KMC MAG Group Research Metro Manila Metro Manila Midyear Report kmcmaggroup.com/research 2014 Metro Manila | Midyear Report An introduction to KMC MAG Group KMC MAG Groupは、Bonifacio Global City（マニラで最も急速に 成長しているビジネス街）に位置 する不動産サービス会社です。弊 社は世界的に著名な不動産会社 の一つであるSavills社の国際関連 会社です。KMC MAG Groupは、フ ルサービスを提供する不動産会社 として、また、一流の不動産会社と して広くフィリピンで認知されてい ます。 フィリピン不動産サービス業界の リーディング企業となっています。 弊社は、市場調査をもとに顧客に 高品質サービスを提供いたしてお ります 弊社は、顧客に優れたパフォーマ ンスと付加価値をもたらすため に、 プロセスを重視したチームア プローチという方法を取っていま す。 KMC MAG Groupはつい最 近、International Property Awardsにおいてフィリピンのベス ト不動産会社に選ばれました。 弊社のビジョンは、 フィリピンにお いて、最適なリーディング不動産サ ービス会社になることです。 KMC MAG Group のMakatiと Bonifacio Global Cityにあるオフ 従業員100名以上を擁し、事務所、 ィスは、徹底した市場調査に立脚 投資、小売、産業、ホテル、住宅用 し、顧客満足度の高いサービスを 不動産を扱っています。投資から フィリピン全土で展開しておりま 物件管理サービスまでを提供し、 す。 2 弊社の使命は、外国人及びフィリ ピン人顧客のニーズに即時対応 し、有益な情報、高品質サービスを 提供できるフィリピンで唯一の不 動産会社になることです。 2014 Contents 代表取締役のご挨拶 04 経済概要 05 Real Estate Market Overview 08 Makati 12 Bonifacio Global City 13 Ortigas Center 14 2014 Outlook 15 kmcmaggroup.com/research | 3 Metro Manila | Midyear Report 代表取締役のご挨 拶 フィリピンの経済環境は不動産セ クター向けに強力な基盤を提供 しています。現在の経済発展は安 定な政治的雰囲気により、国内外 の投資家の関心は非常に高い状 況を維持しており、デベロッパー は投資額を増やしながら開発を 進めています。 これは、将来の不 動産市場の基盤となります。 フィリピン経済は、今後数年 間毎年6%から7%のGDP（6.4 ％Q2/2014）成長率を見込んでお り、特に魅力的な投資先となって います。ただし、 この国の課題とし て、製造業が少なく、農業経済か らサービス業主体の経済へ移動 している事から、成長の持続可能 性に疑問を唱える人もいます。 し かし、当社の意見としては、ビジ ネス•プロセス•アウトソーシング (IT-BPO)業界及び海外フィリピン 労働者（OFW）などサービスの輸 出産業の発展により持続的成長 が可能であると考えています。 本当の問題は、現在の経済状態を 維持するためには十分な政治的 改革や公共投資の増加を行うこと ができるかどうかという事であり、 官民提携事業（PPP）を含めた公 共投資の推進と実行がその後の 競争力と高い生産性を確保するこ ととなります。 現在の国際的信用格付け機関各 社（S&Pやムーディーズなど現在 BBB, Stable)から与えられた最近 の信用格付のアップグレードによ ってもわかる通り、 フィリピンの 政治、経済は非常に安定していま す。 このことは不動産市場への積 極的な投資に影響を及ぼしてい ます。 4 Michael McCullough Managing Director michael@kmcmaggroup.com アキノ政権は改革を行っています が、 まだやるべきことがたくさんあ ります。その一つが土地の外国人 保有に対する憲法上の制限です。 これは開発競争を重要な地域に 限定してしまい、その結果として 国全体のインフラ整備の遅れを 招いています。外国からの投資へ の開放性は、 より良い資金調達の 可用性と品質を確実します。 しか し最も重要なことは、知識の伝達 を増大させることです。海外投資 家が積極的にフィリピンへの機会 を探しても、外資制限は潜在的な “Meanwhile, property market attention remains mainly in the office sector where BPOs drive the property demand.” 成長を妨げています。投資家たち は、 これらのルールの上に新しい 方法を発見しました。重大なリス クを背負わずに、合弁事業を通じ て、 フィリピンに投資できます。 現在不動産市場の注目は、オフィ ス部門、特にBPO業界の動向とな っています。オフィススペースの 不足とともに、需要は増加する一 方となっており賃料は前年比7.9 ％増となりました。上半期でCBD 内に160,000㎡が供給されました が、供給不足が一時的に緩和され たに過ぎない状況となっていま す。なお、下半期は140,000㎡が 供給される予定です。 住宅部門は引き続き人気ですが、 異なる価格帯へ移行しつつあり ます。