Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 KÖRFEZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HALKA ARZ FİYAT TESPİT RAPORUNA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME RAPORU Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından hazırlanan bu rapor 12/02/2013 tarihli Sermaye Piyasası Kurulu Bülteni’nde yer alan Kurul Karar Organı’nın 12.02.2013 tarih ve 5/145 sayılı kararında yeralan Payların İlk Halka Arzı Öncesi Uyulacak Esaslar’ın 7. maddesi çerçevesinde hazırlanmış olup, yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir tavsiye veya teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza ilişkin izahnameyi inceleyerek kararlarını vermelidirler. Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Hakkında Bilgi Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.(KÖRFEZ GYO), “Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.” unvanı ile 1996 yılında kurulmuştur. KÖRFEZ GYO’nun faaliyetleri, Sermaye Piyasası Kurulu’nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen amaç ve konularla iştigal etmek, esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır. KÖRFEZ GYO, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 05.12.2011, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü’nün 14.12.2011 tarihli izinleri ve İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu’nun 29.12.2011 tarihli tescili ile “Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” olarak unvan değişikliğine gitmiş ve gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm sürecini tamamlamıştır. Körfez GYO’nun mevcut portföyünde “Kartal Horizon Projesi”, “Kilyos Arsası” ve yıkım kararı olan Balıkesir Güre’deki “Güre Tesisi” bulunmaktadır. Kartal’da sahil şeridinde bulunan iki blok halinde inşa edilen Horizon projesi Dumankaya İnşaat tarafından “Hasılat Paylaşımı Karşılığında Arsa Satış Vaadi” sözleşmesi ile inşa edilmektedir. Projede 109 adet rezidans ünitesi, 34 adet home office ve 35 adet ticari ünite yer almaktadır. İstanbul Sarıyer Kilyos’ta mevcut imar durumu ile arsa üzerinde yaklaşık brüt toplam 1.200 m2 büyüklüğünde bir villa projesi geliştirilebileceği düşünülmektedir. Şirket, Balıkesir’in Edremit ilçesi Güre köyü Ilıca bölgesinde bulunan Körfez Tatil Beldesi Tesisi’ni satın alarak bu tesiste bulunan taşınmazların yıkılarak yeniden yapılması amacıyla projelendirme çalışmalarına başlamıştır. Ortaklık Yapısı Şirketin büyük hissedarı %99,996 pay ile Kuveyt Türk’tür. Yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazı taşıyan nama yazılı A grubu hisseler de yine Kuveyt Türk’e aittir. Not: 31 Aralık 2012 itibarıyla ödenmiş sermayesi 65.822.000 TL, geçmiş yıl zararları ise TMS’ye göre 33.799.683 TL olan Körfez GYO, finansal tablolarının daha açık ve anlaşılabilir olması amacıyla geçmiş yıl zararlarının 16.322.000 TL’lik kısmını ödenmiş sermayesinden mahsup ederek, ödenmiş sermayesini 49.500.000 TL’ye indirmiştir. Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Tablo : Halka Arz Öncesi-Sonrası Ortaklık Yapısı ADI, SOYADI / ÜNVANI Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. Abdullah TİVNİKLİ Ömer Asım ÖZGÖZÜKARA Ufuk UYAN İbrahim MUTLU Mustafa GÜRAN Osman BAYDOĞAN HALKA AÇIK KISIM TOPLAM Halka Arz Öncesi Hisse Adedi Hisse Oranı 49.498.000 %99,996 500 %0,001 500 %0,001 250 %0,001 250 %0,001 250 %0,001 250 %0,001 49.500.000 %100,00 Halka Arz Sonrası Hisse Adedi Hisse Oranı 49.498.000 %74,997 500 %0,001 500 %0,001 250 %0,000 250 %0,000 250 %0,000 250 %0,000 16.500.000 %25,000 66.000.000 %100,000 Kaynak: Körfez GYO A.Ş İzahname Halka Arza İlişkin Özet Bilgiler Halka arz yoluyla ortaklığın çıkarılmış sermayesinin 49.500.000 TL’den 66.000.000 TL’ye çıkarılması nedeniyle artırılacak 16.500.000 YL nominal değerli paylara halka arzı “Borsada Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış” yönetimiyle gerçekleştirilecektir. Tablo : Halka Arz Özet Bilgiler Halka Arz Yöntemi Fiyat İstikrarı İşlemleri Halka Arz Aracılığı Talep Toplama Halka Arz Öncesi Sermaye Sermaye Artırımı Satışa Hazır Bekletilecek Paylar Halka Arz sonrası Sermaye Halka Açıklık Oranı Toplam Arz Nominal Halka Arz Fiyatı Piyasa Değeri TL Borsada Sabit Fiyatla Talep Toplama ve Satış Planlanmamaktadır Bakiyeyi Yüklenim 24-25 Nisan 2014 49.500.000 16.500.000 4.125.000 66.000.000 25,00% 16.500.000 1,15 75.900.000 Kaynak: Körfez GYO Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Gedik Yatırım Menkul Değerler A.Ş.’nin Hazırlamış ve KAP’ta yayınlamış olduğu Halka Arz Fiyat Tespit Raporu’na ve Belirlenen Fiyata İlişkin Değerlendirme Gedik Yatırım Menkul Değerler’in yaptığı değerlemeler sonucunda şirketin toplam piyasa değeri 78,36 milyon TL olarak belirlenmiştir. Bu sonuçlar ışığında halka arz fiyatı %27,35 halka arz iskontosuyla 1,15 TL olarak belirlenmiştir. Gedik Yatırım Menkul Değerler değerleme yöntemi olarak piyasa çarpanları yöntemini ve net aktif değeri (NAD) yöntemini kullanmıştır. Piyasa çarpanları yönteminde GYO sektörü ortalama piyasa değeri defter değeri (PD/DD) ve piyasa değeri net aktif değeri (PD/NAD) oranları kullanılmıştır. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Değerleme özet Tablo Değerleme Piyasa Çarpanları Yöntemi PD/NAD PD/DD Net Aktif Değer Yöntemi Ağırlık Piyasa Değeri (Milyon TL) 30% 20% 50% 56,5 22,6 113,8 Şirket Değeri Halka Arz İskontosu (%) Halka Arz İskontosu Sonrası Şirket Değeri Halka Arz Sonrası Ödenmiş Sermaye 78,4 -27,4% 56,9 66,0 Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Net Aktif Değeri Gedik Yatırım Menkul Değerler hazırlamış olduğu fiyat tespit raporunda net aktif değer hesaplamasında varlıkların rayiç değerinden yükümlülükler düşülmüştür. Hesaplamada stoklar kalemi içinde muhasebeleştirilmiş olan gayrimenkullerin Aralık 2013, Ocak 2014 ve Şubat 2014 tarihleri itibariyle SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporları kullanılmıştır. Mali tablolarda toplam 48.929.330 TL (Güre arsasında ticari alanlara ait 6,5 milyon TL’lik değer yatırım amaçlı gayrimenkuller altında takip edilmektedir) maliyet değeriyle görülen gayrimenkullerin değerleme raporu referans alınarak bulunan rayiç değerleri 137,6 milyon TL’dir. Kartal Horizon Projesi’nin Rayiç Değeri belirlenirken, Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin 28/02/2014 tarihli Gayrimenkul Değerleme Raporu’ndaki “projenin tamamlanması durumunda Körfez GYO A.