月刊 2010.4 2 満室経営新聞 Vol. http://fudousantoushi-ec.com/shinbun.html MANSHITU-KEIEI FREE EXPRESS 2010. MAY 発行 一般社団法人 日本賃貸経営業協会 http://fudousantoushi-ec.com/shinbun/ 特集 連載 ２ケ月連続企画！ 豪華連載人 アパート経営･不動産投資コラム 最新融資情報 第１弾 23 24 Part.1 ２０１０年に 25 融資を成功させた大家さんによる プレミアム座談会 Part.2 融資の達人インタビュー 今田信宏氏 26 27 28 Part.3 突撃取材！！ 「融資基準を教えてください」 29 Part.4 初めての方への 融資のキホン講座 31 情報 発行人＆編集長の「今月の１冊」 34 「ゼロからはじめる建築の[設備]教室」 「実例が教える！ネット購買心理をつかむ成功の法則」 アパート経営ニューストピック 32 33 不動産の達人講話 国際税務事務所・代表税理士 田邊政行 国際税理士が語る海外満喫ガイド リメイクアドバイザー 工藤一善 現状回復工事の裏事情 プロパティ・コンサルタント 熊切伸英 「賃貸管理クレーム日記」 クマの事件簿 株式会社座游 代表 川田利典 外国人入居のすべてが分かるコラム チューリップ不動産（株）代表 水谷紀枝 ドキュメント 近隣対策 洗練された投資家 ふりーパパ ふりーパパのつれづれなる投資生活 元祖サラリーマン大家 山田里志 山田里志の誌上不動産投資セミナー （株）モダンアパートメント 代表 渡邊勇三 リノベで目指す地域№１物件“中古の星！“ 不動産投資家 石渡浩 石渡浩の融資一問一答 株式会社アートアベニュー プロパティマネージャー日記 36 業界動向や新商品発売情報はここをチェック！ お役立ちセミナーから激安アイテムまで、大家さんに 必要なニュース 次号予告＆読者プレゼント 30 不動産コンサルタント 長嶋修 みなさんの声をきかせてください。 37 これからのよりよい誌面作りのために、ご意見やご感想、 こんなネタがあります…という声を聞かせてください。 こちらのフォームから簡単に投稿できます。 次 1 1 2010.5 [特集] 最新融資情報 成功させた大家さんによる プレミアム座談会 2010 年に融資を 不動産投資家にとって金融機関の動向は大きな関心事です。そこで、満室経営新聞では ３月１５日、今年物件を購入した３人の大家さんを招き、「融資」をテーマとした座談会を 行いました。中古のＲＣマンションから借地の新築アパートまで、物件も様々なら借入先も 色々。最近、聞こえてくるのは「厳しくなった」の声ばかりですが、実際はどうなのでしょう。 大家目線から見た旬の情報を、包み隠さずお届けします。 ＝座談会メンバー＝ （進行役） けいすけ 寺尾恵介 満室経営新聞 編集長 ブロガー投資けーちゃん （進行役） コテツ 倉茂徹 満室経営新聞 発行人 一般社団法人日本賃貸経営業協会 代表理事 工藤 リメイクアドバイザー (株)ビッグバン代表、Ｊ-ＲＥＣ神奈川第一支部長。 満室経営新聞の連載執筆者など多彩な顔を持つ。 水澤 不動産賃貸業、日本最大級コミュにーティー「大家さ ん学びの会」代表。現在の職業（IT の専門家）を自身 の賃貸業にも活かしている。 ヒロシ 不動産投資の他、幅広いテーマで人気のブロガー。 激安戸建て投資を行ってきたが、コテツのコンサルテ ィングの元、はじめての新築計画が進行中。 尾崎 大家さん仲間に間では「リーマン大家」というニックネ ームで親しまれている兼業オーナー。本職では宇宙の 真理を探究する仕事をする不思議系大家。 つい最近融資を通した大家さんに金利や借入期間などを聞く。 けいすけ 利回りは表面で何％？ 耐用年数を超えても出すところは出す 水澤 けいすけ 皆さんは今年になって融資を引かれたそうですね。 概要を簡単にご説明いただけますか。 水澤 築２２年のＲＣ物件で価格は７４００万円です。借入れ はありきたりですがスルガ銀行さん。自己資金は １割は絶対とのことで、仕方なく入れました。金利は ４・５％の変動、２５年で提示されたところを３０年でお 願いしました。耐用年数を超え信用を毀損するリス クはありますが、キャッシュフローを優先しました。 １２・５％です。ただ、がんばれば１～２％は上がるかと。 賃料は下がり気味なので、ソーラーパネル等で副収 入を得たいですね。 けいすけ ヒロシさんはどうですか？ ヒロシ 商工中金さんでフルローンを引きました。金利は３％ 固定で５年毎の見直し、期間は１５年です。新築の木 造物件で、融資を引いたのは建築費のみ。土地代を 含めると１割自己資金を入れたのと同等になります。 ＴＯＰ 前 次 22 2010.5 [特集] 最新融資情報 けいすけ 土地代が建築費の１割程度ということ？ ヒロシ 工藤 そうです。 けいすけ ２２年位に伸ばせなかった？ ヒロシ １０年か１５年のどちからでした。マックスで１５年だそう です。 コテツ 商工中金さんは木造の新築だと長くて１５年。それ 以上はまずないですね。 私の場合、「本業のほうでもお付き合いをしたい」と も言われました。 けいすけ 金融機関の付き合いって面白いですね。お金を貸 してそれを定期にしてくださいとか、銀行しか得し ないようなことを平気で言ってくる。それに多くの資 産家は、「はいはい」って答える。そこが金融機関と うまく付き合うコツかもしれない。 工藤 私自身はそこでの金利を交際費のような感覚で捉 えて、「ああ、いいですよ」と。 けいすけ 尾崎さんはいかがでした？ けいすけ さすが太っ腹。 尾崎 僕はスルガ銀行さんです。金利は４・５％で２５年。 築１７年の鉄骨です。 工藤 あの程度の金額ですので。 けいすけ 耐用年数を超えていますね。 けいすけ ヒロシさんはそういうことは？ 尾崎 ヒロシ 「毎月の家賃収入から１０万円を」と言われました。 期間等はまだ定かではないのですが…。 工藤 そのとき、注意しなければいけないことがあります。 私の場合は、「余剰のお金を７万５千円」と言われま した。それを受けて、「じゃ、キリのいいところで１５万 でいいですよ」という場合、１本で１５万だと抜けられ なくなる。あくまでも、修繕費の積み立ては７万５千 円で、やるならもう１本別に７万５０００円を立てないと、 ヒモが付くことになりますから。 はい。担保評価から見てもかなりの毀損が見込ま れたものの、とりあえず購入に踏み切りました。 けいすけ それは利回りがすごいから？ 尾崎 そうです。 けいすけ 毀損をものすごく気にする人もいれば、超えても平 気な人もいる。ボロ物件投資なんて、超えるという か、すでに超えていますから…。それでも融資を出 すところは出すということですね。工藤さんは新築 ですか？ けいすけ こっちは預金担保だけど、こっちは違うと。 工藤 工藤 そうです。この７万５千円は修繕以外の要件で引き 出して欲しくないと言われました。支店や担当者に もよるでしょうが。 水澤 一時期でも無担保で貸してくれるというのは、柔軟 ですよね。 新築です。今の段階で商工中金さんから融資の内 諾を得ています。条件としては期間が１５年で、レート は融資実行日により変わるものの、２％の前半から 真ん中辺という表現でした。 けいすけ ヒロシさんと金利に差が出ました。事業者だからで しょうね。 工藤 それと、「建築費の借入額の２％相当を定期積み金 する」というオマケの条件を出されました。具体的 には、修繕費という形で家賃収入から月に７万５千 円を積み立ててほしいということです。 相手次第で条件は変る コテツ 借地権では建物が完成して初めて金融機関が抵 当権を設定できるため、銀行はその時点で融資を したがります。ところが、商工中金さんはその前に融 資が出るケースがある。これは貸す側から見ると一 時的に無担保で融資をしているのと同じ。それを補 うためにバーターを持ち出すケースがあるようです。 けいすけ 政府系は属性というか、事業計画に融資するんで すね。僕も国金で購入とリフォームの両方を借りて いますが、人を見て貸してくれるという感じでした。 水澤 それは、抵当権を付けずに？ けいすけ １棟目なので今年６年目ですが、当時１７００万の融資 を受けたら、１２００万円を先行融資してくれました。 僕の属性で１２００万円なので、マックスでは１５００万 円位いけるでしょう。１千万円位は保証人の属性も あるようです。その点、うちは両親が公務員でした ので…。 先行融資ののちに所有権を移転してから５００万円 という変わった融資でした。政府系はわりとそんな 感じですね。 ＴＯＰ 前 次 33 2010.5 [特集] 最新融資情報 投信の勧誘は、のらくらりとかわす けいすけ ３分割というのは、契約、中間金、上棟ですね。 コテツ 水澤 それは港区限定ではなく？ 工藤 神奈川と東京に支店があります。もともとは東府中 なんとかといって名前が変わったそうです。ただし、 先方の「アパートローン」という商品で決められた金 利以下は難しいと。直近でいえば変動で２・６とか２・ ７で、それ以下にはならない。借地の評価は通常、路 線価の借地割合に０・７をかけるやり方ということで した。例として、路線価の借地割合が２５００万だとす ると、指値をして２２００万になった場合、２２００万×０． ７が土地の評価になる。だから、安く買うとその分評 価が下がると先方さんも言っていました。 商工中金さんの話に戻りますが、僕の場合は家賃 収入に対するヒモはなくて、最初に定期預金を入 れました。 けいすけ それはいくら？ コテツ ２千万と言われましたが、断って最終的に９００万で す。ただし、そのお金は次の物件を買うなど、何か あれば引き出すと、ヒモ付きは絶対にダメと伝えま した。 けいすけ その２千万の数字はどこから？ 残高を見て？ コテツ そうです。事業仕分けではありませんが、「これはこ っちで」というようないやらしい作業です（笑）。 けいすけ わりとフレキシブルですね。画一的な融資をしてい そうだけど、違うんだ。 工藤 コテツ 商工中金さんでも支店によって違いますよね。定 期が欲しいとか新規の貸し出しが欲しいとか、各支 店が求めている条件で変わってくるのかな？ あとは時期でも違います。僕は強硬に断りましたが、 クレジットカードを作ってとか、しょうもない話も出て きます。普通の金融機関には投信がありますが、そ れを引き受けると結構やられがちなので注意が必 要でしょうね。 工藤 私は１棟目と２棟目をＳＭＢＣで借りていますが、投信の セクションからの勧誘はのらりくらりと…（一同笑） コテツ そうですよね。そこは優しく断りつつ、うまくやってい くことが大事だなと。 けいすけ いくらで買っても自己資金は必要だと。そこはスル ガさんと同じですね。 工藤 そうです。ただ、借地を了解してもらえるというのは、 ある程度の自己資金があって、新築をやりたいという 方などには面白い金融機関かなという気はします。 水澤 そうですね。先日、人から頼まれてスルガさんに借地 権の話をしたら、「ダメです」とスパッと切り捨てられ ました。 コテツ 今は借地権を取り扱わない金融機関と、取り扱うけ れどお金は完成後に出すパターン、最初の段階から 融資するパターンの３つに分かれるんですよね。完成 後にお金が出る場合、新築だとそれまで手元のお金 でやりくりすることになり、厳しいです。しかし、最初の 段階から融資してくれるところは非常に少ない。過去 にはあおぞら銀行等いくつかあったのですが、今は 取り扱い自体を止めています。そういう意味では、新 しい金融機関を発見したというのは大きいですね。 水澤 止めているというのは、借地権で何かトラブルがあっ たからでしょうか？ コテツ トラブルというよりは、より規約が厳しくなった。無担 保で融資していたけれどそれはもう止めるというケ ースが多いですね。 借地の取り扱いに関する３つのパターン 工藤 もうひとつ融 資の話です が、芝信用金 庫は借地ＯＫ です。 一同 お～。 工藤 今 日、根堀り 葉堀り聞いた のですが、期間は木造が２２年で減価償却の分借り られるそうです。新築は３分割も可能です。 担当者さんの知識の違いで相当違ってくる けいすけ 尾崎さんは中古を買った際に銀行を利用されてい ますが、そこに至る経緯のようなものは？ 尾崎 今回で３棟目なんです。マメな方ではないので大き いのをひとつ買って､一旦休憩したいなと思っていま ＴＯＰ 前 次 44 2010.5 [特集] 最新融資情報 した。埼玉限定でレインズを見て、利回りに関係な くいいと思ったものに指値をする方法で探していた のですが、今回は川越市内で駅から近く、インスピ レーションでいいと感じました。でも、利回りがこれぐ らいじゃないと回せないなと。ただ、指値をするにも 融資が付くか付かないかが大前提になってきます。 そこで、私の場合はもうすでに、（他から）融資をけ っこう受けているので、与信を毀損するとしても大 丈夫そうなところと考えて、スルガ銀行さんか、ライ フさんかなと思いました。 けいすけ 過去には使っていない？ 尾崎 使っていません。それで、決め打ちでスルガ銀行さ んに。当初２億超えでしたが、スルガさんが１億２０００ 万しか出せないと言うので、１億２０００万で指値を入 れました（笑）。それがダメでどんどん均衡を取って、 最終的には１億７０００万円で落ち着きました。その時 点でスルガさんでさえ５０００万毀損していますね。 戦でしたね。 けいすけ もうスルガさんに決めるということにしていたわけで すね。 尾崎 けいすけ 最終利回りは表面で何％？ 尾崎 １５％です。 一同 お～。 契約は融資の確定順というケースが増加 けいすけ 水澤さんがスルガ銀行さんに行ったいきさつは？ 水澤 けいすけ スルガ銀行さんの評価は１億２０００万？ 尾崎 そうです。他の銀行だと、それより低いと思います。 コテツ その５０００万の溝はどうやって埋めたんですか？ 尾崎 自分も銀行員でしたが、思うにすべては担当者な んですよ。金融機関の商品はローンかプロパーです。 一般的に信金さんはプロパーが多く、担当者さんの 知識の違いで、相当違ってきます。先ほどの工藤さ んの例のように、借地ができるというのはそれなり のスキルがある人だと思うんです。自分は借地がわ からないからハネちゃうというようなことがプロバー ではありますから。スルガ銀行さんは形はローンで すが、わりと担当者の情熱によって色々やれる銀 行だなと。 そうですね。スルガさんのこの担当さんでしか貸せ ないから、この金額で買える人はいないよというとこ ろで指値を入れました。 自己資金が千数百万しかなかったので。１億の物件 を買おうと思ったら１割で１千万。プラス諸経費が５％、 ７％となると、貸してくれる銀行はスルガさんかライ フさんしかないかなと。ただ単純にライフさんは嫌 だなと思いスルガ銀行にしました。 けいすけ ライフさんが嫌なのはなぜ？ 水澤 他に抵当権が必要ということと、最後の砦かなとい うのがありました。 けいすけ ライフさんは共同担保が必要？ 水澤 必要ですよね。あとは銀行を回っている時間がなか ったので、昼休みや夕方に行けるくらいの場所がよ かった。普通の都銀は自己資金が２割から３割いる ので、最初から選択肢に入れませんでした。 けいすけ 信用の毀損についてはどうお考えに？ コテツ 尾崎 それで最終的には１億７千万まで融資をしてもらっ たと。 そうですね。私自身は実はあきらめていたんです。 でも、スルガ銀行さんは、貸し出し残高をノルマじゃ ないけれども意識していますよね。それでこっちが 引いたら今度は向こうから貸し出すと言ってきて、 近づいていったと。 水澤 けいすけ しばらく買う予定もないから？ 水澤 けいすけ １億７０００万の９掛けまでもっていったと。 尾崎 そうです。 あんまり考えなかったですね。 そうですね。あと、積算に関しては８千５００から９千く らい出ていました。そこに掛け目が何％かわからない けど、多分貸してくれるだろうと。あとはキャッシュ を早く回収したくて３０年でお願いしたら、すぐにＯＫ が出たのもよかった。 けいすけ 期間を延ばせたポイントは何だと思います？ 担当 者なのか、ご自身の属性なのか？ けいすけ やっぱり貸したいもんなんだ。 水澤 尾崎 去年の１０月からで今年の２月に決済したので、長期 うちは夫婦でダブルインカムという影響もあるのか も。２月の第１土曜日に見に行って買い付けを入れ ＴＯＰ 前 次 55 2010.5 [特集] 最新融資情報 て、融資が実行されたのが２月の末でした。早いで すよね。 工藤 気合ですかね。あと、プレゼンは営業職が強いよう な気はします。もう一つ、何をするにしても相手を 上に上げないといけない。その立場を良く理解して、 かゆいところに手が届くような話と計画書を用意す る、みたいなところですね。 コテツ 担当と話しながら上司も 意識して。 工藤 そう、そう。 けいすけ 完全に当月のノルマを意識していますね。 水澤 担当者やその上司も、「いや～何とか２月でお願い します」みたいな感じでしたから、さっさと進みまし た。あまりいいものが出ていなかったのか、物件自体 も後に買い付けがズラーッと入っていて、同じ不動 産会社の中で止めてもらっていた状態でした。嘘か もしれないですけど…。 けいすけ 最近、あまりにも融資が付かないので、契約は融資 の確定順というのが多くなっていますね。本当は、 契約してからローン特約を付けて１カ月後位までに 確定するというのが王道だったのに。 けいすけ 立場的に担当者はこちら 側なんです。二人で一緒 に上司に稟議を上げるみ たいな。