い悩ましい問題と言えます。 マンション標準管理規約はコメントで、「犬、猫などのペットの飼育に関しては、それを認める、認めないなどの規定は規約で定
めるべき事項である」「基本的な事項を規約で定め、手続きなどの細部の規定を使用細則などに委ねることは可能である」として
います。ぜひ、口約束ではなく、規約でペットの飼育を認めるか認めないかを明確にし、規約を改正したうえで、ペット（飼育）
細則を作成することをお勧めします。 なお、規約に定める場合には、規約改正となるので特別決議（区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上：各 75％以上）となりま
すが、規約を改正した後に、飼育に関する手続や細かい部分のルールを定めるペット（飼育）細則は、普通決議（区分所有者及び
議決権の各 2 分の 1 以上）で作成することができます。 ご相談者様のマンションの場合、約 80％の方が非飼育者とのことですが、多勢に無勢をよいことに「ペット飼育を認めない」と
反対しているだけでは、事態は改善しないと思われます。 ＜トラブルに備える＞のコーナーでは、石川弁護士がペット問題に触れて、『今後のマンションが抱える課題として居住者の高齢
化対策があります。ペット飼育については、単身老人等の孤独の解消や病気の治療（機能回復等）効果もあるようにも言われてい
ます。将来のライフスタイルも勘案して、検討されることをおすすめします』と回答しています。 管理組合（理事会）としては、こうした意見もぜひ参考にして、まず飼育者・非飼育者を含めて区分所有者の意向がどこにあるの
か、アンケート調査を行ってください。次に、ペット飼育者を集め、アンケート調査の結果をもとに、どのように飼育すれば非飼
育者からの理解を得ることができるかなどの意見調整を行うことが大切です。 【ペット飼育の考え方】 ペット飼育について規約で定める場合には、大別して三つの考え方があります。 一つは「いま飼っているペットについてだけ、一代限り認める」、二つ目は「一定条件を満たせば一代限りでなくても認める」、
三つ目が「全面禁止」です。 ご相談者様のマンションでは、既にペットを飼育している居住者がいることですから、これから「全面禁止」にすることは現実的
ではないと思われます。「全面禁止」によって、泣く泣くペットを処分するか、転居しなければならない居住者を出さないように
留意したいものです。 規約で規定する場合のポイントは、あいまいな表現をしないことです。たとえば、「居住者の迷惑となる動物の飼育は禁止する」
という定め方をすると、「居住者の迷惑となる動物」に犬や猫も入るのか、「迷惑があった」との判断はどうするのか、その実害
はあったのか、という議論に発展してしまいます。 【ペット飼育者の会（ペットクラブ）を立ち上げる】 ペットの飼育を認めるとすると、次に飼育者のマナーの問題が発生します。 管理組合によっては、飼育者に「ペット飼育者の会（ペットクラブ）」を作ることを要請しています。ペット飼育者の会では、ペ
ットのしつけ方やマナーの向上など、飼育するときの細かいルールを定めます。その会が飼育についての責任を持つことや、会員
全員の責任で飼育方法の指導や指示を行い、その指示に従わない飼育者は「飼育をすることができない」と厳しく定めているとこ
ろもあります。 ペットの飼育を認める場合には、たとえそれが一代限りであっても、ペット飼育者の会（ペットクラブ）を立ち上げることを検討
してください。 マンションを住みよい住環境とするためには、『禁止派と容認派の対立』は絶対に避けたいものです。その対立がほかの決め事に
も波及し、管理組合運営に支障が生じる場合もあります。感情論に走ることなく、大人の対応で円満な解決策を見いだされること
を望みます。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_744.html 分譲マンションを値下げ販売した兵庫県住宅供給公社に賠償命令 ＨＰ管理員 2007 年 04 月 21 日 (土) 11 時 36 分 No.97 ≪日経ＢＰ ケンプラッツ≫ 大阪高等裁判所は 4 月 13 日、分譲マンションを値下げ販売した兵庫県住宅供給公社に、住宅購入者への賠償を命じる判決を下
した。売れ残った住戸を市場価格より大幅に安く売ったことで、値下げ前の購入者に損害を与えたと判断した。 問題のマンションは、安藤忠雄建築研究所が設計した総戸数 203 の「マリナージュ芦屋」（兵庫県芦屋市）だ。兵庫県住宅供
給公社が、阪神大震災後の復興事業として 1999 年に完成させた。2002 年には、売れ残っていた 70 戸の平均坪単価を約 165
万円から 83 万円に下げて販売した。 大阪高裁は判決で、83 万円という坪単価は市場価格の下限より 10％以上安い不適正な価格だと見なした。同公社は一般の分譲
会社よりも価格を適正に設定する責任が重いのに、不適正な価格設定によって当初の価格で売った住戸の資産価値を大幅に下げた
と認定した。同公社の価格設定の責任を重く見たのは、公的な法人であるだけでなく、購入者が購入後 5 年以内に転売することを
制限し、資産価値の低下による損害を避けにくくしていたことが根拠になっている。 大阪高裁は、住戸の資産価値の下落によって購入者が精神的な損害を受けたことを認め、一戸当たり 100 万円の賠償を同公社
に命じた。経済的な損害については、下落した資産価値が市場動向の影響でまた上がる可能性もあることを理由として認めなかっ
た。このため、賠償額は請求額の 8 分の 1 となった。 兵庫県住宅供給公社に賠償を請求する訴えを起こしていたのは、マリナージュ芦屋を 1999～2000 年に購入した 67 世帯だ。
神戸地方裁判所での一審で敗訴し、控訴していた。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070419/506976/ http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_742.html ＨＰ管理員 2007 年 04 月 21 日 (土) 11 時 38 分 No.98 「値下げ不当」と提訴 震災復興住宅の住民９４人 ≪神戸新聞ニュース 2003.09.29≫ 阪神・淡路大震災の住宅復興の一環で兵庫県住宅供給公社が建設した分譲マンション「マリナージュ芦屋」（芦屋市陽光町、二〇
三戸）の住民九十四人（七十八世帯）が二十九日、「不当な値下げ販売で損害を受けた」として、同公社を相手に、値下げ販売と
の差額など総額約六億二千万円の損害賠償を求める訴えを神戸地裁に起こした。 訴状によると、同マンションは震災復興住宅として、同公社が建設。一九九八年十月から、被災者を優先に分譲を始め、平均販
売価格は約三千四百万円だった。 ところが、総戸数の約三分の一にあたる七十戸が売れ残り、同公社は分譲開始から三年後、予定価格の半額で販売することを決
定。住民らに対し一方的に値下げを通知して販売を始め、資産価格が低下したという。 住民らは購入契約の際、同公社側から値下げ販売の可能性について説明を受けなかったといい、原告側代理人は「売れ残ったの
は見通しの甘さとずさんな価格設定が原因。公社の政策失敗のつけを購入者に転嫁している」と主張。その上で「値下げによって、
譲渡価格と適正価格の差額分に相当する一戸あたり八百万円の損害が発生した」としている。 提訴に対し、県住宅供給公社は「訴状を見ていないのでコメントを控えたい」としている。 http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sougou/030929ke127200.html 地震 強い揺れに襲われる確率、地図で色分け 国が更新 ＨＰ管理員 2007 年 04 月 19 日 (木) 10 時 55 分 No.95 ≪YAHOO！ﾆｭｰｽ 毎日新聞≫ 今後３０年以内に震度６弱以上の揺れに襲われる確率。０．１％未満（薄い黄色）▽０．１～３％▽３～６％▽６～２６％▽２６％
以上（赤色）の５段階で表示している（地震調査研究推進本部提供） http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070419-00000009-maip-soci.view-000 ＨＰ管理員 2007 年 04 月 19 日 (木) 10 時 58 分 No.96 地震調査研究推進本部 http://www.jishin.go.jp/main/index.html 「全国を概観した地震動予測地図」 ２００７年版（平成 19 年 4 月 18 日公表） http://www.jishin.go.jp/main/pamphlet/yosokuchizu/2007_yosokuchizu_poster.jpg この予測図によると、札幌は、 「今後３０年以内に震度６弱以上の揺れに襲われる確率。０．１～３％」のようです 道内ガソリン、０・５円値上がり（04/19 08:43） ＨＰ管理員 2007 年 04 月 19 日 (木) 10 時 24 分 No.94 ≪北海道新聞より≫ 石油情報センターが十八日発表した石油製品市況調査によると、十六日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前週よ
り一リットル当たり○・五円高の一二九・一円だった。値上がりは二週連続。軽油の道内価格は同○・五円高の一○九・三円。灯
油（配達）も同○・二円高の七三・五円だった。 全国平均価格は、ガソリンが同○・六円値上がりして一三○・三円、軽油は同○・五円高の一一○・五円、灯油は同○・二円高
の八一・一円となった。 四月に入って石油製品の値上がりが目立っていることについて、関係者は「元売り各社の卸価格値上げが浸透しつつある」と見
ている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/life/21274.html?_nva=8 行政処分歴をネット公開 国交省、建設業界など対象（04/18 19:18） ＨＰ管理員 2007 年 04 月 18 日 (水) 21 時 55 分 No.92 ≪北海道新聞より≫ 耐震強度偽装事件や公共交通機関の相次ぐトラブルを受け、国土交通省は１８日、建設業者や鉄道、航空会社など民間企業に対
する行政指導や処分のデータを、今年１０月をめどに専用ホームページで公開することを決めた。 消費者が知りたい時に情報にアクセスできるようにすることで、市場による監視に役立ててもらい、安全・安心や公正な競争を
確保するのが狙い。 対象は建設、不動産、マンション管理業者や建築確認業務を行う民間機関のほか、公共交通関係では鉄道、船舶、航空、バス、
タクシー業者など。 法律に基づいて営業停止などを命じる行政処分は全件を公開。警告や勧告など強制力がない行政指導は、社会的に影響の大きい
ものを対象にするほか、自動車メーカーの虚偽報告が判明した場合の刑事告発や同省発注の公共工事での指名停止措置なども公開
する。 公開期間は最短で２年間とする。 http://www.hokkaido-np.co.jp/news/politics/21278.html?_nva=16 ＨＰ管理員 2007 年 04 月 18 日 (水) 22 時 06 分 No.93 「消費者による選択・監視～事業者のネガティブ情報の公開～」について ≪国土交通省ＨＰ≫ ネガティブ情報等を一元的に集約したポータルサイトを１０月目途に開設します。 本日開催した第３回ネガティブ情報等公開検討連絡委員会において、「消費者による選択・監視～事業者のネガティブ情報の公
開～」（国土交通省が保有するネガティブ情報等の公開のあり方に関する報告書）をとりまとめ、「国土交通省ネガティブ情報等
ポータルサイト」（仮称）を本年１０月を目途に開設することにしました。 （ネガティブ情報＝過去の処分歴など事業者にとって有利に働かない情報） http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/00/000418_2_.html 最近購入した本 ＨＰ管理員 2007 年 04 月 15 日 (日) 11 時 03 分 No.90 管理組合のためのマンション大規模修繕のポイント 大規模修繕を考える会 編著 管理組合が司るべき「マンション大規模修繕」運営のためのノウハウが満載。組合内の意見の集約方法から実際の施工過程や技
術の紹介などの多彩な情報を、プロの視点からわかりやすくまとめた。組合理事等のみならず実務家も必見の内容。 http://www2.jutaku-s.com/publication/book02.php?id=1516 「大規模修繕」について勉強を、これからはじめる方には最適な内容と思われます。 ＨＰ管理員 2007 年 04 月 15 日 (日) 11 時 41 分 No.91 最近購入した本② 小規模マンション 困ったときの処方箋—―管理と運営の事例 108 住宅総合研究財団小規模マンション研究委員会 人材・情報・資金の不足、長年の慣習、居住者の高齢化、賃貸化、非居住化、計画・工事の難しさ等、小規模マンション特有の問
題にスポットを当て、実態調査に 基いた多数の事例を分類、やさしく解説する。管理費、修繕費のコストダウン、スムーズな近隣
関係の維持、管理組合の運営法等、身近な問題に具体的な解決策 を示した。 http://www.gakugei-pub.jp/mokuroku/book/ISBN4-7615-2395-6.htm 小規模マンション（この本では、40 戸以下としている）以外の方にも、「処方箋」とまでは言えないかもしれませんが、「管理
費、修繕費のコストダウン、スムーズな近隣関係の維持、管理組合の運営法等」についていろいろなヒントを与えてくれる本で
す。 管理会社等による修繕積立金の流用か チェックマン 2007 年 04 月 13 日 (金) 17 時 10 分 No.89 先般、A マンション管理組合の修繕積立金の振替え処理において、不正な処理をしていた事実を発見しました。 この A 管理組合
と管理委託契約を締結しているのは、債務不履行で有名な○○○管理会社でした。 この管理会社の修繕積立金の振替え処理における不正処理の手口は次のものでした。 毎月毎に区分所有者から管理組合口座に振込まれた修繕積立金は、修繕積立金会計(口座)に振替えるのですが、この修繕積立金の
振替えにおいて次の不正と疑われる行為を行っていました。 修繕積立金の振替えは収納口座に振込まれたものを、その収納口座から修繕積立金分を引落として、即日に修繕積立金会計の預
金口座に振替え積立てするべきところ、長期に亘り(約一週間程度) 約 100 万円程度の修繕積立金が流用されていた疑いが発見さ
れました。 (預金口座で確認済み。) このようなことは、管理組合として見過ごせない重大な問題です。 「この一週間程度の間、この約 100 万円がどこに保管されどのように流用されていたかです。」 この毎月 20 日過ぎの一週間位
の間、会社として会社経費の支払いに流用したのか、またはフロントマンが個人的に流用していたのか、いづれにしても悪意に満
ちた重大な問題であり、許されるべき行為ではないと考えられます。 当該管理組合は、この問題を見過ごすことなく行政機関に通告するとともに、適正な管理委託契約の履行を実施させることが急
務と思われます。 分譲マンションの構造計算書調査（簡易調査）に伴う費用を補助します。 ＨＰ管理員 2007 年 04 月 12 日 (木) 13 時 22 分 No.88 ≪札幌市 建築指導部ＨＰ≫ 札幌市では、分譲マンションの管理組合が行う構造計算書などの調査（簡易調査）に対して、調査費用の一部を補助します。 申請の受付 日 時：平成 19 年 4 月 23 日（月）～平成 20 年 1 月 10 日（木）まで 8 時 45 分～17 時 15 分まで 場 所：市役所本庁舎 2 階 建築安全推進課（札幌市中央区北 1 条西 2 丁目） 申 込：先着順 但し、予定数（100 棟）に達した時点で受付は終了 http://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sienn/shiennjigyo.html 居住者名簿 扱い厳重に ＨＰ管理員 2007 年 04 月 11 日 (水) 21 時 54 分 No.87 ≪YOMIURI ONLINE より≫ 閲覧や保管 ルールしっかり【マンション快適ライフ】 個人情報保護法の全面施行から丸２年。プライバシー意識の高まりや、個人情報に関する過剰反応などから、名簿の提出を拒む
住民がいるなど、組合員名簿や居住者名簿の作成に苦労する管理組合が目立つ。 だが、こうした名簿は総会の通知や緊急時の連絡に不可欠だ。法の趣旨を踏まえつつ、有効な名簿の取り扱い方を考える。 「最近入居してきた人が入居届を出してくれず、組合員名簿が整備できない。どうしたらよいか」 財団法人マンション管理センター（東京）には、管理組合からのこうした相談が相次いでいる。 マンションを買った人（区分所有者）が必ず加入する管理組合には、国土交通省が定めたマンション標準管理規約で、理事長に
組合員名簿の作成を義務づけている。 マンション管理問題に詳しい弁護士の松田弘さんは「名簿は総会の通知など、管理組合の業務遂行に欠かせない。個人情報を取
り扱っていることを強く認識したうえで、名簿の必要性を組合員にきちんと理解してもらう必要がある」と指摘する。 組合員名簿以外にも、区分所有者の同居人の氏名や連絡先を記した居住者名簿、災害や水漏れ事故が起こった場合に利用できる
緊急連絡簿なども、あった方がよい。 名簿整備にあたっては、管理組合で名簿の作成や更新、保管、閲覧などに関する細則を作り、そのルールを明文化することが大
事だ。 例えば、名簿の利用目的を総会や理事会の通知などと定め、それ以外の目的には使わないことを規定する。名簿に掲載する内容
も、部屋番号、氏名、連絡先（電話番号や電子メールアドレス）などと具体的に示しておく。 マンション管理士の深山州（みやましゅう）さんは「あまりたくさんの情報を名簿に盛り込もうとすると、所有者や入居者が届
け出るのを嫌がる。部屋番号と名前、電話番号がわかれば、名簿は最低限使えるものになる」と話す。 名簿の保管にも注意が必要だ。東京都板橋区にある築２４年のマンション「若木原公園サニーハイツ」では、８５世帯分の緊急
連絡簿を管理事務所に保管している。同ハイツ管理組合の小宮くに子さんは「施錠できる書庫に入れ、事務所の合鍵は管理員と理
事長、修繕委員長の３人が管理します。名簿は原則として、災害や水漏れが発生したという緊急時にしか利用しません」と話す。 マンション管理センター管理情報部参与の吉沢邦彦さんは「個人情報の提供を嫌がる人の多くは、それが人に見られたり、流出
してしまったりするのではとの不安を持っている。施錠できる書庫や机で保管するとか、機密保持のために写しは作成しないなど
の対処をすれば、こうした不安を軽減できるはず」と話す。 ◇ 実は、多くの管理組合は個人情報保護法の適用対象外になる。同法では、５０００人を超える個人データを扱うものを「個人情
報取り扱い事業者」と定めているためで、大規模な団地の管理組合でない限り、この事業者には当たらない。 ただ、弁護士の松田さんは「個人情報を巡るトラブルを防ぐためには、適用事業者と同様の義務を実践することが大事」とアド
バイスする。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070410hg01.htm 監事が他の理事を兼任した場合、罰則はあるか？ ＨＰ管理員 2007 年 04 月 11 日 (水) 21 時 51 分 No.86 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：理事会において監事が他の理事を兼任した場合、罰則はあるのでしょうか？ Ａ：監事が理事を兼任した場合についての罰則規定はありません。しかし、監事の役割が大変重要であることを認識して欲しいと
思います。 【監事の役割の重要性】 監事は、管理組合の業務を執行する機関である理事会について、管理規約や総会での決議した事項に反した運営を行っていないか、
独断専行的な運営をしていないか、あるいは、管理費等の不正・不適切な会計処理や使途はないかなど、客観的・第三者的な立場
から「監査」を行う役割を担っています。監事は、理事会の監督的立場にあるともいえます。 監事の役割について標準管理規約では、「管理組合の業務の執行や財産の状況」を監査し、その結果を管理組合の最高意思決定機
関である総会に報告する義務（単棟型 41 条 1 項）を課しています。また、「管理組合の業務の執行や財産の状況について不正が
あると認めるときは、臨時総会を開催することができる」（同 41 条 2 項）ことにもなっています。 この標準管理規約 41 条の規定は、民法 59 条（監事の職務権限）を受けて区分所有法 50 条 3 項が管理組合法人の「監事」につ
いて、「管理組合法人の監事は、法人の財産の状況や理事の業務執行の状況を監査し」「財産の状況又は業務の執行について不正
な事実を発見したときには、総会でその旨を報告し」「その報告のために必要がある場合は、総会を開催すること」と定めたこと
にその根拠があります。 このように監事の役割は重要です。もし、監事が理事を兼任していると、客観的・第三者的な立場から公正に監査を行うことがで
きなくなります。 自主管理のマンション（特に小規模マンション）では、理事が監事を兼任している管理組合を見受けることがありますが、監事の
役割の重要性を認識しているのであれば、兼任は避けるべきです。 【監事の理事会への出席】 監事は、理事会に「必ず出席しなければならない」わけではありません。 監事は、管理組合の役員ではありますが（同 35 条 1 項）、理事会を構成する者ではありません。理事会は、「理事」によって構
成されている（同 51 条 1 項）からです。 しかし、監事もできるだけ毎回、理事会に出席したほうがよいでしょう。 出席することによって、理事会の業務執行状況や会計処理状況などを適時、適切に判断、把握することができるので、監査報告の
義務がある定期総会で、より正確な監査報告をすることができます。また、万一、不正があると認められる場合には、臨時総会を
開催する必要もあるからです。 【監事の臨時総会開催】 標準管理規約では、管理組合の業務の執行や財産の状況について監事は、「不正があると認めるときは、臨時総会を開催すること
ができる」と定められており、「開催しなければならない」ことにはなっていません。 これは、区分所有法 50 条 3 項の規定が管理組合法人を対象にしたものなので、法人格を持たない管理組合に対しては「開催を義
務づけることはできない。しかし、開催することが望まれる」という考えをとったと思われます。 しかし、区分所有者全員の貴重な財産であるマンションを適正・適切に管理をするためには、法人格を持たない管理組合の場合で
も、監事は、その役割・責任を認識して「不正があると認めるときは臨時総会を開催して、その不正を正すこと」が大切ではない
でしょうか。 【監事の審議事項への賛否の表明】 監事は、理事会に出席して意見を述べることができます（同 41 条 3 項）。 この「意見を述べることができる」とは、「（参考）意見として発言すること」はできても、「審議事項の賛否に加わることはで
きない」という意味です。監事は、理事会を構成する者ではないので、理事会での決議には参加できません。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_720.html 竣工図にある最上階の換気パイプが設置されていないのだが？ ＨＰ管理員 2007 年 04 月 07 日 (土) 11 時 26 分 No.85 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：築 11 年半の内断熱のマンションですが、先日、建築確認申請図と竣工図に記載されている最上階の換気パイプが設置されて
いないことが判明しました。 このマンションは販売会社で設計施工管理を行っています。 管理会社（販売会社の子会社）を通して販売会社へ説明するよう求めたところ、管理会社から、「販売会社の現場担当者と施工業
者の担当者の話し合いで設置するのを止めた」との連絡がありました。 販売会社には説明と話し合いに来るよう求めていますが、理由をつけて来ようともしません。 この場合、瑕疵として争うことは可能でしょうか？ また、いまからコア抜きを行って換気口を設置させることは可能でしょうか？ それとも他の対策を考えるのがよいでしょうか？ アドバイスをお願いします。 Ａ：換気システムはシックハウス対策のために設置が義務付けられたものです。建築基準法に係る問題ですので、ご相談の内容で
は詳細が不明なため、瑕疵等について正確な回答をすることができません。 ※ 建築基準法では、「住宅等の居室では、0.5 回／時以上、その他の居室では 0.3 回／時以上の換気回数を確保できる有効換気
量を有する機械換気設備の設置を義務付ける」としています。 一般に、マンションの各住戸の換気のために、外壁などの共用部分に設置されているものには、以下のようなものがあります。 １.台所換気扇や、浴室・洗面所･トイレなど換気扇から排気する排気孔（ベンドキャップ） ２.換気扇による排気量に相当する新鮮空気を取り入れるための吸気口 ３.居室の換気をするために外壁に開けられた換気口。これはエアコンの冷媒配管を通すためにスリーブと兼用されているものもあ
ります。通常･室内側にはレジスターガラリが付きます。 ４.サッシの上部に付けられた換気小窓。壁に付けずにサッシに換気小窓を付ける場合もあります。 ５.また、最上階の住戸には、屋根面が内断熱工法の場合、天井裏の熱気を排気するために取り付けられた天井裏換気口が設けられ
ている場合もあります。最近のマンションでは屋根スラブは外断熱工法になっている場合が多いので、天井裏換気はしない傾向に
あります。 ご質問の「換気パイプ」の用途や、設計上、このパイプに期待している役割が何なのかよくわかりませんので、設計図にないから
「瑕疵」であるとは断定しにくいものです。 『いまからコア抜きを行って換気口を設置させることは可能でしょうか』についても現地調査が必要です。ただし、『販売会社に
は説明と話し合いに来るよう求めていますが、理由をつけて来ようともしません』の態度には大きな問題があります。信頼のおけ
る専門家に相談することをお勧めします。 躯体にコアを抜くことは、管理規約で禁止されています。何のための換気口なのか？本当にその換気パイプが必要なのか？信頼で
きる専門家の意見を聞き、対策を検討することをお勧めします。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_719.html 偽装見抜く判定員の実技試験、４８％が不合格 ＨＰ管理員 2007 年 04 月 05 日 (木) 14 時 51 分 No.82 ≪asahi.com より≫ 耐震強度の偽装や設計ミスによる強度不足を未然に防ぐため、国が６月２０日から導入する新たな構造設計の審査制度で、判定
員の資格を得るための実技試験を３月に受けた構造設計専門の建築士ら３３５４人のうち、４８％の１６０８人が、不合格になっ
たことが３日、分かった。 国土交通省によると、３９％の１３１５人は十分な審査能力があり、判定員の要件を満たすと判断された。また、１３％の４３
１人は回答は正しいものの、理由の記述が不十分だったことなどから今回は合否が保留され、４月下旬に「追試験」を行うという。 新たな建築確認制度では、自治体や民間機関の審査の後、都道府県知事が指定する「構造計算適合性判定機関」で、構造設計事
務所を営む実務家らの「構造計算適合性判定員」が同業者同士で構造を審査する「ピアチェック」が行われる。 今回の試験はこの判定員を選ぶためのもので、３月８～２２日に全国延べ１２会場であった講習会の際に実施した。 http://www.asahi.com/housing/news/TKY200704030104.html ＨＰ管理員 2007 年 04 月 05 日 (木) 14 時 54 分 No.83 構造計算適合性判定に関する講習会の結果概要について ≪国土交通省ＨＰ≫ 講習会の概要 平成１９年３月８日、１５日及び２２日の３日間、全国の延べ１２会場において標記講習会が実施されました。 この講習会は、本年６月２０日に施行予定の改正建築基準法において創設される構造計算適合性判定（ピアチェック）の業務を
指定構造計算適合性判定機関等において担う構造計算適合性判定員の候補者に対して開催されたものです。 講習会の最後に行われた２時間の演習においては、構造計算書や構造設計図の審査を行い、適切な内容であるかどうかを判断す
る実技演習が行われました。 講習会に参加した延べ３５９８人のうち、演習を受けたのは３３５４人であり、その結果について公表いたします。（なお、演
習を受けなかったのは、構造計算適合性判定員の要件を満たす大学教授等や、聴講のみの都道府県職員等です。） http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070403_.html ＨＰ管理員 2007 年 04 月 07 日 (土) 11 時 24 分 No.84 構造計算適合性判定員の演習合格率は 39％ ≪マンション管理新時代≫ 国土交通省は 4 月 3 日、構造計算書偽造事件の再発防止のため、新たに導入する「構造計算適合性判定」の判定員を認定するため
に行われた講習会で、演習合格者が受講者の 39％にとどまったと発表した。 6 月 20 日施行の改正建築基準法では、一定規模以上の建築物の構造計算についてピアチェック（第三者の専門家によるチェック）
を行う構造計算適合性判定を義務付ける。 新たに設置される指定構造計算適合性判定機関などでピアチェックを担う判定員の要件は、建築構造に関する科目を担当する大学
の教授や助教授、建築構造に関する分野の試験研究機関の研究者、または一定の経験を積んだ構造設計の実務者など国土交通大臣
が認める者。大臣が認める者については、講習会の最後に行う演習に合格することを条件としていた。 講習会は 3 月 8 日、15 日、22 日の 3 日間、全国の延べ 12 会場で開催。構造計算書や構造図を審査し、適切な内容であるかど
うかを判断する内容の実技演習を 2 時間かけて行った。 演習合格者は 1315 人で、受講者 3354 人の 39％。不合格者は 1608 人で 48％に上った。残る 431 人は、解答が不十分で「審
査能力について判断できない」とし、4 月下旬に再演習を行うことにした。 新制度の導入に際して懸念されているのが、判定員の数が足りるかどうかだ。 国交省は、構造計算適合性判定を実施する建築物は年間 7 万件程度と想定し、必要になる判定員の人数は、週 1 日の非常勤の場合
で約 1500 人と試算していた。 演習合格者に、演習を免除された大学教授など 170～180 人を加えても、判定員の要件を満たす者は 1500 人弱。 国交省は、「再演習などで必要な人数を確保し、体制を整えたい」（建築指導課）としている。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/39.html 第 90 回 突然の停電 あなたのマンションは大丈夫？① ＨＰ管理員 2007 年 04 月 04 日 (水) 15 時 40 分 No.80 ≪NIKKEINET マンション管理サテライト≫ 現在、電気のない生活など考えられないほど、日常生活での電気依存度は高い。停電になれば部屋は真っ暗になり、また、家電
製品が使えなくなることで生活に不便を来たすことは容易に想像される。ところが、ひとたび停電が起こると、マンション内での
被害はこれだけにとどまらず、思いもしなかった弊害を被ることになる。その弊害とは、一体どのようなものなのだろうか。今回
は、マンション生活に与える停電の悪影響について考えてみたい。 ■「停電対策」も管理組合の仕事の１つと心得よう 日本は電力供給の安定した国だといわれている。諸外国と比較すれば分かるが、たとえば成長著しい中国では電力供給が需要に
追いつかず、上海市では電力不足を補うため夏期に工場の操業停止日を設けるなどの対策が取られている。また、米国カリフォル
ニア州で 2000 年の冬に起きた、州全域にわたる大停電は日本でも大きく報じられた。同州では 1996 年から始まった「電力の
自由化」によって発電事業者の競争が激化。その結果、大手電力会社が破たんする事態を招き、電力危機に直面することとなって
しまった。市場競争の「負」の側面を見せ付けられた事例といえる。各国の抱える不安定な電力事情が経済生活に暗い影を落とし
ている。 幸い、日本の電力事情は比較的良好のため、ひとまず安心といえそうだが、とはいえ、絶対に安心と言い切れるほどではない。
３月 25 日に発生した能登半島地震では、石川県内で 11 万世帯、富山県内で５万世帯が一時停電した。運よく、すぐに復旧した
ため事なきを得たが、地震と停電は切っても切れない関係にあるだけに、地震大国としては気を抜けない。また、記憶に新しいと
ころでは昨年８月、旧江戸川にかかる送電線にクレーン船が接触し、東京・神奈川・千葉の一部で 139 万世帯が停電するトラブ
ルもあった。こちらは“人災”であり、電力事情とは直接関係なかったが、いずれにしろ停電は時間も場所も選ばず、突然にやっ
てくることだけは間違いない。しかも、原因は自然災害に限定されない。それだけに、マンション管理組合としても居住者の生命
と財産を守るため、停電に対する対策を講じることが不可避となってくる。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm ＨＰ管理員 2007 年 04 月 04 日 (水) 15 時 42 分 No.81 第 90 回 突然の停電 あなたのマンションは大丈夫？② ■依存度が高まるほど、その反動も大きくなる そこで、まずは停電になるとマンション生活にどのような影響が出るか考えてみたい。共用部分から見ていくと、誰もが真っ先
に思いつくのがエレベーターだろう。エレベーターは駆動方式に応じて「油圧式」と「ロープ式」に大別できるが、大多数のマン
ションで採用されているロープ式エレベーターは、通電が遮断されることで電動機（モーター）や制御盤は働かなくなる。よって、
かごも上下しなくなり乗用できなくなってしまう。また、駐車場に関しても、機械式の場合、車が出せなくなることは想像に難く
ない。 さらに、エントランスのオートロックも開閉しなくなる恐れがある。中には、停電を検知すると自動で開放状態になるものもあ
るようだが、これでは新たにセキュリティー面での不安を誘発することになる。最近はＩＣカードによる非接触式のカードキーや、
虹彩あるいは指紋といった生体認証によるセキュリティーシステムも導入が進んでいる。どちらも電力を必要とするため、停電時
には不安が残る。 続いて、専有部分に話を進めよう。意外と盲点なのが給水だ。マンションは一戸建て住宅と異なり、水道本管から揚水ポンプに
よって直接的（増圧直結方式など）あるいは間接的（高置水槽方式など）に給水する仕組みになっている。そのため、ポンプが作
動しなくなれば蛇口をひねっても水は出なくなる。水が出ないということは、同時にトイレや入浴も制限されることを意味する。
復旧に時間を要する場合などは強いストレスを感じることになるだろう。そのほか、ＦＡＸ兼用や留守録機能の付いた電話機も同
じく、停電時には通話できなくなってしまう。携帯電話は大丈夫だが、過去の事例からも明らかなように、通話が集中することで
事実上、使えないも同然となる。 こうして見ると、オール電化の住宅などは停電時にどうなってしまうのか、悪い想像ばかりが先行してしまいがちだ。電気への
依存度が高まれば高まるほど、停電になったときの反動は大きいことがお分かりいただけるだろう。ライフラインはほぼ全滅する
と思って間違いないのだ。 ■停電に対する「心構え」こそが、最大の防衛策につながる となると、管理組合はどう対応すればいいのか…… とても悩ましい問題だが、理想をいえば自家発電装置を導入するのがベスト
な方法だろう。しかし、既存マンションにこうした装置を後付けした例は聞いたことがなく、発想自体もなかったように思う。お
そらく技術的には可能なのだろうが、費用面や設置スペースの確保など、ハードルは低くない。そこで現実的な話に戻り、まずは
エレベーターの停電対策から始めたい。現在、一般的なエレベーターは運転中に停電が発生すると、階の途中で停止してしまい、
中の乗客は閉じ込められることになる。そこで、対応策として「停電時自動着床装置」の追加が有効となる。 停電時自動着床装置とは、停電を検知するとバッテリーに切り替わり、エレベーターを最寄り階まで自動運転して乗客を救出す
るシステムのことだ。制御方式の更新で済み、建築確認の申請も不要なことから、全撤去リニューアルに比べ、工期面でも費用面
でも管理組合の負担は軽い。まずは、ご自宅のマンションに同システムが備わっているか確認してみよう。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm 旧地権者所有の駐車場、電気料金などが管理費から支出されているが…① ＨＰ管理員 2007 年 04 月 03 日 (火) 22 時 11 分 No.78 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：マンションの 1 階にある駐車場を、旧地権者が所有しています。 定期点検の費用や電気代などは、これまで約 8 年の間、住民からの管理費で支払われていました。 電気のメーターは、エレベーターや共用部分の照明と一体になっており、別にすることは難しいようです。 駐車場の点検費用や電気代を管理費の会計と切り離して、別々に負担する方法はないのでしょうか。 また、これまでの点検費用や電気代を管理組合で回収することは可能でしょうか。 Ａ：ご相談内容を分けてお答えします。 【点検費用や電気代などを区分所有者の納入する管理費から支出していた】 8 年間管理組合が放置していたことにも問題はあります。旧地権者が単独所有にしろ、敷地の区分所有にしろ、所有しているため
に発生する維持管理に要する費用は、その所有する者が負担することが根本原則となりますので、旧地権者への維持管理に要する
費用の請求は当然できます。 【メーターを分離し、維持管理費を管理費と区分する】 電気小メーターを取り付けることは、さほど難しいこととは思いませんので、再度、電力会社に相談してください。 旧地権者へ請求するためには、請求根拠を示す必要がありますので、駐車場専用の電気小メーターを取り付けて電気使用料を算出
し、その金額を基に過去 8 年分の電気料を割り出してください。また、定期点検にかかった費用等についても、8 年分の合計額を
明示してください。その際、8 年間の遅延損害金の請求をしてもよいと思われます。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_715.html ＨＰ管理員 2007 年 04 月 03 日 (火) 22 時 12 分 No.79 旧地権者所有の駐車場、電気料金などが管理費から支出されているが…② 【1 階駐車場を旧地権者が所有している】 旧地権者の所有形態が不明ですが、ご相談にある「管理費から、駐車場の電気料金や維持管理費等の経費が支払われている」とい