Ş. payına düşen hasılat miktarının bugünkü değeri” esas alınmıştır (Kartal Projesi’nin Körfez GYO A.Ş. payına düşen miktarına göre mevcut durum değeri 62.820.555 TL’dir. Bu değer projenin arsa değeridir). Tablo : Körfez GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü Rayiç Değeri Gayrimenkul Portföyü Güre Tesisi Rayiç Değeri Kartal Projesi Rayiç Değeri Kilyos Arsa Rayiç Değeri Toplam 24.382.800 TL 108.346.206 TL 4.852.000 TL 137.581.006 TL Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Tablo : Körfez GYO A.Ş. Gayrimenkul Portföyü Maliyet Değeri Stoklar-Gayrimenkul Portföyü Maliyet Değeri (31.12.2013) Kartal Projesi Arsa maliyeti 34.258.373 TL Proje maliyeti 2.191.954 TL Toplam 36.450.327 TL Kilyos Arsası Arsa maliyeti Toplam 1.496.835 TL 1.496.835 TL Güre Tesisi Arsa maliyeti Toplam 10.982.168 TL 10.982.168 TL TOPLAM 48.929.330 TL Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu NAD değerleme yönteminde piyasa değerine ulaşabilmek için, rayiç değerleriyle hesaplamaya dahil edilen gayrimenkullerin yanında şirketin bilançosunda bulunan stoklar hesabı dışındaki varlık ve yükümlülük kalemleri de 2013/12 dönem sonu değerleriyle hesaplamaya dahil edilmiştir. Tablo : Körfez GYO A.Ş. NAD Tablosu + Oca.14 Güre Tesisi Rayiç Değeri + Şub.14 Kartal Projesi Rayiç Değeri + Oca.14 Kilyos Arsa Rayiç Değeri + 31.12.2013 Nakit Varlıklar + 31.12.2013 Diğer Dönen Varlıklar + 31.12.2013 Toplam Duran Varlıklar - 31.12.2013 İlişkili Taraf Ticari Borçlar - 31.12.2013 Alınan Sipariş Avansları - 31.12.2013 Diğer Kısa ve Uzun Vadeli Yükümlülükler NET AKTİF DEĞERİ PAY BAŞINA NET AKTİF DEĞERİ 24.382.800 TL 108.346.206 TL 4.852.000 TL 22.965.025 TL 1.912.294 TL 13.042 TL 22.197.913 TL 26.343.593 TL 139.744 TL 113.790.117 TL 2,3 TL Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Net aktif değer yöntemine göre Körfez GYO için bulunan piyasa değeri 113,8 milyon TL’dir. Pay başına net aktif değeri ise 2,30 TL bulunmuştur. Piyasa Çarpanları Yöntemi Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri BİST GYO endeksinde işlem gren GYO’ların PD/NAD ortalamaları kullanılarak değerleme çalışması yapılmıştır. Değerlemede yüksek sermaye ve aktif büyüklüğü nedeniyle Emlak Konut GYO dışındaki tüm GYO’lar ve faaliyet konusu itibariyle Körfez GYO’ya benzer GYO şirketleri ve tüm GYO şirketleri kullanılmıştır. Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Körfez GYO’nun mevcut portföyü göz önünde bulundurulduğunda şirket konut, turizm alanlarında faaliyet göstermektedir. Ayrıca şirketin piyasa değeri düşünüldüğünde 1 milyar TL üzeri piyasa değerine sahip GYO’lar değerlemeye katılmamışlardır. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Net Aktif Çarpanı Net Aktif Çarpanı Ödenmiş Sermaye Gayrimenkul Portföy Değeri Net Aktif Değeri Özkaynak Ağırlık 0% 50% 0% 50% Ortalama Piyasa Değeri Örneklem Toplam GYO Sektörü EKGYO Hariç Değerler Benzer GYO'lar Turizm Benzer GYO'lar Konut 49.500.000 TL 137.581.006 TL 113.790.117 TL 31.654.324 TL Körfez GYO PD 72.097.694 TL 65.444.312 TL 45.434.859 TL 47.464.288 TL 56.454.300 TL Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Piyasa Değeri/Defter Değeri Değerlemede BİST GYO endeksinde işlem gören GYO’ların PD/DD değerleri kullanılmıştır. Örneklem Piyasa değeri/Net Aktif Değeri çarpanında olduğu gibi yapılmıştır. BİST’te işlem gören GYO şirketlerinin PD/DD oranlarına göre 31,65 milyon TL özkaynağa sahip Körfez GYO’nun piyasa değeri 22,6 milyon TL olmaktadır. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Piyasa Değeri/Defter Değeri Piyasa Değeri/Defter Değeri Ödenmiş Sermaye Gayrimenkul Portföy Değeri Net Aktif Değeri Özkaynak Ağırlık 0% 50% 0% 50% Ortalama Piyasa Değeri 49.500.000 TL 137.581.006 TL 34.258.373 TL 31.654.324 TL Örneklem Toplam GYO Sektörü EKGYO Hariç Değerler Benzer GYO'lar Turizm Benzer GYO'lar Konut Körfez GYO PD 28.152.894 TL 25.755.446 TL 13.308.733 TL 19.517.564 TL 22.636.505 TL Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Faaliyet Alanı Konut Ticari, Ofis, Konut Ticari, Ofis, Otel, Konut Konut Ofis, Konut, Fabrika Ticari, Ofis, Konut Ticari Ticari, Ofis, Konut Otel Ofis, Konut Ticari Konut, Ticari, Turizm Depo Ofis, Konut Ofis, Konut, Otel Ofis Konut, Otel Ticari, Ofis, Otel, Konut Ticari, Konut, Ofis Ofis, Konut, Otel Ticari, Konut Ticari Ticari, Ofis, Otel Ticari, Ofis, Otel, Konut Ofis, Konut Ticari, Konut, Ofis Ticari Ticari BİST Kodu Şirket Adı EKGYO Emlak Konut GMYO TRGYO Torunlar GMYO ISGYO İş GMYO SNGYO Sinpaş GMYO SAFGY Saf GMYO HLGYO Halk GMYO AKMGY Akmerkez GMYO KLGYO Kiler GMYO AKFGY Akfen Gayrimenkul AKSGY Akiş GMYO PAGYO Panora GMYO OZKGY Özak GMYO RYGYO Reysaş GMYO OZGYO Özderici GMYO ALGYO Alarko GMYO VKGYO Vakıf GMYO MRGYO Martı GMYO AGYO Atakule GMYO DGGYO Doğuş GMYO TSGYO TSKB GMYO YGYO Yeşil GMYO SRVGY Servet GMYO PEGYO Pera GMYO AVGYO Avrasya GMYO YKGYO Yapı Kredi Koray GMYO NUGYO Nurol GMYO ATAGY Ata G.M.Y.O. IDGYO İdealist GMYO Sektör Toplam/ Ortalama EKGYO Hariç Değerler Turizm Benzer Şirketler Benzer Şirketler-Konut Toplam Portföy Değeri (TL) Net Aktif Değer (TL) 30/09/2013 8.275.300.350 TL 14.504.546.623 TL 11.550.950.623 TL 1.429.820.788 TL 4.787.966.000 TL 2.672.185.000 TL 823.747.735 TL 2.064.426.530 TL 1.838.337.531 TL 438.740.026 TL 1.979.759.637 TL 1.632.629.830 TL 1.026.748.140 TL 1.676.559.590 TL 1.129.136.593 TL 781.308.237 TL 1.181.014.403 TL 1.111.847.084 TL 618.103.992 TL 986.091.438 TL 990.103.200 TL 128.807.356 TL 843.984.386 TL 794.463.671 TL 209.825.618 TL 1.179.025.030 TL 740.867.154 TL 451.461.868 TL 895.910.657 TL 659.914.209 TL 344.038.130 TL 606.641.392 TL 606.585.550 TL 303.631.435 TL 842.001.446 TL 510.011.273 TL 95.647.957 