Indice sommario
Dottrina
Angiolini Vittorio: Incostituzionalità a più titoli della
norma che riduce d’imperio i canoni, pag. 405
Capponi Pier Paolo: Il certificato di prestazione
energetica degli edifici nelle compravendite e
nelle locazioni. Appunti sulla follia del legislatore
contemporaneo, pag. 408
Del Chicca Renato: Tabelle millesimali, iura novit
curia?, pag. 441
Guizzetti Fabrizio Bruno: Il distacco dall’impianto
centralizzato di riscaldamento, pag. 419
Prete Luigi: Spese condominiali e procedura esecutiva, pag. 463
Scalettaris Paolo: Il contratto di locazione ed il
franchising, pag. 411
Scalettaris Paolo: Il nuovo terzo comma dell’art.
1135 c.c., pag. 417
Sforza Fogliani Corrado: Sicurezza del territorio,
consorzi di bonifica ed altri problemi. Le regole
della morosità incolpevole, pag. 401
Sforza Fogliani Corrado: Il ruolo dei beni culturali
nell’attuale sistema giuridico ed economico
italiano. Il peculiare ruolo delle dimore storiche,
pag. 406
Bibliografia
AA.VV.: Agenda legale 2015, pag. 423
Lettieri Nicola, Marini Giuseppe, Merone Giuditta:
L’abuso del diritto nel dialogo tra Corti nazionali
ed internazionali, pag. 423
Notiziario
24° Convegno Coordinamento Legali Confedilizia,
pag. 425
Giurisprudenza
Amministratore
Revoca – Giudizio di revoca – Legittimazione passiva – Spettanza al solo amministartore – Intervento adesivo del condomino – Ammissibilità
– Esclusione – Conseguenze. F Cass. civ., sez. II,
22 ottobre 2013, n. 23955, Siracusa c. Calderone
ed altro, m., pag. 467
Revoca – Rendiconto annuale – Mancato tempestivo deposito nel termine fissato dalla legge
per l’approvazione dell’assemblea – Grave irregolarità – Configurabilità – Revoca automatica
– Sussistenza. F Trib. civ. Udine, sez. II, 25 marzo
2014, Silvestri, pag. 459
Assemblea dei condomini
Deliberazioni – Eccesso di potere – Nozione. F
Cass. civ., sez. VI, ord. 21 febbraio 2014, n. 4216,
Simbor 84 s.a.s. c. Condominio Via Vivaio 10/a in
Milano, pag. 445
Deliberazioni. F Cass. civ., sez. II, 23 settembre
2013, n. 21742, Mostarda c. Cond. Via Quintino
Sella 20 Bari, m., pag. 467
Impugnazione delle deliberazioni. F Cass. civ.,
sez. VI, 27 settembre 2013, n. 22240, Mariano c.
Cond. Primavera ed altri, m., pag. 467
Atti amministrativi
Procedimento amministrativo – Obbligo di provvedere della P.A. – Silenzio – Illegittimità – Istanza
presentata da un privato che chieda l’intervento
dell’autorità comunale per sgombrare un proprio
immobile abusivamente occupato – Esistenza in
capo al privato di un interesse idoneo a differenziarlo dalla generalità dei amministrati – Obbligo
della P.A. di chiudere il procedimento con un
provvedimento espresso e motivato – Sussiste.
F Tar Lombardia, sez. II, 23 aprile 2014, n. 1007,
Sanitari Ceschina & C. s.p.a. ed altra c. Ministero
dell’interno ed altre, pag. 464
Avviamento commerciale
Indennità – Obbligo del locatore di effettuare
la ritenuta di acconto in qualità di sostituto di
imposta – Sussistenza – Fondamento. F Cass.
civ., sez. III, 24 luglio 2013, n. 17943, Febbi c. Siel
Srl, m., pag. 467
Azioni giudiziarie
Delibera assembleare che autorizza genericamente l’amministratore a “coltivare” il contenzioso
– Validità – Fondamento. F Cass. civ., sez. II, 24
febbraio 2014, n. 4366, Scarano c. Cond. di Viale
Filippetti n. 27 Milano, pag. 442
Rappresentanza giudiziale del condominio – Leggittimazione dell’amministratore – Domanda di
usucapione nell’interesse del condominio – Sussistenza – Condizioni – Mandato speciale di ciascun condomino – Necessità – Fondamento. F
Cass. civ., sez. II, 24 settembre 2013, n. 21826,
Cond. Via Saffi Bologna c. Saffi Srl ed altra, m.,
pag. 467
Bellezze naturali (Protezione delle)
Deturpamento o distruzione – Interventi non autorizzati – Ripristino spontaneo delle aree o degli
immobili soggetti a vincoli paesaggistici. F Cass.
pen., sez. III, 16 settembre 2013, n. 37822 (12
giugno 2013), Battistelli, m., pag. 467
Canone
Azione di ripetizione del conduttore ex art. 79 della
legge n. 392 del 1978 – Termine di esercizio.
F Cass. civ., sez. III, 29 agosto 2013, n. 19881,
Ruggeri c. Cociuffo, m., pag. 467
Competenza civile
Competenza per territorio – Avvocato – Giudizio di
accertamento del credito da emolumenti professionali – Ufficio giudiziario adìto per il processo
nel quale l’avvocato ha prestato la propria opera
– Rapporto con il foro del consumatore di cui
all’art. 33, comma 2, lett. u) D.L.vo n. 206/2005 –
Prevalenza di quest’ultimo – Sussistenza – Fondamento. F Cass. civ., sez. VI, 12 marzo 2014, n.
5703, Pizzolla c. De Angelis, pag. 435
Competenza per territorio – Opposizione ad ingiunzione – Ingiunzione emessa dalla p.a. per il
pagamento di canoni locativi – Norma speciale
di cui all’art. 3 del R.D. n. 639/1910 – Prevalenza
sulle norme generali in tema di competenza per
territorio – Competenza del giudice del luogo
ove ha sede l’ufficio che ha emesso il provvedimento – Sussistenza. F Cass. civ., sez. VI, 18 luglio 2013, n. 17611, Saccoccia c. Min. Economia
Finanze ed altra, m., pag. 467
Continenza di cause – Domanda di pagamento di
canoni di locazione azionata in sede monitoria
dalla sublocatrice – Azione revocatoria fallimentare riguardante il rapporto locatizio principale
– Configurabilità. F Cass. civ., sez. VI, 31 ottobre
2013, n. 24668, Zara Iniziative Srl c. Banca Popolare Dell’Alto Adige, m., pag. 468
Comproprietà indivisa
Uso della cosa comune – Estensione e limiti –
Immobile comune goduto per intero da un solo
comproprietario – Applicabilità dell’art. 1148
c.c. – Esclusione – Fondamento – Obblighi nei
confronti degli altri condividenti – Corresponsione dei frutti civili – Quantificazione – Criteri
– Valore locativo del bene – Configurabilità. F
Cass. civ., sez. II, 5 settembre 2013, n. 20394, De
Pascale c. Cozzolino ed altra, m., pag. 468
Consorzi
Volontari – Consorzio tra proprietari di immobili
per la gestione di parti e servizi comuni – Applicabilità delle norme sul condominio. F Cass. civ.,
sez. II, 3 ottobre 2013, n. 22641, Cons. Marina
Tor San Lorenzo c. Gozzo, m., pag. 468
Contratto di locazione
Rinnovazione – Disdetta – Forma – Raccomandata – Presunzione di conoscenza da parte del
destinatario – Individuazione – Rilascio avviso
di giacenza – Sussiste. F Cass. civ., sez. III, 10
dicembre 2013, n. 27526, Basile c. De Florio,
pag. 449
Contributi e spese condominiali
Delibera assembleare di sostituzione dell’impianto
centralizzato. F Cass. civ., sez. II, 23 settembre
2013, n. 21742, Mostarda c. Cond. Via Quintino
Sella 20 Bari, m., pag. 468
Ripartizione – Riscaldamento – Delibera assembleare di addebito delle spese di riscaldamento
a condomini non comproprietari dell’impianto
comune – Nullità – Fondamento – Conseguenze. F Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2013, n. 22634,
Cond. Piazza Guala 41 Torino c. Di Blasi ed altri,
m., pag. 468
Riscossione – Bilancio preventivo delle spese
occorrenti nell’anno – Adozione della delibera
assembleare di approvazione del preventivo
– Desumibilità dalla delibera assembleare del
rinvio di approvazione del consuntivo – Esclusione – Fondamento. F Cass. civ., sez. VI, 20
settembre 2013, n. 21650, Giannone c. Cond.
Orchidea, m., pag. 468
Cosa giudicata civile
Effetti del giudicato – Requisiti – Convalida di
sfratto resa nei confronti di società in liquidazio-
indice sommario
II
ne coatta amministrativa. F Cass. civ., sez. I, 8
agosto 2013, n. 19017, Commercio Autoveicoli
Sca Srl In Liquidazione c. L’Edera Compagnia
Italiana Asicurazioni Spa In Lca ed altro, m., pag.
468
Edilizia e urbanistica
Contravvenzioni – Lottizzazione abusiva – Requisiti. F Cass. pen., sez. III, 12 settembre 2013, n.
37383 (ud. 16 luglio 2013), Desmine e altri, m.,
pag. 468
Disciplina edilizia – Parcheggi ed autorimesse –
Applicabilità della procedura semplificata. F
Cass. pen., sez. III, 9 luglio 2013, n. 29080 (26
febbraio 2013), P.M. in proc. Gullo, m., pag. 469
Edilizia popolare ed economica
Assegnazione – Riparto di giurisdizione sulle controversie concernenti alloggi di edilizia economica e popolare – Annullamento dell’assegnazione
per vizi incidenti sulle fasi del procedimento
amministrativo. F Cass. civ., sez. un., 9 ottobre
2013, n. 22957, Atc Agenzia Territoriale Casa
Provincia Torino c. Bosizio, m., pag. 469
Esecuzione forzata
Misure cautelari reali
Sequestro preventivo – Nomina del custode – Conferimento da parte del giudice dei poteri di amministrazione. F Cass. pen., sez. V, 28 giugno 2013, n.
28336 (ud. 7 maggio 2013), Scalera, m., pag. 469
Notificazioni in materia civile
A persona di residenza, dimora o domicilio sconosciuti – Disciplina ex art. 143 c.p.c. – Presupposti di applicabilità – Indagini – Necessità –
Omissione – Nullità della notifica – Opposizione
tardiva alla convalida di sfratto ex art. 668 c.p.c.
– Onere probatorio a carico dell’opponente –
Collegamento causale tra la mancata tempestiva conoscenza dell’intimazione ed il vizio della
sua notificazione – Sussistenza – Esclusione. F
Trib. civ. Torre Annunziata, sez. II, ord. 3 marzo
2014, X c. Y, pag. 462
Obbligazioni del conduttore
Restituzione della cosa locata – Danni per ritardata consegna – Natura – Debito di valore –
Conseguenze – Esclusione dalla base imponibile
ai fini IVA – Sussistenza. F Cass. civ., sez. III, 3
ottobre 2013, n. 22592, Sinerchia c. Min. Interno, m., pag. 469
Distribuzione della somma ricavata – Progetto – Contestazioni – Credito per spese condominiali sia anteriori che successive all’inizio della procedura esecutiva – Prededuzione quali spese di giustizia ex artt.
2770 e 2777 c.c. – Esclusione. F Trib. civ. Padova,
ord. 10 febbraio 2014, Condominio Irene c. X, pag.
463
Peculato
Fallimento ed altre procedure concorsuali
Convalida – Per finita locazione – Risoluzione per
scadenza del termine legale – Domanda giudiziale – Erronea indicazione della data di scadenza – Reiezione della domanda – Esclusione –
Rettifica operata dal giudice – Ammissibilità. F
Cass. civ., sez. III, 17 settembre 2013, n. 21153,
Cristofari ed altro c. Orlandi, m., pag. 469
Effetti del fallimento – Sui rapporti preesistenti
– Locazione – Contratto registrato di durata
ultranovennale – Mancata trascrizione – Opponibilità del vincolo al curatore fallimentare –
Esclusione – Fondamento. F Cass. civ., sez. III,
13 marzo 2014, n. 5792, Romanelli c. Curatela
Fall. Romanelli Fin. S.p.a., pag. 434
Falsità in atti
In atti pubblici – Falsità ideologica – Omissione di
dati. F Cass. pen., sez. VI, 22 maggio 2013, n.
21969 (ud. 14 dicembre 2012), Bardi e altri, m.,
pag. 469
Giustizia amministrativa
Ricorso straordinario al Presidente della Repubblica – Ambito di operatività – Controversie
devolute alla giurisdizione amministrativa –
Esclusività – Art. 7, comma 8, D.L.vo n. 104/2010
– Questione di illegittimità costituzionale per
violazione degli artt. 76 e 77, comma 1, Cost. –
Infondatezza. F Corte cost., 26 marzo 2014, n.
73, Nartalizi c. Regione Umbria, pag. 427
Innovazioni
Trasformazione dell’impianto di riscaldamento
centralizzato in autonomi impianti a gas. F
Cass. civ., sez. II, 27 settembre 2013, n. 22276,
Mostarda ed altri c. Cond. Via Quintino Sella 20
Bari, m., pag. 469
Lavoro subordinato
Controversie individuali – Rito locatizio – Procedimento sommario di cognizione ex art. 702 bis
c.p.c. – Compatibilità – Esclusione – Inammissibilità della domanda. F Trib. civ. Torre Annunziata, ord. 24 marzo 2014, Curatela dell’eredità
giacente di Tizio c. Caia, pag. 460
Elemento oggettivo – Trattenimento indebito di
somme del fallimento protratto per lungo tempo
– Successiva consegna. F Cass. pen., sez. VI, 4
ottobre 2013, n. 41094 (ud. 18 settembre 2013),
Albanese, m., pag. 469
Procedimenti sommari
Procedimento civile in genere
Litisconsorzio – Necessario – Azione di un condomino per l’accertamento della natura condominiale di un bene. F Cass. civ., sez. un., 13
novembre 2013, n. 25454, Stefanelli c. De Giorgi,
m., pag. 470
Sospensione del processo – Necessaria – Presupposto – Obiettivo rapporto di pregiudizialità giuridica
– Necessità – Ingiunzione per spese condominiali
– Opposizione – Contestuale giudizio di impugnazione della delibera assembleare per oneri condominiali – Rapporto fra i due giudizi – Sospensione
necessaria – Esclusione – Fondamento. F Cass.
civ., sez. VI, ord. 1 aprile 2014, n. 7546, Centro
Residenziale M. c. B.L., pag. 433
Proprietà
Limitazioni legali della proprietà – Immissioni –
Normale tollerabilità – Superamento – Effetti
per il proprietario del bene che subisce le immissioni – Consenso alla costituzione di una servitù
– Obbligo – Esclusione – Fattisecie in tema di
installazione di canna fumaria. F Cass. civ., sez.
II, 7 aprile 2014, n. 8094, S.M. c. Soc. La Cantina
del Pozzo s.n.c., pag. 431
Regolamento di condominio
Contrattuale – Uso della proprietà esclusiva –
Limitazioni al godimento – Previsione di clausola che vieta l’esercizio di attività rumorose o
maleodoranti nelle unità abitative – Esercizio
di attività atta a determinare il turbamento
della tranquillità condominiale – Illegittimità
dell’immissione – Valutazione ex art. 844 c.c. –
Esclusione – Valutazione in base al tenore delle
previsioni negoziali del regolamento – Fattispecie. F Cass. civ., sez. VI, ord. 18 gennaio 2011, n.
1064, Condominio “Le Torri” di Via Alassio 226 in
Modena ed altri c. Gianaroli ed altro, pag. 452
Tabella millesimale – Approvazione o revisione –
Atto di natura negoziale – Esclusione – Consenso
unanime dei condomini – Necessità – Esclusione
– Maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. –
Sufficienza. F Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2014, n.
4569, P.M. c. Cond. (Omissis), pag. 440
Responsabilità civile
Cose in custodia – Obbligazione di risarcire il danno immobiliare da infiltrazione – Natura reale. F
Cass. civ., sez. II, 7 agosto 2013, n. 18855, Grenga c. Mahlknecht Foser ed altro, m., pag. 470
Sublocazione e cessione
Cessione del contratto – Forma – Comunicazione
– Opponibilità al locatore – Condizioni – Raccomandata con avviso di ricevimento ed equipollenti – Conseguenze – Conoscenza della cessione acquisita “aliunde” – Rilevanza – Esclusione – Accettazione – Necessità. F Cass. civ.,
sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4067, Elettroimpianti
Argentario di Pennisi c. Cerulli, pag. 448
Presunzione di sublocazione ex art. 21 della legge
n. 253 del 1950 – Rapporto con la disciplina
della sublocazione ex art. 2 della legge n. 392
del 1978. F Cass. civ., sez. VI, 23 agosto 2013,
n. 19486, Francella c. Cassa Naz. Previdenza Assistenza Forense ed altro, m., pag. 470
Trasferimento a titolo particolare della cosa locata
Immobili adibiti ad uso abitativo – Vigenza della
legge n. 431 del 1998 – Disdetta immotivata per
la prima scadenza – Diritto di prelazione e di riscatto del conduttore – Esclusione – Fondamento. F Cass. civ., sez. III, 11 marzo 2014, n. 5596,
Cocco c. Gallotta ed altro, pag. 438
Tributi (in generale)
Accertamento tributario – Rendite catastali – Atto
attributivo o modificativo delle stesse – Notifica
ex art. 74 L. n. 342 del 2000 – Effetti – Giurisdizione del giudice tributario – Sussiste. F Cons.
Stato, sez. IV, 16 aprile 2014, n. 1903, Ag. delle
Entrate ed altro c. Ungaro ed altri, pag. 454
Esenzioni ed agevolazioni (benefici) – Finanziamento pubblico per acquisto della prima casa
– Decadenza dal beneficio. F Cass. civ., sez. I,
10 settembre 2013, n. 20691, Batti c. Reg. Aut.
Friuli Venezia Giulia, m., pag. 470
Tributi degli enti pubblici locali
Imposta comunale sull’incremento di valore degli
immobili – Imponibile – Preliminare non concluso. F Cass. civ., sez. V, 4 settembre 2013, n.
20299, De Martino ed altri c. Agenzia Entrate,
m., pag. 470
Tributi erariali indiretti
Imposta di registro – Giudizio civile ed adempimenti ficali – Sentenza emessa ex art. 2932 c.c..
F Cass. civ., sez. VI, 26 luglio 2013, n. 18180,
Agenzia Entrate c. Lanzara, m., pag. 470
Vendita
Consegna della cosa – Cosa diversa dalla pattuita
– Certificato di agibilità. F Cass. civ., sez. II, 11
ottobre 2013, n. 23157, Barbanera ed altri c.
Attardi ed altri, m., pag. 470
indice sommario
Rassegna di giurisprudenza
Multiproprietà, pag. 471
Legislazione e documentazione
D.M. (Min. trasp.) 12 febbraio 2014. Riparto delle
risorse del Fondo nazionale per il sostegno
all’accesso alle abitazioni in locazione relative
all’annualità 2014, pag. 473
D.L. 6 marzo 2014, n. 16. Disposizioni urgenti in
materia di finanza locale, nonchè misure volte
a garantire la funzionalità dei servizi svolti
nelle istituzioni scolastiche, convertito, con
modificazioni, nella L. 2 maggio 2014, n. 68,
pag. 474
D.L. 28 marzo 2014, n. 47. Misure urgenti per
l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015, convertito, con modificazioni, nella L. 23 maggio 2014, n. 80, pag. 476
D.L. 24 aprile 2014, n. 66. Misure urgenti per la
competitività e la giustizia sociale, convertito,
con modificazioni, nella L. 23 giugno 2014, n.
89, pag. 483
Pratica
Indici ISTAT 2014, pag. 485
Indici ISTAT 2013, pag. 485
Indici ISTAT 2012, pag. 486
Indice armonizzato europeo 2014, pag. 487
Indice armonizzato europeo 2013, pag. 487
Indice armonizzato europeo 2012, pag. 487
Proroga dei contratti nonché differimenti e sospensioni delle esecuzioni intervenute dopo la legge
dell’equo canone relativamente alle locazioni ad
uso diverso dall’abitazione, pag. 488
Differimenti e sospensioni delle esecuzioni di rilascio intervenute dopo la legge dell’equo canone
relativamente alle locazioni ad uso abitativo,
pag. 489
Privacy ed estratto conto condominiale, pag. 493
Il piano casa come approvato dal Parlamento, pag.
494
IUC (IMU-TASI-TARI), quanto si paga, pag. 495
Risposte ai quesiti, pag. 497
Circolare Confedilizia 27 giugno 2014, Prot. n.
18244.14/GST/dg. Suggerimenti per provvedimenti di sfratto, pag. 497.
varie
Studio del notariato sulla rinuncia alla proprietà,
pag. 499
Sforza Fogliani Corrado: Ma chi controllerà i controlli?, pag. 500
Scaniglia Carlo: Case di lusso e categoria catastale
A/1: quanta confusione, pag. 501
III
Dottrina
Sicurezza del territorio,
consorzi di bonifica
ed altri problemi.
Le regole della morosità
incolpevole
di Corrado Sforza Fogliani
SOMMARIO
1. Sicurezza del territorio e Consorzi di bonifica. 2. Partecipate comunali, pozzo senza fondo. 3. L’OMI non fa testo.
4. Morosità incolpevole, ecco tutte le regole. 5. Combattiamo
lo spreco, in prima persona. 6. Istruttori e assistenti per la
proprietà edilizia. 7. Condominio e privacy, il Garante pubblica una guida.
1. Sicurezza del territorio e Consorzi di bonifica
“In Italia aumentano le tasse ambientali, passando
dai 22 miliardi e 353 milioni di euro del 1990 ai quasi 44
miliardi del 2011. Eppure solo l’1% viene destinato alla
sicurezza del territorio”. Sono solo alcuni dei dati della
ricerca effettuata dall’Ufficio studi della Cgia di Mestre su
dati Istat.
“I numeri sono significativi – sottolinea la Cgia –: dal
1990 al 1992 neanche un centesimo di euro dei fondi
provenienti dalle tasse ambientali è stato destinato alla
sicurezza del territorio.
Sostenere che queste sciagure (solo nel 2013 Sardegna, Marche, Abruzzo, Toscana) accadono anche perché
non ci sono le risorse finanziarie disponibili per la tutela
e la manutenzione del nostro territorio risulta difficile –
ha affermato Giuseppe Bortolussi, segretario della Cgia di
Mestre – soprattutto a fronte dei 43,881 miliardi di euro
che vengono incassati ogni anno dallo Stato e dagli enti
locali dall’applicazione delle imposte ambientali, di cui il
99% finisce per coprire altre voci di spesa. I soldi ci sono,
peccato che ormai da quasi un ventennio vengano utilizzati per fare altre cose”. Dallo studio della Cgia emerge
un elenco infinito di imposte “ambientali” che gravano su
imprese e cittadini.
Ma quanto denunciato dalla Cgia – e sacrosantamente
vero – non è neanche tutto. Per la difesa idrogeologica,
la proprietà edilizia versa – da sola – più di 210 milioni
all’anno ai Consorzi di bonifica che, anche solo poco tempo
fa, hanno chiesto allo Stato miliardi, sempre per la difesa
idrogeologica.
Il Governo, intanto è impegnato a raschiare il fondo
del paiolo, ma non presta alcuna attenzione alle denunce
della Confedilizia contro un sistema infinito di rivoli di
spesa che tiene in piedi un sistema bipartisan (per questo
lo tengono in piedi) che non funziona – come si vede ad
ogni alluvione –, dispersivo e di continuo spreco (anche
per costose manifestazioni varie, autoreferenziali).
Può mai redimersi un’Italia come questa?
2. Partecipate comunali, pozzo senza fondo
La Confedilizia sta partecipando alle riunioni convocate
dal Commissario straordinario per la revisione della spesa
pubblica Carlo Cottarelli. In una di queste è stato esaminato il tema delle società partecipate dalle Amministrazioni
locali e il quadro che ne è emerso è sconfortante.
Delle 6.151 società partecipate dai Comuni, ben 2.023
(circa un quarto) sono in perdita, per un totale di oltre
2 miliardi di euro. Ben 23 società registrano perdite
superiori a 10 milioni di euro. Se poi si entra nel dettaglio, i dati fanno ulteriormente riflettere. Tra i settori e le
attività economiche delle società in questione ve n’è uno
catalogato come “noleggio, agenzie di viaggio, servizi di
supporto alle imprese”. Ebbene, sotto questa voce – sulla
quale bisognerebbe approfondire le ragioni dell’intervento
comunale – risultano 3 società che da sole presentano
una perdita pari a oltre 45 milioni di euro. Se si passa alla
categoria “attività professionali, scientifiche e tecniche”,
poi, si nota che 4 sole società partecipate dai Comuni registrano perdite per quasi 473 milioni di euro.
Nel mandato del gruppo coordinato dal Commissario
Cottarelli vi è la domanda: “Qual è l’interesse pubblico
nello svolgimento delle attività in capo alle società partecipate?”, con la successiva precisazione: “Nei casi in cui
non vi sia un interesse pubblico o quell’interesse possa essere realizzato con altre modalità in modo meno costoso,
occorre spingere gli enti a procedere alla chiusura delle
società”. Nobili propositi, che si scontrano però con una
resistenza senza eguali da parte dei Comuni. Resistenza
che – c’è da scommettere – si imporrà anche sulla competenza e sulla buona volontà del dott. Cottarelli.
3. L’OMI non fa testo
Il reato di dichiarazione infedele ex art. 4, D.L.vo n.
74/’00, può essere provato anche grazie ai dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi). Ciò, sempreché
Arch. loc. e cond. 4/2014
401
dott
Dottrina
il quadro probatorio sia formato da elementi ritenuti dal
giudice penale “decisivi, univoci e concordanti” al fine di
dimostrare l’illecito. È quanto emerge dalla sentenza della
Cassazione penale n. 46165 del 18.11.’13.
Al riguardo, occorre anzitutto segnalare come sia la
stessa Agenzia delle entrate sul proprio sito Internet a
precisare che “l’utilizzo delle quotazioni Omi nell’ambito
del processo estimale non può che condurre ad indicazioni
di valori di larga massima”. In dottrina, poi, non si è mancato di rilevare come le valutazioni Omi siano riferibili
ad una minima parte del patrimonio immobiliare, vale a
dire a quello che viene “movimentato” per effetto di compravendite e nuovi contratti di locazione: le rilevazioni
sono pertanto “numericamente marginali e irriferibili
alla restante parte degli immobili” (cfr. V. MELE, Catasto fabbricati, valori Omi e i pericoli che si presentano,
in questa Rivista, 699, 2013). Ancora, c’è da considerare,
con riferimento, ad esempio, al valore locativo ricavato
dall’Omi, che tale valore non tiene conto della reale entità
dei canoni ritratti per gli immobili locati alla luce delle
spese (costi di manutenzione, fisco ecc.) che il locatore è
chiamato a sostenere (cfr. ancora, V. MELE, in op. cit.).
Ma la prova, più di altre, che i valori Omi fotografano
una situazione che non rispetta la realtà è data dallo scostamento tra detti valori e i prezzi a cui vengono, in concreto, aggiudicati gli immobili all’asta. Scostamento che
risulta manifesto da uno studio condotto dalla Confedilizia
al riguardo (e pubblicato sul sito www.confedilizia.it).
È evidente allora, da quanto precede, che anche solo
considerare i valori in questione idonei – pur in concorso
con altri, anche importanti, elementi – a provare reati o
a corroborare accertamenti tributari, è del tutto inconferente. I dati Omi vanno considerati, infatti, per quelli che
sono: stime che – come abbiamo detto – la stessa Agenzia
delle entrate considera di “larga massima”. E in questa
prospettiva, pertanto, non può essere loro riconosciuta
alcuna rilevanza probatoria.
4. Morosità incolpevole, ecco tutte le regole
Stato-Regioni-Province autonome hanno dato il via
libera al decreto sulla morosità incolpevole predisposto
dal ministro delle Infrastrutture di concerto col ministro
dell’Economia. Si tratta del testo definitivo del provvedimento perché – data la procedura scelta per la sua emanazione – non dovrà passare al vaglio del Consiglio di Stato.
Le novità introdotte dal decreto sono parecchie e fanno
chiarezza su un testo che, nato in Parlamento in sede di
conversione in legge del decreto legge n. 102/’13, poneva
non poche perplessità.
Dopo la ripartizione dei fondi disponibili (20 milioni,
per quest’anno) fra Regioni e Province autonome (art. 1),
il decreto definisce anzitutto (art. 2 comma 1) la morosità incolpevole, specificando che si intende per tale “la
situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al
pagamento del canone locativo a ragione della perdita o
consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo
402
4/2014 Arch. loc. e cond.
familiare” (il riferimento alla morosità “sopravvenuta” in
precedenza mancava). Al comma 2 dello stesso articolo il
decreto interministeriale stabilisce poi (e non più a titolo
esemplificativo, come nelle sue prime versioni) le specifiche cause di morosità incolpevole: “perdita di lavoro per
licenziamento; accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro; cassa integrazione
ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale; mancato rinnovo di contratti a termine o
di lavoro atipici; cessazioni di attività libero-professionali
o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente;
malattia grave, infortunio o decesso di un componente del
nucleo familiare che abbia comportato o la riduzione del
reddito complessivo del nucleo medesimo o la necessità
dell’impiego di parte notevole del reddito per fronteggiare
rilevanti spese mediche e assistenziali”.
I criteri per l’accesso ai contributi (art. 1, comma 1)
prevedono che i comuni verifichino che i richiedenti: a)
abbiano un reddito Isee non superiore ad euro 35mila o un
reddito Isee da regolare attività lavorativa non superiore
a 26mila euro; b) siano destinatari di atti di intimazione
di sfratto per morosità, con citazione per la convalida; c)
siano titolari di contratti di locazione registrati e risiedano in alloggi (non delle categorie catastali A1, A8 e A9)
oggetto di procedure di rilascio, da almeno un anno; d)
abbiano cittadinanza italiana o di un Paese europeo ovvero siano in possesso di titolo di soggiorno. Le Regioni
– come richiesto, fra altre cose, anche dalla Confedilizia
– non potranno stabilire “eventuali altri requisiti”, come si
prevedeva nelle prime versioni del decreto in rassegna. Si
prevede poi (stesso articolo, comma 2) che i comuni verifichino che i richiedenti non siano titolari nella provincia
di residenza di diritti reali (proprietà ecc.) su immobili
fruibili ed adeguati alle esigenze dei loro nuclei familiari.
La presenza, nel nucleo familiare, di un ultrasettantenne,
di un minore, ovvero di persone con invalidità accertata
per almeno il 74 per cento (prime versioni: 67 per cento),
o in carico ai servizi sociali o alle ASL, costituirà titolo
preferenziale (stesso articolo, comma 3) per la concessione dei contributi.
L’articolo 4 del decreto è stato completamente riformulato, a richiesta della Conferenza Regioni- Province autonome. Prevede ora che “l’importo massimo di contributo
concedibile per sanare la morosità incolpevole accertata
non può superare l’importo di euro 8mila” Precisazione di
grande importanza, specie con riferimento al fatto che il
contributo deve servire a “sanare la morosità incolpevole
accertata”.
Nell’articolo 5, comma 1, del decreto è stabilito che “i
provvedimenti comunali di cui al presente decreto sono destinati alla concessione di contributi” in favore di: a) inquilini destinatari di “provvedimento di rilascio esecutivo per
morosità incolpevole, che sottoscrivano con il proprietario
dell’alloggio un nuovo contratto a canone concordato”; b)
dott
Dottrina
inquilini la cui ridotta capacità economica non consenta
il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un
nuovo contratto di locazione, con la precisazione che in
questi casi i comuni devono prevedere le modalità per assicurare che i contributi siano versati contestualmente
alla consegna degli immobili; c) inquilini ai fini del ristoro,
anche parziale, dei proprietari degli alloggi, che dimostrino
la disponibilità di questi ultimi a consentire il differimento
dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio.
A proposito di questa norma, è anzitutto importante notare il pieno coinvolgimento (inizialmente previsto in forme non inequivoche) delle proprietà, ed anche – ad evitare
abusi, in differenti casi già verificatisi, così che il problema
si ripresentava poi irrisolto agli enti locali – l’espressa previsione di controlli sulla destinazione finale dei contributi.
Ugualmente, è importante che il decreto parli di “provvedimenti di rilascio esecutivi per morosità incolpevole”. Ma
di importanza fondamentale – avanti il confuso testo della
legge 123/’13, di conversione é soprattutto che all’inizio
del comma si precisi che i provvedimenti comunali devono
riguardare esclusivamente la concessione dei contributi
(e non altro, come si poteva invece ritenere sulla base del
citato testo di legge): emerge chiaro dal fatto che opportunamente, nella prima frase sempre dello stesso comma,
è stato eliminato l’avverbio “anche” (si diceva prima: “I
provvedimenti comunali di cui al presente decreto sono
destinati anche alla concessione di contributi…”).
L’articolo 6 del decreto in rassegna è poi fondamentale,
e servirà a porre fine anche a prassi disinvolte variamente
(e insolitamente) dispiegatesi in alcune sedi, sulla base di
ragguardevoli doti inventive. La norma prevede infatti che
“I comuni adottano le misure necessarie per comunicare
alle Prefettura-Uffici territoriali del Governo l’elenco dei
soggetti richiedenti che abbiano i requisiti per l’accesso al
contributo, per le valutazioni funzionali all’adozione delle
misure di graduazione programmata dell’intervento della
forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto”. L’intervento dei Prefetti è dunque previsto (e, quindi,
dovrà avvenire) solo dopo la comunicazione in parola riguardante i richiedenti contributi ed in stretta correlazione con l’assegnazione di questi (come già fatto presente
su queste colonne anche solo sulla base della legge – 24
ore 14.1.’14). Ancora (come pure il decreto chiarisce, ma
già si sapeva – cfr. articolo precitato) gli interventi dei
Prefetti dovranno essere funzionali (programmazione disponibilità forza pubblica ecc.) agli interventi previsti e
quindi generali e non certo di esame, e conseguente graduazione, di singoli casi (riservata all’Autorità giudiziaria,
come stabilito – su ricorso della Confedilizia – dalla Corte
costituzionale con sentenza n. 321/’98).
L’ultimo articolo del decreto Lupi-Padoan, per finire,
attiene al solo monitoraggio sull’utilizzo dei fondi, che
viene affidato alle Regioni “secondo specifiche definite dal
Ministero infrastrutture” (da ritenersi “secondo specifiche
direttive definite…).
5. Combattiamo lo spreco, in prima persona
Lo spreco è il nostro grande nemico. Quello dello Stato,
ma anche quello delle Regioni (inutili –ma costosissimi
– enti passacarte e passasoldi, a parte il resto...) e – soprattutto – dei Comuni maggiori (i piccoli, fin che restano
nel carrozzone dell’Anci, avranno sempre la peggio, ma
sono sostenuti da un volontariato civico ammirevole). Lo
spreco dei Comuni – che ha un paragone solo in quello
delle Regioni – incide in modo diretto sui tributi locali, in
gran parte a carico della proprietà edilizia.
Bisogna reagire. Bisogna potenziare gli Osservatori
dello spreco che la Confedilizia centrale ha da tempo invitato le Associazioni territoriali a costituire. Bisogna essere
inesorabili. La battaglia contro le tasse si vince in questo
modo (anche in questo modo e, forse, soprattutto). Siamo
degli antesignani di questa battaglia, come organizzazione
(la nostra pubblicazione “Odissea dello spreco” risale a
parecchi anni fa). Ma bisogna che questo impegno diventi
l’impegno di tutti e di ciascuno.
Denunciare gli sprechi e l’eccessiva spesa pubblica
deve essere il primo passo, sistematico. Ma bisognerà anche passare ad altro. La tassa rifiuti, ad esempio, deve coprire – per legge – i costi della loro raccolta. In sostanza,
dunque, le tasse che paghiamo per questo servizio (si fa
per dire, in molti casi) dipende da come questo servizio
è svolto, è gestito. E perché, allora, non abbiamo il diritto
di controllare direttamente – noi ed anche gli inquilini –
questa gestione? È un principio che dobbiamo diffondere,
far girare. Il fatto che questo costo sia escluso dalla copertura tramite la fiscalità generale, è positivo. Ma non basta,
l’esperienza lo dimostra. Dovremo conquistare la possibilità di controllare la gestione dal di dentro, oltre che dal
di fuori, come utenti (per il Catasto, l’abbiamo ottenuto e
le nostre Associazioni territoriali si sono, già, organizzate
al proposito).
6. Istruttori e assistenti per la proprietà edilizia
Con un Accordo integrativo del Contratto collettivo
nazionale di lavoro per i dipendenti della proprietà edilizia firmato da Confedilizia e Filcams-Cgil/Fisascat-Cisl/
Uitucs, le Parti sociali hanno ulteriormente esemplificate
le mansioni che possono essere svolte dai lavoratori con i
professionali D2) e D4). I primi (istruttori sportivi) possono avere il compito, ciascuno per la propria disciplina,
di: analizzare le performance individuali e comuni; motivare chi usufruisce del servizio con definizione di obiettivi
individuali o comuni, dando preferenza ad allenamenti di
gruppo per permettere la socializzazione; proporre strumenti, tecniche ed i diversi metodi per la costruzione di
programmi personalizzati e comuni dopo aver acquisito –
a seconda delle discipline considerate – i necessari certificati medici per l’espletamento delle attività in questione;
assistere e coadiuvare chi usufruisce del servizio, nella
corretta esecuzione degli allenamenti o percorsi proposti.
I secondi (assistenti familiari) possono prendersi cura
e accudire i bambini in un clima familiare; intrattenere i
Arch. loc. e cond. 4/2014
403
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Dottrina
bambini in funzione della loro età, anche tramite attività
ludiche concordate preventivamente coi genitori; sempre
gli assistenti possono prendersi cura e intrattenere persone anziane autosufficienti, sulla base delle indicazioni
date da chi usufruisce del servizio, nonché stimolarne la
socializzazione attraverso attività di gruppo.
Per le anzidette figure professionali, infine, è stato deciso che la durata del lavoro effettivo (che deve risultare
da atto scritto) non possa superare le 8 ore giornaliere e
le 40 ore settimanali.
Il testo dell’Accordo può essere richiesto alla Sede centrale di Confedilizia.