う内容から推測すると、「マンションの敷地が、旧地権者の保有する駐車場も含めて区分所有者全員の共有（旧地権者も区分所有
者の一人）となっている」ことが、まず考えられます。 この場合は、旧地権者が、他の区分所有者の共有財産である敷地から収益を得ていることになりますので、その収益については、
本来、他の区分所有者（管理組合）にも還元されてしかるべきものとなります。 また、管理費や修繕積立金についても、旧地権者が等価交換により取得した駐車場や専有部分の持ち分割合に応じて管理組合へ納
入する義務が旧地権者にもあります。 次に、「マンションの敷地とは関係なく、旧地権者が駐車場を単独所有している（駐車場部分を除いた敷地が区分所有者の共有と
なっている）」ことも考えられます。このケースで、駐車場の維持管理に要する費用（定期点検費や電気代）の負担をマンション
の区分所有者（管理組合）に課す条件で分譲されていたのであれば、分譲業者や管理会社の責めは免れないものとなります。 【マンション建て替え時の問題点】 マンションの敷地が、旧地権者の保有する駐車場も含めて区分所有者（旧地権者も含む）全員の共有となっている場合には、すべ
て一体の敷地として建ぺい率や容積率を計算して建物が建築されていると思われるので、建て替え時に同規模の建物を建築できる
可能性はあります。 しかし、駐車場とされている敷地が旧地権者の単独所有になっている場合には、分譲時に、マンション全体の敷地にマンション側
の敷地ではない駐車場の敷地まで含めて建ぺい率や容積率が計算されていることもあり得ます。このような場合、建て替え時には、
マンション側の敷地だけで建ぺい率や容積率を計算しなければならないので、同規模の建物を建てられなくなるという要因も含ん
でいます。 旧地権者の駐車場の維持管理に要する費用負担方法や敷地面積などの実態を、分譲時の重要事項説明書、売買契約書、原始規約（承
認事項または容認事項）などで調べてみてください。 以上、詳細がわからないままお答えしましたが、実態調査の内容によっては、訴訟なども念頭におく必要があります。弁護士に相
談することも検討してみてください。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/04/post_715.html 北海道マンション管理問題支援ネット 無責任な分譲業者 sugana 2007 年 03 月 30 日 (金) 11 時 24 分 No.75 全国的に名の知れたマンション分譲業者Ｓ友。昨年販売した物件の管理組合から工事施工中の「工事写真・工事要領書等」
の関係書面の提出要求がありました。 これに対して、分譲会社Ｓ友は提出が容易であるような回答があったものの文書で、その書面を破棄してしまって提出できない
との、納得できない回答が寄せられました。 そこで、管理組合は専門家である一級建築士の支援を受けて、再度関係者に集まってもらい直接要求しました。 Ｓ友、と工事を施工したＴ工業が出席。 管理組合から再度、関係書面の提出を要求しました。ところが、法的責任のある分譲会社は、もっぱら施工業者のＴに任せて知
らぬ振り。 Ｔからは、「当社の規定で工事終了後は、書面を破棄することになっている」だから、無いのだの一点張り。 これに対して管理組合からは「無いものは出せない、社内規定であるから、出せない、というのは一般社会では通らない。マン
ションを購入した私たちが、問題のないマンションを購入したという安心感への説明責任はどうなるのか」など道理を尽くした、
追求に、分譲会社は答えに窮し、来週まで待ってください。との答え。 交渉の行方を固唾をのんで見守っていましたが、分譲会社の一貫した姿勢は「ユーザーには説明責任は無いというばかりの無責
任な態度」本当に、どうなっているのでしょうか。 こんなことが日本中で起きている現実です。管理組合は社会的存在です。社会にこのような事実を明らかにしない限り、彼らの
傲慢な姿勢は改まらないでしょう。 雪仙 2007 年 03 月 31 日 (土) 12 時 29 分 No.77 建築士法施工規則第二十一条３項（帳簿の備付け等及び図書の保存）により 5 年間の保存義務があります。工事監理報告書も含ま
れますので、築年数 5 年以内なら書類はあると思いますよ。 マンションの水道の異常音 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 30 日 (金) 15 時 37 分 No.76 ≪NIKKEI NET 住宅ねっと相談室≫ 築 13 年の大手不動産販売会社のマンションを４年前に購入し、居住しております。７階建ての６階部分で、同居している家族
はなく独り暮らしです。先日、階下の人から「『ブーン』『ジー』といった音が、私が在宅している時間に聞こえ気になって仕方
ない。音がしないときでも、いつ音がするか気になってしまい耐えられない」と苦情を受けました。 以前にもまな板で食材を切る音などで苦情を受けたこともあり、音をなるべく出さないようにしてきたつもりです。歩くときは
忍び足ですし、苦情を言われることを恐れて、友人を招くこともできなくなりました。このままでは私の方がノイローゼになって
しまいそうです。 原因が分からないと気持ち悪いので、考えられるものの音を出してみて、階下の人に確認してもらいました。原因は、水道の水
を出したり止めたりする音でした。 別に暮らしている両親に相談したところ、その程度の生活音で苦情を言うのは非常識と立腹しており、「普通に生活していなさ
い。今度言われたら私が怒鳴り込みに行く」と言い出す始末です。 このままでは料理をすることも手を洗うこともできません。まして音がしていなくても気になると言われたら、まるで私がいる
ことを責められているようで、本当に困り果てている次第です。私だって高いお金を払ってこの部屋を買ったのに……。 ぜひ、良いアドバイスがあれば教えていただきたいと思い、思い切って投稿させていただきました。何とぞ、よろしくお願いい
たします。 Ａｎｓｗｅｒ 水圧上昇や設備機器の変化によるウォーターハンマー現象 昨今の住まいでは、給水管と直結した設備機器、たとえば、シングルレバー混合水栓や全自動洗濯機、食器洗浄器、給湯暖房機
器など、快適さや利便性を追求した水・湯の急閉止を伴う器具や、電磁弁などを内蔵した製品が急速に普及しています。 さらに、建築物の高層化や高台での建物建設、３階建て戸建て住宅の普及、住居密度の増加などにより、自治体は水圧減による
給水不足にならないように、水道の圧力・量を増やさざるを得なくなっています。おそらく、これらの原因による「ウォーターハ
ンマー現象音」が発生していると思われます。 ウォーターハンマー現象は、機器の急閉止によって配管内の水や湯が瞬間的に停止させられることにより、配管内に急激な水圧
上昇が生じ、それが衝撃波となり発生するといわれています。この衝撃波は、配管そのものや水を通して瞬間的に遠方に伝達され、
それにより異常音を発生させます。 また、原因となる機器以外の場所でも発生し、戸建て住宅地区の場合など、道路や敷地を隔てたほかの住宅に及ぶこともあると
いわれています。従って、予想もしない思わぬ場所で異常音が発生することもありえるということです。 ウォーターハンマーを防止する方法は、水撃原因となる機器類の近くに、水圧変動を抑制する水撃防止器を取り付けるのが有効
的といわれています。まずは、設備専門家に依頼して、発生個所や器具を探し出すとともに、有効な場所に水撃防止器を取り付け
るとよいと思います。 また、この問題はほかの住戸でも発生する、あるいは既に発生している可能性もありますので、個人的に解決するのではなく、
マンション全体の問題として管理組合で対応することをお勧めします。費用負担については、個人が一般的な機器類を使用してい
る範囲での発生については管理組合の共用部分の修理費用としてまかない、特別の機器類を使用していることによる場合は、居住
者の個人負担として対応すべきかと思います。 集合住宅の場合、居住者一人ひとりの生活のリズムや考え方が異なることから、住民間での原因不明の音・振動は住民同士の精
神的な苦痛からトラブルとなるケースもあると思われます。マンションにおける騒音・振動の原因のメカニズムを住民みなさんで
理解し解決することが、より良い集住生活につながります。 まずは、設備専門業者に相談し、その結果を踏まえて、管理組合で相談してみてはいかがでしょうか。 http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/ 耐震不足：全国の新築中層マンションの１割で 国交省調査 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 29 日 (木) 21 時 03 分 No.74 ≪MSN 毎日≫ 国土交通省は２９日、耐震データ偽造事件を受けて行った全国の中層マンション３８９棟を対象としたサンプル調査で、１割以
上にあたる４０棟が耐震強度不足の疑いがあると発表した。このうち大分県内の１棟は耐震基準の６６％で既に補強工事を始めて
いる。同省が建て替えの目安としている基準の半分以下はなく、書類の差し替えなど偽装行為も見つかっていないが、同省は「予
想以上に設計上の問題が多い」として、今年６月に改定する建築確認検査のガイドライン（指針）に「設計図面に不整合がないこ
と」と明記し、指針を強化する方針。 サンプル調査は、姉歯秀次・元１級建築士（１審判決で懲役５年）による事件を受け、国交省が各自治体を通じて昨年２月から
実施。０１年以降に建築確認された鉄筋コンクリート造りの中層マンション約６０００棟から３８９棟を無作為に抽出し、同省の
外郭団体「日本建築防災協会」（東京都港区）が設計図や現場の状況を検証した。 この結果、基礎と骨組みの設計図（構造図）が構造計算書と一致していなかったり、耐震性を検証する際に建物に掛かる力を低
く見積もるなど、耐震強度に疑問が残る物件が４０棟に上った。耐震強度は基準の５０～９０％台で、今後、各自治体が詳しく再
検証する。大分県宇佐市内の４階建て賃貸マンションは、昨年末に基準の６６％と判明。施工ミスが原因だったが、自治体による
完了検査などで見過ごされていた。 国交省は昨年末、調査を終えた２２１棟について中間報告として発表。強度不足の疑いは約７％の１５棟だけだったが、割合は
増加した。 http://www.mainichi-msn.co.jp/today/news/20070330k0000m040070000c.html アパ物件２件で強度不足 マンションと東京のホテル ＨＰ管理員 2007 年 03 月 29 日 (木) 20 時 23 分 No.73 ≪北海道新聞より≫ 「田村水落設計」（富山市）による耐震強度偽装問題で、埼玉県は２９日、アパグループが同県鶴ケ島市に建設中のマンション
「アップルガーデン若葉駅前」の耐震強度が建築基準法に定められた基準の５０－９２％と、不足していたことを明らかにした。
埼玉県は「偽装があったと言わざるを得ない」としている。 東京都も「アパホテル日本橋駅前」の一部で強度不足が見つかったと発表。床の荷重を支える間柱が必要な強度の７０％で、床
が抜ける恐れがあるが倒壊などの危険はない。同ホテルは営業休止中で補強工事するという。ホテルは偽装ではなく、設計ミスと
みられる。 ２つの建物は、いずれも水落光男元建築士が構造計算。埼玉県のマンションは昨年３月、指定確認検査機関「イーホームズ」（廃
業）が構造計算書に疑問があると指摘し、工事が中断していた。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070329&j=0022&k=200703296625 北海道マンション管理ガイドブック「いっしょに学ぶマンションの管理」（PDF) ＨＰ管理員 2007 年 03 月 29 日 (木) 20 時
15 分 No.72 ≪北海道建設部建築指導課ＨＰより≫ 北海道マンション管理ガイドブック「いっしょに学ぶマンションの管理」（PDF) 北海道マンション管理トラブル・修繕事例集（PDF） 冊子を持っていない方は、印刷して読んで下さい。 なかなかの内容で、優れものです。 お宅の管理費は割安ですか？割高ですか？？ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 29 日 (木) 19 時 48 分 No.69 ≪All About 賢いマンション暮らし≫ ご自宅の管理費や修繕積立金の金額を聞かれたら、ほとんどの方がすぐに答えられることでしょう。ところが、その金額が他のマ
ンションとくらべて高いのか安いのか質問されたら、答えられる方は激減するのではないでしょうか？ なぜなら、（失礼ながら）
管理会社に言われるままに支払っており、管理費の「相場」を知っている人が少ないからです。 住宅ローンの金利や毎月返済額には神経質になっても、管理費には関心が薄いのが現実でしょう。そこで、ご自宅の管理費が割安
なのか割高なのか、参考になるデータを紹介します。 中層・中規模なマンションは管理費が安め 不動産調査会社の不動産経済研究所が今年３月、首都圏の分譲マンションを対象にその階数や世帯数、さらには最寄り駅からの距
離などに応じた管理費の平均値を調査・公表しました。それによると、世帯数（戸数規模）別ではマンション１棟の総戸数が 150
～199 戸と 700～799 戸が、そして、高さ別ではマンションの最上階数が 11～19 階（建て）のマンションが、それぞれ安い
管理費（単価）であることが分かりました。 全体的な傾向をみると、戸数規模別では総戸数が 50 世帯未満の小規模マンションと、逆に、1000 世帯を超える超大型マンショ
ンで、どちらも全体的に管理費が高めになっています。小規模マンションの場合は「スケールメリット」が得られにくいこと、ま
た、超大型マンションは“規模のメリット”こそあるものの共用施設が充実している分、維持管理のための費用が多分にかかって
しまうことが原因と考えられます。 階高別の傾向も同様で、低層および超高層のマンションほど管理費が高いことから、管理費が安くなりやすいマンションは、中層・
中規模の物件であることが調査結果から分かりました。 http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070320A/index.htm ＨＰ管理員 2007 年 03 月 29 日 (木) 19 時 51 分 No.71 お宅の管理費は割安ですか？割高ですか？？ ② ≪All About 賢いマンション暮らし≫ 駅から近いと管理費も高め（？） 次に、不動産経済研究所では駅からの距離（分数）と管理費の相関性も調査しており、その結果は以下のとおりです。 見てお分かりのように、徒歩３分以内で局地的に安くはなっていますが、全体の流れとしては駅からの徒歩時間が長くなればなる
ほど管理費も安くなっています。あいにく理由は不明ですが、興味深い結果になっていると思われます。 管理費の「適正金額」を把握するには…… 以上、「総戸数」「建物の階数（何階建てか？）」、そして「駅からの距離」という３つの視点で管理費の金額を比較してみまし
た。ご紹介したデータはすべて「単価」表示ですので、現在の管理費を専有面積で割った金額が該当するそれぞれの調査結果とど
の程度、近似しているかで、おおよその「割安」「割高」度が把握できることになります。 しかし、調査内容と自宅の管理費が一致すればそのマンションの管理費は“適正”な金額なのかというと、残念ながらそう単純に
はいかない難しさも内包しています。というのも、こうしたデータはあくまで“平均値”であり、必ずしもすべてのマンションに
当てはまるわけではないからです。たとえ総戸数が同じであっても、管理会社が提供しているサービス（管理業務）内容が異なれ
ば、当然、管理費にも差異が生じてきます。そのため、はたしていくらなら適正といえるのか……判断するのは容易ではないので
す。では、どうすればいいのか？ 解決のヒントとして まずは管理費の内訳を明確にし、各項目の使途を具体的に確認する その各項目の金額がどのような根拠にもとづき価格決定されたのか、その理由を管理会社などに質問してみる 質問の答えが管理組合を納得させるだけの説得理由になっているか精査する その結果、価格決定の根拠説明に納得できれば「適正金額」と推定し、納得できなければ適性でないとみなすのが１つの解決方法
と考えます。たとえば、管理費を分解してエレベーターの保守点検費用が毎月 10 万円（１台あたり）かかっていることが分かっ
たら、「なぜ、１台のメンテナンス費用に 10 万円が必要なのか？」保守点検会社に問い合わせてみてください。色々と説明して
くれるはずです。そして、その結果や対応に管理組合として納得あるいは満足できれば 10 万円という金額は“妥当”と推定する
のです。 逆に、納得できなければ価格交渉するなり、あるいは、保守点検会社の変更という方法も考えられるでしょう。管理の「質」＝「サ
ービス内容」によって管理費は変動する以上、このような『個別調査』をする以外に管理費の適正金額を探る方法はないのが現実
なのです。 管理費が高すぎるのは論外ですが、半面、「安ければ安いほうがいい」という発想も間違いです。管理の「質」に見合っただけの
対価（管理費の金額）であるかどうかが重要になってくるのです。本コラムを契機に、ご自宅マンションの管理費を見つめ直して
みてはいかがでしょうか？ http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20070320A/index2.htm マンション管理業者に対する監督処分について ＨＰ管理員 2007 年 03 月 28 日 (水) 15 時 25 分 No.65 ≪北海道開発局 ＨＰ≫ 【指示処分】 処分年月日 商号または名称 平成 19 年 3 月 27 日 株式会社 日動 処分の内容 ○指示処分 (1) 今回の違反行為の再発を防ぐため、少なくとも、以下の事項について必要な措置を講じること。 １ 今回の違反行為の内容及びこれに対する処分内容等について、役員及びマンション管理業の従事者すべてに、速やかに周知徹底
すること。 ２ 適正化法及び関係法令の遵守を社内に徹底するため、社内研修・教育の計画を作成し、社員に対し継続的にこれを実施すること。 ３ 日常の業務運営に関しての調査・点検を行うとともに、社内の管理・監督体制の整備に努めること。 (2) 前項について講じた措置又はこれから講じる措置（前項に係る措置以外に講じた措置がある場合は、これを含む。）を１か月
後までに文書をもって報告すること。 処分の理由 被処分者は、複数の管理業務に関し、支払一任代行方式以外の方式により修繕積立金等金銭を管理する場合において、インターネ
ットバンキングに係るパスワードの保持等をしていたものであり、この行為は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第
７６条並びにマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則第８７条第４項に違反する。 また、被処分者は、行政庁の指摘に応じ、直ちに違反状態を是正したこと、及び管理組合への対応が誠実であることが認められる。 これらの情状を勘案し、同法第８１条に基づき指示を行うものである。 http://www.hkd.mlit.go.jp/zigyoka/z_jigyou/kensetu/siji070327.pdf ＨＰ管理員 2007 年 03 月 28 日 (水) 15 時 36 分 No.66 ＲＥ；マンション管理業者に対する監督処分について 「監督処分情報の公表」第１号が、 株式会社 日動さんとなりました。 http://www.hkd.mlit.go.jp/zigyoka/z_jigyou/kensetu/mansyon_kantoku.htm ＨＰ管理員 2007 年 03 月 29 日 (木) 14 時 01 分 No.68 ＲＥ；マンション管理業者に対する監督処分について 近畿地方整備局は、大阪双葉ビル整備株式会社に対し、業務停止期間９０日間 停止を命ずる業務の範囲 １ 広告（広告媒体の種類にかかわらず、新たな管理受託契約の申込を誘引することを目的として、提供しようとする役務の内容等
を表示しているもの。）。 ２ 新たな管理受託契約の締結を目的として、マンションの分譲業者及び販売業者に対して、分譲後の管理受託契約を約する行為。 ３ 新たな管理受託契約の締結を目的とする業務（照会の方法にかかわらず、照会に対する対応及び来客対応、マンションの区分所
有者等又はマンションの購入者（購入予定者を含む。）に対して、分譲後の管理受託契約を約する行為を含む。）及び法第７２条
第１項に規定する重要事項説明等。 ４ 新たな管理受託契約の締結。 ５ 管理受託契約の更新（業務停止開始日前に締結された管理受託契約の同一の条件による更新を除く。）。 http://www.kkr.mlit.go.jp/scripts/kisha-uproad/index.pl?action=pdf&no=3471 灯油が高騰 sugana 2007 年 03 月 22 日 (木) 10 時 39 分 No.54 季節外れと言いますが、北海道ではまだまだ暖房が必要です。４月を目の前にして、灯油が高騰しております。 製造メーカーが値上げ攻勢に出ていると言われており、そのあおりを受けて当然卸値もじわじわと引き上げられており、小売り
の販売店では頭を痛めていると言ってます。 何故、需要期が過ぎたのに値上げが続いているのでしょうか。卸元には大分灯油がだぶづいており引き上げになる要因は無いと
言われているのに。 このような情勢で、４月は必ず引き上げになるようです。 当マンションネットの共同購入価格も、今月は前月と同価格でしたが、来月は引き上げになると考えられます。 従って、４月、５月に灯油を消費する管理組合は３月のうちにタンクを満杯にされることが得でしょう。 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 26 日 (月) 13 時 46 分 No.58 灯油価格（３/23） 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 3/23 調査分が発表されました 安値 61.9 高値 75.2 平均価格 65.90 平均価格で、前回（3/9）より 0.28 円の値下がりです。 次回調査は、4/10 予定のようです http://www.shohi.sl-plaza.jp/bukka/sekiyu.html ＨＰ管理員 2007 年 03 月 29 日 (木) 09 時 59 分 No.67 石油製品卸値３．４円引き上げ 新日石 ≪北海道新聞より≫ 石油元売り最大手の新日本石油は二十八日、四月一日以降に出荷するガソリンなど石油製品の卸価格を前月に比べて一リットル
当たり三・四円値上げすると発表した。ジャパンエナジーも同二・○円値上げで追随する。 新日石の津田直和副社長によると、三月中に原油価格値上がりなどで、同社の原油調達コストは同一・四円上昇した。同社は三
月出荷分の卸価格について前月比三・○円の値上げを打ち出していたが、値上げ浸透幅が同一・○円程度にとどまったため、未転
嫁分をあらためてコスト上昇分に上乗せする。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070329&j=0045&k=200703296490 【新刊】区分所有法と関連法を法律学者が体系化して解説 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 28 日 (水) 13 時 59 分 No.64 ≪マンション管理新時代≫ 本書は 1984 年に刊行された初版「区分所有法」の改訂版。 ベテランから新進気鋭まで多彩な顔ぶれの法律学者陣が、区分所有法とその関連法について、学説や判例を踏まえて法的な論点と
位置づけを明らかにしている。区分所有法がどのような背景で生まれ、どのような変遷をたどってきたのか、現在の法律的課題は
何なのか、それらの全体像を理解するために適した専門書だ。 83 年の法改正を受けて初版が刊行された当時に 130 万戸といわれた分譲マンションの戸数は、この 20 年あまりの間に 500 万
戸まで積み上がり、その形態も多様化した。95 年には阪神大震災、2005 年には構造計算書偽造事件が発生し、特有の“危うさ”
も表面化した。 この法律だけでマンションで起こるすべての事件やトラブルに対応できるわけもなく、震災直後には被災区分所有法が緊急避難的
につくられ、2000 年にはマンション管理適正化法、02 年には建替え円滑化法と、関連法が次々に整備されてきた。さらに 02
年には区分所有法自体も久しぶりに改正され、これを受けて標準管理規約や標準管理委託契約書の内容も改められた。 この 20 年あまりの同法をめぐる動きが激しかったためか、今回の改訂版は法律の理論書・解説書としての性格を強め、マンショ
ン管理の実用書的側面も備えていた初版とは趣を異にしている。 関連法も整理されているので重宝するが、62 年の最初の区分所有法と 83 年改正法の比較検討にページが割かれ、いまマンショ
ン管理の実務に携わる人たちの直面している 02 年改正法についての言及が少ない点は惜しまれる。 書名 改訂版 区分所有法 編者 丸山英氣／編 発行 大成出版社 判型・ページ Ａ5 判、496 ページ 定価 5400 円（税別） ISBN978-4-8028-2754-6 ＜目次＞ 第一編 区分所有法序論 第二編 区分所有法概説 第一章 総則 第二章 共用部分等 第三章 敷地利用権 第四章 管理者 第五章 規約および集会 第六章 管理組合法人 第七章 義務違反者に対する措置 第八章 建替えおよび復旧 第九章 団地 第三編 特別法 第一章 被災区分所有法 第二章 マンション管理適正化法 第三章 マンション建替え円滑化法 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_707.html Amazon では、 区分所有法 第 2 版 マンション改修を理事長懇意の会社が担当しました。これはいいのですか。① ＨＰ管理員 2007 年 03 月 27 日 (火) 22 時 07
分 No.62 ≪asahi.com より≫ 【質問】私のマンションは昨年、大規模修繕をいたしました。大規模修繕の費用は１億２０００万円でした。 この修繕工事をどこの建設会社が請け負うかについて多くの意見が出ましたが、結局、理事長が懇意にしている会社が信用がお
けると理事会で決定し、総会でも２分の１以上の多数決で決まってしまいました。本当にこれで良いのでしょうか。 【答え】大規模修繕をどこの建設会社が請け負うかについて、フェアーにしていかないと、理事が疑われたり、悪い噂を立てられ
たりしてマンションの中でトラブルが発生しがちです。 公平を期すため、推薦する建設会社の名を無記名で書いて箱に入れる方法をとったりします。相見積りといって３社くらいに見
積りを同時に出させているのが実情のようです。ただ、安く見積った会社が良いのかどうか。材料や工法がどう違うのかを理事会
で説明を受けて総会にはかるか、直接総会で説明を受けたりします。 【質問】総会での決議は２分の１以上という普通決議で良いのでしょうか。それとも共用部分の変更として４分の３以上の決議が
必要なのでしょうか。 【答え】区分所有法第１７条１項が改正され、平成１５年６月１日から施行されたのですが、理由は特に大規模修繕について２分
の１以上の決議で良いか、４分の３以上の決議を必要とするか意見の対立があったからです。 改正法は「共用部分の変更は（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、区分所有者および議決権の４分の
３以上の多数による集会で決する」と定めました。改正前は（改良を目的とし、かつ著しく多額の費用を要しないものは除く）と
なっていたため、大規模修繕に著しく多額の費用を要する場合は４分の３以上の多数決が必要となり、大規模修繕工事が進まない
場合が応々にしてありました。そのため、大規模修繕をより早くさせるため「形状または効用の著しい変更を伴わない場合」は、
２分の１以上の通常決議で大規模修繕が出来るようになったのです。 つまり、屋上防水、外壁の塗装、手摺のペンキ塗装等、費用は多額にはなりますが、形状や効用は変更しない工事ですから２分
の１以上の賛成で決議することができます。 しかし、新しく玄関ピロティを店舗にするとか、増築をするとかの変更は形状も効用も著しく異なるので、４分３以上の特別決
議を必要とします。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200703240143.html ＨＰ管理員 2007 年 03 月 27 日 (火) 22 時 09 分 No.63 マンション改修を理事長懇意の会社が担当しました。これはいいのですか。② ≪asahi.com より≫ 【質問】ところで、理事長は建設会社と１億２０００万円を３回に分けて支払う契約になっていたにもかかわらず、４０００万円
を３カ月以上前に、最後の４０００万円を２カ月前に支払ってしまいました。 修繕積立金はかなり高利の銀行に預けていたので、早く支払ったことにより利息が約２００万円も損をしました。 私は納得がいかないので、この２００万円の損害賠償を理事長を被告として裁判を起したいと思います。もちろん、勝訴すれば
取り戻した賠償金は管理組合に支払いますが。 【答え】理事長の不当な支払いにより管理組合がこうむった損害を一区分所有者が請求できるかという問題ですね。 同様な事案について、東京地方裁判所(平成１４年７月２９日、判例８０１号２３６頁）は管理規約に株主の代表訴訟に類する権
限が各区分所有者に認められていない以上、一区分所有者が直接、損害賠償請求を理事長に対して行う権限はないと判断しました。 【質問】しかし、区分所有法第１８条第１項で一区分所有者には、保存行為として損害賠償請求が認められているのではないです
か。 【答え】ところが、判決では、この共用部分の保存行為とは「建物の共用部分そのものの現状を維持する」ことをいうと解すべき
であると認定し、理事長がした不法行為に基づいて修繕積立金等が損害にあったとしても、賠償請求することは建物の共用部分の
損傷ではないから保存行為に当たらないと判断されたのです。 このように保存行為の内容を建物の共用部分の保存に限定すると理解すると、理事長の不法行為に対して損害賠償を一区分所有
者が請求する方法はないのかということになります。 つまり区分所有法では、マンション内部で理事長の責任の追及の方法については、何も定めていないことになります。 したがって、理事長等の不法行為が判明したときは、その役職を解任し、新たに選出された理事長が管理者として区分所有者集
会で原告となる決議を得た後、管理組合として不法行為を行った前理事長へ損害賠償の請求を提訴する方法をとらざるを得ません。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200703240143.html 昇降機検査資格者の実務経験詐称について ＨＰ管理員 2007 年 03 月 27 日 (火) 22 時 03 分 No.61 ≪国土交通省 住宅局建築指導課ＨＰ≫ 建築基準法第１２条第３項では、昇降機等の所有者は定期に一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有
する者（「昇降機検査資格者」）に検査をさせ、その結果を特定行政庁へ報告することとなっています。 この昇降機検査資格者となるためには「登録昇降機検査資格者講習」（（財）日本建築設備・昇降機センターが実施）を修了す
ることが要件として定められていますが、シンドラーエレベーター株式会社（本社：東京都江東区）及び株式会社ハイン（本社：
新潟県三条市）の昇降機検査資格者において、受講にあたり必要とされる実務経験を詐称していた者が存在することが判明し、昨
日（財）日本建築設備・昇降機センターより報告を受けましたので公表いたします。 １.調査結果 ○シンドラーエレベーター（株） ： 実務経験詐称者５３名（うち退職者９名） ○（株）ハイン ： 実務経験詐称者１４名（うち退職者１名） ２.今後の対応 (1)検査資格失効者の周知等 昇降機検査資格者名簿から実務経験を詐称した検査資格失効者を削除し、その旨を特定行政庁、関係機関に周知する。 検査資格失効者に対し、「登録昇降機検査資格者講習修了証明書」を昇降機センターに返納させる。 (2)検査資格失効者が検査を行った昇降機の再検査の実施 シンドラー社、ハイン社に対して、検査資格失効者が検査を行った昇降機について、再検査実施計画書を提出のうえ、正規の検
査資格者に検査を改めて行うよう指示をし、その検査結果を特定行政庁に報告させる。 (3)所有者への通知 特定行政庁から所有者等に対し、昇降機の検査を無資格者が行っていたこと及び正規の資格者による再検査の実施について通知
し、再報告を求める。 (4)シンドラー社、ハイン社に対する改善の指示 実務経験の証明を適切に行う方法や体制について改善策を提出させ、その実施状況について定期的に報告させる。 (5)他社の検査資格者の調査 他メーカーや点検業者に所属する全ての検査資格者についても、自主調査の実施を指示するとともに、（財）日本建築設備・昇
降機センターにおいてサンプル調査を実施する。 (6)再発防止策の検討 実務経験の証明方法の厳格化などの再発防止策について社会資本整備審議会の建築物等事故・災害対策部会等において検討をお
願いする。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070327_.html 老朽管改修 計画的に ＨＰ管理員 2007 年 03 月 27 日 (火) 21 時 53 分 No.60 ≪YOMIURI ONLINE より≫ 資金準備から住民説明会まで【マンション快適ライフ】 築年数がたったマンションは給排水管が老朽化し、水漏れの心配がある。給排水管は建物内の各戸につながっているだけに、改
修には住民の合意や協力が不可欠だ。資金を含め、計画的に準備を進める必要がある。 東京都世田谷区のマンション（築２６年、１７戸、４階建て）では約３年前、漏水事故が２件起きた。いずれも個人の住戸の床
下にある給水管から漏水し、階下の部屋のコンピューターが壊れるなどの被害が出た。 その当時、マンションでは給排水管の修繕を２年後に計画し、必要な資金を積み立てている最中だった。漏水を機に、専門家の
設備診断を受けることになった。 管理組合理事長の大竹敏夫さんは「硬質塩化ビニール製の排水管は腐食していなかったが、鋼管に塩化ビニールを内張りした給
水管はつなぎ目などで、劣化が進んでいた。どこで水漏れが起きてもおかしくない状態と言われ、改修を予定より１年早めた」と
話す。 管理組合の中に修繕委員会を作り、まず決めたのは給水管の工事範囲だ。縦に走っている共用部分の管と、横に走っている個人
所有（専有部分）の管があり、管理組合が共用部分だけでなく、専有部分の工事費も負担するかどうかが議論になった。 「共用部分は各戸で専有部分とつながっており、つなぎ目で漏水する心配もある。両方を改修しないと不安が残るため、専有部
分も管理組合の費用で工事することで合意しました」と大竹さん。 次に改修方法を決めた。既存の管のさびなどを取って樹脂を塗る「更生工事」と、新たな管を設置する「更新工事」がある。一
般的に更新の方が割高だが、１７戸と規模が小さく、二つの方法の費用に大差がないことから、長期間の使用が可能な更新工事を
選んだ。 工事説明会では、各住戸とも４日間、工事に立ち合うことが必要なことや、断水時間帯があることなどを確認。 委員会設立から１０か月後の一昨年春、約１か月かけて工事を行った。新しい給水管はマンションの外壁などに取り付けたが、
室内では目立たないように壁の中に隠した。撤去費用がかかることから、古い給水管はそのまま残した。給水方法も受水槽方式か
ら、手入れしやすい水道管直結に変更した。工事費用は共用、専有部分あわせて総額約１３００万円という。 「計画的に資金をためておくことや、日ごろからのマンション内の付き合いが大切と感じた」と大竹さんは話す。 新しいマンションでは、ステンレス製の給水管や鋳鉄製の排水管など耐久性の高い素材が使われているが、２０、３０年前の古
いマンションでは、使用で傷んだり、腐食の心配のある素材が使われていたりすることが少なくない。 最近では、管理組合で規約を改正し、給水管や排水管を共用部分ととらえ、マンション全体で工事を行いやすくするケースも増
えている。 「マンション管理支援協議会」（東京）の川上美知代さんは「長期修繕計画の中で給排水管の工事も予定し、必要資金を貯（た）
めておくことが重要。個人のリフォーム計画も関係してくるので、早めに住民に工事計画を知らせ、意見をまとめることも大切」
と助言する。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070327hg01.htm マンションネット定期総会の開催 sugana 2007 年 03 月 27 日 (火) 11 時 54 分 No.59 ４月を目の前にして、ようやく暖かくなってきまような感じがします。今年で５年目を迎える当マンションネットの定期総
会を４月２２日午後２時から開催いたします。 議題は、事業報告、決算報告、事業計画、予算案、規約の改正などとなっております。 会員の皆様には理事会後議案書をお送りいたします。 開催当日は日曜日であり、ご多用とは存じますが、万障お繰り合わせの上ご出席をお願いいたします。 また、議題とは別に各管理組合の奮闘ぶりも、会員の皆さんにご披露していただくようお願いいたします。 議事終了後は、希望者による会員間の交流を進める懇親会も予定しております。 アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 24 日 (土) 15 時 41 分 No.56 「北海道の管理会社一覧」で、賃貸情報センター（旭川）が北海道開発局の登録から消えましたので、その旨修正しました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html 「灯油価格推移」もアップしました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html ＨＰ管理員 2007 年 03 月 24 日 (土) 15 時 46 分 No.57 ＲＥ；アップ報告 『ＨＰ管理員からのお知らせ』に 「マンション管理業者に対する監督処分等情報」 （北海道開発局ＨＰ）を追加しました 「監督処分情報の公表は、マンション管理組合の管理委託における安全の確保はもとより、違反行為の発生を抑止する観点などか
らも有用であることから、平成１８年１２月１９日以降実施した監督処分について、掲載しております。 また、監督処分の実施後、マンション管理業者（被処分者）で講じた業務改善措置についても、マンション管理業者（被処分者）