自分の経験上は そうですね。 コテツ 工藤 ただ、全額自己資金という現金買いの特約も認め ない。 けいすけ 契約書もないのに審査してられるかっていう銀行さ ん側の立場もあるわけですよ。この辺について何か 経験のある方はいますか？ 工藤 私の例でいえば、借地の指値交渉の際に、融資の 内諾が出ないと先に進めないので先にそっちをやっ てくださいと、不動産屋さんに言われました。 けいすけ 金融機関に嫌がられなかった？ 基本的に、彼らは貸すのが仕事ですから、この人が 貸すに値する人かどうかというところですよね。そ れと、こちらの腹は見せられるところは見せて、あと は真剣度合い。後で聞いたのですが、話を進めてい い人間と悪い人間というのは、わりと即座に判断す るみたいですよ。 けいすけ 元銀行員の尾崎さんに質問ですが、担当者さんは 貸したいんですよね。 尾崎 実は、貸したくない担当者もいます。通常は、銀行の 融資の窓口であれば、貸したくて当然と思うかもし れない。しかし、自分の心持ちとは違って融資担当 にさせられた人もいるんですね。そういう人はハナ からイヤイヤオーラを出しています。 工藤 あまりそこに触れさせないようにしたというか、力技 で持っていった（笑）。 コテツ そこで「土地が値下がりするかどうかわかりません」 などと言わず、すでに合意しているに近い言い方を して…。 けいすけ 営業をやりたかったのに、融資係にさせられちゃっ たという。 そういう演出はしましたよ。 尾崎 工藤 けいすけ 銀行側とうまくバランスをとりながらやれている人 が融資を引いている感じですよね。 コテツ 一般の人だったらモノもないのに銀行に折衝なんて できないとカチンと来るかもしれない。そこを我慢 というか、自分の中に入れて交渉できる人がいい結 果を出していますね。 融資を成功させるコツは気合 けいすけ 皆さんは複数棟のオーナーさんです。それだけ融資 を成功させたわけですが、融資を引くコツなどはあ りますか？ ええ。何でこの人は金を借りたいの？ と。僕も最初 はそうでした（笑）。 けいすけ 行員さんにとって融資は窓際ポジションではないと 思うんですが、その辺はどうなんですか。 尾崎 銀行でいうと融資は基本的に花形です。融資にも 色々あって、アパートローンというのはどちらかとい うと住宅ローンに近い感じ。画一的で地味系ですが、 そういうところに力を入れている銀行に入った人は、 張り切るでしょうね。ただし、三菱東京などに行った 人は、住宅ローンか、ちょっと俺はなあ…っていうの があります。 けいすけ 桁が２つ違いますからね。 ＴＯＰ 前 次 66 2010.5 尾崎 [特集] 最新融資情報 ええ。そういう意味では、できるだけ個人に貸して 助けてあげたいという信金さんや地銀さんに行く方 が僕はいいのかな、と思いましたね。 コテツ だから今、僕が逃げちゃったらどうするんだろうと。 けいすけ 他から引いて第一抵当権付けちゃったら…。 コテツ けいすけ スルガさんはどんな感じでした？ 融資担当としての 心持ちというか。 あまりにも心配で僕から聞いたんです。「抵当が付 いてない様ですが、どうしましょう」って。そうしたら、 「コテツさんはこれから長期出張に行かれますから、 戻ってきてからゆっくり話しましょう」って。 尾崎 それはどの銀行？ 水澤 コテツ 商工中金さん。 情熱を見せつつもガツガツしない空気で 最初、予約をして「相談したいんです」と言ったら、 多分新人さんが出てきたんです。新人といってもそ こそこの年齢の方で、過去の経歴を聞いたら不動 産でデベロッパーにいたと。どうやら銀行業務は初 めてで、あまり取り扱いがないのかなと感じました。 けいすけ 第一号融資だったりして（笑）。 水澤 そうですね。はじめ担当して頂いた義理もあったの で、とにかくこの方を通してやろうと思いました。とこ ろが不動産屋さんが、「水澤さん、もっと上の人を 知っているんで、そっちのルートから攻めてみましょ うか」と。それでも、はじめ対応して頂いた彼にお願 いしたいと言ったら、すごいやる気になってくれたん ですよね。 けいすけ 担当者がどうかっていう話もあるかもしれないね。 コテツ けいすけ 結局は人が貸しているんですね。 担当者がイメージできない物件はダメ コテツ ではトリに、ヒロシさん。 ヒロシ 私の場合、きっかけは紹介でした。はじめは自分で 開拓したのですが即答で「ダメです」とみんな蹴ら れちゃって。 けいすけ やっぱり初めての融資だったのかもね。 水澤 そうですね。何とか２月末に貸せますと言って、それ こそ２日くらいで仮審査ＯＫですと。こちらは、自分の 経歴と奥さんの経歴を全部出して、どこの銀行に どれだけあるかということも提示したので、特に問 題なくサクッと進みました。 けいすけ コテツさんは融資を成功させたり玉砕したりで場数 を踏んでいますが、情熱みたいなところはどう考え ていますか？ コテツ けいすけ＆コテツ ヒロシ けいすけ 無担保ローン（笑）。 それは借地だから。 今、完全にハモってましたね（笑）。そうです。商工中 金さんも、自分の住まいの近くはダメ。結局、コテツ さんの紹介があって、ようやくテーブルに着けた感じ です。やはり紹介というのは大きいですね。 けいすけ 今まで紹介で金融機関に行ったことのある方いら っしゃいますか？ 水澤 僕は全然ダメでした。義理の父が町会の役員で信 金との付き合いがあるので、東京信金さんに行った んです。信金から目と鼻の先の物件でしたが、「こ れはどうやって貸すのかよくわからないから無理で す」と。１階と２階が普通の１Ｋで、３階と４階がオーナー さんの住居だった建物で、ゲストハウスにすれば１ ５％程度は回りますと言ったのですが、ダメ。担当者 がイメージできなかったようです。 工藤 私の場合はヒロシさんと全く逆です。同じ商工中金 さんでコテツさんの紹介で行ったんですが、まった くノータッチというか。 熱意は結構意識しています。あと情熱はあるんだけ どガツガツしていないように見せることをちょっと意 識しています。 貸して欲しい情熱は出しつつも、ダメだったときは 改めて出直していい物件を持ってきますっていうバ ランスを大事に。僕自身でいえば、銀行の方からは 信用されているかな、と勝手に思っています。その 証拠に、もう融資の実行を受けているんですけど、 銀行が建物の抵当権を設定していないんですよ。 無担保なんです。新築で。 そうなんです。本当に銀行さんも担当者さんも 色々ですよね。 けいすけ 貸してくれた担当者さんが、違う方だったんです か？ ＴＯＰ 前 次 77 2010.5 工藤 [特集] 最新融資情報 支店も違うし、そこはもうあんまり…。 尾崎 けいすけ 紹介者と担当者の仲､借りる人と担当行員の仲､ト ライアングルが合致するとガツンとはまるのかなと。 コテツ そうですね。 水澤 たとえば支店長と知り合いだとしても、そこの担当 者がいまひとつだったら通らないケースもあるんだ なと。担当さんがゲストハウスって何ですかとか、そ ういう話になってしまうともう全然ダメなんで。 稟議に必要な書類を聞いて自分で集める けいすけ 相手のメリットを第一に考えるということですね。 内部資料を見せてくれた新人行員 けいすけ こういう銀行や担当者なら別を当たった方がいいと いうようなポイントはありますか？ コテツ けいすけ 尾崎さん、先ほどのイメージという話について、銀行 員さんの立場から説明していただけますか？ 尾崎 銀行員が融資をするには稟議を書いて、課長、代 理、次長、支店長という具合に上のハンコを３つ以 上押させないといけません。本部稟議に行く場合は、 本部に行って、本部で審査をします。その時、自分 でイメージできないと、上の人に説明できないです よね。 はい。情熱もないと無理だと思います。借主と同じく らいの情熱を持って、自分で融資を受けるくらいの気 持ちで上司に説明できないと、稟議は通らないです。 あるとき、ふらっと立ち寄って融資の状況などを聞 いていたんですね。すると、彼女が絶対に社外に公 表すべきではない資料を見せてくれたんですよ。ど の地域だと融資ができるとか、どの地域を重点的 にやるかといった書類です。僕に「倉茂さんは荒川 区だからいいですね、この隣の北区はだめなんです よ」と。デジカメで撮ろうか、メモしようかと考えなが ら話を聞いていたんです。もう一生懸命覚えて（笑） けいすけ 尾崎さんは今回、ちょっとしたテクニカルをもって融 資を成功させているわけですが、ご自身で工夫し たところは？ 尾崎 やはり背景は聞きましたね。その人がどういう業務 でどんなミッションを持っているのか、という点を質 問しました。その上で、どういった稟議を書きましょ うかという相談をしました。保全は毀損しているけ れど、キャッシュフローはこれだけ出るから毎回の返 済リスクはほとんどゼロです、というような稟議を書 けるようにしようと。 水澤 すごいな。 コテツ 結局、金融機関も人と人との付き合いなんですよ ね。嫌な思い出もありますが、色々な人と会っていく と結構面白いなというのが、今のところの僕の持論 です。 工藤 僕の場合は逆説的ですが、先ほどの信金に行った ときに、相手の第一印象がいまいちだったんです。 だけど、そのあと何回もコミュニケーションするうち に、印象が変わった。質問にもきちんと答えるし、電 話でも意外とやるじゃん、という感じで。 けいすけ 相手は尾崎さんが元行員とわかっていてやったわ けですか？ 尾崎 特に言わなかったです。稟議って上に説明するもの ですから、どこの会社にもありますよね。それに対し てこっちから聞いたのは、稟議のネタは何が足りな いですか？と。それは僕が全部集めてきますからと。 けいすけ めっちゃいい話ですね。 担当者の知識ですね。たとえば僕は旧法借地権を よく扱いますが、金融機関の中にも知っている人と そうでない人がいて、知らない方の方が多いんです。 一時期は知識がないと上に稟議が上げられないか なと思い、知識がある人と付き合う方針でした。で も、最近はこうだからＯＫというより、どれにでも食い 付いていくようにしています。そこから突破口があっ たり、面白い体験ができたりすることが多いので。 以前、ある新人さんにあたって、ひどかったんですよ。 たとえば別の方にこの手続きは１万５千円と言われ ていたのを、その方は３万円と言うんです。これ別の 方に１万５千円と言われたんですけど、と言うと確認 してきますとなって、あとから謝る、みたいな。以前 の僕なら「上の人呼んで」となったんですけどそうせ ずに、この人に何ができるかなと思っていたんです。 けいすけ なるほど。支店長とか上の人にゲストハウスって何 だって言われたときに、その担当が説明できない？ 尾崎 事業計画を書く場合は、まず足りないものを聞いて から書くんです。そのために、写真を撮ったり、周り の賃料相場、その地域の特性、今後の行く末や動 向などを調べたりして。 ＴＯＰ 前 次 88 2010.5 [特集] 最新融資情報 けいすけ 第一印象で判断しない方がいいということですか？ 工藤 はい。複数の銀行に打診をしていくつかから了解を 取れた場合、ひとつに絞らないといけません。でも、 選考から漏れたところともまた付き合いたいじゃな いですか。そういった意味でも、今回の担当者はシ ャッターを下ろさないでよかったと思いました。 ■座談会に同席して（エミゾウ） ここ最近は「融資を付けるのが本当に大変だ」そんな話 ばかりが耳に入ってきていました。しばらくは物件も買え そうにも無いと諦める人もいるぐらいの状況の中、今回 お話を聞いた大家さんはとても積極的でした。 けいすけ 見極めも大事だけど、もう一歩だけがんばってみると 事業融資を受けるコツを不動産融資にも応用している 工藤 方、紹介やコミュニケーション力を上手に使っている方、 それで、次に繋げるじゃないですけど、やって損は ないですよね。蹴る必要はない。選ぶのはあくまで もこちらですから。 けいすけ ヒロシさんはどうですか？ ヒロシ 本当に人それぞれですから、マニュアルのようなや り方ではなく、いろんな方向から責めたほうがいいん だなと。ただ、情熱がある人、知識がある人、過去に 経験している人は、コトが優位に進められるというこ とがわかったように思います。あと、諦める必要はな いなと。 銀行の評価の仕組みなどを頭において、稟議が通りや すい状態を自ら作って、担当者と共に一緒に悩み、考え、 頑張った方。方法は様々ですが、みなさんの表情に達 成感が見えました。 融資を通すことは不動産投資のスタートに過ぎないか もしれませんが、これがないことにはその後もありません。 だからそこで諦めてしまっては、せっかく良い物件があっ ても何も始まらない。…そんなことを教えてもらった気 がしました。 けいすけ 諦めるのはいつでもできるってことですね。 ＊＊ ＊ ＊ ＊ 不動産投資をする人には健康でいてほしい 水澤 直接「融資」についての話ではないのですが、いいで すか？ スルガさんって基本的に団信ありきなんです。 けいすけ スルガさんは金融機関の中でも有数の保険が好き な銀行ですよね。 水澤 僕がお伝えしたいのは、団信に入るには健康じゃな いといけないということ。三大成人病になってからだ と、なかなか下りないんです。団信のＯＫが下りない イコール融資が下りないということですから、とにか く健康でいることが重要です。 日本政策金融公庫の基本がわかる。 融資に成功した、生の体験談が読める。 公庫融資を成功させる３つのポイントが理解できる。 最大の難関。抵当権設定後の融資を攻略できる。 決済までスムーズに進む事業計画書の書き方がわかる。 現役公庫職員にぶつけたインタビューが読める。 豪華３大特典付き ＴＯＰ 前 次 99 2010.5 [特集] 最新融資情報 融資の達人インタビュー 今田信宏氏 「融資が受けづらい」「不動産投資はもう遅い」という雰囲気も蔓延する中、自身も次々と物件 を購入しながら、サラリーマンが不動産投資でリタイアする会の会員にコンサルティングを行い、 投資を成功へ導いているカリスマ実践投資家、今田信宏氏。今回の融資特集では、大阪から 上京された今田氏をキャッチしてインタビューを敢行しました。最近の金融機関のスタンスから、 ステージ別の融資戦略までをお届けいたします。 ■今田信宏氏プロフィール 一年留年し大学を卒業。地元の機械メーカーに就職後、大手機械メーカーに転職。日本国内商 品企画から海外向け商品企画業務に従事。世界各国を飛び回る。訪問した国は３０カ国以上。 仕事自体は楽しいが、すべてを会社に捧げる人生に疑問を感じ、自分自身のために投資を開 始。１年で収益不動産４棟に投資。 その後、試行錯誤を経て新しい融資戦略に開眼し、５ヶ月で３棟を追加購入。速攻でサラリーマ ンをリタイアする。 現在では多くの指導依頼をうけ、不動産投資コンサルティングを行う。株式会社アセンティア 代表取締役他、「サラリーマンが収益不動産投資でリタイアする会」代表兼任。 http://www.imadanobuhiro.jp/ ――今田さんのここ一年の投資実績について教えてください ――今田さんというと、光速投資法により投資をされていると ２００７年のリタイヤ時点で投資総額６.５億円、家賃注入が８４００ 思いますが、どのような物件に投資をされているのでしょうか。 万円でした。部屋数は１００室強でしたね。この１年間くらいでか 今でも、基本的にはフルローンで光速投資を行なっています。 なり買い進めまして、直近だと投資総額１６.５億円、家賃総額は 光速投資法の仕組みについては教材やセミナーなどでご説 ２.３億円となっています。返済が約１億円といったところでしょう 明させていただいているので、かなり認知されてきたと思いま か。 す。ですが、まだ知らない方もたくさんいらっしゃいますし、どう いう物件に融資がつくかという基本的な考えからですから、こ ――リタイヤをされると、属性的が落ちるといわれていますが、 れからもお伝えしていかないといけないと思っています。 むしろリタイヤの後のほうが投資のペースが上がってきている ようですね。 金融機関の物件の評価には、みなさんご存知のように、積算 これはありがたい話ですが、コンサルティングをしているおか 評価または担保評価といわれている評価方法と、収益評価と げで銀行を新たに開拓する能力や銀行と交渉する能力、当 呼ばれている２つの評価方法があります。収益評価は、アパー 然物件を選択する能力など、すべてパワーアップさせていた トによる返済原資によって返せるのかという評価方法ですね。 だいている結果がこの実績につながったのだと思います。コン それでは、金融機関が一番に何を見るかというと、やはり積算 サルティングですから、いろいろ質問をいただきます。けれども、 評価ですから、積算評価の出る物件を銀行融資にかけていく すべてに対してすぐに回答ができる訳ではありません。それな というのが基本となっています。 ので自分で調べて回答するということを繰り返し行なっていく 中で新しい投資の方法をどんどん開発してきました。その結 でも、そういった積算評価の出ない物件に対しても、融資が付 果がこういう数字に表れているものと思います。 くこともあります。それは、価格が１億円の物件に対して積算 ＴＯＰ 前 次 1010 2010.5 [特集] 最新融資情報 評価が８千万しかなくても、購入される方の金融資産が３千 かると思います。金利は、個人の属性によっても換わりますし、 万円あれば銀行は融資をしてくれるので、この方はこの物件 どの融資機関で融資を引けるかによっても金利が変わるの を購入することができます。