TL 526.884.859 TL 431.893.130 TL 84.917.667 TL 472.123.857 TL 411.978.861 TL 210.437.771 TL 376.136.114 TL 386.235.049 TL 1.223.306.074 TL 279.597.985 TL 277.943.892 TL 39.369.066 TL 244.023.431 TL 191.048.243 TL 109.053.144 TL 242.900.398 TL 241.617.356 TL 420.963.144 TL 235.355.777 TL 234.675.439 TL 104.453.492 TL 348.266.270 TL 223.550.537 TL 94.634.636 TL 861.689.642 TL 658.185.722 TL 105.815.547 TL 201.831.560 TL 186.924.907 TL 35.875.652 TL 212.534.563 TL 173.257.116 TL 57.898.106 TL 86.817.881 TL 87.221.736 TL 45.598.734 TL 134.798.074 TL 67.893.601 TL 172.883.202 TL 620.715.738 TL 60.394.915 TL 38.388.375 TL 26.774.778 TL 27.460.244 TL 13.779.652 TL 13.181.873 TL 13.811.574 TL 17.684.555.894 TL 27.911.124.040 TL 9.409.255.544 TL 16.360.173.417 TL 799.139.542 TL 2.001.418.835 TL 1.786.736.665 TL 4.283.493.570 TL Piyasa Değeri (TL) NAD'a Göre Birim Pay Değeri 3,04 5,34 2,92 2,72 1,27 1,65 26,57 6,41 4,03 5,15 6,97 3,25 1,99 4,12 36,26 2,62 1,74 2,88 2,50 1,49 3,59 1,94 1,21 1,70 1,51 1,16 1,38 2,18 2,86 1,31 0,73 1,16 1,16 16,59 1,04 1,14 3,52 3,95 1,93 0,44 0,85 19,76 11,52 0,36 1,30 4,49 0,70 0,40 2,03 0,40 0,80 1,14 4,32 1,62 1,38 Hisse Fiyatı 3.800.000.000 500.000.000 630.000.000 600.000.000 886.601.669 673.638.704 37.264.000 124.000.000 184.000.000 128.200.841 87.000.000 157.000.000 217.000.000 100.000.000 10.650.794 106.200.000 110.000.000 84.000.000 93.780.000 150.000.000 235.115.706 52.000.000 89.100.000 72.000.000 40.000.000 40.000.000 23.750.000 10.000.000 Ödenmiş Sermaye (TL) 8.319.721.623 2.781.281.000 1.131.733.295 1.056.768.167 222.990.708 754.010.964 179.286.039 307.739.299 747.860.334 658.813.356 607.189.804 528.760.766 343.140.399 97.506.479 349.434.849 196.312.180 119.301.499 244.324.712 235.341.730 223.577.275 227.044.113 187.007.826 155.366.117 81.171.759 29.449.945 62.495.484 27.464.706 8.924.091 19.884.018.519 TL 11.564.296.896 TL 1.900.723.565 TL 2.897.797.175 TL 0,72 0,54 0,45 0,27 0,91 0,70 0,62 0,16 0,28 0,68 0,57 0,60 0,22 0,21 0,54 4,40 0,21 0,45 1,79 0,47 0,14 0,57 0,21 0,66 0,67 2,86 1,40 1,00 0,63 0,58 0,40 0,42 Özsermaye (TL) PD/NAD NAD'a Göre Prim/ İskonto -28,36% -46,49% -55,19% -73,13% -9,07% -29,73% -37,57% -83,79% -71,68% -31,59% -43,28% -40,47% -77,85% -79,39% -45,52% 340,13% -79,39% -54,87% 79,38% -53,28% -85,62% -43,39% -79,29% -33,62% -32,84% 186,25% 39,80% -0,23% -36,64% -42,49% -60,07% -58,29% 0,99 0,51 0,73 0,42 4,60 1,04 3,45 0,42 0,28 0,69 0,57 0,57 0,28 0,87 0,60 6,23 0,33 0,45 1,79 0,47 0,42 0,57 0,23 0,71 1,55 2,77 1,40 1,54 0,89 0,81 0,42 0,62 PD/DD Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Tablo : Körfez GYO A.Ş. NAD TABLOSU Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Sonuç Sektör genelinde GYO’ların iskonto oranı %36 seviyesindeyken, Emlak Konut GYO hariç tutulduğunda bu oran %42’e ulaşmaktadır. Gedik Yatırım, Net Aktif Değer ve Piyasa Çarpanları Analizi yöntemleri dikkate alınarak gerçekleştirdiği değerleme çalışmasında birim fiyatı 1,58 TL ve piyasa değerini 78,36 milyon TL olarak bulmuştur. Birim fiyat, şirketin Düzeltilmiş Net Aktif Değerine göre %27,35 iskonto ifade etmektedir. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Değerleme özet Tablo Değerleme Yöntemi Piyasa Çarpanları Yöntemi PD/NAD PD/DD Net Aktif Değer Yöntemi Şirket Değeri (Milyon TL) Halka Arz İskontosu (%) Halka Arz İskontosu Sonrası Şirket Değeri (Milyon TL) Halka Arz Sonrası Ödenmiş Sermaye (Milyon TL) Ağırlık Piyasa Değeri (Milyon TL) 30% 20% 50% 56,45 22,64 113,79 78,36 -27,35% 56,93 66,00 Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Gedik Yatırım Menkul Değerler tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda kullanılan varsayımların, analizlerin ve değerleme yöntemlerinin anlaşılır olduğunu düşünüyoruz. Sektörün genel oranları karşılaştırıldığında Körfez GYO’nun %27,4 iskonto oranı hem sektörün genel ortalaması olan %36,6’nın hem de EKGYO hariç ortalama olan %42,49’un altında olduğu görülmektedir. Bununla beraber piyasada işlem gören GYO’ların yukarıda belirtildiği gibi yüksek iskonto oranları ile işlem görmesi talebi kısıtlayıcı etki yaratabilir. Sonuç olarak Gedik Yatırım tarafından hazırlanan Fiyat Tespit Raporunda kullanılan varsayımların, analizlerin ve değerleme yöntemlerinin anlaşılır olduğunu, hisse başına 1,15 TL olarak belirlenen halka arz fiyatının makul olduğunu düşünüyoruz. Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Mali Tablolar Şirketin 2011, 2012 ve 2013 yıl sonlarına ait Bilançosu aşağıdaki gibidir. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Bilanço (2011/12, 2012/12, 2013/12) Varlıklar Dönen Varlıklar Nakit ve Nakit Benzerleri Gerçeğe Uygun Değer Farkı Finansal Yatırımlar Stoklar Diğer Alacaklar Diğer Dönen Varlıklar Duran Varlıklar Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Maddi Duran Varlıklar Diğer Duran Varlıklar TOPLAM VARLIKLAR 31.12.2011 53.127.740 TL 16.936.523 TL 0 TL 0 TL 35.440.424 TL 0 TL 750.793 TL 24.068 TL 0 TL 8.308 TL 15.760 TL 53.151.808 TL 31.12.2012 58.766.785 TL 7.303.684 TL 13.463.508 TL 0 TL 37.144.362 TL 0 TL 855.231 TL 27.718 TL 0 TL 11.958 TL 15.760 TL 58.794.503 TL 31.12.2013 73.806.649 TL 22.965.025 TL 0 TL 0 TL 48.929.330 TL 0 TL 1.912.294 TL 6.528.925 TL 6.515.883 TL 13.042 TL 0 TL 80.335.574 TL Yükümlülükler Kısa Vadeli Yükümlülükler Finansal Borçlar Ticari Borçlar İlişkili Taraflara Ticari Borçlar İlişkili Olmayan Taraflara Ticari Borçlar Kısa Vadeli Diğer Borçlar Kısa Vadeli Karşılıklar Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar Alınan Avanslar Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler 31.12.2011 1.633.946 TL 0 TL 0 TL 0 TL 0 TL 1.567.840 TL 14.500 TL 31.12.2012 6.718.936 TL 0 TL 0 TL 0 TL 0 TL 381.316 TL 4.376 TL 31.12.2013 48.631.607 TL 0 TL 22.199.574 TL 22.197.913 TL 1.661 TL 0 TL 10.867 TL 14.500 TL 0 TL 51.606 TL 4.376 TL 6.299.603 TL 33.641 TL 10.867 TL 26.343.593 TL 77.573 TL Uzun Vadeli Yükümlükler Ticari Borçlar Diğer Ticari Borçlar İlişkili Taraflara Ticari Borçlar Uzun Vadeli