No_22_Nov_Dec_2009

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第１２回ＵＬＩジャパン年次会議レビュー
（４ページ）
12th Annual ULI Japan Conference Review (p. 4)
Issue No. 22
November-December 2009
第22号
2009年11-12月号
新年の挨拶
新年おめでとうございます。会員の皆様には良い年を迎えられたこととお慶び申し上げます。さて、世界は
100年に一度と言われる危機に突入して、1年半が過ぎました。底打ち感はあるものの、回復に向けての道
筋はまだなかなか見えてきません。先進各国は大きなパラダイムシフトを余儀なくされていますが、こうした
時こそ長期的な視野を持った強く明確なリーダーシップが求められています。歴史的にいつの時代において
も、転換期には強力なリーダーシップによる牽引が重要な役割を演じてきております。
まさにロシアや中国は確固たるリーダーシップのもと、その回復過程において大きな存在感を示しています。
そしてここ日本においては、今まさに明確なリーダーシップを発揮して前進することができるかその真価が問
われています。
昨年12月3日に開催された第12回ULIジャパン年次会議では、日本マクドナルド株式会社の原田泳幸氏を
基調講演者に迎え、同社が強いリーダーシップのもと、いかに経営を建て直したかが示されました。ビジネス
世界のみならず、不動産と投資の世界でもまさにこのような質が強く求められているのです。新たな年を迎
え、ULIおよびULIジャパンの会員の皆様が強力なリーダーシップを発揮され、大きな飛躍の年となることを願
っています。
森浩生
ULIジャパンカウンシル会長
（森ビル株式会社専務取締役）
Hiroo Mori
ULI Japan Council Chairman
(Senior Managing Director,
Mori Building Co., Ltd.)
Here We Are 2010! What Say You?
Winston Churchill, Harry Truman, Maggie Thatcher, Ronald Reagan, Helmut Kohl, Ieyasu Tokugawa, Hirobumi
Ito, Shigeru Yoshida and Kakuei Tanaka… All share something 2010 needs: strong personalities and clear
leadership. Whether you agreed with their positions or not, these leaders led. The world is in a critical
phase globally and on the verge of a major paradigm shift in the “leading” countries of the world. Japan
finds itself in the intriguing situation of being the third largest economy in the world and featuring the
second largest metropolitan real estate (Tokyo) market in the world and relatively healthy banks BUT still
fighting for RELEVANCE.
During this volatile period fast approaching a paradigm shift, Russia and China are demonstrating what
strong leadership can achieve while the G-7 Countries, particularly the U.S. and Japan, are demonstrating
virtually embarrassing leadership. This means the business world must step up and lead. On December 3,
we featured a keynote speech by Eikoh Harada who has demonstrated the ability to turnaround distraught
companies and lead – qualities needed in the worlds of real estate and investment, though seemingly lacking
today. I look forward to ULI and ULI Japan’s membership stepping up and leading this year.
ブレックファーストミーティング：コーヒー片手に不動産動向を検証
11月16日に、ULIジャパンはロイヤルパーク汐留タワーにてブレックファーストミーティング（協賛：プロパティ・アンド・ポートフォリオ・
リサーチ）を開催しました。ブレット・ウィルカーソン氏（プロパティ・アンド・ポートフォリオ・リサーチ CEO）による講演のほか、厳選され
たULI正規個人会員による日米両国の市場について意見交換が行われました。深い洞察に基づいた活発な議論が展開され、有
意義なひとときを過ごしました。
ULIジャパン・カウンシル・ミーティング
成功は藪の中：アクサ、住友信託と提携へ
今秋、仏アクサグループの不動産投資専門運用会社アクサ・リアル・エステート・インベストメント・マネジャーズと住友信託銀行
は、日本国内の不動産を投資対象とする500億円規模のファンドを立ち上げることを発表しました。12月3日に開かれたULIジャ
パン・カウンシル・ミーティングでは、フランク・クー氏（アクサ・リアル・エステート・インベストメント・マネジャーズ）が、今回の合意に
至った経緯について明らかにしました。日本の中規模オフィスビルディングを投資対象に定めたことや、一年間におよぶ調査の結
果、住友信託を現地パートナーに選定した理由を説明しました。講演後には質疑応答が行われ、今年最後のカウンシルミーティ
ングが終了しました。
不動産動向調査報告書
「Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2010」にて、
東京の不動産投資の見通しが低迷
12月3日、ULIとプライスウォーターハウスクーパースLLPによる不動産動
向調査報告書「不動産の新しい動向」アジア太平洋2010年」（Emerging