の任意の提出により掲載することとしておりますが、掲載する場合は、監督処分日以降、概ね２か月以内に掲載することとしてお
ります。 なお、これらの掲載期間については、監督処分日より２年間としております。」 いよいよネガティブ情報公表の準備が整ったようです http://www.hkd.mlit.go.jp/zigyoka/z_jigyou/kensetu/mansyon_kantoku.htm 東急コミュニティーがマンション管理人を営業活動に“流用” ＨＰ管理員 2007 年 03 月 23 日 (金) 11 時 54 分 No.55 ≪日本インターネット新聞 JanJan より≫ 大手マンション管理会社の(株)東急コミュニティー（東京都世田谷区）が、業務時間中のマンション管理人を自社グループの営業
活動に利用している。東急コミュニティーの社内文書「ＣＳ業契約社員報奨制度」から判明した。 東急コミュニティーは、社内ルールで以下の作業を管理人（アメニティーメイト）の本来業務と定めている。 ・住み替え情報・リフォーム情報を収集し、営業担当者（不動産流通・リフォーム）に連絡する。 ・売却・賃貸予定の空き部屋物件の鍵を保管する。 ・空き部屋物件の内覧を希望する顧客案内を補助する。 ・リフォーム工事監理業務を補助する。 ・リフォーム販促チラシを配布する。 同社はマンション管理業の他にリフォーム工事事業や賃貸・仲介事業にも携わっており、マンション管理人に営業支援的な仕事
をさせていることになる。 しかも同社は、フロント担当者や管理人からの情報が売買物件成約・賃貸物件成約・リフォーム工事受注等に結びついた場合に
報奨金を支払う、としている（カスタマーサービス業契約社員報奨制度）。また、フロント担当者や管理人に日常業務で受託管理
物件の住民から住み替え希望やリフォーム希望を収集することも推奨している。 マンション管理人などが、こうした情報を得た場合には同社の営業担当者（不動産流通・リフォーム）に連絡し、この情報から
の営業活動で売買契約などが成立すると、報奨金を支払うことになっている。報奨金額は以下のように規定されている。 ・不動産売買：１件５万円 ・賃貸：１件５千円 ・リフォーム：受注金額の２パーセント マンション管理人の業務内容・業務時間帯は、管理組合と同社との間の管理委託契約によって定められている。しかし、東急コ
ミュニティーは管理会社に断りなく、管理人の勤務時間を自社の営業活動に従事させていることになる。これは、管理組合に対す
る背信行為だ。 実際、同社に管理を委託していたマンション（東京都江東区）で問題になった。東急コミュニティーの管理業務主任者は当初、
「居住者に良かれと思ってやっている」と正当化した。しかし、マンション管理人を同社の営業活動に従事させることが居住者の
利益になる、と本気で考えているのなら理事会の承認を得るという手続きを踏むべきである。 結局、この管理組合理事会の強い要請で東急コミュニティーは止めることを約束したが、他の問題（修繕積立金不足、管理委託
契約書通り業務を実施していない、管理委託費が他社と比べて高額等）も重なり、管理組合側の不信感は解消されず、組合は別の
管理会社に管理を委託した。 http://www.janjan.jp/business/0703/0703212123/1.php マンションの火災保険等のとんでもない事例 sugana 2007 年 03 月 20 日 (火) 14 時 24 分 No.51 札幌市内の管理組合の例。この管理組合の管理委託は、かの有名な債務不履行多発の○○○です。 驚くことに、長年管理組合が業務として行っている火災保険等の一般会計の収支から除外して、一切その事実が決算報告に記述
されていませんでした。 このことを不思議に思った理事長は、当マンションネットに相談に見えて「これは正しい処理ですか」と憤りをあらわにしてい
ました。 当然です。管理組合が組合員の貴重な財源を原資としてかけている保険の収支は決算報告で明らかにしなければなりません。ど
れだけ保険で補填されたのか、決算で報告しなければ虚偽の決算報告として法令違反になります。 また、標準管理規約第２４条で規定されているように、保険をかけることと、保険金の受領は理事長の責任で行われなければな
りません。 管理組合の管理費会計の通帳を通らないで、簿外で勝手な収支を行うなど、論外です。 当該管理会社は、長年このような不法行為を積み重ねており、保険金で管理組合が受け取るべき臨時費用はどこに消えたのでし
ょうか。 なりふり構わない、この恥ずべき行為は監督官庁に通告して法の厳正な処分を受けなければ話になりません。 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 20 日 (火) 17 時 01 分 No.52 ＲＥ；マンションの火災保険等のとんでもない事例 臨時費用とは、 『事故で保険金をお支払いする場合、臨時費用保険金として損害保険金の 30％を加えてお支払いします。ただし、1 事故 1 世帯
につき 100 万円を限度とします。』 http://www.fujikasai.co.jp/3_syou/man/MAN.htm ↑の(9)臨時費用 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/seminar/seminar12/jirei12-3.html ↑の６．台風被害による火災保険（共有部分）の適用。【網戸・仕切り板の破損】 でも、臨時費用を管理会社（兼保険代理店＆修理業者）にネコババされかかって憤慨された話を聞きましたが、 ネコババの手段には、いろいろあるという事ですね。 たけ 2007 年 03 月 20 日 (火) 19 時 24 分 No.53 ＲＥ：マンションの火災保険等のとんでもない事例 ＞標準管理規約第２４条で規定されているように、保険をかけることと、保険金の受領は理事長の責任で行われなければなりませ
ん。 何故こんな規約が必要なのでしょう？ 保険契約において、保険事故あった場合の保険金請求者及びその保険金受取は「被保険者」です。 分譲マンションで管理組合が加入する保険には「火災保険」「施設賠償責任保険」あと「個人賠償責任保険」があります。 「火災保険」の「被保険者」は区分所有者全員です。 つまり、火災保険事故の場合、区分所有者全員が保険請求権をもち、各持分において保険金受取権を有します。 保険事故の時、こうした混乱をさける為、上記のような規約により、保険請求者及び保険金受取人を理事長と定める必要がありま
す。 決して、「保険契約者」＝「保険金請求者」＆「保険金受取人」ではありません。 同時に保険金支払い書は契約者へ送付されるのでなく、「被保険者」へ送付されるのものです。 なお「個人賠償責任保険」は被保険者は区分所有者だけでなく、マンション住人全員です。 この保険の適用の場合は保険請求者はマンション住人個人となります。また、保険金支払い明細も当然被保険者である住人個人へ
送付されます。 臨時費用保険金はそれのみでも受取れます。 例えば、車がマンション壁に突っ込み１００万円の被害。 その修繕は相手の自動車保険で修理したとします。管理組合として、自分の加入する火災保険へ事故申請すれば、１００万円の３
０％＝３０万円を臨時費用として別途受取ることが出来ます。 上階からの漏水事故も同様階下（被害者）住人はご自身火災保険事故申請することにより、その被害を上階（加害者）が賠償した
としても、被害額３０％別途ご自身の火災保険より受取ることができます。 ＧＳ藤沢の建て替え、全社が辞退…耐震偽装 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 19 日 (月) 21 時 08 分 No.50 ≪YOMIURI ONLINE より≫ 条件合わず 頭抱える避難１７戸 耐震強度偽装事件で、耐震強度が最も低く基準の１５％しかない神奈川県藤沢市のマンション「グランドステージ（ＧＳ）藤沢」
（地上１０階、地下１階）の再建事業について、マンション住民が協力を依頼したゼネコンや不動産、住宅会社計５社すべてが辞
退していたことが１７日、わかった。 住民が示した条件と折り合わなかったためで、事業は暗礁に乗り上げ、住民は再建計画の見直しを迫られる事態となった。 辞退については、業者と仲介している東京都内のコンサルタント会社が１７日、住民に説明した。 建て直しのため、住民は１月、都市再生機構が打診した業者のうち５社に条件を示して協力を求めていた。住民側の条件は、再
入居に必要な間取りとして３ＬＤＫで１００平方メートル以上というものだった。一方、工事費工面のため売却に充てる部屋の間
取りは事業者に任せ、住民の追加負担額も含めて最も条件のいいものを採用することにしていた。 ５社のうち３社が２月初めに、住民側へ事業提案の申し込みをした。２社はこの時点で申し込みをしなかった。３社と住民側は
その後もやりとりし、住民側は「快適な間取りなら、１００平方メートルにはこだわらない」という意向を伝えていた。ところが、
今月１２日の提出期限までに３社とも辞退してきた。 業者は、住民の条件を満たすと売却用の部屋も同じ広さとなり、価格が高くなって売却できない恐れもあるとしている。さらに、
近隣ではマンション建設が進み、需要水準が下がっていることなども挙げているという。 ＧＳ藤沢は、震度５弱の地震で倒壊の恐れがあるため、再建計画策定に先立って市が昨年４月、危険度が高い１０～４階部分の
解体に着手した。この間、住民と市の代表で再建計画の策定を進め、９月には住民総会で「建て替え推進決議」を採択した。解体
工事はほぼ終わり、再建工事の際に取り壊す３階以下の部分を残すだけとなっている。 ＧＳ藤沢は３０戸あり、強度不足の発覚時、１７戸が入居済みだった。住民は、再建を待って全員避難生活を余儀なくされてい
る。 住民の男性は「再建が不可能なら、資産（土地）の売却も考えないといけないかもしれない」と頭を抱えていた。説明会に参加
した男性は「ショックだが、再建をあきらめるわけにはいかない。問題点を明らかにし、もう一度みんなで検討したい」と話した。 計画未定は２件 「ヒューザー」が分譲し、耐震強度が５０％未満と建て替え対象となっている分譲マンション１１件のうち、いまだに建て替え
計画が決まっていないのはＧＳ茅場町（３３戸、東京都中央区）とＧＳ藤沢だけになっている。最も早く住民が計画に合意したＧ
Ｓ溝の口（川崎市）では、すでに解体工事が終わり、昨年１２月に本体工事に着手した。 ＧＳ茅場町は、隣接するビルとの共同建て替えを協議中。ＧＳ藤沢は、入居前だった１３戸分の取り扱いや、藤沢市が立て替え
払いの形で支出した解体費用の負担を巡って同市と破産管財人が対立するなど、計画の具体化が難航。同市などによると、今春を
目標に区分所有法に基づくマンション建て替え決議を目指していた。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070318hg01.htm 管理会社の管理委託経費引き上げ提案 sugana 2007 年 03 月 17 日 (土) 01 時 15 分 No.49 このところ、管理会社が管理委託契約の委託料引き上げ提案を管理組合に行い、それが契機になって理事会で議論になって
いるケースが増えつつあります。 何れのケースも理事会のメンバーが引き上げ提案に疑問を持って、当マンションネットに相談に見えています。 さて、「その引き上げ額は果たして妥当なのかどうか」検討してくださいということですが、当ネットは本ページ上で管理組合
の経営診断を行っている訳で、様々なケースの診断を実行しています。 何れの場合も、管理委託経費は適正な価格を上まっており、現行でも管理会社にとって、たっぷりな利益が上がっております。 診断報告書を見て、各管理組合の皆さん方は「診断価格を実現する方策を是非教えてください」と言います。 そりゃそうですよね。引き上げでなく、現行より安く契約できて管理委託契約の質も下がらないなんて、誰でも聴きたくなりま
す。 当マンションネットが開発した管理委託契約は透明性・公正性・競争性を実現する「競争入札方式」で、従来の管理会社主導の
ものから、管理組合が業務仕様と契約内容を決定する適正化型管理委託契約なのです。 しかし、この契約方策は「管理組合の運営を従来のような管理会社依存・全てお任せ型」を脱却し、理事会が自ら当事者能力を
発揮しなければならないことを自覚しなければなりません。つまり、自分のマンションは自分で守ることを自覚して、自ら汗を流
さなければなりません。 管理会社に依存していては、結局高い経費を払うことに繋がる訳で、そこのところをよく理解しなければならないと思います。 このことを、理解して当マンションネットの情報と支援を活用することが肝要と思います。 それにしても、経費の引き上げ提案は「管理組合の運営を根本から見直す、よいチャンス」と受け止めて管理組合内で大いに議
論して、何が管理組合の利益になるのか判断されることが必要です。 しかし、議論の方向は「管理組合の運営を改善して、現行より経費が節減される方向を選択する」流れになっているようです。 築 25 年。5 階の台所から洗濯排水すると 2 階の台所の排水があふれるのだが…① ＨＰ管理員 2007 年 03 月 16 日 (金) 19
時 41 分 No.46 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：マンションの排水の件で教えていただきたいことがあります。 リフォームをした築 24～5 年の中古マンションの 5 階に 4 年前から住んでいます。 洗濯機の置き場がなく、知り合いの水道屋さんと相談して、台所の流しに排水できるように工事していただきました。 ところが、私たちが住む前から、2 階の台所の排水があふれるそうです。 もともと水回りのよくない建物らしいのですが、排水管の洗浄は私たちが住みはじめる前にして以来、ないそうです。 2 階の排水があふれるのは、わが家の洗濯排水が直接関係しているのでしょうか？ Ａ:2 つに分けてお答えします。 【マンションの排水立管の構造】 通常、マンションは上層階から下階まで縦に同じ間取り（住戸プラン）の部屋が重なって造られています。特に浴室や便所、洗面
所や台所などの水回りの部屋は上下階とも同じ位置になるように設計されています。これはそれぞれの排水立管（竪管）をまっす
ぐ垂直に通すためです。 排水立管は、住戸内部の専有部分を垂直に汚水や雑排水を流下させるもので、マンションの「共用部分」と位置付けられます。一
般には、便所系統の汚水立管、浴室・洗面所・洗濯排水系統の雑排水立管、台所流し系統の雑排水立管などの系統別に分けられ、
垂直に建物の中を貫通しています。もし、この排水立管が中間階で曲げられたりすると、曲がった部分の上階で汚水や雑排水が噴
出することになりかねません。 また、系統別の排水立管では、流れる排水の流量を予測して管の太さを設計します。一般に、浴室・洗面所・洗濯排水系統の雑排
水立管は、浴槽の残り湯や洗濯機の排水などが流下するので太い口径の管を使います。それに対して台所流し系統は、排水の流量
が少ないので比較的細い管となります。 ご質問のお宅では洗濯機用の排水を台所流し系統に排水するリフォーム工事をしてしまったようです。お知り合いの水道屋さんは
マンションのような特殊な建物の排水系統の構造を理解せずに工事をされたようです。 比較的流量が少ないことを前提に設計された台所流し系統の排水立管に、大量の洗浄水が一気に流下する洗濯機の排水を接続して
しまったために、2 階の台所流しの排水口から洗濯排水が噴出する現象を生じさせているのではないかと思われます。 通常であれば、洗濯機用の排水は浴室・洗面所まわりに設置された洗濯機用排水パンに洗濯機を置き、浴室・洗面所・洗濯排水系
統の雑排水立管に接続します。築後 40 年以上経過した高経年マンションや単身者向けのワンルームマンションなどで洗濯機置き
場が設置されていない場合は、洗濯機の排水は浴室の排水口に接続して流します。 ご質問のお宅の場合、台所系統排水管を洗浄しただけでは問題は解決しない可能性があります。至急、管理組合に相談して、原因
を調査してみてください。放置しているとマンションの各所で排水管の逆流・噴出や漏水が発生するかもしれません。場合によっ
ては、ご質問者のお宅だけでなく多くの住戸で、洗濯機からの排水を浴室の排水管系統へ導く工事が必要になるかもしれません。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/2552.html ＨＰ管理員 2007 年 03 月 16 日 (金) 19 時 44 分 No.48 築 25 年。5 階の台所から洗濯排水すると 2 階の台所の排水があふれるのだが…② ≪マンション管理新時代≫ 【マンションの排水管の計画修繕】 通常、マンションでは築後 25～40 年の時点で、排水管を取り替えるなどの修繕工事が行われます。排水管の寿命（耐久性）は管
の種類や材質、口径や排水管の洗浄方法などによって異なりますが、修繕工事は、排水管からの漏水事故などをきっかけに管理組
合の総会で決定されています。 鋳鉄管が使われている便所系統の汚水排水管の寿命は 60～70 年以上と長く、台所や、浴室・洗面所・洗濯排水系統の雑排水管は
築後 30～40 年で計画的修繕の時期を迎えます。 排水管を更新する工事では、専有部分の床仕上げ下の専有横引き管、建物を垂直に貫く共用立管、１階床下の横引き管や地中埋設
管が取り替えの対象となります。この工事では、床仕上げ材の裏側に隠ぺいされている配管を更新するため、各住宅の専有部分の
内装仕上げ材を剥がすことになります。 排水設備の修繕工事は多額の費用を要し、専有部分と共用部分にまたがる工事なので、管理組合が工事費用を負担する範囲と各個
人が費用負担する工事の範囲を事前に区分しておくことが重要です。各住戸の専有部分の床仕上げ材は、ジュータンやフローリン
グ、ビニルタイルや大理石など、それぞれのお宅によって異なります。これを剥がして配管を取り替えて復旧する費用も、それぞ
れのお宅で異なります。 管理組合はこの点を事前に調査し、各住戸の負担金額が不公平にならないように調整しながら、修繕計画と設計、施工を行う必要
があります。 洗濯機置き場のないマンションでは、排水管の修繕時期に合わせて、管理組合が洗濯機用排水パンを全戸に設置するケースもあり
ます。 また、排水管の劣化とほぼ同時期に、給水管や給湯管も劣化して更新時期を迎えます。すなわち、給排水・給湯配管設備の更新工
事も必要となります。 これらの工事を推進するには管理組合の理事会だけでは手に負えないので、修繕委員会といった専門組織も必要となります。大規
模修繕の調査診断、修繕計画、設計や工事監理を遂行する専門のコンサルタントへの依頼も、工事の成否を決する鍵となります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/2552.html 【行政処分】アパホテルの構造設計者など一級建築士 4 人の免許を取り消し、国交省 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 16 日 (金) 19
時 38 分 No.45 ≪マンション管理新時代≫ 国土交通省は 3 月 14 日、中央建築士審査会を開催し、同会の同意を得て一級建築士 4 人の免許取り消しを発表した。 対象者は、アパグループのホテルなどの構造設計を手がけた水落光男氏と、アーネストワンと一建設の戸建て分譲住宅を設計した
3 人だ。 水落氏の処分の理由は、アパヴィラホテル京都駅前の構造設計で建築基準法の基準に従わず、構造上危険な建物にしたことと、ほ
かの建物 8 件で不適切な構造計算をしたことだ。国交省建築指導課によると、この 8 件の設計図書には水落氏の記名と押印がなく、
形式上は水落氏が構造設計者だと立証できない。このため、構造設計の前提となる計算書の不備を処分の理由とした。 アーネストワンと一建設の外注先として、壁量不足の戸建て分譲住宅を設計した 3 人も免許を取り消された。東京都内に事務所が
ある 2 人と千葉県内に事務所がある 1 人で、１人当たりの設計の件数は 14～18 件だった。 国交省は、一級建築士 6 人の業務停止処分も発表した。うち 1 人は北海道内に事務所があり、二級建築士（当時）の浅
沼良一氏にマンションの構造設計を依頼した元請け設計者だ。完成したマンションが建基法の基準に適合しない構造上危
険な建物になったことを理由に、6 カ月間の業務停止処分を受けた。なお、浅沼氏は 06 年 7 月に北海道から免許取り
消し処分を受けた。 国交省建築指導課はアーネストワンと一建設の住宅に対する調査を継続中で、両社関連の一級建築士の懲戒処分は今回限りにはな
らない見込みだ。次回の中央建築士審査会の開催は 07 年 6 月ごろの予定。同月下旬には、06 年 6 月に成立した改正建築士法
が施行される。次回の審査会開催日が同法の施行後になれば、国交省は一級建築士を処分する際に、対象者全員の氏名を
公表することになる。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/4_5.html 第１１回マンション管理講座 sugana 2007 年 03 月 16 日 (金) 13 時 27 分 No.44 明日（３月１７日午後１時開会）開催の講座は定員になりました。参加申し込みされた方は、なるべく時間前にお出でにな
って下さい。 混み合いますので、受付は１２時４５分から行います。 耐震診断・耐震改修技術講習会 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 15 日 (木) 14 時 18 分 No.43 ≪北海道 住宅局 建築指導課≫ 道では昨年１２月に策定した「北海道耐震改修促進計画」に基づき、既存建築物の耐震化を進めています。その一環として、建
築技術者を対象とした鉄筋コンクリート造建築物の「耐震診断・耐震改修技術講習会」を開催します。講習内容は、既存建築物の
耐震診断の必要性や診断のしくみ、耐震改修事例といった内容で、建築物の耐震診断・改修について広く理解を深めていただくよ
うなカリキュラムとしておりますので、日頃、構造設計の実務に携わっていない方々もこの機会に受講いただけますようお願いし
ます。講習会受講者は道が作成する受講者名簿に登録します。 １ 開催日時 平成１９年３月２９日（木） １３：３０～１７：１０ ２ 開催場所・定員 北海道自治労会館３階 中ホール （札幌市北区北６条西７丁目） １００名 ３ 講習内容 １ 鉄筋コンクリート造建築物の耐震診断基準について 北海道大学名誉教授 城 攻 氏 ２ 鉄筋コンクリート造建築物の耐震改修技術について ３ 耐震改修事例について 株式会社北海道日建設計 構造設計室長 関 弘義 氏 ４ 受講料 無料です。 ５ 申込み方法 受講申込書をダウンロードし、必要事項を記入の上 FAX 又は郵送にて下記申込先へ送付。 申し込みは定員になり次第、締め切り。 北海道建設部住宅局建築指導課建築基準グループ http://www.pref.hokkaido.lg.jp/kn/ksd/rckousyuukai.htm 空き巣に割られた窓ガラスの修理費用は誰が負担する？ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 15 日 (木) 13 時 01 分 No.42 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ： この間、空き巣に窓を割られました。 窓の交換は当然ですが、窓に鉄格子を取り付けてもらいたいと思っています。 取り付け費用は誰が負担すべきでしょうか。 ご教示をお願いします。 Ａ：ご相談を 2 つに分けてお答えします。 【空き巣に割られた窓ガラスの修理費用の負担】 ご相談者様のマンションの管理規約が標準管理規約に準拠したものであれば、（専有部分の範囲）の条項で、「窓ガラスは共用部
分」として定められていると思われます（標準管理規約単棟型 7 条）。 また、共用部分等の管理については、「管理組合がその責任と負担において行う。ただし、通常の使用に伴うものについては、専
用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない（同単棟型 21 条）」とされていると思います。 窓ガラスの破損は「通常の使用」に伴ってなされたものではなく、「空き巣」によるものですから、ご相談者様の住戸の窓ガラス
の交換にかかった費用は、管理組合が負担することになります。 なお、管理組合が加入している保険の内容にもよりますが、修理費は保険支払いの対象となりますので、保険支払いの手続きにご
相談者様のご協力が必要になる場合もあります。 【窓に鉄格子を取り付けてもらいたい】 防犯上そのお気持ちはよく理解できますが、窓ガラスの外側部分に「鉄格子」や「シャッター」などを取り付ける行為は、区分所
有法 17 条で定める「共用部分の変更」となるので、総会の決議が必要となります。 管理組合の理事会で議題とするよう、理事会のメンバーに相談・提案してはいかがでしょうか。 【参考】 2004 年改正標準管理規約単棟型 （専有部分の範囲） 7 条 2 項三号 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。 （敷地及び共用部分等の管理） 21 条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー
等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならな
い。（バルコニー等とは、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラスをいう。：14 条） （窓ガラス等の改良） 22 条 共用部分のうち各住戸に付属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部にかかる改良工事であって、防犯、防音または
断熱等の住宅の性能の向上に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものと
する。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_695.html 道内ガソリン、２５週ぶり上昇 １リットル当たり１２８・７円 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 15 日 (木) 12 時 59 分 No.41 ≪北海道新聞より≫ 石油情報センターが十四日発表した石油製品市況調査によると、十二日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前週よ
り一リットル当たり○・五円値上がりして一二八・七円となった。値上がりは昨年九月十九日以来、二十五週ぶり。 軽油の道内価格も同○・五円値上がりして一○九・二円となったが、灯油（配達）は同○・一円値下がりして七四・二円だった。
全国平均価格はガソリンが同○・二円値上がりして一二九・○円で二十七週ぶりに値上がりとなったほか、軽油も同○・二円値上
がりして一○九・八円だった。灯油は同○・一円値下がりして八○・九円。 石油元売り関係者は「ガソリンの需要が徐々に伸びる一方、元売り各社が原油精製量を削減して在庫は減少していることが、小
売価格の反騰につながった」と分析している。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070315&j=0045&k=200703152646 「マンションは購入した後もお金をとられる」から選ばない？ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 14 日 (水) 11 時 59 分 No.40 ≪マンション管理新時代≫ 建築家に設計を頼んで 10 年前に注文住宅を建てた友人と最近、話す機会がありました。 最初はオリジナルの出来栄えに満足していたのですが、そのうち雨漏りし始め、それをしばらく放置した結果、構造材の交換や内
装材の張り替え、屋根材の葺き替え、防水工事のやり直し、鉄部の塗り直しなど、なんやかんやで数百万円単位のお金がこの 10
年間にかかったそうです。 2000 年 4 月に住宅品質確保促進法（品確法）が施行され、雨漏りと構造躯体については建築後 10 年間は強制的に瑕疵保証の対
象となりましたが、90 年代に建てられた友人宅は残念ながらその対象外。訴訟に持ち込む方法もなくはないですが、彼はいまさ
らという雰囲気なので、私はかねてから気になっていた別のことを尋ねました。 「あのさ、そうした工事にかかったお金は貯めてあったの？」 「まさか…。それにしても痛い出費だったよ」 「完全に想定外だった？」 「もちろん」 「家を建てたとき、修繕やメンテナンスにかかるお金のことは考えなかったわけ？」 「うーん……」 「住宅ローンの金利が上がった下がったということはコンマいくつでもとても気にするくせに、先々のメンテナンスや修繕にかか
る費用は全然気に留めていないんだね」 「厳しいこと言うね…」 「クルマを買うときだって車検や駐車場の費用のことは頭の片隅にあるのに、住宅だと何で気にしなくなるのだろう。そっちの費
用のほうが結構な額になるだろうに…」 「そうだけど……なあ、もういいだろう、この話は！」 いじめるつもりは毛頭なかったので、この話はそこまでにしました。 私が気になっていたのは、マンションと戸建て住宅における修繕意識の差です。 このサイトを担当する前に編集長をしていた戸建て住宅を建設する技術者向けの専門誌で、2 年前に「住宅医を目指せ！」という
特集を組んだことがあります。注文住宅や建売住宅でもマンションのように、建物の性能を維持するための支出を最初から明らか
にした「長期修繕計画」を作成して示すことが、ユーザーのためになるし、地域に根を張る工務店にとっても売りになっていくは
ずだ、というのがその企画の趣旨でした。 記事はそれなりの評価を読者からいただきましたが、それでも私はまだ不満でした。戸建て住宅には「長期修繕計画」も修繕費を
積み立てる習慣もない──そうした実態を変えるだけのインパクトや反響を得るところまではいかなかったからです。 今でも編集にかかわっているその「日経ホームビルダー」誌で最近、「住まいの選び方に関するアンケート調査」をインターネッ
ト経由で実施しました。調査対象は 25～46 歳の男女 1 万 6000 人。そこからマンションを購入した 100 人と、戸建て住宅を
購入もしくは建てた 100 人を地域別に振り分けて抽出し、「選んだ理由」に加えて「選ばなかった理由」についても細かな質問
を投げかけました。 そのなかで特に興味深かったのが、戸建て住宅とマンションの両方を検討しながら最終的に戸建て住宅を選んだ人に、「あなたが
マンション選ばなかった理由は何ですか」と尋ねた設問の結果でした。予想される 10 の選択肢を設けて複数回答を募ったのです
が、そのなかで 8 割近くの最多票を得たのが、「マンションは管理費や修繕積立金など、購入した後もお金をとられるから」だっ
たのです。 ある程度予想はしていましたが、この結果は私の予想を上回るものでした。 この選択肢を選んだ人は、「戸建て住宅は、購入（建築）後にお金をとられない」と考えていることになります。 もちろん戸建て住宅には、マンションのように居住者の懐から修繕積立金を徴収する権利を持つ管理組合は存在しません。でもそ
れは、お金がかからないことと同義ではありません。修繕やメンテナンスはオーナーの自己責任に託されているだけのことであっ
て、メンテナンスを怠れば老朽化は早まり、建物の寿命は縮まります。 ここまで書くと、“そんなことわかってる。メンテナンスにどこまでお金をかけるかは私の勝手。他人に言われたくない”という
“城主”の人たちの声が聞こえてくるような気がします。でも、そんな人に限って、“木造住宅は 20 年でタダ同然。修繕しても
不動産価値は一銭も上がらない”と、壊れるまでお金をかけずに建物の寿命を縮めているのではないでしょうか。 日本の住宅が先進国のなかでも最も短いサイクルで取り壊され、建て替えられている背景には、もしかしたら「戸建て住宅はメン
テにお金がかからない」もしくは「かけても意味がない」という、とんでもない誤解が横たわっているのかもしれません。 金額の妥当性はさておき、長期修繕計画と修繕積立金の有無という一点に絞ったら、計画的に修繕費用を積み立てる仕組みが備わ
っているマンションのほうが、戸建て住宅よりストックとしてはるかにましな存在である、と私は最近思っています。 （村田 真） http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_694.html 管理費安価なのは、100 戸台後半 不動産経済研 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 13 日 (火) 16 時 25 分 No.39 ≪asahi.com > 住まい > 住宅新報社ニュース より≫ 不動産経済研究所はこのほど、「2006 年首都圏マンション管理費調査」の結果を発表した。 それによると、「平米当たりの管理費」が安くなるのは、戸数が「100 戸台後半」ということが分かった。 戸数別の「平米当たり管理費」は、49 戸以下が約 211 円、50 戸以上 99 戸以下は約 180 円、100 戸以上 149 戸以下が約
181 円、150 戸以上 199 戸以下は約 175 円、200 戸以上 299 戸以下は約 197 円となっている。 また、分譲単価が高ければ高いほど管理費も高くなり、最寄駅からの距離が近ければ近いほど管理費単価は高額になっているこ
とが分かった。 http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200703120003.html 株式会社不動産経済研究所のＨＰ http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm 2006 年首都圏マンション 管理費調査 http://www.fudouken.jp/web/pdf/kisha_hp/2007/070308jyutaku.pdf 地震で壊れるマンションは構造計算の手抜き以外にもあります。 雪仙 2007 年 03 月 11 日 (日) 18 時 29 分 No.34 市内、某マンション(資産価値が下がるので名称は伏せます）販売会社との瑕疵交渉に行ってきました。当該マンションは地震
対策用の構造スリットを、構造計算上必要なのにスリットを入れないで手抜き工事をしていました。建設会社は地震により構造体
に支障が出ることを認めています。昨年より９ヶ月間交渉してきましたが、訴訟に至らないように区分所有者は辛抱我慢をしなが
ら交渉してきたのですが、担当者並びに支店長までが今期で転勤するとのことです。壊れるかもしれないマンションのローンを支
払う区分所有者の気持ちは、残念ながら伝わりませんでした。マンションの世界は無法地帯のように思えてなりません。ＮＰＯさ
んがんばって！ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 12 日 (月) 19 時 19 分 No.38 ＲＥ；地震で壊れるマンションは構造計算の手抜き以外にもあります。 この販売会社は全国的大手のデベさんなんですがねー。 購入者の事を第一に考えるとの宣伝は、所詮、宣伝だけでしたね。 アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 12 日 (月) 19 時 15 分 No.37 「規約・細則資料」に、横浜市が標準管理規約【単棟型】をもとに作成した管理規約をアップしました。 平成 16 年 3 月と、３年前に作成されたものですが、まだまだ最新の考えですし、横浜市のＨＰで探し難くなっていましたので、
当ＨＰでアップしました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kiyakusaisoku/kiyakusaisoku.html 「灯油共同購入の価格推移」も 3/9 調査分をアップしました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html 機械式駐車場を平置きに変更する議案は特別決議事項か？ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 12 日 (月) 11 時 18 分 No.36 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：機械式駐車場（29 台）を設置してある築 12 年のマンション（総戸数 47 戸、駅徒歩 5 分）に住んでおります。現駐車場に
は 3 ナンバーの車が駐車できず、周囲に駐車場もあることから 3 分の 1 程度の利用しかない状態にあります。 今回、理事会が機械式駐車場の修繕・部品交換等に今後多額の費用が掛かってくることが予想されるということで、800 万円の費
用を掛けて機械式駐車場を取り壊し、ピットに土を入れて、修繕費用等のかからない平置の駐車場（わずか 11 台駐車）に変更す
る議案を臨時総会にかけるとの案内が参りました。 この変更は共用部分の著しい変更（4 分の 3 以上の特別決議）に該当すると判断しますが、著しい変更に該当するか否かにつき、
ご教示をよろしくお願いします。 Ａ：【著しい変更か否か】 著しい変更に当たり、特別決議となります。 区分所有法の改正（2002 年）により、共用部分の変更が「著しいのか否か」の判断は、費用の多寡ではなく、「形状」または「効
用」の変更の度合いによることとなりました。 「形状の変更」とは、その外観や構造を変更することをいい、「効用の変更」とは、その機能や用途を変更することをいいます。 ご相談者様の例でいいますと、 ①「機械式駐車場を取り壊して平置きへ変更」は形状の変更にあたり、 ②「敷地内の駐車可能台数を 29 台分から 11 台分に変更」は効用の変更に該当します。 これらは、いずれも「著しい変更」にあたると判断され、特別決議となります。 【理事会の判断は？】 総会議案とするまでの経緯や詳細はわかりませんが、管理組合会計の面からみても、駐車場稼働率（3 分の１程度）と、今後の維
持管理費との費用対効果、あるいは、駅に近いことや、今後の居住者の高齢化による自家用自動車保有率の低下なども考えられる
ことから、「平置き駐車場への変更」（案）を総会に上程することは、選択肢の一つと思われます。 なお、総会では、駐車場変更の決議だけではなく、現駐車場使用者の扱いを含め、平置き駐車場変更後の使用者を決定するための
ルールも決めておくべきです。 【参考】 区分所有法 17 条（共用部分の変更）抜粋 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数に
