《月次調査》 REISM エリア分析レポート 11 2015 年志村三丁目 vol. 52 月調査対象：「 REISM エリア分析レポート」は、毎月１つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。買い物・生活施設がバランス良くった街「志村三丁目」「志村三丁目」は東京23区の北西側、「板橋区」に位置しています。もともとは工業地帯として印刷工場などが多い地域でしたが、昭和50年台に入ると大手町まで直通30分という利便性から住宅地として注目され、多棟型大規模分譲マンション「サンシティ」をきっかけにマンションの建設がされ始めました。現在でもマンション開発は続いており、志村三丁目には新しいマンションが多く見られます。生活環境に目を向けると、駅の北側にはスーパー、大型家電店などが入った志村ショッピングセンターが深夜まで営業しているので、生活に必要な買い物には事欠きません。南側は閑静な住宅街が広がっており、また、緑の多い静かな住環境ですので、子育てにもおすすめできるエリアです。繁華街のような華やかさはありませんが、喧騒から離れた緑の多い静かなベッドタウンとして、都心で働く人から支持されているエリアです。店数は少ないものの、駅南側商店街には、コンビニ・スーパー・飲食店などがそろっている日常生活に欠かせないショッピングセンター多棟型大規模分譲マンション「サンシティ」緑地環境の豊かさは都心とは思えないほど荘厳な佇まいの熊野神社計 15 路線と多彩な路線への乗り継ぎ！ビジネス街へのアクセスも良好！「志村三丁目」駅を通る都営三田線は、板橋区「西高島平」から、志村三丁目板橋有楽町線目黒区「目黒」駅までを結んでいます。沿線には大学が複数ある JR埼京線ことから、ビジネスマンや学生からの人気が高い路線です。東京メトロ南北線新板橋駒込 JR山手線「三田線」はビジネス街へのアクセスが非常によく、「水道橋」や上野「日比谷」、「大手町」など、オフィスが多く建ち並ぶエリアへダイレ池袋飯田橋大江戸線新宿市ヶ谷クトアクセスが可能です。「新板橋」からＪＲ埼京線「板橋」への乗り換えもスムーズに行うことができます。都営三田線その他、JR山手線や東京メトロ沿線など、接続路線が計15路線と大手町多彩な都営三田線は、都内各地へのアクセスが自在です。また、首都高「中台出入口」も近く、自動車での移動も便利です。東京渋谷麻布十番都内への通学・通勤を支える三田線は、ビジネスマンから大学生有楽町まで、幅広い層に支持されています。 ―1― 「志村三丁目」周辺の賃貸市場志村三丁目の賃貸市場を分析していきます。まず、賃料相場を23区平均と結果一覧」を見てみると、志村三丁目の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の比較してみましょう。 49,120円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の562円ずつ値下がり、築年数志村三丁目の賃料相場と23区平均の平米単価を比較すると、 23区の3,339円/㎡に 1年ごとに「b.築年」の536円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,266円ずつ対し、志村三丁目は2,806円/㎡と、23区の中でもやや賃料相場の低いエリアで値上がることがわかります。あることがわかります。「b.築年」と「d.切片」との割合を23区と比較すると、志村三丁目は築年による次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度賃料の下落が小さく、安定した市場であるといえます。影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析 ■単身者向け賃貸物件の賃料単価と築年数（単回帰） ● エリア別平米賃料単価／築年数比較一覧表志村三丁目賃料単価（円／㎡）最頻値 3,339 3,000 2,806 23区平均志村三丁目築年数（年）標準偏差最頻値 21 6 24 24 23区平均 6 n =969 5000 2,778 4500 4000 24 3500 3000 2500 ●徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧志村三丁目 23 区平均 a.徒歩 b.築年 -460.2 -707.4 -561.9 c.面積 -535.7 1,266.3 e.標準偏差 50,736.4 10,503.3 1000 0 49,120.4 1,755.7 2000 d.切片 8,633.0 500 「d. 切片」に対する割合志村三丁目 b.築年/d.切片 a.徒歩/d.切片 e.標準偏差/d.切片 -1.40% -0.89% 20.88% 23区平均 -1.09% -1.14% 17.58% 0 10 20 30 40 50 60 ※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。 ※データは 2014 年 3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築 10 ∼ 30 年、 16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。「志村三丁目」の居住者特性「志村三丁目」と志村三丁目駅のある板橋区の居住者特性をみていきましょう。層に支持の厚いエリアであることがわかります。また、年齢構成比をみると20-39 まずは単身者世帯比率の比較です。歳の年齢帯が最も多く、全体の約3割と若い世帯の多いエリアであることがわ東京都の45.71%と比較すると、板橋区の単身者割合は50.08%と単身者は比較かります。的多い区です。