Bizim Emlak Murat HAMZAOĞLU CUMARTESİ 7 HAZİRAN 2014 Kat karşılığı arsa aranıyor! E Son dönemde Kocaeli'de inşaat firmaları arsaya para vermek yerine, yapacakları inşaattan belli bir oranda arsa sahibine pay vermeyi tercih ediyor. Peki bölgemizdeki kat karşılığı arsa oranları nedir, nereler tercih ediliyor? ğer ticaretin geliştiği, merkezde arsanız varsa ve kat karşılığı vermek istiyorsanız, oran yüzde altmışa kadar çıkıyor. İzmit merkezde inşaat firmaları, iş yerleri kendilerinde kalmak suretiyle arsa sahiplerine çok ciddi oranlar teklif edebiliyor. Yapılan ve yapılmakta olan kat karşılığı işlerde sadece iş yerini alarak anlaşmalar yapıldığını da biliyoruz. Zaten inşaat firmaları da öncelikle böyle arsaları tercih ediyor. İzmit merkezde ticari alanların yeterli olmayışı da oranların yüksek olmasına sebep gösterilebilir. YÜZDE YİRMİDEN BAŞLIYOR Konut imarlı arsalardayda oran yüzde yirmiden başlıyor. Bölgenin konut satış taleplerine göre bu oran yüzde kırklara kadar da tırmanabiliyor. Bu oranların belirlenmesi genellikle bitmiş bir konuttan satış rakamlarının ne olduğunu düşünerek belirlenebiliyor. Bir de yapılacak konutların proje özelliği de oranları etkilemekte. Lüks konut oranlarıyla, sosyal konut oranları arasında ciddi farklılık gösterebilir. İlimizde bu konuda aracılık yapan ciddi firmalar bulunuyor. Bu firmalar anlaşma öncesi yaptıkları çalışmayla, gerek arsa sahibine, gerek inşaat firmalarına ışık tutabiliyor. BAĞÇEŞME REVAÇTA Kat karşılığı konut yapmak isteyen inşaat firmaları öncelikle konutu zorlanmadan satabileceği arsa arıyor. Son dönemde revaçta şaat firmaları, kent meydanı projelerinin başlamasını dikkatle takip etmekte. Meydan projelerin başlamasını bekleyen inşaat firmaları ve kat karşılığı vermek isteyen arsa sahiplerinin yakın bir tarihte birlikteliklerini imza altına almaları kaçınılmaz gibi görünüyor. GELİŞEN YEŞİLOVA olan Bağçeşme bölgesi inşaat firmaları tarafından aranan bölge olarak karşımıza çıkıyor. Bölgede kat karşılığı oranları yüzde otuzdan başlıyor yüzde kırklara kadar çıkabiliyor. Bağçeşme, konut fiyatları yüksek olması ve talep görmesi arsa sahiplerinin kat karşılığı pazarlığında elinin güçlü olmasına neden oluyor. Yakın bir tarihte arsa bile bulmakta zorlanacak olan Bağçeşme’de konut fiyatlarının artmasının da kaçınılmaz olduğunu söyleyebiliriz. BAŞİSKELE VE KARTEPE Başiskele ve Kartepe ilçeleri konut arsaları bakımından benzerlik sergiliyor. Bu bölgelerde yüzde yirmi ile otuz aralığında kat karşılığı arsa bulunabilir. İlimizde bulunan bir çok inşaat firmasının Başiskele ve Kartepe bölgelerinde kat karşılığı arsa arayışı içinde olduğunu biliyoruz. Özellikle Kartepe ve Başiskele ‘kent meydanı’ projelerini bekleyen in- Yeşilova bölgesi de son dönemde inşaat firmaları tarafından dikkatle izlenmekte. Bölgede zaten bir yapılaşma var ancak daha ziyade küçük projeler ve sosyal konut tarzı evlerle karşımıza çıkıyor. Lüks konutlarsa çok fazla sayıda değil. Bölgede çok sayıda kat karşılığı arsa vermek isteyen