REAL ESTATE FINANCING LA BANCA IMMOBILIARE FABIO BANDIRALI Presidente AICI – Associazione Italiana Consulenti, Gestori e Valutatori Immobiliari 1 APRILE 2014 LA BANCA E L’OPERATORE IMMOBILIARE QUALE RAPPORTO? QUALE LINGUAGGIO? NECESSITA’ DI SINTONIA LO STRUMENTO PRINCIPE:IL MUTUO FONDIARIO/IPOTECARIO L’art. 38 e seguenti D.L.G. 01.09.93 n° 385 - Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. Credito Fondiario e Credito Edilizio: unificazione Finanziamento massimo pari all’80% del progetto ovvero del valore dell’oggetto. Il caso dei Fondi immobiliari Il credito ipotecario ai sensi del Dpr 601/73 LA TIPOLOGIA DEL FINANZIAMENTO SPV - Special Purpose Vehicle Finanziamento recourse o non recourse Differente analisi finanziaria Tipologia dell’investimento immobiliare: acquisto asset o acquisto quote L’art. 2358 CC – problema Nuova normativa? IL FINANZIAMENTO IMMOBILIARE Il Finanziamento di oggetti esistenti: singoli asset o portafogli Il Finanziamento di progetti: lo sviluppo di nuove aree ovvero la riconversione/ristrutturazione di immobili esistenti (green fields/brown fields) DIFFERENTI METODOLOGIE DI ANALISI L’ATTORE: L’INVESTITORE/SVILUPPATORE Le capacità tecniche Il Track Record Lo Standing L’AREA/L’IMMOBILE Le tre elle I comparable La destinazione d’uso Le caratteristiche (accessibilità, effettivo utilizzo, le problematiche ambientali, storiche etc) Gli aspetti urbanistici tecnico/catastali ed amministrativi Gli aspetti fiscali I costi LA LOCATION I COMPARABLE L’ACCESSIBILITA’ IL PROGETTO Caratteristiche tecniche a seconda della tipologia (uffici classe “A”, retail, logistica, residenziale, alberghiera, relativa accessibilità, viabilità, trasporti, posti auto) La situazione autorizzativa La struttura dei costi Progettazione Sistemazione/Bonifica/Costruzione/Commercializzazione Soft costs! La dinamica temporale dei costi e il Diagramma di Gannt Valori prestabiliti! Il Business Plan Il possibile riutilizzo IL PROGETTO IL CRITERIO PRINCIPE CAPACITA’ DI CREDITO = CAPACITA’ DI REDDITO IL REDDITO Affitti e flussi di cassa: aspetti tecnici e temporali. Altri proventi accessori Correlazioni con la tipologia dell’immobile Le caratteristiche e le durate dei contratti di locazione previsti/siglati Standing dei conduttori Il Mercato: over/under rented? Trend? Vacancy Rate (location)? I costi di manutenzione Aspetti fiscali DSCR e ISCR ISCR rapporto espresso in percentuale tra (A) l’importo totale dei Canoni di Locazione (definiti come i canoni di locazione e/o di affitto di azienda o di ramo d'azienda, attuali e futuri -al netto dell'IVA, ICI, incentivi, sconti ed escluse le parti variabili eventualmente concordate) e (B) l’importo degli interessi dovuti dalla Cliente DSCR rapporto espresso in percentuale tra (A) l’importo totale dei Canoni di Locazione dovuti sulla base dei Contratti di Locazione da percepirsi da parte della Cliente e (B) l’importo delle rate, in linea capitale ed interessi, delle spese e delle commissioni dovute dalla Cliente LE GARANZIE • Ipoteca di 1° grado • Cessione dei crediti derivanti dai contratti di affitto/locazione • Pegno sul 100% delle quote della società mutuataria • Vincolo della polizza incendi stipulata con primaria compagnia di assicurazione per un valore pari ad almeno il costo di ricostruzione dell’immobile oggetto del finanziamento a far data dal termine dei lavori di ristrutturazione. • Vincolo della polizza all-risk stipulata per tutta la durata dei lavori di ristrutturazione dell’immobile; • Cessione dei diritti rivenienti dai contratti di appalto. • Cessione dei crediti derivanti dal contratto hedging • I covenant di bilancio • Covenant finanziari(DSCR - ISCR in %, LTV, LTC) LE GARANZIE L’IPOTECA LA VALUTAZIONE FINALE Aspetti positivi/negativi LTV Equity (up front?) Rating dell’operazione (Basilea 2 e 3) Pricing RIMBORSO DEL MUTUO/ACCOLLO PRICING INTERESSI • Tasso fisso - Eurirs • Tasso variabile - Euribor + Margine percentuale (spread) Opzioni PRICING COMMISSIONI • arrangement fee: remunerazione anticipata per I’istruttoria • commitment fee: percentuale dell’importo del finanziamento stipulato • agency fee • sindacation fee Commissioni affferenti a ll’attività di organizzazione e gestione della sindacazione del finanziamento LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA RICHIEDENTE Statuto Atto costitutivo Compagine sociale ed eventuale organigramma di gruppo Breve rappresentazione storica della società con riferimento all’ambito operativo e territoriale di attività Breve rappresentazione della produzione e/o del portafoglio immobiliare Bilanci dell’ultimo triennio, ove disponibili, integrati da una situazione contabile interna a data recente Bilancio previsionale ove disponibile Copia degli eventuali contratti di finanziamento ipotecari in corso corredati di piano di ammortamento e capitolato Scheda riassuntiva rapporti con il sistema bancario (suddivisi per Istituto, tipologia di rapporto, affidamento e relativo utilizzo, garanzie