Trends in Real Estate® Asia Pacific 2010）の発表を記念して、Emerging
Trends in Real Estate®ランチが開催されました。同報告書は270名を超える
世界的に著名な不動産専門家を対象にインタビューやアンケート調査を行
い、その意見を反映してまとめたものです。
東京は厳しい状況にあり、2010年における投資の見通しは昨年の1位から
順位を下げ7位となりました。一方、大きな注目を集めたのは中国市場で、
上海、香港、北京が不動産投資の見通しにおける上位3位を占めました。
同ランチセッションは、スティーブン・ブランク氏（ULI不動産金融担当シニア・レジデント・フェロー）による講演を皮切りに、キース・
ハーグ氏（プライスウォーターハウスクーパース）、小野秀俊氏（INGリアルエステート）、スティーブ・バス氏（シービー・リチャードエ
リス・インベスターズ・ジャパン株式会社）によるパネルセッションが行われました。熱のこもったディスカッションが繰り広げられたも
のの、2010年は厳しい一年になるとの見解が示されました。
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BULLETIN
Croissants, Coffee and Real Estate Trends: An Unlikely Combination for
Insight
Property and Portfolio Research (PPR) CEO Bret Wilkerson hosted a breakfast on November 16 for a
small group of “Full” ULI Japan members in the back meeting room of the Royal Park Shiodome. The
breakfast was arranged as an optimal opportunity to exchange opinions on the U.S. and Japanese
Markets. Wilkerson summarized much of the mindset from the just completed ULI Annual Conference
and the attendees picked his brain and vice versa. It was an excellent and insightful discussion to start
the morning and was enjoyed by all in attendance.
ULI Japan Council Meeting
Is Success in the Mix: AXA’s Khoo Discusses AXA Sumitomo Trust Alliance
In the fall, as depression became the flavor of the day around the world and in the Japanese markets, two
surprising bedfellows announced an alliance for investing 500 million dollars in Japan. On the morning
of December 3, Frank Khoo of AXA Real Estate Investment Managers presented and led the discussion
on investing in Japan and the reasons for their decision to do so. In the ensuing earnest discussion,
Khoo proceeded to explain the reasons for the venture’s focus on medium-sized office buildings, why
as a conservative investor they feel this target to be correct and why after a year of vetting Sumitomo
Trust was chosen as their local partner. (And why he could courageously explain this in front of so many
potential local partners!) Several perspective questions and remarks later, the meeting wound down
with Frank still in one piece and another year of council meetings finished.
Emerging Trends: Tokyo Toppled from Perch
2008 and 2009 have been hard on Tokyo. 2009 saw it clearly
fall from its throne. Interviews of over 100 professionals and
surveys submitted by hundreds more led to the conclusion
that in 2009 Tokyo was the 7th best market to invest in and
people should just learn how to spell Beijing, Shanghai and
other Chinese destinations. Steve Blank led off the lunch
session during the ULI Japan Winter Conference in his patented
direct, cynical manner and then led a panel comprised of
Kees Hage (PricewaterhouseCoopers), Hidetoshi Ono (ING
Real Estate) and Steve Bass (CB Richard Ellis Investors). As key members of the panel tried to bring humor
to the situation, one thing that’s certain is that 2010 will be a fight – and we all hope we’re one of the
ones standing when the dust settles.