でも、このような買い方をすると、 で、そういったところを自分自身でシュミレーションしてから決 最初の一棟目は買えますが２棟目以降は購入できなくなると めていくって言うことが重要だと思いますね。 いうことになってしまいます。 ―――今田さんの理想的な返済比率としてはどのようにお考 えですか。 目指すべきは、４割だと考えています。４割というのはかなり厳 しい数字で、融資期間とか金利とかかなり抑えていかないと、 この４割は達成しないですね。まあ安全圏としては４５％くらい かなと。さらに可能圏というと４５％から５５％になります。 ただ一概に言えないところもあって、もうこれも投資プランと いうことになりますが、例えば木造で築２０年くらいたってくると、 どうしても修繕がかさみます。鉄骨造ですと、築３０年になると 積算評価の出る物件を銀行融資にかけていくというのが基本。 しかし積算評価の出ない物件でも融資が付くこともあります。 こうゆうケースでは、収入の多い方や金融資産の多い方にとっ 修繕がかさみます。そのような物件ですと経費率の動向を高 く見積もることが必要で、返済比率だけで決めることはでき なくなります。 てリスクが大きいのかもしれませんね。積算評価が価格に対 して少なくても、収入の高い方に対して金融機関は喜んで融 ―――今は融資が非常に厳しいということで、不動産投資を 資を出します。積算評価が低くても収益評価が高ければ、収 始めるにはもう遅いという意見も聞かれますが、今田さんは 益が上がって儲かる度合が高いわけですから、融資がつけば どのようにお考えになりますか。 購入してしまいますよね。その物件を１棟買ってあとは買わな 遅いという意見は、私が不動産投資を始めた２００４年から２０１０ いならいいのですが。 年までずっと聞いてきました。２００４年当時は不動産屋さんに、 もう遅いって言われましたね。そのころは木造の１５％から２０% 不動産投資を進めていき、収益を上げていくことを考えていく の物件を探していましたが、前年には市内でも１５％から２０%の ならば、積算評価と収益評価の２つをベースに満たした物件を 物件がいくらでもあったのですよね。でもそのときは RC の１２％ 銀行融資にかけていくところが、基本となります。 しか市内になかったんです。その頃はだれが１２％の物件なん て買うのだろう、なんて思っていました。市内で１２％なんて惜し ―――今田さんの考える投資の基準というのはそのようにか いことしたなと、今は思いますけれど(笑)。 んがえていらっしゃいますか。単純に利回りではいえないと思 いますが。 ２００７年頃、たぶん第２次バブルって言われているぐらいのピー 融資期間に対して利回りがどれくらい必要なのかを、収支計 クの頃でしょうか、この頃はもうどんどんいけというそんなイメ 画表をつくって見ていきます。だから、一概には言えないので ージでしたが、物件が上がりすぎちゃってもう買えないという すが。例えば３０年間融資が２％台の利率で引けるのであれば、 声もあり、もう買えないって言う意味で、遅いっておっしゃる方 １１％を超えていれば検討の土俵に乗ってきますし、金利次第 はけっこういました。今は「融資が出ないのでもう遅いと思って では１０％強でも検討する場合もありますね。けれども築年数 います」ってメールが良く来ますね。 がすでに経過し、融資期間が１５年しか引けないっていう話に なってくると、１５％は最低でも欲しいという話になってきますか でも今は、融資については、２００６年、７年の頃に比べると厳し ら、このあたりはご自身でシュミレーションすれば、ある程度わ くなっているというのは間違いないですね。 ＴＯＰ 前 次 1111 2010.5 [特集] 最新融資情報 ―――フルローンという意味ではいかがでしょうか。 融資の姿勢は各支店の支店長の考え方でも変わってきます。 フルローンが出る金融機関という面でいうと、銀行数自体は どんどん持ち込んで、どんどんだめだったら、次の支店でいい ２００７年ころよりも増えています。実績ベースで考えると２００７ と思いますね。ただ、本部審査に入れてしまうと支店変えても 年の頃は、フルローンが出たのは１つの都市銀行が中心で、後 しょうがないので、支店で門算払いされた場合には、次の支 はごく一部の地銀さん以外はフルローンを出していませんでし 店に持ち込みましょう。 た。制度上は出したいのだけれども、そういう物件がまわって いかなかったというほうが正しいでしょうか。今は幸いにして、 ―――不動産投資をやっている方の中には、すでにリタイヤ フルローンの土俵に乗せてくれる銀行さんも増えてきていま されている方もいらっしゃれば、今日から不動産投資をやって す。投資の総額も土俵に乗るような値段になったというのも いくという方もいらっしゃいます。ステージ別にお話を伺いた あるのかもしれません。 いと思いますが、まず一般的なサラリーマンのような方で、こ れから始めるような方（預金数百万円、年収数百万）に対し ―――最近の銀行の融資状況はいかがでしょうか。 て、最初にどのようなアドバイスをされますか。 信金さんの物件評価について誤解を持っている方もいらっし 言わなければいけないことは山のようにありますが、融資面だ ゃると思うのですが、信金さんも銀行と同じように積算評価 けで言うと、たぶん金融機関のハードルはとても高いと思いま を出しているところもあります。積算評価をしているところとし す。銀行に話をしに行くと考えたときに、これまでは窓口の女 ていないところがあります。また、地銀さんでも積算評価をし 性の方と話をしたこと意外の経験はない。また、銀行というと ているところとしていないところがあります。これは地銀さんで 怖いイメージがたくさんあって、貸しはがしの話などもあり、と も、収益評価のみで積算を一切見ないところも存在している てもじゃないけれどもお金を貸してくださいとはいえない。住 ということです。 宅ローンなら皆さんが借りるので抵抗も少ないと思いますが、 なかなか会話しにくいイメージがあると思います。 でも、そこの認識をちょっと変えていただきたいと思います。銀 行というのは営利商売です。銀行というのはお金を集めるの は仕事の単なる側面であって、貸すことが一番利益の源泉と なっていることをまず 認識しましょう。銀行 はお金を貸したくてし ょうがないということで す。 以前に比べ、融資は厳しくなっている一方、フルローンがで きる銀行は増えています。 この認識を間違えてし まうと、しゃべるときに おどおどしたり、自信 なさそうにしゃべった ―――金融機関の支店や担当者によって融資状況が変わる ということもあるのでしょうか。 一つの金融機関としては基本的には、目線は同じになります。 ですが、担当者とか支店によってというのは取り組み姿勢が 変わってくるのは仕方ないですね。銀行内の融資の稟議をど のように通すのか、その通し方のテクニックによって当然融資 できる金額も変わってきます。 りしてしまうので、印象 が悪くなってしまうとい うのが一つですね。そ 金融機関は「貸すこと」が、一番利益の源 泉となっていることを認識して下さい。 の上で実際に物件の購入にいったときには、遠慮せずに金融 機関の方に、お話を伺いに行きましょう。そこからまずは初め てみましょう。そうしているうちに、あなたには貸せます、貸せな いという話とか、中には総合的に判断してだめですという話も、 ＴＯＰ 前 次 1212 2010.5 [特集] 最新融資情報 聞くことができます。 融資金額からは決裁権者が上がってしまうので稟議が難しく そういった中でだんだんとやり取りがうまくなるので、どうやっ なり、でやりたくないと断られたり。というふうにどんどん状況 たら貸していただけるのでしょうかとか、こういう物件だったら は変わっていきます。 貸せますよとか、そういったことをだんだんと聞けるようになっ そういう時にどうするかということになります。このような時も、 てくると思いますね。 銀行開拓しかないのですよね。 ―――それでは 上級の方（家賃収入、5 千万円超、キャッシ ュフロー1 千万～1 千 5 百万円超）で、リタイヤしたときの今田 さんに近い状態の方にはどのようなアドバイスをされますか。 このような方でも、まだまだ投資をしたいと思う人もいると思 いますし、私のところに対する質問もリタイヤしたら限界でしょ うかという話がたくさん来ています。これはサラリーマンのとき になぜ不動産に対して融資をしていただけたのですかという 話の延長線上なのですけれども、結局はサラリーマンの時に はそれなりの年収や保証といったものがあったから不動産に 対して融資がついたのです。 金融機関の開拓・交渉能力、物件の選択能力など、 リタイア後すべてパワーアップしています。 ―――次に、中級者（家賃収入 2 千万円程度）で、まだリタイ ヤできる状態でない方にはどんなアドバイスをされますか。 リタイヤを目指して不動産投資をやっている方がかなりいらっ しゃると思いますがこのくらいの投資家の方になると、現状くら いで頭打ちになっている方もいらっしゃいます。銀行に融資の 相談にいって、「少し購入ペースを緩められたらほうがいいので は」と言われたり、フルローンで買っても、諸経費でだんだんお 金がなくなってきたりすることがあります。 融資の面で言うと、金融機関で一番関心を持たれるのが投 資のスピードです。もともとパッケージで融資しているところで は、1 年間に何棟も投資をする方というのは危ないと考えてし まいますし、彼らの与信のロジックというのは、あくまで残債も 含めて、リスク管理を行っていますので、どんどん融資残高が 増えてくると、融資を受けることが難しくなる傾向になるのは 間違いありません。 金融機関さんによっては、金融資産の総量規制といいますか、 総量規制で規制をしている金融機関さんもあります。例えば 年収の何倍みたいな話であったり、2 億円までとか、3 億円ま でとかそういう規制のやり方だったり、別の見方をするとある リタイヤした後も融資をしていただくためには、リタイヤをした 後の事業年収が始めた頃のサラリーマンの属性を上回ります かというのが最低限の話ですね。ただそこは若干マイナスを して考えるべきというところがあって、あくまで個人事業でや っていて、あるいは法人を起こしていても個人事業に毛が生 えた程度の小規模なものですから、信用力は当然ながらあり ません。サラリーマンの方でもお医者さんから普通の上場して いない中小企業の方までステップがあります。一番属性のい いのは士業と呼ばれる方、上場企業のサラリーマン、上場はし ていないけれども有名で非常に業績のいい大手企業さん、そ れからどんどん下がっていって、属性のほとんど最後が個人 事業となります。その個人事業というところにあなたの属性が 入ってしまいます。ここをまず自覚しておくことです。 じゃそういったところになぜ融資するかとなると、これはもう業 績しかありません。それではどういうところに融資するのかとい うことですか。これは金融機関の立場にたってみたら分かりま す。業績のいいところに出すのであって、赤字のところには絶 対に融資しません。３期きっちりと利益を出しているところ、で きれば３期の間で、期ベースで１千万円近く出しているところ、 そういうところにはおのずと銀行は融資してくれるでしょう。 法人で買っている場合には、経常利益がサラリーマンの時の ＴＯＰ 前 次 1313 2010.5 [特集] 最新融資情報 給料を上回っているのかが問われます。そういう意味では、つ ―――最後に つましい生活でしばらくはいいので、生活レベルが落ちるけど 不動産投資は、最初の一歩もそうですし、各ステップで立ち もリタイヤしようといった水準でリタイヤしてしまうと、あとは 止まってからもそうですが、そういうときは最初に戻って銀行 苦しいことになります。 開拓をするというのが王道になります。自分と銀行との間の 関係や銀行それぞれの事情で融資がでるかでないか変わっ リタイヤ後に買える物件というのは、それこそ財務状況によっ てきます。あきらめずに銀行の開拓を進めていきましょう。今 て変わってくるので、財務状況がそれなりにそんなに抜群によ 日はどうもありがとうございました。 くなくても、多少の利益ということであれば小さいのを狙って ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ いけばいいし、逆にそのときにどういった案件だったら融資し ていただけるなか問い合わせたりする。結局は銀行の開拓の 繰り返しなんですよね。 なお、今田信宏さんは「収益不動産投資でリタイアする 会」を運営されています。 今田さんの不動産投資ノウハウは、「頭金ゼロでできる光 速収益不動産投資 成功法」で詳しく解 説されていますので、 融資を引いて物件 を購入することにご 関心がある場合は、 ぜひお読み下さい。 「頭金ゼロでできる光速収益不動産投資成功法」 インタビュー中に銀行から情報提供の電話が！ ―――リタイヤ後に取り扱う金融機関についてはいかがでし ょうか。 リタイヤ後に融資をしてもらう金融機関はサラリーマン時代と 変わってきます。これは、また、新たに探すということになりま す。私もリタイヤしてから借りている金融機関さんは、基本的 にガラッと変わってきています。サラリーマンだから出す金融 機関があって、特にパッケージ扱っているところは、リタイヤす るとなくなってしまうので、もうそうなるとプロパーでやってい るところばっかりになります。 パッケージの金融機関に持っていって門前払いされたものも、 全然違うところに出して審査を掛けていくと、いいじゃないで すかって話になったり。自分の状況によって銀行も変わってく るのですね。やっぱりずっと開拓です。 ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ■インタビューを終えて（編集長けいすけ） 今田さんと初めてお会いした２年前には、確か購入総額 で７億円弱くらいだったのですが、この１年足らずで急激 に資産を増やされていることに驚きました。 しかし、何か特別なテクニックを使っているというよりは、 教材「光速投資法」のノウハウをそのままに、あとは金融 機関開拓を継続し続けていることで、今田さんだけで なく誰にでも再現可能な方法であることが分かり、今後 の物件規模拡大に希望が持てたインタビューでした。 ちなみにインタビュー中は自信に溢れたカッコイイ立ち 振る舞いの今田さんでしたが、首都圏の交通網をかな り苦手にされているようで、Yahoo!路線情報のコピーを 何枚も手に持って歩いている姿は、なかなかお茶目で はないかと思いました。 ＴＯＰ 前 次 1414 2010.5 [特集] 最新融資情報 突撃取材！！ 「融資基準を教えてください」 座談会の参加者さん、今田信宏さんに共通して「金融機関をどんどん開 拓する」ことの重要性を説いています。しかしながら、「どうせなら可能性 の高そうな金融機関にアタックしたい」という本音があるのも事実です。 そこで、今月来月の２回に分けて、本誌記者、特派員が実際の融資担 当者にヒアリングを行った内容を大公開することにしました。読者さんの 融資成功の一助になれば幸いです。 【ご注意】 本誌の情報は、本誌記者および特派員が当該金融機関に勤務す る融資（または営業）担当者にヒアリングした内容が書かれていま す。しかしながら、融資の基準や審査は案件毎に不確定なもので あり、本誌に記載された基準が必ず当てはまるという保証はいた しません。 また、実例や所見についても、個人の体験を超えるものではない ことを予め了承のうえ記事をお読み下さい。もちろん、本誌の内容 を金融機関に提示して「こういう事例がありますよ！」と融資を申し 込むような空気の読めない行動は絶対におやめ下さい。 みずほ銀行 競売 OK と名言している点に注目。都銀で、制度上フルローン可は、投資家に嬉しい 都市銀行ということで融資地域に制限がなく、遠隔 地の物件でも対応が可能であるため、 ＳＭＢＣに代 わる有力金融機関になりうるのではないかと期待 が持てる。 購入物件の担保評価 算出方法 積算法を採用。公示価格をベースに地形を参考に補正。 建物は平米あたりの金額で木造１９万鉄骨２０万 RC２３万を使い計算、中 古の場合そこから経過年数分の金額を引き、その額の７掛けが上限。 ただし、取材先融資課長の話では、不動産関連の 融資期間 中古の場合建物の銀行基準の耐用年数－経過年数で計算。 融資は支店によって取組みの熱意にかなりの差が 耐用年数は、木造２０年、鉄骨３０年、RC４０年となり、リノベーシ あるらしい。正式な審査を申し込む前に、軽くヒアリ ョン、大規模修繕をしても、建築当初からの経過年数を引く。 ングして手応えを感じられないようなら他の支店に 極度額 持ち込むことも検討したい。 返済比率 家賃保証があれば全額。通常の賃貸であれば新築・中古と ただし、既に住宅ローンを含めて同行と取引がある 場合は、それ以外の支店で融資を申し込むことは もに８掛けの収益を元に判断 金利 （連動金利）2.４７５％。 （固定）１､3､5､１０､１５､２０年の固定あり。2.250～3.500％ できないとのこと。（預金のみの取引は除く） 収益の考え方に特徴があり、都市圏では満室時収 １人当たり５億円が基本 ともに、２０１０年４月の金利。毎月見直される。 属性 入の８割を実収入。それ以外の地域では７割を実収 年収２００万円以上の正社員。勤務年数関係なし。契約・派遣 社員は不可。専業大家も OK。 入と換算。ただし、家賃保証を受けている場合は、 立地 保証家賃全額を実収入とみてくれる。 