一方、「志村三丁」目は37.71%と、その住環境の良さからファミリー ■単身者世帯の比較男性商圏内比率 ■年齢構成比と男女比率の比較 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 0.0% 地域総数世帯人員が１人総数に対する割合東京都 6,393,768人 2,922,488人 45.71% 20∼39歳 40∼59歳 60∼79歳板橋区 272,683人 136,573人 50.08% 志村三丁目 29,976人 11,305人 37.71% 5.0% 女性東京都比率 10.0% 15.0% 20.0% 20歳未満 80歳以上国勢調査（平成 22 年）より 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 国勢調査（平成 22 年）より REISM 管理物件 ― 2015 月 11 月現在 ― ＜板橋エリアでのリノベーション物件＞ REISMでは志村三丁目エリアでのリノベーション実績があります。 Chic 016 志村三丁目足触りが心地よいヘリンボーンフロアとデザインされた真鍮アクセサリーの組み合わせが上品な空間を演出し、また対面式キッチンや大型クローゼットなど機能面も考えられています。リノベーションをすることにより賃料は約8%向上（弊社査定賃料比）。その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから ―2 ― 借家数、空家数ともに増加している板橋区「志村三丁目」駅の所在する板橋区は東京23区の北西部に位置しています。住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区華やかな繁華街といった街はあまりありませんが、閑静な住宅街の「常盤台」や、全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、もともと工業地帯で近年マンションが増加している「志村三丁目」など、住宅街の空き家数も5年の間で全体的に増えています。板橋区を見てみると、供給にあたる多い区です。借家数は5年の間に5.2%増加し、空き家数は26.0%増加しています。 ● 空き家となっている賃貸住宅数の変化 ● 居住世帯のある借家数の変化 23区全体 2008年 2013年増減増減率（％） 2008年 2013年増減 2,092,880 2,283,620 190,740 9.1 23区全体 354,660 425,300 70,640 19.9 板橋区 21,370 26,920 5,550 26.0 増減率（％）板橋区 128,900 135,630 6,730 5.2 北区 89,560 95,290 5,730 6.4 北区 12,290 14,480 2,190 17.8 16,680 25,450 8,770 52.6 23,860 26,830 2,970 12.4 豊島区 72,260 83,930 11,670 16.2 豊島区練馬区 129,990 166,270 36,280 27.9 練馬区 ●板橋区の人口推移 ●エリア別住宅（貸家）着工数の推移 3500 90000 80000 3000 70000 調査中 2500 60000 400000 300000 1500 40000 30000 200000 1000 20000 100000 500 10000 0 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 （年）板橋区東京都出典：総務省「住宅・土地統計調査」より抜粋（人） 500000 2000 50000 0 600000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 （年）出典：東京都「住民基本台帳」より抜粋 23区全体 ※2014 年の未発表部分は予測値としてグラフに追記しています。出典：東京都「住宅着工統計」「統計年鑑建設及び住居」より抜粋エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関して志村三丁目駅は近年になってマンション開発が進んできたエリアであり、いることがグラフから読み取ることができます。板橋区の供給傾向も東京都や流入人口の増加が期待できるエリアでもあります。2014年までの人口推移を 23区の増減と似たような動きを見せています。見ても年々伸びていることから、儒給バランスの回復により不動産価値にも価格板橋区の着工数も2006年以降、低い水準で抑えられており、2014年の供給も下落率の低下など良い影響が期待できます。比較的低い水準に収まると推測されます。《まとめ》「志村三丁目」は東京23区の北西側、「板橋区」に位置しており、着いた環境が好きな方から支持されています。昭和50年台に入ってからマンションの開発が始まったエリアです。駅の賃貸市場を見てみると築年よる賃料の下落傾向は安定している一方、回りには閑静な住宅街が広がっており、深夜まで営業しているショッピ需給バランスはやや供給のほうが多く、今後の動向に注意が必要なングセンターがあるため、生活には困りません。繁華街のような華やかエリアでもあります。開発で供給が増える中、競争力のある物件であるかさはありませんが、緑の多い静かな住環境は、喧騒から少し離れ落ちどうかをしっかりとした分析力が必要になるエリアです。 POINT! ① 緑地環境が多く、買い物に便利な施設の ② 賃料下落率の安定した賃貸市場った住環境の良さ ③ 大手町まで直通 30 分！ビジネス街へのアクセスのよい都営三田線《次回予定》12月号は、2015年12月にREISMホームページに掲載いたします。レポートに関するお問合せ：リズム株式会社〒150-0031 東京都渋谷区桜丘町13-3 tel. 03-5458-7002 mail. info@re-ism.co.jp 担当：河合祐斗（カワイユウト） ―3―