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第12回ULI ジャパン年次会議を終えて
慎重ながらも前向き
12月3日、六本木ヒルズ（森タワー49階アカデミーヒルズ）にて第12回ULIジャパン年次会
議が開催されました。「転換に向けて」をテーマに掲げた今回の会議には200名あまりが参
加し、会場は終始前向きなムードに包まれました。著名な有識者による2010年の見通し
に誰もが熱心に耳を傾けました。
高橋優一氏（株式会社グローバル・リアルティ・リンク）の進行のもと、パトリック・フィリップス
氏（ULIワールドワイドプレジデント）および森浩生氏（ULIジャパンカウンシル会長）が開会の
挨拶を行いました。
「日本再生への提言」と題した竹中平蔵氏（慶應義塾大学）による基調講演によって幕が
開けられました。竹中氏は金融改革に対する日本政府の役割と責任について興味深い
見解を披露しました。日本は長期的には明るい見通しを示しており、今年初頭に市場が底
を打ったものの、W字回復が予想されると指摘しました。
「日本－安全な投資先か？」と題した共通パネルは満席となり、ジェイ・ピィ・トッピノ氏
（SCJインベストメント・マネジメント株式会社）の進行のもと、長期にわたって業界をリードし
てきたいる五十嵐敬喜氏（三菱UFJリサーチ＆コンサルティング株式会社）、三澤昌司氏（
オリックス株式会社）、スキップ・シュワーツ氏（ハイトマン）およびダグラス・スミス氏（ドイツ
銀行）によるパネルディスカッションが行われました。
五十嵐氏は日本経済について慎重な見通しを示したものの、日本は他の多くの国に比べて興味深い投資先であるという点でパネリス
トの意見が一致しました。比較的健全な銀行制度、土地神話、優れた資産価値、不良資産の購入を巡る競争が落ち着いていること
など、が日本の強みとして挙げられました。また、多様性に富む東京のオフィス市場の堅調さも指摘されました。その一方で、人口の
減少やデフレ懸念といったリスクも抱えています。
スティーブン・Ｒ・ブランク氏（ULI）による「Emerging Trends in Real Estate®ランチ」をは
さみ、二つの同時パネルが行われました。パネルA「J-REIT：成長への道筋は整っている
か？」では、モデレーターの小林ヤンネ孝貢氏（クレディ・スイス証券株式会社）がJ-REIT
市場の動向や同市場が他のREIT市場に比べて過去数カ月において大きく低迷した理由
を説明した後、グレゴリー・スタップラー氏（スターウッド・キャピタル・ジャパン・オペレーショ
ンズ）がJ-REIT市場は分析が容易である半面、投資を行うことが難しい理由について解説
したほか、同市場をいくつかのグループに分類し、興味深い図表を用いて比較検証を行い
ました。続いて清水雄也氏（レキシントン株式会社）がポートフォリオの質の向上やスポンサ
ーの交代について論じ、最後に、カーティス・フリーズ氏（株式会社プロペスト）が、株主利
益の保護の難しさとあいまって、一部の低迷しているJ-REITにとってはM&Aが唯一の選択肢となっている理由を検証しました。
パネルB「コンパクトシティー：達成の証明と課題」では、ゴードン・ハットン氏（ボヴィス・レンド
リース・ジャパン株式会社）がモデレーターを務め、トム・マーフィー氏（ULI）およびボブ・ヴァ
ン・ダ・ザンデ氏（アムステルダム市ディベロプメントコーポレーション）によるプレゼンテーシ
ョンが行われました。漸進的な成長と戦略的な再生を通じて一体的なコミュニティを創生
した活気ある都市としてピッツバーグ市とアムステルダム市が紹介されました。マーフィー
氏はピッツバーグ市のブラウンフィールド再開発の取り組みを取り上げ、パブリックアクセス
の向上やウオーターフロント地区におけるレクリエーション空間の創出などとあいまって、米
国の工業中心地がいかにしてブランド再構築を果たしたかを説明しました。またヴァン・ダ・
ザンデ氏は歴史的建造物と現代建築、水路と豊かな自然、高密度住宅と整備された交
通インフラが融合したサスティナブルな街づくりを推進し、欧州で理想的な住環境を実現しているアムステルダム市の取り組みを紹介
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しました。また、新規事業の誘致に関する戦略とともに、地方都市における人口動態の変化にいかに対処すべきかとの会場から寄せ
られた質問をもとに、活発な議論が行われました。
原田泳幸氏（日本マクドナルド株式会社）は「価値の創造～マクドナルドの経営改革」と題した基調講演の中で、事業において最も重
要な要素は人材であり、従業員満足度が高まれば離職率が低下し、ひいては研修費用の削減およびサービス品質の向上につなが
り、さらには顧客満足度を高め、売上の増加につながると強調しました（事実、同社は不況
下において躍進を続けています）。また、驚いたことに、顧客が意見として示されたものと
最終的に買う商品は異なるため、顧客調査に基づいて事業計画を立案したり、新商品を
開発することはできないと論じました。
フレッド・シュミット氏（モルガン・スタンレー・キャピタル株式会社）による閉会の辞に引き続
き、ライブラリーカフェでレセプションが催され、参加者は交流を深めました。
多数の方々にご参加いただき、素晴らしいイベントとなりました。
Optimistically Cautious
12th Annual ULI Japan Conference
There was continued optimism at the 12th Annual ULI Japan Conference on
December 3 at the academyhills facility on the 49th floor of Roppongi Hills
Mori Tower. The theme was “Turning The Corner” and the approximately 200
attendees listened intently to a host of noteworthy speakers prognosticating
on the year to come.