借地権・競売物件について OK 競売で評価が５０００万円のものをで３０００万円で落札した場 競売物件に対応可能であること、制度上はフルロー ンも可能であることには注目したい。 基本はどこでも OK。 合はフルローンが可能。 保証人 連帯保証人１人。団信は、事業融資のため不可。 ＴＯＰ 前 次 1515 2010.5 [特集] 最新融資情報 北陸銀行 富山石川では圧倒的なシェア。東京・神奈川も可。 富山・石川両県で圧倒的なシェアを持つ大手地 購入物件の担保評価 算出方法 積算法と収益還元法の両方。 銀。 一般的に、同行の営業エリアでは空室率が高い賃 貸業経営者が多いため、持ち物件で高い入居率を 積算は RC の場合でも新築の単価を１２～１４万円で見るなど、非常に厳 しい。北陸エリアの場合、同行の基準で積算が出るものは相当な高利 回りになる事が殆どなので、積算の方を重視していると見て良いと思 維持していると、経営力が高いとして他行以上に評 う。 価される。目安としては平均入居率９０％以上か。 土地は路線価を１.２５倍した簡易的な実績価格を用いている。上記を加 首都圏や名古屋、大阪にも営業拠点があるが、北 えた評価の８掛けまで融資可能。 陸に本社を構える企業の出先機関を対応する目 的がメインであるため、北陸になんのゆかりもない 人が飛び込みで融資を申し込んでも、あまり丁寧に 対応されなかったという報告もある。 融資期間 極度額 １人当たり 2 億円まで。ただし稟議によって増額可能。 返済比率 家賃の７割以内と聞いたことがある。 右表にあるとおり積算基準が厳しいが、見合う物件 を見つられた場合には強い味方となり得る。 RC・鉄骨 30 年（一部 35 年で見てくれる地域もある） 木造 20 年から経過年数を差し引いた残年数。 但し、積算評価が厳しいため、殆ど気にしなくて良い。 金利 （変動）2.3~2.5％程度。最大 0.5％の優遇制度あり。 属性 年収５００万円以上の正社員。自営業者でも融資可能だが、 （固定）１､3､5､１０年の固定あり。２､３年固定は変動より低金利。 サラリーマン優遇。 立地 北陸エリア全般、東京、神奈川。 中部、大阪にも支店があり制度上は融資が可能。 借地権・競売物件について NG 保証人 商工中金 連帯保証人 １人 政府系金融機関の未開拓ゾーン 商工中金の特徴は属性に縛られない見方が大き い。個々の案件が良ければ属性は問わない場合も ある。見方を変えればフルローン、オーバーローンも 可能であり、上限の金額が５０億円であるという異例 購入物件の担保評価 算出方法 積算法・収益還元法の両方から見て、担保評価の低い方を採用。 融資期間 極度額 １０年か１５年。最長で１５年位。利回りの高さ重視。 上限 50 億円 の金融機関でもある。また私見だが紹介が強い感 金利 変動/固定両方。案件によりけり。 じを受ける。 属性 サラリーマン兼業大家であっても個人事業主として捉える為、 サラリーマンへの副業融資ではなく、事業主として の信用力と、事業計画を重視する。また、取引経験 勤務年数・勤務形態等は問わない。物件自体の収益率重視。 立地 原則は管轄内地域。取引後信用力が付けば管轄外地域でも 相談可。新築の場合、建物だけでなく、土地からの融資も可。 のある方から紹介を受けるのが良いと感じた。 借地権・競売物件について 借地・競売物件可。競売は収益力、利回りが確保出来る物件なら歓迎。 ただし、占有者や第三者などとのトラブルが懸念される様な物件は利回 りが出ても NG。 保証人 案件によりけり。トータル収入から勘案。 ＴＯＰ 前 次 1616 2010.5 [特集] 最新融資情報 みちのく銀行 投資に対する姿勢や考え方を重視 不動産投資に対する融資は慎重。しかし、不動産会 社の推奨であれば、銀行側も融資を通そうという 姿勢が見られる。(本部と喧嘩することもあるらし い！？) 購入物件の担保評価 算出方法 土地・・・路線価の 80％ 建物・・・新築時の価格を推定の上、減価償却をして評価。 収益還元法は適用しない。 何度も強調していたのが、投資に対する姿勢、考え 融資期間 方を重視するという点。サラリーマンが 1 棟目でいき 極度額 なり 1 億円の借り入れで、年間キャッシュフローが 金利 変動のみ。概ね 3～4％ 300～500 万程度では、そんなリスクを背負ってま 属性 サラリーマンの場合、年収 300 万以上、勤続 3 年以上の正社 建物耐用年数。（但し、個別対応可） 物件ありき。初取引から億単位は厳しい。 員のみ。派遣・契約不可。 でやることですか？となる。 税理士を交えるなどした相続対策での融資相談に は、単体でキャッシュが回らなくても、全体を見るこ 専業大家･経営者･地主は､投資に対する姿勢･考え方を重視。 立地 物件所在地が銀行の営業範囲であればＯＫ 借地権・競売物件について 借地権は不可。 とで対応する場合もあるようだ。 競売は、物件の収益性が高くキャッシュフローが回るのであれ ば、問題なし。 ＜２０１０年３月に下記条件で取引した大家さんに取材＞ 保証人 連帯保証人 1 人 or 保証協会 物件価格 2,300 万円、融資金額は 1,000 万円。 残金は、小規模企業共済からの借り入れと、手持ち資 金。 諸事情にて、保証人無しでの融資承諾してもらう。プ ロパーの１０年元金均等返済、金利、変動 2.8％で借り 入れ。（耐用年数は８年だが土地のみでも評価が出て いるのと、以前からの取引状況を見て、借入可能に） 横浜銀行 エリア・属性ともに、より限定的に？ 土地から仕入れた新築の場合、土地分の融資も可 購入物件の担保評価 算出方法 能だが、自己資金は土地建物合計の大体 3 割が目 積算法、収益還元法の両方 安。現在あまりアパートローン（特に投資家向け）は 積極的ではないと思われる。逆に地主に関しては、 積極的に貸しだしたい意向を感じた。 融資期間 木造 22 年－築年数が基本だが、案件によっては期間延長の 場合あり 極度額 明確な規定はないが、1 億・3 億が一つの壁になる 金利 ３年固定：２％前半～ 属性 非正規雇用は難しい。地主の建築資金に対して融資をしたい のが本音のよう。 借地権・競売物件について 共同担保があれば考える場合あり。 保証人 連帯保証人：法定相続人 1 名 ＴＯＰ 前 次 1717 2010.5 [特集] 最新融資情報 ライフ住宅ローン 芸能人やフリーランスの人に融資することが特徴の金融機関 築古物件を多く持っていても、キャッシュフローが潤 購入物件の担保評価 算出方法 積算と実勢価格をみる。自宅、又は別物件を共同担保にするのが条 沢にまわっていれば、高評価を得られる。 提出書類は他銀行と同様のものに加え、不動産賃 貸業概要（キャッシュフローが分かる資料）や通帳 件。共同担保は市場性、資産性のある、主に首都圏のものが必要。 購入物件に抵当権をつけ、別物件に共同担保をつけるので、登記 費用が余計に掛かる。 （自己資金の状況をみる）、所有物件返済予定表、 共同担保の全部事項証明書など。 融資期間 金利は高めだが、30 年のローンが組める上、確定申 購入物件の耐用年数にかかわらず、30 年ローンが普通。 20 年など、短くする事は可能。 告が赤字でも借入出来る。 極度額 再建築不可や借地、容積率オーバー、耐用年数オー 返済比率 基準はキャッシュフローが回ること。 共同担保次第との事だが、億を超えての融資実績は余りない 空室が多い場合は、他の不動産収入などから返済可能かど バーでも借りられるので都心、都心近郊の物件に最 うかを見る。加えて事業全体でのキャッシュフローも回ってい 適。期間が３０年返済なので、キャッシュフローがまわ ること。 りやすい。 金利 変動 3.9％ 団信込みで 4.3％ （2010/04/09 現在） 共同担保の価値にもよるが、フルローンではなく、9 属性 自営業の赤字決算でも借入可能。芸能人やフリーランスも 割融資が上限のようだ。 可。但し、現状のキャッシュフローが回っていることが前提。 共同担保の資産性をとても重要ししており、購入物 立地 圏近くの関東圏では、担保掛目がかなり入る。 件が都内近郊で、共同担保も出せれば、借り易い。 共同担保と事業のキャッシュフローがどうかなのか が、ライフ住宅ローンで融資を通すポイントだと感 首都圏、１都３県。全国対応は殆どない。首都圏ではなく、首都 その場合、相当の共同担保の提供が必要。 借地権・競売物件について 借地権、再建築は不可。 耐用年数オーバーでも 30 年ローンが可能。 じた。 競売物件 NG ＜2009 年下記条件で取引した大家さんに取材＞ 保証人 基本的に保証人が必要、無理な場合は、団信に加入との事。 その他 融資申込は、不動産会社経由にて申し込む。 金利の見直しは毎年４月と１０月の年２回。４月の金利は７月の返済か １,３７０万円の物件価格に対し、１,２３０万円融資。 ら、１０月の金利は翌年の１月から適用（短期プライムレートに連動） 埼玉県さいたま市 返済額は５年間変わらず、５年ごとの見直し。（上限は、現在支払い額 ２０００年築の１Ｋ×４世帯の木造アパート 共同担保現金で購入２５０万円の戸建（課税資産明細 書の評価額土地５００万円） の２５％ＵＰまで） 一部内入れ（一部繰上げ返済）は、１００万円以上１０万円単位で、内入 れ金額の２％（最低２万円）の解約金がかかる。 ３０年返済、金利（当時）4.1％団信込み 、現在 3.9％。 但陽信用金庫行 地元密着型。優良顧客なら全期間固定金利も！ 地元密着型。今まで取引状況や、優良顧客の紹介 融資期間 など、以前からの関係性や今後の関わりを重視す 極度額 る。投資というより相続案件でのアパートローン申し 込みがほとんど。業者からの持ち込みも少ない。し ３０年以内 ５００万円以上～２億円以内 返済比率 年間返済額≦（本人収入×30%＋家賃収入×70%） 金利 所定の利率で、全期間固定金利もあり。 但し、一定期間繰り上げ返済しない（違約金が非常に高く設 かし、不動産融資以外の事業などで優良な取引関 定されている）などの制約あり。基本的なルールというより個 係ができていれば全期間固定も不可能ではない。 別対応。 属性 管轄エリア内の地主、既存取引がある企業等、以前からの 何らかの関係性を重視。 立地 本店支店近郊。担当者が配置されている地域。 借地権・競売物件について ＮＧ ＴＯＰ 前 次 1818 2010.5 [特集] 最新融資情報 第一勧業信用組合 東京都の組合。信頼できる人かどうかを重要視。 紹介のプライオリティが高い。 すでに収益物件を持っている場合、この積算評価 は見ず、収益が出ているかどうかだけを見る。積算 割れしている物件でも大丈夫らしい。 購入物件の担保評価 算出方法 収益還元法 家賃×0.8－（固定資産税・修繕費・管理費・地代等のランニングコス ト）÷80％ 積算はほとんどみない。 別担保・共同担保は再建築不可も応相談。 自己資金は２割位出してくれるといいが１割からでも 融資期間 基本的に建物耐用年数だが、借地権の場合は契約期間内の 相談にのってくれるが、オーバー・フルは厳しい。 融資となる。（１０年経過の借地権の場合、建物耐用年数に限ら シェアハウスでも収益が出ればＯＫだが、ソシアルビ ず１０年。巻き直しＯＫ） ルは不可。 団信は５０００万円が上限。他ローンがあっても実行 前に自己資金で返すことができればＯＫ。住宅ロー 極度額 ものによるが、１物件２億、１人２～３億、世帯計で３～５億 金利 変動のみ。固定は経験なし。現在 3.15％ 元利均等のみ 属性 サラリーマンの場合、年収２００万円以上、勤務年数３年以上の 正社員のみ。派遣・契約不可。転勤族は難しい。 ンがある場合は、応相談。 専業大家・経営者・地主は今までの収益と返済比率によるが 融資を受ける際、スーツ着用等きちんとした服装で 大歓迎。 行くと良いという話を聞くが、清潔感があればカジ 立地 ば、基本的に東京･神奈川･埼玉･千葉ＯＫ（物件所在地による） ュアルでもＯＫとのこと（現に夫はＴシャツＧパン）。た だし、あまりにも目立つ髪型（金髪など）は来店され 借地権・競売物件について 借地権+新築の場合は、別担保に抵当権をつけ保全措置をと たお客様への影響を考えるので避けた方が良い。 服装よりも話した感じが重要。信頼できる人か一連 東京都の組合なので､東京都内に居住か勤務先が都内であれ る。競売物件の場合、保証額は先に自己資金でまなかう。 保証人 証能力の認められる方１名必要 の作業の中でチェックしていく。 書類提出等をお願いした場合に｢絶対ダメ｣と言わ れる人は慎重になる、とのこと。 総合的にかなりゆるい金融機関だという感触。 ＴＯＰ 前 次 1919 2010.5 [特集] 最新融資情報 スルガ銀行 他行が出来ない顧客や案件にチャレンジする積極姿勢 新築の場合、建物だけでなく、土地からの融資も可 能で、融資のタイミングは、土地決済時、着工時、中 購入物件の担保評価 算出方法 ベースは収益還元法。全収入に対し還元利回り 10％で計算。この方法だ と殆ど、積算評価割れになってしまうが、収益還元 7：積算 3 程度の感覚 間時、竣工時と分割 OK。 で評価してる様子。実際の評価は不動産鑑定士が行っており、正確な計 提出書類は、申込書、金融資産が証明できる書類、 算方法は不明。評価期間は、不動産鑑定士に出す場合、最短で 1 日程 所有不動産の謄本及びレントロール。必須ではない 度で算出される。 が、事業計画書（内容：地域の特性、ターゲット層。 適正な家賃・修繕・その他費用から算出されるキャ 融資期間 木造：MAX35 年-築年数（但し、明確なルールはなく案件によっ ッシュフローを記載。）があると良い。 預金通帳の入出金の内容を細かくチェックしてお RC：47 年-築年数／S 造：MAX45 年-築年数 てはこの期間以上も検討可） 極度額 3 億円程度/１物件 り、きちんと返済を出来る人か、散財する人かを確 年収の１０～２０倍まで又は世帯収入の１０～２０倍まで。（金融資 認。堅実性が確認できると、評価が高い。 産が多い等、プラス要因があれば３０倍まで OK なケースも） ※１億円以内であれば本部申請にならないので、融資が出やすい。 他行が取り組む事が出来ない顧客や案件にチャレ ンジして行こうという方針があり、各担当者も案件 返済比率 満室想定の 70％以下 達成に対するマインドが高い。この人なら融資ＯＫと 金利 いう担当者の思いによるところもあり、特定のルール 属性 変動４.５％ ※数年の返済状況鑑み金利は下がる。固定はなし 年収 6,000,000 円以上。勤務年数は、特に規定なし。 派遣・契約社員はＮＧ。専業大家・地主は基本的にＮＧ。（但し決 はそれ程当てはまらない部分もある。また、担当者 算書を毎年作成し、健全だと思われる場合は可） が積極的過ぎると過度な融資額、融資期間を伝え 小規模企業（従業員 200 名以下等のオーナー）は厳しい。 る可能性もあるので、申込者の冷静な判断も必 ※サラリーマンへの融資が通りやすい傾向。 要。担当者によっては波長が合わない事もある為、 立地 一人の担当者で諦めずに、他の支店等に赴き、何 借地権・競売物件について 借地権ＮＧ。 人も会いに行った方が良いかもしれない。 東京に近い首都圏全域、それ以外は駅徒歩圏内（10-15 分） 競売物件は OK だが、落札後の審査になり危険性が高い。 保証人 連帯保証人：不要（世帯収入で審査の場合は必要） 保証協会加入：不要 静岡銀行 全体的に厳しめだが、交渉次第 現在は、不動産投資への融資に対してはどちらかと 言えば消極的な為、借り入れをする際には、自己資 金（最低２割ないと厳しい）と属性のどちらかが良く ないと厳しい。 購入物件の担保評価 算出方法 積算法： 評価の 70％が基本。 収益性： 金利上昇の際のキャッシュフローチェック。 評価は両方重視。 支店長次第では前向きに取り組む姿勢が大きく変 融資期間 化するが、本部ではかなり厳しい見方をする方も居 金利 るようで、支店長 OK が出ても注意が必要。 基準はあるが、交渉によりけり。 ３月の基準金利は 2.475% ※基準金利…銀行が定める短期プライムレートに連動する長 期貸出最優遇金利とのこと。しかし、取材したオーナーは３月 実行融資で変動で 1.65％とのこと。 属性 かなり重視。特に金融資産を重視。最低 1,000 万円位の準備 が必要。税理士で属性が良くても、金融資産が無く NG だった 件もあるようだ。 ＴＯＰ 前 次 20 20 2010.5 [特集] 最新融資情報 初めての方への融資のキホン講座 融資成功者の座談会や今田信宏さんのインタビューを読まれて、融資に対するモチ ベーションも高まったかと思います。ここでは、これから物件を購入する初心者の方 向けの「融資ガイド」をご案内します。 何事も基本が大切。しっかり理解して、「銀行マンに好かれる大家さん」となって融 資を成功させましょう。 1 金融機関はどういう人に貸したいのか？ やマンションなどの不動産を購入した不動産屋さんに、金融 機関を紹介してもらうことは、非常に強力であり、いろいろな関 融資担当者は確実に最後まで返してくれる人に融資を実行 係を一気に構築できるという面では、ある意味レバレッジとい し、途中で返済が滞る恐れのある人には融資を実行しません、 えるのではないでしょうか。その他にも、先を歩んでいる先輩 単純なことです。 の投資家仲間からの紹介やコンサルタントを利用するのも、 融資担当者は今までの多くの経験からどのような人が返済を 時間の節約になりお勧めです。他にも税理士、弁護士などか 滞らせてしまうか知っています。