51 01 febbraio 2014 IL SETTIMANALE de il Quotidiano Immobiliare S G R v i i l u p p o u a d a g n o p r e s a La ripartenza dei fondi immobiliari il Quotidiano Immobiliare presenta il CONVEGNO NON PERFORMING LOANS LE OPPORTUNITÀ DERIVANTI DALLA GESTIONE E DAL RECUPERO DEI CREDITI IPOTECARI IN SOFFERENZA Moderatore: Guglielmo Pelliccioli ISCRIVITI Mario Breglia Giuseppe G. Mazzetta Scenari Immobiliari Italfondiario RE Riccardo Serrini Stefano Scopigli Prelios Credit Servicing Yard CAM Matteo Gallanti Marco Bignami NCTM Studio Legale NPLs RE_SOLUTIONS Paolo Berlanda Diego Bortot Polis Fondi SGR CON IL PATROCINIO DI PARTNER SCIENTIFICO 0 03 editoriale Una crescita che viene da lontano L’industria immobiliare ha nei fondi il suo propellente Il numero odierno de Il Settimanale ritorna su un segmento dell’industria immobiliare che riveste un ruolo fondamentale per il mercato del real estate italiano: quello dei fondi immobiliari. “2014, il rilancio dell’Italia attraverso i fondi immobiliari”, così abbiamo chiamato il nostro evento del 12 febbraio al WJC di Milano, che coincide con l’assegnazione del premio della Pentola d’Oro. Non abbiamo messo il punto di domanda alla frase del rilancio, non perché siamo degli inguaribili ottimisti ma semplicemente perché in questi termini si sono espressi i gestori dei fondi da noi intervistati e i cui commenti sono riportati nel numero di FocusQI che verrà distribuito agli ospiti la sera del convegno. Anche le attese degli altri operatori del real estate vanno in questa direzione: ormai il comparto dei fondi rappresenta circa 50 miliardi di investimenti e ha imboccato una rinnovata fase di sviluppo. Praticamente i fondi finiranno per investire in ogni settore: dalle dismissioni pubbliche agli asset bancari, dai patrimoni degli enti previdenziali alle fonti rinnovabili, dall’housing sociale allo sviluppo di nuovi quartieri, dal mercato domestico a quello estero. Certamente alcuni nodi non sono stati risolti e sarebbe opportuno che vi si ponesse mano a livello legislativo: pensiamo, ad esempio, a una diversa normativa per i fondi retail; a una governance più semplice, all’ampliamento delle SIIQ che dei fondi sono un po’ il naturale complemento. In attesa che torni un po’ di serenità sul mercato e che le nuove regole vengano approvate e poi applicate, prepariamoci ad assistere con curiosità e interesse a questa nuova fase della giovane industria del real estate italiano. Guglielmo Pelliccioli fondatore ed editorialista de il Quotidiano Immobiliare 04 agenda della settimana AGENDA roma ANNUALE DI FEDERIMMOBILIARE 04 ASSEMBLEA E PRESENTAZIONE INDICE FIUPS marteDì VAI Organizza: Federimmobiliare Roma: presso la Sala Convegni della Cassa dei Geometri - Viale Lungotevere Arnaldo da Brescia 4, con inizio alle ore 10.30 milano PREZZI IMMOBILI DI MILANO 04 PRESENTAZIONE E PROVINCIA, II SEMESTRE 2013 marteDì VAI Organizza: Osmi Borsa immobiliare di Milano e FIMAA Milano Monza & Brianza Milano: presso la Sala Conferenze di Palazzo Turati - Via Meravigli 9/b, con inizio alle ore 11.00 milano PERFORMING LOANS: OPPORTUNITÀ DERIVANTI DA GE06 NON STIONE E RECUPERO DEI CREDITI IPOTECARI IN SOFFERENZA gioveDì VAI Organizza: il Quotidiano Immobiliare Luogo: presso lo Studio Legale NCTM - Via Agnello 12, con inizio alle ore 8.45 il settimanale di quotidiano immobiliare Testata Giornalistica Registrata presso il Tribunale di Arezzo. Registrazione nr.1/13 del 03/01/2013 Direttore responsabile Marco Luraschi Editore DAILY REAL ESTATE S.R.L. Via Pascoli 7, 24121 Bergamo P IVA 03276200163 - Iscrizione ROC N.22163 Foto e immagini di Shutterstock ad eccezione di quelle fornite dagli autori. Contatti Tel.: +39 035/211356 Fax: +39 035/4131217 info@ilqi.it - www.ilqi.it 0 05 nomisma outlook flash NOMISMA OUTLOOK FLASH Nella seconda recessione il tasso di disoccupazione ha intrapreso una crescita sostenuta Posti vacanti (in % della domanda di lavoro) tasso di disoccupazione e posti vacanti 1,3 1,2 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 2005q1-2008q1 2008q1 2008q1-2009q1 2011q1 2011q1-2013q3 2009q4 5,8 6,8 7,8 2013q3 8,8 9,8 10,8 11,8 12,8 Disocccupati (in % della forza lavoro) Fonte: elaborazione Nomisma su dati ISTAT Nel 2007 il tasso di disoccupazione era al 6,1%. A novembre 2013 al 12,7%. Il mercato