arsa sahipleri bulunmakta. Onlar da biliyor ki bölgede yakın bir tarihte konut üretiminde artış olacak. Acelesi olmayan arsa sahipleri bölgenin biraz daha gelişmesini bekliyor. Bu günlerde Yeşilova kat karşılığı oranları yüzde yirmi beş civarlarında. HER FİRMAYA GÜVENMEYİN Eğer kat karşılığı vermek istediğiniz arsanız varsa, mutlaka inşaat firması seçerken dikkatli olun. İnşaat firması bu konuda yeterli olup olmadığını inceleyin. Hukuksal olarak kendinizi güvence altına alın. İlimizde bu konuda birçok mağdur arsa sahipleri var. Hala gecikme, kalite ve diğer problemlerle boğuşan arsa sahiplerini biliyoruz. İnşaat firması yüksek kat karşılığı oranı verebilir ama dikkatli olun her inşaat firmasına güvenmeyin. İnceleyin, araştırın ve hukuksal olarak kendinizi garantiye alın. Tarla satan köylü göç mü etsin 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda, 6537 Sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü belirlenmiş ve belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanmıştır. İş bu kanunun çıkması ile 25.05.2014 tarihinden itibaren Türkiye’de büyük sorunlar ve kaos ortaya çıktı. Konu hakkında açıklamalarda bulunan KEM-DER Yönetim Kurulu Başkanı Alpay Hacıoğlu şunları sıraladı; 1- Vatandaş gayrimenkulünü satmak için T.K.M. müracaat ettiğini ve bağlı olduğu belediyede mevcut yerin nazım imar planında olup olmadığının sorulduğunda gelen cevaba göre işlemin devam ettiğini olumsuz bir cevap geldiğinde tarım ilçe müdürlüklerine sorulduğunu yalnız KEM-DER Yönetim tarım ilçe müdürlüklerinin henüz daha tapu dairesinin Kurulu Başkanı sorduğu soruya cevap verAlpay Hacıoğlu. medikleri açıktır. Cevap vermeme sebeplerinin henüz daha, tarım il ve ilçe müdürlüklerinde ilgili birimin oluşturulmamasıdır. 2- Yasanın yönetmelik çalışması devam ettiğinden mevzuatın şu anda net bir şekilde ortaya çıkmamasından dolayı kamuoyunda büyük sıkıntılar yaşatmaktadır. 3- Kanunu incelediğimizde bu yasanın artı ve eksileri bulunmaktadır. Biz şu anda doğal olarak eksilerin giderilmesini istemekteyiz. a- Köylerde ikamet eden kendilerine tarım yönü ile istihdam sağlayan vatandaşlarımızın gayrimenkul satmak istediğinde zorunlu olarak yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri altında kaldığı anda tüm gayrimenkullerini satmak zorunda kalacaktır. Bu sebeple köylünün şehirlere nüfus ve göç akışı çok daha hızlı olacaktır. Bu nüfusun ve göçün akışıyla vasıfsız iş gücü doğacaktır. Bunun peşi sıra rehabilitasyon süreci sıkıntılı ve sancılı gerçekleşecektir. b- Toprak koruma ve arazi kullanımı kanunu Türkiye topraklarının verimliliği açısından düşünüldüğünde iyi bir kanun gibi gözükmektedir. Fakat aynı zamanda kişilerin hak ve özgürlükleri kısıtlayıcı niteliktedir. Geçmiş kanunlara bile mirasçılar kendi aralarında anlaşamazlarken şu anki kanundan dolayı çok büyük anlaşmazlıklar çıkacak, gayrimenkul mirasçıları sürekli mahkemelerde sorunlarına çözüm arayacaklardır. c- Mahkemeler kısa sürede sonuçlanmadığı için yine araziler kullanılmayacak