Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş

Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Halka Arz Fiyat Tespit Raporuna İlişkin
Değerlendirme Raporu
Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş.
17.04.2014
1. Değerlendirme Raporu’nun Amacı
İşbu rapor, Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından, Sermaye Piyasası Kurulu’nun
12.02.2013 tarihli ve 5/145 sayılı ilke kararında yer alan, payların ilk kez halka arzı öncesi
uyulacak esasların 7.Maddesine dayanılarak, halka arza aracılık eden Gedik Yatırım A.Ş.’nin
hazırlayarak 14.04.2014 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) ta yayınladığı,
Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Körfez GYO) `ye ait Halka Arz Fiyat Tespit
Raporu’nu değerlendirmek amacıyla yazılmıştır. Değerlendirme raporumuz yatırımcıların pay
alım satımına ilişkin herhangi bir öneri ya da teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza
ilişkin sirküleri, izahnamenin tüm parçalarını ve izahname eklerini inceleyerek kararlarını
vermelidirler.
İşbu rapor değere ilişkin herhangi bir görüş içermemekte olup, raporda yer alan
değerlendirmeler herhangi bir tavsiye niteliği taşımamaktadır.
2. Şirket Hakkında Özet Bilgiler
Bir Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş. iştiraki olan Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş., “Körfez Gayrimenkul İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş.” ünvanı ile 1996
yılında kurulmuştur. Körfez GYO ’nun faaliyetleri, Sermaye Piyasası Kurulu’nun
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen amaç ve konularla
iştigal etmek, esas olarak gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası
araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır.
Şirketin ortaklık yapısı aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.
Ortakların Sermaye Payları
Ortağın
Adı Soyadı
Halka Arz Öncesi
(TL)
Kuveyt Türk Katılım Bankası A.Ş.
Halka Arz Sonrası
(%)
(TL)
(%)
49.498.000
99,9959
Abdullah Tivnikli
500
0,0010
500
0,0007
Ömer Asım Özgözükara
500
0,0010
500
0,0007
Ufuk Uyan
250
0,0005
250
0,0004
İbrahim Mutlu
250
0,0005
250
0,0004
Mustafa Güran
250
0,0005
250
0,0004
Osman Baydoğan
250
0,0005
250
0,0004
Halka Açık Kısım
0
0
16.500.000
0,2500
49.500.000
100,00
66.000.000
100,00
Toplam
49.498.000 74,9970
Körfez GYO portföyü üç ana kalemden oluşmaktadır;
a. Kartal Horizon Projesi: Proje Alanı İstanbul’un Anadolu yakasında Kartal
ilçesindedir. Arsa tercih edilen bir yerleşim yerinde denize nazır olup hazırlanan fizibilite
raporuna göre konut ve ticari alan olarak değerlendirilmiştir. 5.983m²’lik arsa üzerinde inşa
edilmekte olan proje 178 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. İki blok halinde inşa edilen
projenin toplam inşaat alanı 43.690 m2, toplam brüt satılabilir alanı ise 27.123 m2’dir. Proje
2
inşaat aşamasındadır. Diğer yandan projede yer alan bağımsız bölümlerin satışlarına
Dumankaya İnşaat tarafından başlanmıştır.
b. Kilyos Arsası: Arsa İstanbul İli Sarıyer İlçesi Kilyos Köyü’nde yer alan
geliştirilmemiş boş imar parselidir. Arsanın yüz ölçümü 8.841 m² ve imar durumu net parsel
alanı üzerinden TAKS:0,10, KAKS:0,20 ve Hmax:6,50 metre olmak üzere konut imarlıdır.
c. Güre Tesisi: İmar haklarındaki iyileşmeler ve 6306 sayılı yasa ile karar alma
süreçlerinin kolaylaşması nedeniyle, 4 Ekim 2013 tarihli Yönetim Kurulu toplantısında,
Şirketin aktifinde bulunan ve tapuda Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Köyü, Ilıca Alanı
Mevkii`nde bulunan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması amacıyla projelendirme
çalışmalarına başlanmasına karar verilmiştir. Söz konusu tesisin yıkılarak üzerinde yeni bir
proje geliştirilmesi yapılabilir ve kârlı bir yatırım haline gelmiştir. Arsanın termal su
potansiyelini de değerlendirerek yılın on iki ayı hizmet verecek bir tesis inşa edilmesi halinde,
mevcut hak sahiplerine muadil devreler verilse dahi, kalan devrelerin satışının ilgi göreceği ve
eskisine göre çok daha büyük inşa edilecek otelin iyi bir kira geliri ve satış değeri oluşturacağı
düşünülmektedir.
3. Halka Arza İlişkin Özet Bilgiler
Şirketin halka arza ilişkin özet bilgileri aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.