del lavoro del 2007 era segmentato, iniquo, escludente, ma di pieno impiego. E quello di oggi? La disoccupazione attuale è in gran parte di tipo keynesiano, ovvero determinata da un livello inadeguato di domanda aggregata. Le imprese non assumono lavoratori perché, in un mercato asfittico e con rarefazione del credito, non saprebbero come utilizzarli. L’evoluzione della qualità della disoccupazione in Italia dal 2008 è ben descritta dalla curva di Beveridge, che mette in relazione posti di lavoro vacanti e disoccupazione. Nel ciclo espansivo (2005-2008; linea nera) e per gran parte della “prima recessione” (2008-2009; linea azzurra) la disoccupazione è rimasta sotto l’8%, mentre il numero di posti vacanti rimaneva pressoché stabile, poiché i disoccupati presenti sul mercato non riuscivano a offrire le competenze richieste. Nella “seconda recessione” (2011-2013; linea blu), con il peggioramento della congiuntura, il tasso di disoccupazione ha intrapreso una crescita sostenuta e contestualmente il tasso di posti vacanti ha iniziato a calare, non in conseguenza di un effettivo collocamento, quanto per la riduzione dei posti disponibili nelle imprese, dovuta al crollo dei consumi e alla stretta creditizia. 06 fondi a 360 gradi Fondi a 360 gradi I gestori credono nella ripresa di Guglielmo Pelliccioli Per Mario Breglia che un ‘pochino’ se ne intende visto che ogni anno, tra le molte cose che realizza, pubblica una corposa rassegna sull’andamento dei fondi in Italia e nel mondo, la concomitanza di Borsa ai massimi e di mercato immobiliare ai minimi è una congiuntura da tener presente. Secondo Breglia la liquidità in eccesso generata dai titoli azionari finirà per riversarsi, almeno in parte, sugli immobili e a trarne i maggiori benefici saranno proprio i fondi immobiliari. Che tutte le SGR si stiano attivando e rivitalizzando è del resto facilmente percepibile andando a parlare con i vari responsabili. Persino lo Stato si è mosso con Invimit che dovrebbe attivare presto una serie di fondi di fondi, partecipando a iniziative sul territorio e lavorando molto sulle dismissioni pubbliche. Quindi il 2014 potrebbe, il condizionale è d’obbligo, essere l’anno del rilancio non solo del mercato immobiliare, ma anche di quello dei fondi immobiliari. L’impressione è confermata dalle dichiarazioni dei principali esponenti dell’industria dei fondi che però fanno dei distinguo condivisibili. Il primo è che occorre trovare soluzione ad alcuni ‘blocchi’ che caratterizzano il settore: il primo è la regolamentazione delle scadenze, mentre il secondo è incrementare il I FONDI IMMOBILIARI SARANNO IL TEMA DEL NUOVO FOCUSQI La rivista verrà presentata agli AWARDS de ilQI il 12 Febbraio a Milano 0 07 numero di società immobiliari quotate che è l’elemento propedeutico per far crescere anche il mercato delle SIIQ. Un canale molto promettente è quello della gestione dei patrimoni immobiliari degli enti previdenziali privati, che da sempre hanno un focus particolare sull’investimento nel mattone. Apportare questi asset in un fondo e procedere a un lavoro attento e meticoloso di valorizzazione è il compito in cui i fondi dovrebbero essere specializzati. E sempre a proposito di valorizzazione c’è da considerare alcune esperienze già partite di fondi che si attivano, su incarico di banche e fondazioni, per recuperare palazzi di pregio nei centri storici, coniugando i valori commerciali tipici dell’operazione a quelli di abbellimento dei centri cittadini. A testimonianza della voglia di rilancio che si avverte nell’industria dei fondi si deve segnalare anche un fatto ‘storico’: dopo sette anni, finalmente, torna a essere proposto sul mercato un fondo retail destinato alle famiglie e ai piccoli investitori. Si tratta di un tentativo per ricondurre a questo strumento di investimento una categoria di risparmiatori che all’inizio doveva essere il vero propellente dei fondi. Proprio in considerazione delle criticità verificatesi a suo tempo, l’attuale fondo ha garantito ai quotisti un rendimento minimo annuale sul valore delle quote nominali, in modo da rendere remunerativo e garantito l’investimento. Abbiamo citato solo alcuni esempi di fondi innovativi o di aree in cui andranno a collocarsi i prossimi prodotti; ovviamente ci sono altri canali come la