香港とシンガポールでは、 不動産の価格抑制策が実施され たことが、高級価格帯の市場にお いて海外投資への興味を増加さ せています。 しかしフィリピン人た ちの需要は異なる価格帯へ移行 しており、不動産デベロッパーの 住宅生産はより低い価格帯へシ フトしています。供給が絶えず増 加するにもかかわらず、市場価格 の緩やかな上昇は続き、需要は高 いままを維持すると予想されてい ます。 ですが、 フィリピンの力強い経済 成長力は、不動産取引量には直接 的な影響を与えていません。使用 可能な物件が不足しているため、 フィリピンの取引量は低い状況で す。 しかし、不動産購入に対しての 関心は増加しており、 リセールマ ーケットの取引量が増加する可能 性が高いです。ただし、不動産所 有者が、海外投資家など潜在的な 買い手を探すにつれて、流通市場 への供給が増えると、価格の上昇 が緩やかになる可能性がありま す。一方で、高い賃貸利回りは、 よ り良い投資戦略として、外国人投 資家が関心を示しています。 強力な不動産市場の成長にもか かわらず、マニラは未だアジア太 平洋地域の中で安価な投資先の 一つです。不動産セクターは経済 発展とともに、顧客に透明性を向 上させることでより良い投資環 境を作る必要性があります。KMC MAG Groupは顧客をサポートす るために、好ましい条件をナビゲ ートし、適切な不動産戦略を見つ け、顧客の為に全力を尽くし続け て行きたいと思います。 2014 経済概要 世界経済は2014年に改善されつ つあり、米国が世界経済の成長を 引っ張ることが期待されます。欧 州はロシア、中東での地政学的リ スクで苦闘しています。米連邦準 備制度理事会（FOMC)のQE3終 了に伴う金利政策の動向及び憶 測が重要となっています。日本は 経済回復が臨界点に達する恐れ があり、消費税の上昇に伴い、国 内需要が減速するかもしれませ ん。中国では政府が信用緩和を 通して停滞気味の住宅市場に介 入しており、経済成長の上方修正 が地域をサポートすると予想され ます。 こうした世界情勢の中、 フィ リピンは独自の発展を遂げてい ます。 フィリピンの経済成長は引き続 き好調で、2014年の第2四半期 に6.4 ％GDP成長率を達成しまし た。2013年11月にスーパー台風 の影響でインフラがレイテ島並び にビサヤ地方では壊滅しました。 主に農業生産が減少したため、 経済成長は2014年第一四半期 に少し減速しました。 しかし、逆に 2014-2015のフィリピン経済は復 興事業として恩恵を受けることが 期待されます。大規模な再建計画 は総額 GDPの3%に値します。 GDP成長率はわずかに落下しま したが、それにもかかわらず、 フィ リピンは経済的に世界で最も有 望な国の一つとなっています。経 済は主に平均年齢23歳の人口統 計や、継続的に成長しているアウ トソーシング業界、強い個人消費 や、高い政府支出などによって駆 動されています。 これら経済指標 の好調さで、スーパー台風の経済 的影響を和らげ、また外部からの 援助により国の成長は保護されて います。 GDP成長の大部分は、サービス部 門と産業部門から来ました。 生産サイドはこれらがそれぞれ 6.0％および7.8％成長しました。 サービス部門の中で不動産関連 サービスが3.5％成長となり、GDP 成長率に貢献しました。また、産 業部門の製造業が第二となり、2.6 ％成長となり、GDP成長率に貢献 しました。 需要サイドでは、主な要因は、民 GRAPH 1 GDP Growth 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% Source: National Statistical Coordination Board (NSCB) TABLE 1 Key Figures - Philippine Economy % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2 GDP 6.6 4.2 1.1 7.6 3.6 6.8 7.2 6.4 Private consumption 4.6 3.7 2.3 3.4 5.7 6.6 5.7 5.3 Export 6.7 -2.7 -7.8 21.0 -2.8 8.5 -1.1 10.3 Import 1.7 1.6 -8.1 22.5 -1.0 4.9 5.4 1.4 Average inflation rate 2.9 8.3 4.2 3.8 4.6 3.2 3.0 4.4 Unemployment rate 7.3 7.4 7.5 7.4 7.0 7.0 7.1 7.0 T-bill 91-days rates 4.2 5.8 4.3 1.3 1.7 0.5 0.5 1.3 T-bond 10-year rates 6.6 7.4 8.1 6.1 5.4 4.4 3.8 4.2 Sources: NSCB, Banko Sentral ng Pilipinas (BSP), Philippine Dealing and Exchange Corp (PDEX) kmcmaggroup.com/research | 5 Metro Manila | Midyear Report 間消費が急増しています。.総GDP の66.1％を占めています。海外フ ィリピン労働者（OFW）からの送 金に支えられ、拡大しているアウ トソーシング産業、民間消費は 5.3％増加し、良好な国内需要と なています。その間、貿易収支は プラスに戻って、輸出が10.3％増 加しました。