7. Condominio e privacy, il Garante pubblica una guida
Il Garante per la protezione dei dati personali ha predisposto – anche alla luce delle novità recate dalla legge di
riforma del condominio – una breve guida per il corretto
uso dei dati personali nell’ambito condominiale. Si intitola
“Condominio e privacy” ed è suddivisa in otto capitoletti:
l’amministratore; l’assemblea; la bacheca condominiale; la
gestione trasparente del condominio; la videosorveglianza;
il condominio digitale; il diritto di accesso ai propri dati e
altri diritti; ulteriori chiarimenti. Tra le indicazioni contenute nella guida in questione si segnalano, in particolare,
la precisazione che il conduttore di un’unità immobiliare
“non può chiedere l’accesso ai dati sulla gestione del condominio”, nonché l’avvertenza che l’accesso all’eventuale
sito internet condominiale deve essere protetto con procedure (es.: “autenticazione tramite password individuale”)
che garantiscano solo agli aventi diritto la possibilità di
consultare i documenti ivi contenuti e di estrarne copia.
La guida è scaricabile dal sito internet della Confedilizia (www.confedilizia.it).
8. Bed & breakfast in condominioL’attività di bed &
breakfast nel proprio appartamento, anche condominiale,
si sta sviluppando in maniera esponenziale. Complice, soprattutto, la perversa tassazione – specie comunale – che
colpisce le (anche, le) prime case, vieppiù impoverendo
i proprietari dopo aver trasformato il frutto di risparmi
in un incubo e aver quindi costretto gli stessi, per ricavarne un reddito da destinare alla famiglia, a ridurre lo
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4/2014 Arch. loc. e cond.
spazio riservato a quest’ultima e cioè ad aprire – nel residuo spazio – un bed & breakfast o svolgendovi l’attività
di affittacamere, peraltro già rovinata – cosa che non è
avvenuta per il B&B – dallo Stato, che la tassa paradossalmente (e ingordamente) come attività d’impresa. Ma
mentre, dunque, l’attività dei B&B va bene (anche perché
la crisi in atto non permette a tutti di affrontare le tariffe
alberghiere), qua sono le Regioni che stanno cercando di
rovinarla, sotto la solita spinta di regolamentazione che
ispira la “superbia satanica” dei politici (come Einaudi definì la manìa regolamentatrice degli stessi, dietro la quale
si nasconde spesso solo un’insana esigenza – per molti –
clientelare).
Per i B&B una difesa dalle Regioni, peraltro, c’è. É data
da una sentenza della Corte costituzionale (la n. 369/’08)
che, come in essa si ricorda, ha più volte affermato che,
nelle materie di competenza legislativa regionale residuale o concorrente (con quella dello Stato), la regolamentazione da quest’ultimo posta pone – per norma costituzionale – un limite “diretto ad evitare che la norma regionale
incida su un principio di ordinamento civile”. La Consulta
ha anche precisato che l’esigenza di garantire l’uniformità
nel territorio nazionale delle regole fondamentali di diritto che, nell’ambito dell’ordinamento civile, disciplinano i
rapporti giuridici fra privati, deve ritenersi una esplicazione del principio costituzionale di eguaglianza (sentt. nn.
189, 95 e 24 del 2007).
Nel caso specifico al suo esame (una legge regionale
della Lombardia che imponeva che per l’apertura di un
B&B fosse necessaria un’autorizzazione del condominio),
la Corte ha rilevato che la norma in questione disciplinava
la materia condominiale in modo difforme, e più severo, rispetto a quanto disposto dal codice civile e, in particolare,
dagli artt. 1135 e 1138. Tali norme sanciscono che l’assemblea dei condòmini non ha altri poteri rispetto a quelli fissati tassativamente dal codice e non può porre limitazioni
alla sfera di proprietà dei singoli condòmini, a meno che le
predette limitazioni non siano specificatamente accettate
o nei singoli atti d’acquisto o mediante approvazione del
regolamento di condominio.
dott
Dottrina
Incostituzionalità
a più titoli della norma
che riduce d’imperio
i canoni
di Vittorio Angiolini (*)
L’art. 24, comma 4 del D.L. n. 66 del 2014 anticipa all’1
luglio 2014 l’operatività del comma 4 dell’art. 3 del D.L.
n. 95 del 2012, come conv. con L. n. 135 del 2012, reso applicabile alla generalità delle Pubbliche Amministrazioni.
La norma che ne risulta, con riferimento “ai contratti
di locazione passiva aventi ad oggetto immobili a uso istituzionale” stipulati da Pubbliche Amministrazioni, riduce
imperativamente i canoni di locazione nella “misura del
15 per cento di quanto attualmente corrisposto”, contestualmente vietando il rinnovo dei rapporti contrattuali a
condizioni diverse.
Già ad un primo esame, e fatto salvo ogni approfondimento, la disciplina così congegnata appare viziata da
palese incostituzionalità, da qualunque angolo di osservazione la si voglia guardare.
La riduzione dei canoni a beneficio delle Pubbliche
Amministrazioni, disposta con criterio di automaticità, è
ricollegata, per i suoi effetti, all’art. 1339 c.c.
Ma, se la si guarda da questa angolazione, e quindi
come “prezzo imposto” attraverso una clausola di legge
imperativa, è evidente che la riduzione dei canoni, circoscritta ai rapporti locatizi concernenti “immobili ad uso
istituzionale” della Pubblica Amministrazione, stipulati
secondo le regole del comune diritto privato, rappresenta
una illegittima intrusione nell’autonomia contrattuale
delle parti, che non ha nessuna “ragionevolezza”, in relazione agli artt. 3, 41 e 42 Cost.
Specie nell’attuale contesto, caratterizzato da una generale libertà di convenire liberamente i canoni di locazione, nel quadro più ampio di una liberalizzazione dei prezzi, è infatti evidente che a giustificare il “prezzo imposto”
in commento non può bastare l’esigenza di contenimento
della spesa per la Pubblica amministrazione conseguente
all’emergenza finanziaria. Non foss’altro perché questa
esigenza di contenimento della spesa debba essere affidata ad una misura la quale, differenziando e penalizzando
immotivatamente i locatori aventi come conduttore un
ente pubblico rispetto ad altri, nel contempo e soprattutto prende in considerazione, in vista del risparmio, solo
una riduzione degli affitti, non ripartendo ove occorra il
sacrificio tra i proprietari di immobili, locati o da locare,
ed altri contraenti privati dell’Amministrazione, quali primariamente i fornitori di beni o di servizi per contratti di
durata e ad esecuzione periodica.
D’altro canto, l’incostituzionalità è altresì manifesta se,
come sembra doversi guardare alla luce della giurisprudenza costituzionale, si guarda invece all’art. 24, comma
4 del D.L. n. 66 del 2014 - in combinato disposto con il
comma 4 dell’art. 3 del D.L. n. 95 del 2012 come conv. con
L. n. 2012 - come norma tesa ad imporre una prestazione
patrimoniale ai proprietari privati, ai sensi dell’art. 23
Cost., con i limiti derivanti per l’imposizione dagli artt. 3
e 53 Cost.
La Corte costituzionale ha avuto occasione anche di recente di ricordare che nell’imporre d’imperio decurtazioni
reddituali in funzione dell’afflusso di risorse aggiuntive
alle casse pubbliche, nel frangente di emergenza finanziaria, il legislatore, per tener fede appunto al principio della
“capacità contributiva” stabilito dagli artt. 3 e 53 Cost., non
deve sottoporre a trattamento deteriore, discriminandoli,
specifici redditi in dipendenza della loro fonte di produzione comunque legittima (v., ad es., sent. n. 223 del 2013
e n. 116 del 2013).
Mentre, nel caso nostro, sono proprio e solo i redditi
prodotti da rapporti di locazione di immobili ad essere
colpiti da un prelievo aggiuntivo, che non tocca nessun’altro tipo di reddito, pur conseguente a rapporti contrattuali
con le Pubbliche Amministrazioni.
In sintesi, l’art. 24, comma 4 del D.L. n. 66 del 2014,
nell’anticipare al 1 luglio 2014 l’applicazione del comma 4
dell’art. 3 del D.L. n. 95 del 2012, come conv. con L. n. 135
del 2012, viola dunque gli artt. 3, 41, 42 e 53 Cost.
(*) Questo contributo è stato escluso dalla procedura di valutazione
da parte della Direzione scientifica data l’autorevolezza riconosciuta
all’Autore.
Arch. loc. e cond. 4/2014
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dott
Dottrina
Il ruolo dei beni culturali
nell’attuale sistema
giuridico ed economico
italiano. Il peculiare
ruolo delle dimore
storiche
di Corrado Sforza Fogliani
Intendo soffermarmi su alcuni punti qualificanti della
presenza delle dimore storiche nella società. È bene ricordare sempre che le dimore storiche hanno una peculiare
collocazione, con elementi di distinzione propria, all’interno dei beni culturali. Infatti, rispetto ai beni culturali
nella loro integralità hanno caratteristiche che ne individuano un particolare valore. L’aggettivo “storiche” indica
una qualità appunto dilatata nel tempo, sovente nei secoli.
C’è, quindi, un elemento di antichità, che non sempre è
caratteristica di un bene culturale. Soprattutto, però, c’è il
sostantivo, “dimore”, sul quale merita soffermarsi. Rispetto a un monumento, a un palazzo pubblico, a un edificio
sacro, la dimora storica ha un carattere di forte differenza:
è un edificio vissuto, se mi si passa la parola, ossia un bene
che perpetua la sua funzione attraverso i secoli. La dimora
storica non è mutata in museo, perché serba ancora la propria originaria funzione. È un’abitazione, nata come tale
e tale rimasta. Quindi, accanto ai valori schiettamente
estetici dell’immobile, ci sono aspetti di continuità storica, di tradizione, permanendo la destinazione per la quale
l’immobile era nato.
Guardiamo questa splendida sala e pensiamo al mirabile e grande immobile che la contiene. Non ci sono soltanto
le mura: ci sono beni culturali mobili, costituenti una
raccolta di dimensioni e di valori tali da sfidare qualsiasi
raffronto con musei e istituti pubblici. Ma c’è qualcosa
che aggiunge un altro valore: il rimanere intatta la destinazione originaria, di abitazione. La famiglia che abitò
in origine questa dimora ancor oggi l’abita. C’è, quindi,
una continuità storica che rappresenta un di più, perché
eterna la condizione originaria, non solo come architettura, ma altresì come mobili, quadri, soprammobili, libri,
archivi, cose d’interesse e di valore individuale rese ancor
più consistenti dall’essere tenute insieme dal permanere
della famiglia.
So bene che l’esempio fatto, e motivato dal trovarci
qui ineguagliabilmente ospitati, è con ben pochi paragoni
nell’intera Europa, non solo in Italia. Tuttavia, pensiamo
a simili insulae o a grandi edifici, un tempo nobiliari, che
ancora comunemente serbono immutato il nome della
famiglia che per secoli vi dimorò. Roma ne abbonda. Eb-
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4/2014 Arch. loc. e cond.
bene, non rileva se oggi la proprietà sia ancora in capo alla
famiglia storica o sia in condominio. Conta che la dimora
sia ancora tale, sia cioè abitata, vissuta, usata per lo scopo
originario. Non sia, insomma, museificata.
Sono decine di migliaia gli immobili in queste condizioni, a volte rimasti l’unico edificio di rilevanza storica nel
cuore di un piccolo paese, altre volte diffusi l’uno accanto
all’altro in quartieri cittadini. Vi sono dimore che risalgono
al Medio Evo, altre d’età rinascimentale, altre barocche,
spesso documentando nelle proprie mura le variazioni apportate dai secoli e, attenzione!, di solito motivate dal voler serbare la funzione abitativa. Vi sono dimore che sono
ancor oggi in grado di ospitare un patrimonio mobiliare
ricco. Ve ne sono altre in cui le vicende familiari hanno
portato a una frammentazione della proprietà, ma intatta
è rimasta la presenza di nuclei pur non appartenenti all’originario stipite eponimo.
Questo aspetto va ricordato, perchè ha una funzione
estetica, storica, culturale, sociale. Insomma, il bene “dimora storica” è leggibile come un bene che ha continuità
storica ininterrotta. Noi possiamo dall’esterno ammirare
un palazzo settecentesco, godendone il portale, le finestre,
le membrature, i balconi, gli aggetti, gli elementi decorativi: e già questo tornerebbe a merito della proprietà, la
quale serba a quella che oggi si definisce pubblica fruizione edifici meritevoli di tutela. Però, c’è un aspetto storico
ulteriore, la perpetuazione del bene internamente. È un
valore culturale, cui non dobbiamo chiedere di darci – per
citare un noto esempio – un unicum quale il “Museo dell’antica casa fiorentina”, a palazzo Davanzati di Firenze,
ma che ci appaga pure nel piccolo palazzo eclettico del
secondo Ottocento, abitato tutt’oggi. Vorrei citare un altro
esempio, sempre fiorentino: palazzo Medici, oggi Medici
Riccardi. Lorenzo il Magnifico, nella stanza da letto, teneva il trittico della Battaglia di S. Romano, di Paolo Uccello.
Credo che ben pochi personaggi abbiano avuto una simile
possibilità di godere quotidianamente di un’opera ai vertici artistici di ogni tempo. Ebbene, se palazzo Medici fosse
rimasto una dimora di famiglia, chissà, forse ancora oggi le
tre grandi tavole sarebbero ancora unite e non smembrate
tra Firenze, Parigi e Londra.
Anche senza arrivare a tali irraggiungibili livelli, però,
va detto che la continuità della dimora permette di evitare un degrado altrimenti scontato, quale possiamo costatare in tante chiese non più officiate. Ecco: le dimore
storiche evitano che molti edifici si riducano come templi
abbandonati. Tuttavia questa salvezza di un patrimonio
culturale così tipico richiede mezzi sempre più rilevanti
e sempre meno disponibili. Sempre più rilevanti, perché
ovviamente il passare del tempo esige nuovi e specialistici
interventi, per tacere di tragici eventi eccezionali, quali
catastrofi naturali o terremoti. Sempre meno disponibili,
perché la proprietà immobiliare è da qualche anno oggetto
di assalti bellici, al fine di spogliarla non già dei redditi,
bensì del patrimonio stesso, posto che sovente la tassazio-
dott
Dottrina
ne colpisce il bene in quanto tale, pur se improduttivo. Di
qui, la situazione sempre peggiore di palazzi, castelli, ville,
edifici, in città, nelle campagne, nei grandi centri storici
come nei minori paesi di provincia.
I proprietari vedono crescere simultaneamente i costi e le imposte. Per di più sono sbeffeggiati, perché il
populismo demagogico li dipinge come “i ricchi”, adusi a
vivere in comodi castelli o in sontuose ville. Devono essere loro – si blatera – i primi a pagare, e a pagare di più,
perché titolari d’immense fortune, ovviamente reputate
immeritate e anzi frutto di colpevoli pecche, in applicazione del sempre vivente assioma sulla proprietà vista
come un furto, espressione, oggi, non tanto di valutazioni
politiche, quanto di mera e diffusissima invidia sociale.
Quale la conseguenza? Semplicissima: i mitici castelli, i
palazzi nobiliari, le ville sognate, non solo non fruttano
i favolosi redditi ipotizzati, come si vorrebbe far credere
con faciloneria disarmante, bensì si corrodono nel patrimonio. Infatti viene meno la possibilità di eseguire
i lavori, fossero anche solo di manutenzione ordinaria,
non si dice di recupero o di restauro o di straordinaria
manutenzione.
La scontata ripercussione, che già si appalesa qua e là
ma che, ineluttabilmente, vedremo nei prossimi anni (non
decenni: basteranno pochi anni, purtroppo), è semplice,
comprensibile anche soltanto alla luce del buon senso ma,
all’evidenza, ignorata dalla classe politica, senza eccessive
differenze di colore e tutta quanta orba, appunto, di buon
senso. Ecco la conseguenza: il bene viene abbandonato e
destinato, quindi, alla decadenza. La dimora storica rischia di diventare un rudere, perdendo insieme tutti i valori, culturali, storici, sociali, artistici, che essa ha finora
detenuto. Quando, invece, vi siano i mezzi per consentire
i lavori necessari, ecco che si genera un positivo indotto
economico, sia per le opere edili (sovente per imprese
specializzate nel recupero specifico), sia per le prestazioni
di professionisti (anche loro spesso preparati nel settore),
sia in generale per il miglioramento ambientale complessivo, perfino per l’avvaloramento culturale e i conseguenti
richiami turistici.
La vicenda del mancato saldo dei contributi statali è
esemplare per indicare la condizione di sfascio – non c’è
parola più adatta – cui siamo giunti. Lo Stato deve ai proprietari d’immobili storico-artistici 97 milioni di euro per i
lavori di restauro effettuati e liquidati (al 50 per cento dei
costi) dalle competenti Soprintendenze. La somma è stata
confermata dal Ministro per i Beni culturali, on. Dario
Franceschini, in un’audizione alla Commissione cultura
del Senato. “Il problema – ha detto il ministro, su richiesta del sen. Liuzzi di Forza Italia – è assolutamente reale
e quella somma deve essere pagata”, aggiungendo: “Non ci
sono le risorse al momento. Io sto verificando se si riesce
a riportare questi pagamenti, che sono comunque debiti
della Pubblica Amministrazione, dentro il capitolo complessivo “pagamento dei debiti della P. A.”, che è nato per
un’altra ragione, però”. Il ministro ha concluso dicendo
che “quello insomma, ci assomiglia, siamo vicini. Quindi,
quella è la strada perché, se no, con le risorse ordinarie,
non solo non riusciamo a recuperare l’arretrato, ma non
riusciamo neanche ad adempiere gli obblighi di legge”. Il
sen. Liuzzi aveva rilevato l’apporto che danno i privati, pur
davanti la riduzione delle agevolazioni fiscali previste per
gli immobili storico-artistici (caratterizzati da spese di
manutenzione e da gravi vincoli, anche di utilizzazione),
alla conservazione del patrimonio culturale.
Dunque, lo Stato ha spinto i proprietari d’immobili
storico-artistici a compiere lavori, considerati, è palese,
necessari e utili alla collettività, non soltanto al singolo. I
proprietari si sono sobbarcati i lavori, fidando nel rispetto
dell’impegno assunto dello Stato. Invece, nonostante la
liquidazione e il riconoscimento del debito da parte degli
uffici competenti, i rimborsi non giungono.
Arch. loc. e cond. 4/2014
407
dott
Dottrina
Il certificato di prestazione
energetica degli edifici
nelle compravendite
e nelle locazioni.
Appunti sulla follia
del legislatore
contemporaneo
di Pier Paolo Capponi
Partiamo dal 2005.
Con il decreto legislativo del 19 agosto 2005 n. 192,
intitolato “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa
al rendimento energetico nell’edilizia”, il legislatore italiano ha introdotto un nuova disciplina sul rendimento
energetico degli edifici ed in particolare – per quanto qui
interessa - sulla sua certificazione.
Il decreto ha previsto, tra le altre cose, l’obbligatorietà
per i proprietari di immobili di dotarsi di un documento
denominato “ACE”, vale a dire Attestato di Certificazione
Energetica.
Secondo la definizione data da quel decreto legislativo
“l’attestato di certificazione energetica o di rendimento
energetico dell’edificio è il documento redatto nel rispetto
delle norme contenute nel presente decreto, attestante la
prestazione energetica ed eventualmente alcuni parametri energetici caratteristici dell’edificio”.
Per quanto più direttamente interessa i proprietari che
intendevano vendere o locare i propri immobili, lo stesso
decreto stabiliva ai commi 3 e 4 dell’art. 6 che:
“3. Nel caso dicompravendita dell’intero immobile o
della singola unità immobiliare, l’attestato di certificazione energetica è allegato all’atto di compravendita, in
originale o copia autenticata.
4. Nel caso di locazione, l’attestato di certificazione
energetica è messo a disposizione del conduttore o ad esso
consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme
all’originale in suo possesso.
Tali obblighi erano sanzionati dalle previsioni contenute nei commi 8 e 9 dell’art. 15:
“8. In caso di violazione dell’obbligo previsto dall’articolo 6, comma 3, il contratto è nullo. La nullità può essere
fatta valere solo dal compratore.
9. In caso di violazione dell’obbligo previsto dall’articolo 6, comma 4, il contratto è nullo. La nullità può essere
fatta valere solo dal conduttore.”.
Ed ora un salto nel tempo, di poco più di 3 anni.
Arriviamo al 2008, mese di agosto.
408
4/2014 Arch. loc. e cond.
L’art. 35, comma 2 bis, del D.L. 25 giugno 2008 n. 112,
convertito dalla L. 6 agosto 2008 n. 133, intitolato “Semplificazione della disciplina per l’installazione degli impianti
all’interno degli edifici”, prevedeva che: “Sono abrogati i
commi 3 e 4 dell’articolo 6 e i commi 8 e 9 dell’articolo 15
del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192.”
Come dire: il legislatore del 2005 ha solo scherzato.
Tutto quello che aveva previsto non aveva alcun senso
ed era pertanto meritevole della completa abrogazione.
Dopo poco più di 3 anni, per l’appunto, non esisteva più,
a carico dei proprietari di immobili, alcun obbligo di allegazione o di messa a disposizione del certificato, e, di conseguenza, neppure alcuna sanzione, meno che mai quella di
nullità degli atti di compravendita e di locazione.
Altro salto nel tempo.
Arriviamo ai giorni nostri, “alla rutilante” – quanto
meno da un punto di vista legislativo - “seconda decade
del secondo millennio”.
La L. 3 agosto 2013 n. 90 – di conversione del D.L. 4
giugno 2013 n. 63 - intitolata “Disposizioni urgenti per il
recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento
europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia per la definizione delle procedure d’infrazione avviate dalla Commissione europea”,
innovava profondamente la disciplina relativa alla circolazione degli edifici, reintroducendo l’obbligo di allegazione
dell’attestato di certificazione energetica (che ora cambia
nome e diventa “APE”, Attestato di Prestazione Energetica), mediante la reintroduzione del comma 3 dell’art. 6 del
Decreto legislativo n. 192/2005, che ora così recitava:
“3. Nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di
immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione
di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita
clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno
atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione,
comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione
della prestazione energetica degli edifici.”.
Veniva altresì inserito il comma 3 bis, in base al quale:
“3-bis. L’attestato di prestazione energetica deve essere
allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento
di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.”.
Si noti che per i contratti di locazione non era più sufficiente la messa a disposizione del certificato al conduttore, ma occorreva la sua allegazione al contratto.
Tutto finito?
Tutto chiarito?
Per niente.
Gazzetta Ufficiale del 23 dicembre 2013, in vigore a
partire dalla Vigilia di Natale.
Il legislatore emana il D.L. 23 dicembre 2013, n. 145
denominato “Destinazione Italia”, che interviene di nuovo
sulla, oramai divenuta ingestibile, disciplina della certificazione della prestazione energetica.
dott
Dottrina
Il decreto legge (art. 1, comma 7) modifica ancora i commi 3 e 3 bis, dell’art. 6 del decreto legislativo 192/2005.
La nuova disciplina è la seguente:
«3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli
atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi
contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari
soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la
quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto
le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica
deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi
di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa
dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette
al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione
è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di
singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non
eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. L’accertamento
e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia
di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti
previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai
fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai
sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.».
Si fa notare che l’art. 3 bis non è stato riproposto ed è
pertanto da considerarsi abrogato.
Passando all’esame della norma si vede che l’obbligo di
allegazione del certificato – ora non più a pena di nullità
dell’atto, ma di sanzione amministrativa – rimane solo per
le compravendite, anzi, per tutti gli “atti di trasferimento
a titolo oneroso”.
Alla luce della nuova previsione, quindi, l’obbligo di allegazione sussisterebbe – in via meramente esemplificativa - per la permuta, per la transazione, per il conferimento
di beni in società, per l’assegnazione di alloggi ai soci di
cooperative, per la cessione di azienda, etc..
Al contrario, sono sottratti dall’obbligo di allegazione
gli atti a titolo gratuito, e quindi la donazione, nonché ogni
altro negozio nel quale – anche senza spirito di liberalità
– vi sia trasferimento di immobile senza corrispettivo a
favore dell’alienante.
Quanto ai contratti di locazione, il legislatore, dopo avere
precisato che la disciplina si applica ai soli “nuovi contratti”
(restando escluse pertanto tutte le vicende che hanno ad
oggetto la cessione del contratto originario o la successione
nelle posizioni contrattuali), ha notevolmente ridotto la
portata dell’obbligo di allegazione dell’APE, escludendolo
per quelli che hanno per oggetto singole unità immobiliari e
mantenendolo solo per le locazioni di interi edifici.
Per i contratti di singole unità immobiliari resta fermo
l’obbligo di inserire nel contratto – pena l’applicazione della
sanzione amministrativa – la dichiarazione del conduttore
di avere ricevuto dal locatore le informazioni circa la prestazione energetica dell’edificio e il documento APE.
Ancora 2013.
Capodanno è alle porte.
Sono passati solo 4 giorni dal precedente provvedimento.
Il legislatore emana la L. n. 147/2013 del 27 dicembre
2013, denominata “Legge di stabilità”, entrata in vigore il 1
gennaio 2014 (il giorno di Capodanno)
Al suo art. 1, comma 139, è scritto che: “Al decretolegge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni,
dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, sono apportate le seguenti
modificazioni:
“all’articolo 6, comma 3-bis, sono premesse le seguenti
parole: a) «A decorrere dalla data di entrata in vigore del
decreto di adeguamento di cui al comma 12»;
L’intenzione del legislatore è stata evidentemente
quella di sospendere, per l’intanto,l’obbligo di allegare la
certificazione a pena di nullità, rimandandolo a data da
definirsi (più precisamente all’emanazione del decreto
ministeriale che dovrebbe stabilire nel dettaglio il contenuto della nuova certificazione).
Si ricorda a questo proposito che il comma 12 dell’art.
6 del decreto legislativo n. 192/2005, dispone che: “Con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto
con i Ministri dell’ambiente e della tutela del territorio e
del mare, delle infrastrutture e dei trasporti e per la pubblica amministrazione e la semplificazione, d’intesa con la
Conferenza unificata, sentito il CNCU, avvalendosi delle
metodologie di calcolo definite con i decreti di cui all’ articolo 4, è predisposto l’adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato
nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, nel rispetto dei seguenti criteri e contenuti: - omissis - .”.
Decreto, quello di cui al citato comma 12 dell’art. 6 del
decreto legislativo n. 192/2005, che a tutt’oggi non è stato
ancora emanato.
Vi è a questo punto da mettere in evidenza un particolare “folle” (da cui il titolo che ho voluto dare ai presenti
appunti): alla data di entrata di vigore della Legge di Stabilità, la n. 147/2013, il comma 3 bis del decreto legislativo
suddetto non esisteva più: era già stato abrogato appena 4
giorni prima dal precedente D.L. 145/2013, quello cosiddetto “Destinazione Italia”.
Per comodità riassumo qui di seguito la situazione
vigente a partire dal primo gennaio 2014, in attesa della
conversione del decreto legge n. 145/2013.
Il 3° comma dell’art. 6 del decreto legislativo 192/2005,
dopo le infinite modifiche di cui sopra, ivi compresa l’ultima contenuta nella L. 147/2013 del 27 dicembre scorso, recitava al suo terzo comma e al suo terzo comma bis, che:
“3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti
di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari
soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la
quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto
le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica
Arch. loc. e cond. 4/2014
409
dott
Dottrina
deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi
di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa
dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette
al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione
è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di
singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non
eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. L’accertamento
e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia
di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti
previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai
fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai
sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.».
“3-bis. A decorrere dalla data di entrata in vigore del
decreto di adeguamento di cui al comma 12, l’attestato di
prestazione energetica deve essere allegato al contratto
di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo
gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità
degli stessi contratti.”.
Il 21 febbraio 2014, nell’ultimo giorno utile, viene convertito il D.L. 145/2013.
Il legislatore, con la Legge n. 9/2014,è riuscito ancora a modificare la disciplina dell’attestato di prestazione energetica,
precisando “al comma 7, capoverso”- n.d.r.: e quindi al nuovo
comma 3 dell’art. 6 del decreto legislativo n. 192/2005 –“dopo
il secondo periodo è inserito il seguente: «Il pagamento della
sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo
di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni»;
La stessa legge n. 9/2014 dispone poi: “All’articolo 1,
comma 139, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, la lettera
a) è abrogata».
Va subito detto che quest’ultima previsione, perché
abbia un senso, è da intendersi come una conferma dell’avvenuta abrogazione del comma 3 bis, cui faceva ancora
errato riferimento, per l’appunto, l’ora eliminato articolo
1, comma 139, lettera a) della L. 147/2013.
Questa è pertanto la norma oggi in vigore (22 febbraio
2014) in materia di attestato di prestazione energetica
nelle vendite e nelle locazioni dopo la conversione del D.L.
Destinazione Italia, vale a dire il nuovo testo del comma 3
dell’art. 6 del Decreto legislativo n. 192/2005:
“3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli
atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola
con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver
ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva
dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione
energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione
energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne
che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In
caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le
parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000
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4/2014 Arch. loc. e cond.
a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per
i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la
durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta
alla metà. Il pagamento della sanzione amministrativa non
esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro
quarantacinque giorni. L’accertamento e la contestazione
della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o,
all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal
presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, ai fini dell’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689. ».
Il lungo excursus storico-legislativo di cui sopra merita
alcune considerazioni finali:
1) tutti i provvedimenti citati, tranne l’ultimo, sono
stati adottati, o i primi giorni di agosto, o gli ultimi di
dicembre: prima delle ferie, o nel pieno delle stesse, per
intenderci.
Quello dello scorso 21 febbraio, ultimo giorno utile per
la conversione in legge del D.L. 145/2013, è stato invece
adottato, in fretta e furia, addirittura nel bel mezzo dell’ennesimo cambio di Governo (da Letta a Renzi).
In tutti i casi, quindi, con la mente protesa a ben diverse incombenze e interessi, piacevoli o meno che siano, e
comunque ben lontana dalla concentrazione che richiede
la redazione di un testo di legge.
Peccato, è da dirsi, che di mezzo ci siano i diritti, ed
ancor prima la certezza del diritto, di milioni di proprietari di immobili.
2) Il nuovo periodo aggiunto al comma 3 dell’art. 6 del
decreto legislativo n. 192 del 2005, quello che prevede che
“Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta
comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la
copia dell’attestato di prestazione energetica entro quarantacinque giorni”, è privo di qualsiasi sanzione.
Non si comprende, quindi, quale possa essere la sua
reale efficacia.
Viene allora, conclusivamente, da domandarsi, perché
la stesura della norma in questione, sulle conseguenze dell’attestato di prestazione energetica in materia di vendita e
locazione di immobili non sia stata “appaltata” a due bravi
studenti del primo anno della facoltà di giurisprudenza.
In primo luogo sarebbe costato meno e in secondo luogo, soprattutto, con la loro freschezza di studi e voglia di
fare, i ragazzi avrebbero potuto raggiungere un risultato
migliore (ci vuole davvero poco!).
In fondo è tutto molto semplice: questo Attestato,
prima, dopo o durante la locazione o la vendita, bisogna
comunque averlo e metterlo a disposizione.
Perché girarci tanto intorno, spiazzando continuamente i proprietari e i locatori che a questo punto, come non
capirli, per essere sicuri su come devono comportarsi,
sono costretti a rivolgersi ad un legale (rectius: ad un
legale che sia davvero “esperto” della materia)?
Arrivederci alle prossime puntate.
dott
Dottrina
Il contratto di locazione
ed il franchising
di Paolo Scalettaris
1. Il contratto di franchising – o di affiliazione commerciale – è disciplinato dalla legge 6 maggio 2004 n. 129.
Il franchising consiste nell’accordo tra due soggetti
- l’affiliante (chiamato anche franchisor) e l’affiliato
(chiamato anche franchisee): soggetti che sono e restano
economicamente e giuridicamente indipendenti – diretto
all’attribuzione da parte dell’affiliante all’affiliato della
facoltà di utilizzare determinati strumenti e beni immateriali propri dell’affiliante per lo svolgimento di un’attività.
Più precisamente con il contratto in esame “una parte
concede la disponibilità all’altra, verso corrispettivo, di un
insieme di diritti di proprietà industriale o intellettuale
relativi a marchi, denominazioni commerciali, insegne,
modelli di utilità, disegni, diritti d’autore, know-how, brevetti, assistenza e consulenza tecnica e commerciale”, nel
contempo “inserendo l’affiliato in un sistema costituito da
una pluralità di affiliati distribuiti sul territorio, allo scopo
di commercializzare determinati beni o servizi”.
Da notare che la legge sopra ricordata prevede che
le norme in materia di franchising trovino applicazione
anche:
- nel caso in cui un’impresa conceda ad altra impresa,
dietro corrispettivo, il diritto di sfruttare un’affiliazione
commerciale per stipulare accordi di affiliazione commerciali con soggetti terzi;
- nel caso in cui l’affiliato, in un’area di sua disponibilità, allestisca uno spazio dedicato esclusivamente allo
svolgimento dell’attività commerciale relativa ai prodotti
o servizi che presentino sia il collegamento con l’affiliante
sia le connotazioni che sopra si sono indicate.
Si tratta di una figura contrattuale che ha acquistato
diffusione e rilievo soprattutto negli ultimi anni.
I punti vendita e gli uffici (da sottolineare che il franchising concerne sia la vendita di beni sia la fornitura di
servizi) che operano nell’ambito di rapporti di franchising
in Italia sono oramai alcune decine di migliaia.
2. Grande importanza, in relazione allo svolgimento
concreto dell’attività commerciale in base al contratto in
questione, presentano gli aspetti relativi all’ubicazione
della sede dell’attività ed alle caratteristiche e condizioni
dei locali nei quali questa viene esercitata.
L’art. 5 della legge n. 129 del 2004 dispone che “l’affiliato non può trasferire la sede, qualora sia indicata nel
contratto, senza il preventivo consenso dell’affiliante, se
non per causa di forza maggiore”: ciò conferma appunto il
grande rilievo che deve attribuirsi al luogo che costituisce
la sede dell’attività.
Si consideri poi che – come si è visto - una ipotesi di
franchising espressamente prevista dalla legge è quella
caratterizzata dalla adibizione di una parte del locale
di cui l’affiliato abbia la disponibilità ed in cui operi allo
svolgimento dell’attività prevista dal contratto di affiliazione commerciale: ed il fatto che elemento chiave per
la caratterizzazione della fattispecie sia appunto la specifica destinazione allo svolgimento di una precisa attività
commerciale di una porzione di spazio fisico conferma il
rilievo primario che l’aspetto legato al locale nel quale
l’attività ha svolgimento presenta per la definizione della
figura in esame.
Da notare ancora che poiché il franchising prevede –
per espressa disposizione normativa - che l’affiliato venga
inserito in un “sistema” costituito da una pluralità di punti
di attività distribuiti nel territorio, si rende necessario,
perché possa parlarsi del “sistema” previsto dalla norma,
che i punti vendita abbiano omogeneità di impostazione
e di caratterizzazione: anche sotto questo profilo emerge
dunque la rilevanza che, rispetto alla fattispecie, può presentare l’elemento costituito dal luogo nel quale l’attività
ha svolgimento.
Con riguardo a tutti questi profili può prospettarsi
un collegamento tra la disciplina del contratto di franchising e la disciplina del contratto di locazione, che è lo
strumento cui sul piano concreto più di frequente viene
fatto ricorso per l’acquisizione da parte dell’affiliato della
disponibilità dei locali nei quali svolgere l’attività: è questa infatti la soluzione più praticata per l’acquisizione
della disponibilità dei locali da parte di imprenditori
commerciali che nella maggior parte dei casi sono piccoli
imprenditori dalle disponibilità economiche quantomeno
in partenza modeste (imprenditori che, per definizione, si
trovano nella condizione di avere l’interesse – se non la
necessità - a servirsi del marchio e dell’avviamento propri
di altro imprenditore, l’affiliante).
3. Qui di seguito faremo cenno ad alcune ipotesi di
collegamento tra il contratto di franchising ed il contratto
di locazione prendendo in considerazione gli strumenti e
le possibili soluzioni idonee a soddisfare le esigenze cui
le particolari condizioni derivanti dal contratto di franchising possono dare luogo.
Per inquadrare correttamente la materia è necessario
però ricordare in primo luogo che il contratto di locazione
avente ad oggetto immobili ad uso commerciale, oltre che
(peraltro soltanto in via residuale) alla disciplina prevista
dal codice civile (artt. 1571 e segg. c.c.), è assoggettato
alla disciplina inderogabile della legge n. 392 del 1978
che limita, fissando confini assai stretti, l’autonomia
contrattuale delle parti regolando in modo rigido molti
aspetti del contratto. In via esemplificativa può essere
ricordato che non è consentito alle parti – pena la nullità
dei relativi patti – determinare liberamente la durata del
contratto (dovendo la durata del contrattuale rispettare
Arch. loc. e cond. 4/2014
411
dott
Dottrina
quella minima di sei anni prevista dall’art. 27 della legge
ora ricordata), stabilire liberamente meccanismi e misure
di aggiornamento del canone (dovendo le parti rispettare
le prescrizioni dell’art. 32 della stessa legge n. 392 che
limitano, nel caso di contratto avente durata di sei anni,
la possibilità di aggiornamento del canone al solo 75%
della percentuale di variazione dei dati Istat), prevedere
la costituzione di un deposito cauzionale di entità superiore a quella massima – pari a tre mensilità del canone
– fissata dall’art. 11 della legge anzidetta, porre a carico
del conduttore oneri accessori ulteriori rispetto a quelli
indicati nell’art. 9 della legge n. 392. Si consideri poi che le
parti del contratto di locazione commerciale non possono
escludere o limitare i diritti attribuiti al conduttore dalla
stessa legge n. 392 in tema di indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, in tema di prelazione e riscatto
nel caso di vendita del bene locato ed in tema di prelazione nel caso di nuova locazione dell’immobile, né – più in
generale – possono stipulare alcun accordo che sia diretto
ad attribuire al locatore altro vantaggio in contrasto con
le disposizioni della legge n. 392 (e ciò appunto a pena di
nullità dei relativi patti: art. 79 della legge).
E’ chiaro che nell’individuare i contenuti e le clausole
da inserire nel contratto di locazione dovranno essere rispettati i limiti e le regole (che – si ripete – per espressa
previsione di legge sono inderogabili) che abbiamo ora
ricordato.