The Master of Ceremonies, Yuichi Takahashi (Global Realty Link), guided us
through the Welcome Addresses by the ULI Global CEO, Patrick Phillips, and ULI Japan Council Chairman, Hiroo
Mori, Senior Managing Director at Mori Building.
The ever-popular Dr. Heizo Takenaka (Keio University) kicked things off with his opening keynote titled “Building
Blocks”. Takenaka made some interesting remarks regarding the Japanese government’s role and responsibilities
for financial reform. His tone was optimistic long-term but after acknowledging a market bottom earlier this year
he predicts a W-shaped recovery.
The room was packed for the Common Panel titled “Japan: A Safe Investment
Destination?” which was moderated by J-P Toppino (Secured Capital Japan) and
included a panel of long-term industry leaders: Takanobu Igarashi (Mitsubishi
UFJ Research and Consulting), Shoji Misawa (ORIX), Skip Schwartz (Heitman),
and Doug Smith (Deutsche Bank AG). Despite some sobering assessments
regarding Japan’s economic prospects from Igarashi, the panelists generally
viewed Japan as an interesting investment target relative to much of the
globe. Panelists believed that Japan has certain advantages including a
less disrupted, functioning banking system, a culture of real estate owners, superior asset quality, and minimal
competition for distressed assets. In addition, the panelists each viewed Tokyo as a fortress office market with
Pp 74-75, Urban Land magazine, August 2009
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substantial diversification. These perceived advantages were contrasted with the risks of poor demographics and
deflation fears.
Following the Emerging Trends in Real Estate Luncheon, hosted by ULI Senior Resident Fellow for Real Estate
Finance Stephen R. Blank, ULI Japan then held two concurrent panels. Panel A – "J-REITs: Is the Ground Set for
Growth?" – began with a presentation by moderator Janne Kobayashi (Credit Suisse) about the J-REIT market and
why it has lagged behind other global REIT markets during the past few months. Greg Stuppler (Starwood Capital)
shared his views on why the J-REIT is easy to analyze but difficult to invest in successfully before showing some
interesting charts comparing different selective groups of J-REITs. Next came Yuya Shimizu (Lexington) and his
opinions on the quality of assets and improvement of sponsors. The last position statement by Curtis Freeze
(Prospect) examined why M&A is the only option for some underperforming J-REITs along with the difficulties in
protecting the original shareholders.
Panel B – “Compact City: An Elusive Objective” – was moderated by Gordon
Hatton (Bovis Lend Lease Japan), and featured presentations by Tom Murphy
(ULI Senior Resident Fellow) and Bob Van der Zande (Development Corporation,
City of Amsterdam). The cities of Pittsburgh and Amsterdam were presented
as examples of vital urban centers where incremental growth and strategic
revitalization has resulted in the creation of integrated and inclusive
communities. Murphy’s presentation covered brownfield redevelopment in
Pittsburgh, and how these efforts, along with enhanced public access and
recreational use of waterfront areas, have re-branded this former heart of industrial America. Van der Zande then
talked about Amsterdam – a leader in sustainability and regarded as one of the most desirable places to live in
Europe, blending historic and modern architecture, waterways and abundant greenery with high-density housing
and strong alternative transit infrastructure, positioning the city as a leader in sustainability. A question from the
audience inspired an energetic discussion on how to address demographic pressures on regional cities, as well as
a debate on strategies for attracting new business.
In his closing keynote address titled “Creation of Value: Paradigm Shift of
McDonald’s Business,” Eikoh Harada (McDonald’s Japan) stressed that people
are the most important part of his business and that improving employee
satisfaction brings reduced turn-over which in turn lowers training costs while
improving the quality of service and this leads to higher customer satisfaction
which ultimately translates to higher sales (now that’s a mouthful). Harada
also noted, surprisingly, that it is impossible to create business plans and new
products based on customer research as their feedback differs from what they eventually buy.
After the closing remarks by ULI Japan Council Vice Chair Fred Schmidt
(Morgan Stanley Capital), the participants enjoyed cocktails and canapés
while networking in the Library Café within academyhills. Overall, it was a
great day with an impressive turn-out and ULI Japan looks forward to seeing
you at an upcoming event in 2010.