公共支出は,今後数 年間高いままと予想され、政府は 184.2billionペソ（US$4.2Billion） を官民パートナーシップ事業 （PPP)をなど通じて、基本的なイ ンフラの向上を計画しています。 フィリピンはグローバルにポジテ ィブな状況がを続く 現政権の努力は、構造改革を通じ て具体的な成果を生み出し、 フィ リピンに対しての肯定的な注目を もたらしています。今年5月フィリ ピン・マニラで開催された世界経 済フォーラム・東アアジアサミット では影響力を発揮しました。 世界銀行が13年10月に発表した ビジネス環境ランキングではフィ リピンの順位が、130位から108 位に急上昇し世界最高の改善と 6 なりました。世界銀行社長曰く、 「 フィリピンは次のアジアの奇跡」 と呼び世界銀行は今後4年間の インフラと生計プロジェクトのた めの資金US$ 4 billionを提供しま した。 国際的格付け機関各社がフィリピ ンを投資適格国にした後もアップ グレードしていることは、 フィリピ ンへの注目を保ったままとなって います。フィリピンへの外国直接 投資(FDI)は、2014年第1四半期に US$ 1.9billionの増加となりまし たが、 これは 他のアジア諸国に比 べてまだ比較的低い水準にあり ます。理由としては潜在的な成長 の妨げとなる外国人の株式保有 規制が構造上の原因となってい ます。FDIの内訳でその内、不動産 がUS＄57 million を占めており、 多くの外国資本は、様々なチャネ ルを通じ直接物件に投資を実行 しています。証券を通じての 外国 人ポートフォリオは、今年上半期 US$ 10.4billionの資金流入があ りました。一方で、信用格付け機 関によるアップグレードで年末ま でに投資家の投資を高めると期 待されています。さらに株式市場 は再び上昇しており、株価指数は 史上最高値を更新しました。世界 市場、特に米国市場では将来的に 修正があるかと予想されています が、世界の金融システムにおける PSE（フィリピン・ストック・エクス チェンジ）の発展と流動性量増加 によって現在の強気市場を維持 することができると予測されます。 また、中央銀行はOFWからの送 金 額が年6.2％の増加したことを 報告しました。 この流入はフィリピ ン経済の重要な部分となってお り、2014年上半期には史上最高 額となるUS$ 12.7 billionに達し ました。 インフレ圧力に対する強化につ いて フィリピン中央銀行（BSP)は総合 インフレ率を第2四半期4.4％を 目指しています。食品とエネルギ ーの価格水準は、スーパー台風 の影響により上昇しましたが、そ の間、コアインフレは3％のままで 安定しています。インフレ率上昇 に伴いBSPは最近、長期間維持し 2014 ていた3.50%の主要政策金利を 0.25%上げ3.75％としました。低 金利政策は、さまざまなセクター に影響を及ぼしています。特に不 動産市場は不動産ローンが2014 年第1四半期に前年同期比21.1 ％の増加を記録、総額では866.6 billionとなり、銀行の総貸出の 17.8％のポートフォリを占めまし た。最近、不動産市場のいくつか の問題を提起しバブルではない かと議論されていますが、中央銀 行は不動産融資への規制を通じ、 銀行業界の健全化を維持し、信用 リスクと過熱懸念を管理するため に、銀行に対し、ストレステストを 命じました。 Outlook フィリピンの経済成長の持続可 能予想は一般的に肯定的です。 国際通貨基金（IMF）によると、 フ ィリピンは2014年にASEAN 5 (イ ンドネシア、マレーシア、 フィリピ ン、 タイランド、ベトナム)の中で 経済が最も急成長すると予測して います。IMFは、東南アジアとアジ アに対してそれぞれ5.4%と4.9% のGDP成長率予測を提示しまし たが、それらよりも高いGDP成長 率である6.3％をフィリピンに対し て予測しています。 またアジア開 発銀行（ADB)は、 フィリピンの今 年のGDP成長率を6.4％としてお ります。 好調なマクロ経済の数字、人口統 計上の利点、および安定した政権 は、国に多くの投資家を誘致する 結果となります。 GRAPH 2 Key Interest Rates Bank Average Lending Rates Reverse Repo Rate 20.0% 16.0% 12.0% 8.0% 4.0% 0.0% Source: BSP GRAPH 3 Peso per US Dollar Rates 46.0 45.0 44.0 43.0 42.0 41.0 40.0 Source: BSP GRAPH 4 Philippine Stock Exchange Index 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 Source: BSP, Philippine Stock Exchange (PSE) kmcmaggroup.com/research | 7 Metro Manila | Midyear Report Real Estate Market Overview 今年上半期は、経済成長がわずか な増加だったにもかかわらず、大 手デベロッパー各社は、全国に数 十億ドルの拡張プログラムを立ち 上げ, 強気の見通しを維持し、不 動産市場にポジティブな状況を作 り出しています。 最大手のアヤラ ランドとSMグル ープは、今年の投資計画として各 70billionを開示し、継続的な開発 と新プロジェクトの販売の完了を 目指しています。メガワールドは、 タウンシップ・プロジェクトの展 開にPHP230 billion ( US$ 5.2 billion)を割り当てました。