Vi è poi un’ulteriore ordine di limiti che dovremo considerare: quello derivante dalla fisionomia e dai caratteri di
fondo del contratto di franchising, uno dei quali – particolarmente rilevante proprio in relazione alle questioni che
ora esamineremo – è quello della piena autonomia economica e giuridica di affiliante ed affiliato, soggetti che sono
e devono essere mantenuti distinti l’uno dall’altro anche
con riguardo al contratto di locazione ed agli obblighi che
da questo derivano.
É appunto nel rispetto dei confini fissati dalle regole e
dagli aspetti ora segnalati che la ricerca delle soluzioni e
delle clausole contrattuali delle quali si è detto deve essere condotta.
4. Il primo profilo sotto il quale può essere considerato
il tema del rapporto tra locazione e franchising è quello
legato alla durata ed al corso di ciascuno dei due contratti
ed agli effetti della cessazione del contratto di franchising
sul destino del contratto di locazione.
Per meglio comprendere i termini della questione va
sottolineato che – come si è già ricordato – di norma l’affiliato stipula il contratto di locazione proprio e solamente
per potere svolgere nel locale del quale in questo modo
acquisisce la disponibilità l’attività prevista dal contratto
di affiliazione commerciale: in quest’ottica la locazione costituisce lo strumento diretto a consentire lo svolgimento
dell’attività oggetto del contratto di franchising. Ecco
allora che in via generale può ipotizzarsi un interesse
412
4/2014 Arch. loc. e cond.
del conduttore a stabilire un legame tra i due contratti,
legame dal quale derivi la cessazione della locazione – e
degli obblighi che da questa derivano – se e quando cessi
il contratto di affiliazione commerciale.
Le strade alle quali può farsi ricorso per cercare di
realizzare questo risultato sono più d’una.
La prima ipotesi che si prospetta è quella dell’utilizzo
dell’istituto del recesso dalla locazione da parte del conduttore.
Come è noto, il recesso è disciplinato dalle disposizioni
contenute nel 7° e nell’8° comma dell’art. 27 della legge n.
392 del 1978. Il 7° comma prevede che “è in facoltà delle
parti consentire contrattualmente che il conduttore possa
recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno
6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”. L’8° comma dello stesso art. 27 dispone poi che
“indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in
qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno
6 mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Alla luce delle previsioni ora ricordate vi è da chiedersi
innanzitutto se l’ipotesi della cessazione del contratto di
franchising possa costituire “grave motivo” per il recesso
del conduttore (che abbia il ruolo di affiliato in relazione
ad un contratto di franchising) dal contratto di locazione
ai sensi dell’8° comma dell’articolo. Non è agevole dare
risposta al quesito: la definizione dei “gravi motivi” per il
recesso è stata recentemente approfondita e definita dalla
giurisprudenza che ha chiarito che le ragioni che consentono al conduttore ex art. 27 L. 392/78 di liberarsi dal vincolo contrattuale devono derivare da avvenimenti estranei
alla sua volontà che siano imprevedibili e sopravvenuti alla
costituzione del rapporto e che siano inoltre tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione
della locazione. I fatti in questione devono presentare una
connotazione oggettiva non potendo risolversi nella sola
valutazione da parte del conduttore circa l’opportunità di
continuare ad occupare l’immobile (in questo caso infatti
si ipotizzerebbe la sussistenza di un diritto di recesso ad
nutum dal contratto, che è contrario alla lettera ed allo
spirito della norma): si è ritenuto pertanto – per esempio
– che non potesse costituire grave motivo per il recesso
la situazione deficitaria dell’azienda non determinata da
cause sopravvenute ma manifestatasi quale effetto di una
previsione ab origine errata del volume d’affari realizzabile che si sia riflessa in una valutazione inadeguata degli
elementi di pianificazione ed organizzazione dell’attività,
fattispecie riconducibile dunque al cd. rischio d’impresa e
non costituente causa sopravvenuta e imprevedibile della
situazione determinatasi (1). Appunto sulla scorta di queste considerazioni deve essere valutata con molta prudenza la possibilità di considerare la cessazione del contratto
di franchising quale “grave motivo” per il recesso dalla
locazione: ciò perché, proprio sulla base dei principi ora
dott
Dottrina
considerati, la cessazione di tale contratto in molti casi
potrebbe essere considerata quale evento riconducibile
alla sfera del “rischio d’impresa” del conduttore.
Quale che sia la soluzione che si dia alla questione,
è certo che perché possa essere attribuita ad un fatto
la natura di “grave motivo”, deve trattarsi di un fatto sopravvenuto alla stipulazione del contratto di locazione
ed estraneo alla sfera della volontà dell’interessato. Alla
luce di questa considerazione dovrebbe pertanto in ogni
caso escludersi l’idoneità ad integrare un grave motivo
per il recesso del conduttore dalla locazione l’eventuale
cessazione del contratto di franchising che si colleghi alla
scadenza del contratto nel caso in cui la durata (e la conseguente scadenza) del contratto di franchising fossero
già state fissate al momento della stipulazione del contratto di locazione: in questo caso infatti non potrebbe parlarsi
di un fatto sopravvenuto. Del pari dovrebbe escludersi che
potesse integrare un grave motivo per il recesso del conduttore dalla locazione la risoluzione del contratto di franchising che fosse dovuta ad inadempimento dell’affiliato:
in questo caso infatti si tratterebbe di un fatto che non
potrebbe considerarsi estraneo alla sfera della volontà e
della disponibilità del conduttore.
Va osservato a questo punto che, in via alternativa, una
strada diversa per dare soluzione alla questione potrebbe
consistere nell’inserimento nel contratto di locazione, in
base alla previsione del 7° comma dell’articolo citato, di
una clausola che eleggesse la risoluzione del contratto
di affiliazione commerciale a motivo che giustificasse il
recesso del conduttore dalla locazione. Si tratterebbe di
soluzione perfettamente coerente con le previsioni normative sopra ricordate: considerato infatti che nulla vieta
alle parti del contratto di locazione di individuare a priori
e già in sede di formulazione del contratto di locazione
ipotesi e fattispecie che possano giustificare il recesso del
conduttore ai sensi dell’art. 27, 7° comma, della legge n.
392 del 1978, locatore e conduttore ben potrebbero appunto prevedere che la risoluzione del contratto di franchising
consentisse al conduttore di recedere dalla locazione.
Da notare che sulla base di quanto fino ad ora si è osservato - quale che sia l’ipotesi di recesso che si ritenesse
di adottare - è certo che la soluzione richiamata richiederebbe, per la sua operatività, un certo intervallo temporale
tra il momento in cui si verificasse la cessazione del contratto di franchising ed il momento in cui si producesse
la conseguente cessazione del contratto di locazione. Si
ricordi infatti che in base alle norme menzionate il recesso
(sia il recesso ad nutum, sia il recesso motivato) richiede
per il suo esercizio il rispetto del termine di (almeno) sei
mesi per il preavviso: attraverso il ricorso a questo strumento dunque la cessazione del contratto di franchising,
pur nel caso in cui potesse produrre l’effetto della cessazione della locazione, darebbe comunque luogo all’effetto
previsto solamente con un tale scarto temporale.
Vi è però da chiedersi se in via convenzionale possa essere pattuita dalle parti una durata del periodo di preavviso più breve di quella semestrale prevista dalle norme
ricordate. Al quesito deve essere data risposta affermativa:
proprio in considerazione del fatto che – come si è visto –
il divieto di pattuizione di accordi difformi dalle previsioni
della legge n. 392 concerne solo i patti che abbiano un contenuto di penalizzazione e peggioramento della condizione del conduttore, sembra che nulla vieti che venga invece
pattuito in favore del conduttore un periodo di preavviso
più breve di quello semestrale di legge.
Va notato a questo punto che proprio prendendo spunto dall’ipotesi ora considerata potrebbero ipotizzarsi però
anche altre soluzioni.
In primo luogo potrebbe pensarsi alla creazione di un
vincolo tra i due contratti – quello di locazione e quello
di franchising - che veda l’elezione del fatto costituito
dallo scioglimento del contratto di franchising quale fatto
integrante una condizione risolutiva del contratto di locazione (art. 1353 c.c.). In questo caso dunque le parti del
contratto di locazione stabilirebbero che lo scioglimento
del contratto di affiliazione commerciale di cui è parte –
quale affiliato - il conduttore costituisse l’evento “futuro
ed incerto” dal cui verificarsi deriverebbe la risoluzione
del contratto di locazione. Si tratta di ipotesi che è certamente praticabile, ma con il limite costituito anche in
questo caso dal problema della rilevanza che rispetto allo
scioglimento del contratto di franchising potrebbe avere
l’intervento e la volontà del conduttore: considerato infatti
il divieto – previsto in via generale dalla disciplina del codice civile - della pattuizione di condizioni che siano meramente potestative (art. 1355 c.c.) sembra debba dubitarsi
della praticabilità dell’ipotesi qui considerata nel caso di
scioglimento del contratto di franchising che derivasse
esclusivamente da iniziativa unilaterale del conduttore.
Altra ipotesi che potrebbe prendersi in considerazione
è invece quella della creazione tra i due contratti di un
vero e proprio “collegamento negoziale”. In questo caso
potrebbe ipotizzarsi che al contratto di franchising venisse
pattiziamente attribuito il ruolo di contratto principale ed
al contratto di locazione il ruolo di contratto accessorio:
costruzione dalla quale deriverebbe quale conseguenza la
perdita di efficacia del contratto accessorio nell’ipotesi del
venire meno del contratto principale (2).
Da notare che in entrambe le ipotesi qui considerate,
a differenza dell’ipotesi del recesso del conduttore dal
contratto di locazione (che richiede – come si è visto – di
regola un preavviso), non vi sarebbe alcun intervallo temporale tra l’evento costituito dalla cessazione del contratto
di franchising ed il venire meno del contratto di locazione.
Il che peraltro – se può corrispondere all’interesse del
conduttore di liberarsi, appena venga meno il contratto di
franchising, da ogni obbligo derivante dalla locazione senza alcuna dilazione o intervallo – può essere visto invece
quale elemento penalizzante per il locatore, che vedrebbe
Arch. loc. e cond. 4/2014
413
dott
Dottrina
cessare da un momento all’altro e senza alcun preavviso
la locazione senza avere la possibilità di organizzarsi per
disporre diversamente dell’immobile. Proprio alla luce
di queste considerazioni potrebbe ipotizzarsi che in via
convenzionale le parti del contratto di locazione prevedessero qualche misura idonea a stabilire un equilibrio tra le
rispettive posizioni, misura che potrebbe consistere per
esempio nella fissazione di un intervallo di tempo tra evento condizionante e produzione del suo effetto o anche nella
previsione dell’obbligo del conduttore di pagamento di una
somma nel caso del verificarsi dell’ipotesi qui considerata.
5. Si consideri ora la questione sotto un altro punto di
vista: quello proprio del ruolo e dell’interesse del soggetto
affiliante.
Premesso che – come si è sottolineato – l’affiliante è in
via di principio estraneo al contratto di locazione, vi è da
valutare se si possa profilare la possibilità dell’inserzione
nel contratto di locazione, con l’intervento dell’affiliante,
di clausole specifiche e di accordi diretti a fare assumere
anche al franchisor un ruolo contrattualmente rilevante
rispetto alla locazione.
Per comprendere il senso di queste considerazioni va ricordato ancora che l’elemento consistente nell’ubicazione
dell’immobile nel quale viene esercitata l’attività può costituire, nell’economia del rapporto di franchising, un dato
assai importante e che importanti possono essere non solo
l’ubicazione del locale ma anche le condizioni, la tipologia,
l’ampiezza e lo stato di manutenzione del locale. Ecco allora che può presentarsi – ed anzi, assai spesso si presenta
– il caso che in capo al franchisor sorga l’interesse a che
il luogo in cui l’attività venga svolta sia un luogo preciso e
determinato che abbia - e debba mantenere - determinate
caratteristiche ovvero anche, più in generale, l’interesse
a che il rapporto contrattuale alla base del godimento del
locale abbia e mantenga determinati contenuti.
In presenza di un tale interesse in capo all’affiliante
può allora ipotizzarsi che anche l’affiliante venga ad assumere un ruolo rispetto al contratto di locazione e che in
questo vengano inserite clausole che tocchino in qualche
modo anche la sua posizione.
Quali sono le clausole che possono ipotizzarsi in questo
senso?
Innanzitutto potrebbe pensarsi all’attribuzione all’affiliante della facoltà di ingresso o di subentro nel contratto
di locazione stipulato dall’affiliato attraverso il meccanismo della cessione del contratto (art. 1406 e segg. c.c.). Potrebbe pertanto essere pattuito e previsto già al momento
della stipulazione del contratto di locazione l’obbligo dell’affiliato (nei confronti dell’affiliante) di cedere a questo
il contratto di locazione in un determinato momento ed
in presenza di determinate condizioni con contemporanea
previsione del consenso preventivo del locatore a tale cessione (sulla scorta del modello disegnato dall’art. 1407, 1°
comma, c.c.).
414
4/2014 Arch. loc. e cond.
Da notare poi che in questa stessa ottica potrebbe ipotizzarsi anche l’eventuale attribuzione all’affiliante del diritto
di prelazione nel caso di eventuale nuova locazione dell’immobile (il relativo diritto potrebbe essere modellato sulla
fattispecie regolata dall’art. 40 della legge n. 392 del 1978).
Da notare però che difficilmente soluzioni di tale natura potrebbero presentare effettivo interesse per la società
affiliante: questa infatti, operando attraverso il contratto
di franchising, di norma non ha interesse a stipulare direttamente il contratto di locazione relativo all’immobile in
cui l’attività deve essere esercitata, contratto che in questo quadro dovrebbe essere stipulato invece dall’affiliato.
Proprio alla luce di questa considerazione potrebbe
pensarsi invece, in via alternativa, alla assunzione da parte del locatore dell’obbligo di stipulare un nuovo contratto
di locazione non già con l’affiliante ma con il soggetto
che fosse designato dall’affiliante (nuovo contratto il cui
contenuto dovrebbe peraltro essere stato già preventivamente determinato) relativamente sempre all’immobile
oggetto del contratto di locazione: obbligo che verrebbe ad
emergere nei casi in cui il contratto con l’affiliato venisse
a cessare (per esempio nel caso di recesso anticipato dal
contratto da parte del conduttore) o in cui comunque questo contratto venisse risolto.
Vi è da dire però che l’assunzione di un obbligo di tale
natura da parte del locatore ben difficilmente si prospetterebbe e si giustificherebbe ove non si accompagnasse alla
assunzione anche da parte dell’affiliante di un qualche obbligo (eventualmente anche soltanto in termini di assunzione di un obbligo di garanzia) relativamente al nuovo
contratto di locazione.
Sotto altro profilo potrebbe ipotizzarsi invece la previsione di un obbligo del locatore di inviare ogni atto o comunicazione concernente la locazione non soltanto al conduttore
(l’affiliato) ma anche all’affiliante. In questo modo l’affiliante verrebbe portato a conoscenza di ogni vicenda relativa al
contratto di locazione e potrebbe anche, ove lo ritenesse,
intervenire in argomento nei confronti dell’affiliato.
Ulteriore ipotesi di clausola contrattuale diretta a soddisfare l’interesse dell’affiliante al mantenimento in vita
del rapporto esistente tra l’attività e l’immobile potrebbe
essere poi quella dell’attribuzione all’affiliante del diritto
di prelazione nel caso di vendita dell’immobile. Diritto
che peraltro avrebbe natura di prelazione convenzionale
e si porrebbe comunque – nel caso in cui esso venisse ad
emergere mentre il rapporto locatizio con l’affiliato fosse
in corso - in una posizione subordinata e poziore rispetto
al diritto di prelazione attribuito al conduttore (e cioè
all’affiliato) dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978.
Da notare che le clausole contrattuali ora elencate
potrebbero essere inserite negli accordi tra le parti in via
singola oppure in via cumulativa, secondo le determinazioni che le parti sarebbero in ogni caso libere di assumere
e concordare, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.).
dott
Dottrina
Va poi osservato che se quelle ora considerate sono
ipotesi di clausole contrattuali e di accordi in base ai quali
l’affiliante verrebbe ad assumere una posizione contrattuale avente rilievo nei confronti del locatore, è evidente
che – quanto meno con riguardo ad alcune delle ipotesi
prospettate - a monte rispetto a questi accordi dovrebbero
esservi – in una posizione antecedente rispetto al contratto di locazione - intese “interne” tra affiliante e affiliato: le
intese sopraindicate con il locatore (soggetto terzo rispetto al contratto di franchising) dovrebbero dunque avere
la loro premessa già nelle pattuizioni contenute nel contratto di franchising, che costituisce e regola il rapporto
tra “casa madre” e singolo commerciante.
Da ricordare – tra l’altro - che per tale contratto è prevista la forma scritta ad substantiam dall’art. 9, 2° comma,
della legge n. 129 del 2004: forma scritta che dovrebbe
ritenersi essere imposta anche per le pattuizioni cui ora
si è fatto cenno.
Da sottolineare poi che le intese preliminari anzidette
dovrebbero comunque sempre rispettare i limiti ed i caratteri propri del contratto di affiliazione commerciale: ed in
particolare dovrebbero mantenere fermo il principio – che
è alla base del contratto di franchising - della autonomia
economica e giuridica reciproca dell’affiliante e dell’affiliato.
6. Consideriamo ora la posizione del locatore.
A questo proposito va fatta innanzitutto una notazione
preliminare di carattere pratico. In sede di trattativa e di
conclusione del contratto di locazione è assai facile che si
incorra in confusione, da parte del locatore, tra il soggetto
affiliato ed il soggetto affiliante. Il fatto che l’attività per il
cui svolgimento venga stipulato il contratto di locazione
sia riconducibile alla denominazione ed all’insieme dell’attività dell’affiliante, infatti, può ingenerare confusione
ed indurre il locatore a pensare che il soggetto conduttore
sia l’affiliante. Spesso, del resto, i commercianti che operano in franchising hanno la tendenza ad utilizzare con la
massima larghezza il nome della “casa madre”: il che appunto può ingenerare nel locatore (soprattutto ove questi
sia persona poco informata) l’errata opinione che rispetto
al contratto di locazione la controparte contrattuale sia
l’affiliante.
E’ dunque necessario che venga precisato e sottolineato nel modo più chiaro nel testo del contratto – affinché
il rapporto locatizio prenda avvio su basi di trasparenza
e chiarezza reciproca - che in via generale l’affiliante non
ha nulla a che vedere con il contratto di locazione e - soprattutto – che l’affiliante non è in alcun modo responsabile dell’adempimento delle obbligazioni derivanti dal
contratto.
Ciò posto, vi è da chiedersi se possano ipotizzarsi
clausole o condizioni contrattuali che – prendendo le
mosse dalla circostanza che al contratto di locazione può
essere interessato anche un soggetto terzo, il franchisor,
soggetto diverso dal conduttore – possano dare luogo alla
assunzione di obblighi da parte di questi nei confronti del
locatore.
Un’ipotesi che al riguardo può essere formulata è che
l’affiliante – appunto in ragione dell’interesse che può avere alla stipulazione del contratto di locazione - assuma il
ruolo di garante dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali dell’affiliato: che cioè l’affiliante si renda garante
– entro i limiti e con le modalità che dovrebbero essere
concordate (ed eventualmente anche in aggiunta ad ulteriori forme di garanzia) – dell’adempimento da parte
del conduttore-affiliato di tutti o di alcuni degli obblighi
derivanti dal contratto di locazione, secondo lo schema
disegnato dagli artt. 1936 e segg. c.c.
Va detto subito che sembra che una tale soluzione sia
consentita dalla fisionomia del contratto di franchising:
ancorché questo richieda – come si è visto – che l’affiliante
e l’affiliato mantengano una autonomia economica e giuridica, non sembra che la assunzione da parte dell’affiliante
dell’obbligo di garanzia delle obbligazioni dell’affiliato
faccia venire meno una tale condizione di autonomia.
7. Può essere utile infine – per cercare di ricavarne
eventuali elementi di orientamento con riguardo alle
questioni qui in esame - ricordare le risposte che sono
state date ai problemi che si sono posti – in particolare
con riferimento al diritto a percepire l’indennità per la
perdita dell’avviamento commerciale - relativamente alle
locazioni di immobili destinati allo svolgimento di attività
collegata a quella di soggetti diversi dal conduttore.
Una delle fattispecie di questa natura è quella delle
locazioni stipulate per lo svolgimento di attività assicurativa, campo nel quale spesso si presentano ipotesi di locazioni stipulate dall’agente di assicurazioni - e non dalla
compagnia assicuratrice - in veste di conduttore.
Al riguardo si è sempre ritenuto che ove il contratto di
locazione dei locali in cui si svolge l’attività dell’agenzia
sia stipulato dall’agente, conduttore dell’immobile (e titolare di ogni conseguente diritto e obbligo) sia solamente
l’agente. Nella sola ipotesi in cui il contratto di locazione
sia stipulato direttamente dalla compagnia assicuratrice è
questa che deve considerarsi ad ogni effetto la conduttrice
dell’immobile ed è pertanto a questa deve essere corrisposta l’indennità di avviamento. A quest’ultimo proposito è
stato affermato in giurisprudenza infatti che “in relazione
a contratto di locazione stipulato da un istituto di assicurazione, allorquando il godimento dell’immobile locato da
parte dell’agente rientra nella previsione contrattuale,
unico legittimato a richiedere l’indennità di avviamento è,
in quanto conduttore, l’istituto di assicurazione, che tiene i
contatti diretti con il pubblico tramite la sua agenzia” (3).
Il che è in linea con quanto si è sempre affermato con
riguardo alla fattispecie – pur diversa, sotto altri profili –
della sublocazione: ipotesi questa in relazione alla quale
si è affermato appunto che l’indennità di avviamento deve
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415
dott
Dottrina
essere corrisposta dal locatore al conduttore e non al subconduttore (dovendo semmai il conduttore corrispondere
a sua volta l’indennità al subconduttore) (4).
A conclusione analoga (e cioè all’affermazione del
diritto a percepire l’indennità in capo al soggetto che ha,
rispetto al contratto di locazione, la veste di conduttore)
è pervenuta la giurisprudenza con riguardo all’ipotesi,
ancora diversa, di svolgimento da parte del conduttore
nell’immobile locato di attività in società con altri soggetti
che siano estranei al contratto di locazione (5).
Anche nel caso del franchising, come si è visto, la locazione viene stipulata dall’affiliato quale parte conduttrice:
ed anche nell’ipotesi in cui – sulla base di quanto sopra
si è considerato – l’affiliante intervenisse nel contratto di
locazione (quale garante o quale soggetto avente diritto
all’eventuale subentro), conduttore dell’immobile sarebbe
e resterebbe sempre – fino a quando non si realizzasse
l’eventuale subentro – l’affiliato. É dunque a questi che
dovrà essere corrisposta dal locatore l’indennità per la
perdita dell’avviamento commerciale (così come è all’affiliato che dovrà riconoscersi il diritto di prelazione previsto
dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 – ed il succedaneo
diritto di riscatto di cui all’art. 39 della stessa legge - ed
anche il diritto di prelazione nella nuova locazione previsto dall’art. 40 della stessa legge).
Ciò ferma restando peraltro, come si è visto, la possibilità che le parti raggiungano accordi diversi diretti ad
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attribuire – ma in via pattizia e convenzionale - anche all’affiliante diritti e facoltà che in base alla legge sono posti
a favore del conduttore.
Note
(1) Così Cass. 15 maggio 2013 n. 11772 (in Guida al dir. 2013, n. 33,
pag. 53, solo massima).
(2) Si veda in questo senso Cass. 3 luglio 2013 n. 16629 (in Guida al
dir. 2013, n. 42, pag. 70, solo massima).
(3) Così Cass. 6 maggio 2003 n. 6876 (in Riv. Giur. Edilizia 2004,
I, pag. 136, con nota di DE TILLA, Attività di impresa assicuratrice ed
indennità di avviamento).
(4) Si veda in questo senso Cass. 3 ottobre 2005 n. 19310 (in questa
Rivista 2006, pag. 25, con nota di DE TILLA, Diritto del subconduttore
all’indennità di avviamento): “il subconduttore ha il diritto di conseguire il pagamento dell’indennità dal conduttore-sublocatore, il quale a
sua volta ha titolo per ottenere l’indennità dovuta dal locatore. Ciò a prescindere da ogni eventuale ulteriore rapporto instaurato tra sublocatore
e subconduttore, sia perché tale circostanza non ha rilievo secondo la
vigente normativa, sia perché il contatto diretto con il pubblico, contemplato dall’art. 35 L. 392/78, è da ritenersi corrente tra il predetto pubblico
degli utenti e dei consumatori e l’immobile in questione”.
(5) Si veda in questo senso Cass. 26 ottobre 2001 n. 13291 (in Giur.
It. 2002, I, pag. 700): “il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ... spetta al conduttore di immobile urbano con destinazione ... non abitativa, sempre che egli vi eserciti un’attività produttiva o
commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia pure come contitolare
o consocio di una società di persone cui partecipino anche soggetti estranei alla titolarità del rapporto locatizio”.
Riforma
del condominio
Il nuovo terzo comma
dell’art. 1135 c.c.
di Paolo Scalettaris
1. L’art. 1135 c.c. contiene l’elencazione delle “attribuzioni” dell’assemblea del condominio, e cioè dei compiti
che sono normativamente assegnati a questa.
L’articolo ha subito diverse modifiche in sede di riforma
della disciplina del condominio: tra le altre si è avuta l’aggiunta, rispetto al testo previgente, di un nuovo comma,
il 3°, che con una disposizione formulata in modo assai
generico prevede che l’assemblea possa deliberare di autorizzare “l’amministratore a partecipare e collaborare
a progetti, programmi e iniziative territoriali promosse
dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli
immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in
sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e
la sostenibilità ambientale nella zone in cui il condominio
è ubicato”.
La disposizione, che – come si è detto - è formulata in
modo assai generico e vago (al punto che secondo alcuni
avrebbe una portata meramente “demagogica”) (1), presenta difficoltà di lettura ed ha dato luogo a divergenze di
interpretazione.
2. Innanzitutto ci si è chiesti se fosse proprio necessaria
l’introduzione di una nuova norma di legge che consentisse all’assemblea di assumere le decisioni previste dalla
nuova disposizione: ci si è chiesti se in realtà anche prima
della riforma del condominio l’assemblea avesse potuto
assumere comunque delibere dirette alla partecipazione
ad iniziative quali quelle indicate dalla norma (iniziative
dirette, per esempio, alla realizzazione di opere di riqualificazione urbana) (2).
Al proposito è stato però notato che in assenza della
nuova disposizione le eventuali deliberazioni dell’assemblea che avessero ad oggetto l’adozione o l’adesione da
parte del condominio a molte, se non a tutte, le iniziative
indicate avrebbero potuto essere ritenute nulle in quanto
concernenti argomenti e spese non aventi inerenza con la
gestione condominiale (3).
E’ proprio questo uno dei profili più delicati della nuova disposizione: la previsione della nuova norma comporta
appunto il rischio che – come ha osservato la medesima
dottrina che ha formulato l’osservazione da ultimo ricordata (4) - essa “lasci libero ingresso nell’alveo assembleare a qualsiasi iniziativa che nulla ha a che vedere con la
gestione delle cose comuni”.
Da osservare poi come la norma sia formulata in modo
macchinoso: essa infatti – così come è concepita - non
dispone che l’assemblea possa deliberare l’adesione alle
iniziative elencate nella norma stessa, ma prevede invece
– in modo meno diretto – che l’assemblea possa autorizzare l’amministratore a partecipare o a collaborare a tali
iniziative.
3. Quanto al quorum assembleare richiesto, va ricordato che per le delibere previste dalla norma in esame il 4°
comma dell’art. 1136 richiede la maggioranza qualificata
di cui al 2° comma dell’art. 1136 c.c..
Ciò presenta aspetti di rilievo: considerata la specifica
ed esplicita previsione ora ricordata, infatti, sembra debba
ritenersi che la maggioranza qualificata da questa indicata sia sufficiente in ogni caso di adozione di delibere della
natura prevista dalla norma, e dunque anche nei casi in
cui le iniziative cui il condominio aderisse prevedessero
l’esecuzione di opere per le quali – in base ad altre norme
in tema di manutenzione straordinaria o di ricostruzione –
sarebbero invece richieste maggioranze più elevate.
Non sembra invece che la norma in esame consenta di
derogare alle specifiche disposizioni dettate dallo stesso
art. 1135 c.c. in tema di costituzione del fondo speciale
per l’esecuzione di innovazioni o di opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni: nell’ipotesi in cui
l’iniziativa alla quale il condominio aderisse comportasse
l’esecuzione di innovazioni o di opere di manutenzione
straordinaria pertanto dovrebbe ritenersi che debbano comunque osservarsi le disposizioni in tema di costituzione
del fondo speciale obbligatorio.
4. Quanto al contenuto specifico delle ipotesi previste
è stato osservato in dottrina che “non si comprende la distinzione tra partecipazione e collaborazione ai progetti in
questione” (5) da parte dell’amministratore.
In chiave più ampia ci si è chiesti poi quali possano
essere le iniziative alle quali la norma fa riferimento: al
proposito si è affermato che queste potrebbero essere,
per esempio, le feste di quartiere, le iniziative culturali
di qualsiasi genere, le sagre a tema, i progetti di recupero
giovanile contro la tossicodipendenza o la dispersione
scolastica, i programmi di alfabetizzazione di soggetti extracomunitari o altri progetti di solidarietà sociale (6).
Arch. loc. e cond. 4/2014
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dott
Rif o r m a d e l c o n d o m i n i o
Da sottolineare peraltro che il fatto che la norma faccia
richiamo alla possibilità di interventi di carattere edilizio
e materiale sulle parti comuni dell’edificio condominiale
induce a pensare che le iniziative previste dalla norma
possano avere comunque anche contenuti diversi da quelli
ora indicati.
5. Strettamente legato al profilo relativo al contenuto
delle iniziative delle quali si tratta è il profilo di carattere
soggettivo relativo ai soggetti che possono intraprendere
tali iniziative.
Al riguardo si è affermato che i soggetti che potrebbero essere promotori delle iniziative delle quali si tratta
potrebbero essere – quanto alle istituzioni locali - le
circoscrizioni territoriali, le parrocchie, i vigili urbani, la
prefettura, i commissariati di P.S., forse anche gli istituti
scolastici.
Tra i soggetti privati cui la norma fa riferimento può
pensarsi invece alle associazioni culturali, alle fondazioni,
ai circoli ricreativi, ecc. (7).
Vi è però da dire che la formula assai ampia utilizzata
dal legislatore (“soggetti privati qualificati”) apre la strada
alla possibilità del riferimento anche ad organizzazioni di
natura diversa, quali per esempio anche le associazioni o i
consorzi di proprietari di immobili.
Proprio con riguardo a questa eventualità potrebbe
ricondursi all’ipotesi prevista dalla norma che stiamo
considerando l’eventualità della deliberazione da parte
dell’assemblea del condominio di adesione ad iniziative
che abbiano la finalità di promuovere, per esempio, i centri storici delle città, i cd. “centri commerciali naturali” o
anche ad iniziative dirette alla costituzione di consorzi o
di associazioni sul modello dei L.D.C (“local development
corporation”) oppure dei B.I.D. (“business improvement
district”, figure che hanno avuto larga diffusione nel mondo anglosassone.
Proprio con riguardo al modello da ultimo menzionato
(il B.I.D.) può essere utile ricordare che quello indicato è
un sistema che ha avuto origine negli Stati Uniti e che è
assai diffuso per esempio nella città di New York (si pensi
a questo riguardo alla oramai “storica” Union Square Partnership che è stata costituita nel 1984 e da allora si è e
progressivamente allargata sia quanto alla sua operatività
418
4/2014 Arch. loc. e cond.
sia quanto al suo ambito di partecipazione): sistema che
è caratterizzato dall’imposizione “dal basso” di una tassa
di scopo agli esercenti le attività economiche in un’area
commerciale posta nel centro della città con la finalità
di assicurare una fonte di finanziamento stabile al town
center management, e di consentire così l’organizzazione
di tutta una serie di servizi e di ulteriori benefici riservati
direttamente ai gestori – ed indirettamente peraltro anche ai fruitori - di tali attività economiche.
Da sottolineare che – ancorchè le iniziative di questa
natura originariamente abbiano interessato principalmente gli esercenti di attività di commercio – non è affatto
escluso che il modello possa essere esteso anche all’ambito dei proprietari degli immobili facenti parte di uno
specifico quartiere o di una via o di una piazza (il district
indicato nella definizione inglese dell’iniziativa) allo scopo
di soddisfare gli interessi dei proprietari e di raggiungere
obiettivi di valorizzazione del patrimonio immobiliare.
6. Da notare infine che – come si è già sottolineato - la
norma prevede che le iniziative di cui si tratta possano
comportare “anche” interventi sulle parti comuni dell’edificio.
Il che fa comprendere che potrebbe trattarsi anche di
iniziative che non comportino affatto interventi di questa
natura.
Note
(1) Così PETRELLI, L’amministratore di condominio e le novità
introdotte dalla legge di riforma sul condominio n. 220 dell’11 dicembre
2012, in Giur. It. 2013, 1717.
(2) Ritiene che la disposizione in esame sia inutile, tra gli altri, DEL
TORRE, La costituzione del fondo speciale per opere straordinarie e
innovazioni ex art. 1135 c.c. n. 4, in questa Rivista 2013, 726.
(3) Così CIRLA, L’assemblea dopo la riforma, in Immobili & Proprietà 2013, 77.
(4) Si veda ancora CIRLA, L’assemblea dopo la riforma, in Immobili
& proprietà 2013, 77.
(5) Si veda PETRELLI, L’amministratore di condominio e le novità
introdotte dalla legge di riforma sul condominio n. 220 dell’11 dicembre
2012, in Giur. It. 2013, 1717.
(6) Così CIRLA, L’assemblea dopo la riforma, in Immobili & proprietà 2013, pag. 77.
(7) Si veda ancora CIRLA, L’assemblea dopo la riforma, in Immobili
& proprietà 2013, pag. 77.
dott
Rif o r m a d e l c o n d o m i n i o
Il distacco dall’impianto
centralizzato
di riscaldamento
di Fabrizio Bruno Guizzetti
SOMMARIO
1. La norma di riferimento. 2. Le condizioni per il distacco;
2-a) I notevoli squilibri. 2-b) L’aggravio di spesa per gli
altri condòmini. 2-c) La partecipazione alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato. 3.
La procedura per il distacco. 4. Il distacco e le clausole dei
regolamenti condominiali.
1. La norma di riferimento
L’articolo 1118 ultimo comma codice civile, in vigore
dal 18 giugno 2013, dispone che “Il condòmino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non
derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di
spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per
la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua
conservazione e messa a norma.”
La norma recepisce sostanzialmente, se pur con alcune
modifiche, i principi ormai da tempo elaborati dalla giurisprudenza in materia di distacco di singole unità immobiliari dall’impianto di riscaldamento centralizzato.
2. Le condizioni per il distacco
Il distacco della singola unità immobiliare non deve
provocare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di
spesa per gli altri condomini.
È opportuno che il condòmino fornisca preventivamente all’amministratore ed all’assemblea la prova della sussistenza di questi requisiti.
Infatti in caso di contestazione da parte dell’assemblea, spetterà al condòmino che vuole esercitare il distacco l’onere di provare la sussistenza dei requisiti, ai
sensi dell’art. 2697 codice civile (“Chi vuol far valere un
diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono
il fondamento”).
L’aggettivo “notevoli” deve intendersi riferito solo agli
“squilibri di funzionamento” e non agli “aggravi di spesa”,
considerata la particella disgiuntiva “o” posta tra i due
termini.
2-a. I notevoli squilibri
L’espressione utilizzata dal legislatore è oltremodo generica e si presta a molteplici interpretazioni.
Prima della legge di riforma del condominio la giurisprudenza affermava il divieto di distacco in presenza
semplicemente di squilibri nel funzionamento dell’impianto. Il testo della legge è quindi più favorevole per chi
intenda distaccarsi, poiché il distacco potrebbe avvenire
anche a fronte di “lievi” o, comunque, “non notevoli squilibri” dell’impianto.
Certamente non saranno rilevanti le possibili variazioni in diminuzione della temperatura negli appartamenti
confinanti, che siano conseguenza non del distacco di per
sé stesso, bensì del fatto che il proprietario tenga spento
il suo impianto autonomo. Sul punto resta valido quanto
affermato dalla Cassazione nella sentenza 27 maggio 2011,
n. 11857.
Per converso dovrebbe ritenersi squilibrio notevole
quello che comunque richieda, a seguito del distacco, un
intervento correttivo sull’impianto per garantirne il buon
funzionamento e la resa termica precedente. Ciò in quanto
il distacco non può comportare l’obbligo degli altri condòmini di effettuare (e neppure di dover subire) modifiche
dell’impianto comune.
È presumibile che la valutazione dei “notevoli squilibri”sarà motivo di divergenze tra i condòmini: in caso di
contestazione questa valutazione dovrà essere compiuta
dall’autorità giudiziaria sulla base degli elementi di prova
forniti dal condòmino che intenda eseguire il distacco.
2-b. L’aggravio di spesa per gli altri condòmini
Il distacco di una unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento centralizzato comporta, di norma, un minor
consumo globale e quindi, in termini assoluti, un risparmio di spesa.
Tuttavia non è sufficiente questo requisito per legittimare il distacco: il minor consumo conseguente al distacco
non determinerà un aggravio di spesa per i condòmini che
continuano ad utilizzare l’impianto solo quando la minore
spesa per consumi sarà pari o superiore alla quota di spesa
di riscaldamento che faceva carico in precedenza all’unità
distaccata.
Ad esempio, se un appartamento ha 100 millesimi di
riscaldamento (quota corrispondente al 10% delle spese
di riscaldamento) e se dal suo distacco deriverà una
riduzione dei consumi globali di riscaldamento del 7%,
ciò corrispondererebbe ad un aumento della spesa di riscaldamento del 3% a carico degli altri condomini, pur in
presenza di un minor consumo globale.
Oltre ai consumi si deve tener conto anche delle spese
fisse di gestione dell’impianto: ad esempio l’energia elettrica; l’abbonamento per il contratto di gestione; il corrispettivo per il soggetto responsabile.
In presenza di aggravio di spesa si deve ritenere ancora
possibile il distacco a condizione che il condòmino distaccato assuma a suo carico tale aggravio di spesa (Cassazione 3 aprile 2012, n. 5331; Cassazione 30 marzo 2006,
n. 7518).
2-c. La partecipazione alle spese di manutenzione
straordinaria dell’impianto centralizzato
Il rinunziante al servizio di riscaldamento centralizzato resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese
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dott
Rif o r m a d e l c o n d o m i n i o
per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la
sua conservazione e messa a norma.