gestione dei contenziosi bancari garantiti da immobili o lo sviluppo di aree, per non parlare delle fonti energetiche alternative. Il giorno 12 febbraio al convegno de il Quotidiano Immobiliare, dedicato proprio al rilancio dell’Italia, i gestori dei fondi verranno al microfono per illustrare tutti i loro progetti: un’occasione unica per fare il quadro dell’evoluzione del settore, diventato ormai il più importante del real estate italiano. fondi a 360 gradi 2014: il rilancio dell'italia attraverso i fondi immobiliari Mercoledì 12 Febbraio ore 08:45 WJC - via Achille Papa 30 Milano il Quotidiano Immobiliare DAILY REAL ESTATE Mercoledì ® 12 Febbraio presenta il CONVEGNO ore 17:30 WJC Milano Moderatore: Guglielmo Pelliccioli Paolo Berlanda Polis Fondi SGR Roberto Busso Abaco Servizi Leo Civelli REAG Marco Doglio Fabrica Immobiliare SGR Giuliano Montagnini Domenico Bilotta Investire Immobiliare Giovanni M. Benucci ALDO MAZZOCCO Presidente Assoimmobiliare PIERLUIGI MAGNASCHI Sorgente SGR Direttore Responsabile Milano Finanza Luigi Croce GIUSEPPE ROMA NCTM Studio Legale Ivano Ilardo BNP Paribas REIM SGR Anna Pasquali SECI Real Estate Beni Stabili Gestioni SGR Mauro Pulega Paolo Scordino EstCapital SGR TAVOLA ROTONDA Prelios SGR Pentola d'Oro 2014 GABRIELE PICCINI Country Chairman Italy UniCredit Direttore Censis ROBERTO REGGI Presidente FPC ANCI GABRIELE PICCINI Country Chairman Italy UniCredit FEDERICO GHIZZONI Amministratore Delegato UniCredit Al termine verrà servito a tutti i partecipanti il celebre risotto cucinato nella Pentola d'Oro. VISITA LA PAGINA WEB 0 09 Un’alternativa all’investimento diretto Un’alternativa all’investimento diretto In che modo i fondi possono guidare la ripresa dell’economia italiana di Giampiero Schiavo In un momento di profonda incertezza dei mercati finanziari i fondi immobiliari costituiscono un’importante alternativa a strumenti d’investimento più tradizionali quali azioni e obbligazioni. In Italia, il real estate è sempre stato un asset class di riferimento, confermandosi come valida alternativa all’investimento nei mercati tradizionali. Difatti, durante la crisi, il mercato immobiliare italiano ha mostrato una correlazione inversa con il mercato azionario. Inoltre, prezzi relativamente stabili nonostante la crescita dell’inflazione – o comunque in diminuzione rispetto ai picchi del 2007, consentiranno di beneficiare di possibili upside una volta migliorato l’outlook macroeconomico. All’interno del mercato del real estate, i fondi immobiliari rappresentano un’interessante alternativa all’investimento diretto. Secondo i dati forniti da Assogestioni, ciò è testimoniato dalla continua crescita dell’industria dei fondi immobiliari PERSONA giampiero schiavo SOCIETà castello sgr 10 Un’alternativa all’investimento diretto in Italia sia in termini di attività (+0,4% nel secondo semestre 2013 rispetto a dicembre 2012) che di numero di fondi immobiliari (nel secondo semestre 2013 sono stati istituiti 9 nuovi fondi). I fondi immobiliari, introdotti in Italia nel 1994, permettono di trasformare l’investimento sul mercato immobiliare (che per sua natura richiede procedure e orizzonti temporali più lunghi degli investimenti di tipo mobiliare), in quote di attività finanziarie che consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente un immobile. Il patrimonio di ciascun fondo è distinto dal patrimonio della SGR e da quello di ciascun quotista. Non sono ammesse su di esso, quindi, azioni dei creditori della SGR o nell’interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub depositario o nell’interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. Nella gamma dei diversi profili di gestione l’investitore ha la possibilità di trovare il prodotto più adatto alle proprie esigenze. Questi strumenti consentono, infatti, l’investimento in settori difficilmente avvicinabili da player esterni. Basti pensare, ad esempio, al mercato turistico-alberghiero. Investire in questo settore, che pur costituisce circa il 10% del PIL italiano, richiederebbe al player esterno o a un risparmiatore sforzi notevoli in termini organizzativi (ricerca di un tenant o di management adeguato) e finanziari (spese commerciali, mantenimento del prodotto su standard adeguati etc.), pur esponendolo a notevoli rischi in termini di concentrazione dell’investimento su un singolo prodotto e dunque un singolo tenant e una singola location. Secondo i dati di Assogestioni, al 30 giugno 2013 il patrimonio immobiliare gestito rimane stabile rispetto a dicembre 2012 (25,6 miliardi di euro), anche il volume di transazioni è in linea con quanto registrato nello stesso periodo dell’anno precedente (sono stati acquistati e conferiti immobili per 1,4 miliardi di euro, mentre ne sono stati venduti 673 milioni di euro). 