今後5 年間に積極的な投資を拡大しま す。大手プレーヤーの背後には 他の主流デベロッパーも積極的 に追随しています。Vista Landと Filinvestは 各PHP 20 Billion(US$ 454 Million)の投資計画を発表 し、Robinson Land もPHP 16 billion (US$ 363 million)を割り 当てます。 新規プロジェクトの立ち上げに加 えて、SMグループは、 グローバル シティ―に数棟のオフィスビルを 保有するネットグループの株式を 90％取得しました。 これは昨年の 最大の取引で2013年末にディー ルが成立しました。アポロ•グロー バルリアルエステートから5つの オフィスビルをPHP18.8 billion (US$ 430 Million)で買収しまし た。 年第2四半期に三つ商業用不動 産を買収しました。DDは2020年 までに、100棟のコミュニティモ ール建設計画を実行中です。海 外投資家も積極的な取引を行っ ており、上半期最大の不動産関 連取引では、シンガポール政府 系ファンドGICが実施した、8棟の 病院買収です。14.4%の株式を PHP 3.7 billion（US$ 84 million） で購入しました。GISはさらに、他 のヘルスケア関連事業でのオプシ ョンを探しています。契約の一部 は、PHP6.2億円（1.49億ドル）の転 換社債も含まれ、それが株式にさ れることも予想されます。 ダブルドラゴン（DD）は、アグレッ シブなプレーヤーの一社で、2014 TABLE 2 Key Office Figures Grade Average net rental level Q2/2014 Premium 1,110.6 Grade A 786.2 BGC Grade A 800.7 8.3% Ortigas Grade A 588.3 Location Makati YoY change Upper net rental level Q2/2014 Vacancy rate Prime yield 4.4% 9.9% 950.0 6.9% 7.4% 7.7% 750.0 11.7% 8.6% 7.8% 1,300.0 950.0 *Revised figures Source: KMC MAG Group Research & Consultancy TABLE 3 Key Residential Figures Average net rental level Q2/2014 YoY change Upper net rental level Q2/2014 Average capital value Q2/2014 YoY change Prime yield Makati 764.1 2.5% 1,400.0 128,909.2 3.9% 7.1% BGC 868.5 2.8% 1,300.0 127,871.1 4.9% 8.2% Ortigas 689.5 0.5% 1,200.0 93,374.6 3.8% 8.9% Location Source: KMC MAG Group Research & Consultancy 8 2014 オフィス GRAPH 5 IT-BPO部門では、肯定的な賃貸 市場を保持しています。IT-BPO産 業は全く減速の兆候を示しておら ず、現在のアウトソーシングのト レンドに関して、マニラは世界ト ップのIT-BPO先のひとつになっ ています。それに伴いオフィスス ペースの需要は首都地域を中心 に集中したままで、セブやダバオ などその他の都市でも、オフィス がより魅力的な投資先になって います。今年のパイプラインは合 計300,000㎡に緩和されますが、 約160,000㎡はすでに供給され、 一時的に6.9％の空室率が生じま した。ただし、堅調な賃貸需要は 前年同期比7.9%賃料を押し上げ ています。KMG MAGグループ•の Capital Value Indicesでは、 この 4年間での投資家への肯定的な ニュースとして、オフィスの資産価 値が2014年第2四半期に前年比 11.1%の成長を記録しました。追 加的な供給は短期的な圧力にな ると予想されますが、賃貸市場の 成長に対し、バランスを維持する ことになるでしょう。 Premium and Grade A Office Rental Indices, 2Q2012=100 レジデンシャル 居住用市場は一定速度で成長を 続けています。メトロマニラで中 所得者層と低所得者層の活発な 需要により、入居レベルが高い位 置を保ちながら、ハイエンド•セグ メントにおいても緩やかな成長 が観察されています。居住供給量 は来年度ピークに達しますので、 中所得者層・低所得者層に対して 肯定的な市場心理を維持します。 コンドミニアム建設は中所得市 場に向けに移行しつつあり、ユニ ットのバイヤーの大半は裕福な 地元の人とOFWが自分のユニッ トとして投資することを優先して います。さらに、海外投資家は、 フ ィリピンは他の各国の都市よりも 魅力的な利回りを提供しているた め投資に関心を示しています。 