karşılıklar Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Uzun Vadeli Karşılıklar Uzun Vadeli Diğer Borçlar Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER 17.122.337 TL 16.737.243 TL 0 TL 16.737.243 TL 65.727 TL 20.040.438 TL 19.998.119 TL 0 TL 19.998.119 TL 42.319 TL 49.643 TL 0 TL 0 TL 0 TL 49.643 TL 65.727 TL 319.367 TL 0 TL 18.756.283 TL 42.319 TL 0 TL 0 TL 26.759.374 TL 49.643 TL 0 TL 0 TL 48.681.250 TL 34.395.525 TL 34.395.525 TL 65.822.000 TL 2.373.208 TL 32.035.129 TL 32.035.129 TL 65.822.000 TL 2.373.208 TL 31.654.324 TL 31.654.324 TL 49.500.000 TL 2.373.208 TL 0 TL -33.724.951 TL -74.732 TL 0 TL 0 TL -33.799.683 TL -2.360.396 TL 0 TL 1.510 TL -19.838.079 TL -382.315 TL 0 TL 53.151.808 TL 58.794.503 TL 80.335.574 TL ÖZKAYNAKLAR Ana Ortağa Ait Özkaynaklar Ödenmiş Özsermaye Sermaye Düzletmesi Farkları Kar veya Zararda Yeniden Sınıflandırmayacak Birikmiş Diğer Kapsamlı Gelirler veya Giderler Geçmiş Yıllar (Zararları) Net Dönem Karı/(Zararı) Kontrol Gücü Olmayan Paylar Toplam Yükümlülükler Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı – 22 Nisan 2014 Şirketin 2011, 2012 ve 2013 yıl sonlarına ait Gelir Tablosu aşağıdaki gibidir. Tablo : Körfez GYO A.Ş. Gelir Tablosu (2011, 2012, 2013) GELİR TABLOSU Hasılat Satışların Maliyeti Ticari Faaliyetlerden Brüt Kar Pazarlama Giderleri Genel Yönetim Giderleri Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler Esas Faaliyetlerden Diğer Giderler ESAS FAALİYET KARI/ZARARI Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler Yatırım Faaliyetlerinden Giderler Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Karı/Zararı Sürdürülen Faaliyetler Vergi Gideri Dönem Vergi Gideri Ertelenmiş Vergi Geliri Sürdürülen Faaliyetler Dönem Karı/Zararı Diğer Kapsamlı Gelirler Toplam Kapsamlı Gelir/Gider 2011 0 TL 0 TL 0 TL 0 TL -1.098.959 TL 77.627 TL -2.884 TL -1.024.216 TL 1.585.920 TL -927.524 TL -365.820 TL 2012 0 TL 0 TL 0 TL 0 TL -2.342.114 TL 41.627 TL -1.003 TL -2.301.490 TL 2.013.500 TL -2.072.406 TL -2.360.396 TL 2013 0 TL 0 TL 0 TL -3.595 TL -2.094.778 TL 2.557.606 TL -32.894 TL 426.339 TL 4.941.714 TL -5.750.368 TL -382.315 TL 291.088 TL 0 TL -74.732 TL 0 TL 0 TL 0 TL -2.360.396 TL 0 TL 0 TL 0 TL -382.315 TL 1.510 TL -74.732 TL -2.360.396 TL -380.805 TL Kaynak: Körfez GYO A.Ş. Halka Arz Fiyat Tespit Raporu Çekince: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri, yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Bu sayfalarda yayınlanan görüş, yorum, ve öneriler nedeniyle ortaya çıkacak kazanç veya kayıplardan Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu değildir. Buradaki yazı, görüş ve yorumlar yatırımcıları bilgilendirme niteliği taşımaktadır. Burada yayınlanan hiçbir yazı, görüş ve analizler izin alınmadan yazılı veya görsel basın organlarında yayınlanamaz. Şeker Yatırım Menkul Değerler A.Ş.‐ Büyükdere Cad. No:171 Metrocity A Blok Kat 4‐5 ŞİŞLİ /İSTANBUL Tel: 0212 334 33 33, Pbx Fax: 0212 334 33 34, arastirma@sekeryatirim.com
© Copyright 2024 Paperzz