逆にいえば、しっかりと返して らの紹介では、飛び込み（予約の電話は必要）に比べ、金融機 くれる人はどのような人かも知っており、それを元に一定の評 関の融資担当者の扱いが違うのは言うまでもありません。 価基準を作っています。属性や収益性、換金性などなど。 ですから、融資を引くには銀行に好まれる人になり、銀行に好 まれる物件を持ち込むことが大切です。 2 4 ローンの種類 融資の種類には大まかに分けて３つになります。 ① 消費者ローン 融資をしてくれる金融機関は？ ② 投資家むけローン ③ 事業ローン 金融機関と一口にいっても、様々なものがあります。 ① 政府系金融機関 消費者ローンは住宅ローンなどの融資のことを言い、投資家 ② 都市銀行 むけローンは金融機関ごとに様々です。 ③ 地方銀行 一般的に「アパートローン」という名称であることが多く、融資 ④ 信用金庫、信用組合 期間や条件、金利などがある程度画一的に決められており、 ⑤ ノンバンク系 条件を満たしていれば比較的簡単に融資が通り、そうでない これらの金融機関にはある種のヒエラルキーが存在しており、 場合はあっさり落ちるという性質があります。 融資のハードルが高いものから順にもなっています。融資金利 ③の事業ローンですが、別名プロパーローンとも言われ、ある も期間もまちまちであり、同じ物件をぶつけても様々な金利 一定の規模の事業者に対して融資が行われます。こちらは、 や期間の数字が出てきますので、有利なほうを選択するのが 定型ローンであるアパートローンの基準に合致しない案件で 利益最大化を追求するという観点からは明快だといえます。 あっても、個別の審査により融資が可能な場合があります。 3 紹介が金融機関開拓の早道 5 積算法 しっかりとした業者として不動産業を営む上では金融機関は 積算評価法とは土地と建物の価格を比較的容易に計算でき 切っても切れない関係があると言えます。したがってアパート る方法として採用されています。 ＴＯＰ 前 次 2121 2010.5 [特集] 最新融資情報 積算評価法は土地の価格と建物の価格を合計して評価され ているため、土地、建物とそれぞれの計算方法があります。 まずは土地の価格からです。国税庁から毎年８月に路線価と 7 金融機関に持ち込む資料 呼ばれる指標が発表されます。その金額は１平米あたりの価 次に金融機関に提出する必要書類はたくさんあります。 格で表記されているため、路線価の数値に一定の掛け目を これを、一発で不足なく持参できるかどうかは、融資の可否 乗じたものが金融機関の土地の評価金額となります。 に少なからず影響します。また、融資案件によって追加の資料 土地の形状によって、評価が低くなることがあるので注意して を求められることも時々ありますが、その際もできるだけ素早 ください。 く提出しましょう。 路線価については、全国地価マップを使うのが簡単でよいで 一般的に必要な書類 しょう。 ※全国地価マップ http://www.chikamap.jp/ ■購入物件に関するもの 売買契約書、評価証明書、平面図、登記簿謄本、測量図 次に建物の価格の出し方です。建物の価格の計算方法は建 レントロール（物件の入居状況、家賃一覧表） てられている構造によって異なり、法定耐用年数という年数 で表しています。木造２２年、軽量鉄骨１９年、重量鉄骨３４年、 ■自分に関するもの 鉄筋コンクリート（RC）４７年となっており、金融機関はこれ以上 過去３年分の源泉徴収・確定申告・納税証明書 の長い期間の融資は行わないのが一般的です。中古のアパー 持ち物件と収支の一覧 ト、マンションを購入する場合は、建築年数を法定耐用年数 自己紹介関係資料（運転免許又は保険証、住民票 で引いた年数が残存年数となり、その残存年数と延べ床面 貯金通帳などの自己資本の確認資料）事業計画表 積を掛けたものが建物の価格となり、土地と同じく一定の掛 会社を経営している場合は、会社の決算書 け目を乗じたものが建物の評価額です。 会社を経営している場合は、会社案内（冊子やホーム 建物と土地の価格を足したものが物件の評価額ですが、市 ページのコピー） 場に出回っている物件の多くはこの基準に当てはまらない場 合が多く、売り手と買い手の間には、深い溝が感じられます。 6 収益還元法 これは各金融機関の基準によって大きく変わるものであり、 その物件のもつ収益率から出される数値によって融資の実 行の合否が決定されます。 簡単な評価方法は、（物件の値段÷年間の家賃収入）といっ た、利回りという指標で判断され、利回りが高いほど評価は高 いといえます。しかし、利回りも一つの指標にすぎず、最も大 切なのはキャッシュフローという最終的に自分のところに残る 手残りです。ほとんどの場合、高利回りであれば手残りは多い のですが、いくら高利回りであっても手残りが少なくては安全 な投資とは言えない場合があります。 ＴＯＰ 前 次 22 22 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 不動産の達人講話 るのに、住居に 第 二 講 関してはデータ がまったくない 前回は今年の展望とこれからの変化について、「住宅業界再 状態。現状は 編やパワービルダーさんの急成長」と、「施工をお願いする際 売 主 も 買主も の注意点」などを教えて頂きました。 仲介業者も正 しい情報のな ▼今後、新築と中古の価値の差はどうなりますか？ い中で、何千 日本は仕組みや制度がまだ追いついていません が、住生活基本法でも見られるように、住宅は量 から質への時代へ変わっていくと思います。 今の日本は、新築の値段が下がる中、中古物件もどんどん 万から何億円の不動産の取引をすることが、信じられません。 値下がりする仕組みとなっています。それが今後は中古の価 今後は大きく２つの仕組みが整備されます。１つ目は住宅の 値が見直され、新築との価格差が是正されていくと思います。 データベースを整える方向です。これは設計図面、点検、メン 日本では今、新築対中古の価値が１００対６０程度の割合です。 テ記録、リフォームや修繕記録などを全部残すことです。２つ アメリカですと１００対９０ぐらいの割合で、イギリスでは新築が 目は、売り買いする時点で建物の健康診断（インスペクション） 少ないため、比較が困難になっています。 をします。これは取引時点での建物の劣化を把握することで 住宅市場において今の日本は高度経済成長の流れから、 す。まずこの２つを整備し、その後、一定の基準を満たす物件 成熟国に変る途中にいます。イギリスを初めとするヨーロッパ には、融資条件緩和や税制優遇を実施するなどの政策指導 の国々と、中国のような急成長国の真ん中に位置しています。 をして、長持ちする建物、長持ちさせようとする投資に対して ２００２年より国土交通省が方針転換し、２００６年６月には法改 インセティブを働かせていくと言う事がやりたい訳ですが、早 正が行われ、住生活基本法が施行されました。 くて３～５年位かかると思います。 内容としては新築重視から、中古と賃貸の住環境を重視 アメリカなど、諸先進国では何十年も前からこういう制度 するようになりました。それを受けて今いろんな取り組みが検 がきちんと整備されている中、日本だけが取り残されていま 討されています。今後、中古の物件の価値がきちんと評価さ す。ちなみにアメリカでのインスペクションは地域差があるも れるようになると思いますが、実際それが社会で浸透するに のの、全取引の７０％から９９％ぐらいで実施されています。 は、２０～３０年ぐらいはかかると思います。 今の実際の世の中にある中古住宅の品質はばらばらです。 日本では木造の研究があまり成されておらず、日本の建築 の元になる大学の建築学科では RC 系のビルの研究・論文に たとえば３０００万円の物件を１０個並べてさくら事務所で評価 集中していました。それが阪神大震災後、やっと木造も脚光 をすると、そのお値段の価値に到底届かないものから、越え を浴び、研究が進むようになりました。まだ十数年で、これから るものまでさまざまです。この価値は何かというと、あと何年 木造建築に関してのライフサイクルコストなどの基準が出てく ぐらい持ちそうというような寿命や、購入後に、いつごろ、どこ るかと思います。 ＜ライフサイクルコストとは＞建物の建設費用の他、企画・設 計・施工・運用・維持管理・補修・改造・解体・廃棄に至るまで、 建物の存続期間に要する総コストの意。 にいくらぐらい修繕費用がかかるのか、建物を長い目でみた、 ライフサイクルコストの観点からものです。今はそれを見極め てもいないですし、価格にも反映されていないです。 不動産コンサルタント ▼ライフサイクルコストに関してもうすこし聞かせて下さい。 オフィスビルなどの投資の世界では、ライフスタイルコスト を価格に織り込むのは常識ですが、個人の世界では全く意識 されていません。建築費と維持費の割合は通常３対７ぐらいで す。建築費より維持費の方が運営していく上で比重が高いの に、今の日本ではここはまったく見ていないのが驚きです。 オフィスなど商用の物件にはきちんとした情報が整ってい 長嶋修 広告代理店を経て、1994 年ポラスグループ （中央住宅）入社。 営業､企画､開発を経験後、１９９７年から営業支 店長として不動産売買業務全般に携わる。 1999 年、業界初の個人向け不動産コンサル ティング会社株式会社さくら事務所を設立。 以降、様々な活動を通じて“第三者性を堅持 した不動産コンサルタント”第一人者としての 地位を築く。 http://www.nagashima.in/ ＴＯＰ 前 次 23 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 国際税理士が語る海外満喫ガイド 海外不動産投資のゼイム ここで、海外移住先として日本人に人気の高い「タイ」と「ニ ュージーランド」の税制（主なもの）を簡単にまとめた。（その他、 固定資産税、VAT などがかかる。） 「海外不動産投資をしたら日本のゼイキンはどうなるのか？」 タイ ニュージー ランド ○ × 今回はこんな疑問にお答えしながら、海外不動産のゼイキン について考えてみます。 不動産購入時 (登録免許税等) ゼイキンも投資コストのひとつと考える ローバルな資産分散・資産防衛のためというケースが多いが、 不動産売却時 ○ 相続税・贈与税 × (参考) × (居住用のみ) × (贈与税あり) 資産運用の一つと考えるならば、どの程度の投資リターンが 見込めるかをあらかじめリサーチしておく必要がある。ゼイキ ンも投資コストの一つであり、少なければ少ないほど投資利 回りはアップするからだ。 海外不動産投資にかかるゼイキンの特徴は、海外ファンド や株式などの金融商品とは違い、現地国で総合課税による ゼイキンがかかる場合が多いが、ニュージーランドのように、キ ャピタル・ゲイン課税も相続税もない国もある。税制はその国 ○ (不動産取得税等) ○ (総合課税) 不動産運用時 海外不動産投資をする目的は、将来の移住のためとか、グ 日本 ○ ○ （○は課税あり、×は課税なし） このうち、不動産購入時の建物の評価額がその後の減価 償却計算に大きな影響を与えるため、実務上は重要となる。 特にニュージーランドの中古物件は木造でも１００年、２００年住 宅が多く、日本での減価償却計算上メリットとなる場合があ る。また、不動産売却時の為替レートにより、現地通貨ベース ではキャピタル・ゲインとなり、日本円ベースではキャピタル・ロ スとなるケースもある。 の政治のあり様を写しだす鏡であり、国が違えば税制も違う。 税制がグローバルなものではなく、ローカルなものであると言 われる所以だ。 それでは、海外不動産投資からの「果実」は日本でどのよ うに課税されるのだろうか。 日本では居住者である限り、日本での所得のほか海外で の所得も合算してすべての所得に対して課税されることにな る。いわゆる「全世界所得課税」である。日本の非居住者が日 本での所得しか課税されないのとは対照的だ。 具体的には、海外不動産による賃貸所得やキャピタル・ゲ インは、日本の不動産と同じように、不動産所得は「総合課税 非居住者とゼイキンの可能性 このように、海外不動産投資のゼイキンは、日本の居住者 である限り日本で課税されてしまうため、日本国内の不動産 投資と同様、減価償却による損益通算が主な税務メリットと なろう。では、海外移住をして日本の非居住者になったらどう だろう。居住者の時に海外不動産を購入し、非居住者になっ てから譲渡する。日本では当然ゼイキンはかからないが、ニュ ージーランドのようにキャピタル・ゲイン課税がない国であれ ば、どこの国でも課税されない状況を作ることも可能なのだ。 さらに、相続税が無い国であれば…。 （最高税率 50％）」により、不動産譲渡所得は「申告分離課税 （長期 20％、短期 39％）」により課税されることになる。 二重課税の現実 さらに、不動産所在地国でも課税されるため、二国間での 二重課税が生じてしまう。これは通常「租税条約」により調整 されるが、所在地国での課税が免除されない限り二重課税 は解消されない。そこで、居住地国である日本において、「外 国税額控除」により、現地で支払った所得税を日本のゼイキ ンから控除することが認められている。しかし、現地で支払っ た所得税を無制限に控除することはできず、二重課税をすべ て解消できないケースも多いので、注意が必要である。 次回はいよいよ海外不動産投資の出口スキームとしても有 効な「海外移住のゼイム」についてお話しします。 田邊国際税務事務所・代表税理士 田邊政行 横浜国立大学大学院修了後、サイエンス・セミ ナー企画運営会社を経て、税理士に。 PricewaterhouseCoopers バンコク事務所での駐 在経験を活かした、グローバルな人・もの・お金 の移動に係わる税務コンサルティングを得意と する。2008 年 7 月、田邊国際税務事務所を開 設。国際相続や海外移住など国際税務に特化 したサービスを展開している。DVD「資産防衛に有利 今、話題の国 際税務節税」好評発売中。 http://www.itax-japan.com/ ＴＯＰ 前 次 24 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 原状回復工事の裏事情 見積もり現場で価格の話をするときは… 必要なケースではその仕入れ金額もさることながら、在庫や 納期も調べないといけません。この辺のツメが甘いと、工事を 発注したのに、「部材の入荷まで２週間かかります」と後で言 今回は、読者の皆さんが所有物件をバリューアップ等する われたりします。ですから、見積り提出期限と合わせて、発注 ときの価格を、どのタイミングで聞くかについてお話しします。 後の納期（工期）も一緒に確認するのを忘れないで下さい。 職人さんを連れてきているときは要注意 直接発注の打診はやめましょう 私たち業者が、管理会社さん経由で原状回復工事を受注 実際に工事を発注すると、現場作業は、見積りに来た職人 する場合、間取り変更とか、何かしらの造作をする場合などは、 さんだけで作業することになります。見積り時に同行した、大 どうしても現地にて大家さん立会いの元、ご希望を聞きなが 家さんの窓口でもある営業マンはその場にはいません。 らの打ち合わせをとなります。 皆さんが仮に、「ほかにも物件を持っていて、今度退去する 畳をフローリングにする等は定番工事なので、職人さんを 部屋にも今回と同様の造作工事を行おうと思っている」とし 同行させることはありませんが、当該物件で初めて行う特殊 ます。その時に職人さんが、話しやすい方だったりした場合、 工事などの場合は、職人さんを同行して、工事に伴う色々な 皆さんはどうしますか？ 絡みを確認してもらう必要が生じます。 このような場合、一番困るのが、大家さんからその場で「大 体でいいからいくら位になるの？」と聞かれることです。 当然、その場に居合わせた職人さんは、何も言えません。担 当営業マンも職人さんとの打ち合わせしない限り、職人さん からの出値（人工＋必要部材のコスト）がわからないので金額 を提示できないのが現実なのです。 「別の物件で同じような工事やるから、直接頼めない？」とい うような打診を思わずしていませんか？ そんな時、その職人さんは、非常に困ってしまいしまいます。 発注元の会社と密接な関係がある場合は、「では、営業に伝 えて、後日連絡を入れさせます」と返答するでしょう。 直接受注して、少しでも収益を上げたいと考える職人さん は、その場でその仕事を請けてしまうかも知れませんが、もし 大抵の場合、このようなケースでは、後で FAX を送るので、 そのことが後で判明してしまったら、発注元の会社は二度とそ それを確認して下さいと言って済む場合が多いのですが、そ の職人に仕事を発注しないでしょう。背に腹は変えられない れでも執拗に聞かれてしまうと、本当に困ってしまうのです。 状況の職人さんは、業界的に反モラルな受注をしてしまうか それでも、他の物件で経験のある工事なら、アバウトな返 も知れません。しかしながらこのような対応をする方で、良い 答もできますが、経験を積んでいない営業マンには、それすら 仕事を継続できる方には会ったことがないので、自然淘汰さ も難しいでしょう。 れてしまうのでしょう。 大家さんがある程度、窓口としての営業マンを意識して頂 このように、建築工事の序列、仕事の流れには、明確な順 いている場合はまだ良いのですが、最も困惑してしまうのは、 列があるので、そのことをご理解のうえ、価格の話は、発注先 その場にいる職人さんに直接聞いてしまうことです。 