1 11 Un’alternativa all’investimento diretto Investendo su un fondo immobiliare specialista si ottiene un’immediata diversificazione dell’investimento (entrando in possesso di una porzione di un portafoglio di asset definito secondo logiche specifiche in ottica di creazione di valore e di mitigazione del rischio) e si massimizza il proprio ritorno economico demandando le sopracitate criticità a una gestione dinamica e qualificata, portata avanti da managerialità qualificate del settore che si avvalgono di strutture professionali dedicate (strutture che sarebbero eccessivamente onerose per un investitore istituzionale che desiderasse investire nel real estate). Va altresì considerato che le quote di un fondo immobiliare sono più facilmente liquidabili rispetto all’investimento immobiliare diretto, grazie all’esistenza di un mercato secondario. Inoltre, in un momento d’incertezza, un fondo immobiliare fornisce ampie tutele all’investitore: elementi quali politiche d’investimento, asset allocation, obiettivi di ritorno economico e timing di uscita sono stabiliti ex-ante e sono riportati nel regolamento del fondo. I fondi immobiliari sono inoltre dotati di rigorosi strumenti di governance essendo sottoposti a vigilanza da parte di Banca d’Italia e Consob. Ulteriore elemento di tutela per l’investitore deriva dal fatto che il valore del patrimonio immobiliare a bilancio venga definito tramite valutazione semestrale da parte di un esperto indipendente. Il valore in borsa dei fondi immobiliari subisce poi mediamente uno sconto che va dal 30 al 45% rispetto al NAV risultante dalla valutazione di cui sopra, rendendo lo strumento molto competitivo in ottica di capital gain per l’investitore al momento dell’exit. 12 dove guardano i fondi immobiliari Dove guardano i fondi immobiliari Pareri e considerazioni di alcuni importanti operatori del settore a cura della Redazione F “Oltre al social housing, il grande (e ben gestito) patrimonio dei fondi in scadenza si presenta, come è naturale, come un'importante occasione di shopping nel mercato immobiliare. E l'Opa sul fondo UniCredit è solo un antipasto di quello che vedremo nei prossimi mesi”. “Un tema su cui di recente è intervenuta la giurisprudenza, in conseguenza di accertamenti (anche piuttosto discutibili) condotti dall’Agenzia delle Entrate, è quello relativo alla possibile ‘riqualificazione’ di apporti a fondi immobiliari in cessioni di immobili, in particolare quando l’apporto sia connesso a operazioni di accollo di debiti dell’apportante da parte del fondo, e/o da massicce dismissioni di quote immediatamente successive all’apporto. La prassi suggerisce, dunque, cautela e valutazione attenta delle operazioni; ma con ciò non può dirsi affatto che lo strumento fondo in sé possa dirsi in qualche modo ‘macchiato’ da chissà quale ‘peccato originale’”. “Lo sviluppo del settore immobiliare passa anche da un maggior numero di operatori professionali che operano con trasparenza e che forniscono informazioni ai diversi stakeholder”. Mario Breglia Presidente Scenari Immobiliari luigi croce federico trutalli Partners NCTM Studio Legale Associato giovanni maria paviera Comitato Normative SIIQ fondi immobiliari Assoimmobiliare “Gestiamo 15 fondi immobiliari i cui asset superano 1,6 mld di euro di valore. Accanto ai tre fondi retail, che rappresentano i nostri prodotti storici, abbiamo sviluppato, sulla base di specifiche esigenze di investimento dei nostri clienti, prodotti tailor-made”. “Il fondo Retail Partnership, destinato a investitori istituzionali, nasce con l’intento di investire la liquidità in un portafoglio di immobili commerciali, nello specifico 5 ipermercati tutti situati in Emilia Romagna e locati con contratti di lungo termine a Coop Estense”. “Castello sta lavorando alla creazione di un