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ULIジャパンヤング・リーダーズ・グループ
ULI Japan Young Leaders Group
YLG丸の内パークビル/三菱一号館ミュージアムツアー
10月19日、ヤング・リーダーズ・グループは「丸の内パークビル／三菱一号館ミュージアムツアー」を開催しました。30名が
参加し、丸の内の最新ランドマークである丸の内パークビルの代表的なオフィスフロアのほか、ガイドのもと復元された三菱一
号館を見学しました。1894年に日本初の近代的オフィスビルとして建設された三菱一号館は、丸の内の歴史を幅広く伝え
る美術館へと生まれ変わりました。ガイドが紹介する興味深い逸話に参加者はみな創造力をかきたてられ楽しいひと時を過
ごしました。三菱一号館カフェでネットワーキングレセプションを行い、ツアーを締めくくりました。この場をお借りして三菱地所
株式会社様に御礼申し上げます。
YLG Tour of Marunouchi Park Building & Mitsubishi Ichigokan Museum
– Held October 19
The ULI Japan’s Young Leaders Group would like to extend its gratitude to Mitsubishi Estate for their
cooperation, kindness and generosity in hosting an exclusive tour of their new Marunouchi Park Building
and Mitsubishi Ichigokan Museum. The 30 participants visited a typical office floor of Marunouchi’s latest
landmark tower before a privately guided tour of the restored Mitsubishi Ichigokan. Japan’s first modern
office building, originally completed in 1894, it is now a museum with exhibits presenting the history of
Marunouchi. The museum provided extremely knowledgeable tour guides who captivated those in attendance
with colorful anecdotes and stories rich in imagery. The event ended with an intimate networking reception
in the Ichigokan Café which was generously sponsored by Mitsubishi Estate.
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YLGリーダーシップランチ開催
11月13日、ウィルクハーン・ジャパン株式会社のショールーム（六本木AXISビル）に
てYLGリーダーシップランチが開催されました。バークハード・レマーズ氏（ウィルクハ
ーン・ジャパン株式会社国際広報PR担当ディレクター）が世界的に著名な高級オ
フィス家具メーカーであるウィルクハーン社を紹介したほか、最近の著書「Planning
Guide for Conference and Communication Environments」（カンファレンスとコミュ
ニケーション環境に関する計画立案の指針）の主要部分について触れ、空間設計
の理念と内部構造がどのように相互に作用しあうかを明らかにしました。
Wilkhahn Leadership Lunch - Held November 13
Burkhard Remmers, Director of International Communication and Public Relations at Wilkhahn, hosted the latest YLG
Leadership Lunch at Wilkhahn’s showroom in Roppongi’s AXIS Building.
Mr. Remmers introduced the globally renowned high-end office furniture manufacturer, presented highlights from
his recently published book “Planning Guide for Conference and Communication Environments, and discussed the
philosophy behind space planning and how internal structures interact with and reflect on each other.
YLGステアリングコミッティ・リーダーにカーテンコールを
１１月１９日、ヤング・リーダーズ・グループ（YLG）はTOHOシネマズ六本木ヒルズ劇場内併設のカフェダイニング＆ザ・バー「カーテ
ンコール」にて年末イベント（協賛：ベーカー＆マッケンジー外国法事務弁護士事務所、MGPA Japan）を開催しました。100名を超
える不動産専門家が出席し、顧客、取引先、新規潜在顧客、旧友と親交を温めました。
また過去2年間YLGステアリング・コミッティの会長と副会長を務めたポール・豊・モリス氏とコンラッド・ウェーバー氏が同イベントを
もって退任することになりました。この場をお借りし、両氏はこれまでYLGのプログラムにご参加・ご支援いただいたすべての会員お
よびスポンサーの皆様に心より御礼申し上げます。
Curtain Call for YLG Steering Committee Leaders
The ULI Japan’s Young Leaders Group hosted their Year-End Event at Curtain Call, the Premier
Screen Lounge Bar at TOHO Cinemas in Roppongi Hills on November 19. Over 100 real estate
professionals joined the party to network with clients, business partners, new prospects, and
old friends. The YLG would like to thank Baker & McKenzie and MGPA for co-sponsoring the
event.
This was also the last event for outgoing YLG Chair, Paul Yutaka Morris, and YLG Vice-Chair,
Konrad Weber, who have enjoyed working together the past two years. They would like to
thank all the members and guests who have participated in YLG programs along with past
sponsors for their continued support.
ULIジャパン
〒101-0047
東京都千代田区内神田3-2-8　COI内神田ビル8階
電話： 03-5297-6132 ファックス： 03-5297-6133
e-mail: info@japan.uli.org URL: http://japan.uli.org/
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ULI JAPAN
COI Uchikanda Bldg. 8F 3-2-8 Uchikanda
Chiyoda-ku, Tokyo 101-0047
Tel: +81-3-5297-6132
Fax: +81-3-5297-6133

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