ve mirasçılar arasında büyük sorunlar gündeme gelecektir. Geçmiş kanunlarla kişiler ihtiyaçları olduğunda mallarını satabiliyorlardı şimdi kişiler ihtiyaçlarını karşılayamayacak. Gerekli olduğunda satamayacak. Bu gayrimenkul sahipleri çıkmaza düşeceklerdir. Bu tarz taşınmazlara yatırım yapan gayrimenkul alıcıları da taşınmazlarını değerlendiremeyecektir. Reform, yenilik güzeldir. Fakat kişilerin ihtiyaçlarını karşılamayacak duruma getirilmemelidir. Yapılan reform, gayrimenkul alımsatım piyasasındaki canlılığı da durduracaktır. d- Yatırımcılar bu tarz taşınmaz alımına yönelmeyeceklerdir. Sadece büyük meblağ da imkanları olanlar bu taşınmazları alabileceklerdir. Küçük yatırımcılara olanak kalmayacağından buda piyasa ve köylüyü ekonomik sıkıntıya sokacaktır. Yukarıda belirttiğimiz gibi yönetmelik bir an önce açıklanmalı ve yaşanan sıkıntıların dikkate alınarak ivedilikle Kamuoyunun yaranına olacak ve sorunları ortadan kaldırılacak şekilde yönetmelik düzenlenmelidir. Kamuoyuna duyurulur… Projenin adı: Orca Life Kavan İnşaat & Mamik Group (Seval İnşaat) & Orca Group şirketlerinin ortak girişimi olan ‘Orca Life Sitesi’ dikkatimi çeken projelerden biri. İçeriği dolu dolu, tasarımı ise göz alıcı. Orca Life bence pek çok siteden daha donanımlı İ nşaata geldiğinizde satış grubunun bulunduğu ofisleri görüyorsunuz ilk. Ben hafta sonu biraz da erken bir saatte gittim. Bana Haluk Mamik eşlik etti ve bilgi verdi. Siteyi anlatırken kendinden emin olan Haluk Mamik, inşaat bilgisi sayesinde de projesini büyük bir zevkle anlattı. 2015 teslim inşaatın gördüğüm kadarıyla kabaları çıkmak üzere ve inşaat hızla ilerliyor. 26.000 metrekare içerisinde yer alan yüzde 72’si yeşil alan olarak belirlenen karma konut projesi. 142 metrekare ile 275 metrekare arası değişen 3+1, 4+1 daire ve 4+1 villa seçenekleriyle sunuluyor. Projedeki taahhütlerin tümü yapılacaksa tam bir tatil köyü kıvamında olacak. HUZURLU VE GÜVENLİ Firma yetkilisi ve Orca satışıyla birebir ilgilenen Haluk Mamik, projede güvenlikten huzurlu bir ortama, çocukları düşündükleri kadar ebeveynlerin de huzur ve sosyal hayatını düşündüklerini anlattı. Her konuta özel otopark, güvenlik kontrollü ana giriş, kameralı güvenlik sistemi, görüntülü karşılama sistemi, 7/24 aktif güvenlik ekibi, bahçe ve çocuk alanları dahil tüm sitenin görüntülü kontrol sistemi güvenlik içeriklerinden bazıları. BÖYLE TESİS GÖRÜLMEDİ Çok site gezdim pek çok bölgede küçük büyük sitelerin tüm gelişimlerini izledim. Kiminin hatalarıyla nasıl amaçlarına ulaşamadıklarını gördüm. Ancak 142 aile için tasarlanan Orca ve sosyal alanı benim dikkatimi çekmeyi başardı. Sitenin sosyal alan içeriğini okurken kendimi tatil köyü seçiyormuş gibi hissettim. Ortak park ve dinlenme alanları, özenle tasarlanmış peyzaj, çiçek bahçeleri ve yürüyüş parkuru, açık kapalı yüzme havuzu, çocuk yüzme havuzu, aquapark, açık spor alanları, fitness salonu, squash, Türk hamamı, sauna, buhar odası, şok duş, tropik jakuzi, tenis, basketbol, voleybol