よる集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_692.html 灯油価格（３/９） ＨＰ管理員 2007 年 03 月 12 日 (月) 11 時 10 分 No.35 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 3/9 調査分が発表されました 安値 61.9 高値 74.3 平均価格 66.18 平均価格で、前回（2/23）より 0.75 円の値下がりです。 次回調査は、3/23 予定のようです 管理組合の預金通帳の提出を拒む管理会社 sugana 2007 年 03 月 10 日 (土) 16 時 34 分 No.30 札幌市内の事例。道内では独立系の最大手と言われている○○○管理会社は理事長が請求する、当該管理組合の決算終了後
の預金通帳の返還を拒否しています。 このようなケースは大変珍しいところであり、関係者の間では話題になっています。 当該管理組合と管理会社との管理委託契約書には「会計年度終了後会計に関する諸帳簿は組合に引き渡す」となっており、履行
しなければ、契約違反として対処しなければならないものです。 また、マンション管理適正化法によっても、違反行為になり監督処分を受けることになります。 この管理会社は、適正化法施行以前から、管理委託契約の債務不履行で多くの管理組合から契約解除されている札付きの会社と
して有名です。 問題の解決は容易にできるところであり、理事会と理事長の対処如何にかかっていると思いますが、如何でしょうか。 この会社は、このような不法行為をおこなっていれば、当然新聞報道されたりして、益々信用失墜を免れないところですが、懲
りない面々ですね。 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 11 日 (日) 11 時 12 分 No.31 ＲＥ；管理組合の預金通帳の提出を拒む管理会社 この会社は、ホームページにてＩＳＯ（経理代行サービス）取得をアピールしていますが、腐っている会社ですね。 社長が２代目（長男）に替わりましたが、企業体質は変わらない、どうしようもない会社のようです。 R マンション 元役員 2007 年 03 月 11 日 (日) 17 時 41 分 No.33 管理組合の預金通帳の提出を拒む管理会社 マンション購入した当初に管理委託契約をしていたのは、この○○○管理会社でしたが、二年後に管理組合として管理委託契約を
解除し、新たな管理会社と管理委託契約を締結しました。管理委託契約を解除した理由は、収支状況が不透明で信頼性がなかった
ことでした。毎月、この管理会社から提出されるのは 1 枚の収支報告書のみで、管理組合の通帳から支出されている金額がどのよ
うな内訳になっているのか、まったく確認できない状況のためでした。 管理委託契約締結２年目に、当方が理事長になってから、収支報告書に請求書の写し・通帳の写し・管理費等請求内訳一覧表等
を必ず添付することを何度も要求したところ、渋々添付することになりました。この添付資料に基づき、毎月の収支報告書の点検
をしたところ、当管理組合に関係のない何万円もの物品購入の支出がされていたことが判明し、後日返還させました。 いづれにしても、管理組合として毎月の収支報告書には請求書写し・通帳写し・管理費等請求内訳一覧表等は必ず添付させ、管
理組合として責任ある点検体制を確立して、透明性のある収支管理することが重要と思います。 また、毎月の支出は管理会社に依存することなく、エレベタ-保守点検料、自動ドア保守点検料、電話料金、電気料及び水道料等々
は、出来る限り口座引き落としすることが、不正防止となり透明性ある収支管理が可能となりますので、是非実施していただきた
いと考えます。 修繕委員会の立上げ 雪仙 2007 年 03 月 10 日 (土) 13 時 01 分 No.29 市内、築 18 年 38 戸入居のＭＳ修繕委員会の立上げに行ってきました。築 15 年目に第 1 回大規模修繕工事を実施して、今
回｢長期修繕計画書」の作成のお手伝いをしました。管理会社が作成した「長期修繕計画書」は築 20 年目までしかなく、第 2 回
目大規模修繕、第 3 回目大規模修繕、給排水管更新工事、駐車場更新工事、ＥＶ長期修繕計画などが抜け落ちていたために、積立
金は約 100 円／㎡の徴収で間に合うとのことでしたが、築 40 年目まで精査した結果、約 180 円／㎡徴収しないと借入金が発生
する危険性がありました。これに気付いた理事会が管理会社任せにしないで、自分たちのマンションは自分たちで維持管理してい
こうとの事に気付いて、修繕委員会の立上げに至ったしだいです。皆さんのマンションの「長期修繕計画書｣は如何ですか？ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 11 日 (日) 11 時 24 分 No.32 ＲＥ；修繕委員会の立上げ （分譲時に用意された）｢長期修繕計画書」で、よくある間違い（意図的になされた誤魔化し）で、修繕積立金積立計画が杜撰な
場合も気をつけなければいけませんネ。 参考 横浜市モデル管理規約 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kiyakusaisoku/kiyaku10y.html#48 築 18 年ですから、これから厳しいかもしれませんが、頑張っていただきたいです。 マンションの駐車場にも駐車場法は適用されるか？ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 10 日 (土) 10 時 51 分 No.28 ≪マンション管理新時代≫ Q：マンションの駐車場にも駐車場法は適用されるのでしょうか？ 私どものマンションの駐車場は、車路の梁までの高さが 226cm くらいしかなく、駐車場法施行令 8 条に定める 2.3ｍより低いよ
うに感じます。 ちなみに当マンション（86 世帯）の駐車可能数は約 90 台です。 Ａ：マンションの場合、駐車場法施行令にある下記の施設には該当しませんので、駐車場法施行令 8 条は適用外となります。 ただし、各自治体が「環境整備指導要綱」や「環境整備基準」などで別途基準を定めている場合がありますので、所轄の自治体に
確認して下さい。 駐車場法施行令１条（駐車場整備地区を定めることができる特別用途地区） 1．小売店舗 2．事務所 3．娯楽・レクリエーション施設 4．流通業務施設その他自動車の駐車需要を生じさせる程度の大きい特別の業務の用に供する施設 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_691.html 長期修繕計画の作成について 雪仙 2007 年 03 月 09 日 (金) 10 時 02 分 No.24 築３０年のマンションから「長期修繕計画の作成」を依頼したいとの電話がありました。詳細を聞くと建築図面が無いとのこ
とでした。建築図面が無いと数量の積算ができず、設計予算書の作成ができません。つまり、長期修繕計画を作成できないことに
なります。皆さんのマンションには建築図面はありますか？とても大切な書類ですので確認してみたら如何でしょうか？ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 09 日 (金) 12 時 05 分 No.27 ＲＥ；長期修繕計画の作成について 築３０年ということは、過去に大規模修繕を経験している筈ですから、「建築図面が無い」というのは不思議です。 ここは、深くツッコミを入れないほうがいいのでしょうか。 １月の道内 灯油販売、過去２０年で最低 暖冬・少雪影響 在庫膨らみ減産 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 09 日 (金) 12 時 00
分 No.25 ≪北海道新聞より≫ 一月の道内の灯油販売量が前年同月に比べて３３・１％減り、過去二十年間で最低だったことが八日、北海道経済産業局のまと
めで分かった。販売不振により在庫も過去二十年間の最高量に達している。異例の暖冬で暖房需要が減退したほか、少雪で融雪需
要も減ったことが響いた。 一月の道内灯油販売量は四十五万六千七百六十四キロリットルで、前月に比べても２５・７％減った。過去二十年間でこれに次
ぐのは、今冬と同じく暖冬だった一九八八年一月の四十六万七千三百七十九キロリットル。暖冬などのほか、一月に卸値が引き上
げられることを見越して十二月に買いだめた消費者も多く「需要の先食いが起こったようだ」（道経産局）という。 販売不振を受け、道内最大の灯油共同購入団体である生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は一月二十五日、札幌地区の灯油価
格（定期配達）を一リットル当たり六十九円とするなど全道で三円値下げ。 各社もこれに追随しているが「販売増には結びついていない」（中堅販売業者）状況だ。 一月の道内灯油在庫量は前年同月比７３・０％増の六十一万六千六百七十二キロリットルに達している。 石油元売り各社は、道内製油所で減産したり、道外製油所に融通するなどの在庫調整措置を取っているもようだが、販売不振に
追いついていない。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070309&j=0045&k=200703091196 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 09 日 (金) 12 時 03 分 No.26 ＲＥ；１月の道内 灯油販売 >コープさっぽろ（札幌）は一月二十五日、札幌地区の灯油価格（定期配達）を一リットル当たり六十九円 ここの場合、90 ﾘｯﾄﾙﾀﾝｸなども対象なので高い価格ですね。 マンション管理適正化法違反業者 sugana 2007 年 03 月 08 日 (木) 17 時 16 分 No.21 適正化法の規定は、登録してない業者はマンション管理ができないことになっています。 ところが、法令違反の業者が札幌市内に存在してました。しかも堂々と４棟も大きい顔して行っておりました。 ある管理組合のみらいネットの名簿に業者名がしっかりと張り付いているではありませんか。堂々しているので、こちらがびっ
くりというところです。 勿論、管理業務主任者もおりません。調査の結果、適正化法を知っていて法令違反をしていたようなアリバイが判明しており、
刑事罰（適正化法第１０６条）の規定により、一年以下の懲役か５０万円以下の罰金が科されることになるでしょう。 このようなことになれば、おそらく他のマンションの管理もできなくなります。 無登録で、業務を行っている業者が、まだ相当数あるようです。このような事例がありましたならば、事務局に情報提供してく
ださい。 sugana 2007 年 03 月 08 日 (木) 17 時 27 分 No.22 RE マンション管理適正化法違反業者 昨年、札幌で無登録業者が摘発され、警察に取り調べを受けた事例がありました。 新しく管理を受託した管理会社が、関係書類等の提出を求められ、関係者はびっくりしたようです。 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 08 日 (木) 18 時 39 分 No.23 RE； マンション管理適正化法違反業者 このＫ社による問題（無登録業者）も、いよいよ結論が近づいてきましたか？ 該当マンションの方々に幸いな結果が得られますように願っております。 アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 07 日 (水) 21 時 21 分 No.20 「修繕工事写真」の 「外壁他 修繕・改修工事写真」に、 「現場説明用 仕上げ表」をアップしました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/syuuzen/gaiheki-hoka_index1.html 複合用途型マンション、店舗が使用している駐車場の又貸しは可能か？ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 07 日 (水) 13 時 09 分 No.19 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：店舗付きマンションです。その店舗が専用使用している駐車場を時間貸しの駐車場会社に賃貸したいという話を持ち込んでき
ました。 理事会では、専用駐車場とはいえ設備設置を伴うコイン式駐車場に変更するのは第三者への転貸を禁じた管理規約に照らしてもお
かしい、という結論になりました。 拒否することは可能でしょうか。 Ａ：詳細がわかりませんので一般論としての回答となります。 「店舗が専用使用している駐車場」について、居住マンションの管理規約や駐車場使用契約書などでは、どのように定められてい
るのでしょうか。 『第三者への転貸を禁じた管理規約に照らしてもおかしい』の相談内容を基に考えれば、その駐車場は共用部分と思われ、店舗所
有者が駐車場使用契約などに基づいて排他的に使用しているものに過ぎないと判断できます。 そうすると、店舗所有者の行為は、「共用部分の変更」に該当するものと思われ、管理組合の特別多数決による変更承認がないま
ま、そのようなコインパーキングに変更することはできません。よって、「駐車場会社への賃貸」を拒否することは可能であると
思います。 また、管理組合として「駐車場を時間貸しの駐車場会社に賃貸する」場合でも、総会の特別多数のよる決議が必要となります。 【参考】 共用部分の変更： 区分所有法１７条 抜粋 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数に
よる集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_684.html 棟別管理にしないと問題があるのか？（その２） ＨＰ管理員 2007 年 03 月 07 日 (水) 06 時 16 分 No.18 ≪マンション管理新時代≫ Ｑ：分棟型のマンションであれば団地型の管理規約に変更するのが望ましいとの回答を拝読し、ひとつ気になることがあるので、
お教えください。 単棟型の管理規約から団地型へ変更する場合には、全区分所有者と共用部分の登記簿を変更する必要があるのでしょうか。登記簿
に記載された「分母」である全敷地と全建物を、棟別で所有する部分と全棟で共用する部分に分割する必要があるような気がしま
す。 この考え方は正しいのでしょうか？ また、分割するとしたら、実際にはどのようにすればよいのでしょうか？ Ａ：単棟型から団地型の管理規約へ変更する場合でも、土地（敷地）は全区分所有者の共有という考え方に違いはありませんので、
登記簿を変更する必要はありません。 ご相談者様のマンションは「分棟型」とのことですから、数棟の建物が別々に建っている「団地型」の形態ではなく、「数棟がエ
キスパンションや渡り廊下などで繋がっているマンション（「連坦棟」ともいわれている）」のことと思われます。 このような分棟型のマンションの場合も、『被災した棟の復旧費用を、あるいは、ある棟だけの修繕工事費用を、マンション全体
で均等に負担するのは不公平だ』とする考え方もあることから、団地型標準管理規約を参考に、単棟型管理規約から団地型管理規
約に改正することが望ましいといえます。 ただし、団地型標準管理規約は、団地内の土地や集会所などの付属施設が、区分所有者全員の共有となっている団地（形態）を対
象としています。もともと土地の共有関係がそれぞれの棟ごとに分かれているような場合には、単棟型の管理規約を基本とするこ
とになります。 団地型標準管理規約では、修繕積立金についても、団地修繕積立金と各棟修繕積立金とに区分し、その使途やそれぞれの費用の算
出方法も明確にするように規定されています。 また、団地内の管理対象物件については、団地内の区分所有者全員で組織される団地総会で決定をし、個別の棟の共用部分の管理
については、棟ごとにその棟の区分所有者全員で組織する棟総会を開いて決定する規定が設けられています。 いずれにしても、マンション管理士などの専門家から、ご相談者様のマンションの実態・形態を基にしたアドバイスを受けること
をお勧めします。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_687.html マンションの住人から管理組合が提訴されました。どうすればいいでしょうか。① ＨＰ管理員 2007 年 03 月 06 日 (火) 21 時
36 分 No.16 ≪asahi.com 住まい ここが知りたい≫ 【質問】私のマンションは５０戸の小規模のマンションで法人の登記はしていません。いわゆる「権利能力なし社団」として扱わ
れる普通のマンションです。 ところで、最近、理事会が決定した使用制限の件で、事務所として使用することを制限された住人から管理組合に、損害賠償請
求の裁判が起されびっくりしました。私たちはどうすればいいのでしょうか。 【答え】マンションの管理に関して管理組合の理事会でいろいろ決定していかなければならない事項が多く、その運用を間違うと、
損害をこうむった人から損害賠償の請求を起こされるので慎重を期さなければなりません。 ご相談と同種の事件がありました。あるマンションで、Ａさんは８階の専有部分を所有し、住居兼事務所としてＢ社に賃貸して
いたので、元々事務所として使用できることになっていました。その後、管理組合は３階以上の建物部分を事務所として使用する
場合は組合の承認を受けなければならないと規約を改正しました。しかし、規約改正前にすでに占有者の使用目的が事務所となっ
ている部分については旧規約で認めているので、そのまま事務所として使用してよい旨の決議も同時にしたのです。 Ａさんはその後、Ｂ社への賃貸を終了してＣ社に賃貸しようとしていたとき、理事会に承認を求めたところ、理事会は承認を拒
否しました。 そのためＡさんは住居用として賃貸の募集をしたのですが、借り手がなく、結局売却せざるを得ませんでした。 Ａさんは事務所として使用できる既得権は保護されるべきであるとして、管理組合を相手取って借手のつかなかった日から売却
を完了した日までの賃料を裁判で請求したのです。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200703030131.html ＨＰ管理員 2007 年 03 月 06 日 (火) 21 時 38 分 No.17 マンションの住人から管理組合が提訴されました。どうすればいいでしょうか。② ≪asahi.com 住まい ここが知りたい≫ 【質問】その結果はどうなりましたか。 【答え】東京地方裁判所（平成４年３月３１日判決）は、「規約改正前までは事務所として使用することを許容されていたから、
その既得権を奪われたＡさんの不利益は極めて大きい。管理組合が主張する床の加重の問題や消防設備の必要性など利益を損なう
問題もあるが、両者の利益を比較考量すれば、Ａさんの所有者でありながら受ける不利益は、受忍限度を超えるものと認められる」
旨判示して、管理組合は本件賃貸借を承認すべき義務を負っていたものと解され、これを承認拒絶したことにより、Ａさんの所有
権を違法に侵害したと認め、Ａさんの損害賠償請求を認めました。 【質問】そうすると敗訴した管理組合が賠償金を支払わなければならないとすると、それはどこから支払われるべきなのでしょう
か。 【答え】管理組合が被告となっているので、管理組合が支払わなければなりません。 つまり、理事会・それを代表する理事長（管理者）がその職務を行うにつき、不法行為により他人に損害を与えた場合、あなた
のマンションは「権利能力なき社団」と考えられるので、民法４４条１項（法人は理事がその職務を行うにつき他人に加えたる損
害を賠償する責に任ず）を準用ないし類推適用するといわれています。 【質問】管理組合に賠償金を支払うような財産はあるのでしょうか。私たち区分所有者に責任はあるのでしょうか。 【答え】管理組合の保管する管理費や修繕積立金は、管理組合の財産とみなされるため、その保管している管理費や修繕積立金か
ら支払われることになります。 しかし、区分所有法第３条で区分所有者は団体を構成して管理者を選んでいるので、管理者の不法行為について、被害者に対し
ては賠償に応じなければなりません。それは管理費や修繕積立金で支払った場合に不足した額を支払う二次的・補充的なものでは
なく、区分所有者個人にも直接的に請求される債務となります。 【質問】それでは、例えば外壁のタイルが落ちて下にある車が潰れたり、人がけがをしたりする場合の損害の賠償についても同じ
考えでしょうか。 【答え】そうです。例えばビルの共用部分である外壁面に付いている設備が隣家を侵害しているので、隣家の人が管理組合を相手
にその設備の撤去を求めたところ、最高裁判所（昭和６１年７月１０日判決）は、管理組合や管理者には撤去すべき義務はないと
して隣家の請求を認めませんでした。 つまり、管理組合や管理者は共用部分を管理する権利と義務は存在しますが、共用部分の設備は全区分所有者が共有持分の割合
で所有権を持つもので、所有者を相手に訴を起こさなければならないという意味と思われます。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200703030131.html とんでもない業者 sugana 2007 年 03 月 06 日 (火) 13 時 54 分 No.12 世間には、とんでもない業者がそんざいしているので、特に管理組合の役員は気をつけなくてはならないでしょう。 札幌市内のあるマンションの話。「高圧受電版が劣化して全て取り替えなければならない」と保安点検している業者が理事会に
対して、４００万円もの見積書を提出してきたという。あまりにも高額なので、当マンションネットに相談がありました。 そこで、電気関係に精通している業者さんに現場の調査をお願いしたところ、「全部取り替えることなど必要ありません。必要
な部品を取り替えることで充分です」とのこと。 保安点検している業者の言い分を鵜呑みにして、高い工事を支払わされることにならず、よかったとのこと。 このような、ことがいたるところで発生していますので、まずは当ネット事務局まで情報を求めて下さい。 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 06 日 (火) 21 時 25 分 No.13 ＲＥ；とんでもない業者 >保安点検している業者が理事会に対して、４００万円もの見積書を提出 確認ですが、 ①このマンションは管理会社に委託しているのでしょうか？ ②見積書は、管理会社を通してのものでしょうか？ sugana 2007 年 03 月 06 日 (火) 21 時 32 分 No.14 ＲＥ；とんでもない業者 当該管理組合は自主管理（自力管理）です。 保安点検している業者からの提案。とのこと。 第 89 回 マンション管理の救世主となるか？ 「管理会社管理方式」を検証する① ＨＰ管理員 2007 年 03 月 06 日 (火) 11
時 46 分 No.10 ≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫ 既存マンションでは、建物の老朽化と同時に居住者の高齢化も進んでおり、役員のなり手不足などで管理組合が十分に機能しな
いことが新たな社会問題となりつつある。そうした中、管理会社を完全な管理者とする運営方式（以下、本コラムでは「管理会社
管理方式」と呼ぶ）が解決策の１つとして浮上、広く一般のマンションへの利用が検討され始めている。同方式は管理会社が独自
に管理運営するため、組合の負担を軽減できるのが最大の魅力だ。しかし一方で、管理会社の裁量が大きく影響する側面があり、
導入には慎重な意見も少なくない。そこで、管理会社管理方式の有効性を検証するとともに、想定される課題についても考察して
みる。 ■たかが管理者 されど管理者 管理会社管理方式の仕組みを知る上で、まずは管理者の意味を正確に理解することから始めよう。管理会社管理方式でいう「管
理者」は、区分所有法に出てくる法律用語で、同法によって以下のような権利義務が課されている。 ・ 管理者は、共用部分ならびに区分所有者の共有に係る敷地や附属施設を保存し、集会の決議を実行し、ならびに規約で定めた行
為をする権利を有し、また、その義務を負う（第 26 条１項）。 ・ 管理者は、その職務に関して区分所有者を代理し、共用部分や附属施設等に一括して付保した損害保険について、保険金の請求
や受領の代理権を持つ（同条２項）。 ・ 管理者は、規約または集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために原告または被告となることができる（同条４項）。
そして、原告または被告となったときは、遅滞なく区分所有者にその旨を通知しなければならない（同条５項）。 ・ 規約は、管理者が保管しなければならない（第 33 条１項）。 ・ 集会（＝総会）は、管理者が召集する（第 34 条１項）。（そして）管理者は、少なくとも毎年１回集会を召集しなければなら
ない（同条２項）。 ・ 管理者は、集会において毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない（第 43 条）。 驚くことに、法に定める管理者は資格要件については制限がなく（管理組合法人を除く）、誰が管理者になっても問題ない。そ
のため、これまでも管理会社が形式上の管理者となる（以下「管理者管理方式」と呼ぶ）マンションは数多く存在しており、区分
所有者の多くが外部に住むリゾートマンションや投資用ワンルームマンションなどでは、しばしばこの方式が採用されている。留
守がちな組合員の便宜を図るのが狙いだ。 ところが、「管理者管理方式」では、「マンション管理の主体は管理組合」という大前提に基づき、管理会社は管理を代理して
いるだけで、主導権はあくまで管理組合にある。立場上は法に定める管理者であっても、管理会社は合意形成のために区分所有者
へ“お伺い”を立てているのが実情だ。 そこで今回、名実ともに“完全”な管理者として管理会社に働いてもらうべく、国土交通省や業界団体が検討に入ったのが管理
会社管理方式だ。詳細はこれからだが、総会などを経由せず、管理会社単独の意思決定によりマンション管理が運営できるように
なる見込みだ。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm ＨＰ管理員 2007 年 03 月 06 日 (火) 11 時 48 分 No.11 第 89 回 マンション管理の救世主となるか？ 「管理会社管理方式」を検証する② ≪NIKKEI NET マンション管理サテライト≫ ■魅力ある方式だが、同時に課題も多い それでは各形式の内容を比較して、新方式の魅力と課題を検証してみよう。 ＜メリット＞ ・管理の「質」の平準化 ・さらに、管理の「質」の向上期待 ・マンション管理に対する管理組合の業務負担が軽減される ・区分所有者同士で意見対立することが少なくなる ＜デメリット＞ ・利益相反リスク ・自分たち（管理会社）が受け取る手数料を、管理会社自ら決定できるようになる ・これまでの委託契約に比べ、管理会社へ支払う手数料が増加する ・マンション管理そのものに対して、区分所有者の関心が遠のく危険がある 詳細がはっきりしない中、踏み込んだ議論はできないが、メリットとして考えられるのは、区分所有者の年齢や性別、役員の引
き受け回数（経験）などに左右されず、平準な管理運営が行なえるようになる点だ。管理の「質」が安定あるいは向上することが
期待される。さらに、区分所有者同士の意見対立が少なくなることも予想される。管理組合管理方式では、何を決めるにも「役員
（理事会）ＶＳ一般組合員」という構図が出来上がっていたが、新方式では「管理会社ＶＳ全組合員」という図式に変化する。そ
のため、結果的に組合員同士が団結し、意見対立が減るというシナリオだ。 一方、課題も残されている。概要が決まっていないため、限られた情報による分析であることを再度、お断りしておくが、費用
面での支出増と管理会社に都合よく管理運営が行なわれる懸念は捨てきれない。長期修繕計画が、いつしか管理会社の「売り上げ
予定表」になっている心配があるのだ。この点に関してはもちろん、対応策が練られるだろう。しかし、過剰な制限はかえって管
理会社の主体性を損なう可能性もあり、“さじ加減”が問われることだろう。新方式の誕生で管理組合の“肩の荷”は軽くなるの
か、今後の動向に注目したい。 （住宅コンサルタント 平賀功一） http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial.cfm 札幌・耐震偽装発覚１年 やむなく補修、住民複雑 建て替え主張通らず ＨＰ管理員 2007 年 03 月 06 日 (火) 11 時 37 分 No.9 ≪北海道新聞より≫ 札幌市内などのマンションで、浅沼良一・元二級建築士（４８）による耐震強度偽装問題が発覚して六日で一年。建て替えか、
補修かで住民と売り主の協議が難航していた分譲物件の一部では、補修工事をすることで両者がほぼ合意し、新年度にも着工する。
偽装を見抜けなかった札幌市などは、建築確認の担当者を増やすなど、再発防止に躍起だ。訴訟となった案件では、解決の長期化
が懸念されている。 「補修は現実的な選択肢。これ以上、交渉しても仕方がない」。売り主の太平洋興発（東京）と補修で合意しつつある札幌市内
のマンションに住む五十代の男性は、あきらめたように言った。 道内の強度不足のマンションは分譲・賃貸の二十三棟。姉歯秀次被告（東京地裁で懲役五年の判決を受け、控訴）の事件と違い、
震度５強で崩壊する恐れのある耐震強度○・五未満の物件がなく、補修で済ませたい売り主と、建て替えを求める住民が対立して
いた。 このうち、マンション五棟を販売した太平洋興発は「（五棟とも）昨年末ごろから補修の方向で話がまとまりつつある」と説明
する。管理組合内の手続きや具体的な工事計画などの詰めが残るものの、できるだけ早く工事に入りたい考えだ。 「補修はしても“きずもの”。やり切れない思いはある」。結果的に売り主に押し切られた形となり、男性は複雑な心境ものぞ
かせた。 別の売り主のマンションでも補修に向けた準備が進み、賃貸では北電興業（札幌）の二棟が補修工事に入っている。 ノロウイルスに注意 雪仙 2007 年 03 月 05 日 (月) 13 時 15 分 No.7 お久しぶりです。ノロウイルスなんて人事のように思っていましたが、家内にノロウイルスがついちゃいまして、現在絶食中
です。皆さんも注意しましょう。お勧めサイトがあります。春名芙蓉さんという芸術家のサイトです。暇なときに見てね～(*^_^*) http://www.fuyo-haruna.co.jp/ ＨＰ管理員 2007 年 03 月 05 日 (月) 20 時 20 分 No.8 ＲＥ；ノロウイルスに注意 雪仙さん、お久しぶりです 奥様の一日も早い回復を祈っております ではではー アップ報告 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 05 日 (月) 12 時 53 分 No.6 「修繕工事写真」に 「外壁他 修繕・改修工事写真」をアップしました。 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/syuuzen/gaiheki-hoka_index1.html 【新製品】オートロック付き自動ドアの不正解除を防止するセンサー ＨＰ管理員 2007 年 03 月 02 日 (金) 13 時 15 分 No.5 ≪マンション管理新時代≫ オプテックスは、オートロック付き自動ドアの不正解除を防止するセンサー制御器の販売を開始した。 自動ドアで通常、設置する外側と内側の 2 つのセンサーに加えて、内側センサーよりもドアから遠い個所にゾーンセンサーを設置。
3 つのセンサーが人を検出する順番で、ドアの解錠を制御する。ドアのすき間から紙片を差し込んで内側センサーを作動させる不
正解除などを防げる。 外側センサーで人を検出した後に、内側センサーで検出してもドアは開かない。ドアを開けるには、ゾーンセンサー、内側センサ
ーの順番に人を検出する必要がある。人が訪ねて来た場合などは、外側センサー、ゾーンセンサー、内側センサーの順番に人を検
知すれば、ドアを開けることができる。 ①外側センサー、②内側センサー、③ゾーンセンサー。それぞれのセンサーには市販のものを設置できる 制御器を組み込んだシステムを自動ドアメーカーや施工会社に販売する。既存の自動ドアにも導入できる。制御器の価格はオープ
ンだが、1 台数万円の見込み。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/03/post_685.html 「マンション管理組合による自主点検マニュアル」発行 マン管センター ＨＰ管理員 2007 年 03 月 02 日 (金) 13 時 10 分 No.4 ≪asahi.com より≫ 財団法人マンション管理センターは３月１日、「マンション管理組合による自主点検マニュアル マンションを自分たちで守る
ために」を発行した。 管理組合の役員や組合員が自ら建物や設備を点検するための、専門家による委員会の検討結果を基に作成した「点検計画・実施
シート」「自主点検チェックシート」など実践的なシートを掲載している。 サイズはＡ４判で 32 ページ。価格は 300 円となっている。 http://www.asahi.com/housing/jutaku-s/JSN200703010001.html ガソリン値下がり 道内、２２週連続 ＨＰ管理員 2007 年 03 月 01 日 (木) 11 時 08 分 No.3 ≪北海道新聞より≫ 石油情報センターが二十八日発表した石油製品市況調査によると、二十六日現在のレギュラーガソリンの道内平均小売価格は前
週より一リットル当たり○・二円値下がりして一二八・八円となり、二十二週連続で下落した。 灯油（配達）の道内価格も同○・一円値下がりして七四・八円、軽油は同○・二円値下がりして一○九・二円だった。 全国平均価格は、ガソリンが同○・三円値下がりして一二九・○円、灯油も同○・一円値下がりして八一・二円、軽油は同○・
二円値下がりして一○九・七円。ガソリン値下がりは二十四週連続に達した。 石油元売り各社は原油価格上昇を受け、三月分の石油製品卸価格を値上げする方針だが、関係者は「一月に卸価格値上げ方針を
決めた際も、小売価格は値下がりが続いた。供給が需要を上回る状況は続いており、小売価格が反騰する可能性は低い」と話して
いる。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070301&j=0045&k=200703019112 掲示板を変更しました ＨＰ管理員 2007 年 02 月 28 日 (水) 22 時 22 分 No.1 返信（RES）機能があるこちらの掲示板に変更してみます。 管理も簡単そうです。 いままでの掲示板は、予備として残しておきます。 （迷惑、イタズラ投稿によって入れ替えるかもしれません） 管理報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 28 日(水)22 時 26 分 18 秒 掲示板を↓に変更します。 http://bbs4.sekkaku.net/bbs/hmansion.html こちらの掲示板は、予備として残しておきますが、今後の投稿は、新掲示板へお願いします。 修繕積立金を、将来にわたって一切不足金が発生しない額に改定したい 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 28 日(水)14 時 40 分 47 秒 ≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：現在長期修繕計画と修繕積立金額の改定を検討中です。 築後 30 年までの全期間について一切不足金が発生しない計画を提案しようと考えています。 管理会社に相談すると、「そのような例はない」「30 年トータルの収支が黒字であればよく、不足金の発生
する期があるのは普通のこと」という意見でした。 しかし、購入時に提示された長期修繕計画でも不足金の発生する期間はありませんでした。管理会社の説明は
本当なのでしょうか？ 居住者の大半が高齢になって値上げしようにも限度がある場合などであれば不足金の発生もよく理解できま
すが、このマンションは平均年齢が 30 代の若い世帯が大半です。 できるだけ早く必要額を集め、子供の教育費など多額の支出が見込まれる後々の年度の負担額を減らしておく
ほうがよいと考えています。 参考となるような長期修繕計画の事例はないでしょうか。 Ａ：毎月の修繕積立金の額を算出する方法には、計画期間の工事費累計を「均等に割り振る方法」「段階的に
増額する方法」のほか、不足金が発生したときに一時金を徴収することを前提にした方法があります。 ご相談者様がお考えになっている『建築後 30 年間一切不足金が発生しない』「段階的に増額しない」積立計
画を立てるには、長期修繕計画に基づいて算出された 30 年間の総額を、360 カ月で除した金額を均等に割
り振り、毎月の積立額とすることで、計画上は可能となります。 しかし、均等割り振りによって毎月の積立金を設定した場合には、右肩上がり（直線的）に積立金は累積され
ますが、毎月の積立金を相当高額に設定しない限り、多額の費用が必要となる大規模修繕工事を実施する年度
には、その累計額が、工事費を下回っている事態も起こります。このように、工事費の高騰や累計額不足によ
って『不足金が発生する期』があり得ることを、区分所有者全員が認識しておく必要性があります。 また、計画期間の積立金累計額（総額）は、一般的には、作成するときの実勢価格を用いて算出しており、物
価変動による修繕工事費の高騰、建物や設備のグレードアップなどは作成に当たって考慮されていません。 ご相談者様のお考えのように、「不足金（一時負担金）が発生しない積立金計画」を作成するためには、将来
の物価上昇率、社会的劣化による諸施設・設備等のグレードアップ（改良）計画のみならず、将来の建て替え
計画なども念頭において作成する必要があります。緻密で高度な知識を要しますので、大規模修繕工事の設計
計画などを多く手がけている建築士や建物診断会社など専門家のコンサルティングを受けて、参考となる事例
を基に、長期修繕計画と積立金計画の案を作成することをお勧めします。 『できるだけ早く必要額を集め、後々の年度の負担額を減らすほうがよい』というご相談者様のお考えは十分
理解できますが、そのマンションを「終の棲み家」と考えていない区分所有者からの賛同は得にくいのではな
いでしょうか。将来の来るべき時期にそのマンションでの生活を享受するであろう区分所有者が負担すべきで
ある、とする「受益者負担」の考え方もあり得るからです。 以下に、国土交通省が発表した、「マンション管理標準指針」の修繕計画に関するコメントの概要を記します
ので、参考にしてください。 「長期修繕計画（25 年～30 年程度の計画）の作成時点で数十年先の劣化状況や工事費を予測することは、