の担当者とすることを基本的なスタンスとするのが、良いサー 業界構造の理解の浅い大家さんの場合は仕方が無いと思 いますが、同行した職人さんを同じ会社の社員だと思ってい る方も中にはいるようなのです。 当然、同じ会社の人間同士なのだから、職人さんに聞いて も、営業マンに聞いてもその大家さんから見れば、同じことだ という感覚なのでしょう。 ではどうすれば良いか――。 それは、その営業マンに期限を決めて見積額を提示しても らうことがベストだと思います。 土・日以外であれば、最短で、例えば翌日の午前中まで等 の指定をします。造作工事等の場合、木材以外に建築資材が ビスを受け、良好な関係を継続するポイントだと思います。 リメイクアドバイザー・J-REC 神奈川第一支部長 工藤一善 総合商社を２年で退社後、プロセールスの世 界で営業力を磨く。平成４年に現在の株式会 社ビッグバンを設立し、原状回復工事専門 業者として営業活動を行う｡自らも大家業を 営み、最近では管理会社を始め､多数の大家 さんから工事依頼のみならず､アパマン経営 の相談も受け、アドバイスや各種講演活動・ 書籍執筆にも力を入れている。また、一般財団法人 日本不動産 コミュニティー 神奈川第一支部長を兼任。 新刊「みんなが知らない満室大家さんのヒミツ」アマゾンキャンペー ン 4/25～4/28（特典映像プレゼント！） http://www.ooyakentei.biz/ ＴＯＰ 前 次 25 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 「賃貸管理クレーム日記」 クマの事件簿 頼れるパートナーは？ 捜査対象の張込み場所として適していると言う理由で・・・。 当然、入居者がいるので「無理です」と断ったのですが、刑 事さんは「○○号室は 1 週間出入りが無いので無理を承知で 皆さんこんにちは。ブログ 「賃貸管理クレーム日記のクマ」 入居者と交渉して頂きたい」と丁寧な口調で強引です。「入 です。「事件簿」と題名がついてしまった（笑）ので今回は人的 居者と大家さんには、お金も払うし交渉もしますから」と深々 クレームについて書かせて頂きます。 と頭を下げてお願いされたので入居者に伝えると「地方出張 で２か月部屋に戻らない」との事。オーナーさんにも承諾頂いて クレームの分類と警察との連携 賃貸管理のクレームは、大きく分けると「物的クレーム（ハード クレーム）」と「人的クレーム（ソフトクレーム）」にわかれます。 老朽化・自然現象によるもの 物的クレーム （ハードクレーム） 人的クレーム （ソフトクレーム） 刑事さんにサブリース（笑）。１０日間位張り込みした後、刑事さ んが部屋の鍵を返しに来ました。何の捜査だったのかは分か りませんが、仕事のできる刑事さんだと思いましたよ。 その他、某都心のオフィスで働いていた時は事務所をガサ 入れの出撃場所として提供したこともありました。１０坪のスペ 誤った使用によるもの ースに社員５人と刑事さん１０人…。座るイスがないので刑事さ 入居者に起因するもの ん達は体育座りで出撃を待っていました。刑事さん達を横目 入居者以外に起因するもの 人的クレームで多いのが「騒音系」か「ゴミの出し方」トラブ で見ながら仕事をしていると、ほとんどの刑事さんは座りなが ら寝ています。皆さん疲れているんですね。そんな暑苦しくも 静かな雰囲気の中、突然刑事さんの班長が立ち上がりまし ルです。その他、貸室をゴミ屋敷にする、暴力団の事務所にす た。 る、自殺現場となるなんて事も人的なトラブルです。 班長 「よし 12 時だ！」 自分は、暴力団系の入居者についてや、入居者の安否確 「いよいよガサ入れの時間だ」と自分まで心臓がドキドキ…。 認で危険そうな状況の場合には警察に相談します。危険な目 班長 「パン買ってきて」…！？ に会いたくないし、死体の第一発見者になるなんて事はブログ 若い刑事さんに買い出しをお願いしていました…。結局、この ネタにもできません・・・。 ガサ入れは不成功でした。 この「暴力団系」と「自殺系」の話は紙面の関係上別の機 警察と連携する事は、困った系の入居者対応時に非常に 会に書かせて頂きますが、こちらから警察に相談に行く場合も 効果的です。「組織犯罪対策課」の刑事さんだけでなく「交番 あれば、警察の方から相談に のお巡りさん」とも「無断駐車の車両所有者への警告」や「放 来ることもあります。大体、警 置バイクの所有者調べ」、「安否確認の同行」等、普段から仲 察からの問い合わせだと電 良くしておくと円滑に事が運びます。 話番号の下３桁が１１０になっ そういった意味で管理会社を選ぶ事、自らの知識や対応能 ている事が多いので着信番 力を向上させる事が、滅多に起きないトラブルの際に重要と 号で判断できるのですが、 なるのです。 電話での問い合わせで、ご入 居者の個人情報を勝手に教 える訳にはいきません。刑事 訴訟法に基づく捜査協力依 頼であることを書面にて提 出してもらっています。入居者が捜査対象の事もあれば、捜 査の為に部屋を貸して欲しいなんて事もあります。 刑事さんとの思い出 「入居中の部屋を刑事さんが借りる」なんて事がありました。 プロパティ・コンサルタント .熊切伸英 不動産販売会社で７年間マンション・一戸建 販売を経験。その後、株式会社シー・エフ・ネッ ツ プロパティーマネジメント事業部マネージャ ーを経て、現在は埼玉県久喜市ベルデホーム (株) 店長として活躍。 （保有資格）全米不動産管理協会認定ＣＰＭ・ マンション管理士・不動産コンサルティング技 能登録・宅地建物取引主任者・管理業務主 任者・AFP・賃貸不動産経営管理士 他 賃貸管理クレーム日記 http://tintaikanri.livedoor.biz/ ＴＯＰ 前 次 26 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 外国人入居のすべてが分かるコラム それを求めます。が、要は通じればいいんです。 外国人の日本語能力 伝える工夫も大切 ９割の外国人は日本語を理解できる 読者の皆様は“外国人”と聞くと何をイメージしますか。外 ―－あまり通じない―― そんなときは、発想を変えてみま しょう。この外国人が日本語をできないわけではない。自分の 国人入居への不安というのは、イメージによるところが大きい 日本語が伝わりづらいのだ、と。クッション言葉や敬語を使うと、 ようです。白人は日本語ができない。黒人は銃を持っている。 外国人にとってわかりにくいだけです。私は外国人に日本語 中国人はうそつき。韓国人はキムチくさい。彼らと接していけ で対応するとき、話す場合と書く場合、２種類の日本語をわけ ば、こういった偏見は少なくなります。 ています。 例えば、日本に住む外国人の中で、英語圏はほんの数％。 まず話すとき。主語をしっかりつけて、ゆっくりと、ストレート にもかかわらず、外国人というと、アメリカ人だと考える人は な言い方で話す。日本人は主語が抜けている人が多いので、 たくさんいます。韓国人と中国人という２つの国籍だけで、在 要注意です。「～してくれると幸いです」「もしよろしければ」な 日外国人総数の約５割です。アジア人だけで、ほぼ９割を占め ど、クッション言葉はわかりにくくなります。なにをしてほしいの ているという現状をご理解ください。 か。しないとどうなるのか。これらをはっきり伝えます。 また、東京都の９割の外国人は日本語をほぼ理解すること ができます。 次に書くとき。単語＆漢字で書きます。感覚的に文章の意 味を理解させます。実際、外国人にひらがなで資料を書いた 話は聞けても、自分で話すことができない人は、７割。 ら、わかりにくいから漢字で書いて欲しいといわれます。中国、 日本語の読み書き能力に関しては、９割の人が理解できま 韓国系は特にその特徴が顕著です。例えば、外国人向けに入 す。漢字も９割の人が理解できます。 だから、外国人の入居で、日本語ができる人だけを対象に しても、特に問題ありません。 居者募集のチラシを作ったとしましょう。チラシの中に入れる 言葉としては、「審査＆契約 簡単。連帯保証人 不要。外国人 親切 不動産。」こんな感じでＯＫです。人間は常にキーワードを しかし「日本語ができる」という判断基準は、ひとそれぞれ 見て、文章を勝手に補足しながら読んでいく生き物です。間 で、あいまいです。私たちと普通にコミュニケーションができる 違った日本語を見ても、意味は大体わかります。書くときはキ レベルでも、大家さんや不動産会社から判断すると「日本語 ーワードだけで伝えるようにしてみましょう。 ができない」ということになることもあります。もっというなら、 外国人が一生懸命に伝えようとしていることも、ちょっと通 国籍によっても異なる判断がされます。同等の日本語能力を じないからといって「この人は日本語できない」と判断するの 持つ人でも、わたしたちは欧米人に対しては甘く、アジア人に か、自分からわかりやすい言葉で歩み寄るのかは、あなた次第。 対しては厳しい判断基準にしています。無意識に…、です。 大家さんの物件でも、日本語が話せる、という解釈をさらに広 げて、外国人の入居率アップを目指してみてはいかがでしょう 日本語検定を判断基準に か。 やはり、日本語能力の判断は、企業で外国人を採用するよ うに、日本語検定何級を有しているかを判断材料にすべきで はないでしょうか。ちなみに日本語学校を卒業すると日本語 検定２級を有することのできるレベルになっています。 反面、日本語検定を受けていなくても、日本語がうまい人 はたくさんいます。そんなとき、この外国人は「日本語ができる」 と私たちが判断するのは、伝えたことを理解できるかどうか。 この１点です。 そもそも日本人は、日本語に関してかなりシビアです。日本 人は日本語以外の言語を使える人が少ないのもその要因の 一つでしょう。だから、日本語は完璧に話したがるし、相手にも 株式会社座游 代表 川田利典 実家の家具屋の業務を通じて不動産ビジネ スに目覚め、不動産会社に入社。2006 年に 「NEC 社会起業塾」選考コンペにて、塾生に選 出。その後、外国人向け不動産の企画・提供 や、外国人への偏見を無くす為、不動産管理 を事業とする外国人専用不動産会社｢座遊 （The-You）｣を設立。2007 年、雑誌 Newsweek の｢世界を変える社会起業家 100 人｣に選出される。 http://www.the-you.com ＴＯＰ 前 次 27 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム ドキュメント 近隣対策 迷惑おばさん騒動 してゆくしかないと、クレームの徹底検証と対応をします。 その２ 現在満室稼働を続けている当社管理のシェアハウス。その ひとつにトラブル発生！それは隣人からの騒音攻撃や迷惑行 為でした。そして私達へのクレーム攻撃がスタートしたのです。 ３時間続いたクレームの大嵐 嵐の中、呼び出された私は、手土産に有名店のロールケー キを持参。玄関先で嬉しそうに受け取る騒音おばさん。しかし だからといって、中に入れて座らせてくれるわけもありません。 そこから３時間、神妙な面持ちで傾聴。真面目な姿勢を表現 するためにノートにクレーム内容の詳細を記入したのです。 相手の「未知のシェアハウスに対する恐怖感」も理解でき なくもないので、可能な限り相手の立場に立ち、言葉を慎重に 選びながら応対しました。クレーム対処の本によれば通常、こ れだけ思いのたけをぶつけられ、それを誠心誠意に受け止め 続ければ、どの時点かで相手の心に何らかの変化が生まれる はず。しかし…。 どれだけ頑張ってもそんな兆しはまったく見えてきません。 そろそろ先方も言うことが無くなり、同じことを繰り返すように なって飽きてきた頃、ようやく解放されました。 さあ、これからこのおばさんとどう付き合ってゆくか。彼女の 求めるもの＝「問題が解決されること」ではないのもやっかい で、「入居者」という人質をとられて言われるがまま、されるが ままの管理会社。か弱く怯えやすい女の子の入居者達。退去 者をたくさん出せば、オーナーにも管理会社にもダメージを与 えられる。まさに、うってつけのエンターテイメントです。 1. 屋外の木製ゴミ箱の開閉音がうるさくて眠れない。 →音が出ないようゴミ箱のヘリにゴムとスポンジを貼る。 2. 玄関の電子キーの電子音の音がうるさい。 →入居者より電子キーを回収し、普通のディンプルキーを配 布。これでお隣と同じ条件に。 3. 入居者が外で、携帯電話を使用しているのでうるさい。 隣家からは離れていて、しかも死角となる位置を携帯電 話可能エリアに指定。 4. 非常階段の電気が明るすぎて精神的苦痛を感じる。 →目隠しの乳白色波板を非常階段の隣地サイドに全面的 に設置。 5. アジア人は嫌いだから入居させるな！ →「ハイ」と返事。表札を出さないことにする。 6. 学生は入居させるな！ →「ハイ」とだけ返事。実際に学生はほとんど受け入れてい ないのでダメージ無し。 7. 開閉音がうるさいので、どの窓も一切あけるな！ →窓のヘリと窓枠に消音スポンジを貼る。 8. 洗濯機の振動で眠れず、精神的な苦痛を被っている。 →洗濯機下に防振ゴムを設置。区役所から機器を借りて音 を数値化して記録。 9. お宅の下水がうちの敷地内を通って流れるから排水の 音で眠れない。 →水道局員・隣人立ち会いのもと、排水経路確認。騒音程 度を機器にて計測、記録。 １０．窓が近いので防犯上非常に問題だ。危険を感じて精神 的に苦痛を被っている。 →「事実確認調査中」と返答。被害が認められた場合はす ぐに被害届を出してほしい、とこちらから提案。 １１．すでに侵入された形跡もある。→被害届の提出をお願 いする。 １２．干したシーツがうちの雨どいに当たるので壊れそうだ！ 洗濯物は屋外に干すな。→物干し場の移動。 １３．びん・缶のゴミを屋外に置くと蜂の大群がきて自分の 命にかかわる。 →死角にびん・缶のゴミ設置。また、びん・缶は外に出す前 に洗浄の義務化。 そして、彼女はきっと淋しいのだという仮説のもと、時間の 解決を望まないクレームの対処法 ある日、シェアハウス室内に置かれた洗濯機の振動があま りにひどく、「自分の家のテーブルに置いたグラスが揺れてワ あるかぎり相手をしました。社内では真剣に彼女に男性を紹 介したら問題は解決するのではないか、という議論さえ出さ れました。 インさえもゆっくり飲めない！」とのクレームが。 ありえない話ですが、念のため担当が状況確認に向かった ところ、地面に手をつき土下座をさせられ、おまけに庭の草む しりまでやらされて帰ってきました。 何でも、これ以上私にストレスを与えたら入居者に 何をするかわからないわよ！と脅すらしいのです。彼女の 場合、本当にやりかねないので恐ろしい。「解決すること」を望 んでいない限り、何をやっても騒音やクレームは永遠になくな らない。ならば適度に相手をしつつ、地道にクレームのタネを潰 チューリップ不動産株式会社代表 水谷紀枝 大学卒業後にデザイン会社に就職し、結婚のた め退職。専業主婦をしながら、宅地建物取引主 任者の資格を取得し仲介業者として独立。子 育てしながら働くために、物件を借り上げて賃 貸収入を得るサブリース事業に着目し、働く女 性に特化したシェアハウスを考案。シェアハウス という箱だけでなく、女性の自立のためのプロ グラム開発も視野に入れた事業を展開中。 http://www.tulip-e.com/ ＴＯＰ 前 次 28 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム ふりーパパのつれづれなる投資生活 ハンバーガー指数にみる価格と為替 日本とオーストラリアの不動産価格 AUS の経済中心都市であるシドニーでは、１３０㎡くらいの新 築マンションが１２５万ドル（約１億円／豪ドル８０円換算）くらい ３月中旬に、投資物件の状況確認などをかねて、オーストラ の価格になります。日本だと港区あたりの同等クラスで１億５ リア(以下 AUS)とニュージーランド(以下 NZ)へ。ジェットスター 千万円くらいです。それらの家賃は、AUS が４０万円/月くらい 航空なら、ビジネスクラスでも約１０万円で往復できます。 で、日本は７０万円/月くらいになります。また、日本だと、今７０ 万円の家賃を払うテナントが見つかるかという問題もありま マクドナルドのハンバーガーセットを比較する す。シドニーは景気がよく、５０００ドル/月程度のマンション需要 日本では５００円くらいのマクドナルドのハンバーガーセット。 は高いのですが、日本はこのような高級賃貸マンション需要 円換算で AUS では９００円、NZ では７００円くらいです。発展途 がかなり弱くなっています。仮に空室がないと考えると以下の 上国などでは、人件費やテナント料の違いなどもあり、かなり ようになります。 安くなるのが普通です。しかし、これらの３国はＧ１０に所属する 先進国。なぜこのようなことが起こるのか考えてみましょう。 以下のような４つの仮説を想定してみます。 ・日本の不動産価格は、まだ割高で今後も価格調整が起 こる可能性が高い。 ・AUS の不動産価格は上昇する可能性が高い。 ① AUS のセットは高いので、やがて日本のセットくらいの価格 こう考えると、過去 15 年くらいで 4 倍にもなった AUS の不動 になる。これは為替のマジックで、これからもっと円高になって 産価格も、まだ「割高になっている」とは言えないかもしれませ 是正される。 ん。デフレの世界（日本）にいる私達が、インフレの世界（AUS） ② 日本のセットが安すぎるので、AUS くらいまで価格が上昇 と同じような感覚で考えると判断が難しくなるでしょう。 