La ragione di quest’obbligo risiede nel fatto che il
condòmino distaccato resta comproprietario dell’impianto
centralizzato, rinunciando soltanto al servizio. Ciò conformemente al principio sancito dal comma 2 dell’articolo
1118 codice civile, per il quale “il condomino non può
rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.”
L’elencazione delle spese a cui deve partecipare il
condòmino distaccato deve ritenersi tassativa, come reso
esplicito dall’aggetto “sole”.
Gli interventi di manutenzione straordinaria e di
conservazione servono per mantenere l’impianto comune
nelle condizioni originarie e tali servire all’uso cui è destinato.
Gli interventi di messa a norma non consistono invece
in riparazioni, ma in interventi prescritti da nuove norme
o dall’autorità amministrativa, normalmente per ragioni di
sicurezza, di contenimento energetico o di riduzione delle
emissioni nocive: questi interventi servono per mantenere
l’idoneità giuridica dell’impianto all’uso cui è destinato,
poiché un impianto non a norma non potrebbe essere utilizzato, anche se perfettamente funzionante.
3. La procedura per il distacco
a) È da ritenere applicabile il nuovo comma 2 dell’art.
1122 codice civile, il quale per i lavori eseguiti nelle unità
immobiliari prescrive che “in ogni caso è data preventiva
notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.”
Questo non significa che il distacco debba essere
autorizzato dall’assemblea: anzi o il distacco avviene nel
rispetto delle condizioni di legge ed in tal caso non è richiesta alcuna autorizzazione né dell’amministratore, né
dell’assemblea; oppure il distacco non rispetta le condizioni di legge ed allora neppure l’assemblea a maggioranza
potrebbe autorizzarlo.
b) L’installazione di un impianto termico individuale
previo distacco dall’impianto centralizzato costituisce, ai
sensi dell’art. 4 lettera f) della Deliberazione 20 dicembre
2013 n. X/1118 della Giunta della Regione Lombardia, “intervento di ristrutturazione di un impianto termico.”
c) Considerate le funzioni del responsabile dell’impianto previste dall’articolo 11 della Deliberazione 20 dicembre
2013 n. X/1118 della Giunta della Regione Lombardia si
deve ritenere che il distacco debba essere effettuato sotto
la direzione, il controllo e la responsabilità del terzo responsabile dell’impianto condominiale, e non su iniziativa
del tecnico del singolo condòmino.
d) Va preventivamente acquista la documentazione richiesta dall’articolo 6.1 delle disposizioni approvate con
Delibera della Giunta Regionale n. 8745/2008 (norma
espressamente richiamata dall’art. 6 comma 6 della Delibera n. X/1118/2013) ed il nuovo impianto individuale va
realizzato secondo i requisiti richiesti dall’articolo 9 della
Delibera n. X/1118/2013.
420
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e) Da ultimo in virtù di quanto previsto dalla Legge 3
agosto 2013 n. 90 (che ha modificato l’articolo 5 comma 9 del
D.P.R. 26 agosto 1993 n. 412) gli impianti termici realizzati
dopo il 31 agosto 2013 devono essere collegati ad appositi
camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti
della combustione, con sbocco sopra il tetto alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente (salvo le
deroghe previste dai successivi commi 9 bis e 9 ter).
Di conseguenza gli incombenti e le prescrizioni da
rispettare sono tali da comportare, per chi intenda distaccarsi, una preventiva ed approfondita valutazione sia
sulla fattibilità concreta dell’intervento, sia sugli effettivi
vantaggi economici.
4. Il distacco e le clausole dei regolamenti condominiali
Questione che darà luogo a notevole contenzioso è
quella concernente la possibilità che i regolamenti condominiali vietino il distacco dall’impianto centralizzato
o, alternativamente, prevedano l’obbligo del condòmino
distaccatosi di partecipare comunque alle spese di erogazione del servizio.
A questo proposito va rilevato quanto segue:
a) i regolamenti condominiali di natura contrattuale
(vale a dire predisposti dal costruttore o dall’originario
unico proprietario dell’immobile ed allegati al primo atto
di vendita e richiamati nei successivi, oppure approvati
con consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio) possono stabilire limitazioni reciproche ai diritti e
alla facoltà d’uso dei singoli condòmini rispetto ai beni ed
ai servizi comuni.
b) L’articolo 1138 ultimo comma codice civile indica le
norme della disciplina del condominio che non possono
essere derogate dai regolamenti condominiali: tra queste
norme non sono menzionati né l’ultimo comma dell’articolo 1118, che legittima appunto il distacco dell’impianto di
riscaldamento centralizzato, né gli articoli 1123 e seguenti
che fissano i criteri legali di ripartizione delle spese.
Ne consegue che dovrebbe essere legittima sia la clausola del regolamento contrattuale che vieti il distacco (in
questi termini, prima della riforma, Cassazione 21 maggio
2001 n. 6923; Tribunale Piacenza 17 ottobre 2007 n. 696),
sia la clausola del regolamento che ponga anche a carico
di chi non usi il servizio l’obbligo di contribuire alle spese
di erogazione del riscaldamento centralizzato (in questi
termini, prima della riforma, Cassazione 28 gennaio 2004
n. 1558 ed, implicitamente, anche Cassazione 14 gennaio
2005 n. 680 e Cassazione 29 marzo 2007 n. 7708).
Tuttavia in senso contrario si esprime Cassazione 29
settembre 2011 n. 19893: “Ai fini del distacco dal riscaldamento centralizzato, non osta la natura contrattuale
della norma impeditiva contenuta nel regolamento di
condominio, poiché questo è un contratto atipico le cui
disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino
aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell’ordinamento.” Questa sentenza, oltre che isolata,
sembrerebbe affermare un principio d’ordine pubblico a
dott
Rif o r m a d e l c o n d o m i n i o
favore degli impianti di riscaldamento individuali: principio che invece non è dato di riscontrare alla luce della più
recente normativa in materia, la quale vede con sfavore
la realizzazione degli impianti autonomi: in tema di legislazione statale vedasi l’articolo 4 comma 9 del D.P.R. 2
aprile 2009 n. 59 il quale dispone: “In tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, ….
è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza
maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati
alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad
impianti con generazione di calore separata per singola
unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione di
cui al comma 25.”
È auspicabile un intervento, in tempi brevi, delle Sezioni Unite della Cassazione, per dirimere il contrasto giurisprudenziale insorto nell’ambito della stessa Suprema
Corte ed evitare il prolificare di cause sull’argomento.
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sostanziale e processuale civile, nel
diritto tributario e nel diritto penale.
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di Lussemburgo e Strasburgo, approfondendo fonti ed evoluzione, alla
luce del “dialogo” fra i giudici sovrannazionali. Giuseppe Marini approfondisce le ricadute della giurisprudenza
internazionale nell’ordinamento italiano, occupandosi del delicato settore del diritto tributario.
R.N.
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Notiziario
24° CONVEGNO
COORDINAMENTO LEGALI CONFEDILIZIA
Piacenza, 20 settembre 2014
LA CONTABILITÀ CONDOMINIALE E LA REVISIONE DEL RENDICONTO CONDOMINIALE
Introduzione e principii generali
Relazione di base:
avv. Cesare Rosselli
1. Il rendiconto nel mandato e nel condominio: principii e funzioni. 2. Ricognizione della disciplina del rendiconto
condominiale nella legge di riforma. 3. Principii in tema di rendiconto, contabilità e gestione. 4. Il conto corrente condominiale. 5. La contabilità condominiale: documenti obbligatori, loro contenuto e modalità di redazione. 6. Diritti di
controllo e tutele dei condòmini. 7. La revisione del rendiconto.
Questioni specifiche
SCALETTA-QUESITI
1. Le c.d. “spese personali o individuali” nel rendiconto e nella contabilità.
2. Adempimenti fiscali e contributivi nel rendiconto e nella contabilità.
3. La continuità di rendiconti e contabilità nelle varie gestioni.
4. Il “patrimonio” del condominio nel rendiconto e nella contabilità.
5. Il fondo per lavori straordinari nel rendiconto e nella contabilità.
6. L’oggetto ed il soggetto della revisione nel rendiconto e nella contabilità.
7. Rendiconto e passaggio delle consegne: soggetto obbligato.
8. Rendiconto e contabilità nel supercondominio.
9. Impugnazione del rendiconto: motivi di invalidità della delibera ed oggetto del sindacato giudiziale.
10. Esperibilità dell’azione di nullità della delibera di approvazione.
LE LOCAZIONI TRANSITORIE CON PARTICOLARE RIGUARDO ALL’USO NON ABITATIVO
Introduzione e principii generali
Relazione di base:
avv. Paolo Scalettaris
1. Locazioni transitorie ad uso abitativo. 2. Locazioni transitorie di uso diverso dall’abitazione. 3. Locazioni stagionali.
4. Locazioni turistiche. 5. Locazioni temporanee e altre figure affini alle locazioni transitorie. 6. Mutamento delle esigenze e modifica della disciplina del contratto.
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not
N o t izia r i o
Questioni specifiche
SCALETTA-QUESITI
1. Recesso, disdetta e tacita rinnovazione nelle locazioni transitorie abitative.
2. Configurabilità di locazioni transitorie abitative diverse da quelle ex art. 5 L. 431/’98.
3. Recesso, disdetta e tacita rinnovazione nelle locazioni transitorie ad uso diverso.
4. Indennità di avviamento e sua determinazione, prelazione e riscatto nelle locazioni transitorie e stagionali ad uso
diverso.
5. Canone, morosità e sanatoria nelle locazioni transitorie abitative e non.
6. Locazione transitoria con lo Stato o altro ente pubblico territoriale per fini abitativi e non abitativi.
7. Il negozio temporaneo.
8. L’ufficio attrezzato.
9. “Self storage”, locazione temporanea di depositi.
10. Locazione di immobili abitativi a coloro che li rilocano a terzi nell’ambito della loro attività economica.
11. Durata della sublocazione stipulata nel corso del contratto principale.
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Corte costituzionale
Corte costituzionale
26 marzo 2014, n. 73
Pres. Silvestri – Rel. Cassese – Ric. Nartalizi c. Regione Umbria
Giustizia amministrativa y Ricorso straordinario
al Presidente della Repubblica y Ambito di operatività y Controversie devolute alla giurisdizione amministrativa y Esclusività y Art. 7, comma 8, D.L.vo
n. 104/2010 y Questione di illegittimità costituzionale per violazione degli artt. 76 e 77, comma 1,
Cost. y Infondatezza.
. Non è fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 7, comma 8, D.L.vo 2 luglio 2010, n. 104
(Attuazione dell’art. 44 della L. 18 giugno 2009, n. 69,
recante delega al governo per il riordino del processo amministrativo) sollevata in riferimento agli artt.
76 e 77, primo comma, Cost., laddove prevede che il
ricorso straordinario al Presidente della Repubblica “è
ammesso unicamente per le controversie devolute alla
giurisdizione amministrativa”. (d.l.vo 2 luglio 2010, n.
104, art. 7) (1)
(1) L’ordinanza di rinvio Cons. Stato 20 maggio 2013, n. 269 trovasi
pubblicata in Gazzetta Ufficiale, prima serie spec., n. 51 del 2013.
Ritenuto in fatto
1.– Con ordinanza depositata il 20 maggio 2013 e iscritta al n. 269 del registro ordinanze 2013, il Consiglio di
Stato, sezione prima, nell’esercizio della propria funzione
consultiva in sede di ricorso straordinario al Presidente
della Repubblica, ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art. 7, comma 8, del decreto legislativo 2
luglio 2010, n. 104 (Attuazione dell’articolo 44 della legge
18 giugno 2009, n. 69, recante delega al governo per il
riordino del processo amministrativo), per violazione del
combinato disposto degli artt. 76 e 77, primo comma, della
Costituzione.
1.1.– Il collegio rimettente riferisce che un dipendente
regionale ha impugnato, con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, le determinazioni dirigenziali
relative a una procedura selettiva per mobilità interna,
contestando l’attribuzione del posto alla vincitrice controinteressata, asseritamente disposta in violazione di
legge ed eccesso di potere sotto svariati profili. Il collegio
a quo espone, inoltre, che la relazione ministeriale ha
concluso per l’inammissibilità del ricorso in ragione della
disposizione censurata, a mente della quale «il ricorso
straordinario è ammesso unicamente per le controversie
devolute alla giurisdizione amministrativa».
Ad avviso del Consiglio di Stato, il proposto ricorso
straordinario riguarda, in effetti, una controversia in
tema di rapporto di lavoro pubblico contrattualizzato,
che spetta alla cognizione della giurisdizione ordinaria.
Il giudice a quo rammenta che, fino all’entrata in vigore
della disposizione censurata, ciò non avrebbe escluso
l’ammissibilità del ricorso straordinario, considerato quale rimedio concorrente, anziché alternativo, con la tutela
giurisdizionale ordinaria. La disposizione del codice del
processo amministrativo oggetto di censura, tuttavia,
modificando il sistema e facendo divenire la giurisdizione
amministrativa presupposto di ammissibilità del ricorso
straordinario, imporrebbe, nella fattispecie sottoposta al
parere del Consiglio di Stato, la dichiarazione di inammissibilità del ricorso straordinario per difetto di giurisdizione. Il collegio rimettente, tuttavia, dubita della legittimità
costituzionale del citato art. 7, comma 8, del D.L.vo n. 104
del 2010, in riferimento agli artt. 76 e 77, primo comma,
Cost. e solleva la questione dinanzi a questa Corte, essendo «a tanto legittimat[o] dall’art. 69 della legge 18 giugno
2009, n. 69».
1.2.– In punto di rilevanza, il Consiglio di Stato osserva che la questione costituisce «argomento pregiudiziale incidente proprio sulla norma che la priva della
potestas iudicandi» e dalla quale «non è dato prescindere
nella presente controversia» essendo essa «decisiva per la
prosecuzione dell’affare e la sua definizione nel merito in
sede consultiva».
1.3.– Relativamente alla non manifesta infondatezza, il collegio rimettente rileva come una «innovazione
legislativa, che importa una revisione così sostanziale
nell’ambito del sistema del ricorso straordinario, quale
prefigurato dal legislatore sin dall’origine e configurato
da una secolare giurisprudenza non solo amministrativa
stabilizzata a “diritto vivente”», sia stata «introdotta con
una decretazione legislativa, in mancanza di alcun esplicito riferimento nella legge delega al particolare “oggetto”
in discorso». La disposizione censurata è infatti intervenuta – ad avviso del collegio a quo – senza che la legge
delega recasse una «diretta prescrizione con riguardo alle
attribuzioni del Consiglio di Stato in sede di adozione di
parere su ricorso straordinario», in una materia «non contemplata come oggetto della delega». Il Consiglio di Stato,
rammentando anche la giurisprudenza di questa Corte
sulla necessità di ricostruire il significato dei principi e
criteri direttivi tenendo conto del complessivo contesto
normativo e delle finalità che ispirano la delega, osserva
che le disposizioni dettate dalla legge delega (art. 44 della
legge n. 69 del 2009) riguardano soltanto il riordino del
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427
giur
C o r t e c o s t i t u zi o n a l e
«processo amministrativo», mentre non contengono alcuna «proposizione espressa o implicita riferibile al ricorso
straordinario». Aggiunge ancora il collegio rimettente
che la disposizione censurata, volta a limitare l’ambito di
applicazione del ricorso straordinario, è stata introdotta
in accoglimento di un parere formulato dalle competenti
commissioni parlamentari sulla scorta di una motivazione
– l’obiettivo di «una più rapida definizione del processo»
– che tuttavia è intimamente contraddittoria, attesa la
«funzione deflattiva propria del ricorso straordinario».
L’analisi puntuale delle disposizioni dell’art. 44 della legge
n. 69 del 2009, sulla cui base è stato approvato il decreto
in cui si colloca la norma censurata, induce quindi l’autorità rimettente a ritenere che l’oggetto della delega fosse
«circoscritto al coordinamento e al riassetto del settore
logico-sistematico della giurisdizione amministrativa»,
non essendo invece rinvenibile «alcun cenno alla disciplina del ricorso straordinario». Ad avviso del Consiglio
di Stato, ciò risulterebbe ulteriormente confermato dalla
circostanza che la materia del ricorso straordinario è separatamente disciplinata in altro articolo (art. 69) della
medesima legge n. 69 del 2009, intitolato «Rimedi giustiziali contro la pubblica amministrazione». Il legislatore
avrebbe dunque inteso mantenere separate le distinte
materie regolate, rispettivamente, dall’art. 44 e dall’art. 69
della legge n. 69 del 2009, con la conseguenza che la ratio
della delega prevista dalla prima disposizione «era quella
di riordinare e riassettare la giustizia amministrativa, non
quella di riformulare l’ambito del ricorso straordinario», in
ordine al quale «non si rinviene e non può rinvenirsi alcun
espresso principio e criterio direttivo».
2.– Con atto depositato in cancelleria il 7 gennaio 2014,
il Presidente del Consiglio dei ministri, rappresentato e
difeso dall’Avvocatura generale dello Stato, è intervenuto
nel giudizio, chiedendo che la questione di legittimità costituzionale sia dichiarata manifestamente infondata.
2.1.– La difesa dello Stato ricorda innanzitutto come,
secondo l’orientamento giurisprudenziale tradizionale, il
ricorso straordinario fosse ammissibile anche nelle controversie devolute alla giurisdizione ordinaria, nelle quali
tuttavia il giudice civile poteva disapplicare la decisione
del ricorso, avente natura amministrativa. Tale assetto,
secondo l’Avvocatura generale dello Stato, per un verso,
incideva negativamente «sul piano organizzativo e sulla
rapidità della definizione delle questioni rientranti nelle
competenze del Consiglio di Stato»; per altro verso, «impediva una corretta qualificazione dell’istituto», in quanto
la disapplicabilità della decisione straordinaria da parte
del giudice civile impediva di qualificarla come pronuncia
giurisdizionale ed escludeva quindi la proponibilità del
giudizio di ottemperanza. La legge n. 69 del 2009, nella
ricostruzione proposta dalla difesa statale, ha inteso superare le incertezze sulla natura del ricorso straordinario,
qualificandolo a tutti gli effetti come rimedio giurisdizionale. A tal fine, il legislatore ha riformato il procedimento
del ricorso straordinario eliminando l’elemento ritenuto
da questa Corte (sentenza n. 254 del 2004) decisivo per
affermarne la natura amministrativa, cioè la facoltà del
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Consiglio dei ministri di disattendere il parere obbligatorio
del Consiglio di Stato. Divenuto quest’ultimo vincolante,
oltre che obbligatorio, il rimedio del ricorso straordinario,
ad avviso della difesa statale, ha definitivamente acquisito
natura giurisdizionale. La norma censurata costituisce,
secondo l’Avvocatura generale dello Stato, «una logica
conseguenza di questa innovazione normativa». Se, infatti, il ricorso straordinario, divenuto rimedio giurisdizionale, fosse esperibile anche nelle controversie devolute al
giudice ordinario, occorrerebbe «ritenere l’autorità giurisdizionale ordinaria vincolata al contenuto della decisione
(giurisdizionale) del ricorso straordinario, determinando
una situazione di inammissibile interferenza tra le giurisdizioni». Di conseguenza, ad avviso della difesa statale,
la norma censurata, nella misura in cui costituisce «una
conseguenza logica necessitata della mutata natura del
mezzo del ricorso straordinario», deve ritenersi «come
tale legittima», anche «a prescindere dalla sussistenza di
qualunque specifico criterio o principio di delega».
Peraltro, l’Avvocatura generale dello Stato osserva anche che la disposizione censurata è coerente con la ratio
di una delega che è formulata in termini molto ampi e, in
particolare, risponde sia al criterio della «concentrazione
ed effettività della tutela, anche al fine di garantire la ragionevole durata del processo» (art. 44, comma 2, lettera
a), sia al criterio del «riordino delle norme sulla giurisdizione del giudice amministrativo, anche rispetto alle altre
giurisdizioni» (art. 44, comma 2, lettera b, numero 1).
Considerato in diritto
1.– Il Consiglio di Stato, sezione prima, nell’esercizio
della propria funzione consultiva in sede di ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, ha sollevato
questione di legittimità costituzionale dell’art. 7, comma
8, del decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104 (Attuazione
dell’articolo 44 della legge 18 giugno 2009, n. 69, recante
delega al governo per il riordino del processo amministrativo), per violazione del combinato disposto degli articoli
76 e 77, primo comma, della Costituzione.
Ad avviso del collegio rimettente, la disposizione
censurata, secondo cui il ricorso straordinario al Presidente della Repubblica «è ammesso unicamente per le
controversie devolute alla giurisdizione amministrativa»,
avrebbe determinato un effetto innovativo in una materia
estranea all’oggetto della delega di mero riordino sulla cui
base è stata adottata.
2.– Preliminarmente, deve riconoscersi la legittimazione del Consiglio di Stato a sollevare questioni di legittimità
costituzionale in sede di parere sul ricorso straordinario al
Presidente della Repubblica.
Come già affermato da questa Corte ai fini dell’ammissibilità di questioni di legittimità costituzionale sollevate
dal Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione
siciliana in sede di parere sul ricorso straordinario al Presidente della Regione siciliana (sentenza n. 265 del 2013),
l’art. 69, comma 1, della legge 18 giugno 2009, n. 69 (Disposizioni per lo sviluppo economico, la semplificazione,
la competitività nonché in materia di processo civile), mo-
giur
C o r t e c o s t i t u zi o n a l e
dificando il testo dell’art. 13, primo comma, del D.P.R. 24
novembre 1971, n. 1199 (Semplificazione dei procedimenti
in materia di ricorsi amministrativi) ha stabilito che l’organo competente ad esprimere il parere sul ricorso straordinario al Capo dello Stato, «Se ritiene che il ricorso non
possa essere deciso indipendentemente dalla risoluzione
di una questione di legittimità costituzionale che non
risulti manifestamente infondata, sospende l’espressione
del parere e, riferendo i termini e i motivi della questione,
ordina alla segreteria l’immediata trasmissione degli atti
alla Corte costituzionale, ai sensi e per gli effetti di cui agli
artt. 23 e seguenti della legge 11 marzo 1953, n. 87, nonché
la notifica del provvedimento ai soggetti ivi indicati».
Tale disposizione, contenuta in una legge ordinaria,
è coerente con i criteri posti dall’art. 1 della legge costituzionale 9 febbraio 1948, n. 1, ai sensi del quale la questione di legittimità costituzionale deve essere rilevata o
sollevata «nel corso di un giudizio» e deve essere ritenuta
non manifestamente infondata da parte di un «giudice».
L’istituto del ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, cui questa Corte in passato aveva riconosciuto
natura amministrativa, soprattutto in ragione della facoltà
del Consiglio dei ministri di adottare una decisione difforme dal parere del Consiglio di Stato (sentenza n. 254 del
2004), è stato di recente oggetto di importanti interventi
legislativi. Tra questi rileva, in particolare, l’art. 69, secondo comma, della legge n. 69 del 2009, che, modificando
l’art. 14 del D.P.R. n. 1199 del 1971, ha stabilito che «La
decisione del ricorso straordinario è adottata con decreto
del Presidente della Repubblica su proposta del Ministero
competente, conforme al parere del Consiglio di Stato».
L’acquisita natura vincolante del parere del Consiglio di
Stato, che assume così carattere di decisione, ha conseguentemente modificato l’antico ricorso amministrativo,
trasformandolo in un rimedio giustiziale, che è sostanzialmente assimilabile ad un “giudizio”, quantomeno ai fini
dell’applicazione dell’art. 1 della legge cost. n. 1 del 1948 e
dell’art. 23 della legge n. 87 del 1953.
3.– Nel merito, la questione non è fondata.
3.1.– Va innanzitutto escluso che la disposizione censurata si riferisca ad un oggetto estraneo alla delega per
il «riassetto della disciplina del processo amministrativo»,
contenuta nell’art. 44 della legge n. 69 del 2009. Questa
tesi, sostenuta dal collegio rimettente, non considera che
la medesima legge n. 69 del 2009, come rilevato, ha profondamente modificato la disciplina del ricorso straordinario
al Presidente della Repubblica, rendendo vincolante il parere del Consiglio di Stato e consentendo che in tale sede
vengano sollevate questioni di legittimità costituzionale.
Per effetto di queste modifiche, l’istituto ha perduto la
propria connotazione puramente amministrativa ed ha assunto la qualità di rimedio giustiziale amministrativo, con
caratteristiche strutturali e funzionali in parte assimilabili
a quelle tipiche del processo amministrativo.
La disposizione censurata, perciò, è intesa a coordinare i rapporti fra la giurisdizione amministrativa e l’ambito
di applicazione di un rimedio giustiziale attratto per al-
cuni profili nell’orbita della giurisdizione amministrativa
medesima, in quanto metodo alternativo di risoluzione
di conflitti, pur senza possederne tutte le caratteristiche.
Essa, dunque, non può considerarsi al di fuori dell’oggetto
della delega sul riassetto del processo amministrativo, la
quale include, fra l’altro, il riordino delle norme vigenti
«sulla giurisdizione del giudice amministrativo, anche rispetto alle altre giurisdizioni».
3.2.– Né può ritenersi che la norma censurata produca
un effetto innovativo incompatibile con la natura della
delega di cui all’art. 44 della legge n. 69 del 2009. Essa
– come ha precisato questa Corte – autorizza l’esercizio
di poteri innovativi della normazione vigente a condizione
che siano «strettamente necessari in rapporto alla finalità
di ricomposizione sistematica perseguita con l’operazione di riordino o riassetto» (sentenza n. 162 del 2012).
L’esperibilità del ricorso straordinario al Presidente della
Repubblica anche per controversie devolute alla giurisdizione del giudice ordinario, in regime di concorrenza e
non di alternatività con tale giurisdizione, si basa su una
risalente tradizione interpretativa, consolidatasi, praeter
legem, nel presupposto della natura amministrativa del
rimedio; in virtù di tale natura, al giudice ordinario era
sempre consentito disapplicare la decisione sul ricorso
straordinario al Presidente della Repubblica.
La legge n. 69 del 2009, modificando la disciplina del
ricorso straordinario al Presidente della Repubblica nel
senso che si è in precedenza illustrato, ha fatto venir
meno quel presupposto, su cui si fondava il regime di
concorrenza fra tale rimedio amministrativo e il ricorso
dinanzi all’autorità giurisdizionale ordinaria. Nel nuovo
contesto, simile concorrenza si trasformerebbe, come ha
rilevato la difesa dello Stato, in una inammissibile sovrapposizione fra un rimedio giurisdizionale ordinario e
un rimedio giustiziale amministrativo, che è a sua volta
alternativo al rimedio giurisdizionale amministrativo e
ne ricalca solo alcuni tratti strutturali e funzionali. Per
risolvere questa anomalia, la disposizione censurata,
superando l’assetto consolidatosi in via interpretativa, ha
limitato l’ammissibilità del ricorso straordinario al Presidente della Repubblica alle sole controversie devolute alla
giurisdizione amministrativa. Tale soluzione, che avrebbe
potuto ricavarsi dal sistema, è comunque la conseguenza
logica di una scelta – la traslazione del suddetto ricorso
straordinario dall’area dei ricorsi amministrativi a quella
dei rimedi giustiziali – che è stata compiuta dalla legge
n. 69 del 2009. Sotto tale profilo, la norma censurata risponde, quindi, ad una evidente finalità di ricomposizione
sistematica, compatibile con la qualificazione di delega
di riordino o riassetto normativo propria dell’art. 44 della
legge n. 69 del 2009.
3.3.– Deve pertanto dichiararsi non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 7, comma 8,
del D.L.vo n. 104 del 2010, sollevata dal Consiglio di Stato
in riferimento al combinato disposto degli articoli 76 e 77,
primo comma, Cost. (Omissis)
Arch. loc. e cond. 4/2014
429
Legittimità
Corte di cassazione civile
sez. II, 7 aprile 2014, n. 8094
Pres. Triola – Est. Picaroni – P.M. Pratis (diff.) – Ric. S.M. (avv. Lepore)
c. Soc. La Cantina del Pozzo s.n.c. (avv. Iannantuono)
Proprietà y Limitazioni legali della proprietà y
Immissioni y Normale tollerabilità y Superamento
y Effetti per il proprietario del bene che subisce
le immissioni y Consenso alla costituzione di una
servitù y Obbligo y Esclusione y Fattisecie in tema di
installazione di canna fumaria.
. Il proprietario che lamenti – a ragione - il superamento della normale tollerabilità delle immissioni
provenienti dal fondo del vicino non è tenuto a prestare il consenso alla costituzione di una servitù, ove
necessaria alla eliminazione dell’inconveniente, in
caso contrario rimanendo assoggettato alle immissioni (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza della
corte di appello che, erroneamente, aveva ritenuto di
poter effettuare il giudizio di bilanciamento, pur in
presenza dell’accertamento di immissioni intollerabili,
giudicando pretestuosa l’opposizione della ricorrente
all’installazione di un canna fumaria, individuata, nel
corso dell’istruttoria, come l’unico rimedio per evitare
le immissioni). (Mass. Redaz.) (c.c., art. 844) (1)
(1) Nel senso che, quando sia accertato il superamento della soglia
di normale tollerabilità delle immissioni, si versa in una situazione
di illiceità che, evidentemente, esclude il ricorso al giudizio di bilanciamento e quindi all’indennizzo e introduce il diverso tema della
inibitoria delle immissioni e dell’eventuale risarcimento del danno,
v. Cass. civ., 17 gennaio 2011, n. 939, in Ius&Lex dvd n. 4/2014, ed.
La Tribuna; Cass. civ., 13 marzo 2007, n. 5844, ibidem e Cass. civ. 10
dicembre 2009, n. 25820, in questa Rivista 2010, 135.
Svolgimento del processo
1. - È impugnata la sentenza della Corte d’appello di
Bari, notificata il 25 gennaio 2008, che ha confermato la
sentenza del Tribunale di Lucera di parziale accoglimento
della domanda proposta da S.M. nei confronti de La Cantina del Pozzo s.n.c., per la cessazione delle immissioni
provenienti dai locali in uso alla predetta società.
1.1. - Nel 1993 la sig.ra S. aveva agito in giudizio chiedendo la conferma del provvedimento d’urgenza che accertava la provenienza di immissioni intollerabili di fumo,
rumore e odori, dai locali sottostanti la sua abitazione,
nei quali La Cantina del Pozzo s.n.c. esercitava attività di
ristorazione, e l’inibitoria della predetta attività, oltre al
risarcimento dei danni.
Si era costituita la società convenuta deducendo di
avere ottemperato alle prescrizioni contenute nel provvedimento d’urgenza, ma di non aver potuto procedere
alla installazione di una canna fumaria che convogliasse
i fumi, secondo quanto suggerito dal CTU, perchè l’attrice
non aveva prestato il consenso all’appoggio della canna
fumaria al muro esterno dell’immobile di sua proprietà.
1.2. - Nel corso del giudizio era stata disposta nuova
CTU nonchè ispezione dei luoghi. Il CTU aveva chiarito,
avuto riguardo alle immissioni di fumi, che soltanto l’installazione di una canna fumaria avrebbe risolto l’inconveniente, mentre le immissioni di rumore potevano essere
contenute riducendo la potenza dei condizionatori.
Trattandosi di immobile situato in centro storico, il
CTU era stato incaricato di redigere un progetto per la
realizzazione della canna fumaria, e tale progetto era stato approvato dalla Sovrintendenza ai beni culturali. Nondimeno, l’attrice aveva ribadito il suo diniego all’appoggio
della canna fumaria sul muro esterno di sua proprietà.
1.3. - All’esito dell’istruttoria, il Tribunale aveva accolto
parzialmente la domanda dell’attrice, ritenendo prevalenti le esigenze della produzione su quelle della proprietà, e
quindi aveva riconosciuto all’attrice un indennizzo pari a
L. 12.000.000, rigettando sia la domanda di inibitoria sia
quella di risarcimento dei danni.
2. - Avverso la sentenza di primo grado, la sig.ra S. proponeva appello, chiedendo l’accoglimento della domanda.
La società La Cantina del Pozzo s.n.c. si costituiva e
chiedeva il rigetto del gravame.
2.1. - La Corte d’appello confermava la sentenza di primo grado, sulla base dei rilievi di seguito indicati.
Le presunte violazioni dei regolamenti edilizi non erano
state dedotte in primo grado, e comunque sarebbero state
irrilevanti quand’anche tempestivamente dedotte poichè,
per un verso, la società convenuta era in possesso delle autorizzazioni prescritte e, per altro verso, l’art. 844 c.c. non
richiama le norme del Regolamento edilizio comunale.
La decisione di primo grado non era contraddittoria,
posto che, nel contemperamento tra le opposte esigenze
della produzione e della proprietà - richiesto dall’art. 844
c.c., ed effettuato dal Tribunale -, non trovavano giustificazione le ragioni di decoro architettonico addotte dall’attrice per negare il consenso all’installazione della canna
fumaria, tanto più che la Sovrintendenza ai beni culturali
aveva rilasciato il nulla osta.
Non poteva trovare applicazione, nel caso di specie, il
criterio del preuso, dal momento che esisteva la possibilità
di eliminare le immissioni con un rimedio ragionevole.
Arch. loc. e cond. 4/2014
431
giur
L e gi t t i m i t à
La domanda di risarcimento del danno alla salute, proposta dall’attrice fin dalla fase cautelare, era generica, non
essendo stato allegato un pregiudizio specifico conseguente alla esposizione alle immissioni, tanto più che dalla CTU
non era emerso che le predette immissioni fossero nocive.
La quantificazione dell’indennizzo riconosciuto all’attrice
era stata correttamente effettuata dal giudice di primo grado,
tenendo presente non soltanto il costo del rimedio definitivo
agli inconvenienti lamentati, ma anche il grado di incidenza
di quest’ultimo sul valore commerciale dell’immobile.
3. - Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso S.M., sulla base di due motivi. La Cantina del
Pozzo s.n.c. resiste con controricorso.
Motivi della decisione
1. - Il ricorso deve essere accolto.
1.1. - Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 844, 2043 e 1032 c.c., in
relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Si contesta, sotto plurimi profili, l’interpretazione e
l’applicazione della norma che disciplina le immissioni,
alla luce dei consolidati principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità sul tema (sono citate, ex plurimis,
Cass., sez. III, sentenza n. 4963 del 2001; Cass., sezioni
unite, sentenza n. 10186 del 1998).
In particolare, la ricorrente censura la sentenza d’appello nella parte in cui, dopo aver accertato l’intollerabilità
delle immissioni, ha operato la comparazione tra le opposte
esigenze della proprietà e della produzione, e, all’interno di
tale giudizio, ha tenuto conto della “inammissibile soluzione
alternativa” consistente nell’obbligare l’attrice a prestare il
consenso alla installazione della canna fumaria - dunque
alla costituzione di una servitù - o a subire le immissioni.
Sono, inoltre, contestate il rigetto della domanda di
risarcimento del danno alla salute e la decisione in punto
di spese.
1.2. - In ossequio al disposto dell’art. 366-bis c.p.c., applicabile ratione temporis, la ricorrente formula un complesso quesito di diritto, riassumibile nei seguenti termini:
“se, in caso di intollerabilità di immissioni, tanto costituisca,
per chi le subisce, lesione dei suoi diritti, sia personali che
della salute, beni primari rispetto ad ogni altro bene pure
tutelato in Costituzione”, con la conseguenza che “siffatta
intollerabilità non possa comportare una valutazione del
contemperamento delle esigenze fra quelle del proprietario
di un bene che subisce le immissioni intollerabili con quelle
relative alla esigenza della produzione che, anzi, va inibita”, e
con l’ulteriore conseguenza che “per ovviare all’eliminazione
delle immissioni, colui che le subisce non debba sopportare
un ulteriore pati, dato dal fatto di dover subire una deminutio della sua proprietà, quale quella data dalla apposizione
di una canna fumaria, che costituisce una vera e propria
servitù”; e inoltre, “se, accertata la natura di immissioni intollerabili, le stesse, di per sè sole, comportano un danno alla
salute, come tale suscettibile di risarcimento, anche in via
equitativa”; e infine, “se, là dove venga comunque accertata
la ragione della domanda, poi disattesa per altre motivazioni,
debba essere disposta la compensazione delle spese”.
432
4/2014 Arch. loc. e cond.
2. - La doglianza è fondata con riguardo alla erronea applicazione dell’art. 844 c.c., in quanto il giudice d’appello
ha proceduto al contemperamento delle opposte esigenze
delle parti dopo aver accertato l’intollerabilità delle immissioni, che concretizzano una situazione di illecito extracontrattuale.
2.1. - L’art. 844 c.c., comma 2, prevede il giudizio di comparazione a fronte di accertate immissioni ai limiti della
normale tollerabilità: in tal caso, il legislatore consente di
imporre al proprietario l’obbligo di sopportare le immissioni, ove ciò sia funzionale alle esigenze della produzione,
eventualmente previa corresponsione di indennizzo.
Si tratta di un tipico giudizio di bilanciamento, affidato
al giudice del caso concreto, a partire da una situazione in
cui nessuna delle contrapposte esigenze prevale sull’altra,
azzerandola.
Viceversa, quando sia accertato il superamento della
soglia di normale tollerabilità delle immissioni, si versa
in una situazione di illiceità che, evidentemente, esclude
il ricorso al giudizio di bilanciamento e quindi all’indennizzo, e introduce il diverso tema della inibitoria delle
immissioni e dell’eventuale risarcimento del danno (ex
plurimis, Cass., sez. II, sentenza n. 939 del 2011; Cass., sez.
III, sentenza n. 5844 del 2007; Cass., sez. 25820 del 2009).
2.2. - Nel caso in esame, la Corte d’appello ha ritenuto
di poter effettuare il giudizio di bilanciamento, pur in
presenza dell’accertamento di immissioni intollerabili, ed
ha inoltre giudicato pretestuosa l’opposizione della ricorrente alla installazione della canna fumaria, che era stata
individuata, nel corso dell’istruttoria, come unico rimedio
per evitare le immissioni consentendo, al contempo, la
prosecuzione dell’attività commerciale della convenuta.
La sentenza d’appello ha dunque affermato, sia pure
indirettamente, che il proprietario il quale lamenti - a
ragione - il superamento della normale tollerabilità delle
immissioni provenienti dal fondo del vicino è tenuto a prestare il consenso alla costituzione di servitù, ove necessaria alla eliminazione dell’inconveniente, in caso contrario
rimanendo assoggettato alle immissioni.