こ Makati CBD BGC Ortigas CBD 140 120 100 80 60 40 Source: KMC MAG Group Research & Consultancy GRAPH 6 Premium and Grade A Office Capital Values Indices, 2Q2012=100 Makati CBD (Premium and Grade A) BGC (Grade A) 140 120 100 80 60 40 Source: KMC MAG Group Research & Consultancy GRAPH 7 Mid-end to Prime Residential Rental Indices, 2Q2012=100 Makati CBD BGC Ortigas CBD 140 120 100 80 60 40 Source: KMC MAG Group Research & Consultancy kmcmaggroup.com/research | 9 Metro Manila | Midyear Report れらのトレンドによって、住居利 回りは2014年第2四半期に7.8％ となりました。KMCによると、資産 価値は前年同期比4.3%上昇し、 同様に賃料は2.3％の増加となり ました。 リテール 現在の肯定的な経済状況は、民 間支出の増加につながり、特に小 売業における条件を適切に満た しています。強力なOFW送金額、 中級クラスの増加、良好な雇用状 況により購買力が増加しており、 これにより、小売物件開発者は積 極的な拡大計画を後押ししていま す。SMグループは国内最大のショ ッピングモール運営会社で、本年 度、同社はPHP38.8 billion (US$ 862.7)を投資する計画となってい ます。 HOTELS 観光分野は成長しており、2013 年、 フィリピンへの外国人訪問客 数は前年比9.6%の成長率を記 録し、480万人がフィリピンに訪 問しました。1位は韓国で120万 人、24.9％に占めました。その他 は米国（14.4%）、日本（9.3%）、中 国（9.1％）でアジアからの訪問客 が2013年に280万人(59.6%)を占 めました。 訪問客の増加によって、ホテルセ クターに好ましい投資環境が生 れています。最近のホテルのトラ ンザクションでは、シャン・プロ パティーズ・グループ（Shangrila Hotelを保有するデベロッパ ー）が、 グローバルシティで建設 中のシャングリラホテルに出資 するAlphaland社の株式20％ を買い取りました。買収費用は PHP1.7billion(US$38.6 million) という事です。 また、ピークホテル＆リゾート グループはアマンリゾートと のジョイントベンチャーでパ 10 GRAPH 8 Mid-end to Prime Residential Capital Values Indices, 2Q2012=100 Makati CBD BGC Ortigas CBD 140 120 100 80 60 40 Source: KMC MAG Group Research & Consultancy TABLE 4 Key Retail Figures Average gross rental level Q2/2014 Upper gross rental level Q2/2014 Makati 1,850 2,250 BGC 1,900 2,500 Ortigas 1,250 1,800 Source: KMC MAG Group Research & Consultancy TABLE 5 Key Serviced Office Figures Average seat rate Q2/2014 Upper seat rate Q2/2014 Makati 19,250.0 26,400.0 BGC 20,350.0 26,400.0 Ortigas 13,200.0 19,800.0 Source: KMC MAG Group Research & Consultancy TABLE 6 Key Land Values Average capital value Q2/2014 Upper capital value Q2/2014 Makati 355,000.0 379,000.0 BGC 250,000.0 316,000.0 Ortigas 140,000.0 180,000.0 Pasay 130,000.0 130,000.0 Source: KMC MAG Group Research & Consultancy 2014 ラワン島にてアマンプロリゾ ートを建設することを発表しま した。総事業費は約PHP 650 million（US$14.5million）で40の ビラを建設する予定となっていま す。さらに、上場しているデベロッ パーのアンカーランドはフランス・ アコーグループと共同で、マニラ の再開発に関し提携したことを発 表しました。 この大部分は マニラベイに出来る 出する際にテンポラリーとして借り これらが顧客基盤となって カジノエンターテインメントシティ ており、 内に完成します。その一つのカジノ います。 プロジェクトであるシティー・オブ・ 政府は、米国、欧州、およびオース ドリームスにはハイアットホテル トラリアに対してBPOとKPOセグメ が”Hyatt City of Dreams Manila” ントをサポートし続けています。 こ を今年開業予定で、同プロジェクト れらの市場は、まだフィリピンへの にはクラウンタワーホテル及びノ 投資に関心を持ち続けており、サ ブホテルも開業します。 ービスオフィスは、潜在的な投資 サービスオフィス 家からみて低リスク・低資本でフィ アヤラランドはマンダリンオリエン リピン経済をテストすることがで 新規オープンしたビジネスセンタ タルホテルグループとのパートナ きることになっています。