その精度が問題となる。そこで、適切かつ効果的な修繕工事を行うためには、5 年程度ごとに計画を見直すこ
とが必要だ。また、建物・設備のその時々の現状に即した計画とするためには、建築士等の専門家に調査・診
断を依頼して、経年に伴う劣化状況を把握するほか、区分所有者からの改良の要望などの実態を把握すること
が不可欠だ」 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_681.html アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 26 日(月)20 時 58 分 36 秒 「灯油共同購入の価格推移」アップしました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html 「北海道の管理会社一覧」で、下記３社が北海道開発局の登録から消えましたので、その旨修正しました。 （有）ＭＴＭコーポレーション （株）テムズ 平田 克典 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/link/kanrikaisyalink.html 灯油価格（2/23） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 26 日(月)10 時 38 分 36 秒 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 2/23 調査分が発表されました 安値 61.9 高値 74.3 平均価格 66.93 平均価格で、前回（2/9）より 1.14 円の値下がりです。 次回調査は、3/9 予定のようです アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 25 日(日)13 時 17 分 20 秒 「管理員業務マニュアル」のアップが一段落しました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kanriin/kanriin_index.html マンション周辺の受信障害対策、地デジ対応費巡り混乱 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 25 日(日)11
時 56 分 39 秒 ≪YOMIURI ONLINE より≫ 管理組合側「移行は国策、国庫で」 国側「原因となる建物の責任」 ２０１１年にテレビ放送が地上デジタル放送（地デジ）に完全移行するのに伴い、マンション管理組合に新
たな難問が突き付けられている。 マンションの陰となってテレビが映らない周辺世帯のための受信施設を、地デジ対応に改修しなければなら
ないからだ。「デジタル化は国策。国が負担すべきだ」という不満の声も上がっている。 建物を原因とする受信障害のために、共同受信施設を利用してテレビを受信している難視聴世帯は約６８０
万世帯（２００４年３月末）にのぼる。電波の反射などによる影響を受けにくい地上デジタル放送になると、
難視聴世帯の数は大幅に減るものの、１０分の１程度は残ると総務省は試算している。 これまで受信障害対策の費用は、マンション側が負担するのが一般的だった。マンションの開発業者がビル
屋上にアンテナを立て、回線で周辺世帯とつないで問題解決をはかった。その施設をマンションの管理組合が
引き継ぎ、維持費などを負担している。 １９７６年、当時の郵政省が「受信障害の解消は、原因となった建物などの建築主の責任で行うのが適当」
と通達を出しているのが根拠となった。 地デジに移行しても、周辺世帯に受信障害が残る場合は、この共同受信施設をデジタル用に改修しなければ
ならない。 総務省の試算では、受信障害を受けるのがマンション５棟１２５世帯と戸建て住宅４５戸の場合で、改修費
用は約３７０万円に上る。また、受信障害が残るか残らないかは、専門業者の調査が必要で、その費用もかか
る。日本ＣＡＴＶ技術協会（東京）によると「２５～５０万円程度」という。 このため、全国の管理組合団体で作るＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会（東京）は先月、総務省に
対し「デジタル放送に移行するのは国策」として、デジタル化に伴う受信障害対策の費用を国庫負担すること
を求める要望書を提出した。専門委員の駒形正三さんは「近隣住宅の受信障害に関する費用を新たに負担する
ことに不満を持つ住民はいるはずです」と話している。 一方、総務省は「国が負担することは考えにくい」という立場。「受信障害の原因を作っているマンション
側が共同受信施設を改修することが必要。費用の負担については、障害を受ける住宅側との話し合いで決める
しかない」と従来の考えを繰り返している。 現実に費用の検討を始めている管理組合もある。駒形さんの住んでいるマンションの場合、アナログ用のケ
ーブル回線の撤去費用だけで約２１０万円という試算だったという。回線をそのままにした場合も維持費がか
かる。 地デジへの移行自体が十分知られているとは言えず、多額の費用がかかる改修に管理組合が合意するのは容
易ではない。このままでは、合意形成もできず、近隣の難視聴世帯との話し合いもできない恐れが出ている。 （2007 年 2 月 24 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070224hg01.htm 地域のネットワークづくり 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 25 日(日)11 時 54 分 3 秒 札幌北区にある管理組合理事会の呼びかけで、地域の管理組合が一同に集まる「マンション管理に関わる勉 強会」が開かれました。今回で２回目になります。 この勉強会を呼びかけた当該管理組合の修繕委員長は「このマンションの地域に存在している２０棟の管理
組合に呼びかけました。本日は９管理組合の理事長さんなど２０名がご参加いただきありがとうございまし
た。このような集まりを企画したのは、地域のネットワークを密にし、マンション管理の情報を交流して、様々
な問題を共有することができると思います。困っている問題も地域間交流を進めることで解決できることもあ
ると考えます」と、その目的をお話しされていました。 当日は、大規模修繕工事を実施した当マンションネットのメンバーが、これまでの当該管理組合の取り組み
の状況を説明し、情報収集の結果無駄な経費の削減を進めてきた経緯についても報告されていました。 参加者からは「年１回は少なすぎる少なくとも年４回くらい実施できないか」という積極的な提案もあり、
他の参加者からも「初めて参加したが、情報交換できて、知らない情報が得られて大変参考になりました。是
非、これからも続けてください」との反響がありました。 マンションネットを代表して参加した事務局も「皆さんの学びたい、知りたいという意欲がよく伝わってき
た」と感じました。 早速、経営診断の依頼や、相談の予約を受けて、充実した一日でした。 企業経営の視点で継続できる運営体制を整備、ナイスステージ湘南台② 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 24 日(土)12 時 05 分 37 秒 ≪マンション管理新時代より≫ ■企業のような運営システムを作る 内藤さんが 01 年に理事に就任した際に考えたこと—―—―それは、一般企業のように「力の均一さを保っていけ
る体制を作ること」だった。企業は役員が交代してもスムーズに運営される。管理組合でも同様の仕組みがき
っとできるはずだ──。 思わず「内藤さんは会社経営者なのですか」と尋ねてしまったが、返ってきたのは「いや、私は単なるサラリ
ーマンです」という、照れた答えだった。 組合運営の力を継続していくために、まず執行部の存在と方向性を明らかにしようと内藤さんは考えた。そこ
で、理事の名前と部屋番号をエントランス脇に張り出し、意見箱を置いた。理事会には意見のある人は誰でも
参加できるようにした。広報誌の発行に加えてホームページも作成。総会前に配る「議案書」の形式も変えた。 この議案書は、管理組合の活動レベルを維持するために必要な『運営マニュアル』の役割を果たす。 ■議案書は理事就任予定者のためのテキスト 議案書を開くと、最初に「事業方針と目標」という項目が目に飛び込んでくる。 第 10 期の事業方針は、「マンションの資産価値を維持し、永く安心して快適に住むことのできる良好な住環
境を確保する」とある。管理組合と区分所有者が取り組むべき目標も掲げられている。読めば、自分が建物を
守る義務を負う一員である、という思いが強くなる。当日の進行や決算書から始まることが多い通常の議案書
のスタイルとは、明らかに異なっている。 2 ページ目以降には、委託するメンテナンス業務の内容や業者名、対応回数などが載っている。理事会の開催
方法もある。7 日前までに開催場所と時間を連絡し、各自で議題を作成し、前日までに配布する手順だ。金銭
の支払いは、理事会の冒頭に全員で内容を確認してその場で理事長が印鑑を押す—―─と、手続きも細かく示さ
れている。 総会の「議案書」さえ読んでおけば、誰がいつ理事に就任しても、組合が解決すべき課題を明確に理解できる。 ■年 1 回、居住者にアンケートを実施 年 1 回、居住者に無記名でアンケート調査を行っている。質問は、「管理員の印象についてそう思われるこ
とに、○をつけてください」「植栽管理が行き届いていない場所はどこですか」「エレベーター保守について
そう思われることに、○をつけてください」「管理組合理事会に対する要望はありますか」など。自由記入欄
もある。居住者が評価する“管理組合運営の通信簿”といえるものだ。 記入したアンケート用紙は、管理員室の脇にあるポストに投函してもらう。特別に呼びかけているわけではな
いが、毎年 6～7 割の世帯が提出するという。 改善要望があれば、理事会は事実を確認してすぐに対処する。 「清掃しているはずなのにドレインにゴミがたまっている」と意見が出されたことがあった。管理会社経由で
業者に注意し、最終的には業者を変えた。今では同じ苦情はない。 ■2 年目の理事にだけ報酬を払う 06 年には、役員を 3 人増やして 6 人に、監事を 1 人増やして 2 人にした。それまでは 1 年で全員が退いて
いたが、任期 2 年の半数交代制に切り替えた。さらに 2 年目の役員には年度終了時に報酬を払う制度も導入
した。金額は年額で理事長 5 万円、理事と監事が 3 万円だ。“学習期間”である１年目には手当は出さない。 理事会は月 1 回の開催だが、理事同士は E メールを使って毎日情報交換している。管理会社の担当者名も加
えたメーリングリストを使って、議事録や工事の日程は理事全員に一斉に配信される。「次回の理事会は欠席
します」といった事務連絡もスムーズに行われている。ほぼ毎日意見を交換するので、理事同士の連帯感も強
くなるという。 「運営マニュアルと定期的な理事会、電子メールの活用で運営体制が確立しました。これで、理事になる順番
がいつ来ても大丈夫ですね」と内藤さん。 管理組合は、今期、一部のゴミ置き場をバイク置き場に変更し、階段下のスペースを来客用自転車置き場に変
更する。アンケートなどで寄せられた居住者の声を形にするものだ。組合の取り組むべき課題と活動は、着実
に引き継がれている。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_676.html 企業経営の視点で継続できる運営体制を整備、ナイスステージ湘南台① 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 24 日(土)12 時 03 分 38 秒 ≪マンション管理新時代より≫ 竣工から 4 年後の 2001 年、12 年分しか立てられていなかった修繕計画を、向こう 30 年分、作成した。
竣工 24 年目の機械式駐車場の全面取り換え費用約 4200 万円など、多額な費用を必要とする修繕項目を追
加した。１世帯当たりの負担額は竣工時から全く変更せずに、2 回の大規模修繕工事を行える計画だ。 ■管理費を戸当たり平均 6000 円値下げ 神奈川県藤沢市のナイスステージ湘南台は、1997 年に竣工した。地上 6 階地下 1 階建てに 62 世帯が暮ら
す。延べ床面積は約 4800 ㎡だ。2007 年 2 月時点における管理費は、戸当たり平均月額 1 万 5500 円。
修繕積立金は同じく 1 万 2000 円だ。1 世帯当たりの負担の合計額である 2 万 7500 円は、竣工時から変
わっていない。 実は 02 年に修繕積立金を戸当たり平均月額 6000 円値上げしているが、同時に管理費を同額だけ引き下げ
て、各世帯の負担分は変えなかった。管理費を引き下げることができたのは、01 年に委託内容を見直して年
間で 180 万円の支出を抑制し、翌年に管理会社を変更してさらに年間 390 万円の支出を減らせたからだ。 ■機械式駐車場の予防的措置をなくす マンションには、地下 2 段式で 62 台を収容できる機械式駐車場がある。当初は毎年のメンテナンス費用と
して、定期点検 80 万円、塗装工事 60 万円、定期交換部品 90 万円の合計 230 万円を予算に計上していた。
決して少ない額ではない。 故障を未然に防ぐために定期的にスイッチの部品を交換していたが、01 年の見直しで、管理組合は「スイッ
チは不具合が現れたときだけ部品を取り替える」という方針に改めた。この方針転換で、定期交換部品の費用
は年間 30 万円程度に抑えられ、約 60 万円の剰余金が生まれた。もちろん、安全に影響を与える可能性のあ
る定期点検費と塗装工事費は絶対に削らない。 それでも年に 4、5 回は、スイッチの誤作動で車を出せなくなるトラブルが起きているとのこと。居住者から
不満の声は出ないのだろうか。 このプランを編み出した前理事長の内藤正裕さんは、「事前に十分広報したので、みなさん『命にかかわるよ
うな大きな問題ではない』と理解されています。予備の交換部品を管理組合で保管しているので、復旧にも時
間はかかりません」と話す。 内藤さんは理事 2 年、顧問 3 年を経て、06 年に理事長を務めた。現在は、1 居住者ながら、マンションの
ホームページの作成を手伝っている。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_676.html 管理員業務マニュアル 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 23 日(金)11 時 22 分 28 秒 本ページ、トップページに掲載しました管理員業務マニュアルは「ある現職の管理員さん」が、ご自分の業 務を見直したり、確認するために作成し日々補充してきたものです。 大変参考になるもので、真摯に取り組んできた管理員業務の辿った経緯がわかります。 本ページに掲載したのは、管理員業務を現在実行している管理員さんへの応援歌として載せました。是非、
参考にして自分なりの業務マニュアルを作成してください。 きっと役に立つことと確信しております。 本ページを作成した管理員さんは、当マンションネットの管理員セミナーを何回も受講されて、マンション
管理の専門家として努力していることと大いに期待しております。 また、新しいマニュアルができましたならば提供してください。 事務局 98 年建築のマンション、入居当時から続く雨漏りの責任は？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 22
日(木)15 時 58 分 18 秒 ≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：私は東京都渋谷区の 1998 年に建てられた 10 階建てのマンションに住んでいます。 建設当時から 9 階の雨漏りがひどく、何回も修理しているのですが一向に直りません。 このマンションを分譲したデベロッパーは建設当時倒産寸前だったこともあって、なんとなく心配です。 どのようにしたら、関係当局に建物を調査していただいて安全を確認できるのか、その方法をご教示いただけ
ないでしょうか。 なお、建築確認申請図書とか構造計算書などはいっさい受け取っていません。いまからでもデベロッパーに請
求できるでしょうか。 Ａ： 一般にマンションの漏水事故は次のような原因が考えられます。 ① 屋根防水の不良による漏水。 ② 外壁のひび割れや窓開口部まわりからの雨水の浸入による漏水。 ③ 上階の浴室の防水不良や排水不良による漏水。 ④ 上階の台所･洗面所･便所･洗濯排水パンやその給排水･給湯管配管の不良による漏水。 ⑤ 上階の洗濯排水のオーバーフローなどの生活上の不注意による漏水。 このお宅は 10 階建てマンションの 8 階の住戸であると思われますが、その漏水原因は、以下のように推測
されます。 ① 屋根防水の不良による漏水は、屋根面(共用部分)を修理する必要があります。10 階建てのマンションの
9 階からの漏水は屋根防水の不良による漏水事故とは考えにくいものです。しかし、時として屋根から浸水し、
10 階、9 階の璧体内やパイプシャフトを通って 8 階に至るケースもあります。 ② 上層階の外壁のひび割れや、打ち継ぎ目地やサッシまわりのシーリングの施工不良、上階のバルコニーや
共用廊下など片持ちスラブの垂れ下りによる、スラブの付け根部からの雨水の浸入が考えられます。この場合
は外壁に足場を架設したり、上階のバルコニーや共用廊下など雨水が浸入しやすそうな個所を調査したりで漏
水原因を追究し、適切な止水・補修工事が必要となります。これらは共用部分の修繕となりますので、管理組
合の了解や協力、同意が必要となります。 ③ 上階の浴室の防水不良や排水不良による漏水の場合は、上階の居住者の協力を得て、入浴時と漏水時期の
因果関係などを調査し、原因が確定したら上階の浴室の修繕を行う必要があります。この修繕工事は、上階が
入浴できなくなる場合もありますので、上階とのコミュニケーションが重要です。 ④ 上階の台所、洗面所、便所、洗濯排水パンやその配管（給排水･給湯管）の不良による漏水の場合も、上
階とのコミュニケーションが重要です。上階の給排水や給湯配管を修繕する場合には、床仕上げ材を剥がして
修繕する必要があります。 ⑤ 上階の洗濯排水のオーバーフローなどの生活上の不注意による漏水対策も、上階とのコミュニケーション
が不可避です。 「建設時から何回も修理している」とのことですが、だれが、どのような修理をしているのか、文面からは理
解できません。 本来は、マンションを販売したデベロッパーが、雨漏れのない健全な住居を販売する責任があります。通常、
デベロッパーは元施工会社（ゼネコン）に対して修繕を命じます。元施工会社（ゼネコン）が倒産した場合は、
デベロッパーは別の修繕会社やゼネコンに頼み、健全な住居にしなければなりません。それでも直らないよう
であれば、買い取りを請求することもできます。欠陥マンションの法律問題に詳しい弁護士さんに相談したら
いかがでしょうか。 また、漏水の修繕工事は、共用部分や上階の所有者･居住者の専有部分からの作業が必要となります。これは、
当該住戸の区分所有者が単独で努力しても解決できない問題です。管理組合が主体となって、デベロッパーや
元施工会社（ゼネコン）、上階居住者などと調整して問題解決に取り組むべき課題です。 最後に「なお、建築確認申請図書とか構造計算書などはいっさい受け取っていません。いまからでもデベロッ
パーに請求できるでしょうか」という点についてですが、通常、マンションを販売するデベロッパーは、管理
組合に竣工引き渡し書類を引き渡します。 竣工引き渡し書類には、竣工図、工事期間中の記録、使用材料メーカー一覧、機械設備等の取扱説明書などが
あります。建築確認申請、開発行為、一団地申請等の申請書類は原本を管理組合に引き渡す場合と、写し（コ
ピー）を引き渡す場合があります。 姉歯事件以降は「構造計算書」も竣工図書の一部として引き渡され、計算書に偽装がないかをチェックできる
ようになりました。 ただし、これらの竣工引き渡し図書は、各区分所有者には渡されず、管理組合に引き渡されます。また、小さ
なマンションでは図面類を保管しておく場所がない場合もあり、委託しているマンション管理会社が保管して
いる場合もあります。 もし、管理組合に竣工図書が引き渡されていないとすれば、直ちに管理組合の理事長がデベロッパーに引き渡
しを請求してください。もし、デベロッパーが引き渡さず、紛失している場合には、竣工図や構造計算書を再
度作り直すように要求してください。 また、建築確認審査機関である東京都や渋谷区が建築確認申請図書を保管している場合もあります。建築行政
窓口に相談に行くことも場合によっては必要になるでしょう。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/98.html 道内ガソリン ２１週連続下げ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 22 日(木)12 時 03 分 38 秒 ≪北海道新聞より≫ 石油情報センターが二十一日発表した石油製品市況調査によると、十九日現在のレギュラーガソリンの道内
平均小売価格は前週より一リットル当たり○・四円値下がりして、一二九・○円となり、二十一週連続の下落
となった。 灯油（配達）の道内価格も同○・二円値下がりして七四・九円、軽油は同○・四円値下がりして一○九・四
円だった。 全国平均価格は、ガソリンが同○・三円値下がりして一二九・三円となり二十三週連続の下落となったほか、
灯油も同○・三円値下がりして八一・三円、軽油は同○・二円値下がりして一○九・九円だった。 石油連盟の渡文明会長（新日本石油会長）は二十一日の会見で、三月分の原油調達コストについて「原油価
格の上昇により、新日石では前月比一リットル当たり一・三円程度の上昇となる」と述べ、新日石の石油製品
卸価格の値上げを示唆した。 石油会社は、卸値の値上げを考えているようですね。 そんな中、当ＮＰＯの灯油の共同購入価格が、５９円台（消費税抜き）！ 消費税込みでも、６２円台というのは、頑張った価格のようです 掃除や修繕、各戸まとめて業者に 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 20 日(火)13 時 32 分 57 秒 ≪YOMIURI ONLINE より≫ 換気扇、網戸 割安でピカピカ【マンション快適ライフ】 マンションの専有部分の掃除や修繕は個人が行うものだが、面倒な換気扇の清掃や網戸の張り替えなどは住
民同士でまとめて外部に委託すると楽にすませられる。 また、共用部分でも、ベランダなどは個人の責任で掃除する必要がある。放っておくとゴミがといに詰まる
など、他の住民に迷惑がかかる場合もあるからだ。 千葉県に住む４０代の主婦は、風呂場の電気のスイッチの調子が悪くなったが、「どこに修理を頼めばいい
のか分からない」と困ったことがある。業者を知らないために頼めないのと、スイッチぐらいで来てもらうこ
とにも気がひけたためだ。 こうした住民の「小修繕」の要望に応えようと、マンション管理会社の東急コミュニティー（東京）では、
自社が管理をしている築年数の古いマンションを対象に「住まいの相談会」を実施している。エアコン洗浄、
ハウスクリーニング、ガラス交換、畳の張り替え、水回りの修繕など、掃除と修繕に関するさまざまな項目を
そろえている。 まとめて修繕や清掃の注文を取ることで、価格を安くできる。台所換気扇洗浄６８００円、網戸張り替え３
８００円など。昨年秋、埼玉県にある３３００戸の大型団地で行った相談会では、約３００件から申し込みが
あった。また、「自分で修繕したいので方法を知りたい」という居住者向けに、網戸の張り替えや水栓パッキ
ンの取り換えの実演も行った。 長谷工コミュニティ（同）は、管理しているマンションに年２回、換気扇クリーニングの案内をしている。
費用は７３５０円。住民向けのチラシや冊子で知らせ、申し込むと管理会社側で日時の調整を行う。当日は専
門の作業員が各家庭を訪問して換気扇を取り外し、マンションの敷地内でまとめて洗浄する。昨年夏からは、
トイレの排水フロートバルブ交換など（４２００円）、サッシのレール清掃と開閉の点検（１枚３１５０円）
などにも取り組んでいる。 こうしたサービスをしていなくても、住民が業者の紹介などを問い合わせれば答えてくれる管理会社もあ
る。東京都内のマンションに住む会社員（３９）は住民数人と換気扇の清掃を地元の専門業者に直接委託した。
費用は１戸５０００円程度。「個人で頼むより出張費の分を安くしてもらえたのでよかった」と話す。 ベランダ掃除は個々の責任で マンションの清掃について首都圏マンション管理士会のマンション管理士、岡本光弘さんは「共用部分は管
理組合が、専有部分は個人が行いますが、ベランダなど専用使用している場所も個人の責任で掃除を」と話す。 例えば、共用廊下やエントランス、外構などは管理組合が委託した管理会社や専門業者が清掃をするのが一
般的だが、廊下に面した窓や窓枠などの掃除は各戸で行う必要がある。また、ベランダでガーデニングをして
いる場合、雨どいに葉や土がたまって詰まってしまうことがある。ベランダの掃除は各戸が責任を持って行い
たい。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070220hg01.htm セミナーの後日談 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 20 日(火)10 時 04 分 47 秒 セミナーに参加の皆さん大変ご苦労さまでした。当日の参加者の皆さんの意気込みというか、関心事が殊の 外高いことがよくわかりました。 皆さんの問題解決を万難を排して取り組む決意をしております。それにしても、当日休み時間に交々話があ
りましたが、本当に大手の管理会社は社会的常識を失っていますね。 よくもこんな業務を恥ずかしくなく行っているものだと、ただ呆れるばかりです。しかし、当該管理組合に
とっては大問題であり、何とか解決したいと願う気持ちは本当に理解できます。 これからは、社会に情報として明らかにして世論から判断してもらうことも必要ではないかと思料します。
皆さん、如何でしょうか。 第二弾「これでいいのか、管理会社の業務実態」は５月１９日（土曜日）札幌市資料館を予定してます。予
定内容は「問題解決の展開」として、事例も検討中です。ご期待ください。 札幌耐震偽装 「重大な瑕疵ではない」 住友側、争う姿勢 札幌地裁で初弁論 投稿者：ＨＰ管理員 投
稿日： 2 月 16 日(金)20 時 24 分 5 秒 ≪北海道新聞より≫ 浅沼良一・元二級建築士による耐震強度偽装問題で、強度不足が判明した札幌市中央区のマンション（八十
四戸）の住民十四人（十一戸）が、販売した住友不動産（東京）に売買契約の取り消しと代金約三億七千万円
などの返還を求めた訴訟の第一回口頭弁論が十六日、札幌地裁（岡部純子裁判官）で開かれた。住友側は答弁
書で「耐震強度不足は小規模な工事で補修が可能で、契約を取り消すほどの重大な瑕疵（かし）ではない」と
して、請求棄却を求めた。 訴えなどによると、原告は浅沼元建築士が構造計算したマンションを二○○二年から○三年にかけて購入。
その際、住友不動産が「新耐震基準に基づく安心設計」と書かれたパンフレットを示したことなどが消費者契
約法違反（不実告知）にあたるとしている。昨年五月、このマンションの一部分で耐震強度は基準の８６％し
かないことが判明した。 住友側は「売買契約を取り消せるのは補修が不可能な場合などに限られる」とした上で、「今回の強度不足
は短期間の工事で補修が可能で、契約取り消しの要件である『重要事項』には当たらない」などと主張してい
る。 浅沼元建築士が設計したマンションをめぐっては、同市北区の住民二人も住友不動産に対し、売買契約の解
除と違約金の支払いなどを求めて訴訟を行っている。 >住友側は「売買契約を取り消せるのは補修が不可能な場合などに限られる」とした上で、「今回の強
度不足は短期間の工事で補修が可能で、契約取り消しの要件である『重要事項』には当たらない」な
どと主張している。 ？？？？ マンション管理セミナーの開催 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 16 日(金)14 時 48 分 23 秒 明日開催するセミナーは最初の定員７０名が直ちに満員になり、９０名にしたところ、また定数一杯になり ました。 仕方なく、机なしでイスを更に３０名追加しましたが、これも満員になりました。本当に皆さんの関心が高
いことがよくわかりました。今後も引き続きパート２として５月に予定することに致しました。 明日は混み合いますので、なるべく早めにおいで下さい。受付は午後１２時３０分から行います。 マンション長期修繕計画の見直し 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 16 日(金)11 時 56 分 5 秒 ≪YOMIURI ONLINE 住まいの相談室 より≫ マンション管理組合の役員をしています。規定により、５年ごとに長期修繕計画を見直すことになっていま
すが、一般的に最初の５年で、どのような項目を見直せばよいのでしょうか。今目に付くのは、見積もり落ち
など予算的に増えることばかりで、住民の方を納得させる材料がないのですが…。 長期修繕計画の見直しは、建物や付帯設備など個々の箇所について細かいチェックが必要です 標準管理規約によれば、マンション分譲会社が分譲時に、管理組合に引き渡す長期修繕計画（以下「長期修
繕計画原本」とします）は、３０年間となっています。また、その後管理組合で５年毎に見直す長期修繕計画
は、２５年間以上を作成のこととなっていますので、ご質問の最初の５年目の見直し作業は、既に分譲会社か
ら引き渡された最初の３０年間分の長期修繕計画のチェック作業が、主な作業になります。 以下にチェックポイントを列記します。なお、マンションの長期修繕計画は、それぞれの建物形状、仕様、
管理状況によって異なりますので、ここでモデルとしたマンションは、１０階建て１００戸程度を想定致しま
した。 １）[長期修繕計画原本]は３０年間になっているか。 分譲会社作成の計画が３０年間になっていない場合は、１回目の見直しで不足年度分を作成する必要があり
ます。 ２）毎月の１戸当たりの修繕積立金が１万円以下の場合 マンション保全診断センターの試算では、３ＬＤＫ～４ＤＫ程度のマンションで１００年間住み続けるに
は、毎月の修繕積立金が１万７千円程度必要とのシミュレーションが出ています。長期修繕計画項目を確認し、
給排水設備、電気設備、エレベーター設備、機械式駐車場設備等の項目が欠落していないか、確認が必要です。 ３）大規模修繕工事が１２年毎に２回目まで実施するものと計画されているか 建物大規模修繕は計画修繕と考え、経年数の１２年、２４年、３６年と、１２年毎に実施するものとして計
画致します。１回あたりの費用は、１住戸８０万～１３０万円程度が入っているかどうかを確認します。 なお、建物大規模修繕の主な項目は、屋根・廊下・階段・バルコニーの防水工事、タイルや塗装仕上げの外
壁面補修工事、鋼製手摺・鉄骨階段等の鉄部やプラスチック製の水槽類・配管類等の鉄部塗装工事からなりま
す。 ４）外部鉄部塗装工事が４～６年毎に実施される計画になっているか 雨がかかる部分の鉄部塗装は、建物大規模工事の他、４～６年毎に塗装が必要です。 ５）塔屋、屋上等屋根部分の防水層のトップコートが４年～６年毎に実施される計画となっているか トップコート塗り替えが、漏水１０年保証の条件になっている場合があります。 ６）給排水設備工事項目で落ちているものは無いか （１）給水ポンプの交換（約２０年毎） （２）受水槽、高置水槽の交換（約２５～３０年毎） （３）共用部給水管（立管・横引管・バルブ類・地中埋設管）の交換（約３０年頃毎） （４）集中検針盤の交換（約２５年毎） （５）共用部排水管（立管・横引管・地中埋設管）の交換（約２５年～３０年毎） （６）排水ポンプの交換（約１０年毎） （７）浄化槽の交換（約３０年毎）、水中ポンプの交換（約１０年毎） （８）電気室や機械室、集会室、管理事務所等の換気ファンや冷暖房機器の交換（約１５年毎） （９）消火設備で消火ポンプ（約２０年～３０年毎）、消火栓箱（約２０年～３０年毎）、消火配管（屋内配
管、地中埋設管 約３０年毎） （１０）ガス配管設備の交換（約３０年毎） ７）電気設備工事項目で落ちているものは無いか （１）自家用受変電設備の交換（約３０年毎） （２）各種電灯盤・動力盤の交換（約３０年毎） （３）屋内照明器具や外灯の交換（約１５年～２０年毎） （４）テレビ共同受信設備のアンテナ・増幅器・ケーブル・分岐分配器類の交換（約１５～３０年毎） （５）インターホン、オートロック設備の交換（約１５年～３０年毎） （６）非常放送のアンプやスピーカーの交換（約３０年毎） （７）自動火災報知設備の交換（約１５年（感知器）～３０年毎） （８）避難ハッチ・梯子の交換（約１５年（鋼製）～３０年（ステンレス）毎） （９）避雷設備の交換（約２０年～３０年毎） ８）エレベ－タ－の部分改修または全面交換（約２５年～３０年毎） ９）機械式駐車場設備の屋外設置型の交換（約２５年毎） １０）共通仮設（足場等）については、塗装工事やシーリング工事が発生毎に計上されているか １１）長期修繕計画見直し費用（４～５年毎） 見直しには建物、給排水、電気設備の簡易診断を実施するため、その費用を見直し費用に計上する。 １２）建物大規模修繕のための建物診断費用 大規模修繕予定年度の１～２年前、１２年毎。 １３）給排水設備診断費用（経年２０年以降、給水管更新や排水管更新等部位毎の修繕時期の前に診断実施）、
電気設備診断（経年２５年以降、部位毎の修繕時期の前に診断実施） １４）建物大規模修繕のためのコンサルタント費用 大規模修繕予定年度の１～２年前、１２年毎。 １５）建物大規模修繕のための工事監理費用 大規模修繕予定年度、約１２年毎。 建物の長期修繕計画の作成依頼先は、管理会社の技術部門や改修設計を得意とする一級建築士事務所が、ま
た給排水・電気設備・防災設備に関する長期修繕計画の作成依頼先は、建築設備士、一級管工事施工管理技士、
一級電気工事施工管理技士を擁する管理会社や設備設計事務所が該当します。 なお、第三者機関としては、高層住宅管理業協会「マンション保全診断センター」にて建物診断の他、給排
水・電気設備、防災設備に関する診断と長期修繕計画の作成を管理組合から受託しています。 また、長期修繕計画作成の参考資料として、分譲後２～３年程度で現在の長期修繕計画を見直しすることを
目的とした「長期修繕計画案作成の手引き」（（社）高層住宅管理業協会編 １８年１月改訂）が、建物修繕
費用、給排水、電気設備、防災設備修繕費用の複合単価や専有部分と共用部分等の区分の仕方の図面説明や、
実際の長期修繕計画書の作成方法を具体的に説明しています。 最後に長期修繕計画は、マンションの将来を左右する重要なものです。近年長期修繕計画立案の重要性が認
知されつつありますが、まだまだその内容に至っては相当な開きがあります。分譲後、管理組合が設立された
時点のできる限り早い時点で内容を確認して、不十分な修繕項目は追加見直しし、以後の修繕計画の一貫性が
重要になります。そして、修繕計画に基づいた適切な修繕工事を実施することにより、マンションの耐久性の
向上、より快適な生活環境の維持・向上に結びつけていただければ幸いです。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20070213hg01.htm 道内ガソリン、１年ぶりに１３０円割る ２０週連続下げ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 16 日
(金)09 時 04 分 17 秒 ≪北海道新聞より≫ 石油情報センターが十五日発表した石油製品市況調査によると、十三日現在のレギュラーガソリンの道内平
均小売価格は前週より一リットル当たり一・三円値下がりして一二九・四円となり、二十週連続の値下がりと
なった。一三○円を割り込んだのは昨年一月三十日以来、ほぼ一年ぶり。 灯油（配達）の道内価格も、同一・三円値下がりして七五・一円となった。七五円台は、ガソリンと同じく
昨年一月三十日以来。また、軽油は同○・九円値下がりして一○九・八円だった。 全国平均価格は、ガソリンが同○・八円値下がりして一二九・六円となり二十二週連続の値下がりとなった。
一三○円割れは昨年二月二十七日以来。灯油は同○・六円値下がりして八一・六円、軽油は同○・七円値下が
りして一一○・一円だった。 新日本石油が二月の原油精製量を前年同月比６％減の四百四十万キロリットルとする方針を打ち出すなど、
元売り各社は軒並み減産に踏み切っているが、関係者は「需要減が著しく、小売価格下落には歯止めがかかっ
ていない」と話している。 値下がり傾向が続いているのは、消費者にとって嬉しいことです。 ベランダでの喫煙禁止を強制できるか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 14 日(水)09 時 06 分 47
秒 ≪マンション管理新時代より≫ Ｑ： 専用使用である各住戸のベランダで喫煙する人が多く、布団に火が落ちたとか、煙が流れてくる、とい
う苦情が組合に寄せられており、使用細則を改正して各住戸のベランダを禁煙にしようと考えています。 ところが、そうなると室内で吸うしかなくなる愛煙家の理事が、「室内で吸ったほうが子供の健康によほど害
がある。換気扇から煙が外に出るからベランダを禁煙にしても同じこと。直接ベランダで吸ったほうが拡散す
るだけまだましだろう。専用使用なのにそこまで制約できるのか」などと強硬に反対し、署名運動を起こすと
まくし立てています。 禁煙は着実に世の流れになっていると思います。使用細則を改正してベランダを禁煙にすることは可能でしょ
うか。また、違反者に少額の罰金を課すなど、細則にある程度の強制力を持たせることはできるでしょうか。
お教えください。 Ａ： ベランダでの喫煙により「布団に火が落ちた」などは、マンションの安全に係る非常に重大な問題です。
区分所有法 6 条の「区分所有者の共同の利益に反する行為」にも抵触しますので厳重に注意すべきです。 法律上ベランダやバルコニーは原則として共用部分であると解されています。室内（専有部分）でできる行為
であっても、共用部分では規制されるべき行為となることがありますので、愛煙家の理事さんの論理は本末転
倒となります。 使用細則などを改正してベランダを禁煙にすることは可能と思われます。ただし、罰金・罰則などを課すこと
は、刑罰権は国家しか持たないもので、コミュニティ形成の大事な管理組合にはふさわしくありません。 いくら専用使用権を持っていても、ベランダ本来の機能は、喫煙所ではありませんから、禁煙にできるかどう
かの判断基準は、社会通念上の受忍限度を超える行為であるか否かによります。 『禁煙は着実に世の流れになっていると思います』とは相談者様の言われるとおりですが、マンションには考
え方もライフスタイルも違う多くの方が居住しています。まずは、管理組合として「防災」や「安全」を前面