fondo immobiliare che possa aggregare strutture per AUM pari a circa 1 bn di euro con il supporto di una nuova realtà industriale con un fatturato target tra i 50 e i 200 mln di euro. Il fondo si porrebbe sul mercato come il prodotto finanziario di riferimento nel settore degli investimenti nel real estate turistico-alberghiero”. “Con questi due fondi, EstCapital SGR prevede di superare 150 mln di euro di masse gestite nel comparto delle energie rinnovabili. È inoltre allo studio un fondo di impianti fotovoltaici in grid parity di grandi dimensioni, da sviluppare con un partner asiatico e da collocare su tale mercato”. anna pasquali, AD Beni Stabili Gestioni SGR Luca saporiti, Head of Fund Management BNP Paribas REIM SGR giampiero schiavo AD Castello SGR mauro pulega AD EstCapital SGR “L’attività di Fabrica sarà senza dubbio focalizzata sui cosiddetti settori di nicchia, in primis RSA e residenze per studenti, ambiti nei quali peraltro la nostra SGR gode di un vantaggio competitivo rispetto ad altri operatori, avendo già consolidato una significativa esperienza di investimento”. “Per il futuro dobbiamo fare in modo che il fondo immobiliare sia considerato dagli investitori istituzionali lo strumento ideale per detenere investimenti real estate. Ad esempio il mercato della previdenza complementare, sia per l’invecchiamento demografico, sia per il sistema pensionistico pubblico ora di tipo contributivo, è destinato ad aumentare nei prossimi anni la propria massa gestita e il settore immobiliare – tramite i fondi – può giocare un ruolo primario per questi investitori”. “Il fondo Italian Logistic Fund è destinato a investire in immobili di nuova concezione del settore della logistica secondo i principali standard internazionali in termini di efficienza e sostenibilità, con particolare attenzione al settore dell’e-commerce”. “Uno dei settori che ha recentemente registrato una forte espansione è il social housing: negli ultimi anni è aumentato il numero di fondi immobiliari i cui investimenti hanno il fine di rispondere alla cosiddetta tensione abitativa”. marco doglio AD e DG Fabrica Immobiliare SGR nicholas garattini Head of Business Development & Advisory Generali Immobiliare Italia SGR manfredi catella Presidente e AD Hines Italia SGR antonio martino Excecutive Director Patrigest Investire Immobiliare SGR promuove il Fondo HS Italia Centrale, riservato a investitori qualificati, voluto da alcune fondazioni bancarie attive nell’Italia centrale. Ad Ascoli è in corso il recupero conservativo di Palazzo Sgariglia, in pieno centro, apportato dal comune di Ascoli Piceno. “Non è un progetto spot perché il Fondo FIA Fondo Investimenti per l’Abitare gestito da CDP SGR ha investito nel nostro veicolo e quindi andremo avanti con altri progetti”. “Con il lancio del fondo Asset Bancari IV alla fine del 2013, il numero di banche partecipanti alla linea di prodotto è salito a 28. Va sottolineato che alcune di esse hanno sottoscritto gli impegni nel nuovo fondo dopo aver partecipato ai primi tre fondi della stessa tipologia, a conferma definitiva della validità strategica della soluzione offerta da Polis alle banche e della qualità della gestione professionale degli attivi da parte della SGR”. “Vorrei citare la gara che ci siamo aggiudicati per il Fondo Parchi Agroalimentari Italiani di Bologna perché mi sembra in tal senso un’operazione da sottolineare. Il fondo, che è dedicato all’eccellenza agroalimentare italiana, potrà avere un valore massimo fino a 400 mln di euro, e prevede da una parte l’apporto dell’area (l’ex mercato ortofrutticolo), dall’altra la partecipazione di investitori istituzionali che parteciperanno attraverso equity”. domenico bilotta DG Investire Immobiliare SGR paolo berlanda AD Polis Fondi SGR andrea cornetti Head of Business Development, Fund Raising and Investor Relations Prelios SGR “Attualmente investiamo molto nei settori direzionale, commerciale e ricettivo sempre mirando agli immobili iconici, quelli di grande prestigio. È una scelta che ci ha premiato in passato e che, secondo noi, ci premierà ancora di più quando la ripresa si sarà definitivamente imposta. Siamo infatti convinti che la crisi sia alle battute finali e che torneranno a crescere un po’ tutti i settori, soprattutto il direzionale e