サービス ーは、非常に急速なペースで貸し ーシップ契約を延長しました。マカ オフィスはMetro Bulacan, Metro 出されています。サービスオフィス ティに位置している旧マンダリン Pampanga, Metro Cavite, Metro 市場は堅調に推移しており、BPO（ ホテルは一時的に閉鎖しこの跡地 Lagunaなど他の州への拡大がみ ビジネス・プロセス・アウトソーシ に新たに複合ビルを建設し、2020 られます。”Next wave Cities”と呼 ング） とKPO（ナレッジ・プロセス・ 年再度このビル内にマンダリンホ ばれる他の地方も含まれ、 これら アウトソーシング）事業会社は、 こ テルが入居する計画となっていま の都市は、都市の人材、インフラ、 のセグメントの成長の原動力であ す。 ポリシー、および事業環境の開発 り続けると思われます。通常、サー に政府の後押しの影響もあり、魅 現在マニラ首都圏ではホテルの部 ビスオフィスはインキュベーショ 力的なサイトになっています。 ンセンターとして機能するのです 屋の総数は25000室あり、新たに 9500室が今後新規供給されます。 が、最近は中小企業や大企業が進 kmcmaggroup.com/research | 11 Metro Manila | Midyear Report Makati CBD マカティはフィリピン、マニラ首 都圏の金融・ビジネスの中心地で す。国内産業界の多くの企業、多 国籍企業、IT-BPO企業が居並ぶ、 世界的にも有名な地区です。ビジ ネスマンのコスモポリタン文化の 中心地としても知られています。 オフィス マカティCBDには開発出来る土 地があまり残されていないた め、最近のオフィスビルの開発は Frabelle Business Centerのみで あり、8,000㎡のみが賃貸物件とし て年末に供給される予定です。一 方で、Vコーポレート・センターが 22,000㎡を増床したため、 プレミ アムおよびA級のオフィス・スペー スは合計1,100,000㎡となりまし た。アウトソーシングやオフショア 産業の強い需要に対して、 この地 区での供給が少ないため、マカテ ィの空室率は依然4.4%と低い水 準のままです。新規需要は、近々 賃貸を開始するマカティ・タワー (最新のプライムビル)に集中して います。 賃貸も資産価値も供給 がないため上昇が続き、 プレミア ム・オフィスの平均賃料は年率で 8.1%上昇し平米あたり1,110.7ペ ソ、またA級オフィスは平米あたり 786..2ペソ（7.3%上昇）、B級は平 米あたり572.9ペソとなりました。 また、賃貸市場が逼迫しているた めプレミアム・A級オフィスの資産 価値(平米単価)は、113,381.6ペ ソとなりました。 12 GRAPH 9 Makati Prime Office Space Total Supply (GLA sqm) Vacancy Rate 1,200,000 12.0% 1,000,000 10.0% 800,000 8.0% 600,000 6.0% 400,000 4.0% 200,000 2.0% 0 0.0% Source: KMC MAG Group Research & Consultancy レジデンシャル マカティの住居用賃貸価格はビ ルの質とユニットの大きさに左 右されます。今四半期は住宅用の 中・高級物件で平均してP782.8/ ㎡、年率2.5%増となりました。超 高級物件ではP1,400/㎡となりま した。賃貸の上昇に伴いコンドミ ニアムの値段も上昇し、超高級物 件の平均平米単価はP128,909.と なり、さらに上がる可能性もあり ます。マカティではオフィス・スペ ースの供給は少ないですが、高級 住宅市場は活発で、ディスカバリ ー・プリミア (90戸)、シャン・サル セド・プレイス(794戸)が来年完成 予定です。アヤラ・ランドの超大型 開発、パーク・テラス(370戸)とガ ーデンタワーズ(340戸)はそれぞ れ2017年、2019年に完成予定で す。ビジネス街のはずれでは、セ ンチュリー・シティーが手がける 物件が国際的な耳目を集めてい ます。香港のフェニックスグルー プと共同で100,000㎡の土地に3 千万米ドルの融資をつけたスパ イアー という物件で、地元の中間 層の成長を先取りしようとしてい ます。 2014 Bonifacio Global City BGCは、マカティビジネス街に隣 接する、国内で２番目に重要なビ ジネス街です。高級住宅とオフィ スがあり、急速に成長しているビ ジネス街でもあります。インフラ が整っている高級オフィス・スペ ースを求めBP産業、多国籍企業、 財閥系企業等がオフィスを構える のに人気がある地区です。また、 各国のインターナショナル・スク ール、博物館、公園、高度医療施 設を供給するコスモポリタン型共 同体でもあります。 GRAPH 10 BGC Prime Office Space Total Supply (GLA sqm) Vacancy Rate 1,200,000 12.0% 1,000,000 10.0% 800,000 8.0% 600,000 6.0% 400,000 4.0% 200,000 2.0% 0 0.0% オフィス ぞくぞくと新規開発計画がある ため、現在のプレミアおよびA級 オフィスの面積は、近々マカティ・ ビジネス街と同程度 の水準とな ります。最近完成したパノラマ・ タワーと11コーポレート・センタ ーを含めて、A級オフィス・スペー スは 総床面積で700,000㎡とな ります。