Si tratta, all’evidenza, di una affermazione carente di
qualsiasi supporto normativo.
3. - L’accoglimento della censura riguardante l’erronea
applicazione dell’art. 844 c.c., e la conseguente la cassazione della sentenza impugnata sul punto, determina l’assorbimento delle ulteriori censure proposte dalla ricorrente.
Con il secondo motivo di ricorso, infatti, sono denunciati i limiti motivazionali della sentenza d’appello in
riferimento al medesimo profilo già prospettato come
violazione dell’art. 844 c.c..
Quanto alle restanti censure contenute nel primo motivo di ricorso, va osservato che sia la violazione dell’art.
1032 c.c. in tema di servitù coattive, sia la violazione dell’art. 2043 c.c. in tema di risarcimento danni da illecito
aquiliano, non presentano autonomia rispetto alla questione principale, sulla quale il giudice del rinvio dovrà
pronunciarsi, e rimangono pertanto impregiudicate.
3. - Le spese, anche di questa fase del giudizio, saranno
regolate dal giudice del rinvio. (Omissis)
giur
L e gi t t i m i t à
Corte di cassazione civile
sez. VI, ord. 1 aprile 2014, n. 7546
Pres. Petitti – Est. Giusti – P.M. Ceroni – Ric. Centro Residenziale M.
(avv. Bonda) c. B.L. (avv. Tartaglia)
Procedimento civile in genere
y Sospensione
del processo y Necessaria y Presupposto y Obiettivo
rapporto di pregiudizialità giuridica y Necessità y
Ingiunzione per spese condominiali y Opposizione y
Contestuale giudizio di impugnazione della delibera assembleare per oneri condominiali y Rapporto
fra i due giudizi y Sospensione necessaria y Esclusione y Fondamento.
. La sospensione necessaria del processo ex art. 295
c.p.c., nell’ipotesi di giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti dal titolo, ricorre quando
in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta
dell’inesistenza o della nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d’accertamento della nullità
– la quale impedisce all’atto di produrre ab origine
qualunque effetto, sia pure interinale – si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della
pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante
con il primo. Detto principio di inesecutività del titolo
impugnato a seguito di allegazione della sua originaria
invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all’immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e
meritevoli d’autonoma considerazione, sicché il giudice
non ha il potere di disporre la sospensione della causa
di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi
dell’art. 63 disp. att. c.c., in relazione alla pendenza del
giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera
condominiale, restando riservato al giudice dell’impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 secondo
comma c.c. l’esecuzione della delibera. Non osta a tale
disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati
in caso di rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di
accoglimento dell’impugnativa della delibera, poiché le
conseguenze possono essere superate in sede esecutiva,
facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinari a mediante
azione di ripetizione dell’indebito. (Mass. Redaz.) (c.c.,
art. 1137; c.p.c., art. 295; att. c.c., art. 63) (1)
(1) Conforme, v. Cass. civ., sez. un., 27 febbraio 2017, n. 4421, in questa Rivista 2007, 265.
Svolgimento del processo
Ritenuto che, con ordinanza in data 12 marzo 2013, il
Tribunale di Tivoli, sezione distaccata di Castelnuovo di
Porto, pronunciando nella causa di opposizione promossa
da B.L. avverso il decreto con il quale le era stato ingiunto, su richiesta del Centro Residenziale X, il pagamento
di contributi condominiali, ha sospeso, ex art. 295 c.p.c.,
il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo dinanzi ad
esso pendente, in attesa della definizione del giudizio di
impugnazione delle Delib. assembleari costituenti il titolo
su cui si fonda il decreto ingiuntivo;
che avverso la detta ordinanza il Centro Residenziale
ha proposto ricorso per regolamento di competenza, con
atto notificato il 9 aprile 2013;
che l’intimata ha resistito con memoria;
che il ricorso è stato avviato all’adunanza in Camera
di consiglio sulla base delle conclusioni scritte, ai sensi
dell’art. 380 ter c.p.c., del pubblico ministero, il quale ha
richiesto l’accoglimento del ricorso.
Motivi della decisione
che, preliminarmente, deve essere disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso, sollevata dalla resistente
in ragione dell’assenza di un’idonea deliberazione assembleare di autorizzazione alla proposizione del ricorso;
che, infatti, in base al disposto degli artt. 1130 e 1131
c.c., l’amministratore del condominio è legittimato ad
agire in giudizio per la riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, sicchè
egli è abilitato, senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare (trattandosi di una controversia che
rientra nelle sue normali attribuzioni), ad impugnare il
provvedimento giurisdizionale sfavorevole alla collettività
condominiale (sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1451);
che, nel merito dell’istanza di regolamento, il Collegio
condivide le conclusioni scritte del pubblico ministero;
che infatti - premesso che è generica la contestazione
della resistente secondo cui nella specie non ci si troverebbe di fronte ad un condominio, soprattutto a fronte
di un provvedimento del giudice del merito che parla
espressamente di assemblea condominiale, di giudizio di
impugnazione della delibera condominiale e di ripartizione
delle spese condominiali - va data continuità al seguente
principio di diritto: “La sospensione necessaria del processo ex art. 295 c.p.c., nell’ipotesi di giudizio promosso per il
riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando
in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta
dell’inesistenza o della nullità assoluta del titolo stesso,
poichè al giudicato d’accertamento della nullità - la quale
impedisce all’atto di produrre ab origine qualunque effetto,
sia pure interinale - si potrebbe contrapporre un distinto
giudicato, di accoglimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo. Detto principio di
inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione
della sua originaria invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira
all’immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti
e meritevoli d’autonoma considerazione, sicchè il giudice
non ha il potere di disporre la sospensione della causa di
opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell’art.
63 disp. att. c.c., in relazione alla pendenza del giudizio in
cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale,
restando riservato al giudice dell’impugnazione il potere di
sospendere ex art. 1137 c.c., comma 2, l’esecuzione della
delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile
contrasto di giudicati in caso di rigetto dell’opposizione
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all’ingiunzione e di accoglimento dell’impugnativa della
delibera, poichè le conseguenze possono essere superate
in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria
mediante azione di ripetizione dell’indebito” (sez. un., 27
febbraio 2007, n. 4421; sez. II, 20 luglio 2010, n. 17014);
che, pertanto, l’ordinanza di sospensione - che da tale
principio si è discostata - va annullata;
che le spese del regolamento di competenza vanno rimesse al giudice del merito, dinanzi al quale la causa deve
essere riassunta nel termine di legge. (Omissis)
Avverso la sentenza di appello viene proposto ricorso
per cassazione da parte del Romanelli, sulla base di un
unico ed articolato motivo, incentrato sulla opponibilità al
curatore fallimentare del contratto in oggetto ai sensi dell’articolo 80 l. fall.. Resiste con controricorso il Fallimento
Romanelli Finanziaria spa, il quale ha anche depositato
memoria ex articolo 378 c.p.c. per l’udienza del 5 luglio
2013; udienza in esito alla quale veniva disposto il rinvio
della causa a nuovo ruolo per un difetto di notificazione
alla parte ricorrente dell’avviso di fissazione di udienza.
Motivi della decisione
Corte di cassazione civile
sez. III, 13 marzo 2014, n. 5792
Pres. Segreto – Est. Stalla – P.M. Golia (conf.) – Ric. Romanelli (avv.
Magro) c. Curatela Fall. Romanelli Fin. S.p.a. (avv. Paparo)
Fallimento ed altre procedure concorsuali y
Effetti del fallimento y Sui rapporti preesistenti y
Locazione y Contratto registrato di durata ultranovennale y Mancata trascrizione y Opponibilità
del vincolo al curatore fallimentare y Esclusione y
Fondamento.
. La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile, ancorché il contratto sia regolarmente registrato, al curatore fallimentare del locatore in ragione
dell’effetto di spossessamento e di pignoramento generale dei beni del debitore derivante dalla dichiarazione
di fallimento, che determina il subentro “ope legis” del
curatore nel contratto nei soli limiti in cui lo stesso sia
opponibile alla massa dei creditori. Ne consegue che
il curatore, ferma l’opponibilità della data certa del
contratto registrato anteriormente al fallimento, alla
scadenza del novennio dalla stipulazione può farne
valere l’inefficacia per il periodo eccedente tale limite
temporale. (r.d. 16 marzo 1942, n. 267, art. 42; r.d. 16
marzo 1942, n. 267, art. 45; r.d. 16 marzo 1942, n. 267,
art. 80; c.c., art. 1599; c.c., art. 2643; c.c., art. 2915) (1)
(1) Per utili riferimenti, cfr. Cass. civ. 8 febbraio 2008, n. 3016, in
Ius&Lex dvd n. 4/2014, ed. La Tribuna; Cass. civ. 19 giugno 2003, n.
9810, in D&G 2003, 29, 99 e Cass. civ. 9 gennaio 2003, n. 111, in Foro
it. 2003, I,1799.
Svolgimento del giudizio
Il curatore del Fallimento Romanelli Finanziaria spa
(dichiarato il 24 settembre 2003) intimava a Romanelli
Paolo licenza per finita locazione al 31 luglio 2005 relativamente al contratto registrato, ma non trascritto - con il
quale la società in bonis gli aveva concesso in locazione,
per la durata di 70 anni a decorrere dal l° agosto 96, una
villetta ad uso abitativo.
Con sentenza n. 516 dell’ 11 febbraio 2005, l’adito tribunale di Firenze accoglieva la domanda e condannava il
conduttore al rilascio dell’immobile.
Interposto gravame dal Romanelli Paolo, interveniva la
sentenza n. 652 del 9 maggio 2007 con la quale la corte di
appello di Firenze confermava la sentenza di primo grado.
434
4/2014 Arch. loc. e cond.
Con l’unico motivo di ricorso si lamenta violazione e falsa
applicazione di norme di diritto, ex articolo 360, 1° comma.
n. 3) c.p.c., con riferimento agli articoli 1599, terzo comma,
2923, secondo comma c.c. e 80 l. fall., avendo la corte di
appello ritenuto l’inopponibilità al curatore fallimentare
del vincolo ultranovennale di locazione nonostante che: questi non potesse considerarsi terzo rispetto al contratto
di locazione (nella specie avente comunque data certa mediante registrazione presso l’amministrazione finanziaria),
stante la previsione generale di subentro nel contratto di
cui all’articolo 80 l. fall.; - lo stesso curatore avesse nella
specie palesato la propria natura di controparte negoziale
subentrata, e non di terzo, nel momento in cui aveva attivato un rimedio giudiziale (l’intimazione di licenza per finita
locazione) di natura tipicamente contrattuale; inconferenti
fossero i richiami agli articoli 1599 e 2923 c.c., i quali rendevano effettivamente inopponibile il vincolo ultranovennale
non trascritto, ma soltanto nei confronti dell’acquirente
dell’immobile locato, non anche dei creditori.
A corredo del motivo viene formulato il seguente
quesito di diritto ex articolo 366 bis c.p.c., qui applicabile
ratione temporis:
“se un contratto di locazione regolarmente registrato
ma non trascritto presso la conservatoria RRII (ora Agenzia del Territorio) sia opponibi1e alla curatela fallimentare, che subentra al proprietario dichiarato fallito, solo nei
limiti del novennio dalla sua registrazione”.
Il ricorso è infondato.
Va in primo luogo considerato che l’articolo 2915, secondo comma, codice civile stabilisce nel disciplinare gli
effetti del pignoramento nell’esecuzione individuale - che
“non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante
e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti e
le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti
la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento”; per il contratto di locazione
ultranovennale, “l’efficacia rispetto ai terzi acquirenti” è
espressamente subordinata alla trascrizione dagli articoli
1599, terzo comma, e 2923, secondo comma, c.c.
Non vi sono motivi (apparendo anzi irrazionale il contrario) per ritenere che il principio di inopponibilità del
vincolo ultranovennale non trascritto non debba, alla stessa maniera, valere anche per l’esecuzione concorsuale,
attesi - da un lato l’effetto di spossessamento e pignoramento generale dei beni del debitore che scaturisce dalla
dichiarazione di fallimento ex art. 42 l. fall. e dall’altro il
giur
L e gi t t i m i t à
principio desumibile dall’articolo 45 l. fall. secondo cui “le
formalità necessarie per rendere opponibili gli atti ai terzi,
se compiute dopo la dichiarazione di fallimento, sono senza effetto rispetto ai creditori”.
È vero che la problematica in questione è resa peculiare, nell’esecuzione concorsuale, dalla previsione dell’articolo 80 l. fall., secondo cui il fallimento del locatore non
scioglie il contratto di locazione nel quale subentra il curatore; ma tale previsione deve essere interpretata, sulla
base delle predette considerazioni generali e sistematiche,
nel senso che il subentro ope legis nel contratto si verifica
solo “se” e “nei limiti in cui” quest’ultimo risulti apponibile
alla massa dei creditori. Nel caso di specie, il contratto
(debitamente registrato) è opponibile ai creditori sotto il
profilo della data certa anteriore al fallimento ex articolo
2704 c.c., non anche sotto il profilo del vincolo di durata
ultranovennale richiedente per legge, quale condizione
di generale opponibilità, l’ ulteriore incombente della trascrizione ex articolo 2643 n. 8 c.c.
A nulla dunque rileva né che il curatore abbia nella
specie esperito il rimedio tipicamente contrattuale della
licenza per finita locazione (rimedio correttamente adito,
essendo pacifico che egli sia subentrato nel contratto in
quanto tale, senza con ciò risultare peraltro assoggettato
al vincolo di durata ultranovennale); né che l’inefficacia
del vincolo in questione possa essere fatto valere anche
dall’acquirente dell’immobile locato in sede di liquidazione fallimentare (non precludendo tale eventualità il
diritto della massa dei creditori, per il tramite del curatore, di acquisire e porre in vendita l’immobile locato in
stato di libertà e, per ciò soltanto, di maggiore appetibilità
commerciale).
Queste considerazioni sono state del resto già affermate da vari precedenti di legittimità.
Se è vero - come osservato dal Romanelli - che Cass. n.
111 del 9 gennaio 2003 si è pronunciata in una fattispecie
non perfettamente collimante con la presente, perchè
relativa all’opponibilità della locazione ultranovennale
all’aggiudicatario dell’immobile locato e non ai creditori,
altrettanto indubbio è che il principio di inopponibilità è
stato dalla decisione in esame fondato su considerazioni
ritenute espressamente valevoli anche per i creditori
concorrenti; là dove è stato affermato che: “l’inopponibilità all’aggiudicatario della locazione ultranovennale
non trascritta è correlata, del resto, alla inopponibilità
della stessa locazione ai creditori pignoranti ed ai creditori intervenuti nell’esecuzione, ai sensi dell’art. 2915, 2°
comma c.c., applicabile anche al fallimento in considerazione della equivalenza al pignoramento del vincolo di
indisponibilità che con l’apertura della procedura investe
i beni del fallito (art. 42 l. fall.). Tale inopponibilità, per
sua stessa natura, non può conoscere limiti derivanti da
un non prospettabile obbligo dei creditori di rispettare la
locazione. Conclusioni diverse non possono giustificarsi
in relazione all’art. 80, l comma l. fall., secondo cui “il
fallimento del locatore, salvo patto contrario, non scioglie il contratto di locazione d’immobili, ma il curatore
subentra nel contratto”. Infatti, il subentro ex lege del
curatore è subordinato alla opponibilità del contratto
di locazione ed ha luogo nei limiti di tale opponibilità.
Pertanto, nel caso di locazione ultranovennale, avente
data certa ma non trascritta, il curatore subentra in una
locazione opponibile alla procedura nei limiti dei nove
anni”.
Identico principio è stato poi ribadito da Cass. 8 febbraio 2008 n. 3016, secondo cui: “In tema di locazione
d’immobile avente durata ultranovennale, ai sensi dell’art.
80 legge fall., il fallimento del locatore non scioglie il contratto, subentrando il curatore nella identica posizione
contrattuale del fallito, purché la locazione sia opponibile
alla massa dei creditori ex art. 45 legge fall. (Il principio è
stato affermato dalla S.C. con riguardo alla locazione di un
fondo stipulata fino all’esaurimento delle cave esistenti,
senza che il contratto fosse stato trascritto, derivandone
che legittimamente alla scadenza del novennio dalla stipulazione il curatore poteva farne valere l’inefficacia per il
periodo eccedente tale limite temporale)”.
Ne segue il rigetto del ricorso, con condanna di parte
ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio
liquidate, come in dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia
20 luglio 2012 n.140. (Omissis)
Corte di cassazione civile
sez. VI, 12 marzo 2014, n. 5703
Pres. Finocchiaro – Est. Amendola – Ric. Pizzolla (avv. Massara) c. De
Angelis (n.c.)
Competenza civile y Competenza
per territorio y
Avvocato y Giudizio di accertamento del credito da
emolumenti professionali y Ufficio giudiziario adìto
per il processo nel quale l’avvocato ha prestato la
propria opera y Rapporto con il foro del consumatore di cui all’art. 33, comma 2, lett. u) D.L.vo n.
206/2005 y Prevalenza di quest’ultimo y Sussistenza
y Fondamento.
. La competenza dell’ufficio giudiziario di merito adìto
per il processo nel quale l’avvocato ha prestato la propria opera, sancita dall’art. 14, comma secondo, D.L.vo
1° settembre 2011, n. 150 è destinata a cedere di fronte
a quella del foro del consumatore, la cui specialità
prevale sulla specialità della disposizione menzionata.
Ne consegue che, qualora il cliente dell’avvocato sia
qualificabile come “consumatore” (essendo una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale
eventualmente svolta), il giudice territorialmente competente a conoscere la domanda di emissione del decreto ingiuntivo è quello di residenza di quest’ultimo.
(Mass. Redaz.) (d.l.vo 1 settembre 2011, n. 150, art. 14;
d.l.vo 6 settembre 2005, n. 206, art. 33) (1)
(1) Cfr. la citata Cass. civ. 9 giugno 2011, n. 12685, in Resp. Civ. e
Prev. 2013, 1, 201 con nota di BRUNO.
La sentenza in epigrafe viene riportata per gli aspetti di interesse
(essendo il condominio - com’è noto - soggetto alle regole dettate per
il consumatore).
Arch. loc. e cond. 4/2014
435
giur
L e gi t t i m i t à
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 21 ottobre 2011 Umberto De
Angelis propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo
emesso dal Tribunale di Napoli con il quale, a istanza
dell’avvocato Prospero Pizzolla, gli era stato intimato il
pagamento della somma di Euro 25.959,11, oltre interessi
e spese.
Eccepì l’opponente l’incompetenza territoriale del
giudice adito con il procedimento monitorio, per essere
competente il Tribunale di Genova, in quanto foro speciale del consumatore. Resistette l’opposto, segnatamente
deducendo l’operatività, nel giudizio di accertamento del
credito da emolumenti professionali di avvocato, del foro,
anch’esso speciale, di cui al D.L.vo n. 150 del 2011, art.
14 a tenor del quale la cognizione di siffatte controversie
spetta all’ufficio giudiziario adito per il processo nel quale
l’avvocato ha prestato la propria opera.
Con sentenza pronunciata ex art. 281 sexies c.p.c. il
giudice adito si è dichiarato territorialmente incompetente, per essere competente il Tribunale di Genova, davanti
al quale ha rimesso le parti.
In motivazione ha osservato il decidente che l’eccezione di incompetenza territoriale sollevata dall’opponente,
alla luce della ritenuta applicabilità, nei rapporti tra avvocato e cliente, del foro del consumatore, piuttosto che di
quello di cui all’art. 637 c.p.c., non poteva essere respinta
sulla base del disposto del D.L.vo n. 150 del 2011, art. 14,
comma 2.
E invero, a prescindere dal rilievo che la fonte summenzionata era entrata in vigore successivamente al
deposito del ricorso, dell’emissione e della notifica del
decreto ingiuntivo opposto, il testo della disposizione invocata evidenziava che il foro da essa previsto era un foro
alternativo, non atto, dunque, a superare la previsione del
foro esclusivo inderogabile di cui al D.L.vo n. 206 del 2005,
art. 33, comma 2, lett. u).
Ha poi aggiunto che, in ragione della inapplicabilità,
ratione temporis, del D.L.vo n. 150 del 2011 neppure occorreva disporre la conversione del rito ordinario di cognizione nel rito sommario da quella fonte previsto.
Avverso detta decisione propone ricorso per regolamento di competenza Prospero Pizzolla.
La controparte non ha svolto attività difensiva.
Il Procuratore generale, nella sua requisitoria scritta,
ha chiesto l’accoglimento del ricorso.
Motivi della decisione
1. A sostegno del mezzo ricorda preliminarmente
l’esponente che la sentenza con cui il giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo dichiara l’incompetenza
territoriale dell’ufficio che lo ha emesso, non comporta la
declinatoria della competenza funzionale ed inderogabile
di quest’ultimo a decidere sulla opposizione ma contiene,
ancorchè implicita, la declaratoria di invalidità del decreto ingiuntivo, di talchè, mentre la tempestiva riassunzione
del giudizio dinanzi al giudice dichiarato competente non
può essere riferita alla causa di opposizione al decreto,
che ormai non esiste più, ma costituisce un nuovo atto di
436
4/2014 Arch. loc. e cond.
impulso di un ordinario giudizio di cognizione avente ad
oggetto la medesima domanda proposta con il ricorso in
via monitoria, la mancata riassunzione nei termini della
causa determina l’estinzione del giudizio di opposizione,
con conseguente definitiva efficacia esecutiva del provvedimento monitorio soltanto se la pronuncia con cui il
giudice dell’opposizione dichiari la propria incompetenza
non contenga (o anzi escluda) una contestuale pronuncia (sia pure implicita) di revoca o di nullità del decreto
opposto (confr. Cass. civ. 9 novembre 2004, n. 21297). Sostiene quindi l’erroneità della declaratoria di incompetenza del giudice adito in ragione del carattere funzionale e
inderogabile del foro previsto dal D.L.vo n. 150 del 2011,
art. 14 che, in quanto norma speciale successiva, avrebbe
una portata limitatrice della norma speciale precedente,
costituita dal foro del consumatore.
Conseguentemente, secondo l’esponente, mentre il
decreto ingiuntivo, in quanto pronunciato da giudice incompetente, andava dichiarato nullo o inefficace, alla luce
della consolidata giurisprudenza del Supremo Collegio
(confr. Cass. civ. 1 ottobre 2003, n. 14669; Cass. civ. 9 giugno 2011, n. 12685), per la causa di merito doveva essere
riconosciuta la competenza a conoscerne del Tribunale di
Napoli, in applicazione del D.L.vo n. 150 del 2011, art. 14.
2. Si duole anche l’impugnante che il Tribunale non
abbia disposto il mutamento di rito, D.L.vo n. 150 del
2011, ex art. 4 ritenendo inapplicabile ratione temporis
tale norma. L’affermazione - rileva - sarebbe in contrasto
con il principio per cui, una volta dichiarata la nullità del
decreto ingiuntivo, la riassunzione davanti al giudice dichiarato competente costituisce nuovo atto di impulso di
un ordinario giudizio di cognizione.
3. Il ricorso è infondato.
L’operatività del principio, ormai assurto a diritto
vivente, per cui l’irrilevanza, ai fini della giurisdizione e
della competenza, dei mutamenti legislativi successivi
alla proposizione della domanda, sancita dall’art. 5 c.p.c.,
opera nel caso in cui il sopravvenuto mutamento dello
stato di diritto privi il giudice della giurisdizione o della
competenza che egli aveva quando la domanda è stata introdotta, non già nel caso, inverso, in cui esso comporti
l’attribuzione della giurisdizione o della competenza al
giudice che ne era inizialmente privo (Cass. civ. sez. un.
16 aprile 2009, n. 8999; Cass. civ. sez. un. 19 febbraio 2002,
n. 2415), non giova al ricorrente, stante la perdurante valenza delle ragioni che hanno già indotto questa Corte ad
affermare, sia pure con riferimento al contesto normativo
antecedente all’entrata in vigore del D.L.vo n. 150 del 2011,
la prevalenza del foro del consumatore rispetto a quello
di cui può avvalersi l’avvocato che agisca nei confronti
del proprio cliente al fine di ottenere il pagamento della
competenze professionali (confr. Cass. civ. 9 giugno 2011,
n. 12685). E tanto sull’abbrivio dell’esegesi seguita dalle
sezioni unite nell’arresto n. 14669 del 2003, sintetizzata
nel rilievo, prioritario ed assorbente, per quanto subito si
dirà, che la competenza del giudice del luogo di residenza
o di domicilio elettivo del consumatore è una competenza
esclusiva, che prevale su ogni altra.
giur
L e gi t t i m i t à
4. Per l’esatta comprensione della portata di tale affermazione occorre muovere dalla considerazione che i diritti del consumatore - i quali, pur non essendo direttamente
previsti dalla Costituzione repubblicana, sono tuttavia al
centro di numerose norme dell’Unione europea, a partire
dal Trattato di Roma del 25 marzo 1957, che individua
nella protezione del consumatore uno degli obiettivi primari dell’Unione (artt. 4, 12, 114 e 169), fino alla Carta
di Nizza che all’art. 38 ne ribadisce la rilevanza - hanno
trovato tutela, nel nostro ordinamento, in una serie di leggi che, a partire dagli anni 80, si sono succedute in ordine
sparso (quali, a puro titolo esemplificativo, il D.P.R. n. 903
del 1982, recante attuazione della direttiva 79/581/CEE,
relativa alla indicazione dei prezzi dei prodotti alimentari
ai fini della protezione dei consumatori; il D.L.vo n. 224 del
1988, in materia di responsabilità per danno da prodotti
difettosi; la L. n. 126 del 1991, recante norme per l’informazione del consumatore; il D.L.vo 15 gennaio 1992, n. 50,
in materia di contratti negoziati fuori dei locali commerciali), per confluire infine nel D.L.vo 6 settembre 2005, n.
206, non a caso intitolato Codice del consumo.
5. Per quanto qui interessa, questa sorta di statuto del
consumatore - in via di principio applicabile alla persona
fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta (ex art. 3, lett. a, come modificato dal D.L.vo
n. 221 del 2007, art. 3) - rinviene le ragioni di fondo della
protezione accordata in una presunzione di inesperienza,
scarsa informazione e soprattutto debolezza contrattuale
dello stesso nei confronti della controparte, che, in quanto
professionista, e cioè persona fisica o giuridica che agisce
nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale (art. 3, lett. c, della
medesima fonte testè citata), è ragionevolmente molto
meglio attrezzata a gestire tutte le fasi del contratto, da
quella delle trattative a un eventuale contenzioso.
Ora, siffatte esigenze di tutela (non a caso costantemente valorizzate nella giurisprudenza del Giudice delle
leggi: confr. Corte cost. n. 180 del 2009; n. 372 del 2008; n.
428 del 2000), non potevano non avere una sponda anche
sul terreno processuale, attraverso la previsione di un foro
comodo per l’utente, essendo di intuitiva evidenza che
l’obbligo di sostenere il giudizio in una località diversa da
quella di residenza o di domicilio, limiterebbe fortemente
il diritto del consumatore di agire in giudizio, in special
modo quando, come il più delle volte accade, a fronte degli
alti costi, economici e non, implicati da un processo che si
svolga a notevole distanza da quei luoghi, la controversia
sia di esiguo valore monetario.
Peraltro, proprio la stretta connessione funzionale
della agevole accessibilità del giudice competente a conoscere di questo genere di cause alla effettività della protezione riconosciuta dall’ordinamento, marca la necessità di
connotare quel foro come foro esclusivo e tendenzialmente preminente, posto che, in caso contrario, esso sarebbe
destinato a essere agevolmente spazzato via attraverso la
previsione, non importa se contrattuale o legale, di un foro
vantaggioso per la controparte professionale.
6. In tale contesto, si colgono allora le ragioni dell’affermazione di questa Corte allorchè, ragionando con riferimento alla disposizione contenuta nell’art. 1469 bis c.c.,
n. 19 disse che, se è vessatoria la clausola che stabilisce
il foro competente in una località diversa da quella della
sede del consumatore, “si deve dire che il foro competente non può essere stabilito in nessun altro luogo che
sia diverso da quello in cui il consumatore ha sede”, con
l’ulteriore corollario di considerare tout court derogate le
norme sulla competenza stabilite dal codice di procedura
civile; inoperante, in parte qua, la generica previsione di
salvezza delle clausole che riproducono norme di legge,
dettata nell’art. 1469 ter c.c., comma 3 e conseguentemente vessatoria anche la clausola che stabilisca come
foro competente, se il consumatore non vi ha sede, uno di
quelli che avrebbero potuto risultare individuati in base
al funzionamento dei vari criteri di collegamento stabiliti
dal codice di procedura civile (confr. Cass. civ. sez. un. 1
ottobre 2003, n. 14669).
7. Ancora due notazioni indispensabili per completare
la ricostruzione del quadro normativo di riferimento.
La disciplina di protezione del consumatore non è limitata al caso in cui il contratto sia concluso per iscritto con
rinvio a condizioni generali o mediante moduli o formulari. Lo si evince dal disposto dell’art. 34, comma 5, e art. 35
del codice del consumo (già artt. 1469 ter e quater c.c.),
che elevano siffatte ipotesi a presupposto di applicazione
di ulteriori disposizioni di tutela, così indirettamente qualificandole come meramente eventuali.
Peraltro, come questa Corte ha già avuto modo di
precisare (confr. Cass. civ. 9 giugno 2011, n. 12685), uno
dei “considerando” di introduzione della direttiva 93/13/
CEE del Consiglio in data 5 aprile 1993, prevede espressamente che “il consumatore deve godere della medesima
protezione nell’ambito di un contratto orale e di un contratto scritto”.
8. A ciò aggiungasi, quale ulteriore elemento sintomatico della particolare attenzione del legislatore alla preservazione, in favore del contraente debole, della concreta
praticabilità della via giudiziaria, che gli artt. 63 e 79 del
Codice del consumo sanciscono l’inderogabilità della competenza territoriale del giudice del luogo di residenza o di
domicilio del consumatore nel caso di contratti negoziati
fuori dei locali commerciali, a distanza, o aventi ad oggetto multiproprietà, così stabilendo una tutela ancora più
forte di quella di cui all’art. 33, lett. u), posto che il foro
ivi previsto può essere derogato attraverso una trattativa
delle parti.
9. Se tutto questo è vero, la competenza dell’ufficio giudiziario di merito adito per il processo nel quale l’avvocato
ha prestato la propria opera, sancita dal D.L.vo 1 settembre
2011, n. 150, art. 14, comma 2, è destinata inesorabilmente
a cedere di fronte a quella del foro del consumatore, la cui
specialità prevale sulla specialità della disposizione testè
menzionata, così come era già prevalsa su quella della disciplina racchiusa nell’art. 637 c.p.c., rispetto alla quale
la normativa del 2011 ha del resto carattere meramente
ricognitivo (confr. Cass. civ. n. 12685 del 2011 cit.).
Arch. loc. e cond. 4/2014
437
giur
L e gi t t i m i t à
Ne deriva che di nessuna utilità è, sotto questo riguardo,
l’enfatizzazione del richiamo al criterio della successione
delle leggi, contenuto nell’arresto n. 21814 del 2009, innanzi menzionato, e ciò sia in quanto la preminenza della
competenza del giudice del luogo di residenza o domicilio
del consumatore risponde a una lettura costituzionalmente orientata delle disposizioni che la prevedono, sia
in quanto la nuova fonte nulla ha innovato, nella realtà,
essendosi limitata a ribadire una scelta normativa già
presente nell’ordinamento.
10. Infine le doglianze volte a far valere l’error iuris in
cui sarebbe incorso il giudice di merito per non aver disposto il cambiamento di rito, esulano, all’evidenza, da quelle
prospettabili con il mezzo azionato, non sostanziandosi in
una declinatoria di competenza (confr. Cass. civ. 12 maggio 2011, n. 10485; Cass. civ. 20 settembre 2013, n. 21669).
Il ricorso è respinto.
La mancata costituzione in giudizio della parte vittoriosa preclude ogni pronuncia in ordine alle spese di giudizio.
(Omissis)
Corte di cassazione civile
sez. III, 11 marzo 2014, n. 5596
Pres. Berruti – Est. Carleo – P.M. Fresa (parz. diff.) – Ric. Cocco (avv.
ti Fiordoro e Tramontano) c. Gallotta ed altro (avv. Sangiovanni ed
altra)
Trasferimento a titolo particolare della cosa
locata y Immobili adibiti ad uso abitativo y Vigenza
della legge n. 431 del 1998 y Disdetta immotivata
per la prima scadenza y Diritto di prelazione e di
riscatto del conduttore y Esclusione y Fondamento.
. In tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431, al
conduttore spetta il diritto di prelazione (e, quindi, di
riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel
caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la
prima scadenza, manifestando in tale atto l’intenzione
di vendere a terzi l’unità immobiliare, rispondendo la
scelta normativa all’esigenza di compensare il mancato
godimento dell’immobile per l’ulteriore quadriennio a
fronte dell’utilità per il locatore di poter alienare il
bene ad un prezzo corrispondente a quello di mercato
degli immobili liberi. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la detta scadenza, il conduttore
ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto. (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38; l. 27 luglio 1978,
n. 392, art. 39; l. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1; l. 9
dicembre 1998, n. 431, art. 2; l. 9 dicembre 1998, n. 431,
art. 3) (1)
(1) Negli stessi termini Cass. civ. 16 dicembre 2010, in questa Rivista
2001, 165.
Svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 4 maggio
2004 Cocco Serafina esponeva di condurre in locazione ad
438
4/2014 Arch. loc. e cond.
uso abitativo un’unità immobiliare sita in Torre Annunziata alla via Maresca 12; che tale immobile, già di proprietà
della CA. RA. S.r.l. il 5 novembre 2003 era stato alienato ai
coniugi Di Gennaro Francesco e Gallotta Anna per il prezzo di € 35.000,00 senza preventivamente informare essa
conduttrice, rimasta priva della facoltà di esercitare la
prelazione nell’acquisto ai sensi degli artt. 3 legge 431/98
e 38 legge 392/78. Ciò premesso, chiedeva accertarsi l’inadempimento della CA.RA., riconoscersi il suo diritto ad
esercitare il riscatto previa declaratoria di inefficacia del
contratto di compravendita suindicato, trasferirsi a suo
favore la proprietà dell’immobile dal 5 novembre 2003, dietro versamento del prezzo di vendita. In esito al giudizio,
in cui si costituivano sia la CA.RA. sia i coniugi Di Gennaro, il Tribunale di Torre Annunziata accoglieva le domande
attrici, dichiarando inefficace nei confronti della Cocco la
compravendita, accertando il riscatto dell’immobile in
favore della ricorrente, ordinando a quest’ultima il versamento, in favore dei coniugi Di Gennaro, della somma di
euro 35.000.00, oltre interessi e rivalutazione. Avverso tale
decisione proponevano appello i coniugi Di Gennaro e la
CA.RA. ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la Cocco,
la Corte di Appello di Napoli con sentenza depositata in
data 4 maggio 2009, in riforma dell’impugnata sentenza,
rigettava la domanda proposta dalla Cocco, diretta ad ottenere il riconoscimento del diritto della stessa ad esercitare, con riferimento all’immobile di cui è causa, il diritto
di riscatto nei confronti delle controparti ed ordinava al
Conservatore dei RR.II. di Napoli di provvedere alla cancellazione della trascrizione della sentenza impugnata,
compensava le spese del doppio grado. Avverso la detta
sentenza la soccombente ha quindi proposto ricorso per
cassazione articolato in tre motivi, illustrato da memoria.
Resistono con controricorso i coniugi Di Gennaro nonché
la società CA.RA., la quale ha proposto a sua volta ricorso
incidentale condizionato. I coniugi Di Gennaro hanno altresì depositato memoria illustrativa a norma dell’art. 378
c.p.c.
Motivi della decisione
In via preliminare, deve rilevarsi che il ricorso principale e quello incidentale sono stati riuniti, in quanto
proposti avverso la stessa sentenza.
Procedendo all’esame del ricorso principale, va rilevato che, con la prima doglianza, deducendo la violazione
e la falsa applicazione degli artt. 2, commi 1 e 3, lettera
g) legge 431/98, 38 e 39 legge 392/78, nonché carenza di
motivazione su un fatto controverso, la ricorrente ha censurato la sentenza impugnata per aver la Corte di Appello
erroneamente interpretato le norme sopra indicate, trascurando che la CA.RA. nel giugno 2003 aveva inviato la
disdetta per la prima scadenza del 30 aprile 2004, senza
indicare la motivazione per evitare l’insorgenza del diritto
di prelazione in favore del conduttore ai sensi dell’art. 3
lett. g) legge 431/98.
Inoltre - il rilievo sostanzia la successiva doglianza
per violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. - la
Corte territoriale avrebbe errato quando ha statuito che
giur
L e gi t t i m i t à
il giudice nell’interpretare il contratto deve arrestarsi al
significato letterale delle parole. Infatti l’interprete deve
indagare quale sia l’effettiva intenzione della parte e,
conseguentemente, deve valutare il suo comportamento
anche successivo.
Infine - e si passa ad esaminare l’ultima doglianza, svolta per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1 legge
Cost. 1 del 1948, 23 legge n. 87/1953 nonché per carenza
motivazionale - la ricorrente, premesso che l’attribuzione
del diritto di prelazione o di riscatto al solo conduttore che
abbia contratto con un locatore poco abbiente sarebbe “irrazionale”, eccepisce l’illegittimità costituzionale dell’art.
3 lettera g) legge n. 431/98, in relazione agli artt. 3 e 47
comma 2 Cost., nella parte in cui limita l’attribuzione dei
benefici previsti dagli artt. 38 e 39 della legge 392/78 al
caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile a terzi
e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo
oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
I motivi in questione, che vanno esaminati congiuntamente in quanto, sia pure sotto diversi ed articolati profili,
prospettano ragioni di censura intimamente connesse tra
loro, non colgono nel segno e vanno disattesi.
A riguardo, deve premettersi che il contratto de qua,
stipulato prima della entrata in vigore della legge n.
431/98, esattamente in data 1 gennaio 1984, prorogato
per legge di quattro anni in quattro, recava infine il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte
del locatore - venuto a scadenza in epoca successiva al 30
dicembre 1998, esattamente nel gennaio 2000, e vedeva
pertanto realizzato il presupposto della rinnovazione nel
vigore della nuova legge.