sahaları, restoran, cafe, snack bar, vitamin bar mevcut. YEMYEŞİL DOĞA İstanbul gökdelenlerinde sık duyduğum ancak Kocaeli’de henüz görmediğim kat bahçeleri de Orca ayrıcalıklarından. Yuvacık’ı zaten doğasından, temiz havasından, manzarasından dolayı çok severim ancak kat bahçeleri farklı otantik bir bakış açısı yaratacaktır. Kendimi bir an; kat bahçesindeki koltuğumda Körfez manzarasını izleyerek kitap okur hayal ettim, içim mutlulukla doldu. Umarım hayalimdeki gibi güzel bahçeler olur. İÇ MİMARİ DE ÖZENLİ Konut projelerindeki büyük hatalardan biri de çevreyi mükemmel düzenleyip iç mimaride klişeden öteye geçememektir. Aslında inşaatları gezerken iç mimariyi algılayabilmenizde oldukça zordur. Kroki çizimlerinden gördüğüm kadarıyla iç mimaride genel çizginin üzerinde. Giyinme odası çamaşır odası gibi detaylar evde büyük kolaylık sağlayan ayrıntılardır ki Orca’da hepsi mevcut. Lakin benim duyunca en çok beğendiğim manzaraya bakan banyolar oldu. YOLDA BİTERSE… Sıkıntı olan tek yönü önündeki yolun henüz tamamlanmamış olması ancak bu da Orca ve çevresindeki inşaatların tamamlanmasıyla belediyenin aşacağı bir problemdir, düşünmeye gerek yok. Sitenin alt kısmında kalan bir sitenin atıl gibi gözükmesi de dikkatimi çeken olumsuzluklardan oldu ancak gördüğüm kadarıyla Orca bahçe duvarları ve dairelerin açıları kötü görüntüyü engelliyor. BEN BEĞENDİM Gezdim beğendim, inşaatın süreci olumlu, projede var olan içerik, sosyal donatılar fazlasıyla iyi. İç mimari çizgi üstü, henüz inşaat devam ettiği için söylendiği gibi yapılacağına da inandım. Gayrimenkul alıcılarına önerebileceğim güzel sitelerden bir tanesi diyebilirim. n Gülender SARGIN 8 KOCAELİ EMLAK murat@kocaeliemlak.com - www.kocaeliemlak.com Tapuda paranızı alın! Evinizi satışa çıkardınız, alıcı da geldi, evinizi beğendi, fiyat konusunda da anlaştınız, alıcınız bankaya başvuracağını söyledi, kaparo bıraktı ve gitti. Ne kolay değil mi? Emlakçıya neden para vereyim ki, ben bu işi biliyorum…! Süreç şöyle devam ediyor... Banka, alıcınızın kredisi onaylanacak, evinize exper gönderecek ve alıcınızın kredisi onaylanacak ve tapuda işlem ve imza günü gelecek. Tapu günü geldiğinde paranızı alacağınızı düşünüyorsunuz değil mi? Öyle kolay değil… Siz diyelim ki, yüz bin TL’ye anlaştınız. Alıcınız bankadan elli bin TL kredi kullanacağını söyledi. Tapunuzu yeni alıcınıza devrettiğinizde elli bin TL’yi tapuda nakit aldınız ama bankanın verdiği konut kredisini alabilmeniz için tapu işlemi bittiğinde, kredi kullanılan bankaya gidiyorsunuz ve parayı beklemeye başlıyorsunuz. Uzun bekleme sürecinden sonra, geriye kalan elli bin TL alacakken, banka size kırk bin TL ödeme yapıyor. Şaşırıyorsunuz, ama elli bin TL almanız gerekiyordu…! Ne olacak şimdi? Bankanın umurunda değil, paranızı verir işi biter. Siz kalırsınız öyle! Alıcınıza bakarsınız, ‘Hani elli bin TL ödeyecektin’ dersiniz ama başlar anlatmaya, ‘Ya haklısın ama tapu masrafı, dosya masrafı çıktı ben söz sana öderim.’ Tapuyu da verdiniz, kaldınız mı ortada… Bu anlattıklarım yaşanmış ve çok sık karşılaşılan durumlar. Banka işini sağlama alıyor, umurunda değil. Siz tapu işlemi öncesi bankaya gitseniz, ne kadar kredi kullandığını öğrenmek istesiniz bilgi almakta zorlanırsınız, belki de hiç bilgi alamazsınız. Belki de alıcınızın hangi bankadan konut kredisi bile kullandığını bilmezsiniz. İnanın bu işlem böyle işliyor. Tek çözüm tapuda paranızı alın ama bu da mümkün değil krediyi alabilmeniz için tapu işleminizi tamamlamanız gerekiyor. Ne olacak şimdi? Eğer bir emlakçıyla çalışmıyorsanız ki, ben sizin bu konuda mutlaka destek almanız gerektiğini düşünüyorum ama hala “Ben dünyanın en iyi emlakçısıyım” diyorsanız…! Tapuda imza atılırken kredi kullanılan bankanın bloke çekini isteyin. Alışık olmadığımız bir durum gibi değil mi? Banka bloke çek masrafı elli bin TL’de yaklaşık yüz TL civarında. İki bin TL dosya masrafı ödendiğini düşünecek olursak, banka bloke çek masrafı hiç de fazla değil. Kredi kullanılan bankanın imzada tapuya gelmek zorunda olan memuru veya avukatı var. Çeki getirsinler… Yok ama siz hala ‘Sorun yok ben biliyorum’ diyorsanız, sonuçlarına katlanacaksın. Yine söylüyorum, bunlar yaşanmış olaylar. Bankaların da bu konuda duyarlı olmaları gerekiyor. Her şeyden para almaya alışık olan bankalar, evini satan kişileri de düşünmeli. Aslında bu tür ve diğer tapu işlemleri sürecinde sıkıntılarla karşılaşmamak için mutlaka destek almanızı öneriyorum. Özel site yönetimi hiç de kolay değil Site yöneticiliği apartman yöneticiliği kadar kolay değildir. Tek bir apartmanın aidatlarını toplamak, elektrik, temizlik gibi giderlerini karşılamak sorunlu işler değil. Site yönetimi ise bambaşka bir konu Ö zel site yönetim şirketine genel kurul kararıyla verilen site yöneticilikleri kontrolü doğru yapılmadığı taktirde sıkıcı ve sorunlu hale gelebilir. Sitenize özel site yönetimi gelmiş dahi olsa her şey hak sahiplerinin kararına bağlı olmak zorundadır. Örneğin ortak alana yapılacak çalışmalar site nüfusunun yarısının bir fazlasının onayı halinde yapılabilir. 100 hanelik bir sitede 51 hanenin onay vermesi halinde havuz gibi ortak alana kullanma koşulları getirebilirsiniz. Aksi taktirde kurul kararı yoksa, kabul yeter sayısı yoksa, koyduğunuz kural ve kaideler levha olarak asılı olmaktan öte hiçbir anlam taşımaz. HER KURUŞUN HESABI... Site yönetim firmaları her kuruşun hesabını tutmak zorundadır.. Karar alınmadan siteye değil 20.000 TL, 100 TL’lik masraf bile yapamazsınız. Kurul kararı yapılmadan uygulanan yüklü harcamalara protesto çekerseniz ödemek zorunda kalmazsınız. Tabi ki harcama yapılan genel kalemler vardır. Site elektrik faturası temizlik vs. gibi. Ancak onlarda bile her zaman 100 TL ödenen elektrik 1000 TL geldiyse biri açıklama yapmak durumundadır. Fatura göstermek ve gerçekten o kadar yüksek tuttuysa nedenini bulup çözmek zorundadır. Tepecik Mah. Kemal Öz Sok. Hamzaoğlu Apt. A Blok Kat:1 Daire :1 İzmit/KOCAELİ Tel: 262 321 23 92 - Gsm:541 321 23 92 www.kocaeliemlak.com
© Copyright 2024 Paperzz