今年中に、MDiコーポレ ート・センター、アップタウン・プ レイス・タワー1, 24/7マッキンレ ー、オリオン・デル・ロザリオ・ビ ルの900,000㎡が加わり、アルサ ランドの高級物件、アルサランド・ タワーが続きます。 需要は強い ものの、最近の新規オフィスの供 給量が多いため、年末にBGC全 体の空室率は微増の 6.9%となり ますが、物件が新しいため、賃貸 には大きな変化をもたらさない だろうと予想されています。A級 オフィス・スペースの平均賃貸は P800.7(平米)、昨年よりも8.3%上 昇しました。 Source: KMC MAG Group Research & Consultancy レジデンシャル 供給は増えていますが、 この地区 は依然人気があり、特に高級物件 市場が活発です。アルサランドの 大型物件、アリア・レジデンスは年 初に１号棟の引き渡しがあり、２ 号棟が 2016年に完成します。ア ヤラ・ランドはハイストリート・サ ウス、セレンドラ２、アビダのアッ プタウン・ボニファシオ地区 とい った開発を継続中です。アップタ ウン・ボニファシオ地区は、アヤ ラ、メガワールド、 フェデルランド が急ピッチで開発しています。 フ ェデルランドの親会社GTキャピ タルはヴェリタウン・フォート地区 のパーク・ウェスト、セントラル・ パーク・ウェスト、マディソン・パー ク・ウェストにP42〜62億ペソを 振り分けると発表しました。 グラン ド・ハイアット・レジデンスのグラ ンド・ハイアット・ホテルはフェデ ルランドの第一号案件で、2015年 に完成します。シャングリラとアス コット・レジデンスが完成すると BGC内での ホテル供給はますま す増える事となります。住宅賃貸 では、平均P868.5(平米)で、前年 比2.8%増です。BGCでは総床面積 がほとんど新規物件であるため、 賃貸市場に大きなぶれは見られ ません（新築と中古の差がない）。 平米単価P127,871.1はマカティと ほぼ同じです。今後数年間は、供 給が多くなるが、値段は安定的に 上昇すると思われます。 kmcmaggroup.com/research | 13 Metro Manila | Midyear Report Ortigas Center オルティガス・センターはマカティ GRAPH 11 に次ぐ、国内第二のビジネス街で、 Ortigas Prime Office Space マニラ首都圏の中心に位置してい Total Supply (GLA sqm) ます。主要高速・幹線道路に囲まれ た、パシッグ市、マンダルヨン市、ケ 1,200,000 ソン市にまたがる地区で、労働人 1,000,000 口を多く抱えるという点でパシグ、 800,000 マリキナ、ケソン、カインタ、パラニ ャーケといっ地域よりもBPO(ビジ 600,000 ネス・プロセス・アウトソーシング) 400,000 のハブとして優れています。ジョリ 200,000 ビー、サンミゲルといった大手財 閥が本拠地を構えたり、国内最大 0 の娯楽施設やホテル等が位置して います。 オフィス 床面積では国内第二のビジネス 街でありながら、在庫率（空室率） が高く、A級オフィスは568,000㎡ しかありません。今年の初旬、ロビ ンソンズ・サイバースペース・アル ファとベータ、45サンミゲル・アヴ ェニュー、マルコポーロ・オルティ ガスが新規で出来た際、在庫率が 急上昇しました。今年はこれにロ ックウェル・ビジネスセンター・タ ワー3やキャピトル・コモンズ地区 の エスタンシアが加わり。2015年 にアイコニックBDO(バンコ・デ・オ ロ)センターが完成します。こうい った供給過多によりA級オフィス の空室率が2014年第二四半期に 11.8%に達しました。現在は供給 増加率を加味していない賃貸が P588.3(平米)で前年比7.7%を維 持しているものの、在庫をはきき るまでは上昇が見込みにくい状況 です。 14 Vacancy Rate 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% Source: KMC MAG Group Research & Consultancy レジデンシャル 中に供給し、三菱商事とアヤラの 3.6ヘクタールの共同開発物件ポ ルティコが、1,000戸を供給する予 定です。他のプロジェクトでは10ヘ クタールのオルテガス社のキャピ タル・コモンズがあり、高級物件ロ ーヤルトンとインペリアムがそれ ぞれ650戸を2017年と2019年に 完工予定で、他に3棟の住宅棟 が キャピタル・コモンズに建つ予定 です。 マカティやグローバル・シティー と比べるとオルティガスの住宅不 動産賃貸市場は極端に弱いです。 平均賃料はP689.5(平米)年率で 0.5%上昇しています。キャピタル バリューも平均でP93,374.6(平米) と他２つのビジネス街に比べて安 い状況です。 しかしながら、賃貸料 金が低下しているものの利回りは マカティやグローバル・シティーよ りも高く、平均で8.9%となっていま オルティガス地区にはホテルの建 す。高級住宅物件市場に変化が起 設計画もあります。マルコ・ポーロ き、現在の低賃貸傾向に早晩、変 とチューン・ホテルが最近開業しま 化が見られるかもしれません。ロ した。また近々、開業するロビンソ ビンソンズの高級物件ソナタや、 ンのゴー・ホテルも開業する予定 最近引き渡しになったロックウェ です。 これらを含めてこれから出張 ル地区の5.4ヘクタールのロックウ 者用ビジネスホテルがオルティガ ェルの高級物件グローブは今年12 ス地区内に増えそうです。