Ora, secondo l’ormai consolidato orientamento di questa Corte, l’art. 2 u.c. L. n. 431 del 1998 va interpretato
nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella
vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta
che il locatore avrebbe potuto fare, ma che non ha fatto,
il rapporto resta assoggettato a tale nuova disciplina integralmente, e quindi con riferimento anche alla doppia durata quadriennale, alla stregua della legislazione vigente
al momento della scelta (v. Cass. n. 7985/2010 in motivazione. Conformi, Cass. n. 15005/08 e Cass. n. 17995/07).
Sulla base di tale premessa, consegue quindi che, nel
caso di specie, essendo entrata in vigore la disciplina stabilita dal comma 1 dell’art. 2 citato, il contratto de qua, a
far data dall’1 gennaio 2000, prevedeva una durata di anni
quattro, decorsi quali il contratto si sarebbe rinnovato per
un periodo di ulteriori quattro anni fino al 2008, salvi i
casi in cui il locatore intendesse adibire l’immobile agli
usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 ovvero
vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui
al medesimo articolo 3.
Nell’ultima ipotesi, a fronte del diniego di rinnovazione
della locazione alla prima scadenza - ai fini di una vendita
dell’immobile a terzi - comunicatogli dal locatore secondo
le modalità di legge, il conduttore avrebbe potuto esercitare il diritto di prelazione con le modalità di cui agli articoli
38 e 30 della legge n. 392/78.
Senonchè nelle more la società locatrice nel giugno del
2003 ebbe ad inviare alla conduttrice una generica lettera
di “disdetta contratto di locazione” manifestando la volontà di non “più rinnovare il relativo contratto di locazione
con naturale scadenza in data 30 aprile ‘04 per finita locazione”, senza indicare alcuno degli specifici motivi che giustificassero il diniego di rinnovazione alla prima scadenza
e soprattutto senza alcun riferimento alla sua eventuale
intenzione di vendere l’immobile a terzi.
Sulla base di tali fatti, occorre quindi stabilire se la generica disdetta inviata dalla società locatrice abbia fatto
nascere o meno nella conduttrice il diritto di prelazione e
di riscatto azionati nella presente controversia.
Ora, se è vero che, nella comunicazione del locatore del
diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’art. 3 della
legge 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato, a
pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata,
in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica
“ex ante” della serietà e della realizzabilità dell’intenzione
dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile
all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso
reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico
del locatore (v. Cass. n. 936/2013), è altrettanto vero
che, qualora il locatore si limiti a manifestare la propria
opposizione alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione, notificando al conduttore una disdetta senza
alcuna menzione della volontà di cedere a terzi la proprietà dell’immobile ­ anche perchè, magari, tale volontà
non si è ancora formata la disdetta è priva di effetti con
conseguente diritto del conduttore a ottenere solamente
la rinnovazione del contratto per l’ulteriore quadriennio,
normativamente previsto in difetto di diniego.
Del resto, questa Corte ha già avuto modo di statuire a
riguardo che, nel vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431,
in caso di alienazione a terzi, successivamente alla intimazione della disdetta da parte del locatore, dell’immobile
locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e, quindi, il diritto di riscattare, nei confronti del terzo
acquirente, l’immobile condotto in locazione, in quanto il
locatore abbia manifestato, nella disdetta, la intenzione di
vendere a terzi l’unità immobiliare. Al contrario, il diritto
di prelazione (e di riscatto) non sorge qualora la disdetta
sia immotivata, derivando da tale circostanza - accertato
che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la
prima scadenza - unicamente il diritto del conduttore
alla rinnovazione del contratto”. (sul punto v. Cass. n.
25450/2010). Ed invero, “prevedendo, la norma da ultima
richiamata una ipotesi di prelazione ex lege e, quindi, introducendosi con la stessa una limitazione alla autonomia
contrattuale della parte locatrice, quanto alla scelta del
soggetto cui alienare il proprio immobile, è palese che con
la stessa, a norma dell’art. 14 preleggi, è stata introdotta
una disposizione che fa eccezione a regole generali e la
stessa, pertanto, non si applica oltre i casi e i tempi in essa
considerati (cfr. Cass. n. 4914/2003; Cass. n. 9206/2001,
Cass. n. 8468/99, Cass. n. 25450/2010 in motivazione).
Arch. loc. e cond. 4/2014
439
giur
L e gi t t i m i t à
Ma vi è di più. Si deve infatti sottolineare che il riconoscimento del diritto di prelazione non è normativamente
previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto
conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore
gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò, come
misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del
mancato godimento dell’immobile tolto in locazione, per
l’ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte
della utilità, per il locatore, purchè sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene,
ad un prezzo maggiore, corrispondente a quello di mercato
per gli immobili liberi.
Ed è appena il caso di sottolineare come quest’ultima
considerazione, volta a chiarire la ratio della norma in
esame, evidenzi senza necessità di ulteriore commento la
manifesta infondatezza e l’irrilevanza ai fini della decisione della questione di illegittimità costituzionale sollevata
dalla ricorrente.
Ciò premesso, considerato che il tema decisionale del
giudizio di appello aveva ormai ad oggetto unicamente la
fondatezza o meno della domanda proposta dalla Cocco,
diretta ad ottenere il riconoscimento del diritto della stessa ad esercitare il diritto di prelazione e di riscatto nei
confronti delle controparti; considerata l’infondatezza
delle doglianze proposte, con cui la ricorrente ha lamentato la pretesa erroneità del rigetto della detta domanda,
da parte della Corte di secondo grado; considerato che la
sentenza non merita le censure avanzate, correggendosi
la motivazione nei termini innanzi precisati ex art. 384 ultima parte c.p.c; tutto ciò considerato, ne deriva il rigetto
del ricorso per cassazione in esame, in esso assorbito il
ricorso incidentale condizionato proposto dalla società
CA.RA., per violazione dell’art.3 comma 1 lettera g) legge
431/98 e per omessa pronuncia su un motivo di gravame.
Sussistono giusti motivi per compensare fra tutte le
parti le spese di questo giudizio per l’obiettiva controvertibilità della questione trattata, e ciò, anche alla luce dell’alternarsi degli esiti delle decisioni di merito. (Omissis)
Corte di cassazione civile
sez. II, 26 febbraio 2014, n. 4569
Pres. Oddo – Est. Manna – P.M. Capasso (conf.) – Ric. P.M. (avv.
Dell’Acqua) c. Cond. (Omissis) (avv. Montesanto)
Regolamento di condominio y Tabella millesimale
y Approvazione o revisione y Atto di natura negoziale y Esclusione y Consenso unanime dei condomini y
Necessità y Esclusione y Maggioranza di cui all’art.
1136, comma 2, c.c. y Sufficienza.
. L’atto
di approvazione delle tabelle millesimali, al
pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura
negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di
440
4/2014 Arch. loc. e cond.
cui all’art. 1136, comma 2, c.c. Infatti, la deliberazione
che approva le tabelle millesimali non si pone come
fonte diretta dell’obbligo contributivo del condòmino,
fonte che è costituita dalla legge stessa, ma solo come
parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato
in base ad una valutazione tecnica. (Mass. Redaz.)
(c.c., art. 1136)
Svolgimento del processo
P.M., usufruttuaria di un appartamento del condominio
(omissis), proponeva opposizione al decreto ingiuntivo
emesso dal giudice di pace di Amalfi su ricorso del condominio stesso per il pagamento della somma di Euro 729,76
per residui oneri condominiali relativi agli anni 2000 2001. A sostegno dell’opposizione deduceva la carenza di
legittimazione processuale dell’amministratore, in quanto
cessato dalla carica all’epoca di proposizione del ricorso
per decreto ingiuntivo; la mancata approvazione del rendiconto consuntivo del 2000 e la genericità di quello del
2001; l’illegittima ripartizione delle spese perchè operata
sulla base di tabelle millesimali mai approvate da tutti i
condomini e diverse da quelle di cui al regolamento contrattuale formato nel 1996 all’atto di costituzione del condominio; nonchè la riferibilità esclusiva delle spese stesse
al solo nudo proprietario, in quanto derivanti da interventi
di manutenzione straordinaria dell’edificio.
Il condominio resisteva in giudizio.
Il giudice di pace rigettava l’opposizione, con sentenza
confermata dal Tribunale di Salerno in funzione di giudice
d’appello.
Quest’ultimo osservava, per quanto ancora rileva in
questa sede di legittimità, che l’assemblea del condominio
con deliberazione del 2 gennaio 1999 aveva adottato, con
il consenso unanime di tutti i condomini presenti, tra cui
la stessa P.M., e a maggioranza dei partecipanti al condominio, i nuovi coefficienti di ripartizione delle spese da
utilizzarsi ai fini della redazione delle nuove tabelle millesimali, le quali, predisposte secondo le indicazioni delle
citata delibera, erano state poi approvate, all’unanimità
dei presenti, dall’assemblea del 4 dicembre 1999. La P.M.,
proseguiva il Tribunale, non aveva partecipato a quest’ultima assemblea, ma il 3 gennaio 2000 aveva avuto piena
cognizione del contenuto della relativa deliberazione,
apponendovi in calce la propria firma per accettazione.
Pertanto, con la sottoscrizione apposta sia dalla P.M., sia
dagli altri condomini che non avevano partecipato all’assemblea, il requisito di forma necessario per la modifica
della tabella doveva ritenersi assolto.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre P.M., in base a
tre motivi illustrati successivamente da memoria.
Resiste il condominio con controricorso.
Concesso termine all’amministratore del condominio
per produrre l’autorizzazione dell’assemblea condominiale
alla proposizione del controricorso, non risulta effettuato
alcun deposito.
giur
L e gi t t i m i t à
Motivi della decisione
1. - Col primo motivo è dedotta la violazione degli artt.
1325 e 1346 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.
Sostiene parte ricorrente che il verbale dell’assemblea
del 4 dicembre 1999 non riporta, ma si limita a richiamare,
le tabelle predisposte dall’ing. C.C. secondo quanto dettato
dall’assemblea del condominio in data 2 gennaio 1999. Ne
deriva che l’oggetto, requisito essenziale ai sensi dell’art.
1325 c.c., è indeterminato e incerto, con la conseguente
invalidità della delibera.
Formula, pertanto, il seguente quesito di diritto ai sensi
dell’art. 366-bis c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie: “dica l’Ecc.ma Corte Suprema che il verbale del 4
dicembre 1999 è invalido perchè, non riportando le nuove tabelle, l’oggetto non è stato determinato nè è determinabile”.
1.1. - Il motivo è infondato.
È pacifico sia in dottrina che nella giurisprudenza di
questa Corte che il requisito di determinazione dell’oggetto
di cui all’art. 1346 c.c., applicabile anche agli atti unilaterali in base all’art. 1324 c.c., può essere soddisfatto anche per
relationem, cioè attraverso una relatio di tipo sostanziale
ad altri atti delle stesse parti o di terzi, purchè il rinvio
riguardi elementi prestabiliti ed aventi una preordinata
rilevanza obiettiva (cfr. ex pluribus Cass. n. 534/79).
Tale è, ad evidenza, il caso di specie, in cui il verbale dell’assemblea condominiale del 4 dicembre 1999, in cui furono
approvate le nuove tabelle millesimali, richiama, senza per
questo trascriverle, le nuove tabelle già predisposte in base
a quanto precedentemente stabilito dalla stessa assemblea il 2 gennaio 1999. Non occorreva, pertanto, riprodurre
pedissequamente dette tabelle nel verbale del 4 dicembre
1999 per integrare il requisito di cui all’art. 1346 c.c..
2. - Col secondo motivo è dedotta la violazione degli
artt. 1136, 1138, 1350, 1362 e 1372 c.c. e art. 69 disp. att.
c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.
Il Tribunale, si sostiene, ha richiamato il principio per
cui le tabelle millesimali non possono essere modificate se
non per iscritto e con il consenso di tutti i condomini, ma
in realtà non ne ha fatto applicazione, perchè i condomini
assenti erano sei, mentre quelli che firmarono per accettazione la delibera del 4 dicembre 1999 furono solo cinque.
Segue il quesito: “dica l’Ecc.ma Corte Suprema che le
cosiddette nuove tabelle non sono state validamente approvate col consenso unanime, ed espresso in forma scritta
ad substantiam, da tutti i partecipanti alla comunione”.
Tabelle millesimali,
iura novit curia?
di Renato Del Chicca
La sentenza in esame tratta ancora una volta il problema delle tabelle millesimali nel condominio.
3. - Il terzo motivo ripropone la medesima doglianza del
secondo mezzo, sotto il profilo del vizio di omessa o insufficiente motivazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5.
La sentenza impugnata, deduce la ricorrente, non solo
non chiarisce donde abbia percepito il consenso unanime
di tutti i condomini alla variazione delle tabelle millesimali, ma afferma apoditticamente essere intervenuto il consenso scritto di tutti i condomini, senza verificare se il verbale del 4 dicembre 1999 sia stato sottoscritto da tutti gli
intervenuti e se i sei condomini assenti abbiano espresso
personalmente il proprio consenso circa la comunicazione
del verbale del 3 gennaio 2000.
Propone la seguente sintesi della censura: “dica l’Ecc.
ma Corte Suprema che le tabelle allegate al regolamento
condominiale contrattuale formato con atto pubblico e trascritto non sono state validamente modificate dalle nuove
tabelle, in quanto non è stato espresso in forma scritta ad
substantiam il consenso unanime di tutti i partecipanti al
condominio”.
4. - Il secondo e il terzo motivo, da esaminare congiuntamente per il loro complementare riferirsi a distinti profili della medesima questione, sono infondati.
Occorre considerare, infatti, il sopravvenuto nuovo
indirizzo di questa Corte in materia, dovuto all’arresto
n. 18477/10 delle sez. un., in base al quale l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di
revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso
unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la
maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2.
Infatti, la deliberazione che approva le tabelle millesimali
non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo
del condomino, fonte che è costituita dalla legge stessa,
ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo,
determinato in base ad un valutazione tecnica.
4.1. - Ciò posto, ogni questione sull’adesione successiva
di tutti e sei ovvero solo di cinque dei condomini assenti
perde totalmente di rilievo, essendo sufficiente il raggiungimento - non controverso in causa - della sola prescritta
maggioranza qualificata per l’adozione delle nuove tabelle.
5. - In conclusione il ricorso va respinto.
6. - Nulla per le spese, non essendosi validamente
perfezionata la difesa del condominio a mezzo del controricorso. (Omissis)
Il Tribunale di Salerno, in funzione di giudice d’appello
di una sentenza del Giudice di pace, aveva richiamato il
principio secondo cui le tabelle millesimali non possono essere modificate se non per iscritto e con il consenso di tutti i
condomini e la parte ricorrente ha censurato tale decisione
ponendo alla Corte il seguente quesito: “Dica l’Ecc.ma Corte
Suprema che le tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale formato con atto pubblico e trascritto non
sono state validamente modificate dalle nuove tabelle, in
quanto non è stato espresso in forma scritta ad substantiam
il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio”.
Arch. loc. e cond. 4/2014
441
giur
L e gi t t i m i t à
La sentenza proclama l’infondatezza del ricorso sostenendo che “Occorre considerare, infatti, il sopravvenuto nuovo indirizzo di questa Corte in materia, dovuto
all’arresto n. 18477/10 delle S.U., in base al quale l’atto di
approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di
revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che non deve essere approvato con il consenso
unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la
maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2.
Infatti, la deliberazione che approva le tabelle millesimali
non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo
del condominio, fonte che è costituita dalla legge stessa,
ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo,
determinato in base ad una valutazione tecnica”.
Chi scrive non condivide questa decisione, che ritiene
un semplice appiattimento sulla sentenza n. 18477/2010
ed osserva come diverse recenti decisioni di merito abbiano disatteso il citato arresto.
Così ad es. il Tribunale di Milano (sez. XIII, 17 luglio
2012, sent. n. 8698) sostiene che le clausole regolamentari
di natura contrattuale non possono essere modificate “per
facta concludentia”, bensì unicamente mediante forma
scritta e con l’unanimità dei consensi.
Allo stesso modo, il Tribunale di Savona (sent. 16
novembre 2012) afferma che in tema di condominio negli edifici, le tabelle millesimali allegate a regolamento
condominiale contrattuale non possono essere modificate
se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per
atto dell’autorità giudiziaria a norma dell’art. 69 disp. att.
c.c.
Oltre a questo, a mio parere, la sentenza è criticabile
perché il Collegio sembra non tener in alcun conto quanto
in materia è previsto dalla legge di riforma della disciplina
del condominio n. 220/2012 entrata in vigore, com’è noto,
il 18 giugno 2013.
L’art. 69 delle disposizioni di attuazione è stato, infatti,
sostanzialmente modificato rispetto al testo previgente
ed al primo comma prescrive ora che “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella
millesimale di cui all’art. 68 possono essere rettificati o
modificati all’unanimità “mentre nei commi successivi disciplina la modifica delle tabelle nei due casi in cui siano
conseguenza di un errore o sia stato alterato per più di un
quinto il valore proporzionale, anche di una singola unità
immobiliare, per effetto delle mutate condizioni di una
parte dell’edificio.
Ora, come è stato osservato dalla dottrina fin dai primi
commentatori della norma (ad es. ALBERTO CELESTE.
ANTONIO SCARPA - Riforma del condominio, Giuffré
Editore 2013, pag. 238) la stessa confessa apertamente
il diktat delle Sezioni Unite della Corte di cassazione n.
18477/2010.
In conclusione, viene da chiedersi se il vecchio adagio
dei nostri saggi progenitori “iura novit curia” sia ancoa
oggi valido.
442
4/2014 Arch. loc. e cond.
Corte di cassazione civile
sez. II, 24 febbraio 2014, n. 4366
Pres. Triola – Est. Falaschi – P.M. Gambardella (conf.) – Ric. Scarano
(avv. Scarano) c. Cond. di Viale Filippetti n. 27 Milano (avv. Benussi)
Azioni giudiziarie y Delibera assembleare che autorizza genericamente l’amministratore a “coltivare” il contenzioso y Validità y Fondamento.
. In tema di condominio negli edifici, è valida la deli-
berazione assembleare che autorizza genericamente
l’amministratore a “coltivare” la lite con un determinato difensore, essendo rimessa a quest’ultimo la scelta
tecnica di modulare le difese, limitandosi a resistere
all’altrui ricorso per cassazione ovvero proponendo ricorso incidentale. (c.c., art. 1131; c.c., art. 1136; c.p.c.,
art. 370; c.p.c., art. 371) (1)
(1) Nel senso che la cosiddetta autorizzazione dell’assemblea a
resistere in giudizio in sostanza non è che un mandato all’amministratore a conferire la procura ad litem al difensore che la stessa
assemblea ha il potere di nominare, onde, in definitiva, l’amministratore non svolge che una funzione di mero nuncius, v. Cass.
civ., sez. II, 26 novembre 2004, n. 22294, in Foro it. 2005, I, 2082.
La presente decisione conserva la propria efficacia anche dopo la
legge di riforma del condominio.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 12 giugno 2000 Gerardo Scarano proponeva, dinanzi al Tribunale di Milano,
opposizione avverso decreto ingiuntivo emesso in data 8
marzo 2000 dal Presidente del medesimo ufficio su istanza del Condominio di via Filippetti n. 27 - Milano per £.
8.401.347 quale somma residua dovuta per oneri condominiali relativi ai periodi 1 aprile 1998 ­31 marzo 1999 e 1
aprile 1999 – 31 marzo 2000 esponendo di nulla dovere e
spiegava domanda per ottenere il risarcimento dei danni
nella misura di £. 1.200.000 “a titolo di risarcimento danni
ai muri del proprio immobile, causati da infiltrazioni di
acqua provenienti dalla conduttura centrale di riscaldamento”.
Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza del
Condominio, il quale dava atto che dopo la emissione del
decreto opposto il condomino aveva eseguito il pagamento
di £. 1.917.000, e chiedeva ed otteneva il differimento della
prima udienza per chiamare in giudizio la Reale Mutua Assicurazioni, nei cui confronti svolgeva domanda in garanzia
per l’eventuale accoglimento della domanda risarcitoria,
costituita anche l’assicurazione chiamata, il giudice adito,
respingeva l’opposizione, con rigetto anche della domanda
svolta dal condomino opponente, tuttavia essendo rimasto
accertato che quest’ultimo successivamente alla notifica
del d.i. aveva corrisposto l’importo di £. 1.917.000, revocava il decreto, condannando lo stesso al pagamento del
residuo importo di €. 921,54 (pari a £. 1.784.347), oltre alle
spese di giudizio per entrambe le parti.
In virtù di appello interposto dall’Avv.to Scarano, con
il quale lamentava che il giudice di prime cure aveva
erroneamente riferito i danni lamentati provenienti dalla
conduttura centrale di riscaldamento, per cui aveva rite-
giur
L e gi t t i m i t à
nuto inammissibili le prove orali relative a tale episodio,
oltre ad avere erroneamente condannato l’opponente al
pagamento degli interessi legali sull’importo accertato
come dovuto, la Corte di appello di Milano, nella resistenza degli appellati Condominio ed assicurazione, rigettava
il gravame e per l’effetto confermava la decisione di primo
grado. A sostegno della decisione adottata la corte territoriale evidenziava che con l’atto di opposizione l’appellante si era limitato a produrre i preventivi e consuntivi
relativi alla gestione condominiale per il periodo in contestazione, senza neanche illustrare le risultanze di tali
documenti, ritenuta tardiva (anche ex art. 641 c.p.c.) la
ricostruzione contabile esposta nella memoria del 6 marzo
2002, che rappresentava una prospettazione di fatto del
tutto nuova rispetto alla generica formulazione dell’atto
di citazione. Aggiungeva che doppiamente inammissibili
dovevano ritenersi le considerazioni svolte dall’appellante
nella comparsa conclusionale avanti alla medesima corte
distrettuale.
Quanto alla doglianza relativa agli interessi legali via
via conteggiati dal Condominio osservava che, dal tenore dell’atto di citazione di appello, la censura appariva
rivolta contro la sola statuizione del Tribunale recante
la condanna accessoria e non coinvolgeva la determinazione dell’ammontare del credito preteso dall’opposto; in
ogni caso, non risultava formulata alcuna contestazione
specifica sul punto nell’originario atto introduttivo della
cognizione piena del giudizio.
Concludeva che la censura relativa al mancato accoglimento della domanda riconvenzionale risarcitoria atteneva ad istanza in ordine alla quale solo nella memoria
istruttoria di replica, quindi tardivamente, risultava precisata la data del sinistro, il 4 novembre 1997, come evento
diverso da quello posto a fondamento della originaria richiesta, non appellata, peraltro, la ulteriore valutazione di
genericità dei capitoli di prova articolati dallo Scarano sul
punto affermata dal giudice di prime cure.
Avverso detta sentenza della Corte di appello di Milano
Gerardo Scarano proponeva ricorso per cassazione, articolati tre motivi. Il Condominio resisteva con controricorso
e proponeva, a sua volta, ricorso incidentale condizionato
con un unico motivo. La Reale Mutua non si è costituita
sebbene ritualmente intimata.
Fissata pubblica udienza per 1’8 aprile 2013, la causa
veniva rinviata a nuovo ruolo per acquisire copia della delibera assembleare di autorizzazione dell’Amministratore
a stare in giudizio, depositata il 4 giugno 2013.
Entrambe le parti costituite hanno presentato memoria illustrativa.
Motivi della decisione
In via preliminare vanno riuniti il ricorso principale e il
ricorso incidentale, a norma dell’art. 335 c.p.c., in quanto
attengono al medesimo provvedimento.
L’esame delle singole censure formulate con il ricorso principale deve essere preceduto da quello della
pregiudiziale eccezione di nullità della costituzione del
Condominio, con conseguente inammissibilità del ricorso
incidentale, formulata da parte ricorrente, sotto il profilo
del difetto di deposito del mandato conferito all’Amministratore dall’assemblea condominiale di autorizzazione
per stare in giudizio, in considerazione vuoi della mancanza di prova dei poteri per far valere originariamente
pretese a lui non spettanti ex art. 1131 c.c., vuoi, anche,
dalla genericità del verbale di assemblea condominiale del
19 giugno 2007 prodotto, dal quale non risulta conferito
alcun mandato, limitandosi l’assemblea a prendere atto
dell’esistenza del procedimento e della volontà dei condomini di “coltivarlo” con l’avv. Benussi.
L’eccezione è infondata alla luce del principio, convalidato dalle SS.UU. di questa Corte (sentenza n. 18331 del
2010), secondo cui, nell’offrire la corretta esegesi della
norma contenuta nell’art. 1131 c.c., comma 2 - a mente del
quale l’amministratore può essere convenuto in giudizio
per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio - raccordandola con il principio dell’attribuzione
in capo all’assemblea di condominio del potere gestorio, ha
affermato che l’amministratore di condominio può anche
costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole,
anche senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea,
ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del
suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia
di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.
Nella specie, a seguito della rimessione in termini
disposta con ordinanza interlocutoria di questa Corte, il
controricorrente Condominio ha depositato in data 4 giugno 2013 copia del verbale dell’assemblea condominiale,
relativa al conferimento del mandato per la costituzione
nel presente giudizio da parte dell’amministratore pro
tempore Dario Guazzoni, ricorrendo peraltro il caso affatto diverso di autorizzazione sussistente fin dal principio
- per essere la delibera del 19 giugno 2007 - di cui è stata
data tardivamente solo la prova in giudizio. In questa
ipotesi, a norma dell’art. 182 c.p.c., il giudice è tenuto ove rilevi un difetto di rappresentanza, di assistenza o di
autorizzazione ovvero un vizio che determina la nullità
della procura al difensore - a provvedere alla sanatoria di
tale vizio, dovendosi equiparare la nullità della procura
“ad litem” al difetto di rappresentanza processuale (in tal
senso Cass. sez. un. n. 28337 del 2011), senza alcun effetto
preclusivo.
Al riguardo, inoltre, non appaiono condivisibili i dubbi
esposti dal ricorrente in ordine alla validità del predetto
verbale di assemblea del 19 giugno 2007 a conferire all’Amministratore i necessari poteri per nominare quale
difensore l’Avv. Benussi. Quanto alla pretesa genericità
del tenore della delibera - che ad avviso del ricorrente non
conterrebbe alcun mandato o rappresentanza processuale
all’amministratore - basti osservare come l’autorizzazione
dell’assemblea a resistere in sostanza non è che un mandato all’amministratore a conferire la procura ad litem al
difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare,
onde, in definitiva, l’amministratore non svolge che una
funzione di mero nuncius (v. Cass. sentt. n. 22294 del 2004
e n. 1422 del 2006; per un orientamento difforme, v. le risaArch. loc. e cond. 4/2014
443
giur
L e gi t t i m i t à
lenti sentenze n. 1337 del 1983, n. 5203 e n. 7256 del 1986),
per cui anche solo esprimere la volontà di “coltivare” il
contenzioso costituisce valida delega, essendo poi rimesso al difensore la scelta del tutto tecnica di modulare le
difese sulla base della sola resistenza ovvero proponendo
anche ricorso incidentale.
Ciò posto, con il primo motivo il ricorrente lamenta la
violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 645
c.p.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria
motivazione, per non avere la corte territoriale, confrontando i totali delle gestioni (alle voci “totali riparto”) per
il ricorrente pari a £. 20.182.387, con il totale delle n. 6
ricevute pagate dallo Scarano fino al 13 marzo 2000, pari a
£. 13.933.448, con l’aggiunta del versamento di £. 1.050.000
effettuato per la gestione 1995/1996 dalla precedente condomina Macciardi - Scotti, ritenuto che il debito dell’opponente ammontava a £. 5.158.658 e non già £. 8.401.347,
come ingiunto nel decreto. Prosegue il ricorrente che la
corte di merito avrebbe, altresì, errato nel ritenere necessarie prove orali per la ricostruzione contabile, avendo
acquisita agli atti la prova documentale, solo precisati gli
importi di dare ed avere nella memoria (conclusionale)
del 6 marzo 2002, che diversamente da quanto affermato
dal giudice del gravame non costituivano “ricostruzioni
di fatto del tutto nuove”, neppure indicati, in concreto,
gli “elementi nuovi”. Il motivo a conclusione pone il seguente quesito di diritto: “1) se il Tribunale prima, e la
Corte di appello poi, essendo essi tenuti, hanno omesso di
prendere in esame, e comparare, i consuntivi di gestione
1994-95/1998-99 e il preventivo 1999-2000, voce “totale
riparto”, con le n. 6 ricevute di pagamento eseguite dallo
Scarano, e prodotte nel proprio fascicolo con la iscrizione
a ruolo della causa innanzi al Tribunale; 2) se lo Scarano
era tenuto ad articolare prove verbali per la conferma
delle n. 6 ricevute di pagamento esibite, pur nell’assenza
di contestazione in merito alla produzione da parte del
Condominio; 3) se a fronte di un decreto, che ingiunge il
pagamento di una somma di denaro è sufficiente la contestazione, fatta con l’atto di opposizione, che asserisce,
quantificandolo, un minore debito, ed a comprova produce
i documenti giustificativi dai quali si ricava la fondatezza
di quanto asserito.”.
Il motivo va disatteso.
Correttamente la corte territoriale ha respinto il primo motivo dell’atto d’appello, dacché con detta censura,
suscettibile di esame diretto da parte di questa Corte
essendosi denunziato un error in procedendo, si era prospettata una variante al calcolo degli importi dovuti, quale
effettuato dal primo giudice, sulla base di enunciazioni da
considerare generiche, in quanto non suffragate da una
specifica esposizione delle ragioni - nonché da un puntuale riferimento alla correlativa necessaria prova documentale - per le quali il calcolo dovesse essere effettuato in
funzione delle cifre e dei tempi prospettati. Il medesimo
difetto di specificità del motivo si riscontra, d’altronde,
anche in questa sede - sebbene i calcoli siano più dettagliati rispetto a quelli esposti nei motivi di appello, ciò
che, però, conferma di per se stessa l’inidoneità dei detti
444
4/2014 Arch. loc. e cond.
motivi - in quanto ciascuna base di calcolo avrebbe dovuto
essere - e non lo è - rapportata a fatti ed a tempi specificamente indicati ed a documentazione anch’essa richiamata
e riportata in osservanza al principio di specificità dei
motivi del ricorso.
In particolare la Corte distrettuale ha rilevato che lo
Scarano aveva prodotto soltanto i preventivi e consuntivi di
gestione condominiale dal 10 aprile 1994 al 31 marzo 1995
e dal 10 aprile 1999 al 31 marzo 2000, senza contestarne di
dati, precisando che nell’atto di opposizione avanti al Tribunale il ricorrente aveva “laconicamente lamentato che
come da documento che si produce, il debito dell’istante
per spese di conduzione condominiale ammonta, al più, a
£. 5.158.738”, senza in alcun modo illustrare le ragioni di
un minore ammontare dell’esposizione debitoria (pagine
13 e 14 della sentenza).
Tale affermazione del giudice a quo non risulta criticata da alcun argomento esposto nel motivo, che incentra la
doglianza sostanzialmente sull’esistenza di n. 6 ricevute di
pagamento, circostanza peraltro ritenuta non vera dalla
Corte distrettuale, per quanto sopra esposto e tanto basta
a ritenere la censura inammissibile.
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione
agli artt. 112 e 115 c.p.c., nonché omessa, insufficiente e
contraddittoria motivazione, per avere la corte di merito
respinto la doglianza avverso la statuizione del Tribunale
di condanna del ricorrente alla corresponsione degli interessi ritenendo il motivo inammissibile in difetto di una
specifica deduzione in sede di opposizione, che - ad avviso
del ricorrente - andava rinvenuta nella contestazione dell’addebito di £. 8.401.347 invece di £. 5.158.682. Aggiunge
il ricorrente che il conteggio effettuato dalla corte territoriale, avallando quello del Tribunale, avrebbe determinato
una duplicazione a danno dello Scarano. Il motivo culmina nel seguente quesito di diritto: “Dica la Corte, constatato che nei consuntivi di gestione prodotti, alla voce
“totale riparto”, che è quanto viene addebitato ai singoli
condomini dopo l’approvazione del bilancio condominiale
da parte dell’assemblea dei condomini, viene “inserita”
anche la voce “addebiti-crediti” interessi, se è legittima la
decisione del Tribunale, e della Corte di appello, di condannare lo Scarano agli ulteriori interessi, per gli stessi
periodi, già considerati e inseriti per comporre la somma
di £. 8.401.347, nonostante la contestazione specifica.
Dica altresì la Corte se Scarano, avendo contestato la
somma ingiunta, ed avendo proposto una minore somma a
debito, con l’atto di opposizione aveva l’obbligo specifico di
contestare l’addebito di una quota per “interessi”.
Anche detto motivo non può trovare ingresso stante l’acclarata infondatezza delle censure mosse avverso la quantificazione del debito esposto dal Condominio, costituendo
il credito degli interessi pacificamente, sul piano genetico,
un accessorio del capitale dovuto, seppure autonomo ed
azionabile separatamente, anche successivamente al credito principale già riconosciuto con decisione passata in
giudicato (cfr. Cass. 22 marzo 2012 n. 4554).
giur
L e gi t t i m i t à
Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione di norma di diritto in relazione
agli artt. 183, 184, 342, 329 e 346 c.p.c., oltre a vizio di
motivazione per avere la corte distrettuale rigettato la
causa petendi risarcitoria di un sinistro diverso da quello
menzionato dalle controparti, che - di converso - era ben
ricavabile dall’atto di opposizione, contenente i dati precisi di riferimento di fatto, dichiarando la inammissibilità
delle prove formulate nella seconda memoria (memoria
istruttoria di replica di primo grado). Precisa il ricorrente
che quanto alla data del sinistro, la stessa sarebbe stata
indicata dai testimoni, e non dal ricorrente per evitare di
“imbeccarli”. Il motivo pone il seguente quesito di diritto:
“Dica la Corte: 1) posto che i capitoli di prova, dedotti con
la memoria 6 marzo 2002 e 20 marzo 2002 attenevano alla
dimostrazione del sinistro vantato dallo Scarano con l’atto
di opposizione, le prove, che tendevano alla dimostrazione
del luogo dove era avvenuto il sinistro stesso, e dei solleciti all’amministratore operati dallo Scarano e delle spese
affrontate per ovviare ai danni causati, potevano essere
considerate generiche o erano invece prove concrete?
2) posto che lo Scarano non ritiene di avere “svolto
domande nuove” rispetto all’atto introduttivo del giudizio,
l’opposizione al decreto, ma semplicemente illustrato,
funzione propria delle comparse conclusionali, le domande stesse, non è dovere giuridico del giudicante indicare
quali sono “le domande nuove” introdotte dallo Scarano,
e che non coincidono con quelle dell’atto introduttivo,
pena la nullità della sentenza in parte qua, per omessa,
insufficiente, contraddittoria motivazione?”.
Del pari sono infondate le critiche formulate dal ricorrente con il terzo mezzo, che nel ribadire le ragioni illustrate nel corrispondente motivo di appello (pag. 17 della
sentenza impugnata), non superano l’affermazione di
inidoneità per genericità statuita dal giudice distrettuale
quanto ai capitoli di prova articolati dallo Scarano, formulati senza alcuna indicazione della data e dell’epoca del
sinistro, il quale solo nella memoria istruttoria di replica
- e quindi tardivamente - ha precisato che le controparti
si riferivano ad un sinistro verificatosi il 4 novembre 1997,
come tale diverso da quello posto a fondamento della sua
domanda riconvenzionale. La Corte di merito, con motivazione congrua ed esente da vizi, ha ritenuto di non dare
ingresso alle prove orali, non impugnata dal motivo la
ritenuta genericità della doglianza.
Il ricorrente sostiene in buona sostanza che la corte
territoriale nelle sue difese ha letto fatti diversi da quelli
realmente dedotti, non tenendo conto di alcuni passaggi
argomentativi per basare il suo convincimento; denunzia
quindi il travisamento di quanto da lui riferito.
Tale travisamento, se davvero è stato commesso, costituisce motivo di revocazione, non di ricorso per cassazione (v., tra le tante, Cass. 13 gennaio 1990 n. 92; Cass.
22 febbraio 1999 n. 1477). Anche se si volesse prescindere
dall’osservazione che precede, resterebbe comunque insuperabile il rilievo che il ricorrente ha certamente inteso
censurare gli apprezzamenti di merito espressi dalla corte
distrettuale con argomentazioni esaustive e prive di vizi
logici e giuridici, dopo avere accertato la genericità (ovvero la tardività) delle difese del condomino inadempiente,
preteso danneggiato.
Passando all’esame dell’unico motivo del ricorso incidentale, espressamente indicato come condizionato,
proposto dal Condominio - con il quale si insiste nella
domanda di responsabilità in garanzia della Reale Mutua
ex art. 1917 c.c. - va dichiarato assorbito in conseguenza
del rigetto del ricorso principale.
Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza. (Omissis)
Corte di cassazione civile
sez. VI, ord. 21 febbraio 2014, n. 4216
Pres. Piccialli – Est. Bianchini – Ric. Simbor 84 s.a.s. (avv.ti Ceresi e
Napoleoni) c. Condominio Via Vivaio 10/a in Milano (avv. Squassoni)
Assemblea dei condomini y Deliberazioni y Ecces-
so di potere y Nozione.
. La figura dell’eccesso di potere nel diritto privato ha
la funzione di superare i limiti di un controllo di mera
legittimità sulle espressioni di volontà riferibili ad
enti collettivi (società o condominii), che potrebbero
lasciare prive di tutela situazioni di non consentito
predominio della maggioranza nei confronti del singolo; essa presuppone, tuttavia, la sussistenza di un
interesse dell’ente collettivo, che sarebbe leso insieme
all’interesse del singolo. (Nella specie, in applicazione
del principio, la S.C. ha respinto il ricorso avverso la
decisione di merito, che aveva escluso il vizio della
delibera assembleare, avendo questa privilegiato, nella
scelta del conduttore di locali condominiali, le qualità
della persona rispetto all’entità del canone). (c.c., art.
1136; c.c., art. 1137; c.c., art. 1571) (1)
(1) In tema di eccesso di potere cfr. Cass. civ. 14 ottobre 2008, n.
25128, in questa Rivista 2009, 183. La presente decisione conserva la
propria efficacia anche dopo la legge di riforma del condominio.
Svolgimento del processo
Rilevato che è stata depositata relazione ex art. 380 bis
c.p.c. del seguente tenore: “La s.a.s. Simbor 84 di Sara Jeannette Vais & C. proprietaria di locali siti nel Condominio
di via Vivaio n. 10/a in Milano, impugnò la delibera assunta
il 7 settembre 2005 con la quale era stato concesso in locazione, per L. 750.000 (rectius: Euro 750,00) mensili, ai
condomini arch. Patricia Vibiani e dott. Alessandro Viviani,
locali condominiali adibiti ad uso di portineria; chiese che
fosse accertato l’effettivo valore locativo di detti immobili.