l’alberghiero high standing”. giovanni maria benucci DG Sorgente SGR stefano cervone DG Sorgente Group “Dopo anni in cui si è parlato di cedere il patrimonio immobiliare pubblico, quello della creazione della SGR che dovrebbe gestire il processo sembra un primo vero passo avanti”. leo civelli CEO REAG “Nella riqualificazione a produttivo di importanti stabilimenti industriali dismessi e demoliti si continua a investire risorse ed energie sull’interessante realtà degli incubatori - veri e propri volani oggi indispensabili per aggregare energie, conoscenze, idee innovative e di qualità”. giuliano montagnini AD SECI Real Estate 18 buone notizie dall'estero buone notizie dall'estero AXA REIM investe in uffici in Europa per investitori italiani a cura di Marco Luraschi Recentemente il Fondo Caesar di AXA REIM SGR ha acquisito un importante building a Edimburgo per quasi 22 milioni di euro, in linea con la sua strategia di trovare opportunità a buon rendimento per i suoi clienti italiani. Abbiamo colto l’occasione per fare il punto della situazione con Giorgio Pieralli, Managing Director AXA Real Estate Investment Managers SGR SpA, circa gli obbiettivi del fondo immobiliare. Dott. Pieralli, quanto avete raccolto finora e chi sono gli investitori del fondo Caesar (sono tutti istituzionali italiani)? Il fondo Caesar ha completato il fund raising a novembre 2012 con una raccolta di 209 milioni di euro. Questo risultato eccede l’ambizioso target di 200 milioni di euro confermato dopo il primo closing a 118 milioni di marzo 2012. Gli investitori del fondo Caesar sono solo importanti Investitori Istituzionali italiani, Assicurazioni, Fondi Pensione e Casse di Previdenza. Le società del Gruppo hanno investito in misura inferiore al 20%. PERSONA giorgio pieralli SOCIETà axa real estate 1 19 buone notizie dall'estero In che Paesi investite e che tipo di assets avete come target di investimento? Il fondo Caesar investe solo in uffici di buon qualità, situati ai limiti delle prime location nei Paesi dell’area euro e in Gran Bretagna. Il dividendo annuo obiettivo è del 5,5%, come media dei dividendi distribuiti negli anni seguenti il completamento dell’investimento del Fondo, e un IRR oltre 8%. Ad oggi sono stati identificati più del 70% degli investimenti potenziali del fondo Caesar, che ha un leverage obiettivo del 50%. Quali sono i settori in cui investite e che tipo di rendimento cercate? Il fondo Caesar investe solo in uffici e ad oggi ha investito in Inghilterra, Scozia, Germania e attualmente in due diligence per un immobile in Finlandia. Londra, Edimburgo, Stoccarda, Monaco di Baviera, Francoforte ed Helsinki sono esempi di città oggetto di investimento da parte del Fondo Caesar. La combinazione della situazione locativa e le diverse regolamentazioni contrattuali associate a un differente costo del debito da Paese a Paese, non permette di individuare un cap rate obiettivo generalizzato nell’intera macro regione target degli investimenti. Ad oggi il ritorno del portafoglio costituito è in linea con i target proposti. Sul mercato italiano quali sono i piani di AXA REIM? Siamo alla ricerca di opportunità che possono incontrare i desiderata dei nostri clienti e stiamo lavorando a una importante iniziativa da presentare agli investitori italiani. Ma di questo preferirei parlare diffusamente in una prossima occasione. Afferma Pieralli: "In questo momento il mercato italiano paga il grosso differenziale rispetto agli altri Paesi per quanto concerne il costo del denaro, pensiamo per esempio alla differenza con la Germania. Questo frena gli investimenti anche se comunque dall'estero oggi si percepisce un ritorno di interesse rispetto a solo un anno fa." 20 I fondi e le tasche del Sig. Rossi Quanto guadagnerebbe oggi il sottoscrittore che sceglie di liquidare? di Pietro Zara Quanto si ritroverebbe in tasca il signor Rossi che oggi volesse uscire dal settore dei fondi immobiliari? Questa la domanda che sta alla base dell’articolo. Ci siamo voluti calare nei panni di un investitore generico - il “signor Rossi”, per l’appunto - che all’avvio di un fondo immobiliare quotato avesse speso 1.000 euro per l’acquisizione di una quota e oggi, avendo ricevuto regolarmente nel tempo proventi e rimborsi, volesse venderla a valore di borsa. Per fare questo