に出して、喫煙マナーなどについての啓発活動実施を検討してはいかがでしょうか。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_671.html 空き駐車場を外部に貸し出せるか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 14 日(水)09 時 05 分 23 秒 ≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：共用部分の駐車場が毎年空いている一方で、修繕積立金の充当が不足しています。 外部に貸し出して不足分をまかなえないかと管理会社に聞いたところ、「貸し出している事例はないし、でき
ない」とのことでした。 本当にそうなのでしょうか。 住民も高齢化してきており、空いている駐車場を有効活用できないか、悩んでおります。 Ａ：空き駐車場を「外部に貸し出している事例」はあります。 しかし、駐車場を区分所有者以外に貸す場合には、その収益に対する税金が課されることもありますので、税
理士などの専門家からのアドバイスを受けてください。 なお、管理会社が、駐車場を外部の者に貸すことは「できない」と言ったのは、税金問題や現在の管理規約の
内容では「できない」という意味と思われます。 管理規約の改正が必要な場合には、管理会社に相談するとともにマンション管理士などの専門家に相談すると
よいでしょう。 100％敷地内駐車場をうたうマンションでは、居住者の高齢化やライフスタイルの変化に伴い、将来、駐車
場に空きが出た場合の対策を考えておく必要があるでしょう。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_670.html アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 13 日(火)18 時 54 分 27 秒 灯油共同購入の価格推移 http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html 更新しました 当ＨＰも開設から３年を経過しました。 閲覧の皆様のご厚情に感謝いたします。 2 月に入り灯油の価格下がる 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 13 日(火)18 時 16 分 0 秒 今月小売店が軒並み価格を下げています。その影響でマンションに納入している灯油も３円程度下がってお ります。 安いところで６２円という価格が出現しました。従って、当共同購入価格も当然引き下げなければならない
という強い要請がありました。 事務局は微力ですが皆さんの力強い声援をうけまして、何とか今週中に期待される価格の交渉を行いたいと
検討しております。 しかし、一方卸値が値上がり兆候もあるとの情報もあり、いろいろ錯綜しております。 最近購入した本 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 10 日(土)18 時 08 分 20 秒 マンションの地震対策(新書) 藤木 良明 (著) 価格： ￥ 735 （税込） http://www.amazon.co.jp/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%A
E%E5%9C%B0%E9%9C%87%E5%AF%BE%E7%AD%96-%E8%97%A4%E6%9C%A8-%E8%89%AF%E6%
98%8E/dp/4004310369 内容（「MARC」データベースより） 来るべき大地震に向けて、マンションの居住者はどのように備えるべきか。マンション保全コンサルタントの著者が、阪神・淡
路大震災の被災経験をもとに、マンション居住の安全と安心に資する知識を具体的に提供する。 著者略歴 (「BOOK 著者紹介情報」より) 藤木 良明 1941 年三重県生まれ。1965 年名古屋工業大学建築学科卒業。現在、日本マンション学会副会長、愛知産業大学教授、工学
博士、一級建築士。専攻は建築学(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです) 耐震偽装を心配されている方は、それ以前に心配する事があるのを教えてくれる本です。 併せて購入した本（欠陥マンション、耐震偽装を扱ったとの広告でした）が、期待はずれだったので、なおさらこの本が良書と
思ってしまったのかもしれませんが、リーズナブルな価格ですので、オススメと思われます。 地上デジタル マンション住民に思わぬ出費も 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 8 日(木)16 時 08
分 25 秒 ≪SANKEI WEB より≫ 平成２３年の地上デジタル放送への完全移行に伴い、マンション住民に思わぬ出費がのしかかる可能性が出
てきた。地デジの導入により、マンションによる電波障害エリアが狭まるため、これまでの障害対策設備は大
半が不要になるのだが、その撤去費用などを国は住民らに負担してもらう方針だからだ。 これに対し、管理組合団体は「地デジ導入は国が決めたこと」と反発。先月、総務省に費用の国庫負担を申
し入れている。 障害世帯に電線 テレビ画面が映りにくくなったり、ゴースト（多重像）になったり…。近隣にマンションなど高い建物があ
ると、その建物による遮蔽（しゃへい）や電波の反射によって、受信障害が起きやすい。 それを防ぐ対策の一つとして、マンション建設時に屋上にアンテナを立て、障害が出る地域（障害地域）の
各戸と電線でつなぐ方法が採用されている。 １月、国に対し国庫負担の要望を出したＮＰＯ法人「全国マンション管理組合連合会（全管連）」の行政的
課題等専門委員会委員、駒形正三さんによると、「基本的にその設置費用はデベロッパー（宅地開発業者）な
ど売り主が負担し、管理組合が維持管理を引き継ぐ形になっている」という。 撤去費用１０００万円 設置費用や維持管理をマンション側が負担することになっているのは、障害の「原因者」である建築主が対
策を行うよう、国が指導してきたからだ。 時に数百万円にも及ぶ設置工事費はマンション販売時の原価に含まれており、実質的に住人が負担。各戸と
つなぐ電線が通る電柱の「共架料」（使用料）も通常、契約書で管理組合が払い続けることになっている。 東京電力の場合、共架料は電柱１本で年間１２６０円。駒形さんが住む１４階建てマンションだと、障害地
域は約５０戸で、「年間５万数千円払ってきた」という。 地デジへの移行で電波障害地域は大幅に狭くなるという。総務省地域放送課によると、デジタル波は強力な
ため、アナログ波の場合の障害範囲のおおむね１０分の１ほどになるとみられる。その結果、「さまざまな費
用が発生する」と駒形さん。 まず、新たな障害地域が、実際どれくらいの範囲になるかの調査費。調査は業者によって行われるが、「日
本ＣＡＴＶ技術協会」関東支部によると、「東京都内の高さ約４０メートルのマンションで調べたら、約４０
万円かかった」という。 次に、調査結果に基づく対策設備の撤去費用。同支部が例に挙げたマンションの場合、アナログ波だと約２
００世帯に障害が出るが、デジタル波ならまったく出ない。この２００世帯分の対策設備が不要というわけだ
が、「資格を持った業者に頼む料金や、撤去した電線、引き込み線、金具などを産業廃棄物として出すといっ
た費用すべて含めて試算すると、１０００万円以上に達した」という。 障害地域が残った場合でも撤去が必要なのは変わらない。仮にデジタル波で２０世帯に障害が出るとした
ら、残り１８０世帯分の対策設備は不要だ。撤去しないという選択肢もありうるが、「その場合は、共架料な
どを延々と払い続けることになる」。 「国庫から」要請 問題は、これらの費用をだれが負担するかということだ。 総務省は、これまでの電波障害対策のあり方を踏襲し、マンション所有者（住人）の責任による措置を求め
る。「費用負担のあり方は、近隣住民との『当事者間』の話し合いで決めてほしい」としている。 一方、駒形さんら全管連のメンバーは「これまでの国の指導では、電波障害対策は『原因者』に負担の責任
があるとしている。地デジ化は国策による（テレビ放送の）変更。原因者は国であり、調査や撤去を負担する
べきだ」と主張する。 １月１８日、同省を訪れ、大臣あてに障害範囲の調査や撤去費用の国庫負担を求める要請書を手渡した。国
は国庫負担に応じる構えはないが、駒形さんは「今後も交渉を続けていきたい」としている。 http://www.sankei.co.jp/seikatsu/seikatsu/070208/skt070208000.htm 道内ガソリン １・８円値下がり 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 8 日(木)15 時 28 分 17 秒 ≪北海道新聞より≫ 石油情報センターが七日発表した石油製品市況調査によると、五日現在のレギュラーガソリンの道内平均小
売価格は前週より一リットル当たり一・八円値下がりして一三○・七円となり、十九週連続の値下がりとなっ
た。 道内灯油価格（配達）は同○・九円値下がりして七六・四円、軽油は同一・七円値下がりして一一○・七円
だった。全国平均価格は、ガソリンが同一・八円値下がりして一三○・四円と二十一週連続の値下がりとなっ
たほか、灯油は同一・五円値下がりして八二・二円、軽油も同一・四円値下がりして一一○・八円だった。 二月出荷の石油製品卸価格について、石油元売り最大手の新日本石油は、原油価格の低下にもかかわらず前
月の値上げ分を特約店から回収できなかったなどとして、前月と同額で据え置いた。しかし、出光興産が前月
比一リットル当たり三・二円の値下げに踏み切ったこともあり下げ足を速めた。 エレベーターで男が数千円奪う 札幌のマンション 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 8 日(木)13
時 10 分 46 秒 ≪北海道新聞より≫ 八日午前三時ごろ、札幌市白石区菊水一の一にあるマンションのエレベーター内で、男が帰宅途中の女性（２
１）に頭突きし、「騒ぐな」と脅した上、女性の財布から現金数千円を奪い逃走した。女性にけがはなかった。
札幌白石署は強盗事件とみて調べている。 同署によると、男は女性の後ろを付けてきて、一緒にエレベーターに乗り込んだとみられる。男は三十歳ぐ
らいで、身長約一八○センチのがっちりした体形。オレンジ色のジャンパーとベージュのズボンを身に着けて
いた。 物騒な事件です このような犯人に対しては、防犯カメラもオートロックも意味をなさないのでしょうね ＲＥ；直接契約・管理会社経由契約について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 8 日(木)10 時 50 分
47 秒 掲示板に書ける範囲で、お答えします >ここで質問なのですが、管理会社にこの業者が安いから連絡して見積もりとってくれと言ったところ、うち
はそこの業者の口座はないからできません、と言われました。こういう場合、どうしたらいいのでしょうか？ 管理組合と管理会社の関係を整理してみて下さい。 管理組合が発注者で、管理会社とは契約（金銭の支払い）によって、管理委託契約を結んでいる間柄です。 管理会社というのは、一営利企業です。 「管理会社に見積もりをとらせる」という行為は、ここで管理会社のマージンを稼ぎなさいと言っているよう
なものではないですか？ 理事会役員が自らその業者に電話して、見積もりを依頼するという考えを持たれたほうがよろしいです。 もっとも、「うちはそこの業者の口座はないからできません」という管理会社の答は、委託契約の発注者であ
る管理組合に対する返答とは思われない暴言です。 どのような委託業務を発注しているか？の確認として管理委託契約書を見て下さい。 その委託契約書の中に「理事会支援業務」として「甲（管理組合）の契約事務の処理」という項目の説明とし
て「第三者との契約等に係る事務を行う。」というのはありませんか？ （国土交通省で標準としている管理委託契約書に倣った契約であれば当然有ります） 「第三者との契約等に係る事務を行う。」というのは、曖昧な表現でもあるので、その解釈を狭く捉えている
管理会社という事なのか、「うちはそこの業者の口座はないからできません」というのは言葉だけで文章とし
て残らないものだから、無責任に答えたものなのか、何れにしても暴言です。 >直接契約をするというのは、金銭とかの処理はどのようにしているのでしょうか？ 理事会役員が自らその業者と見積もりの打ち合わせ（どのような内容・仕様で、工期、金額等を検討するのは
管理会社へ発注する場合も同じです）を行い、契約（契約書に理事長印を捺印するのは管理会社へ発注する場
合も同じ）をし、工事の進捗状況を確認（管理会社へ発注する場合も同じ）し、契約通りに完成したか？検査
（管理会社へ発注する場合も同じ）することが直接契約です。 管理会社へ発注するのも、直接契約も理事会の負担というのはまったく同じです。 「管理会社経由で契約した方が面倒がなく保証もしてくれる」というのは、まさしく勘違いされているのです
（管理会社が「全てお任せ下さい。」と勘違いを誘って、理事会役員が本来行わなければならない上記職務を
手抜きさせる？こともあるようです）。 最後に、直接契約の場合の支払いですが、業者から請求書を受領し、支払い承認し、管理会社に銀行振込みさ
せるだけで、これも管理会社へ発注する場合とまったく同じことです。万が一にも「うちはそこの業者の口座
はないからできません」と管理会社が言えば、管理委託契約をする価値も無い管理会社ということになります。 RE 直接契約・管理会社経由契約について 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 8 日(木)10 時 15 分 39
秒 マンションネット事務局の担当者です。お尋ねの要旨は理解いたしました。当該管理組合が実行しようとし ている修繕にかかわる適正な進め方や経費の効率的な運営方法は、当該管理組合の共同の利益に適う手法が求
められているところです。 従いまして、掲示板での応答では適正を欠きますので、直接事務所まで電話かメールをいただき、対応の仕
方についてご相談に預かります。連絡をお待ちしております。 直接契約・管理会社経由契約について 投稿者：シビック 投稿日： 2 月 7 日(水)22 時 34 分 29 秒 はじめまして。本年度、初めて理事会役員になりました。 ちょうど今年は鉄部塗装工事や防犯カメラ設置などが計画されており、なるべく安くしようと思っています。
で、そうなると直接契約をした方がコストを抑えることができることがわかってきたのですが、理事の中には
管理会社経由で契約した方が面倒がなく保証もしてくれる（勘違い？）との意見があります。当然直接契約し
ても良いけど保証できません、と管理会社からお決まりのことも言われました。 ここで質問なのですが、管理会社にこの業者が安いから連絡して見積もりとってくれと言ったところ、うちは
そこの業者の口座はないからできません、と言われました。こういう場合、どうしたらいいのでしょうか？ 直接契約をするというのは、金銭とかの処理はどのようにしているのでしょうか？理事がすべて手続きを行う
のでしょうか？あまりこの辺が詳しくないのでよくわからないのですが。 文章が下手で申し訳ありませんが、参考になることとかあれば教えてください。 よろしくお願いします。 マンション管理組合の理事会、管理会社の代行可能に 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 7 日(水)15
時 21 分 9 秒 マンション管理組合の理事会の行うべき業務を管理会社の代行業務として可能になる法律改正を行うという
記事に関して、一言声を上げておきます。 まず、この種の法律成立に絶対反対であります。今でも（大会社も含めて）でたらめな管理を行っている管
理会社が、大手を振って管理組合の財産を収奪することは間違いないでしょう。このような不法な行為にお墨
付きを与えるなって絶対認められません。 全国の皆さん、共に反対行動に立ち上がりましょう。 今でも、管理委託を請け負ったという名目で、大規模修繕工事まで手を出して不当な利益を上げている管理
会社があるのに、一層拍車がかかります。 高層住宅管理業協会当たりが旗を振っていると言うことでしょうが、無関心な管理組合は悪質な管理会社に
根こそぎ組合の財産を食われてしまいます。 断固として反対します。 アパグループ、新潟県で建築中のマンション施工を中止 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 7 日(水)13
時 48 分 38 秒 ≪マンション管理新時代 より≫ アパグループは 2 月 5 日、分譲マンションのアパガーデンズ東三条イーストコート（新潟県三条市）の施工
を中止したと発表した。 三条市から耐震強度に関する報告を求められたことによる措置だ。 販売する全 49 戸のうち、6 戸が売買契約済みだった。今後、耐震強度不足が判明した場合には、6 戸の購入
者に契約解消を申し入れる。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_667.html >三条市から耐震強度に関する報告を求められたことによる措置 どうして、「耐震強度に関する報告を求められた」だけで、施工中止なんでしょうか？ 理解できない事態が起こっているような、、 マンション管理士はなぜ黙っているのか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 7 日(水)13 時 30 分 25 秒 ≪マンション管理新時代 より≫ 『マンション管理組合の理事会 管理会社の代行可能に』 『高齢化・単身者増 運営難に対応 国交省が検討』 ──という見出しの記事が、日曜日の日本経済新聞 1 面トップに掲載されていました。 区分所有者の高齢化や単身者増によって理事会の機能しないマンションが今後急増する恐れもあるため、理事
会に代わって管理会社が業務の大半を請け負える新制度について国土交通省が検討を始める、という内容で
す。 一読して「？？？」。頭のなかで疑問符が連続的にフラッシュしました。 高齢化や単身者世帯の増加によって理事会が機能しなくなる可能性は、だれも否定できないでしょう。マンシ
ョン管理の主体として法律で位置づけられている管理組合の機能低下は、そう遠くない将来、多くのマンショ
ンが直面する大問題となるはずです。 そのための対策を政府がいまから講じておくこと自体は、当然のことだと思います。 しかし、だからといって、管理会社に理事会の業務を代行させる、という内容に直ちに結びつくのでしょうか。 管理会社と管理組合は一蓮托生ではありません。 株式会社である管理会社は、組合から一部の管理業務を受託して、業務の対価である管理費のなかから利益を
上げます。管理会社がその利益を拡大・最大化させようとすれば、いきおい管理組合の利益と相反する事態が
生じます。 もし自社の利益を犠牲にしてまで管理組合の利益を優先する会社があれば、その経営者は“無能”の烙印を株
主から押されることになるでしょう。 同じマンション管理を扱う同士でも、管理会社と管理組合は同床異夢の存在と言えます。 前掲の記事で国交省は、「業務の大半」「管理会社の資格要件を厳しくして…」と予防線を張ってはいます。
しかし、いったん理事会業務の代行を認めたら、管理会社の行いを一体だれがチェックできるのでしょうか。 理事会さえ機能しないマンションで、総会が機能するとは考えられません。監査も同様です。だからといって、
利害関係の全くない外部の第三者にチェックを委託することを、代行者である管理会社が率先して行うとも思
えません。 高齢化して認知症となった身寄りのない老人の財産管理を受け持つ専門家として、弁護士による成年後見人制
度があります。 管理組合の“頭脳”と“手”であるはずの理事会が機能しなくなったマンションにも、この成年後見人に相当
する役割を担う、中立・公正な立場の専門家が必要になるのではないでしょうか。 そこで冒頭の「？？？」です。 この記事は「マンション管理士」の存在に、なぜか一言も触れていません。 そもそも、管理組合の代弁者、アドバイザーとして管理の適正化を図る第三者的立場の国家資格として、マン
ション管理士制度は創設されたはずです。 そうであれば、機能しない理事会の業務を代行すべき者として最初に名前が挙がるべきは、管理会社ではなく、
マンション管理士ではないでしょうか。 管理組合の理事会の業務を代行できる立場に一番近い存在はだれか。 この記事を読んだマンション管理士が何も声を上げないとしたら、ちょっと変です。 マンション管理に日々悪戦苦闘している住民の方々は、管理士の皆さんの今後の対応をきっと注意深く見てい
ると思います。 （村田 真） http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_669.html バルコニーのフード撤去で裁判 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 7 日(水)13 時 15 分 48 秒 本裁判の第一回口頭弁論は来る２月２１日午前１１時から、札幌地方裁判所で開かれます。大変注目されて おり、北海道新聞社等の報道関係者も取材を始めました。 というのは、「最高裁判所で既に判例があるのに何故、このフード設置者は撤去しないのか不思議だという
ことです。或いは、裁判の結果、設置が認められるという確信でもあるのか」と理解に苦しんでいるようです。 管理費などの滞納対策は 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 7 日(水)12 時 58 分 7 秒 なんと言っても理事会が当事者能力を発揮して解決しなければなりません。解決しなければならないという 強い意志でことに当たれば必ず対処できます。 ここ２～３年の間、少額裁判制度を活用して全て滞納整理しました。弁護士も必要ありません。当ネットが
支援して費用は全くかかっておりません。裁判に要する費用は当然滞納者から納付してもらうことができま
す。当ネットの会員の理事長も奮闘して提訴し、解決しました。 このために、管理規約を標準規約のように「理事会が裁判提訴を決議して提訴」できるようにすべきことは
言うまでもありません。 滞納問題で、対応に困っている管理組合は当ネットに是非相談されますよう、なるべく早めに対処すること
が必要になります。 ＞管理費などの滞納者にどのように対応すればよいか 投稿者：たけ 投稿日： 2 月 7 日(水)09 時 41
分 16 秒 ＨＰ管理員様 確かに ＞「理事長は、管理費等の滞納に関して理事会決議を経たうえ、法的措置を追行することができる」などと規
約を改正し これは一般によく言われることです。 一方で、滞納への対応は ＞『ほかの世帯でも滞納が出てきました』のように、より大きな問題を招きます。 こうしたことへの側面があります。 滞納問題に対応することは、効率的なことから言えば、法専門家を利用した場合、組合としては大きな負担と
なります。 最初にもどりますが、理事会で対応と言っても、それは規約上の話で実際運営となると、「予算化」が必要と
なり、やはり「総会決議」というものが、不可欠となります。 法運用専門家の方々はこの運営面（予算化）は理解出来ていないのではと思います。 理事会対応出来る規約変更したなら、予算として「滞納対策準備費」ぐらいは予算化すべきだと思います。 火災保険の保険金額と付保率はどのように決めたらよいか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 7 日
(水)09 時 37 分 31 秒 ≪マンション管理新時代 より≫ Ｑ： 築 3 年のマンションです。入居当時に管理会社が代理で加入した火災保険の保険会社にはいわゆる“マ
ンション保険”がなく、他社のマンション保険と比べると同条件なのに約 5 割増しの保険料になっていまし
た。 しかも契約上のマンションの延べ面積も間違っており、再調達価格は全戸の販売価格よりはるかに高く設定さ
れていました。保険会社、代理店、管理会社のいい加減さにはあきれました。 その後、契約の見直し時に、保険会社は初年度に遡って過払い金を支払ってくれることになったのですが、改
めて契約する保険金額をいくらにすればよいか、迷っています。 保険会社は再調達価格での契約を勧めてきましたが、主要構造部がほとんどである共用部分は火災に遭っても
全損にはならないでしょうから、保険の付保率を 100％とする必要はないと思います。 いかがでしょうか。 また、このような保険契約の内容は理事長が勝手に決めてもよいことなのでしょうか。 Ａ： 築 3 年のマンションにもかかわらず、いわゆる「マンション保険」がない保険会社があるとは意外で
す。通常、保険会社では、呼び方の違いはありますが、マンションにかかわる保険を取り扱っています。 一般的に、保険は、代理店を通しての契約となりますが、１社の保険会社と契約を結んでいる代理店、あるい
は、複数の保険会社を取り扱う代理店があります。複数の保険会社を取り扱っている代理店では、それぞれの
マンションにあった契約内容について保険会社各社の比較をしながら説明してくれるので、管理組合にとって
は、1 社を扱う代理店数社から説明を受けるよりも、手間が省けるのではないでしょうか。 また、『改めて契約する保険金金額をいくらにすればよいのか』を迷っておられるようですが、商品の内容に
よって保険料が違ってきます。それは、レディーメードの商品だけにするのか、あるいは、各種特約商品も付
帯するオーダーメードにするのかによっても違ってきます。また、１年単位での契約か長期契約かでも違いが
出てきます。 ぜひ、相談者様のマンションにあった提案を代理店に依頼してください。 代理店を選ぶポイントは、「管理組合の保険を取り扱っている実績が多く」「管理組合の立場に立って、保険
項目を適切に説明・提案してくれる」「保険事故が発生した場合に、迅速に処置してくれる」などがあります。 次に相談者様のように『主要構造部がほとんどである共用部分は火災に遭っても全損にはならない。だから、
保険の付保率を 100％とする必要はない』という考え方もあり得ますが、全損でない場合、付保割合に比例
して保険金が減額されることもご認識ください。 また、『理事長が勝手に決めてもよいのか』についてですが、相談者様のマンションの管理規約でも、「共用
部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務」は管理組合の業務とされ、「理事長は管理組合を代表
して業務を統括する」と規定されていると思います。 これは「理事長が勝手に決める」のではなく、理事会での決議により理事長が代表して執行することを意味し
ています。理事会での承認をとって議事録に残しておくべきでしょう。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_664.html 管理費などの滞納者にどのように対応すればよいか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 6 日(火)11 時
15 分 8 秒 ≪マンション管理新時代 より≫ Ｑ：築 6 年、20 世帯のマンションです。修繕積立金を 26 カ月滞納している居住者がいます。督促はしてい
るものの応じる気配はありません。 ローンは支払っているようで、子どもの習い事なども続けているようです。 住民間のいさかいを避けるため、
「あまりコトを荒立てないほうがよい」というのが管理会社のアドバイスで、
督促状以外の対策はしていません。 最近、ほかの世帯でも滞納が出てきました。いまのところ滞納額は 80 万円です。 自分が理事長の任期中に、ある程度方向転換したいと思っています。 そこで質問です。未納分の支払い義務に期限はあるのでしょうか。 また、どのように対応するのがよいでしょうか。 よろしくお願いします。 Ａ：修繕積立金だけではなく、管理費の滞納も含むものとしてお答えします。 管理会社のアドバイスは間違っています。 管理費などの滞納の消滅時効は 5 年です。毎月支払い約定日の翌日から時効が進行します。 滞納問題に対して管理組合として毅然とした姿勢を見せずに『コトを荒立てない』態度が『ほかの世帯でも滞
納が出てきました』のように、より大きな問題を招きます。 滞納額や滞納者が増えることによって管理運営にも支障が生じます。 滞納問題の対応については、「督促業務」と同時に、「時効の中断」の作業を進めていくことが大切です。 「督促業務」 ご相談によれば、管理費等の滞納期間は 26 カ月の長期にわたっています。 現在に至るまでの理事会でなされた論議、対応経緯などを調べ、それを基に滞納者と話し合います。 その際、滞納を放置すると管理組合としては他の組合員の納入意欲も低下するので、支払督促の申立や簡易裁
判所に通常訴訟提起など法的措置を含めて対策を講じる断固たる意思があることを滞納者に説明し、その支払
いを促します。 よく滞納問題を解決する方法として、氏名の掲示・公開などの手段をとる管理組合もありますが、逆にプライ
バシー侵害などと抗議されることもあり、解決の特効薬にはなっていないようです。 「時効の中断」 方法は大きく分けて、法的措置と滞納者に債務を認めさせる「承認」があります。 「承認」のための作業としては、滞納金額とその明細・支払い計画などを記した承認書を示して滞納者に署名・
押印してもらう方法が考えられます。 滞納費の一部入金であることを記載した書面とともに１万円程度を支払わせた場合なども「承認」となります。 その他、理事長としてとるべき行動は、規約の見直しです。 管理費等滞納についての法的措置が現規約において総会決議事項となっているのであれば、理事会決議で法的
措置が可能になるように、「理事長は、管理費等の滞納に関して理事会決議を経たうえ、法的措置を追行する
ことができる」などと規約を改正し、速やかな措置をすぐとれるように規約を改正しておくとよいでしょう。 滞納は時間が経過し、額がかさむほど解決が難しくなります。 早急に理事会などで話し合う必要があるでしょう。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/02/post_662.html マンション管理組合の理事会、管理会社の代行可能に 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 4 日(日)08
時 34 分 57 秒 ≪NIKKEI NET より≫ 国土交通省はマンションの所有者でつくる管理組合の理事会に代わり、管理会社が業務の大半を請け負える
新制度の検討に入る。所有者の高齢化や 1 人暮らしの増加によって理事会の役員を引き受ける人がいなくな
ると、計画的な修繕など適切な業務に支障が出る恐れもあるためだ。新制度を利用する管理会社には資格要件
を厳しくして、トラブルの発生を未然に防ぐ。 マンションの管理は日常的な保守・清掃や修繕計画などを、管理組合の総会の決定に基づいて理事会が実行
する。管理会社に業務委託する場合も、あくまで理事会が主導するのが基本だ。 http://www.nikkei.co.jp/news/main/20070204AT3S0202C03022007.html マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第四条「管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよ
う努めなければならない。 ２ マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよ
う努めなければならない。」 時代の流れと逆行しているような新制度の検討と思われます。 （株）田村水落設計が設計等に関与した物件の調査状況について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 2
日(金)19 時 31 分 27 秒 ≪国土交通省ＨＰより≫ （株）田村水落設計が設計等に関与した１６２物件※のうち、平成１９年２月１日までに、国土交通省に対
し、耐震不足があったとの報告を受けた３物件等について、別紙１～２のとおりお知らせいたします。 なお、今回耐震不足が判明した千葉県の物件は、建築確認を行ったイーホームズ（株）（平成１８年５月２
９日付けで指定確認検査機関の指定を取消し）から平成１８年２月２８日に千葉県に対し、同年３月３日に国
土交通省に対し、構造計算に疑義があるとの通報があった物件であり、当初イーホームズ（株）において検証
を行っていましたが、同社の業務継続が困難となったことに伴い、同年５月１５日以降千葉県において耐震性
の状況等を調査していたものです。また、詳細については、本日、千葉県が公表しております。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070202_.html 床重量を正確に計算せず 偽装のアパマンションで 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 2 月 2 日(金)18 時
43 分 28 秒 ≪北海道新聞より≫ 耐震強度偽装が発覚した千葉県成田市のマンション「アパガーデンパレス成田」の構造計算で、設計会社「田
村水落設計」（富山市）が床の重量を正確に計算せず、柱やはりの約１割が強度不足となったことが、２日ま
での千葉県の調査で分かった。 県によると、床重量が不正確だったため、建物全体の重量が実際より約１７％軽く見積もられ、２８４本の
柱やはりのうち２７本に強度不足が見つかった。 水落光男１級建築士は県に対し「自分の長年の経験で大丈夫だという数字を使った」と計算していなかった
ことを認めており、県は「ずさんな方法だ」としている。 同マンションの床は内部に空洞を作り、遮音性を高める構造。強度計算に必要な床の重量は通常、換算式を
使って正確に計算するという。 札幌耐震偽装 販売側、棄却求める 札幌地裁初弁論「契約解除根拠ない」 投稿者：ＨＰ管理員 投稿
日： 2 月 2 日(金)18 時 41 分 42 秒 ≪北海道新聞より≫ 浅沼良一・元二級建築士による耐震強度偽装問題で、強度不足が判明した札幌市北区の分譲マンション住民
二人が、販売した住友不動産（東京）を相手取り、売買契約の解除と違約金など計約五千八百万円を支払うよ
う求めた訴訟の第一回口頭弁論が二日、札幌地裁（坂本宗一裁判官）で開かれた。被告側は「契約解除には法
的根拠がない」として請求棄却を求めた。 浅沼元建築士がかかわったマンションの住民による初めての訴訟。 訴えなどによると、原告は浅沼元建築士が構造計算したマンションの売買契約を二○○二年から○三年にか
けて結んだ。昨年、耐震強度が基準の７５％しかないことが判明したが、住友側は原告に構造計算をしていな
い補修案しか提示せず、補修は行われていない。補修の代替案として、購入代金での買い取りを提案している。 原告は「強度不足を補う義務（瑕疵（かし）担保責任）を果たさず、契約に違反している」と主張。契約を
解除した上で購入代金に加え代金の２０％の違約金を支払うよう求めている。 住友側は「補修を行えば外観や居住の便宜性を大きく損なうため、購入価格での買い取りという、瑕疵担保
責任の範囲を超える提案をしている」とした上で「購入者の半数以上は買い取り案に応じており、原告が主張
する契約解除は受け入れられない」としている。 浅沼元建築士が設計したマンションをめぐっては、同市中央区の住民十四人も住友不動産に対し、売買契約
の取り消しを求めて提訴している。 バルコニーのフード撤去で裁判 投稿者：SUGANA 投稿日： 2 月 1 日(木)12 時 29 分 39 秒 先に札幌地方裁判所に提訴していた、札幌市内の管理組合が起こした「バルコニーに設置したフードの撤去 を求める裁判の口頭弁論」が、今月２１日地裁で始まります。 この事件は、長い間の懸案事項であり当該管理組合が再三に亘り設置者の区分所有者に（５戸）根気よく説
得を重ねて参りましたが、拒否され致し方なく昨年の定期総会で組合員の多数の合意により裁判提訴をするこ
とに決定していたものです。 組合の議決後も依頼した弁護士から、裁判提訴前にも「フードの設置は法令違反であるから、撤去を要請い
たしましたが、全く無視され続けやむなく１１月に提訴」したものです。 提訴後、裁判所は書面審査に相当の時間がかかり、ようやく口頭弁論にこぎ着けたという事態です。 それにしても、当該管理組合は「既に過去において最高裁判所が、フードの設置に関して撤去を命ずる判決
を出している事実をあげて警告」してきましたが、全然受け付けませんでした。その背景には「裁判所は撤去
は命ずるが、強制撤去はできない」という誤った情報を信じている向きがあります。 しかし、そのようなことはありません。強制撤去を求める内容の提訴であり、法令違反者が、自ら撤去しな
ければ裁判所が強制撤去を執行することになります。 ２月２１日の口頭弁論は関係者の傍聴をお願いし、当該管理組合の勇気ある提訴を心から応援してくださ
い。札幌市内にはまだ、このような法令違反のマンションがみられます。この判決を契機にして、法令違反の
マンションが無くなることを期待いたします。 犬猫禁止は人格権侵害せず・マンション管理組合勝訴 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 31 日(水)13
時 22 分 33 秒 ≪日経住宅サーチ≫ 東京都江東区のマンション管理組合が規則に反し、犬や猫を飼っている住民３人に飼育禁止を求めた訴訟の
判決で、東京地裁は 30 日、管理組合の請求を認めた。 住民側は「ペットは人間生活に極めて重要な存在。危害を与えない動物も一律に禁止するのは人格権を侵害
している」と主張したが、清水響裁判官は「飼育禁止を望む居住者が多数であり、ペットを飼うことは共同の
利益に反し、人格権の過度の侵害とはいえない」として退けた。 判決によると、管理組合はマンション新築当時から、規則で「居住者に迷惑や危害を及ぼす恐れのある動物」
の飼育を禁止してきた。 しかし、ペットを飼育する居住者がいたことから、2002 年に２年間の猶予期間内にペットを手放す規則
を新たに設けたが、３人は期間終了後も犬と猫を飼い続けた。 http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2007013009180p2 【新刊】建築家団体による「マンション改装読本」、サッシ・ドアなどの手入れから改修までを解説 投
稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 30 日(火)22 時 18 分 51 秒 ≪マンション管理新時代より≫ マンションの共用部分は、柱や梁、床や壁などの「主要構造部」、配管類などの「設備（ライフライン）」、
屋根やベランダの防水や外壁のタイルなどの「仕上げ材」、そして、サッシやドア、手摺りやベランダの避難