A sostegno della impugnazione la società dedusse
l’eccesso di potere da cui la volontà assembleare sarebbe
risultata viziata, essendosi preferita l’offerta dei citati Viviani alla propria, che aveva fatto immediato seguito all’invito ad offrire dello stesso ente di gestione, per un canone
pari al doppio di quello poi accettato, offrendo altresì la
propria disponibilità, al pari dei Viviani, di accollarsi le
spese di ristrutturazione nella misura di Euro 25.000,00.
Arch. loc. e cond. 4/2014
445
giur
L e gi t t i m i t à
Il Condominio, costituendosi, negò la sussistenza del
lamentato eccesso di potere, rivendicando la propria discrezionale facoltà di scegliere l’offerente più adatto e
comunque sostenendo che non vi sarebbe stato, da parte
di esso deducente, un uso distorto della stessa.
L’adito Tribunale respinse la domanda, ritenendo che
l’offerta di un canone inferiore non necessariamente
avrebbe potuto far ritenere esistente uno sviamento di
potere discrezionale in senso manifestamente irrazionale
e pregiudizievole per l’interesse comune;
la società Simbor 84 impugnò tale decisione e la Corte
di Appello di Milano rigettò il gravame.
Osservò il giudice dell’impugnazione che era rimasto
accertato in causa che nel corso dell’assemblea del 28
gennaio 2004 i condomini avevano deliberato di concedere
in locazione i locali ex portineria stabilendo l’entità del
canone - Euro 1.500,00 mensili - e la destinazione - ad uso
ufficio -; parimenti accertata doveva dirsi la circostanza
che, nella successiva assemblea del 13 giugno 2005, i Viviani si erano proposti come conduttori offrendo un canone di 750,00 Euro, oltre le spese; pur avendo l’assemblea
accettato la proposta, la relativa delibera era stata censurata dalla sas Simbor 84 deducendosi l’esistenza di vizi
procedimentali; in data 7 settembre 2005 era stata tenuta
nuova assemblea, nel corso della quale la predetta società
aveva offerto Euro 1.500,00 ed i Viviani avevano ribadito
la propria disponibilità a pagare un canone di Euro 750,00
mentre entrambe le parti si erano dichiarate disposte a
sostenere le spese di ristrutturazione del locale, pari ad
Euro 25.000,00.
Ciò posto la Corte del merito ribadì che, secondo la
consolidata interpretazione di legittimità, era inibito ogni
controllo giudiziale sull’opportunità o sulla convenienza
delle scelte dell’assemblea - a condizione che esse fossero
state legittimamente adottate - e che nel caso di specie la
diversa scelta di preferire l’offerta di un canone inferiore,
aveva trovato ragionevole bilanciamento nella considerazione di altri parametri di valutazione, ricavabili dalla
lettura del verbale di assemblea, da cui era emerso che i
Viviani avevano espressamente dichiarato di voler adibire
i locali presi in affitto a studio professionale, mentre nessuna indicazione circa l’uso sarebbe stata manifestata
dall’appellante.
Ritenne infine la Corte milanese che fosse infondata
la censura relativa all’omessa statuizione sulla domanda,
avanzata in prime cure dall’appellante, di accertamento
del valore locatizio, rimanendo il relativo esame assorbito
dalle considerazioni in precedenza esposte sulla non decisività - in relazione al corretto esercizio dell’autonomia
negoziale del Condominio - dell’entità del canone di locazione.
Per la cassazione di tale decisione ha proposto ricorso
la società soccombente, sulla base di tre motivi di annullamento; il Condominio ha resistito con controricorso;
depositata relazione ex art. 380 bis c.p.c., con ordinanza
interlocutoria del 3 maggio 2013 è stato concesso termine
al Condominio contro ricorrente per depositare delibera
di autorizzazione alla resistenza nel giudizio di legittimità;
446
4/2014 Arch. loc. e cond.
in esecuzione della stessa, nel termine concesso è stata
depositata copia del verbale dell’assemblea straordinaria
del Condominio del 17 aprile 2013 di ratifica dell’operato
dell’amministratore.
Motivi della decisione
I - Con il primo motivo viene denunziata la violazione o
la falsa applicazione degli artt. 1137 e 1109 cod. civ. nonché la sussistenza di vizio nel ragionamento del giudice
del merito - nelle sue tre manifestazioni di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione - rilevando l’anomalia della delibera impugnata in cui, come visto, non solo
si era data la preferenza alla offerta minore ma non si
erano motivate le ragioni della scelta e non erano state
fornite all’esponente, che pure ne aveva fatto richiesta, le
informazioni - relative all’ammontare delle spese per la
ristrutturazione- per valutare la convenienza dell’offerta
degli altri condomini; a ciò si sarebbe aggiunta la constatazione che l’offerta di essa ricorrente era esattamente
corrispondente all’invito ad offrire del Condominio.
I.a - Sostiene innanzi tutto la ricorrente che la Corte
di Appello sarebbe incorsa in un’erronea valutazione della
domanda di annullamento che non sarebbe stata diretta
a sindacare il merito della delibera assembleare - facendo
così emergere la irrilevanza dell’analisi della stessa sotto
l’aspetto del vizio di eccesso di potere - bensì a censurare
la violazione dell’art. 1109 c.c., comma 1, n. 1, in quanto la
illegittimità della delibera sarebbe derivata dal pregiudizio
per la cosa comune derivante dall’accettazione di un canone di locazione fuori della logica commerciale (in considerazione del pregio della via, al centro della città) e quindi
il denunciato contrasto con una norma di legge - l’art. 1109
cod. civ.- avrebbe eliso ogni rilievo da attribuire alla libertà
negoziale ed avrebbe fatto emergere la volontà di perseguire
fini estranei alla comunità condominiale, fraudolentemente
diretti a pregiudicare gli interessi della stessa ricorrente.
II- Con il secondo motivo viene denunziata nuovamente la violazione o falsa applicazione degli artt. 1137,
1175, 1375, 1102 e 1105 cod. civ., nonchè il vizio di omessa,
insufficiente o contraddittoria motivazione, rilevandosi
che, nella fattispecie, si sarebbe assistito ad un caso paradigmatico di deviazione del potere (di gestire la cosa
comune) proprio dell’ente collettivo, atteso che all’esito
dell’assemblea del 18 gennaio 2004 era stata deliberata la
temporanea sospensione del servizio di portineria - che
aveva comportato la liberazione dei locali ove in precedenza esso si svolgeva - in vista della contropartita rappresentata dall’utile che, affittando gli stessi, si sarebbe
potuto trarre; tale delibera, che prevedeva un canone di
Euro 1.500,00, era di per sé vincolante e non era stata sostituita da altra che ne mutasse le condizioni di offerta;
si ribadisce altresì che il cattivo uso della discrezionalità
assembleare avrebbe determinato un pregiudizio per essa
ricorrente.
II.a - Sarebbero poi stati violati i principi attinenti alla
buona fede contrattuale e precontrattuale, negandosi,
senza apparente e valido motivo, il diritto della ricorrente
di accedere alla preventiva proposta.
giur
L e gi t t i m i t à
III - Con terzo motivo si ribadisce la violazione dell’art.
1137 cod. civ. nonché il vizio di motivazione - denunziata
come omessa, insufficiente o contraddittoria - contestandosi la rilevanza della valutazione della Corte del merito in
relazione alla sussistenza di ragioni (relative, come visto,
alla dichiarata destinazione ad uffici dei locali) che avrebbero controbilanciato la minor entità del canone offerto dai
Viviani ed accettato dal Condominio, attesa la loro inconsistenza (atteso che la destinazione suddetta costituiva una
condizione per la concessione in affitto) ed il fatto che esse
non erano espressione della volontà assembleare, essendo
contenute in una dichiarazione di voto espressa da un condomino a sostegno dell’attribuzione dei locali ai predetti
Viviani; del tutto irrilevante sarebbe infine stata la pendenza di un contenzioso tra la ricorrente ed il Condominio,
quale ragione determinante la scelta operata.
IV - I mezzi sopraesposti rendono opportuna una trattazione congiunta, in considerazione della loro stretta
correlazione logica.
IV.a - Va innanzi tutto rilevato, per tutti e tre i motivi,
il carente sviluppo argomentativo a sostegno del vizio di
motivazione e la sua non corrispondenza ai principi di
chiarezza e specificità che debbono presiedere il ricorso in
cassazione , laddove parte ricorrente non specifica: ove la
motivazione sarebbe stata omessa; ove non sarebbe stata
conseguente alle proprie premesse; ove infine sarebbe stata così insufficiente da non dar ragione del percorso logico
seguito; ulteriore causa di invalidità di tale profilo risiede
nella invocazione indifferenziata di tutti e tre gli aspetti
del vizio contemplato dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
IV.b - Nuoce altresì alla specificità - sub specie della c.d.
autosufficienza - del ricorso il non aver riportato il contenuto dell’ordine del giorno e la verbalizzazione di quanto
accaduto in assemblea, atteso che tali due elementi avrebbero costituito il necessario raffronto tra quanto deliberato
e le ragioni della espressione di volontà assembleare.
IV.c - In disparte di ciò appare al relatore infondato oltre che conducente ad un profilo che non risulta aver
formato oggetto di specifica doglianza in appello - l’addurre la violazione dei principi in materia di conclusione
dei contratti e di esecuzione in buona fede, determinata
dall’avere, il Condominio, non rispettato il proprio invito
ad offrire, pur essendo stato il medesimo accettato dalla
società ricorrente: invero la decisione dell’assemblea
di invitare i condomini ad esprimersi sulla possibilità di
prendere in locazione i locali (sempre che tale fosse stato
il contenuto dell’ordine del giorno) viene esaminata in
termini di necessità di accettazione (in ragione del vincolo nascente dalla proposta accettata) e non già di opportunità e, quindi, di corretto uso del potere discrezionale,
ottica dunque che appare divergere da quella svolta nel
precedente grado di giudizio.
IV.c.1 - Non possono allora trovare accoglimento le
censure che alla violazione dei principi relativi facevano
riferimento o che tali regole negoziali presupponevano
(deducendosi, come visto, una deroga alla buona fede nella esecuzione del contratto ed alla responsabilità precontrattuale).
IV.d - La mancata riproposizione dei motivi di appello
non permette poi di valutare se ed in quali termini, in
quella sede, fosse stata fatta valere la violazione dell’art.
1109 c.c., comma 1, n. 1 e se, pertanto, fosse per ciò censurabile la sentenza della Corte distrettuale.
IV.e - Deve poi dirsi ininfluente il rilievo dell’assenza di
una motivazione resa in assemblea sulla preferenza accordata ai Vi., perchè esso sarebbe stato relativo alle modalità
di manifestazione di una scelta discrezionale già operata.
IV.f - Va infine escluso che la preferenza accordata ad
una proposta contrattuale di minore importo concretizzi
per ciò solo quella forma di prevaricazione della maggioranza sulla minoranza che, se costituisca la sola ragione
per l’adozione della delibera, può concretare un indice
dell’esistenza della incerta figura dell’eccesso di potere
assembleare, atteso che per pervenire a tale denegata
conclusione si dovrebbe, quanto meno, verificare che tale
motivazione dell’agire dell’ente collettivo fosse finalizzata
ad incidere sulla posizione del condomino nell’ambito del
condominio e quindi sul suo status e non già su un singolo
rapporto tra il singolo e l’ente di gestione.
IV.f.1 - In merito a tale profilo va rilevato che, mentre
la figura dell’eccesso di potere nel diritto amministrativo
fornisce uno strumento impugnatorio diretto a superare
la posizione di tendenziale sperequazione tra parte pubblica e quella privata, nel diritto privato essa invece ha la
funzione di superare i limiti di un controllo di mera legittimità di espressioni di volontà riferibili ad enti collettivi
(società o condomini) che potrebbero lasciare prive di
tutela situazioni di non consentito predominio della maggioranza nei confronti del singolo: in questi casi però il
controllo va coniugato con la sussistenza di un interesse
dell’ente collettivo che contemporaneamente ne verrebbe leso: nel caso che ne occupa non potrebbe predicarsi
l’esistenza di un pregiudizio “della cosa comune” - vale a
dire dei locali un tempo adibiti a portineria - in quanto
il mutamento della utilizzazione aveva formato oggetto di
apposita delibera, sindacandosi piuttosto la minore redditività che si era tratta dalla res communis attraverso la
libera scelta di una offerta, in cui la persona dell’offerente,
nella discrezionale valutazione dell’assemblea, giocava un
ruolo preminente nella opzione finale.
5- Il ricorso è pertanto idoneo ad essere trattato in
camera di consiglio ai sensi dell’art. 375 c.p.c., n. 5, artt.
376 e 380 bis c.p.c., per essere dichiarato manifestamente
infondato”.
Ritenuto che sono condivisibili le argomentazioni contenute nella relazione, non contrastate da memorie ex art.
380 bis c.p.c. nè da diverse articolazioni difensive in sede
di adunanza. Che dunque il ricorso va rigettato e parte
ricorrente condannata al pagamento delle spese secondo
la liquidazione indicata in dispositivo. (Omissis)
Arch. loc. e cond. 4/2014
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giur
L e gi t t i m i t à
Corte di cassazione civile
sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4067
Pres. Berruti – Est. Vincenti – P.M. Celentano (conf.) – Ric.
Elettroimpianti Argentario di Pennisi (avv.ti Sirca e Soldani) c. Cerulli
(avv.ti Nuzzaci e Pucino)
Sublocazione e cessione y Cessione del contratto
y Forma y Comunicazione y Opponibilità al locatore
y Condizioni y Raccomandata con avviso di ricevimento ed equipollenti y Conseguenze y Conoscenza della cessione acquisita “aliunde” y Rilevanza y
Esclusione y Accettazione y Necessità.
. Ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392,
la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la cessione contestuale dell’azienda del conduttore, non ha
bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli
comunicata con lettera raccomandata con avviso di
ritorno (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva
del rapporto); tale comunicazione, se non costituisce
requisito di validità della cessione nel rapporto tra
conduttore cedente e terzo cessionario, condiziona tuttavia l’efficacia della cessione stessa nei confronti del
contraente ceduto, nel senso che essa non è opponibile
al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità che il locatore vi si
opponga per gravi motivi nel termine di trenta giorni),
sicché la conoscenza “aliunde” della cessione da parte
del locatore non rileva, a meno che egli, avendola conosciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune
dettata dall’art. 1407 cod. civ. (c.c., art. 1406; c.c., art.
1407; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 36) (1)
(1) Orientamento consolidato, già espresso da Cass. civ. 15 febbraio
2003, n. 2311, in questa Rivista 2003, 315 Cass. civ. 23 gennaio 2002,
n. 741, ivi 2002, 212.
Svolgimento del processo
1. - La Elettroimpianti Argentario di Pennisi Aurelio &
C. s.n.c. proponeva opposizione all’esecuzione avverso il
precetto ad essa notificato il 7 gennaio 1998 da Carlo Emilio Cerulli per il rilascio di un immobile adibito a vendita
al dettaglio. A tal fine l’opponente allegava di esser subentrata nel contratto di locazione, stipulato tra il Cerulli e
la Casaviva s.n.c. (della quale essa Elettroimpianti era
anche successore), a seguito di cessione d’azienda in data
24 novembre 1995, là dove il Cerulli aveva ottenuto solo in
data 1° dicembre 1995 la convalida di licenza di sfratto per
finita locazione, da eseguirsi nel febbraio 1997. L’opponente chiedeva, pertanto, che l’esecuzione fosse condizionata
dal previo pagamento dell’indennità di avviamento commerciale del bene locato.
L’adito Tribunale di Grosseto accoglieva l’opposizione e
dichiarava il diritto della Elettroimpianti Argentario s.n.c.
“di ottenere previamente, rispetto all’esecuzione, la corresponsione dell’indennità di avviamento, nella misura di
euro 2.788,87”.
448
4/2014 Arch. loc. e cond.
2. Il gravame interposto da Carlo Emilio Cerulli avverso
detta decisione veniva accolto dalla Corte di appello di Firenze con sentenza resa pubblica il 5 novembre 2007.
2.1. - La Corte territoriale, per quanto specificamente
interessa in questa sede, riteneva che l’indennità di avviamento per la locazione di immobile ad uso commerciale
non fosse dovuta dal Cerulli alla Elettroimpianti Argentario s.n.c., giacché nei confronti del primo non vi era stata
“formale comunicazione della cessione dell’azienda”, ai
sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, né risultava
che il Cerulli avesse “accettato detta cessione”, non avendo egli “alcun obbligo di approfondire la questione del
titolo per il quale l’appellata Elettroimpianti Argentario
s.n.c. gli bonificava il canone locatizio” (potendo ciò aver
luogo per “un mero incarico di pagamento” o per “accollo
semplice”), là dove, peraltro, la società Casaviva s.n.c.
neppure in seguito aveva riferito al Cerulli, nell’ambito di
un contenzioso insorto tra le parti, della “ridetta cessione
aziendale”.
2.2. - Il giudice di appello soggiungeva, inoltre, che la
cessione di azienda non implicava, di per sé, la cessione
del contratto di locazione, con la conseguenza che il diritto all’indennità di avviamento “non costituiva un credito
aziendale disciplinato dall’art. 2559 c.c.”.
3. Per la cassazione di tale sentenza ricorre la Elettroimpianti Argentario di Pennisi Aurelio & C. s.n.c., sulla
base di due motivi.
Resiste con controricorso Carlo Emilio Cerulli, che ha
anche depositato memoria.
Motivi della decisione
1. - Con il primo mezzo è denunciata violazione e falsa
applicazione dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, nonché
vizio di motivazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.
5, c.p.c.
La ricorrente sostiene che, in base alle emergenze
istruttorie, essa Elettroimpianti Argentario s.n.c., così
come richiesto dall’art. 36 della legge n. 392 del 1978 ai
fini della liquidazione dell’indennità di avviamento commerciale, risultava conduttrice dell’immobile al momento
dell’effettiva cessazione del contratto di locazione (che
non si era ancora verificata allorquando era stato notificato al Cerulli l’atto di opposizione). Peraltro, la mancata
comunicazione della cessione del contratto al locatore
rende solo inopponibile a quest’ultimo detta cessione, ma
“non incide certo sul diritto all’indennità per la perdita
dell’avviamento commerciale”. Del resto, sostiene ancora
la ricorrente, ad integrare la predetta comunicazione al locatore è sufficiente “il pagamento dei canoni di locazione
eseguito dal cessionario a proprio nome”, là dove il Cerulli
non aveva mai avanzato contestazioni su “chi fosse il conduttore al momento della cessazione della locazione”.
Viene, quindi, formulato il seguente quesito ex art. 366bis c.p.c.: “Dica la Ecc.ma Corte Suprema di Cassazione
se, ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la
comunicazione al locatore della cessione del contratto di
locazione unitamente alla cessione dell’azione esercitata
nell’immobile locato possa essere validamente data anche
giur
L e gi t t i m i t à
con mezzi diversi dalla lettere raccomandata con avviso
di ricevimento e, in particolare, mediante il pagamento
dei canoni di locazione eseguito dal cessionario a proprio
nome”.
1.1. - Il motivo non può trovare accoglimento.
La decisione della Corte di appello è conforme, nelle
sue premesse, all’orientamento consolidato di questa Corte secondo cui, ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio
1978, n. 392, la cessione del contratto di locazione di immobile destinato ad attività di impresa, che avvenga con la
cessione contestuale dell’azienda del conduttore, non ha
bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ritorno (o
con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto). Tale
comunicazione, se non costituisce requisito di validità
della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo
cessionario, condiziona tuttavia l’efficacia della cessione
stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che
essa non è opponibile al locatore sino a quando la comunicazione non avvenga (e salva, comunque, la possibilità
che il locatore vi si opponga per gravi motivi nel termine di
trenta giorni), sicché la conoscenza aliunde della cessione
da parte del locatore non rileva, a meno che egli, avendola
conosciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune
dettata dall’art. 1407 c.c. Indagine, questa, che involge un
apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, il
quale è incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da
motivazione adeguata e sufficiente (tra le tante, Cass., 23
gennaio 2002, n. 741; Cass., 15 febbraio 2003, n. 2311).
In applicazione di siffatto principio, il giudice del
gravame ha, dunque, escluso, dapprima, che fosse stata
inviata al Cerulli comunicazione della cessione del contratto di locazione nel contesto della cessione di azienda
tra la Casaviva s.n.c. e la Elettroimpianti Argentario s.n.c.
e, poi, ha ritenuto, all’esito di una delibazione di circostanze concrete acquisite in giudizio (cfr. § 2.1. del “Ritenuto
in fatto”), che da parte del locatore non vi fosse comunque
alcuna accettazione della cessione medesima.
A fronte di un siffatto percorso argomentativo, plausibilmente motivato e, come detto, in linea con le coordinate
giuridiche della materia, la ricorrente oppone unicamente
una propria lettura delle risultanze processuali e non già
una critica intrinseca al ragionamento del giudice del merito - al quale soltanto è riservato l’accertamento dei fatti
e la valutazione delle prove - lasciando intatta, in definitiva, la ratio decidendi della sentenza impugnata, che non è
scalfita da pertinenti censure nella sua effettiva portata.
2. Con il secondo mezzo è dedotta violazione e falsa
applicazione dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978 “sotto
altro profilo”, nonché vizio di motivazione ai sensi dell’art.
360, primo comma, n. 5, c.p.c.
La Corte territoriale avrebbe errato a ritenere applicabile nella specie l’art. 2559 c.c., che non sarebbe pertinente rispetto alla fattispecie regolata dall’art. 36 della legge
n. 392 del 1978.
Viene, quindi, formulato il sequente quesito ex art. 366bis c.p.c.: «Dica la Ecc.ma Corte Suprema di Cassazione
se, ai sensi dell’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il
diritto all’indennità di avviamento è riconosciuto “a favore
di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione” intendendosi come tali anche
il cessionario dell’azienda esercitata nell’immobile locato
ed il subconduttore dello stesso, purché abbia i requisiti
imprenditoriali richiesti dalla legge».
2.1. - Il motivo è inammissibile.
Una volta che è stata respinta la prima doglianza, con
consequente cristallizzazione della ratio decidendi sulla
mancata comunicazione al locatore, ex art. 36 della legge
n. 392 del 1978, della cessione del contratto di locazione, contestualmente alla cessione di azienda, l’ulteriore
ragione giustificatrice della sentenza impugnata (quella
concernente l’inoperatività nella specie dell’art. 2559 c.c.,
impugnata con il motivo in esame), che soltanto si aggiunge alla prima, non è in grado, anche se in ipotesi accolta,
di condurre alla cassazione della decisione assunta dalla
Corte di appello, essendosi ormai formato il giudicato sull’alternativa ratio decidendi da solo idonea a sorreggere la
decisione stessa (tra le tante, Cass., 3 novembre 2011, n.
22753).
3. Il ricorso va, dunque, rigettato e la società ricorrente, in quanto soccombente, condannata al pagamento, in
favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo. (Omissis)
Corte di cassazione civile
sez. III, 10 dicembre 2013, n. 27526
Pres. Trifone – Est. Chiarini – P.M. Fimiani (conf.) – Ric. Basile (avv.
Mazzia) c. De Florio (avv.ti Izzo e Parisi)
Contratto di locazione y Rinnovazione y Disdetta y
Forma y Raccomandata y Presunzione di conoscenza
da parte del destinatario y Individuazione y Rilascio
avviso di giacenza y Sussiste.
. In tema di locazione di immobile urbano la disdetta
del contratto ha lo scopo di impedire la prosecuzione
del rapporto e costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334 e 1335, cod. civ., che
si presume conosciuto dal destinatario nel momento
in cui è recapitato al suo indirizzo e non nel diverso
momento in cui questi ne prenda effettiva conoscenza.
Ne consegue che la disdetta intimata dal locatore con
lettera raccomandata a mezzo del servizio postale, non
consegnata al conduttore destinatario per l’assenza
sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume
pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso
di giacenza presso l’ufficio postale, restando irrilevante
ai fini della tempestività della disdetta il periodo legale
del compimento della giacenza e quello intercorso tra
l’avviso di giacenza e l’eventuale ritiro da parte del destinatario. (c.c., art. 1334; c.c., art. 1335) (1)
(1) Concordano sul fatto che, qualora la raccomandata non sia
consegnata al destinatario per la sua temporanea assenza, il procedimento di consegna dell’atto si conclude nella data dell’arrivo al suo
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indirizzo e del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso
l’ufficio postale, Cass. civ., 24 aprile 2003, n. 6527, in Ius&Lex dvd n.
4/2014, ed. La Tribuna; Cass. civ. 1 aprile 1997, n. 2847, ibidem e Cass.
civ. 23 settembre 1996, n. 8399, ibidem.
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 26 ottobre 2005 Francesco De
Florio, che nella dichiarata qualità di amministratore dei
germani De Florio aveva concesso in locazione, in data 10
settembre 1994, per dodici anni un locale ad uso commerciale a Cosimo Basile l’immobile sito in Taranto, intimava
al conduttore licenza per finita locazione alla scadenza del
10 settembre 2006 e lo conveniva per la convalida innanzi
al Tribunale della stessa città.
L’intimato si opponeva alla convalidazione della licenza
di sfratto deducendo che:
a) Francesco De Florio non era legittimato all’azione,
non avendo egli fornito la prova né della sua qualità di amministratore dell’immobile in comunione, né dell’adesione
dei germani comproprietari all’intimata licenza;
b) il contratto era stato disdetto per la data del 10 settembre 2006 mediante lettera raccomandata che, a causa
dell’assenza del destinatario, in data 10 settembre 2005
era stato depositato presso l’ufficio postale, ove era rimasto in giacenza fino al 10 ottobre 2005, sì che la disdetta
era tardiva e conseguentemente il rapporto si era ulteriormente rinnovato a decorrere dal 10 settembre 2006;
c) la scadenza effettiva del rapporto non era quella
indicata.
Reietta la istanza di emissione dell’ordinanza interinale di rilascio ex art. 665 c.p.c., il giudizio proseguiva per
il merito ed il Tribunale adito, con sentenza n. 166 del 13
dicembre 2006, in accoglimento della domanda di Francesco De Florio, condannava Cosimo Basile alla restituzione
dell’immobile locato ed al pagamento delle spese processuali, fissando per il rilascio la data del 23 febbraio 2007.
Sull’impugnazione di Cosimo Basile decideva la Corte
d’appello di Lecce con sentenza pubblicata il 5 novembre
2007, che rigettava il gravame e condannava l’appellante
alle maggiori spese.
I giudici dell’appello ritenevano che Francesco De
Florio era attivamente legittimato all’azione di risoluzione della locazione del bene comune sia perchè ciascuno
dei comproprietari può agire in giudizio a tutela del bene
comune, sia perchè lo stesso aveva agito anche nella duplice veste di rappresentante ed amministratore degli
altri germani comproprietari dell’immobile concesso in
godimento.
Rilevavano, inoltre, che la disdetta era stata ritualmente comunicata al conduttore nei termini, giacché, trattandosi di atto recettizio che si presume conosciuto quando
esso perviene all’indirizzo del destinatario, nella specie
- in cui la lettera raccomandata non era stata consegnata
per l’assenza del destinatario tale momento doveva coincidere con quello dell’avviso di giacenza del plico, avvenuto
il 9 settembre 1995 e quindi la disdetta era tempestiva.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso
Cosimo Basile, che ha affidato l’impugnazione a tre motivi,
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4/2014 Arch. loc. e cond.
ciascuno assistito dal relativo quesito di diritto ex art. 366
bis c.p.c., norma applicabile ratione temporis.
Ha resistito con controricorso Francesco De Florio.
Il ricorrente ha presentato memoria.
Motivi della decisione
1. - Con il primo mezzo di doglianza - deducendo, in
relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1105 c.c. e 75 e 77 c.p.c. - il ricorrente, riproponendo l’eccezione di difetto di legittimazione
all’azione in capo a Francesco De Florio, assume che costui, non avendo mai dichiarato di agire anche in proprio
o nel proprio interesse, e neppure quale comproprietario,
avrebbe dovuto offrire la prova della dichiarata sua qualità
di amministratore dei germani e dei suoi poteri di rappresentanza, dato che nella comunione nessuna norma conferisce all’amministratore della stessa la rappresentanza
processuale, a differenza di quel che avviene, ai sensi
dell’art. 1131 c.c. per l’amministratore del condominio.
Il motivo d’impugnazione è corredato dalla formulazione del seguente quesito di diritto:
“Se possa sussistere la legittimazione ad agire in capo
a colui che si dichiari amministratore di una comunione e
non fornisca la prova, in caso di contestazione, della sua
qualità di amministratore e di essere stato autorizzato alla
proposizione dell’azione giudiziaria che gli abbia conferito
la cd. rappresentanza processuale della comunione”.
Il motivo è infondato.
Ed infatti la Corte di merito si è conformata al principio secondo il quale, in difetto di prova contraria, sugli
immobili oggetto di comunione concorrono pari poteri
gestori di tutti comproprietari, in virtù della presunzione
che ciascuno di essi operi con il consenso degli altri, con la
conseguenza che ogni comunista è legittimato sia ad agire
per il rilascio del bene comune, sia, a maggior ragione, a
manifestare prima di detta azione, la volontà di recedere
dal contratto, mentre l’eventuale mancanza di poteri o di
autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice
(ex multis Cass. 3725 del 1996, 6427 del 2009, 5077 del
2010).
2. - Con il secondo motivo d’impugnazione deducendo,
in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. , la violazione e la falsa
applicazione delle norme di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c. e
28, primo comma, della legge n. 392 del 1978 il ricorrente
censura la decisione impugnata nella parte in cui il giudice
del merito ha ritenuto che fosse stata tempestivamente intimata dal locatore la disdetta del contratto, giacché nella
specie la disdetta, atto unilaterale negoziale recettizio,
doveva ritenersi pervenuta e conosciuta dal conduttore
nel momento in cui, essendosi avvalso il disdettante del
mezzo della lettera raccomandata non consegnata per
l’assenza del destinatario, a costui era stato dato l’avviso
di giacenza del plico.
Sostiene a tal fine il ricorrente Cosimo Basile che, per
il caso di mancato recapito della raccomandata per la temporanea assenza del destinatario, la presunzione di conoscenza opera dal momento in cui l’atto è ritirato presso
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l’ufficio postale, ove è stato depositato in giacenza, ovvero
dal momento in cui siasi compiuto il periodo di giacenza,
ma non certo dal momento, anteriore, in cui al destinatario è stato dato il prescritto avviso di giacenza e conclude
con il seguente quesito di diritto: “Se la disdetta del contratto di locazione inviata a mezzo lettera raccomandata,
in caso di mancato recapito della stessa per temporanea
assenza del destinatario, possa dirsi conosciuta da quest’ultimo, ai sensi dell’art. 1335 c.c. nel momento in cui sia
stata ritirata presso l’ufficio postale ove è stata depositata
in giacenza, ovvero nel momento in cui sia compiuto il
periodo di giacenza, ovvero ancora, nel momento in cui la
stessa sia stata effettivamente depositata presso l’ufficio
postale ai fini della giacenza”.
Il motivo è infondato.
La disdetta del contratto ha lo scopo di impedire la
prosecuzione del rapporto e costituisce un atto negoziale
e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334-1335, c.c., che si
presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è
recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in
cui ne prende effettiva conoscenza. Infatti la prova che il
dichiarante deve fornire è che l’atto è pervenuto nella sfera
di conoscibilità del destinatario, la cui tutela è salvaguardata dalla facoltà di provare di esser stato impossibilitato,
non per sua colpa, ad averne notizia. Pertanto, poiché se le
parti abbiano pattuito un termine di durata del contratto
superiore a quello minimo di legge (nella specie, dodici
anni), il locatore, per evitare il rinnovo tacito del contratto alla prima scadenza superiore al sessennio, è onerato a
comunicare al conduttore la disdetta contenente il diniego
motivato di rinnovazione con raccomandata almeno dodici
mesi prima della suddetta scadenza, secondo quanto previsto dagli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392
(Cass. 23553 del 2009), qualora la raccomandata non sia
consegnata al destinatario per la sua temporanea assenza,
il procedimento di consegna dell’atto in cui è contenuta si
conclude nella data dell’arrivo al suo indirizzo e del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l’ufficio
postale, e non da quello del successivo ritiro di esso (ex
multis Cass. del 1996 n. 8399, 1997 n. 2847 e 12866, 6527
del 2003), stante l’idoneità del mezzo usato a presumere la
cognizione dell’atto. Peraltro una diversa interpretazione
aggraverebbe ulteriormente gli oneri, temporali e formali,
a cui la legge già assoggetta l’esercizio del diritto di diniego di rinnovo del disdettante, che dovrebbe calcolare
in anticipo non soltanto i rischi del ritardo postale, ma
anche dell’assenza del destinatario e del successivo tempo
necessario alla cognizione dell’atto o al compimento della
sua giacenza all’ufficio postale, rendendogli perciò incerto
l’esercizio in concreto del diritto che la legge gli garantisce, e senza che sussistano le stesse esigenze di tutela del
destinatario in materia di notifica di atti giudiziari a mezzo del servizio postale che, a decorrere dalla pronuncia a
Sezioni Unite del 1996 n. 1729 e con successivi interventi
della Corte Costituzionale da ultimo del 2010 n. 3 - hanno
sancito il c. d. principio di scissione tra notificante e notificato, non applicabile agli atti sostanziali (Cass. n. 9841
del 2010, 15671 del 2011, 9303 del 2012).
Pertanto, affermato il seguente principio di diritto “In
tema di locazione di immobile urbano, la disdetta intimata
dal locatore, che allo scopo si sia avvalso del servizio postale e del mezzo della lettera raccomandata, non consegnata
al conduttore destinatario per l’assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in
cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l’ufficio
postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della
disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il
periodo legale del compimento della giacenza, sia quello
intercorso tra l’avviso di giacenza e l’eventuale ritiro da
parte del destinatario”, il decisum della Corte d’Appello di
Lecce è giuridicamente corretto e la censura va respinta.
3. - Con il terzo motivo il ricorrente deduce: “Violazione
e falsa applicazione dell’art. 2963 c.c., dell’art. 155 c.p.c. e
dell’art. 28, primo comma della legge 27 luglio n. 392, in
relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.”, e conclude con il seguente
quesito di diritto “se ai fini della tempestività della disdetta di un contratto di locazione, debba tenersi conto, quale
termine iniziale del computo, del giorno della scadenza
contrattuale, ovvero se il termine a ritroso entro il quale
intimare la disdetta debba iniziare a decorrere dal giorno
antecedente a detta scadenza”.
Il motivo, pur volendolo ritenere ammissibile benché
estraneo al thema deciso dalla sentenza impugnata, è
infondato.
Il termine in questione - dodici mesi prima della scadenza, secondo quanto previsto dagli artt. 28 e 29 della legge
27 luglio 1978, n. 392 - rientra tra quelli cd. “a ritroso”, nei
quali, cioè, la legge assume come giorno di partenza non
quello che si suole indicare come il “dies a quo”, ma il “dies
ad quem”, a cominciare dal quale il termine si fa decorrere
all’indietro e, in quanto termine sostanziale “a mesi”, non
si sottrae alla regola dell’art. 2963 4° comma c.c. (la quale,
sebbene dettata in tema di prescrizione estintiva, costituisce un criterio generale per il computo del tempo, anche in
tema di termini, come il presente, di decadenza) e dunque
si consuma “nel mese di scadenza e nel giorno di questo
corrispondente al giorno del mese iniziale”, secondo il sistema della computazione civile, non “ex numeratione” ma
“ex nominatione dierum”. Tale regola, valida nell’ordinario
caso del termine “in avanti”, si applica anche nell’ipotesi
di un termine a mesi “a ritroso”, con l’unica differenza che
quello che normalmente è il giorno di partenza diventa
il punto di arrivo. Per conseguenza, essendo indubitabile
che, secondo il calendario comune, in un ordinario termine a mesi, dodici mesi, dal 9 settembre 2005, scadono
il 9 settembre 2006 (ultimo giorno, supposto non festivo,
interamente utile), altrettanto certo è che, invertendo il
computo, dodici mesi, a ritroso, dal 9 settembre 2006, 5
scadono il 9 settembre 2005, che perciò sarà interamente a
disposizione per il compimento dell’atto.
A conferma dell’indicato computo, si può ricordare che,
nel fissare il termine per la disdetta, la legge si preoccupa
che, dal momento in cui la disdetta è comunicata, decorrano almeno dodici mesi di preavviso: e non c’è dubbio che,
secondo il calendario comune, esattamente dodici mesi
decorrono dal 9 settembre 2005 al 9 settembre 2006.
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Il ragionamento del ricorrente estende erroneamente
ai termini a mesi le regole proprie dei termini a giorni.
Invero il principio generale per cui “dies a quo non computatur, dies ad quem computatur in termino”, posto congiuntamente dall’art. 2963 2° comma c.c. e 155 1° comma
c.p.c. (derogato solo nei casi tassativi dei termini, a giorni,
cd. liberi, in cui non si computa né il “dies a quo” né il “dies
ad quem”), è stato sì applicato dalla giurisprudenza anche
ai termini “a ritroso”, ma solo a quelli a giorni, alla stregua
peraltro della testuale disposizione del 1° comma dell’art.
155 c.p.c., secondo cui “nel computo dei termini a giorni o
ad ore, si escludono il giorno o l’ora iniziali (Cass. 9701 del
1997, in motivazione).
E poiché il contratto è stato stipulato, per la durata di
dodici anni, il 10 settembre 1994, la disdetta il cui avviso di
giacenza della raccomandata è stato lasciato il 9 settembre 2006, è tempestiva.
4. - Concludendo il ricorso va respinto.
Le spese giudiziali seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. (Omissis)
Corte di cassazione civile
sez. VI, ord. 18 gennaio 2011, n. 1064
Pres. Settimj – Est. Giusti – P.M. Sgroi (conf.) – Ric. Condominio “Le
Torri” di Via Alassio 226 in Modena ed altri (avv.ti Parrillo e Baliva) c.
Gianaroli ed altro (n.c.)
Regolamento di condominio y Contrattuale y Uso
della proprietà esclusiva y Limitazioni al godimento
y Previsione di clausola che vieta l’esercizio di attività rumorose o maleodoranti nelle unità abitative
y Esercizio di attività atta a determinare il turbamento della tranquillità condominiale y Illegittimità dell’immissione y Valutazione ex art. 844 c.c.
y Esclusione y Valutazione in base al tenore delle
previsioni negoziali del regolamento y Fattispecie.