BGC(ボ 月に第二期工事が終わり、第三期 ニファシオ・グローバル・シティー) 工事が2015年後半に終わります。 に建設されるホテルもマニラ首都 加えて、シャン不動産の高級物件 圏マカティへのアクセスのための ワン・シャングリラ・プレイスがオ 選択肢となるでしょう。 ルティガス地区に1,300戸 を今年 2014 2014 Outlook 2014年のフィリピンの見通しは肯 定的な経済環境が期待され、GDP は6％から7％の成長率を見込ん でいます。アジアの中では群を抜 いています。世界経済が不確実性 を増す中、旺盛な投資意欲と強い 国内需要が市場を下支えしてい ます。 ング)業界からの強い需要が見ら れ、高い賃貸と地価の上昇が見込 まれます。KMC MAG Groupはプ レミアム・Aクラスの不動産は賃 貸も地価も年間で現在と同じ7% 成長を見込んでいます。 不動産市場への投資意欲は非常 に強く、依然としてCBD(Central Business District/ ビジネス街)が 中心ではあるものの、全てのタイ プの不動産が、利回りを求める投 資家に買われています。 “The buoyant investment activity and strong domestic demand are major factors in the positive sentiment for the country amid uncertainties in the global economy. ” およそ140,000㎡におよぶオフ ィス・スペースが2014年末まで 完成し、2013年ころには供給不 足だったBGC(ボニファシオ・グ ローバル・シティー)とOrtigas(オ ルティガス)地区が正常化し、ま た、Makati(マカティ)地区の開発 予定地は減少が予想されます。今 後数年の間、賃貸市場へはBPO( ビジネス・プロセス・アウトソーシ しかしながら、住宅市場は違った 方向に向かっています。開発業者 は高級物件から低級、中級物件を 引き続き開発して行くとみられ、 ミ ドルクラスの買い手が、無理をせ ずに購入出来る物件のみが、売れ る事になります。もう一つの方向 としては、小型の物件が好まれ、 開発業者の負担の大きい大型物 件は敬遠されると予想されます。 ターゲット層の需要が弱い高級 住宅物件は高い成長率を期待出 来ません。成長率はインフレ率を 若干上回る年率3-5%、また、 グロ スの利回りは8-10%が予想されま す。 我々は、マニラの小売り向け 不動産市場に関してはポジティブ です。高級モールの小売り賃貸市 場は上昇が期待出来ると共に、人 口増加が小売り市場を押し上げる と考えています。インフレ率上昇 の懸念はあるものの、消費者の購 買力は依然として堅調であり、小 売り向け不動産市場は短期でも 長期でも堅調です。 この分野の賃 貸は7-10%の上昇が見込まれる でしょう。現存の小売り店、新規参 入店に対し、ショッピングセンター のオーナーは強気の姿勢を続け ると予想されています。 TABLE 7 Metro Manila Forecast Office Residential Retail Rents Capital Values Yields Vacancy Supply k g h k k h g m g k g g h h g Source: KMC MAG Group Research & Consultancy kmcmaggroup.com/research | 15 Translation Provided By: TT & V はフィリピン 不 動 産・株 式・事業開発の総合コンサルテ ィング会社です。 KMC MAG GROUP Please contact us for further information. Chairman of the Board Greg Kittelson greg@kmcmaggroup.com Chief Legal Officer Amanda Rufino-Carpo amanda@kmcmaggroup.com KMC MAG Group, Inc. Managing Director Michael McCullough michael@kmcmaggroup.com Vice President Yves Luethi yves.luethi@kmcmaggroup.com Manager, Research and Consultancy Antton Nordberg antton.nordberg@kmcmaggroup.com 8F Sun Life Centre, 5th Avenue Cor. Rizal Drive, Bonifacio Global City, Philippines 1634 T: +63 2 403 5519 F: +63 2 403 1495 E: info@kmcmaggroup.com W: kmcmaggroup.com This document was prepared by KMC MAG Group, Inc. for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute part of an offer or contract. Interested parties should not only rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. 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