器具などの「二次部材」で構成されている。 大規模修繕計画ではこのうち「主要構造部」の改修や「仕上げ材」の補修、「設備」の更新につい目が向きが
ちだが、建物を長持ちさせるうえで無視できないのが「二次部材」だ。 窓サッシや玄関ドア、ベランダ・共用廊下・階段の手摺り、外部の鉄骨階段、エキスパンションジョイントと
いった「二次部材」の多くは、アルミや鉄などの金属で作られており、吹きさらしの外部に接した場所にある。
メンテナンスもせずに放置すればサビや腐食で劣化し、建物本体にも悪影響を与えかねない。 修繕計画のなかで軽視されがちだったこれらの「二次部材」に絞り込み、日常の手入れから改修までの手法を
Q&A 方式でわかりやすく解説した本が 06 年 12 月に発刊された。 タイトルは『マンション改装読本』。 B5 版 193 ページで定価は 3000 円（税込み、送料別）。建築家の職能団体である日本建築家協会（JIA）
メンテンス部会が自費出版した。 もともとは 06 年 6 月に JIA が行ったセミナーのテキストだったが、好評ですぐ品切れになったため、加筆
補正してあらためて本の形にまとめ直したという。 専門家の集団が執筆しただけあって、劣化診断の方法から改修の工法、コストまで、ケーススタディを交えな
がら詳しく解説されているのが特徴。内容はマンション管理組合の建築担当理事や管理会社の担当者、マンシ
ョン管理士向け。 一般書店では手に入らない。申し込み・問い合わせ先は、JIA 日本建築家協会関東甲信越支部（〒150-0001 東京都渋谷区神宮前 2-3-18 JIA 館）、TEL 03-3408-8291 FAX03-3408-8294（担当：菊地）
まで。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_659.html この本は、ＮＰＯの事務局で、２～３冊購入してもいいのでは 事務局さん、検討願います 配水管工事の相談 投稿者：SUGANA 投稿日： 1 月 30 日(火)15 時 20 分 22 秒 よくある相談の一例。札幌市内のある管理組合の理事長さんが、相談にお見えになりました。昨年、配水管 の工事を実施したようですが、何か腑に落ちない業者選定になり今でも困っているようでした。 その内容とは「組合員が強力に推薦する業者を選定したのですが、他の業者と比べてかなり安かったので、
適正に工事が履行されたのか、心配である」とのことでした。 そして、よく聞いてみると「設計書・仕様書を決ず、大づかみで各業者に見積書の提出を依頼し、一番安い
業者に決めたということ」でした。 問題は仕様書を確定しないで発注することが、間違いであり、業者は勝手に見積書を作成してきたことにな
り、それで価格の安い業者に決定したことが大間違いということになりましょう。このような、決定の仕方は
安かろう悪かろうを生み出す最大の要因と思いますが、皆さんいかがでしょうか。 理事会に建築の専門家が存在しない場合は、パートナーの建築士を選定し、その建築士が設計書・仕様書を
確定して、それに基づき各業者に見積書を提出していただき公正な業者選定を行うべきと思います。 それにしてもマンションの修繕工事は金額が大きいので、理事会としての過失が発生しないことが最低の条
件になります。 相談された当該管理組合の配水管工事が適正に実行されていることを願わずにはいられません。 ２－４月気温は平年より高め 札幌管区気象台予報 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 28 日(日)18 時
51 分 46 秒 ≪北海道新聞より≫ 札幌管区気象台は二十五日、二月から四月までの三カ月予報を発表した。気温は平年より高めで、日本海側
の降雪量は平年並みか少なめに推移する見通しだ。一方、平年より遅めになると予想された長期積雪（根雪）
の初日は、昨年十一月中旬の低気圧の通過などの影響で、根室など道東を中心に平年より最大で三十日早くな
った。 ▽二月 日本海側とオホーツク海側では、平年に比べ曇りや雪の日が少ない。気温は平年より高め。 ▽三月 日本海側では天気は数日の周期で変わり、太平洋側とオホーツク海側では晴れる日が多い。冬型の気
圧配置が残り、寒さの強まる日もある。 ▽四月 天気は数日の周期で変わる。気温は平年並み。 「降雪量は平年並みか少なめに推移する見通し」 平年並みなら、これからドカ雪になるのかなー？ 平年より少なめで、推移していただきたいですー お知らせ 投稿者：SUGANA 投稿日： 1 月 28 日(日)11 時 50 分 51 秒 本ページのトップ画面左下に当ネットの「ロゴマーク」右側は関係法令集をまとめて掲載している便利帳で す。 本ページの管理員が苦労して作成したもので、関係条文中、条文引用がなされている箇所はリンクして調べ
ることができます。 苦労して、別な法令を調べ直さなくてもよいもので、苦心の跡が伺えます。どうぞ、皆さん有効活用をお願
いいたします。 ＲＥ；私のマンションは何でも理事長の言いなりです。どうすればいいでしょうか。 投稿者：ＨＰ管
理員 投稿日： 1 月 27 日(土)21 時 05 分 30 秒 【答え】の弁護士・田中峯子さんなのか、記事に編集された方なのか、 最初の質問 >【質問】法的な力で現在の理事や理事長を変える方法はないでしょうか。自分一人ででも変える方法はない
ですか。 に対する【答え】、対応が、私には好きでないです。 法律ではどうか？の前に、もっと管理組合で話し合う方向でアドバイスするのが良かったと思えるのですが、、 この掲示板をご覧の皆さんは、どう思ったでしょうか？ ＲＥ；私のマンションは何でも理事長の言いなりです。どうすればいいでしょうか。 投稿者：ＨＰ管
理員 投稿日： 1 月 27 日(土)20 時 41 分 59 秒 【答え】は、弁護士・田中峯子さんなんですが、、 >【質問】いつも同じ理事が選ばれるのですが、理事は何年も継続して就任していていいのでしょうか。 >【答え】区分所有法第４９条５によれば、「理事の任期は２年とする。ただし規約で３年以内において、別
段の期間を定めたときはその期間とする」と定められています。 この答えは、管理組合法人についてのみ当てはまる法律なんですが、質問された方のマンションが法人なりし
ているとは、思えないのですが、 疑問？ >【質問】規約では、臨時総会を開くため、５分の２の区分所有者の賛成が必要なのですが、その数の賛成者
が集まりません。 >【答え】それでは、あなたのマンションは管理者も理事も不在となり、現実に管理することが不可能となっ
てしまったのですね。 「臨時総会を開くため、５分の２の区分所有者の賛成」と規約で決まっているのが間違いです。 区分所有法第三十四条第三項「区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に
対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ず
ることができる。」 区分所有法第三十四条第五項「管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有
するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。」 ですから、『５分の２』とされている部分は無効となり、五分の一以上で総会を招集できるのですが、、、 疑
問？ 私のマンションは何でも理事長の言いなりです。どうすればいいでしょうか。② 投稿者：ＨＰ管理員 投
稿日： 1 月 27 日(土)20 時 25 分 9 秒 ≪asahi.com > 住まい > ここが知りたい より≫ 【質問】法的な力で現在の理事や理事長を変える方法はないでしょうか。自分一人ででも変える方法はないで
すか。 【答え】解任の方法は、区分所有法第２５条で定められています。 一つは区分所有者の集会決議で理事長，理事（区分所有法第４９条で２５条準用）を解任することができま
す。しかし、あなたのマンションでは、集会の決議では多数決はとれないようですね（区分所有法第２５条１）。 もう一つの方法は、管理者（理事も含む）に「不正な行為、その他その職務を行うに適しない事情があると
きは、—―—―解任を裁判所に請求することができる」という条文があります（区分所有法第２５条２）。 【質問】ただ長く理事長や理事を行っているというだけでは解任の理由にはならないのでしょうか。また、私
一人が裁判所に解任請求が出来るのでしょうか。 【答え】この裁判は一人でもできます。しかし、理由が必要であって「不正な行為」がなければなりません。 「不正な行為」とは、理事長，理事は全区分所有者のために「善良な管理者の注意義務」をもって職務を果
たさなければならないので、それに違反して区分所有者に「損害」を与えた場合といわれています。 「その職務を行うに適しない事情」とは、長期の病気や長期の不在で職務を果たせない場合、例えば長期修
繕工事で工事業者が理事長、理事の親類等で親しい場合、理事長等がその工事に検査や査定で関与するような
場合等、直接または間接に関与してマンションの管理運営の公正さが大きく疑われるような場合が考えられま
す。 したがって、長期に理事長や理事に就任している場合、それが区分所有法や規約に違反していないかどうか
を検討し、１人で裁判を提起できます。 しかし、その前に自分が理事に立候補するとか、同志の人を探すとか改善を管理組合の中に入って行動する
ことをお勧めします。 【質問】マンションの玄関の壁も汚く、玄関タイルも落ちそうになっているので、十分あまっている管理費や
修繕積立金で修繕してほしいと私が理事会に申し入れたところ、理事会ではその必要なしと決議し、理事長は
もし強行に要求するならば、理事も好きでやっている訳ではないから全員で辞任しますといわれました。理事
全員で辞任されると大変困るのですが、私の意見に賛成してくれる人も３人集まりました。そうこうしている
うちに、理事全員、理事長も辞任してしまいました。 規約では、臨時総会を開くため、５分の２の区分所有者の賛成が必要なのですが、その数の賛成者が集まり
ません。 【答え】それでは、あなたのマンションは管理者も理事も不在となり、現実に管理することが不可能となって
しまったのですね。 このような場合、放置すると緊急を要する事務が生じてくるので、この不都合を避けるため、マンションで
法人格のない場合にも権利能力なき社団として民法第５６条の規定を準用し、仮理事長を選任できると大阪地
方裁判所で決定されました（大阪地方裁判所判決・昭和６３・２・２４）。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200701270180.html 私のマンションは何でも理事長の言いなりです。どうすればいいでしょうか。① 投稿者：ＨＰ管理員 投
稿日： 1 月 27 日(土)20 時 21 分 23 秒 ≪asahi.com > 住まい > ここが知りたい より≫ 【質問】私は最近、中古でマンションを買ったのですが、このマンションは区分所有者全員がおとなしく、戸
数も３０戸という小規模マンションです。長くやっている理事長とその人を取り巻く人たちで、何でも理事長
の言いなりのようです。どうすればいいでしょうか。 【答え】区分所有法では、第２５条で集会の決議によって管理者を選任し、解任することができるとし、共用
部分の管理や集会の開催を決める権限を管理者が持つことを定めています。 ほとんどのマンションの規約にも同様の条項があって、管理組合の理事長が管理者と決められています。 そのため、区分所有者集会で管理者となる理事長を選任したり、選任された理事がその後に開かれた理事会
で理事長を選任することになっているマンションの規約がほとんどです。 【質問】いつも同じ理事が選ばれるのですが、理事は何年も継続して就任していていいのでしょうか。 【答え】区分所有法第４９条５によれば、「理事の任期は２年とする。ただし規約で３年以内において、別段
の期間を定めたときはその期間とする」と定められています。大規模マンションでは、１年ごとに各階からフ
ロアー委員が理事になっていますが、１年ごとの改選は理事会に慣れるまでに数カ月必要で、やっと事務に慣
れた時はもう改選という時期が来てしまうという問題があり、２年に変更しているマンションもあります。ま
た、理事の半数を６カ月で改選し、管理事務が停滞しないように規約に定めているマンションもあります。 しかし、実際は小規模なマンションでは理事の希望者がなく、法律に違反していてもしかたなく長期に理事
に就任しているのが実情のようです。改めるようにマンション内で話し合って行きましょう。 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200701270180.html 神戸のアパマンション 市職員が住民に説明 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 27 日(土)12 時 02 分
7 秒 ≪神戸新聞より≫ 2007/01/27 アパグループのホテル・マンションのうち、富山市の設計会社「田村水落設計」が構造計算した京都市のホ
テルで耐震強度の偽装が見つかった問題で、同設計会社が手掛けた物件の耐震性を調査している神戸市の担当
職員が二十六日、中央区のマンションを訪れ、住民の代表者に経緯や調査内容を説明した。 兵庫県内で調査対象となるアパグループの物件は、いずれも神戸市内のホテルとマンション各一件。 神戸市によると担当職員は、設計会社から構造計算書のデータが提出されておらず、調査終了には時間がか
かることなどを伝えたという。 マンション管理組合の定期総会が二月下旬に予定されているといい、住民は「総会で事業主に調査内容や、
仮に偽装があった場合の対応などについて説明を求めたい」と話している。 http://www.kobe-np.co.jp/kobenews/sg/0000225672.shtml （株）田村水落設計が関与した物件の都道府県別件数について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 26
日(金)22 時 21 分 46 秒 ≪国土交通省ＨＰより≫ 昨年６月２３日付けで特定行政庁に要請した４２物件のサンプル調査及び本日付けで特定行政庁に要請し
た１２６物件について、都道府県別の調査状況をお知らせいたします。 なお、この物件数は、富山県が（株）田村水落設計から入手した帳簿をもとに作成したものであり、今後、
特定行政庁からの報告等により、件数が増減する可能性があることを申し添えます。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070125_3_.html ↑これによると、北海道は４物件とも調査済みで、大丈夫だったようです （調査内容の信頼性はなんともーですが、一安心のようです） 棟別管理にしないと問題があるのか？ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 26 日(金)21 時 11 分 39 秒 ≪マンション管理新時代より≫ Ｑ： 分棟型のマンションです。修繕積立金はこれまで全部一緒に管理していました。最近、一部の区分所有
者が、「棟別管理にしないと災害のときなどに問題が起こる」と主張して管理規約改正を言い出し、総会に提
案しようとしています。 総会はほとんど参加者がなく委任状ばかりなので、このままでは規約改正を主張する出席者に過半数を占めら
れてしまいそうです。本当に棟別管理が必要なのでしょうか。 Ａ： 相談者様のお住まいのマンションは、何棟がエキスパンション等で繋がっているか分かりませんが、仮
にＡ棟とＢ棟としますと、Ａ棟は何らの被害もなく、Ｂ棟はかなりの被害が発生したという例が阪神淡路大震
災のときにも見受けられました。 そうした事例では、相談者様のマンションと同じく修繕積立金を一括して管理していたので、Ａ棟とＢ棟との
話し合いが難航したようです。 一般的には、分棟型のマンションの場合でも一つの管理組合として管理運営を行い、国交省で示している「単
棟型」の標準管理規約をモデルに使っているようですが、大震災の教訓を踏まえれば、各棟別に修繕積立金を
区分するほうがよいと思われます。 あるいは、一つの考え方として、Ａ棟管理組合・Ｂ棟管理組合を作り、Ａ棟とＢ棟で共用する敷地や「附属施
設」を「Ａ棟Ｂ棟連合管理組合」で管理をするという方法もあります。 その場合の参考となるのが、「団地型」の標準管理規約です。 団地型の標準管理規約では、修繕積立金を「共用する附属施設等の管理」に用いる「団地修繕積立金」と「各
棟修繕積立金」に区分して、運用するようになっています。 ぜひ、標準管理規約（団地型）を参考に、理事会で検討してみてはいかがでしょうか。 次に、「このままでは規約改正を主張する出席者に過半数を占められてしまいそうです。（過半数の賛同によ
り規約の改正が行われてしまいそう）」とありますが、規約は、区分所有者にとっての「基本的なルール」で
あり、大変重要なものです。 そこで、区分所有法でも、規約の改正に当たっては『出席者の過半数』ではなく、「区分所有者および議決権
の各 4 分の 3 以上の多数（特別決議）による総会の決議」が必要であるとしています（区分所有法 31 条）。
また、規約改正議案を提案する場合は「その議案の要領も通知しなければならない」とされています（区分所
有法 35 条 5）。 修繕積立金を棟ごとに区分経理するのか、規約を改正するのかなどの問題は、区分所有者にとって大変重要な
事項ですから、総会前に説明会やアンケートなどにより、区分所有者からの意見を聞き、マンションの現状を
もとに話し合うことが必要ではないでしょうか。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_657.html アップ報告 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 26 日(金)21 時 09 分 50 秒 灯油価格推移を更新しました http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kyoudou/touyu10.html また、1/10 調の金額に誤りがありましたので、訂正しました 一部の方に多大なご迷惑をおかけして、申し訳ありません 灯油の共同購入価格１月分決定 投稿者：SUGANA 投稿日： 1 月 26 日(金)17 時 27 分 16 秒 遅くなりましたが、１月分の灯油の価格が決定いたしました。末端価格が市場で３円程度下がっていること などが反映して、１２月比２．１０円の減額になりました。 共同購入に参加していただいている管理組合の皆さんに喜んでいただける価格であると思います。多分、市
内のマンションに供給している最低価格であると確信しております。 希望する管理組合は是非、事務局まで問い合わせください。今年は雪が少なく、予想より消費が少なくてす
んでいることでしょうが、５０，０００リットルを消費する管理組合であれば、共同購入に参加すればおそら
く、１５万円から２０万円の経費の節減になることは間違いありません。 ＲＥ；京都アパホテルで強度偽装 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 26 日(金)11 時 09 分 16 秒 ≪国土交通省ＨＰ≫ 平成１８年６月２３日に、国土交通省が特定行政庁に対し、（株）田村水落設計が関与した物件から４２物
件を抽出して耐震性等の調査･報告を行うよう依頼をしておりましたが、下記の物件において、京都市より、
構造計算書の偽装等及び耐震性の不足があったとの報告がありましたので公表いたします。 偽装等の内容及び耐震性の状況 ○京都市が構造設計者からヒアリングしたところ、「アパヴィラホテル京都駅前」の設計における偽装を認め
ているとのこと。 ○京都市が工事監理者からヒアリングしたところ、施工時に、筋交いの設置が不可能な箇所があり、その点を
構造設計者に確認したところ、筋交い不要との回答があったためそのまま施工させたとのこと。 ○いずれのホテルも、一次設計（中規模地震時の損傷等に関する検証）、二次設計（大規模地震時の倒壊等に
関する検証）において、建築基準法違反。 今後の対応 ○京都市は、建築主であるアパマンション（株）に対し、違反是正計画の提出を求めるとともに、使用禁止等
を勧告（１月２５日）し、建築主による速やかな耐震改修を指導。 ○事実関係を把握した上で、その内容に応じ、順次、建築士、建築士事務所、確認検査員及び指定確認検査機
関の処分等について厳正に対処。 ○国土交通省は、現在行っている４２物件のサンプル調査を促進するとともに、さらに、偽装を行った構造設
計者が設計等に関与した残りの１２６物件（サンプル調査と合計して１６８物件）についても偽装等の有無と
耐震性の状況を調査するよう、関係特定行政庁に要請（１月２５日）。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070125_.html 最近購入した本 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 25 日(木)23 時 15 分 12 秒 相談事例にみるマンション管理の Q&A 渡部 重政 (著) 価格： ￥ 2,100 （税込） 出版社: 住宅新報社 (2007/01) ＮＰＯマンション管理組合適正運営ネットワークの宣伝っぽい内容を含んでいるのが気になりますが、 インターネットで、マンション管理関連の掲示板を読むよりは、判例を交えての回答なのでヨイかも、、 私には、ちょっと物足りない思い（本になると、個別の詳しい話が出来なくなるので）もありますが 京都アパホテルで強度偽装 ２物件を使用禁止 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 25 日(木)18 時 26
分 28 秒 ≪北海道新聞より≫ 耐震強度偽装問題で、富山市の設計会社「田村水落設計」が構造計算した京都市のホテル２件で構造計算書
の偽造や強度不足があったことが判明し、京都市は２５日、「アパヴィラホテル京都駅前」と「アパホテル京
都駅堀川通」の使用禁止を勧告した。 国交省は、同社が営業を始めた９７年以降、設計などに関与した１６８件のマンションやホテルのうち、既
に問題がないことが確認された２３件と京都市の２件を除く１４３件について、偽装の有無や耐震強度を調査
するよう全国の自治体に指示した。 田村水落設計の水落光男・１級建築士は同日、共同通信の取材に「（偽装は）やってない」と否定。だが京
都市によると、水落建築士は同市の調査に対し、アパヴィラホテルの構造計算書改ざんを認めたという。 京都市の２つのホテルは、いずれも耐震強度の最も低い部分が基準の７１％と７９％で、改修工事が必要と
される。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070125&j=0022&k=200701251415 本日の夕刊によると、 札幌市内に「田村水落設計」が構造計算した物件が、４件あるそうです。 （札幌市内のアパホテルは、「田村水落設計」ではないそうですから、マンションの可能性が高いかも） 管理会社の体質と委託契約 投稿者：SUGANA 投稿日： 1 月 24 日(水)17 時 18 分 45 秒 このところ、管理委託契約に関わる相談・支援がめっきり増えてきました。その中から特に区別して情報を 提供しなければならない悪質な管理会社が存在し、委託先の管理組合に対して債務不履行を多発しています。 まず、その体質の特徴は「業務を履行する体制ができてないのに、新築物件を引き受けていること」であり
ます。従いまして、当初から業務が履行されていません。 担当のフロントマンが適当なのか、会社の業務姿勢が適当なのか判然としませんが、理事会がいくら指摘し
ても業務の改善がなされないことです。 そのようなことを継続していけば、当然理事会は不信感を持ち契約を解除することになります。札幌市内の
独立系の○○○○サービスといい、苦情が寄せられています。 また、別の会社は「適正化法を全く無視した業務を行い、何年間も総会を開かなかったりと予想を超える悪
質ぶりです。さらに、管理組合の設立を妨害したために、ある区分所有者は国土交通省に通告した」前代未聞
の管理会社です。 当該管理会社は、このような債務不履行を連発しているところから、委託契約の解除が広がって前途は多難
のようです。 建て替えめぐる「客観的要件」の議論は終わったのか 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 24 日(水)17
時 00 分 13 秒 ≪マンション管理新時代より≫ 2002 年、区分所有法は 19 年ぶりに大改正され、ほぼ現在の姿になりました。 「阪神大震災で滞っていた再建工事が相次いで始まる」のニュース記事は、95 年の震災で全壊・半壊したマ
ンションのうち、建て替えをめぐって区分所有者間で“10 年紛争”が繰り広げられた 4 件のマンションにつ
いて、再建工事が相次いで始まる、あるいは始まりそうな段階に来ていることを伝えています。記事はこちら
↓です。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_653.html 4 件の新しいマンションが完成すれば、震災復興の掉尾（ちょうび）を飾る証として記憶されることになるで
しょう。一方、この 4 マンションを舞台に展開された、改正前の区分所有法 62 条 1 項をめぐる混乱は、過
去のものとして忘れ去られることになるのでしょうか。 建て替え決議に至る建物が備える条件として、旧区分所有法 62 条 1 項の条文前段は、 『老朽、損傷、一部の滅失その他の事由により、建物の価額その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、
又は回復するのに過分の費用を要するに至ったときは──』 と定めていましたが、この部分は 02 年の同法改正ですべて削除されました。これがいわゆる建て替えの「客
観的要件」とされた部分です。 その結果、マンションの建て替え決議は、理由は何であれ、区分所有者および議決権の五分の四以上を占める
圧倒的多数が「建て替えたい」意志でまとまるならそれでＯＫ、という極めて主観的で“ドライ”な環境下に
放り出されることになりました。 4 件のマンションをめぐる裁判では、「客観的要件」を構成する『老朽』や『損傷』、『効用の維持』あるい
は『過分の費用』という文言が何を意味するのか、その定義が重要な争点となりました。これらを論理的に詰
めようとしたのは建て替え反対派でしたが、その主張は判決では軒並み退けられ、ほぼ同時期に区分所有法自
体が改められました。最近は建て替えの「客観的要件」についての議論は封印された雰囲気さえ漂っています。 法の解釈をめぐって無用な争いが継続、再生産されることを避けるためには、法文から「客観的要件」を削除
することにもやむを得ない面はあったかもしれません。しかし、私有財産であると同時に社会的資産でもある
巨大な建物を取り壊す以上、個々人の経済的条件とは別の次元で、もう少し科学的な客観的要件が存在しても
よいのではないでしょうか。 旧法 62 条 1 項の条文前段や、4 マンションの訴訟における「客観的要件」をめぐる議論の内容には、スト
ック重視時代のすべての「建築物」が直面する、維持保全や価値向上に向けた重要な示唆が含まれていたと思
うのです（Mut）。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_655.html ルーフバルコニーにある「はと小屋」の大きさが変更された 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 24 日
(水)09 時 29 分 47 秒 ≪マンション管理新時代より≫ Ｑ：1995 年 4 月に購入したマンションです。購入契約時の添付図面集に記載されていたルーフバルコニー
のレイアウトについてお伺いします。 図面集では、ルーフバルコニーのほぼ中間に「はと小屋」が記載されていました。 この「はと小屋」の寸法が図面集と実測結果で異なり、実際は図面集より約 23％大きくなっていたのです。
そのため、「はと小屋」と手摺りのコーナーのすき間は 27cm しかなく、日常生活で移動するにも大変不便
なのです。 販売会社には数年前から、図面集どおりに「はと小屋」を小さくするか手摺りの位置をずらして欲しい、と交
渉していますが、
「図面集に『図面は諸条件により多少変更する場合があります』と記載してあるとおり、“多
少”の範疇です」「ルーフバルコニーの面積は壁芯より計算しており、はと小屋の面積を含みます」という回
答です。すき間自体が狭いことは認めていますが、交渉は進展していません。 契約書、重要事項説明書は専有部分については壁芯から計算すると説明していますが、共用部分については添
付図面集しか寸法を知る手がかりがありません。手摺りの位置は図面集とほぼ一致していますが、
「はと小屋」
は図面集では約 1,057mm の正方形なのに竣工時の建築図面では 1,300mm の正方形となっており、実際の
寸法は建築図面と一致しています。建築寸法図には「はと小屋」だけ記載され、手摺りの位置は書かれていま
せん。 交渉を進める手立てはないものでしょうか。アドバイスなどありましたら、よろしくお願いします。 Ａ：屋上などにある配管・配線の防水対策を施した排出口部分を通称「ハト小屋」と呼んでいます。 ご相談内容については、現地の調査をしないとわかりませんが、マンション建築に当たっては、躯体（構造体）
を優先するために「ハト小屋」の設計変更はあるものです。 この設計変更について問題となることは、事前説明の有無です。 今回は、「図面集に『図面は諸条件により多少変更する場合があります』と記載してある」とのことですので、
変更の理由にもよりますが、問題とすることは難しいと思われます。 しかし、「ハト小屋」は共用部分となるため、管理組合としても、販売会社から変更の理由について、説明を
受ける必要があります。 規約により、ルーフバルコニーの専用使用料も支払っていると思います。 交渉に際しては、変更数字の差異だけではなく、変更によりルーフバルコニーとして、契約当初の用法・用途
に支障が生じたか否かをもってします。 共用部分に関する問題であり、業者との対応には管理組合の協力も得るべきです。 ただし、「手摺りの位置の変更」等は、相談者様と業者の間だけで決めることはできず、総会の決議が必要と
なります。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_654.html 新築物件１年目の管理委託契約が解除 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 23 日(火)17 時 16 分 43 秒 札幌市内のある管理組合の事例。 去る１月２１日に本管理組合は、臨時総会を招集して「分譲会社が当初契約締結した管理会社と決別して、
別の会社と契約を締結する案件を議決」しました。 当該管理組合理事会は契約期限前３カ月以前に、管理会社に対して翌年度の契約を留保する通告を行い、管
理委託契約の債務不履行について具体的に追及して参りました。 しかし、組合の指摘に対して、のらりくらりとした誠意の無い態度を繰り返してきた当該管理会社は結局、
１年間で契約を解除されたことになりました。 当該管理組合の役員さんから聞いたところによれば、当該管理会社は指摘した事項に応えず、債務不履行を
改善することもなく、自爆したようなものでありました。 マンション管理適正化法施行後も、業務の履行を実施しない会社が後を絶ちません。ましてや、無関心な理
事会構成の管理組合では、このような会社が未だに大手を振って存在しています。 当該管理組合の臨時総会の実際の出席率は何と、６３％であったそうです。多くの組合員が参加して新たな
管理会社と契約をいたしました。 そして、新契約は年額で１４０万円程度の経費の節減に成ったそうで、今後の運営を見守りたいものです。 それにしても、早くおかしな会社と手が切れて、組合員の利益に結びついて、漸く管理組合としての第一歩
が踏み出されたようです。 関係者の皆さんのご奮闘に敬意を表します。 第１２回マンション管理セミナーの資料頒布 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 22 日(月)15 時 21 分 39
秒 来る２月１７日開催のマンション管理セミナーは既に定員になり、〆切致しましたが、その後も参加の問い 合わせなどが連日あります。 従いまして、資料だけでも必要という方には実費で頒布することにいたしました。希望される方は電子メー
ルか、電話、ファックスで申し込みされれば、セミナー開催後お渡しできます。 灯油価格の値下げ 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 21 日(日)14 時 17 分 7 秒 暖冬のため、灯油の需要が伸びないことなどが要因で、１月分の末端価格が引き下げ傾向です。その現れが、 生協の値下げに繋がっていると理解しております。 さて、当マンションネットの価格交渉は先週から行っており、２２日以降に決定されると思います。当ネッ
トの共同購入価格は、以前から明らかにしているように卸値価格や「リム価格」と称されている業界の末端価
格算定の根拠になっている数値等を要因としております。 これまでも、参加している管理組合の利益を最優先するために、低価格購入を目標にしており、札幌市消費
者センターが毎月調査の公表を行っている最低価格を下回る価格になるよう鋭意交渉しております。 従って、今月は先月と比べて若干引き下げになることは間違いないでしょう。 コープさっぽろ 灯油３円下げ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 19 日(金)16 時 52 分 27 秒 ≪北海道新聞より≫ 生活協同組合コープさっぽろ（札幌）は十九日、札幌地区の灯油価格（定期配達）を一リットル当たり六十
九円とするなど全道で三円値下げすることを決めた。二十五日から実施する。原油価格下落と灯油在庫のだぶ
つきを受け、早めの値下げで拡販を図る。今季の値下げは昨年十月二十六日以来二度目。 道内最大の灯油共同購入団体として大きな影響力を持つ同生協の値下げに各社が追随するのは必至。七十七
－七十八円（全道平均）と、このところ下げ渋っている灯油小売価格が下げ足を速めるのは確実だ。 コープの値下げ後の最安値は札幌、北広島などの六十九円で、最高値は根室、稚内などの七十五円。委託販
売先との協議が不調に終わった岩内だけは下げ幅を二円とする。 道内の灯油在庫は、「暖冬の影響でだぶつき気味」（北海道経済産業局）になっている。元売り各社は石油
製品卸値を一月から一リットル一円程度上げたが、原油価格の下落を受けて「二月は三－四円下げる」（関係
者）との観測が大勢だ。 同生協は石油製品価格が上昇局面にあった昨年十月中旬、同年五月末に決めた七十五円（札幌地区）を据え
置いて需要期入りし、同十月二十六日に七十二円に値下げしていた。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070119&j=0045&k=200701190058 消費税込みの価格で、六十九円とは、消費税抜きだと６５.７円となります。 ３円下げたと言っても、コープさんは、相変わらず高いですねー マンション管理セミナーに期待 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 19 日(金)16 時 46 分 45 秒 来月２月１７日開催予定の管理セミナーは新聞紙上で参加募集しましたところ、おかげさまで、定員一杯に なり、追加して定員を増員しましたが、また増員分も満員になりました。 何故、皆さんが「これでいいのか管理会社の業務実態」というテーマに敏感に反応したのか。漸く納得いき
ました。 ある参加申込者は「今の管理会社の仕事は全くデタラメで何回か是正を要求しましたが、全然改善されてい
ません。どうしたらよいのか、思案していたところ、新聞でセミナー開催を拝見して、藁にでもしがみつく思
いで参加しようと申し込みました」と言っておりました。本当に困ったものですね。 また、ある参加者は「適正化後も、重要事項の説明とか行っていません。管理委託契約の際に説明しなけれ
ばならないのは知りませんでした。とにかく、区分所有者が自ら勉強して情報を収集しなければ、管理会社の
いいように運営されていることが、新聞で分かりました」という、大変前向きな方もおられます。 更に、多くの参加者に参加の理由を問いましたところ、皆さん現在の管理会社の業務に不満を持っているこ
とが分かりました。 管理会社の皆さん、「人の振り見て我が振り直せ」という諺を思い出して、自らの業務の再点検を行わなけ
れば、管理会社の変更や管理委託契約の解除に発展することは間違い有りません。 ＲＥ；悪徳業者注意 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 19 日(金)13 時 36 分 2 秒 一番の対策は、管理組合が当事者能力を具備して、当該管理組合に存在する滞納金の回収を的確に行い、その ような不良業者の入り込む隙を造らないことでしょう。 滞納金を減免させることなど、通常の管理組合では当然のこととして行いません。それを免除させる方法な
どという口実に乗ることが腑に落ちません。 対抗措置は当該管理組合が法令に基づいた適正な管理を行い、不良業者の接近を赦さない運営を実行するこ
とでしょう。 ＲＥ；悪徳業者注意 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 19 日(金)10 時 43 分 2 秒 理事長さん、はじめまして 書込みの内容のみから判断すると、悪質な不動産会社というよりも、言葉巧みなサギにあっているのではな
いですか？ （詳細な契約書等を見ていないので、見当違いかもかもしれませんが） 悪徳業者注意 投稿者：理事長 投稿日： 1 月 19 日(金)00 時 33 分 50 秒 不動産サポートという会社が、言葉巧みに滞納管理費のある所在不明の区分所有者が所有する住戸の未収金を 減免させる条件を持ちかけ、「債権者と話をつけて、新たな購入者を見つけてやる」「そうするとその後の管
理費は入ってくる」など、管理組合に話を持ちかけ、コンサルタント料を管理組合から搾取した後、その物件
が美味く行かないと踏むと、「そんな話知らん」など嘯いて、当初「自分が責任をもって売却か自分が買い取
る！」と説明した話を覆す悪質な不動産会社が居ます。この様な悪質不動産会社に対する対抗措置無いのでし
ょうか？ 第１２回マンション管理セミナー 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 18 日(木)14 時 13 分 48 秒 本日現在、本セミナーの定員が満員になりました。従いまして、これからの申し込みは受け付けられなくな りました。誠に申し訳ありませんが、ご了承下さい。 もし、申し込みされた方で参加できなくなった方がでれば、予備として数名受け付けておくことはできます。