calcolo, abbiamo raccolto dalle Sgr immobiliari italiane i dati pubblici relativi al valore della quota al lancio dei relativi veicoli e la somma di proventi e rimborsi pro-quota distribuiti ai sottoscrittori. A questo punto, abbiamo ipotizzato una vendita della medesima i fondi e le tasche del sig. rossi 2 21 quota sul mercato secondario, al valore registrato in chiusura di borsa giovedì 30 gennaio. Infine, supponendo in sostituzione del valore iniziale della singola quota un investimento di 1.000 euro in ogni fondo quotato, abbiamo calcolato in proporzione quanto “in soldoni” tornerebbe all’investitore qualora volesse procedere alla vendita. Quel che ne è emerso è un quadro negativo, con il signor Rossi che talvolta si trova con poco più di 1.000 euro in tasca e spesso e volentieri molto meno. Sono comunque valori da prendere con la dovuta cautela, dato che il comparto sconta la scarsa liquidità che oggi continua a caratterizzare il real estate italiano. Inoltre il consiglio dei gestori è quello di non liquidare oggi la quota posseduta (date le condizioni di mercato), ma di mantenere l’investimento fino alla scadenza dei fondi immobiliari che, al di là dei periodi di grazia, comunque forniranno al sottoscrittore ritorni maggiori, grazie anche a garanzie di rimborso. Quel che è descritto in questo articolo non rappresenta perciò un calcolo del rendimento effettivo dei fondi immobiliari (che va calcolato con la liquidazione a NAV), ma soltanto una fotografia di un’ipotetica vendita di quote sul mercato secondario di borsa. Un’operazione che, alle attuali condizioni di mercato, non riconosce il valore effettivo del NAV e risulta scollegata dal valore reale degli immobili, obbligando il sottoscrittore uscente a vendere a sconto. Se il nostro signor Rossi attendesse la scadenza del fondo chiuso, otterrebbe il rimborso a NAV alla liquidazione del veicolo stesso. i fondi e le tasche del sig. rossi il calcolo in breve Per ogni fondo si è proceduto al seguente calcolo: + valore quota su mercato secondario (chiusura 30.01.2014); + proventi lordi e rimborsi pro-quota incassati; - valore iniziale della quota. Il risultato è stato quindi proporzionato a un investimento iniziale di 1.000€ ? ? 22 ? i fondi e le tasche del sig. rossi Al di là di questa rapida introduzione, ecco per i fondi quotati italiani di cui siamo riusciti a raccogliere i dati quanto si ritroverebbe in tasca il signor Rossi che anni fa investì 1.000 euro e oggi decide di vendere la propria quota. FONDI IMMOBILIARI QUOTATI vendita su mercato secondario al 30/01/2014 Aedes BPM Real Estate SGR Investietico 1166,40 Amundi Asset Management Amundi RE Europa 670,00 Amundi Asset Management Amundi RE Italia 1048,00 Beni Stabili Gestioni SGR Immobilium 2001 765,60 Beni Stabili Gestioni SGR Invest Real Security 546,00 Beni Stabili Gestioni SGR Securfondo 1378,80 BNP Paribas REIM SGR BNL Portfolio Immobiliare 872,50 BNP Paribas REIM SGR Estense Grande Distribuzione 1330,66 BNP Paribas REIM SGR Immobiliare Dinamico 399,00 Valore Immobiliare Globale 922,54 IDeA Fimit SGR Alpha Immobiliare 1147,50 IDeA Fimit SGR Beta Immobiliare 1535,90 IDeA Fimit SGR Delta Immobiliare 357,80 IDeA Fimit SGR Atlantic 1 935,70 IDeA Fimit SGR Atlantic 2 1483,50 Investire Immobiliare SGR Obelisco 382,00 Risparmio Immobiliare Uno 861,50 Polis 782,70 Prelios SGR Olinda 820,90 Prelios SGR Tecla 1470,77 UniCredito Immobiliare Uno 1109,46 GESTIONI Castello SGR PensPlan Invest SGR Polis Fondi Immobiliari Torre SGR Come valorizzare e ottimizzare I NPLs Riccardo Serrini relatore al convegno del 6 febbraio a Milano a cura della redazione ilQI organizza il giorno 6 febbraio a Milano presso lo Studio Legale NCTM il convegno “Non Performing Loans – Le opportunità derivanti dalla gestione e dal recupero dei crediti ipotecari in sofferenza”, un settore del mercato in continua espansione anche nei prossimi anni. Specialista del ramo è Prelios Credit Servicing, società del gruppo Prelios, che svolge anche un ruolo di advisor per investitori internazionali interessati ai portafogli NPL’s italiani. Riccardo Serrini, Amministratore Delegato di Prelios Credit Servicing, anticipa a Il Settimanale de ilQI gli argomenti del suo intervento al convegno: “I temi principali della mia relazione al convegno del 6 febbraio