Körfez GYO Halka Arz Özet Bilgileri
Halka Arz Öncesi Çıkarılmış Sermaye
Halka Arz Sonrası Çıkarılmış Sermaye
Halka Arz Edilecek Pay Nominal Değeri
Sermaye Artırımı
Ortak Satışı
Halka Arz Oranı
Pay Başına Şirket Değeri
Halka Arz İskontosu
Halka Arz Fiyatı
Halka Arz Öncesi Şirket Değeri
Halka Arz Büyüklüğü
İhraççının Net Halka Arz Geliri
Halka Arz Sonrası Şirket Değeri
49.500.000 TL
66.000.000 TL
16.500.000 TL
16.500.000 TL
0 TL
25,00 %
1,58 TL
27,35 %
1,15 TL
56.925.000 TL
18.975.000 TL
18.217.165 TL
75.142.165 TL
4. Şirketin Halka Arz Gelirini Kullanım Yerleri Hakkında Bilgi
Şirket halka arz gelirini iki ana başlıkta kullanacağını açıklamıştır. Buna göre; elde
edilmesi beklenen net 18.217.165 TL halka arz geliri ile Kilyos arsası üzerinde ve yıkımı
kesinleşen Balıkesir – Güre tesisinin yıkılarak arsaya dönüştürülmesinin ardından buradaki
arsa üzerinde yeni proje geliştirme fırsatları değerlendirileceği beyan edilmiştir.
3
5. Değerleme Hakkında Özet Bilgi
Körfez GYO paylarının halka arzında fiyata esas teşkil edecek değerin belirlenmesi
amacıyla değerleme yöntemleri olarak Net Aktif Değer yöntemi ve Piyasa Çarpanları
Yöntemi kullanıldığı ifade edilmiştir.
1. Net Aktif Değer Yönteminde;
- SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketlerine
yaptırılan değerleme raporları kullanılmıştır.
- Varlıkların rayiç değerlerinden yükümlülükler düşülmüştür.
- Şirketin 2013/12 yılsonu finansal tablolarındaki stoklar kalemi dışındaki
varlık ve yükümlülükleri de hesaplamaya dahil edilmiştir.
- Bu yönteme göre pay başına net aktif değer 2,30 TL olarak bulunmuştur.
2. Piyasa Çarpanları Analizi Yönteminde;
- Piyasa Değeri/Net Aktif Değeri ve Piyasa Değeri/Defter Değeri oranları
kullanılmıştır.
- BİST-GYO endeksinde bulunan şirketlerden ölçek uyumsuzluğu
nedeniyle Emlak GYO dışarda bırakılarak kalan şirketlerin oluşturduğu
GYO sektörü örneklemi ve Sadece konut projeleri üzerinde çalışan GYO
ların oluşturduğu benzer şirketler örneklemi olmak üzere iki örneklem
hesaplamaya dahil edilmiştir.
- PD/Net Aktif oranına göre pay başına değer 1,14 TL ve PD/DD oranına
göre pay başına değer 0,46 TL olarak bulunmuştur.
 Nihai değerlemede Net Aktif Değer yöntemi %50, PD/NAD %30 ve PD/DD %20
şeklinde ağırlıklandırılmış ve birim pay fiyatı 1,58 TL olarak tespit edilmiştir.
 %27,35 oranında Halka arz iskontosu yapılarak 1,15 TL halka arz fiyatına ulaşılmıştır.
6. Sonuç Olarak Bizim Görüşümüz
Körfez GYO için hazırlanmış olan fiyat tespit raporunun kapsamlı, net ve anlaşılır olduğu
görüşündeyiz. Ancak dikkat çekmek istediğimiz konular şunlardır:
 Çarpan analizinde kullanılan PD/NAD ve Net Aktif Değer yöntemlerinin ikisi de
rayiç değer analizine yani net aktif değerlemesine dayanmaktadır ve böylece net
aktif değer toplamda %80 ağırlıkla değerlemeye katılmış olmaktadır.
4
Burada yer alan her türlü bilgi, değerlendirme, yorum ve istatistiki şekil ve değerler
hazırlandığı tarih itibariyle mevcut piyasa koşulları ve güvenilirliğine inanılan
kaynaklardan elde edilerek derlenmiştir. Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. tarafından,
karşılığında herhangi bir maddi menfaat temin edilmeksizin, genel anlamda bilgi vermek
amacıyla hazırlanmış olup, hiçbir şekilde yönlendirici nitelikte olmayan bilgiler
yatırımcılar tarafından danışmanlık faaliyeti olarak kabul edilmemeli ve yatırım
kararlarına esas olarak alınmamalıdır. Bu bilgiler, belli bir getirinin sağlanmasına yönelik
olarak verilmemekte ve bu yönde herhangi bir şekilde taahhüt veya garantimiz
bulunmamaktadır. Bu itibarla bu sayfalarda yer alan ve hiç bir şekilde yönlendirici
nitelikte olmayan hususlar hakkında herhangi bir sorumluluğumuz bulunmamaktadır.
Gerek bu yayındaki, gerekse bu yayında kullanılan kaynaklardaki hata ve eksikliklerden ve
bu yayındaki bilgilerin kullanılması sonucunda yatırımcıların ve/veya ilgili kişilerin
uğrayabilecekleri doğrudan ve/veya dolaylı zararlardan, kâr yoksunluğundan manevi
zararlardan ve her ne şekil ve surette olursa olsun üçüncü kişilerin uğrayabileceği her
türlü zararlardan dolayı Neta Yatırım Menkul Değerler A.Ş. sorumlu tutulamaz.
5

Download Report