その場合もイスは有りますが、机は用意できませんので、悪しからず。 今後も申し込みが続けば、第二弾も検討することに致します。その情報は、暫くお待ち下さい。今後申し込
みされる方には大変ご迷惑がかかりますが、ご容赦ください。 「新耐震」のマンションでも構造耐力不足の可能性 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 17 日(水)15 時
47 分 13 秒 ≪マンション管理新時代より≫ 「やっぱりね」と思った方が多いのではないでしょうか。 国土交通省は、2001 年から 05 年にかけて建築確認を受けた鉄筋コンクリート（ＲＣ）造のマンション
から任意抽出した 389 物件の耐震性を調査した中間結果として、図面と構造計算書をチェックした 221 物
件のうち 7％に相当する 15 物件で耐震強度が不足している恐れがあると発表しました。 記事はこちら↓です。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/7_1.html 国交省では今後、非破壊検査やコンクリートのコア抜きによる強度試験などの実地調査を行い、さらに特定
行政庁（自治体の建築確認の窓口）を通じて設計者のヒアリング、専門家などの助言を得ながら今年 3 月ま
でに最終的な耐震強度を確定する方針であると伝えられています。 この調査は、建築基準法改正で構造計算の自由度が高まった 2001 年以降のマンションを対象にしていま
す。当然ながら「地震に強い」と喧伝されてきたいわゆる「新耐震」のマンションです。中間報告によると、
耐震性が不足する恐れがあるサンプルも含めて、調査では構造計算書の偽造は発見されなかったということで
す。つまり、偽造されていなくても、構造計算書の見方によっては、「新耐震」でも耐震性不足の可能性のあ
るマンションが存在しているということになります。 誤解しないでいただきたいのは、調査が終了していない現時点では、7％のマンションはまだ「グレー」な
だけで、耐震性不足が確定したわけではない、ということです。それでも、建物が図面や仕様書どおりにつく
られたかも不明な現段階では、調査結果のまとまる 3 月まで、対象マンションの住民の方々の不安は続くこ
とになるでしょう。 「新耐震」でも絶対安全とにわかにいいきれない状況が判明した以上、こうした調査や耐震診断が、一部の
マンションに留まらず広く行われる環境が一刻も早く整備されることを期待したいと思います（Mut）。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_652.html 第１２回マンション管理セミナー 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 16 日(火)21 時 36 分 42 秒 来る、２月１７日開催予定の管理セミナーは、どういう訳がマンション関係者の関心を呼び起こし、２日間 の受付で定数を上回る盛況ぶりです。 従って、会場管理者と掛け合って、もう少し定数を増やすために努力することに致しました。できれば、後
２０名を増やすことにし、交渉中です。 これだけ関心を呼んだと言うことは「これでいいのか、管理会社の業務実態」というテーマが、区分所有者
の問題意識にしっかりと、はまったと見るべくでしょう。 と同時に、区分所有者や管理組合サイドから見た、管理会社の業務がだらしないのか、気にくわない、契約
金額にそぐわない実態と見ることも出来るでしょう。 ある参加申込者に聴いてみました。「参加する動機は何でしょう」と、聴いたところ、「契約金額が高いの
に、それに見合う仕事がやられていないと常々思っていた。全くタイムリーな内容で、大いに期待しています」
という回答が寄せられました。 こんなに期待されているセミナーは暫くぶりで、期待に添った内容にすべく、リアルな具体的事例報告がで
きるよう、報告者一同心して取り組む所存です。 【老後を考える】〈２〉築１０年でバリアフリー工事 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 16 日(火)19
時 33 分 51 秒 ≪YOMIURI ONLINE より≫ 老朽化前に早めの対策 住民が高齢化してくると、エレベーターの設置や段差の解消などを考えるマンションは多い。しかし、大が
かりな改修は費用がかかり、住民の合意形成が課題になる。 高齢者にも若い世代にもメリットの大きい改修を考え、入居後まもない時点から老後の対応に取り組みた
い。 千葉県のＡマンション（約１５０戸）は築１０年余りの比較的新しいマンション。住民も子育て中や働き盛
りの世帯が多い。しかし昨年１回目の大規模修繕を実施した際、通用口の段差をなくしスロープにするなど、
バリアフリーの工事を行った。費用は約３００万円。半額は自治体のバリアフリー改修用の助成金をあてた。 「住民が高齢化したときのことを見越し、働き盛りの住民が多いうちにと、取り組みました。マンションの
あちこちが老朽化すると、どんどん修繕すべき部分が増えてくる。そういう状況になってからでは手遅れにな
ってしまいますから」と、計画を作ったときの理事長は話す。 将来の高齢化対応といっても、現在居住している高齢者、ベビーカーを使う人、車いすの人などにも共通し
てメリットがある。助成金制度を活用したことで費用が少なくて済み、住民の合意が得やすかったという。 エレベーターのないマンションでは、住民の高齢化が進むと、エレベーターの新設を望む声が上がることが
ある。神戸市住宅供給公社の「すまいの安心支援センター」は２００２年度から、市内のエレベーターがない
マンションに設置が可能かどうか調査する「バリアフリーアドバイザー」を無料で派遣する事業を行っている。
ただし、調査の依頼があったのはこれまで約１０件で、実際に設置できたのは１件という。 同センターは「設置可能な構造だったとしても、１基あたり数千万円かかる。急な出費になり、例えば１階
の住民は利点を感じにくいので、合意形成には多くの時間を要する」と話す。 高齢者が暮らしやすい共用部分の改善は、段差の解消や、エレベーターの設置だけとは限らない。 マンション再生協議会（東京）は、ホームページ（http://www.manshon.jp）で「修繕・改修Ｑ＆Ａ」
を掲載している。例えば、〈１〉成長した樹木で暗くなるため夜間照明を増設する〈２〉屋外の路面や建物内
の床をぬれても滑りにくいものにする〈３〉一休みしたい場所にベンチを設ける—―—―などは老後をマンション
で暮らす際のヒントになりそうだ。費用などの面で可能なことから検討してはどうだろう。 ＮＰＯ集住センター常務理事の有馬百江さんは「住民全体の合意を得るためには、高齢者だけではなく、多
くの住民にとって魅力的な設備になることを念頭に改修計画を立てたい。自治体の建築担当部署などに問い合
わせて、どんな助成制度があるか調べることも大切です」とアドバイスしている。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070116hg01.htm 構造計算書偽造マンションを販売した住友不動産に住民が代金返還請求 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 16 日(火)18 時 42 分 22 秒 ≪マンション管理新時代より≫ 構造耐力が不足していた札幌市内の分譲マンション 2 棟で、住民がマンションを販売した住友不動産に対
して、売買契約の解除と代金の返還など総額約 4 億 6800 万円の支払いを求め、2006 年 12 月 25 日、札
幌地裁に提訴した。 マンション 2 棟は、浅沼良一・元二級建築士が構造計算を手がけていた。同元建築士がかかわったマンショ
ンで、住民が提訴したのは初めて。 提訴したのは、同市中央区に 04 年竣工した SRC 造 15 階建てマンション（84 戸）の住民 14 人と同市
北区に 03 年竣工した RC 造 10 階建てマンション（32 戸）の住民 2 人。設計は 2 棟とも、テクノ設計事
務所（札幌市）で、構造計算を浅沼元二級建築士に外注していた。訴えられたのは住友不動産だけで、浅沼元
建築士や元請けの設計事務所、確認検査機関は含まれない。 訴状によると、中央区のマンションは、日本 ERI が 03 年 3 月に建築確認検査済み証を発行して、同年 5
月に耐震等級 1 の設計住宅性能評価書を交付した。住友不動産が住民らに示した販売用パンフレットには「新
耐震基準に基づく安心設計」と記載していた。また、売買契約を締結する際の重要事項説明では、住宅性能評
価を受けた新築住宅であると説明していた。 耐震基準を満たさないことが判明したのは 06 年 5 月。札幌市の調査で、構造計算書が偽造されていたこ
とと、1 階短辺方向の保有水平耐力比が 0.86 と基準を下回っていることが分かった。その後、住友不動産は
住民に対して耐震基準を満たす補修工事を実施することを提案した。 住民らは、補修工事で構造耐力が基準値以上になったとしても、資産価値は下がると主張。住友不動産が販
売用パンフレットに虚偽の記載をしたことなどが、消費者契約法違反の不実告知に当たるとして、11 世帯の
住民 14 人が売買契約の取り消しと売買代金など約 4 億 1000 万円の支払いを求めている。 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/post_650.html 【構造計算書偽造】販売した住友不動産に住民が代金返還請求 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 15
日(月)15 時 15 分 26 秒 ≪日経 ケンプラッツより≫ 構造耐力が不足していた札幌市内の分譲マンション 2 棟で、住民がマンションを販売した住友不動産に対
して、売買契約の解除と代金の返還など総額約 4 億 6800 万円の支払いを求め、2006 年 12 月 25 日、札
幌地裁に提訴した。マンション 2 棟は、浅沼良一・元二級建築士が構造計算を手がけていた。同元建築士が
かかわったマンションで、住民が提訴したのは初めて。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20070112/504087/ ◆「杉並方式」78 件も/JASO の耐震診断アドバイザー受託 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 15
日(月)15 時 04 分 47 秒 ≪建設通信新聞より≫ ＮＰＯ（非営利組織）法人耐震総合安全機構（ＪＡＳＯ、中田準一理事長）が東京都杉並区から受託して実
施している「耐震診断アドバイザー業務」の実績が、開始から約１年で７８件となり、着実な成果を上げてい
る。マンション中心の非木造建築を対象とする同業務は、ＪＡＳＯと杉並区が議論し、無料でアドバイザーを
派遣するなどマンション管理組合などが診断を受けやすい仕組みになっており、「杉並方式」とも呼ばれる。
建築、構造、設備の総合的な診断のほか、管理組合の合意形成のアドバイスなどソフト面が充実していること
から、区、管理組合いずれからも評価されている。 杉並区は２００５年７月から木造住宅を対象に耐震化支援事業を始めた。この一環として、０６年３月から
マンション中心の非木造建築を対象に専門家による耐震診断アドバイザー業務をスタートさせた。業務はＪＡ
ＳＯと委託契約を結び、ＪＡＳＯ会員が実施している。区は０５年１０月ころに同業務についてＪＡＳＯに相
談し、議論を重ねた。その結果、まず第１段階の耐震相談を受けたいというマンション管理組合などに、ＪＡ
ＳＯ会員をアドバイザーとして無料で派遣することにした。次の段階の簡易診断についても、会員が無料で実
施する。少しでも多くのマンションなどが診断に踏み切れるようにと、無料の制度を導入した。ＪＡＳＯ会員
の経費は区が負担する。 ３段階目の「精密診断」、最終段階の「耐震改修工事」には経費への助成を制度化した。区の佐藤寿一都市
整備部建築課建築防災係長は「耐震診断を受けやすい仕組みになっていると思う。それとマンション管理組合
の合意形成や避難路の確保など総合的なアドバイスを出せるＪＡＳＯのノウハウを評価している」と述べてい
る。中田理事長は「耐震診断の言葉は世の中に広まっているが、総合的なノウハウを持って実行している例は
少ない」と話す。 ７８件の建物種別は、分譲マンションが４１件で、２５件が賃貸マンションだった。このうち簡易診断が必
要とされたのは５０件。うち３５件から診断の依頼があった。この中の１１件について精密診断が必要と判定
した。 http://www.kensetsunews.com/news/news.php?date=20070115&newstype=kiji&genre=1 マンション再建記録を出版 神戸の被災男性 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 15 日(月)15 時 00 分
28 秒 ≪北海道新聞より≫ 阪神大震災で半壊した自宅マンションの建て替えに管理組合理事長や再建委員などの立場で携わった神戸
市東灘区の会社員村上佳史さん（４８）が、活動の記録を本にまとめ出版した。住民同士のつながりの重要性
など、震災を機に見えたマンション暮らしの問題について講演などの活動も続けている。 本の題名は「マンション建替え奮闘記」。阪神大震災の言葉はあえて入れなかった。新たな災害や老朽化な
ど、建て替えの問題はマンション生活者が誰でも直面する可能性があるからだ。 村上さんのマンションは六甲山中腹に造成された渦森団地の一角。２０棟のうち１棟が全壊、村上さんの棟
は西側半分が傾き、基礎が破損して半壊した。 補修か建て替えかで住民の意見が割れ、多数決で建て替えが決まったのは約２年後。５０戸中８戸は反対の
ままだったが、決議から１カ月以内に事業参加に同意し、今もともに暮らしている。 村上さんは「マンション住民は、買えば終わりと思っている人が多いけれど、そうではない。気楽になりた
いんだったら、むしろ１戸建てに住むべきだ」と話している。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070115&j=0045&k=200701158943 これでいいのか、管理会社の業務実態 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 15 日(月)11 時 18 分 24 秒 今日は朝から電話がなりっぱなし、北海道新聞社の朝刊生活欄の記事に関してのことと、セミナーの申し込み が、その内容。 それにしても、管理会社の債務不履行が横行しているようです。適正化法施行後もこの状態は、住民の無関
心こそが要因と考えます。 セミナー希望者は早めに申し込みされないと定員になりそうです。 道内ガソリン１５週連続下げ 石油製品市況調査 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 12 日(金)20 時
01 分 47 秒 ≪北海道新聞より≫ 石油情報センターが十一日発表した石油製品市況調査によると、九日現在のレギュラーガソリンの道内平均
小売価格は前週より一リットル当たり○・一円安い一三三・九円で十五週連続の値下がりとなった。前週、五
カ月ぶりに値上がりした灯油（配達）の道内平均価格は七七・七円で横ばい、軽油は前週比一リットル当たり
○・二円値下がりして一一三・八円だった。 全国平均価格は、ガソリンが同○・二円値下がりして一三三・七円となり十七週連続の値下がり。灯油は同
○・一円値下がりして八四・四円、軽油も同○・一円値下がりして一一三・二円だった。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070112&j=0045&k=200701128362 値下がり基調が続いている？ようです。 共用部分の電気器具 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 12 日(金)16 時 01 分 41 秒 管理組合の経費節減対策で（第１１回マンション管理講座）情報提供した、蛍光灯・球の共同購入が相当低 価格で購入できて、利用管理組合から大変喜ばれております。 梱包毎に購入することで低価格を維持しておりますが、戸数の少ない（３０戸以下のマンション）は、２５
個の梱包に拘りませんので、相談して下さい。 この度、申し込みを頂いた管理組合が数カ所あり、蛍光灯が定価の７１％引き（３４０円のところ１００円）
で、大いに経費の節約になると喜ばれております。 経費の節減に関心のある管理組合は是非、この共同購入を活用して下さい。本件に関しては直接事務局まで
ご連絡下さい。 分譲マンションの構造計算書調査費用の補助について 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 11 日(木)17
時 01 分 55 秒 ≪札幌市ＨＰより≫ 平成 18 年度の札幌市共同住宅構造計算書調査緊急支援事業の補助申請の受付は平成 19 年 1 月 10 日で終
了しました。 http://www.city.sapporo.jp/toshi/k-shido/sienn/shiennjigyo.html 申込み実績は、何棟だったのか？ そのうち、公表されるでしょうか？ あの震災から 12 年 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 11 日(木)13 時 17 分 39 秒 ≪マンション管理新時代より≫ 「日経アーキテクチュアの創刊以来、最も細かく字が詰まった誰も読まない記事」を書いたと編集部内で槍玉
に挙げられたのは、何を隠そう私です。 阪神大震災の被災マンション「グランドパレス高羽」をめぐる建て替え決議の有効性をめぐって争われた裁判
の地裁判決を報じた記事でした（1999 年 7 月 26 日号）。数ページにわたって 7 ポイントの文字でぎっし
り詰め込んだ判決文には、現代人の住まいを預かる区分所有法のいいかげんさと理不尽さが表れていました。
建て替え賛成派と反対派のどちらが勝っても 10 年闘争は避けられそうになく、裁判でケリがついても区分所
有者間の感情的対立は収まらないだろうことを、担当する弁護士も分かっていました。「……不幸だね」とい
う担当弁護士のひとことがいまも耳に残っています。 その後裁判は最高裁までもつれ込んだ末、03 年に上告棄却で決着しました。そしてあの震災から 12 年を経
たこの 1 月、神戸市灘区の高台に建つこのマンションの建て替え工事がついに始まるというニュースに接し、
複雑な思いにとらわれています。 この 1 月から、前任者に代わってこのサイトを担当することになりました。豊かな生活を保障し続けるマン
ション管理とはどのようなものか、初心に帰ってユーザーの皆さんと一緒に考えていきたいと思います。 投稿日: 2007 年 01 月 09 日 22:58 http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2007/01/12_3.html 新しい担当の方も、貴重な経験を積んでおられるようです。 これからも期待できるサイトです 灯油価格（1/10） 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 11 日(木)11 時 02 分 39 秒 札幌市消費者ｾﾝﾀｰ調査価格の 1/10 調査分が発表されました 安値 61.9 高値 77.1 平均価格 69.07 平均価格で、前回（12/25）より 2.4 円の値下がりです。 次回調査は、1/25 予定のようです ＲＥ：住民同士顔つなぐ【マンション快適ライフ】 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 10 日(水)18 時
10 分 29 秒 たけさま 有難うございます 大規模マンションの理事経験というのは、スゴイ財産ですね 今後もご指南のほど、よろしくお願いします ＲＥ：住民同士顔つなぐ【マンション快適ライフ】 投稿者：たけ 投稿日： 1 月 10 日(水)10 時 44 分
5 秒 ＨＰ管理員様 ＞住民有志が高齢者の単身世帯を回って、世間話をしながら安否を確認しているマンションや、階段の上り下
りが大変な高齢者に代わり、住民が買い物をすることを計画している所もある。 こうした活動を行う上で大切なことは、世話役の方は必ず２名以上複数で行うという点です。 認知症状などの初期段階では回りの人にはわかりません。 被害妄想意識が強くあらぬ噂の為、良かれと思いしている活動が思わね問題発生の原因ともなります。 理事会活動においても、クレームの話し合いや各戸訪問は必ず理事２名で行うことも同様です。 住民同士顔つなぐ【マンション快適ライフ】 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 9 日(火)20 時 12 分
31 秒 ≪YOMIURI ONLINE より≫ マンション生活を考えるうえで、高齢化対策は大きな課題だ。住民同士で支え合う仕組み作りや、設備の充
実をどう進めるか。今月は、老後の生活の場としてのマンションを考える。 神奈川県伊勢原市の「東高森団地」（２２棟、約６００戸）は築３０年以上たつマンションだ。当初からの
入居者は３分の１を占め、７０歳以上が約１７０人にのぼる。 住民の高齢化も進む中、マンションで孤立する高齢者を減らそうと、民生委員らが中心となって、２０００
年、ボランティア団体「わかばの会」が発足した。ボランティアは住民の主婦約２０人。 毎月１回、お菓子や料理を作り、引きこもりがちな高齢者の住民に声をかけ、おしゃべりをしながら、工作
やゲームなどを楽しんでいる。参加者は毎回ボランティアを含め、約４０人。会長の宮川佐代子さん（６７）
は「年をとると、どうしても外出もおっくうになり、ご近所との付き合いも少なくなりがち。こうした機会に
お互いの健康や近況を話しています」と説明する。 活動は、マンションの集会室で行っており、高齢の住民も参加しやすい。また、管理組合も、同会の集会室
の利用料や光熱費などは無料にしている。 ただ、ボランティアは全員６０歳以上。「子育てなどの手が離れた若い人にも参加してもらえるようにして
いきたい」と言う。 マンションでいかに安心して老後を過ごすかは、住民にとって切実な問題だ。 ＮＰＯ法人日本住宅管理組合協議会（ＮＰＯ日住協）が０６年１０月、「高齢化対策アンケート」の結果を
まとめた。日住協の会員管理組合の中で、築年数２０年以上経過したマンション住民が対象で、約５０の管理
組合の約２７００人が回答した。 それによると、６５歳以上の高齢者の８割が単身か２人世帯だった。住民が高齢化する中、重視する対策と
して「居住者の相互理解と管理組合の結束」が約４０％と最も多く、「医療機関との連携」（約２０％）、「行
政への働きかけ」（１５％前後）を大きく上回っていた。 実際、全国各地のマンションで住民同士の相互理解を深める取り組みは始まっている。埼玉県越谷市の「越
谷ファミリータウン」では、６０歳以上の住民で「シルバークラブ」を作り、健康講座や親睦（しんぼく）会
を開き、活動報告をインターネットのホームページで配信している。 そのほか、住民有志が高齢者の単身世帯を回って、世間話をしながら安否を確認しているマンションや、階
段の上り下りが大変な高齢者に代わり、住民が買い物をすることを計画している所もある。 ただ、いずれも元気な高齢者が、生活に不安を覚える高齢者を支える形が多く、世代を超えた支え合いが重
要になってくる。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070109hg01.htm ガソリン１６週連続値下がり 給油所間の競争激化で 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 9 日(火)19
時 58 分 22 秒 ≪北海道新聞より≫ 石油情報センターが９日発表した石油製品市況の週間動向調査（４日現在）によると、レギュラーガソリン
の全国平均小売価格は、前週に比べ１リットル当たり３０銭安の１３３円９０銭と、１６週連続で値下がりし
た。 石油元売り各社が１月出荷分の石油製品の卸価格を１リットル当たり１円５０銭程度値上げしたが、給油所
間の競争が激しく値下がりが続いた。 ハイオクは３０銭安の１４４円９０銭、軽油は２０銭安の１１３円３０銭。 今月分の石油元売り各社の卸価格値上げは、昨年１２月時点で原油調達コストが上昇したのが要因。しかし、
ニューヨーク市場では年明け以降、米国の暖冬の影響などで原油先物相場が１バレル＝６０ドルを割り込んで
おり、日本国内の石油製品も先安観が強まりそうだ。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070109&j=0024&k=200701097761 これでいいのか、管理会社の業務実態 投稿者：sugana 投稿日： 1 月 8 日(月)14 時 02 分 20 秒 第１２回マンション管理セミナーをトップページに掲載しているように２月１７日開催致します。何故、こ のような問題を敢えて、セミナーで問題提起しようとしたのか。その辺の事情を説明しておきます。 本ページをご覧の皆さんは既に、ご承知とは存じますが、まだまだ、管理会社に全てお任せすれば万全と考
えている区分所有者が圧倒的であります。 昨年の暮れに札幌市内の管理組合で総会が開かれ、「経費の垂れ流し状態に憂いを感じている」方から、経
費節減案や、役員の選出は順番制と立候補制を加味してはどうか、等と提案したそうです。 ところが、これまで役員をしていた方々から「管理会社に任せておけば大丈夫だ」という合唱があり、この
提案者の声が届かなかったということでした。 まだまだ、「管理会社万能論」が区分所有者の中に潜在していることを痛感しまして、管理組合の独立と当
事者能力の造成を進めなければならないと再認識した次第です。 従いまして、当セミナーの開催呼びかけ文は次のようにして、管理組合の運営に関心の無い方へのアプロー
チといたしました。 「これでいいのか、管理会社の業務実態」「管理会社の社会的責任とは何か」として、 マンションの管理はこれまでの調査でも明らかになっているように、ほぼ全ての管理組合が管理会社へ管理を
委託しています。 平成１３年にマンション管理に係わる新しい法律が制定され、それまでのような区分所有者無視の管理がで
きなくなったと言われておりますが、その実態はどうなっているのか、つぶさに実態を探ってみました。 その結果は、区分所有者や管理組合の無関心ゆえに「管理会社お任せの状態」であれば、マンション管理適
正化法も生かされず、管理会社に都合のよい旧態依然の管理が罷り通っているのです。 消費者保護の観点から、問題となる管理を洗い出し、管理組合や区分所有者の利益のための適正な管理を作
り出すために共に考えてみましょう。 マンション、進まぬ耐震診断・改修② 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 7 日(日)10 時 04 分 49 秒 ≪asahi.com より≫ ●「幸運重なった」まれな例 耐震改修までこぎつけた神戸と福岡の例は、大規模修繕に備えた住民の積立金がたまたま潤沢に残っていた
ことが、幸いした形だ。 神戸市中央区の三宮東ハイツ（１００戸）は、７９年完成の１４階建て。９５年の震災で壁に亀裂が入り、
半壊と認定された。議論の末、１戸あたり約１１０万円を出し合って復旧工事をしたが、各戸毎月５０００円
ずつの修繕積立金は「将来のため」とほとんど手をつけなかったという。 ０５年２月、窓の閉まりが悪いなどの欠陥が住民アンケートで見つかり、耐震診断を実施。耐震改修は共用
部分だけで済むことがわかり、費用は約２０００万円。半額の補助を受け、残りは１億円余りあった積立金か
らまかなえた。今年２月には工事が完了する予定だ。 管理組合の村上剛理事長（７７）は「ふだんからの積み立てが大事だったということ。幸運が重なった」と
話す。 福岡市早良区の室見第２住宅（２棟２６４戸）も、２月に約１億２０００万円をかけて耐震壁増設や耐震ド
アに入れ替える工事に着手する。市の補助１５００万円を受けた。 築３０年で、震度６弱だった０５年３月の福岡沖地震ではコンクリート壁の一部が崩れたり、玄関の開閉が
しにくくなったりした。昨年１１月、「次に震度６級が来たらつぶれる」との診断が出て、積立金取り崩しを
渋っていた一部の住民も賛成に転じた。 理事長の辻紀子さん（６５）は言う。「突然の大地震で意識が変わったことが大きい。ここに住み続けたい
との思いが勝った」 ●支援、自治体に格差 ０５年秋に成立した改正耐震改修促進法などを受けて、国交省は旧耐震マンション対策に乗り出している。
だが、補助制度自体がまだ広がっていない。 同省が昨年１０月時点で全国の市区町村を調べたところ、マンションの耐震診断への補助を導入しているの
は１８１自治体（全体の９．８％）、改修補助まで導入したのは６９自治体（３．８％）にとどまっていた。
戸建て住宅の耐震診断は９６５、耐震改修は４９７の自治体が補助しているのに比べ、取り組みの遅れが際だ
っている。 補助制度を持つのは早くからマンションが建った大都市部が多く、地方は対象マンションが少ないという事
情もあるが、財政難の中で１棟あたりの補助額が大きくなることや、行政側に個人財産に対する公金支出への
抵抗感があることも、影響しているとみられる。 国交省は来年度、改修補助率を１５．２％から３分の１に引き上げる。幹線道路などに面したマンションな
どが対象だが、倒壊マンションが道路をふさいで救助活動できなかったり、火災で市民が逃げ遅れたりするこ
とがないようにするため支援する、という考えだ。 耐震改修補助を導入した自治体の担当者は「マンション耐震化は住民の命を守るだけでなく、大地震の際の
被害を減らし、自治体が巨額の負担をしないようにする『先行投資』と考えるべきだ」と話している。 http://www.asahi.com/housing/news/OSK200701060082.html マンション、進まぬ耐震診断・改修① 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 7 日(日)10 時 03 分 22 秒 ≪asahi.com より≫ 耐震強度偽装事件を受け、マンションの安全性への関心が高まっているが、古い基準で建てられたマンショ
ンの耐震補強にはほとんど手がつけられていない。高度成長期に分譲されたマンションの多くは住む人々も高
齢化し、改修工事をした場合の費用負担の重さに意見がなかなかまとまらないのが現状だ。国は補助制度の拡
充などを急いでいる。 耐震診断、改修の補助制度への自治体別申請状況（本社調べ） ●積み立て倍増、余生思うと「踏み切れぬ」 東京都杉並区の９階建てマンション（３４戸１店舗）に住む田村晃清さん（５５）は昨年、管理組合理事長
になった。マンション管理会社を経営する専門家だが、その田村さんでさえ悪戦苦闘している。 築３２年。区の無料簡易診断で１階駐車場の強度不足を指摘され、改修に向け精密な診断をすることは決ま
った。しかし、修繕積立金の残高は約２８００万円。区の耐震改修補助は２００万円が限度で、概算４０００
万円程度の補強工事をするには借り入れが必要だ。大規模修繕なども含めて試算したら、各戸毎月１万６００
０円の積立金が３万８０００円に跳ね上がった。 補強工事には組合員の４分の３以上の特別決議が必要と考えており、合意は容易ではない。強引に進めると
積立金を払わない人が出てくる恐れもある。規約を変え、理事を複数年務める覚悟を決めた。改修が済むまで
かかわるつもりだ。 「ふつう管理組合理事の任期は１年で、しかもボランティア。それでは手がつけられない。強い意志のある
リーダーがいないと話は進まない」 住民の高齢化も大きな壁になる。大阪府高槻市の摂津マンション（１７３戸）は築４０年。市から４３０万
円の補助を受けた耐震診断で、強度が一部基準以下とわかった。 数億円をかけて改修するか、比較的余裕のある中庭を使って高層に建て替えるか。だが、高槻市は耐震改修
への補助はしていない。積立金は大規模修繕で７０００万円を使ってしまって余裕がない。マンションの大半
は高齢者世帯で、推定平均年齢は７０歳前後だ。 管理組合の茂山秋雄理事長（６４）らは「せっかくカネを出しても、将来の受益者になれるのかという話も
ある。現状ではなかなか改修まで踏み切れない」という。 http://www.asahi.com/housing/news/OSK200701060082.html 耐震改修滞る２万棟、旧基準マンション 本社調査 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 7 日(日)10 時
00 分 49 秒 ≪asahi.com より≫ 大地震の際の安全性が懸念される旧耐震基準（８１年５月以前）で建てられた分譲マンションについて、朝
日新聞社が県庁所在地や政令指定市など主要自治体での耐震診断への取り組みを調べたところ、横浜市や神戸
市で８割を超えるマンションが診断を終えた一方、補助制度を持つ自治体のうち３分の１ではこれまで住民か
らの申請がまったくないことがわかった。自治体によってばらつきが大きく、調査対象の平均では診断実績は
約２割にとどまる。診断後、実際に耐震改修まで至ったのは神戸市と福岡市の計３棟だけだった。 ９５年の阪神大震災では８１年以前のマンションに倒壊被害が集中したとされる。不動産情報サービス会社
「東京カンテイ」によると、旧耐震の分譲マンション（０５年度末）は全国に２万２６５９棟約１４６万戸分
あり、全体の２３．７％を占める。だが、行政の支援が十分でないうえ、住民の合意形成の難しさから、補強
はほとんど進んでいないのが実情だ。 ～～～～～～～～～～～ 〈マンションの耐震補強〉 ８１年５月以前の耐震基準は「震度５程度の地震にたえうる住宅」だったが、
同年６月の建築基準法改正で「震度６強以上の地震で倒壊しない住宅」と厳しくなった。耐震診断では１級建
築士らが柱や壁の強度、コンクリートの劣化などを調査し、構造耐震指標（Ｉｓ）の数値で危険性を診断する。
現在の耐震基準にあたるＩｓ値０．６を下回る建物は、耐震補強が必要とされる。（１）耐震壁の増設（２）
柱に炭素繊維を巻きつける（３）壁に補強用鉄骨を入れる—―—―などの工法のほか、制震や免震工法がある。 http://www.asahi.com/housing/news/OSK200701060077.html サムシングの偽装解明へ対策協 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 1 日(月)20 時 23 分 50 秒 ≪asahi.com より≫ 一連の耐震偽装問題で構造計算書の偽造が指摘されていた太宰府市の設計会社「サムシング」
（０２年廃業）
について、国交省九州地方整備局は２７日、実態の早期解明を目指す協議会を作った。国交省や各地の自治体
など１９団体で構成。今年度末までに各自治体の調査報告をまとめ、構造設計を担当した建築士の処分を検討
する。 発足したのは「九州地方構造計算書偽装問題対策連絡協議会」。この日の会議で安全確認を終えていない５
２４物件のうち、構造計算書が残っている物件の再調査は年度内に終えることを確認した。調査を終えた２５
７件のうち５件については構造計算書に「偽装の疑い」があったという。５件はいずれも福岡市内の集合住宅。 国交省は、各自治体の調査結果を元に、同社を経営していた仲盛昭二・１級建築士の処分を検討する方針。
すでに４２件については構造計算書に「不整合」があったと指摘しており、悪質性が高いと確認されれば免許
取り消し処分もあり得るとしている。 http://mytown.asahi.com/fukuoka/news.php?k_id=41000000612280003 耐震偽装問題は、姉歯さんだけの問題のようにマスコミが扱っていますが、九州のサムシング、北海道の浅沼
と、まだまだ根深い問題が未解決です シンドラーの事故、「コイルショート原因」…管理会社 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 1 日(月)20
時 15 分 27 秒 ≪YOMIURI ONLINE より≫ 東京都港区の高層住宅で今年６月、高校２年の市川大輔さん（当時１６歳）がエレベーターに挟まれて死亡
した事故を巡り、今年４月から事故機の保守管理を請け負っていた「エス・イー・シーエレベーター」（台東
区）の西村裕志専務が２６日、港区議会の特別委員会で証言し、「事故は、ブレーキを制御するコイルがショ
ートしたことによって起きた」などと主張した。 西村専務は、事故機では、ブレーキを制御するコイルがショートした結果、ブレーキがかかったような状態
が続き、ブレーキのパッド部分が異常に摩耗してブレーキの制動力が失われたため、ドアが開いたまま急浮上
したと指摘した。 これについて事故機の製造元の「シンドラーエレベータ」（江東区）は「発言内容を把握していないのでコ
メントできない」としている。 （2006 年 12 月 27 日 読売新聞） http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20061227hg03.htm 高２男子９階から転落死 千葉県市川市のマンション 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 1 日(月)11
時 37 分 7 秒 ≪北海道新聞より≫ １日午前５時２０分ごろ、千葉県市川市塩浜、マンション（１１階建て）９階の自宅ベランダから千葉県立
高校２年の男子生徒（１７）が転落し、病院に運ばれたが全身を強く打つなどして間もなく死亡した。 行徳署の調べでは、男子生徒は前日の午後８時ごろから自宅で友人らと酒を飲み、当時は泥酔状態だったと
いう。同署は男子生徒が気分が悪くなってベランダから身を乗り出し、誤って転落したとみて友人や家族から
詳しい事情を聴いている。 http://www.hokkaido-np.co.jp/Php/kiji.php3?&d=20070101&j=0022&k=200701016467 高校生にお酒を飲ませるのが、間違いです マンションは、共同住宅ですので、多数の方が迷惑を被ってしまいます 新年の最初が、悲しいニュースで残念です ☆謹賀新年☆ 投稿者：ＨＰ管理員 投稿日： 1 月 1 日(月)11 時 33 分 28 秒 旧年中は、いろいろな方と交流を持ち、沢山のご厚情をいただきました。感謝・感謝の年でした。 本年も、たくさんの出会いと情報交換が、マンション問題の解決の一助になることを願って、このホームペー
ジを運営していきたいと考えております。 今年もよろしくお願いします。 

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2005/12/05～2005/03/15