sono due. Innanzitutto le novità in tema di cartolarizzazione, perché sia col Decreto Destinazione Italia che col Decreto FARE sono stati introdotti una serie di agevolazioni e di chiarimenti relativi alla legge 130 del ‘99, ovvero la legge che ha sostanzialmente istituito le cartolarizzazioni in Italia per renderle ancora più facili e attrarre capitali dall’estero. Questo è uno strumento che facilita l’acquisizione di crediti sia performing che non perfoming. Inoltre nel convegno si parlerà anche di come l’attività di advisoring possa aiutare la valorizzazione del portafoglio crediti in sofferenza da parte delle banche, da parte di un servicer come Prelios Credit Servicing. Allora si entrerà nel dettaglio di come opera la nostra società soprattutto in alcuni settori, assistendo principalmente le banche per la cessione di portafogli di crediti non performing, per la preparazione del portafoglio crediti, per la valorizzazione e ottimizzazione del prezzo”. PERSONA riccardo serrini SOCIETà prelios credit servicing vai al faccia a faccia 24 Certificazione: un mercato immenso Il tema al centro del Forum di MetropolisQI TV di Marco Luraschi La sostenibilità e la certificazione per un progetto immobiliare non sono più un ‘plus’ da esibire ma sono un ‘must’ per chi vuole competere nel mercato immobiliare globale e locale. Costruire sostenibile e riqualificare il patrimonio immobiliare è LA LEVA per la ripresa dell’immobiliare italiano nonché la linfa vitale del mondo dei servizi immobiliari. Alcuni di questi concetti sono emersi dal Forum che MetropolisQI TV ha organizzato con esponenti di primo piano della filiera della certificazione, ovvero Marco Mari del Green Building Council Italia, Alberto Lodi di ICMQ e Michele Vona di MV&Partners. Il GBC Italia nel 2014 sarà il fulcro del mondo della certificazione con l’evento Green Build di Verona (8-10 ottobre 2014) che rappresenta il momento europeo più importante per l’organizzazione mondiale. In quest’ottica l’Italia è la chiave per la creazione di un certificato LEED di tipo europeo, non più semplicemente impostato sulle basi originarie anglosassoni ma ‘cucito’ sulle esigenze del mondo delle costruzioni europeo. Un passo avanti fondamentale per venire incontro alle esigenze di un mercato della certificazione che ha immense potenzialità di crescita, soprattutto nel nostro Paese. PERSONA marco mari SOCIETà gbc italia vai al forum Michele Vona, che ha presentato il nuovo marchio M&V, ha illustrato la sue esperienze di costruttore, in un certo senso ‘lluminato’, che per primo in Italia nel 2008 ha affrontato la tematica della certificazione col protocollo LEED con l’immobile Prologis di Torino, che può essere ricordato come la pietra miliare del LEED in Italia. Sulla sua esperienza di operatore alle prese con un protocollo totalmente adattato al mercato statunitense e applicato nel nostro Paese con tutte le difficoltà facili da immaginare, si è passati a parlare del progetto legato all’Autogrill di Villoresi dove la società italiana (ma di vocazione internazionale) ha ottenuto la certificazione LEED, in un processo di sostenibilità che ha visto operare la ICMQ di Alberto Lodi, in sinergia proprio con M&V. Un’operazione di grande qualità che il gruppo Autogrill porta come fiore all’occhiello in tutto il mondo, sui mercati globali dove ovviamente questo tipo di protocolli sono la prassi. In Italia il futuro della certificazione si chiama riqualificazione del patrimonio esistente, si chiama recupero del patrimonio pubblico e storico, si chiama edilizia scolastica, si chiama edilizia residenziale (anche con interventi di piccole media dimensioni) e si chiama soprattutto cultura: un lavoro di formazione che sta portando avanti il GBC Italia instaurando collaborazioni con le pubbliche amministrazioni, con le associazioni di categoria (trovando forse alcune difficoltà proprio con il mondo della costruzione ‘classica’). Perché in questo momento stiamo parlando di un mercato che coinvolge soprattutto operatori stranieri presenti in Italia, mentre la domanda di certificazione da parte dei clienti italiani è ancora tutta da verificare. PERSONA michele vona SOCIETà mv&partners PERSONA alberto lodi SOCIETà icmq www.ilqi.it www.ilqi.it
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