prestate) LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA INVESTIMENTO Per L’acquisto o il finanziamento di immobili esistenti Tutta la documentazione proposta ha il precipuo scopo di consentire una chiara e circostanziata individuazione dell’immobile sotto ogni punto di vista e della correlata regolarità, di una corretta copertura assicurativa, l’inesistenza di rischi di natura fiscale e la capacità di generare reddito a fronte di costi tipici. Scheda inquadramento urbanistico Estratti autentici di mappa Dettaglio consistenze Copia Licenza Edilizia Documentazione attestante la effettiva proprietà e possesso dell’immobile Certificato di Prevenzione incendi in corso di validità Documentazione fiscale ove disponibile e aggiornata alle recenti disposizioni Perizia effettuata da primaria società di valutazione con riferimenti al valore dell’immobile Elenco conduttori con riferimento alle differenti tipologie dei contratti di locazione, durate, eventuali opzioni di recesso, e spazi al momento non affittati Costi di manutenzione storici e prospettici LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA Per i progetti di ristrutturazione/costruzione ex novo Tutta la documentazione di seguito riportata riflette la necessità di poter illustrare al meglio tutte le connotazioni di tipo autorizzativo e progettuale, ponendone in luce la regolarità e gli aspetti qualificanti nonchè la relativa capacità di generare il reddito atteso. Descrizione dell’area, atti di proprietà se disponibili, destinazione d’uso. Descrizione dettagliata del progetto con riferimento alla domanda di mercato attuale e prospettica, alla ubicazione, alla presenza di immobili preesistenti e eventualmente concorrenti in termini di produzione di reddito Progetti e concessioni. Eventuale quadro ecologico, ambientale ed archeologico e necessari adeguamenti e interventi, al fine di evidenziare una corretta conoscenza delle problematiche esogene che potrebbero ostacolare o rallentare la realizzazione dell’investimento, e i conseguenti provvedimenti adottati. Viabilità Contratto di appalto Cronoprogramma dei lavori (Diagramma di Gantt) Coperture assicurative strutturate Programma dettagliato di commercializzazione (vendita/locazione) degli spazi realizzati con riferimento alla tipologia ed alla destinazione dell’immobile LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA Per progetti di tipologia alberghiera/ricettiva L’insieme degli elementi indicati di seguito è rivolto allo scopo di poter far emergere i previsti fattori di successo dell’investimento alberghiero, in relazione a categoria, tipologia e ubicazione. Numero camere, categoria, ristorazione, spa, parcheggi Eventuale opzione convegnistica Collocazione turistica e/o affari Contratti con conduttore (affitto, management o franchising) Indicazione degli eventuali circuiti alberghieri in cui la struttura è inserita Analisi concorrenza Per progetti di tipologia Commerciale. Descrizione segmento di riferimento (negozi al dettaglio, supermercati, GDO, CC, retail park, factrory outlet) Bacino di utenza e isocrone. Viabilità, accessi e trasporti Eventuali contratti di gestione Analisi Concorrenza Tutti questi elementi consentono di porre in evidenza ragion d’essere, validità e fattori attesi di successo dell’investimento commerciale, illustrandone la corretta collocazione territoriale, la relativa facilità di accesso e l’adeguatezza del mix di insegne rispetto al posizionamento competitivo, in relazione anche alla specifica tipologia del prodotto. LA DOCUMENTAZIONE RICHIESTA DALLA BANCA Per progetti di natura logistica Dettagliata descrizione della tipologia immobiliare, con layout e altezze, qualificando al meglio l’immobile oggetto del finanziamento Ubicazione e viabilità, aspetti strategici per un investimento di successo in logistica Analisi Concorrenza Per tutte le tipologie di investimento Elenco gravami esistenti sugli immobili offerti in garanzia, al fine di indicare alla banca quegli elementi che si possano interporre rispetto alla garanzia ipotecaria offerta alla banca Schema copertura finanziaria, allo scopo di porre in evidenza la quantità e qualità dei capitali propri impiegati, l’eventuale disponibilità di ulteriori risorse complementari e il tutto in rapporto all’affidamento richiesto Piano finanziario analitico LE FASI DEL FINANZIAMENTO Analisi preliminare - proposta Istruttoria Deliberazione Perfezionamento Firma del Contratto L’atto condizionato - efficacia dell’ipoteca - art.38/dpr 601 L’atto di erogazione e quietanza - SAL - caratteristiche Ammortamento Metodo francese Balloon Bullet Bridge loan Mezzanino Finanziamento Iva Fidejussioni Equity kicker L‘IMMOBILE A SECONDA DEI PUNTI DI VISTA L’immobile dal punto di vista del proprietario L’immobile dal punto di vista del perito COROLLARIO - L‘IMMOBILE A SECONDA DEI PUNTI DI VISTA L’immobile dal punto di vista dell’acquirente L’immobile dal punto di vista della banca L’immobile dal punto di vista del fisco
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