する。日本は円高のメリットを享受してこのような価格を実現 日本の人口は、最近では減少しています。AUS は、過去３０ しているが、やがて円安になれば、調整される。 年で人口は１.７倍に増えました。加えて、過去２０年で GDP は ③ 日本のマクドナルドは、企業努力で人件費などを下げ、円 １.８倍まで増えています。 高によって安い肉を仕入れて実現している。このような状況な 日本は、米ドルベースでは GDP は増えていますが、円ベース ので日本のハンバーガーセットは永久に安い。 では、1990 年以降減少傾向にあります。単純に考えるのは少 ④ ①②③が複合的に起こっている状況にある。 し無理がありますが、円高という要素と海外のインフレという このような仮説のどれが本当かはわかりません。①はどちら かといえば購買力平価で考えていますが、これだと豪ドルは 要素は一概に、購買力平価という観点からのみ理解するのも どうかということがありそうです。 ５０円くらいになることになります。でも、そこまで円高になると、 このようにみると、まだ日本の不動産が割高で、日本のマク 日本のセットの価格は、３００～４００円くらいまで下がっている ドナルドは割安というような判定になるとは思いませんか？ こ 気がします。 うした観点もあり、私は今の為替水準で、海外不動産の買い ②は円安によって、原材料コストが値上がりして、やがて同 増しを検討しています。どういう結果になるかは、あと数年た じような価格になるということ。今は、円高になった局面で格 たないとわかりません。しかしながら、世界と比較しても日本の 安に提供できるようになった。ここ２年くらいは、１００円ハンバー 不動産市況はかなり悪いこともあり、私自身は海外での不動 ガーも円高の恩恵であることは間違いありません。 産投資を選択したのは間違いありません。 ③は日本マクドナルド自体が相当努力してきた結果でしょ うが、それでも、４０％も安いというのはちょっと合点がいきませ ん。１００円くらいは安くなっている可能性はあると思われます。 このように考えると④が正解のような気がします。それぞれ が複合的に効果を出して、日本でのセット価格がここまで安く なっているということです。このような考えを不動産に適用し て考えるとどうなるでしょうか？ 洗練された投資家 ふりーパパ １９８０年代後半から不動産投資開始。 ５年ほど前にサラリーマン生活を卒業して、不 動産投資や株式投資などにて、生計を立てる。 不動産投資に必要な頭金を株式投資などの 紙の資産への投資をし、それを元手に借入金 を起こして不動産投資をしているのが特徴。 http://freepapa.enjyuku-blog.com/ ＴＯＰ 前 次 29 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム そして北海道の空室率は２５．０７％とさらに１０％増しますから、 山田里志の誌上不動産投資セミナー 利回りとローンについて考える その 2 数字はさらに悪化するものと思われます。 ましてこの利回り１０％は購入時（大家業スタート時）のもの です。今後は地域（立地）にも寄りますが、もしも私の札幌の 成功大家さんとは？ 最近ですが、同じ札幌市内にある利回り約１０％の物件で、 約１億円前後のＲＣマンション（築十数年）を紹介（お勧め）して 物件のように１０年で利回りが３％も下落したらどういう事態に なるのかは、想像しただけで空恐ろしくなります。 怖いもの見たさで、１０年後にこの物件の利回りが３％減少 いるメールを見たことがあります。そこには、 「○○駅から徒歩○分にある大変に良い立地」、 （つまり利回り７％）する場合をシミュレーションしてみることに 「家賃は地域相場並」 しましょう。 「高稼働率で維持できる」 ＜３０年ローンの場合＞ 「積算評価＞販売価格」 １億円×0.０７×０.７÷１２ヶ月－４０万円＝ 約０.８３万円／月 といった利点を並べて紹介しておりました。 購入当初はスケールメリットもあって、３０年ローンを組め ば満室時で、図１のような計算をおこなうとそれ相当の余剰 ＜２０年ローンの場合＞ １億円×０.０７×０.７÷１２ヶ月－6０万円＝ ▲約１９万円／月 （掛け目のうち、0.3 は経費） 金を手に出来ると思いますが、２０年ローンを組んだ場合には、 満室時で約１５万円／月の余剰金にしかなりません。 しかもこれは満室での数字であり、掛け目が０．９というのは つまり３０年ローンを組んで利回り１０％程度の札幌の物件を 最高率（絵に描いた餅）かと思います。 購入した場合には、「１０年後にはキャッシュフローが月１万円程 〈図１〉 度にしかならずに、それでいてローンはまだ２０年間も残されて 物件価格 掛け目（0.1 は経費） 利回り キャッシュフロー いる」という事態に陥りかねないということです。 しかも３０年ローンの場合は、元利均等方式で当初は利息 ローン の支払いの方が多いわけですから、１０年間返済しても元金の １億円×０．１×０．９÷１２ヶ月－４０万円＝ 約３５万円／月 方はまだたっぷりと残っているという状況になります。 この時点で「出口戦略」なるものを行使しようとしても、そ 「平成２０年度住宅・土地統計調査」のデータに基づいた空 れなりの利回りで売値をつけねばならず、その場合には「売値 室率によると、東京ですら平均空室率が１６．０５％であり、全国 ＜ローン残高」という現象に陥る可能性もあります。こうなると 平均となると２３．０７％にも上ります。 大家業を続けるのも地獄、撤退するのもローンが残る地獄と ▼統計局ホームページ/平成 20 年住宅・土地統計調査 なりかねません。 様々なメリットが謳われていたこの物件。自他共に認める http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/index.htm 〈図 2〉 小心者大家の山田としては、長期的な視点で考えていった場 合、リスクが一杯の利回り水準（物件）だと思ってしまいます。 仮に空室率を１５％と仮定して余 管理委託費 ５％ 剰金（プラスのキャッシュフロー） 固定資産税 ５％ を再計算してみましょう。経費を 空室率 １５％ 図２のように設定すると 修繕費 ５％ 合計 ３０％ ＜３０年ローンの場合＞ １億円×０．１ × ０．７÷１２ヶ月－４０万円＝ 約１８万円／月 ＜２０年ローンの場合＞ １億円×０．１ × ０．７÷１２ヶ月－6０万円＝ ▲約１.６万円／月 このようになります。 （掛け目のうち、0.3 は経費） 元祖サラリーマン大家 山田里志 都内の国立大学を卒業後、紙関連のメーカ ーに勤務する。1993 年転勤のためマイホーム を他人に貸したことをきっかけに、副業として の不動産経営がスタート。その後、試行錯誤 を重ねながら、5 棟のアパート・マンションと 2 棟の一戸建て住宅を所有するまでに至る。 総資産額は 2 億円に上り、年間家賃収入 2000 万円超、毎月の純家賃収入は 100 万 円超。 http://wbs96425.blog118.fc2.com/ 著書『あと 5 年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方』 ＴＯＰ 前 次 30 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム リノベで目指す地域№1 物件 “中古の星！“ 賃貸経営における３つの重要ポイント マーケティング編 賃貸住宅経営では、次のような重要ポイントがあります。 ① 価格バランスが成り立っているか？（購入価格、賃料設定、 返済価格＆返済期間） 第２回目のテーマは、マーケティングです。 マーケティングと聞くと一般的に、広告だけだと思われがち ですが、マーケティングとは、「顧客が求める商品やサービスを 調査し、供給する商品の開発や販売活動の方法などを提案 する活動のすべて」のことを言います。 そして、賃貸経営においては、市場＆競合分析・競合優位 性・コスト算出などが必要なマーケティング項目となります。 ② 差別化対策により競合優位性が保てるか？（どのように 顧客ニーズに働きかけるか） ③ 物件コンディションによる、再投資価格をいくらにするか？ （内外装の修繕費等） これらのポイントを検証する為にマーケティングが必要で す。そして購入される際に、投資スタンスが長期か？短期か？ なども吟味される必要があります。リーマンショック前に多く行 われていた、キャピタルゲイン狙いによる短期的な出口戦略も 賃貸経営に適しているのか調査する 物件購入の際の調査目的は、「そもそも物件は、賃貸経営 に適しているのか？」ということです。それを調べる為の一般的 な市場＆競合分析として次のような手法があげられます。 ・近隣物件等をネット検索 ・近隣の不動産業者へヒアリング ・最寄り駅や近隣を徒歩で探索 これらにより地域性や市場性を調らべたり、ライバル比較な どをしていくわけですが、昨今は景気低迷の影響をうけてい る地域や、属性など、数年前では考えられないスピードで状況 が変化している為、幅広い視点から市場＆競合分析をする必 要があります。 マクロ的な観点からいえば、都心部での物件ほど競争力は 強くなります。１Ｒ業者さんから「この物件は場所がいいので、こ れから先も安心ですよ」といった営業電話を受けられた方も 多いと思います。今までは「賃貸経営は立地が全て」と言われ てきました。確かに人気の場所は需要は強いのですが、逆にラ イバルとなる競合物件が多いのも事実なのです。 絶対安心と言われてきた東京エリアも、賃貸用住宅空室 率全国平均 18.9％に対し、13.8％となっています（2010 年 4 月現在／HOME'S 見える賃貸経営参照）。ミクロ分析をすれ ば、東京都内と言っても稼働率の良い物件と、空室率の高い これからは厳しい時代。やはり賃貸経営の基本は、毎月賃料 が入ってくるインカムゲインによる安定経営です。 立地が良い物件ほど、利回りが低く、都心といってもライバ ルも多い…。利回りが良い物件ほど、地方や築古などの問題 がある…。どんなに素晴らしい物件でも、立地や利回りや物件 コンディション、室内グレードなど 長所短所があるのは言わ ば当然のことです。 弊社では空室リスクが高いと言われる地方や築古の物件 を、長期保有を目的とした内外装のリノベーションを依頼され るケースが急増しています。購入の際に同行し、アドバイスや 現状分析レポート・提案書などをお出しすることもあります。 そこでメリット＆デメリット、リスク要因などを明示することで、 物件購入や長期保有への検討材料として頂いております。 築２０年以上の売り物件は、前オーナーがメンテナンスをさ れていないことが大半。メンテナンス費用、空室増加に嫌気 がさして売却するケースです。こういう物件ほど安く購入でき るチャンスが多くなります。リスクもありますが、お宝物件と出 会えることだってあるのです。これこそが不動産投資の醍醐 味！と言えるかもしれませんね（笑） コントロールできる許容範囲内のリスクかどうかを検討する ためにも、しっかりとしたマーケティング活動が必要です。 次回は、弊社の差別化対策の本丸。“企画デザイン編”です！ 物件と２極化していると言えます。 一方、地方都市ほど一般的に厳しいと言われ苦戦物件も 多数ありますが、逆にライバルが少ない為、高稼働率や高利 回りの物件も多く存在していることも事実なのです。 弊社にご相談を頂く案件の大半が、空室等の問題を抱え た苦戦物件です。苦戦物件は様々な弱い要因を持ってはいま すが、違う発想で優位性を持たせ、賃料を相場より１～２割程 上げながら、空室を解消している事例も多数存在しています。 株式会社モダンアパートメント 代表 渡邊勇三 大阪府出身。建設会社で賃貸マンション建設 の営業に携わったのち、2006 年 1 月、モダンア パートメントを創業。同年 7 月に法人化。中古 賃貸マンションへのバリューアッププロデュース を通じて、入居者のニーズを捉えたハイセンス なデザイナーズ物件の提供をおこなっている。 http://www.m-apartment.co.jp/ ＴＯＰ 前 次 31 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 石渡浩の融資一問一答 以上の損失を出さずに済むという点で、借入が怖い方には一 地価下落についての考え方 今月の質問 破産などが怖くて借金を申し込むこと ができません。どうしたら良いでしょうか？ つの良い方法だと思います。 価格が下落しにくい物件を選ぶ 価格が下落する可能性が少ない物件に投資する方法があ ります。アパート・マンションは大きく分けると土地と建物から 自己資金を投入する 成っています。土地は道路と高低差がない平坦な土地ならば、 借金に抵抗がある方には、第一に、自己資金中心で不動 よほどの大災害が起こらない限り、土地が減ったり無くなった 産投資をすることをお勧めします。その場合、ローリスク・ローリ りすることはありません。これに対し、建物は経年減価し、最後 ターンの投資となります。自己資金１千万円で借入を受けずに には、解体費用のかかるマイナス資産となりますし、災害によ 投資をして、年間百万円の賃料収入があるとします。投入自 り損傷を受けるリスクもあります。例えば、土地の価値が１千万 己資金に対する賃料収入の比率は１０％。もし１千万円借入し 円で建物の価値が新築で９千万円、合計１億円の物件を買っ て、２千万円の投資をして年間２百万円の賃料収入が入ると たとします。地震保険は再調達価格の半額までしか入れませ すると、投入自己資金に対する賃料収入の比率は２０％になり んので、仮に地震で損壊すると建物の損失を保険でカバーし ます。借入を増やすほどこの比率は高くなり、すなわちハイリ きれません。同規模・構造の建物が中古で建物価格４千万円、 ターンになりますが、その分負債を多く背負うことになり、すな 土地千万円で合計５千万円の投資だと、仮に地震で全壊す わちハイリスクとなります。 れば建物の再調達価格の半額が保証されますので、失った 中古建物の分を地震保険でカバーすることができます。さら ノンリコースローンを利用する に、建物が古く土地の価格だけで買ったとすると、地震による リスクを抑えてリターンを追及したい場合には、ノンリコース 全壊時には買値以上の地震保険が下りることになります。す ローンを使って中古物件を購入します。これは、仮に債務不履 なわち、土地の比重の高い物件を買えば、災害リスクを防げる 行になっても担保不動産以外の資産を処分する必要のない ということです。 融資制度です。自己所有地上に建物を建てる際も適用され このコーナーでは、読者の皆様からのご質問をお受けいたしま ますが、これは、最悪土地を取られてしまうので、リスクがあり す。ご質問のある方は、こちらからお送り下さい。 ます。それに対し、三井住友銀行が行っている「責任財産限定 型アパート・マンションローン」なら、中古建物とその敷地を合 わせて買うことができ、最悪の場合でも担保の購入不動産を 処分すれば、それ以上の返済は求められません。ただし、当然 ながら通常のアパートローンよりも審査基準が厳しく、自己資 金３割は必要です。他の金融機関でも同様のローンの利用は 可能ですが、いずれも自己資金が必要で、リスクを負わずに 儲けられるということはありません。しかし、投入した自己資金 不動産投資家 石渡浩 2007 年慶應義塾大学大学院経済学研究科修 了。大学院在学中より不動産投資を始め、 学 生兼大家となる。大学院修了後、 専業大家とし て引き続き不動産投資を進め、２０１０年２月まで に、投資総額１４億円以上、保有戸数約２００戸、 年間賃料収入約 1.7 億円に。ブログは人気ブロ グランキング１位を何度も獲得。 http://www.mag2.com/m/0000279415.html/ 著書『学生でもできた！逆転不動産投資術―低所得・保証人無し で融資を受けて専業大家―』 http://www.fudosan-toshi.org ・バランス釜や単機能給湯器～追い焚き機能付き給湯器・適合浴槽への工事と設備が無償貸与 ・住宅用火災警報器と紹介が無償貸与 ・台所流し台や洗面所の交換は卸値で対応 ・北海道から近畿まで対応 ・卸会社だから可能なこのサービス ※お問い合わせはこちら…ishiwata@plala.to ＴＯＰ 前 次 32 2010.5 [連載] アパート経営・不動産投資コラム プロパティマネージャー日記 「再契約型」定期借家の薦め ません』に加え、『しかし、賃料滞納や、契約違反等がなければ 原則、再契約をします』という文言を入れて契約をしています。 「原則、再契約します。但し、契約違反があったらしません」と 今回は「定期借家権」について触れさせて頂きます。当社で 説明するのです。入居者からすると至極普通のことを言われ は、約３，４００戸の管理物件のうち、約８０%を「定期借家権」 ているので、募集上もなんら問題はありません。もちろん、普通 （以下「定借」）で契約しています。原則、新たに契約するもの の契約ですので、礼金も貰える物件なら頂きますし、更新料 はほぼ「定借」（期間３６４日が大半）で契約をしています。 の代わりに「再契約料」も慣習に合わせて頂いております。 「定借」と聞くと転勤家族の自宅を数年間期間限定で貸す といった所謂「リロケーションもの」を連想される方が大半だと 思われますが、当社が扱うのは『通常の継続性のある賃貸借 契約』と言えます。 家賃滞納率の低さは、定借運用のおかげ？ ２０１０年１月に 「日管協」が発 表した気にな なぜ定期借家契約で契約をするか るデータがあり 賃貸借契約には、「定借」の他に現在一般的に使用されて ます。賃貸物件 いる「普通借家契約」があります。これは、過剰に入居者を保 に於ける家賃 護するという特徴があります。そのため、少々の契約違反や滞 の滞納率とい 納ではなかなか退去させられません。また、将来建て替えを考 うデータです。 えている場合、多額の立ち退き料を支払う可能性もあります。 このように「普通借家権」はオーナーの賃貸運用に伴うリスク が高いのです。 反面、「定借」にて契約をしていれば、不良入居者は追い出 せます。最低でも契約期間が終了すれば退去してもらえます。 滞納をしがちで、トラブルの多い入居者は再契約の拒否をす れば良いのです。 また、将来の建替えの計画のために、例えば２０２０年１２月３１ 日で終わりにしたいと思ったら、その期日を最終日として募集 （２００９年４月～９月/滞納率全国平均） ① 月初での滞納・・・月末に支払うべき「前家賃」が支払 えてない人。うっかりミスなどもあり。⇒7.5% ② 月末で 1 ヶ月滞納・・・当月分賃料を未納。やや危険ゾ ーン。しっかりとした「督促」が必要。⇒2.9% ③ 月末で 2 ヶ月以上滞納・・・かなり危険。賃貸借契約を 継続することが出来ない状態。⇒2.2% 同じ期間のもので、当社の滞納率は下記になりました。 月初の段階で 6.5%、月末で 1 ヶ月滞納率が 0.9%、月末で をすれば良いのです。入居できる期間が短いので、家賃は下 2 ヶ月以上滞納率が 0.25%。改めて確認してみて、当社の滞 がっていきますが、貸せないことはありません。例えば、残存期 納率の低さに驚きました。この数字は契約開始時の『審査』、 間が１年しかない場合に「相場賃料の半額で」募集をすれば、 または『督促方法』も関係していると思いますが、やはり「定借」 誰かしら借り手はいるかもしれません。「定借」であれば、リス で運用しているということも滞納の抑止に結び付いている結 クヘッジしながら最後の最後までしっかり家賃が稼げます。 果だと思われます。契約時に『賃料滞納や、契約違反等がな ければ原則的に再契約をします』と説明しているのは、入居 原則的には再契約が基本 「定借」を利用することによって、『家賃が下がるのではない か？』『礼金・更新料が取れなくなるのではないか？』『入居者募 集に苦労するのではないか？』、このような不安をよく耳にしま すが、全く心配ありません。オーナーの為になるからこそ使って いるのです。 当社がどの様に「定借」を使用しているかといいますと、『期 間の満了とともに賃貸借契約が確定的に終了し、更新はあり 者にとって実は、改めて『滞納や、契約違反等がなければ』と いう部分を再認識できる良い機会になっているのでしょう。 株式会社アートアベニュー プロパティマネジメントの草分け的な存在として、業界内でも有名 な不動産管理・コンサルティングの専門会社。「利益相反の禁止」 を徹底しており、業者からのバックマージンは一切受け取らないな ど、常にオーナーの側に立った業務の遂行には評価が高い。 代表の藤澤雅義氏は、２００３年度のＪＲＥＭ・国際ＣＰＭ協会会長。 一般社団法人日本賃貸経営業協会理事。 http://www.artavenue.co.jp/index.php ＴＯＰ 前 次 33 2010.5 [情報] 今月の１冊 発行人&編集長の「今月の１冊」 発行人コテツと、編集長けいすけが、毎月お勧めの１冊をご紹介。ジャンルに限らず、全て の大家さんに読んでもらいたいものを選んでいます。書籍選びはどうしても特定の傾向に 偏ってしまうもの。ふたりの書評が新しい本との出会いのお役に立てれば幸いです。 発行人コテツの１冊 ビジネスを超えたビジネス書 編集長けいすけの１冊 最初に読むならこれ ゼロからはじめる建築の[設備]教室 実例が教える！ネット購買心理をつかむ成功の法則 著者：原口秀昭／出版：彰国社 監修：平賀正彦／出版：TAC 出版 「ゼロからはじめる」シリーズの最新刊。著者は一級建築士 監修者の平賀さんは、ネットビジネス界では知らぬ人なし ＆大家でもある原口氏です。過去の書籍「建築の数学・物理 の凄腕コンサルタント。売れるホームページの作り方から広告 教室」「ＲＣ造建築入門」「木造建築入門」ときて、今回は「設 の出し方まで、幅広いジャンルでクライアントを成功に導いた 備」を取り上げています。インフラ・給水・給湯・排水・衛生・ガ 実績をお持ちです。 ス・空調・電気・消防防災・搬送と内容が多岐に渡っています。 既に何冊もの著作がありますが、今回の監修本はネットビ この膨大な範囲から設備建築の絡む物、具体的には管、ダ ジネスの未経験者、初心者の方向けの内容。「どうしたらお客 クト、電線、機械、機器に集中して解説。難解になりがちな題 さんが買いたくなるか」を中心に、豊富な実例を交えて解説し 材ですが、１ページ毎に１つの質問とその回答という構成で、興 味がある項目だけを読み進めていくことも可能です。 例えば管についての章では、「水道引き込み管の径（けい） は、一般家庭では？」「管の呼び径とは？」といった質問がありま す。イラスト（図やマンガ）もあり、視覚で内容を把握するで、 初心者にも取っ付きやすい書籍となっています。 多くの、いわゆる大家さん本と異なり、書籍の中にワクワク するようなストーリーや痛快なストーリーといったものはありま てくれています。 ちなみに、私はネットビジネスと不動産賃貸業の兼業はと ても相性がいいと考えております。その理由は「安定している が巨額投資が必要な賃貸業」「多少安定度に欠けるものの、 リスクが極めて小さいネットビジネス」という、両者の長所短所 を補完できること。ローンを抱えず収益を発生させる安心感。 どちらも自分のペースで行うことができる…などがあります。 せん。しかし、多くの設備解説書や設備メーカーから話を聞き ネットビジネスは、スタート直後に売上がガンガン上がると ながら、大家さんや建築初心者にとって分かり易さを追求し いうようなことも少なく、大した成果どころか、大した活動もで た著者の奮闘ぶりに感謝しながら、いつまでも本棚に置いて きぬまま挫折してしまう人が多いのも事実。 おきたい辞書の様な一冊です。 この【ゼロからはじめる建築の[設備]教室】を、５名の 方にプレゼントいたします。応募の詳細は最終ページ をご覧下さい。 平賀さん監修の新刊は、このような悩みを解消し「自分で もできそうだ」と前向きにネットビジネスに取り組めるようにな るための貴重な１冊になるでしょう。 ＴＯＰ 前 次 34 1 2010.5 [情報] ニューストピック 住宅エコポイント申請 申請の 95.6％がリフォーム 住宅エコポイント事務局は４月９日、３月末までの住宅エコポ イントの実施状況を発表した。発行申請受付を開始した３月８ 日から３月末までの申請は３６９０件。うち新築が１６３件、リフォー ム工事が３５２７件となった。申請の 95.6％がリフォームだった。 大阪の建築士が構造計算書偽装、119 件調査へ 国土交通省は 4 月 2 日、京都府八幡市内に建設予定だった アパート（鉄骨 3 階建）の建築確認申請で、大阪市鶴見区の ミレ建築設計事務所の張武雄・一級建築士(65)が構造計算 書を偽装していたと発表した。 張建築士は 2002 年 6 月以降、7 府県でアパートなど計 119 件の構造計算を手がけており、国土交通省は関係自治体に 情報サイトで「不合理な借主の実情」を発信 大阪リアルオーナー組合 偽装の有無を調査するように要請する。 張建築士は昨年 8 月、コンピューターの構造計算プログラム で、１階床下の基礎梁（はり）部分について、詳細な構造計算 大阪府下の賃貸住宅経営者などでつくる大阪リアルオーナー 共同組合（福谷浩司代表理事）はこのほど、今国会に提出さ れている「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務 保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等 に関する法律案」に関する、賃貸オーナー向けのポータルサイ トを開設した。同法案に対する貸主側の実情を訴える場とし をし直す必要性を指摘する警告が表示されたにもかかわら ず、印刷した計算書から警告文 2 か所を消してコピーし提出 したという。 国土交通省によると、このほかの 119 物件の府県別内訳は、 大阪 104・京都 7・滋賀 3・兵庫 2・奈良、和歌山、岡山各 1。 2～3 階建てのアパートが大半だという。 て、全国のオーナーに向けて情報を発信していく。 仲介手数料無料の賃貸ポータルサイトスタート 毎日コムネット、５年連続 学生マンション ４月入居率 100％を達成 ネット仲介専業の４７（東京都渋谷区、宇垣充浩社長）は４ 首都圏で学生専用マンションの開発や賃貸運営・管理など 月７日、仲介手数料無料で賃貸マンションを簡単に探せる「４ 学生支援サービスを展開する毎日コムネット（東京都千代田 ７ライフ東京版α」をスタートした。サイトに掲載した物件の仲 区）が管理する学生マンションにおいて、４月５日、管理物件（４ 介業務を、基本的に同社が行うことで借り手側の仲介手数 月末見込み）161 棟、6475 戸の４月入居率が 100％になると 料が無料になる。物件が成約した際に、オーナーや元付け会 発表した。5 年連続で４月入居率が 100％達成となる。 社から受け取る賃料１カ月分の成功報酬が同社の収益となる。 物件に入居者がつかなければ、サイトへの掲載費用は一切 かからないため、元付け会社は広告費用を削減できる。 ＴＯＰ 前 次 35 35 2010.5 [情報] ニューストピック 近代化センター、今後の賃貸住宅経営のポイント をまとめる 総務省マンションの CATV 世帯の地デジ対応助成 （財）不動産流通近代化センターは 4 月 2 日、調査研究「賃貸 総務省は CATV でアナログ放送を視聴しているマンションな 住宅事業の新たな流れ、方向性」をとりまとめた。報告では少 どの集合住宅を対象に、地上デジタル放送の受信切り替えを 子高齢化および賃貸住宅の空室率増加傾向などから今後、 支援する。設備改修などにかかる費用が 3 万 5 千円を超える 賃貸経営を進めるためには「サブリースを積極的に導入する」 場合に、最大で半額を助成する。申込期間は 4 月 12 日から 「女性に好まれる賃貸住宅を基本にする経営戦略を進める」 8 月 31 日まで。予算の上限に達した段階で締め切る。 など 15 のポイントを挙げた。 これまではデジタル放送を受信できるアンテナを設置する 場合に限って助成していた。実際には CATV 経由で地デジを 視聴したいという要望が強いという。 賃貸住宅管理業者の任意「登録制度」を発表 国土交通省は 3 月 31 日、賃貸住宅管理業の健全化を目 的とする、賃貸住宅管理業者に対する任意の「登録制度」に 2009 年・東京 23 区で 定期借家マンションが大幅増加 係る登録規程（案）および賃貸住宅管理業務処理準則（案） アットホームはこのほど、2009 年・首都圏において同社ネット を発表し、意見募集を開始した。夏にも内容を固め、今国会 ワークに登録された定期借家契約による居住用賃貸不動産 で審議中の家賃債務保証業適正化法案に合わせて、来春に の市場動向をまとめた。 も施行する。 それによると、定期借家契約の物件数は、前年比 5.1％増の 2 対象事業者は、賃貸住宅の賃料徴収業務や賃貸借契約 万 2395 件で､東京 23 区の物件が 1 万 477 件（前年比 の更新業務、解約業務のいずれかを行う業者。サブリース業 17.8％増）と大幅に増加したのが要因。他地域の増減率は、 も管理業務と一致するものが多いことから対象になる。個人 都下が同 1.2％増、神奈川が同 3.3％増、埼玉が同 10.5％減、 オーナーは対象とならない。悪質な追い出し行為については、 千葉が同 39.2％減。物件種別で見ると、マンションが 1 万 追い出し屋規制法で、管理業者やサブリース業者も対象にな 4321 件（同 11.7％増）、アパートが 3963 件（同 0.7％増）、戸 る。しかし、家賃保証業者は登録しないと営業できないなど強 建てが 4111 件（同 9.6％減）。 制力があるのに比べ、任意の制度だ。これまで、なにも制度が 居住用賃貸不動産物件情報全体（49 万 6706 件）に占める なかった管理業やサブリース業にも適正化の方向が示された 定期借家契約の物件割合は 4.5％で、前年比 0.3 ポイント上 ことになる。意見募集は、5 月 7 日まで実施される。 昇した。23 区内の定期借家マンションの平均賃料は 22.56 「賃貸住宅管理業者登録規程案」及び「賃貸住宅管理業務 万円で、一般借家に比べて 9.8 万円高かった。 処理準則案」 ◇案文 http://search.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=0000062924 ＴＯＰ 前 次 36 36 2010.5 [情報] 次号予告＆プレゼント ＝次号予告＝ 特集「最新融資情報 第２弾」 第２号は 住宅支援機構は本当に使える金融機関なのか！？ロングインタビュー 他 ５月２５日 あらたな金融機関ぞくぞく開拓！金利・評価基準などを徹底調査 配信予定 あの融資のスペシャリストに聞く！特別インタビュー２本立て 元都市銀行マン２人に聞く、評価の基準と担当者のホンネ 編集後記 ■編集長より 第２号は購読時アンケートでの人気も高かった融資特集でし た。事例やコメントが集まりすぎてしまったこともあり、次号も 融資についてさらに掘り下げていきますのでお楽しみに。 それから私事で恐縮ですが、新聞第２号の発行日である２５日 ２０：００から、新刊本の Amazon キャンペーンを行います。 村上春樹さんの「１Ｑ８４」が東京スカイツリーよりも高い壁とな って１位に君臨し続けていますが、少しでも迫ることができたら と思っています。ご支援よろしくお願いします。 「みんなが知らない満室大家さんのヒミツ」 http://manshitsu-team.com/amazon ４月は大阪に行ったり北陸に行ったり、外泊の多い月でした。 出張時にはどうしても食べ過ぎてしまって体重が増加するの が悩みの種です。 ■ＰＲＥＳＥＮＴ■ 毎月素敵なプレゼントをご用意し ています。 今月は書評コーナーでもご紹介し た『建築の設備教室』を５名の方に！ 「応募フォームへ」からアンケートに お答えのうえ、ご希望の商品、商 品送付に必要なお客様のデータを ご入力ください。 皆様からのたくさんのご応募お待ちしております。 (締切り：５月１日) ■まだまだ春とは思えない様な寒い日もあれば、初夏の様な陽気だ ったりと、身体には堪える日々です。しかし晴天の日にひとたび物件 調査に外に出かければ、春を感じられ、ついウキウキしてしまいます。 （コテツ） ■取材した担当者の方はみなさん「人、物、金」とおっしゃいます。モ ノが先でもカネが先でもないんですね。（エミゾウ） ■仕事が忙しくて各金融機関をあたる時間が取れない人は、不動 産屋さんを通して、申し込みをすることによって、本誌の情報を短時 間で効率よく活かすことが出来るでしょう。(NSX 松田） ■結局、融資の裏技は無く、王道のみの方法は自分に不利になるこ とを学びました。人生にも同じことが言えるのかな…と哲学的になっ てしまいました。（ヒロシ） ■融資取材をするにつれ、各金融機関の審査・規定が全く異なるこ とに驚きました。あきらめず数あたるべきだと確信。少しでも皆様の お役にたてれば幸いです♪（めぐママ） ■融資記事。自分の属性と照らし合わせ一喜一憂。編集作業初体 験は、〆切と文字の格闘でしたが楽しい時間でした。（さくらくろまる） ■創刊２号の融資特集は、３棟目購入を目指すサラリーマン大家の 私には役に立つ情報満載。読者としてとても勉強になります。（世界 のやまちゃん） ■創刊号の内容の濃さに読者としてびっくり。そのほんの一部です が、協力できて本当に嬉しかったです。２号続けての融資特集も楽し みです！（エイト） ■銀行から融資内諾を戴き、いざ、決済のはずが、売主様の超マイ ペースに振り回されています。売りたくないのかしら？（ももなな) ■大衆から個の時代に変わってきているので、時代の流れと共に業 者さんも大家さんも変化していく必要性を感じます。（こばやし） ■今年の目標に「アウトプットをしよう！」と掲げたら、今回の取材や雑 誌の取材、本の寄稿等 声をかけていただけました。やっぱり思いは実現するな～。（リーマン 大家） ■最新の融資事情をテーマとした座談会は、ドキドキワクワクの情報 が満載でしたね。参加者の皆さんのシェア精神に感謝です。（キート スヒロコ） ■どのステップにおいてもいかに銀行を開拓していくか。断られるこ とを怖がらずに繰り返しアタックしていく勇気をもらいました。いざ銀 行へチャレンジ！（なべちゃん） ■知り合いの出版社のサーバーがダウンし、データがすべてデリート。 下手すりゃ倒産の危機。情報化社会は便利だけど怖い！（RADA） 発行元 一般社団法人 日本賃貸経営業協会 運営会社 HeartBrain 合資会社(不動産投資エンカレッジ) 発行人 倉茂徹 編集長 寺尾恵介 編集スタッフ 仲島恵美子 大野恵 原田園子 ※当誌の個人情報保護方針に関してはこちらのサイトをご覧ください。 ＴＯＰ 前 次 1 37
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