. Quando l’attività posta in essere da uno dei condomini
di un edificio è idonea a determinare il turbamento del
bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato
espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare, al fine
di ritenere l’attività stessa illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata ex art. 844 c.c.,
in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della
proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite
dall’indicata norma generale sulla proprietà fondiaria.
Ne consegue che, quando si invoca, a sostegno dell’obbligazione di non fare, il rispetto di una clausola del
regolamento contrattuale che restringa poteri e facoltà
dei singoli condomini sui piani o sulle porzioni di piano
in proprietà esclusiva, il giudice è chiamato a valutare
la legittimità o meno dell’immissione, non sotto la lente
dell’art. 844 c.c., ma esclusivamente in base al tenore
delle previsioni negoziali di quel regolamento, costitutive di un vincolo di natura reale assimilabile ad una
452
4/2014 Arch. loc. e cond.
servitù reciproca (Fattispecie in tema di esercizio, in
appartamento destinato ad abitazione, di un’attività di
lavoro a domicilio di cucitura di pellami con macchinari, nonostante il divieto posto dal regolamento contrattuale di esercitare attività rumorose o maleodoranti).
(Mass. Redaz.) (c.c., art. 844; c.c., art. 1138) (1)
(1) Orientamento costante già espresso da Cass. civ. 4 aprile 2001, n.
4963, in questa Rivista 2001, 397 e ivi 2002, 424 con nota di VITTORIO SANTARSIERE e Cass. civ. 15 luglio 1986, n. 4554, ivi 1986, 640.
La presente decisione conserva la propria efficacia anche dopo la
legge di riforma del condominio.
Svolgimento del processo
1. - Il condominio “Le Torri” di via Alassio n. 226 a
Modena, in persona dell’amministratore pro tempore, ed i
condomini Voris Bertacchini e Umbertina Smerieri hanno
convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Modena,
i condomini Romana Gianaroli e Giuseppe Franchini,
lamentando la violazione della prescrizione contenuta
nel regolamento di condominio di natura contrattuale, la
quale vieta l’esercizio di attività rumorose o maleodoranti
nelle unità abitative facenti parte dell’edificio condominiale, a causa dello svolgimento, da parte dei convenuti,
di un’attività di lavoro a domicilio di cucitura di pellami
con macchinari nel loro appartamento destinato ad abitazione.
Gli attori hanno domandato l’accertamento della violazione da parte dei convenuti dell’obbligo di non fare di cui
alla disposizione regolamentare e l’emanazione dell’ordine
di sospensione di qualsiasi attività lavorativa in contrasto
con detta previsione contrattuale, con condanna alla riduzione in pristino.
Il Bertacchini e la Smerieri hanno altresì chiesto la
condanna dei convenuti al risarcimento dei danni materiali e alla salute subìti, quantificati in euro 10.000 o nella
diversa misura accertata in corso di causa.
I convenuti, costituendosi con comparsa di costituzione e risposta, hanno eccepito, tra l’altro, l’incompetenza
per materia del tribunale, sostenendo che la controversia
rientrerebbe tra quelle devolute al giudice di pace ex art.
7 c.p.c., comma 3, n. 3, trattandosi di causa relativa “a
rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a
civile abitazione in materia di immissioni di fumo o calore,
esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni che
superino la normale tollerabilità”.
2. - Il Tribunale di Modena, con sentenza in data 4
settembre 2009, ha declinato la propria competenza,
ravvisando la competenza per materia del giudice di pace,
sul rilievo che la controversia introdotta ha ad oggetto
“l’accertamento del grado di tollerabilità che l’immissione di rumore lamentata in citazione arreca alla vita dei
condomini”.
3. - Con atto notificato il 1 ottobre 2009, il condominio
“Le Torri”, il Bertacchini e la Smerieri hanno proposto
regolamento di competenza.
Gli intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede.
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L e gi t t i m i t à
4. - Il pubblico ministero presso la Corte, nelle conclusioni espresse ai sensi dell’art. 380 ter c.p.c., comma 1,
ha chiesto, in accoglimento del ricorso per regolamento di
competenza, la dichiarazione di competenza del Tribunale
di Modena.
Motivi della decisione
1. - Risulta dall’atto di citazione che la domanda giudiziale, avanzata nei confronti dei comproprietari di un appartamento dello stabile condominiale, si incentra bensì
sulla doglianza dello svolgimento, nell’appartamento dei
convenuti, di attività materiali (di lavoro a domicilio di
cucitura di pellami con appositi macchinari) produttive
di rumori, scuotimenti e vibrazioni, causative di danni sia
materiali (lesioni alle parti murarie) sia non patrimoniali
alla salute di alcuni condomini; ma indica, a fonte degli
obblighi di non fare e risarcitori cumulativamente azionati
in giudizio, non il superamento della soglia della tollerabilità, prevista dall’art. 844 cod. civ. per la soluzione dei conflitti di vicinato, ma una specifica prescrizione contenuta
nel regolamento di condominio di natura contrattuale, che
fa divieto di esercitare simili attività rumorose nonché di
svolgere attività di carattere lavorativo.
Per questa sua impostazione, la domanda giudiziale come ha puntualmente sottolineato il pubblico ministero
nelle sue conclusioni scritte - si presenta estranea alla dimensione applicativa della norma generale sostanziale in
tema di immissioni di cui all’art. 844 cod. civ., norma di cui
- con alcune varianti soggettive (per eccesso, essendovi
inclusi anche i detentori) ed oggettive (per difetto, non
essendovi comprese le controversie in tema di immissioni
cd. industriali, ossia derivanti dalla produzione industriale, agricola o commerciale) - l’art. 7 c.p.c., comma 3, n. 3,
è il riflesso sul piano processuale, come si desume dalla
piena simmetria tra le due disposizioni nella elencazione
delle immissioni. La materia affidata al giudice di pace cui è affidato il contenzioso della tolleranza e della convivenza - è esclusivamente quella delle immissioni, disciplinata e regolamentata secondo i meccanismi delineati
dall’art. 844 cod. civ., il quale impone di valutare la normale tollerabilità e di tener conto, a tale fine, dei criteri
del contemperamento delle contrapposte esigenze e della
priorità di un determinato uso (Cass., sez. II, 11 luglio
2007, n. 15583), laddove la domanda giudiziale avanzata si
fonda sulla opponibilità di uno specifico divieto contenuto
nel regolamento contrattuale condominiale.
Di qui l’estraneità del caso di specie alla regola di competenza stabilita dall’art. 7 c.p.c., comma 3, n. 3.
Tale estraneità deriva dal fatto che, secondo la costante
giurisprudenza di questa Corte (Sez. II, 15 luglio 1986, n.
4554; Sez. II, 4 aprile 2001, n. 4963), quando l’attività posta in essere da uno dei condomini di un edificio è idonea a
determinare il turbamento del bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato espressamente da disposizioni
contrattuali del regolamento condominiale, non occorre
accertare, al fine di ritenere l’attività stessa illegittima, se
questa costituisca o meno immissione vietata ex art. 844
cod. civ., in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della
proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall’indicata norma generale sulla proprietà fondiaria.
Ne consegue che quando si invoca, a sostegno dell’obbligazione di non fare, il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale che restringa poteri e facoltà dei
singoli condomini sui piani o sulle porzioni di piano in proprietà esclusiva, il giudice è chiamato a valutare la legittimità o meno dell’immissione, non sotto la lente dell’art.
844 cod. civ., ma esclusivamente in base al tenore delle
previsioni negoziali di quel regolamento, costitutive di un
vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca (cfr. Cass., sez. II, 25 ottobre 2001, n. 13164; Cass.,
sez. II, 4 febbraio 2004, n. 2106; Cass., sez. II, 8 marzo 2006,
n. 4920).
L’enunciata “ratio decidendi” consente di ritenere assorbita l’ulteriore questione se la concorrente proposizione di una domanda di risarcimento del danno per equivalente, per un importo superiore alla soglia di cui all’art.
7 cod. proc. civ., comma 1, comporti l’attrazione in ogni
caso della cognizione della causa intera presso il tribunale per ragioni di connessione, a norma dell’art. 40 c.p.c.,
comma 7; o se il citato art. 7, comma 3, n. 3, devolva alla
competenza per materia del giudice di pace, senza limiti
di valore, le azioni in tema di immissioni “interprivate”
che oltrepassino la soglia della normale tollerabilità, non
soltanto nei loro aspetti di carattere reale ai sensi dell’art.
844 cod. civ., ma anche nelle implicazioni risarcitorie di
carattere personale, ex artt. 2043 e 2059 cod. civ..
2. - Va dichiarata la competenza del Tribunale di Modena. Ciò sulla base del seguente principio di diritto: “Le
cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di immissioni,
che l’art. 7 c.p.c., comma 3, n. 3, affida alla competenza per
materia del giudice di pace, sono quelle che si muovono
nella cornice applicativa dell’art. 844 cod. civ., in cui al
giudice è commesso il compito di valutare il superamento
della normale tollerabilità; si è al di fuori di tale ambito,
e la causa rientra nella competenza del tribunale, allorché si verta in tema di opponibilità della clausola di un
regolamento condominiale che, imponendo limitazioni al
godimento degli appartamenti di proprietà esclusiva, vieti
in essi l’esercizio di certe attività lavorative, e si invochi,
a sostegno dell’obbligazione di non fare, non la norma codicistica sulle immissioni, ma il rispetto della più rigorosa
previsione regolamentare, costitutiva di servitù reciproche”.
3. - La sentenza impugnata è cassata.
La causa deve essere riassunta dinanzi al Tribunale dichiarato competente entro i termini di legge.
Il giudice del merito provvederà sulle spese del regolamento di competenza. (Omissis)
Arch. loc. e cond. 4/2014
453
giur
L e gi t t i m i t à
Consiglio di Stato
sez. IV, 16 aprile 2014, n. 1903
Pres. Sabatino – Ric. Ag. delle Entrate ed altro (Avv. gen. Stato) c.
Ungaro ed altri (avv. Mongelli)
Tributi (in generale) y Accertamento tributario y
Rendite catastali y Atto attributivo o modificativo
delle stesse y Notifica ex art. 74 L. n. 342 del 2000 y
Effetti y Giurisdizione del giudice tributario y Sussiste.
. La notifica di un atto comunque attributivo o modificativo delle rendite catastali per terreni e fabbricati, a
norma dell’art. 74 L. 21 novembre 2000, n. 342, realizza
due diversi effetti: per un verso, rende efficace e quindi
lesivo e quindi impugnabile il provvedimento; per altro
verso, attribuisce la giurisdizione piena sull’atto in via
principale, e non più incidentale, al giudice tributario,
togliendola al giudice amministrativo. (l. 21 novembre
2000, n. 342, art. 74; d.l.vo 31 dicembre 1992, n. 546,
art. 2; d.l.vo 31 dicembre 1992, n. 546, art. 21) (1)
(1) Decisione ben argomentata. Non risultano precedenti che abbiano affrontato l’esatta fattispecie.
Svolgimento del processo
Con ricorso iscritto al n. 8067 del 2013, l’Agenzia delle
entrate e il Ministero dell’economia e delle finanze propongono appello avverso la sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Puglia, sezione staccata di Lecce,
sezione prima, n. 1621 del giorno 11 luglio 2013 con la quale
è stato accolto il ricorso proposto da Raffaele Ungaro, Codacons - sede di Lecce, Adusbef Puglia e Adoc provinciale di
Lecce per l’annullamento del provvedimento, di contenuto
e data non conosciuti, di suddivisione del territorio del
Comune di Lecce in microzone catastali ai sensi dell’art. 2,
D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138; della delibera della Giunta Comunale di Lecce n. 639 del 29 luglio 2012 avente ad oggetto
“Richiesta di revisione del classamento delle unità immobiliari ricadenti nelle microzone 1 e 2 del Comune di Lecce,
ai sensi dell’art. 1, comma 335, della Legge 311/2004”; della
delibera della Giunta comunale di Lecce n. 746 del 11 ottobre 2012 avente ad oggetto “Richiesta di Revisione del classamento delle unità immobiliari ricadenti nelle microzone
1 e 2 del Comune di Lecce, ai sensi dell’art. 1, comma 335,
della Legge 311/2004 - Parziale modifica dell’allegato alla
D.G.M. n. 639 del 29 luglio 2010”; nonché ove occorra della
Determinazione del Direttore dell’Agenzia del Territorio
del 29 novembre 2010 avente ad oggetto “Revisione del classamento delle unità immobiliari urbane, site nel Comune
di Lecce, ai sensi dell’articolo 1, comma 335, della legge 30
dicembre 2004, n. 311” e dell’Avviso n. LE 0444089 2012 001
di accertamento catastale per revisione del classamento e
della rendita notificato in data 21 dicembre 2012; nonché di
tutti gli atti presupposti connessi o consequenziali, ancorché non conosciuti, nonchè, della nota prot. 56995/98 del
18 giugno 1999 del Comune di Lecce contenente la proposta di suddivisione del territorio del Comune di Lecce in
microzone catastali ai sensi dell’art. 2, D.P.R. 23 marzo 1998
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n.138; della nota del Ministero delle Finanze - Dipartimento del Territorio - UTE - prot. 11773 del 24 giugno 1999 con
cui si esprime parere favorevole alla delimitazione delle
microzone da parte del Comune di Lecce; della nota del
Ministero delle Finanze - Dipartimento del Territorio - UTE
- prot. 11909 del 25 giugno 1999 con cui si trasmettono gli
atti relativi alla microzonizzazione del Comune di Lecce,
in surroga dell’Amministrazione Comunale; della delibera
della Giunta Comunale di Lecce n. 639 del 29 luglio 2012
avente ad oggetto “Richiesta di Revisione del classamento
delle unità immobiliari ricadenti nelle microzone 1 e 2
del Comune di Lecce, ai sensi dell’art.1, comma 335, della
Legge 311/2004”; della nota 24 settembre 2010 dell’Agenzia
del Territorio di Lecce con cui si attesta la sussistenza dei
presupposti per la revisione di detto classamento; della
delibera della Giunta Comunale di Lecce n. 746 dell’11
ottobre 2012 avente ad oggetto “Richiesta di Revisione del
classamento delle unità immobiliari ricadenti nelle microzone 1 e 2 del Comune di Lecce, ai sensi dell’art. 1, comma
335, della Legge 311/2004, - Parziale modifica dell’allegato
alla D.G.M. n. 639 del 29 luglio 2010”; della nota 13 ottobre
2010 dell’Agenzia del Territorio di Lecce con cui si attesta
la sussistenza dei presupposti per la revisione di detto classamento; della Relazione illustrativa del 19 novembre 2012
redatta dall’Agenzia del Territorio di Lecce e dell’Avviso di
n. LE 0444089 2012 001 di accertamento catastale per revisione del classamento e della rendita notificato in data 21
dicembre 2012; nonchè di tutti gli atti presupposti connessi
o consequenziali, ancorchè non conosciuti.
Dinanzi al giudice di prime cure, erano impugnati, da
parte di un contribuente e dal CODACONS (Coordinamento delle Associazioni dei Consumatori e utenti) gli
atti di suddivisione del territorio del Comune di Lecce in
microzone catastali ai sensi dell’art. 2 del D.P.R. 138/1998,
l’atto con il quale la Giunta Comunale di Lecce ha attivato
la procedura ex art. 1 L. 311/2004 e la conclusione della
stessa, per i seguenti motivi:
I) Questione pregiudiziale di legittimità costituzionale
dell’art.1, comma 335, della L. 311/2004 in relazione agli
artt. 3 e 53 Cost.
II) Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2 D.P.R.
23 marzo 1998 n.138 – Eccesso di potere per sviamento –
violazione del principio di imparzialità e buon andamento
dell’amministrazione – eccesso di potere per erroneità dei
presupposti.
III)Violazione e falsa applicazione dell’art. 1 c. 335
L.311/2004 anche in combinato disposto con la determinazione dell’Agenzia del territorio del 16 febbraio 2005
– violazione dell’art. 7 L. 27 luglio 2000 n. 212 anche in
combinato disposto con l’art. 3 L. 241/1990 – carenza di
motivazione – motivazione apparente.
IV) Violazione e falsa applicazione dell’art. 9, R.D.L. 13
aprile 1939 n. 662 e dell’art. 61 D.P.R. 1 dicembre1949 n. 1142.
V) Eccesso di potere per sviamento – illogicità manifesta – erroneità dei presupposti sotto altro profilo.
VI) Violazione dell’art. 7 della L. 241/1990 e dell’art.10
dello Statuto del contribuente: mancata comunicazione
dell’avvio del procedimento di revisione catastale.
giur
L e gi t t i m i t à
VII) Incompetenza della giunta comunale a formulare
la richiesta di revisione del classamento.
Con motivi aggiunti depositati in data 3 aprile 2013,
a seguito della produzione documentale effettuata dall’Agenzia delle Entrate inerente gli atti che hanno portato
all’approvazione delle microzone sul territorio del Comune
di Lecce, i ricorrenti hanno impugnato questi ulteriori atti
deducendo le seguenti ulteriori censure:
VIII) carenza di istruttoria – Eccesso di potere per erroneità dei presupposti – carenza di motivazione – violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1 c. 335 L. 311/1998.
IX) Illegittimità dell’individuazione delle microzone
secondo altro profilo – eccesso di potere per erroneità dei
presupposti.
X) Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2 D.P.R. 23
marzo 1998 n. 138 – Eccesso di potere per sviamento –
violazione del principio di imparzialità e buon andamento
dell’Amministrazione – eccesso di potere per erroneità dei
presupposti.
Con memoria depositata in data 4 marzo 2013 si è costituita in giudizio l’Avvocatura distrettuale dello Stato
eccependo in via preliminare il difetto di giurisdizione
del Tribunale adito, l’irricevibilità e l’inammissibilità del
ricorso sotto diversi profili.
Con memoria depositata in data 19 aprile 2013 si è
costituito in giudizio il Comune di Lecce sostenendo la
posizione dei ricorrenti nei confronti dell’Agenzia delle
Entrate, contestando invece le censure espresse nei confronti del Comune di Lecce.
Assunta in decisione nella pubblica udienza del 22 maggio 2013, la causa veniva decisa con la sentenza appellata,
redatta in forma semplificata. In essa il T.A.R., ritenuta
la propria giurisdizione e superate le eccezioni preliminari in rito e in merito, riteneva “condivisibili le censure
espresse dai ricorrenti in relazione al difetto istruttorio e
motivazionale in cui sono incorse, sia l’amministrazione
Comunale nel richiedere il riclassamento, sia l’Agenzia del
territorio con riferimento alla istruttoria compiuta e alla
conclusione del procedimento, a partire dalla individuazione delle microzone”.
Contestando le statuizioni del primo giudice, le parti
appellanti evidenziano l’errata ricostruzione in fatto e in
diritto operata dal giudice di prime cure, riproponendo le
proprie originarie difese come motivi di appello.
Nel giudizio di appello, si sono costituiti sia gli originari ricorrenti, Raffaele Ungaro, Codacons - sede di Lecce,
Adusbef Puglia, Adoc provinciale di Lecce, chiedendo
di dichiarare inammissibile o, in via gradata, rigettare
il ricorso, sia il Comune di Lecce, in posizione adesiva
a quella degli appellati, precisando le ragioni del suo
comportamento processuale come dovute alla mancata
condivisione delle conclusioni in merito cui era pervenuta
l’Agenzia delle entrate.
All’udienza del 26 novembre 2013, l’esame dell’istanza
cautelare veniva rinviato al merito.
Alla pubblica udienza del 25 marzo 2014, previa dichiarazione di astensione da parte del presidente Riccardo
Virgilio, il ricorso è stato discusso e assunto in decisione.
Motivi della decisione
1. - L’appello è fondato, in rapporto alla questione preliminare del difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, e merita accoglimento entro i termini di seguito
precisati.
2. - Il tema della giurisdizione è stato espressamente
valutato dal T. A.R., che ha ritenuto di non poter riconoscere la giurisdizione del giudice tributario sulla scorta di
una analisi, condivisibile in termini generali ma inadatta
al caso concreto, delle attribuzioni conferite normativamente a tale plesso giurisdizionale. In questo senso, le
affermazioni contenute in sentenza sono certamente corrette, ma irrilevanti nel caso concreto.
Infatti, non vi è modo di dubitare che, stante il testo degli art. 2 e 7 comma 5 del D.L.vo 31 dicembre 1992, n. 546,
in linea generale deve ritenersi che “gli atti regolamentari
e gli atti amministrativi generali in materia tributaria possono essere disapplicati dalle commissioni tributarie, ma
non sono impugnabili davanti alle stesse”.
Recita infatti il citato art. 2, recante “Oggetto della
giurisdizione tributaria”:
“1. Appartengono alla giurisdizione tributaria tutte le
controversie aventi ad oggetto i tributi di ogni genere e
specie, compresi quelli regionali, provinciali e comunali
e il contributo per il Servizio sanitario nazionale, nonchè
le sovrimposte e le addizionali, le sanzioni amministrative, comunque irrogate da uffici finanziari, gli interessi e
ogni altro accessorio. Restano escluse dalla giurisdizione
tributaria soltanto le controversie riguardanti gli atti della
esecuzione forzata tributaria successivi alla notifica della
cartella di pagamento e, ove previsto, dell’avviso di cui
all’articolo 50 del decreto del Presidente della Repubblica
29 settembre 1973 n. 602, per le quali continuano ad applicarsi le disposizioni del medesimo decreto del Presidente
della Repubblica.
“2. Appartengono altresì alla giurisdizione tributaria le
controversie promosse dai singoli possessori concernenti
l’intestazione, la delimitazione, la figura, l’estensione, il
classamento dei terreni e la ripartizione dell’estimo fra i
compossessori a titolo di promiscuità di una stessa particella, nonchè le controversie concernenti la consistenza,
il classamento delle singole unita’ immobiliari urbane e
l’attribuzione della rendita catastale.
“3. Il giudice tributario risolve in via incidentale ogni
questione da cui dipende la decisione delle controversie
rientranti nella propria giurisdizione, fatta eccezione per
le questioni in materia di querela di falso e sullo stato o la
capacita’ delle persone, diversa dalla capacità di stare in
giudizio.”
Dal canto suo, l’art. 7, comma 5, delle disposizioni sul
processo tributario prevede che “Le commissioni tributarie, se ritengono illegittimo un regolamento o un atto generale rilevante ai fini della decisione, non lo applicano, in
relazione all’oggetto dedotto in giudizio, salva l’eventuale
impugnazione nella diversa sede competente”.
È quindi del tutto incontestato che la giurisdizione tributaria sia tendenzialmente delimitata dall’impugnazione
degli atti tipici previsti dall’art. 19 del D.L.vo n. 546 del
Arch. loc. e cond. 4/2014
455
giur
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1992 (dove peraltro la situazione dei confini di tale giurisdizione è molto più fluida di quella ipotizzata dal primo
giudice, come dimostra l’apertura verso le condanne ex
art. 96 c.p.c., di natura certamente non tributaria, data
da Cassazione civile, sez. un., 3 giugno 2013 n. 13899).
Pertanto, non può che condividersi l’affermazione generale per cui “se è in discussione l’esercizio di un potere
discrezionale, per di più a carattere generale, trattandosi
di atti a contenuto normativo destinati ad incidere su una
pluralità indifferenziata di soggetti, nei confronti degli
stessi non vi è giurisdizione del giudice tributario ma di
quello amministrativo. Pertanto, al di fuori dell’area delle
controversie riservate alla giurisdizione del giudice tributario , sono impugnabili davanti al giudice amministrativo
i regolamenti governativi, ministeriali o di enti locali che
istituiscono o disciplinano tributi di qualsiasi genere, in
quanto concernenti interessi legittimi (Cons. Stato, IV, 15
febbraio 2001, n. 735; Cons. Stato, IV, 15 febbraio 2001, n.
732)”.
Peraltro, il detto passaggio argomentativo risulta confermato nel tema specifico dalla recente sentenza della
Cassazione civile, sez. un., 19 gennaio 2010 n. 675, dove si
afferma che la disposizione dell’art. 2, comma 2, D.L.vo n.
31 dicembre 1992 n. 546, che attribuisce alla giurisdizione
tributaria, tra l’altro, le controversie concernenti la consistenza, il classamento delle singole unità immobiliari e
l’attribuzione della rendita catastale, è applicabile esclusivamente alle controversie tributarie in senso stretto, quali
sono quelle instaurate dai privati possessori che abbiano
ad oggetto operazioni di intestazione o di variazione catastale operate dall’amministrazione e necessarie al fine
della imposizione di tributi. Al contrario, sussiste invece
la giurisdizione di legittimità del giudice amministrativo
ove s’impugnino i provvedimenti conclusivi dell’Agenzia
del Territorio per denunciarne i vizi tipici previsti dalla
disciplina del processo amministrativo.
3. - La detta ricostruzione, però, non è coerente con la
situazione in esame, atteso che il procedimento qui scrutinato ha una disciplina autonoma e differenziata proprio
in tema di giurisdizione, governata dall’art. 74, recante
“Attribuzione o modificazione delle rendite catastali” della
Legge 21 novembre 2000, n. 342 “Misure in materia fiscale”. Il detto testo recita:
“A decorrere dal 1° gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e
fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione, a cura dell’ufficio del territorio competente, ai soggetti intestatari della partita. Dall’avvenuta notificazione
decorre il termine di cui all’art. 21 del decreto legislativo
31 dicembre 1992, n. 546 e successive modificazioni, per
proporre il ricorso di cui all’art. 2, comma 3, dello stesso
decreto legislativo. Dell’avvenuta notificazione gli uffici
competenti danno tempestiva comunicazione ai comuni
interessati.”
La disposizione si compone di due diverse norme.
La prima, di carattere sostanziale, indica il tempo e il
modo con cui gli atti comunque attributivi o modificativi
delle rendite catastali per terreni e fabbricati diventano
456
4/2014 Arch. loc. e cond.
efficaci e, con un’innovazione di carattere garantista, impongono la notifica diretta al contribuente interessato. Si
tratta di una mera attribuzione di efficacia valevole verso
l’esterno (come sottolinea Cassazione civile, sez. trib., 6
giugno 2012 n. 9111 che interpreta la previsione dell’art.
74, comma 1, della legge 21 novembre 2000 n. 342 nel senso
che detta notifica è mera condizione di efficacia, ma non
esclude l’utilizzabilità di tale rendita ad altri fini) ma che
determina una conseguenza esiziale: in assenza di notifica, gli atti non sono efficaci e, conseguentemente, non possono incidere sulle situazioni soggettive del contribuente.
Per questo, traendo le fila del discorso dal punto di vista
processuale, se è vero che gli atti a contenuto normativo
destinati ad incidere su una pluralità indifferenziata di
soggetti che riguardano i fatti attributivi o modificativi
delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono astrattamente attribuiti alla giurisdizione del giudice amministrativo, è anche vero che, in assenza di notifica, i detti atti
non sono efficaci e quindi la giurisdizione in concreto non
può essere azionata mancando il presupposto necessario
della lesività dell’atto.
La seconda norma completa la prima, prevedendo il
regime processuale. Infatti, al compimento della notifica e
quindi al perfezionamento della fattispecie eventualmente lesiva, si accompagna l’effetto di uno spostamento di
giurisdizione in favore del giudice tributario. Peraltro, e lo
si noti, provvedendo ad allargare le attribuzioni originarie
di tale giudice, in quanto si consente di procedere davanti
a questi ad una impugnazione in via principale, e non già
incidentale, di un atto presupposto. Infatti, è consentito di
impugnare immediatamente, visto l’obbligo di rispettare il
termine decadenziale, il provvedimento lesivo, proponendo il ricorso di cui all’art. 2, comma 3, delle Disposizioni
sul processo tributario, ossia facendo riferimento alla disposizione che consente al giudice tributario di risolvere
“in via incidentale ogni questione da cui dipende la decisione delle controversie rientranti nella propria giurisdizione, fatta eccezione per le questioni in materia di
querela di falso e sullo stato o la capacita’ delle persone,
diversa dalla capacità di stare in giudizio.” Il che significa
che il ricorso di cui all’art. 2, comma 3, proposto a norma
dell’art. 74, non è più di mera pregiudizialità, ma aggredisce direttamente l’atto presupposto, ossia quello generale
di pianificazione in tema di attribuzione o modificazione
delle rendite catastali per terreni e fabbricati, senza attendere la mediazione dell’atto impositivo, attesa che non
risulta compatibile con il breve termine decadenziale. In
questo modo, la disciplina qui valevole supera il meccanismo della disapplicazione (“figlia un po’ deforme dei nostri
istituti di giustizia amministrativa”, come icasticamente
la definì la migliore dottrina) e conduce a una cognizione
piena del giudice tributario anche dell’atto a monte, con
consequenziale attribuzione del potere di annullamento,
in una ottica di concentrazione e unità del processo del
tutto condivisibile.
In una parola, la notifica di un atto comunque attributivo o modificativo delle rendite catastali per terreni e fabbricati, a norma dall’art. 74 della legge 21 novembre 2000
giur
L e gi t t i m i t à
n. 342, realizza contemporaneamente due diversi effetti:
per un verso, rende efficace e quindi lesivo e quindi impugnabile il provvedimento; per altro verso, attribuisce la
giurisdizione sull’atto in via principale, e non più incidentale, al giudice tributario, togliendola al giudice amministrativo.
La detta ricostruzione è pienamente applicabile alla
fattispecie in esame. In particolare, il ricorrente ha impugnato gli atti indicati in epigrafe solo successivamente alla
notifica, avutasi in data 21 dicembre 2012, dell’avviso n. LE
0444089 2012 001 di accertamento catastale per revisione
del classamento e della rendita. Il ricorso, depositato in
data 12 febbraio 2013, è stato quindi incardinato davanti
ad un giudice non più munito di giurisdizione, proprio in
virtù della citata disciplina di cui all’art. 74.
4. - La rilevanza dell’eccezione di difetto di giurisdizione esime la Sezione dall’esaminare le ulteriori questioni,
pregiudiziali e sostanziali, sollevate in appello e nelle
memorie delle parti.
A norma dell’art. 11 del codice del processo amministrativo, il Consiglio di Stato, declinando la giurisdizione
del giudice amministrativo, indica nel giudice tributario il
giudice nazionale che ne è fornito, davanti al quale andrà
riproposta la domanda entro il termine perentorio di tre
mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza al
fine di fare salvi gli effetti processuali e sostanziali della
domanda, ferme restando le preclusioni e le decadenze
intervenute.
5. - L’appello va quindi accolto, con annullamento della
sentenza di prime cure e dichiarazione di declinatoria
della giurisdizione. Tutti gli argomenti di doglianza non
espressamente esaminati sono stati dal Collegio ritenuti
non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei
a supportare una conclusione di tipo diverso. Sussistono
peraltro motivi per compensare integralmente tra le parti
le spese processuali, determinati dalle oscillazioni giurisprudenziali sulla questione decisa (così da ultimo, Cassazione civile, sez. un., 30 luglio 2008 n. 20598). (Omissis)
Arch. loc. e cond. 4/2014
457
Merito
Tribunale civile di Udine
sez. II, ord. 25 marzo 2014
Pres. Pellizzoni – Est. Pellizzoni – Ric. Silvestri (avv. Scalettaris)
Amministratore y Revoca y Rendiconto annuale y
Mancato tempestivo deposito nel termine fissato
dalla legge per l’approvazione dell’assemblea y Grave irregolarità y Configurabilità y Revoca automatica y Sussistenza.
. Il mancato tempestivo deposito nel termine fissato
dalla legge (artt. 1129, comma 11 e 12 , c.c. e 1130, n.
10, c.c.) del rendiconto annuale per l’approvazione dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore condominiale, comportante la sua automatica
revoca. (c.c., art. 1129; c.c., art. 1130) (1)
(1) In senso contrario, Trib. civ. Foggia, 18 febbraio 1997, in questa
Rivista 1997, 849, che ha ritenuto non ricorrere l’ipotesi di revoca
dell’amministratore qualora lo stesso non presenti il rendiconto in
assemblea, ma rediga e presenti ai singoli condomini una relazione
contabile semestrale evidenziante, mediante entrate ed uscite,
una chiara situazione contabile di cui ogni condomino sia a conoscenza ed in ordine alla quale possa proporre le proprie osservazioni.
La presente decisione conserva la propria efficacia anche dopo la
legge di riforma del condominio.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
(Omissis). Rilevato che l’ammissione del Condominio
“Remugnano D” è effettivamente incorso nella violazione del disposto dell’art. 1129, undicesimo e dodicesimo
comma e 1130, n. 10 c.c., come novellato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 ratione temporis applicabile - per non
aver reso il conto della sua gestione, atteso che dopo l’approvazione del rendiconto della gestione dell’anno 2011
avvenuta con l’assemblea di data 1 agosto 2012, non ha
provveduto a rendere il conto della gestione, quantomeno
relativa all’esercizio 2012, entro 180 giorni decorrenti dall’approvazione dell’ultimo rendiconto;
rilevato che a mente dei novellati artt. 1129, undicesimo
e dodicesimo comma e 1130, n. 10 c.p. - ratione temporis
applicabili - essendo la nuova disciplina entrata in vigore
il 18 giugno 2013 - l’amministratore del condominio (il cui
incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato per
eguale durata) è tenuto a “. . . 10) redigere il rendiconto
condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”
(dall’approvazione dell’ultimo rendiconto) e che “. . . La
revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni
tempo dell’assemblea, con la maggioranza prevista per
la sua nomina oppure con le modalità previste dal rego-
lamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel
caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non
rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali
o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3)
del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini,
anche singolarmente, possono chiedere la convocazione
dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il
mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da
parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi
all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della
domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla
rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può
rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto
condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea
per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o
negli altri casi previsti dalla legge”;
considerato che effettivamente l’amministratore convenuto per non incorrere in tale sanzione doveva nella
fattispecie in esame predisporre il rendiconto e il preventivo e convocare l’assemblea entro 180 giorni dall’approvazione dell’ultimo rendiconto, che va calcolato a ritroso
dalla data dell’assemblea dell’1 agosto 2012, in quanto tali
norme configurano una inderogabile dimensione annuale
della gestione condominiale e dell’obbligo di rendiconto essendo lo stesso un atto dovuto a mente dell’art. 1713, secondo comma in forza dell’obbligo sancito dagli artt. 1129
e 1130 c.c. - (cfr. Cass., 21 agosto 1996, n. 7706, che sotto il
vigore della precedente disciplina considerava non derogabile tale termine (allora biennale) a meno di una unanime
diversa determinazione dei condomini, affermando che “Il
disposto degli artt. 1129 (nomina annuale dell’amministratore), 1135, n. 2 (preventivo annuale di spesa), 1135,
n. 3 (rendiconto annuale delle spese e delle entrate) del
c.c. configura una dimensione annuale della gestione condominiale, sicché è nulla la deliberazione condominiale
che, nell’assenza di un’unanime determinazione, vincoli
il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione
pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si
commisuri l’obbligo della contribuzione (nella specie, la
S.C., in applicazione dell’enunciato principio di diritto, ha
confermato la sentenza del merito che aveva dichiarato la
nullità della deliberazione condominiale con la quale era
stato così approvato a maggioranza: “continuare a versare
le quote relative al fondo di riserva per l’anno 1988 e per
i prossimi cinque anni, pari ad una quota condominiale
Arch. loc. e cond. 4/2014
459
giur
Merito
trimestrale per ogni anno, che dovrà essere versata entro
il 30 maggio di ogni anno”), con la conseguenza che ove il
rendiconto venga depositato oltre il termine biennale decorrente dall’ultimo bilancio approvato, vi è una grave violazione del diritto dei condomini di prendere visione della
gestione e di controllarne il merito proponendo le proprie
osservazioni, che è sanzionato con la possibilità di revoca
dell’amministratore, perché il potere del condomino di
controllare la gestione dell’amministratore è esercitabile
normalmente solo in tale sede, anche se il condomino può
chiedere in qualsiasi momento l’esibizione dei documenti
contabili (cfr. Cass., n. 19210 del 21 settembre 2011, secondo cui: “In tema di comunione dei diritti reali, ciascun
comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere
dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in
sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio
da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le
ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o
estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale
facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si
risolva in un onere economico per il condominio, dovendo
i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti);
ritenuto pertanto che il mancato tempestivo deposito
nel termine fissato dalla legge del rendiconto annuale
per l’approvazione dell’assemblea, costituisce di per sé
una grave irregolarità dell’amministratore, che non trova
giustificazione alcuna essendo fra l’altro l’amministratore
rimasto contumace nella presente procedura, comportante la sua automatica revoca (v. ancora Appello Venezia 5
maggio 1986 che ha revocato l’amministratore, che pur inviando i rendiconti ai condomini non aveva per un biennio
convocato l’assemblea e anche a contrariis Trib. Foggia 18
febbraio 1997, in Arch. loc. e cond. 1997, 849, che non ha
revocato l’amministratore che per un biennio non aveva
convocato l’assemblea per l’approvazione dei bilanci, ma
aveva inviato ai condomini un rendiconto semestrale,
informandoli quindi puntualmente della gestione del
condominio);
ritenuto che il pagamento delle spese segue la soccombenza. (Omissis)
Tribunale civile di Torre Annunziata
ord. 24 marzo 2014
Est. Di Lorenzo – Ric. Curatela dell’eredità giacente di Tizio c. Caia
Lavoro subordinato y Controversie individuali y
Rito locatizio y Procedimento sommario di cognizione ex art. 702 bis c.p.c. y Compatibilità y Esclusione y Inammissibilità della domanda.
. Laddove il rapporto controverso sia inquadrabile nello schema della locazione (e non del contratto atipico
di precario immobiliare oneroso) la conseguente controversia va trattata con il rito del lavoro e non con il
460
4/2014 Arch. loc. e cond.
rito sommario ex art. 702 bis c.p.c., con conseguente
inammissibilità della domanda proposta nelle forme di
cui a quest’ultima norma. (c.p.c., art. 702) (1)
(1) Si rinvia agli arresti giurisprudenziali citati in parte motiva, completi di estremi di pubblicazione.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
La Curatela dell’eredità giacente di Tizio, premettendo
di avere stipulato contratto di precario immobiliare oneroso con Caia e che quest’ultima è morosa nel pagamento
dei canoni, ha proposto ricorso ex art. 702 bis c.p.c. allo
scopo di ottenere il rilascio dell’immobile e il pagamento
dei canoni non corrisposti.
Si è costituita Caia, la quale ha eccepito, tra l’altro, che
il rapporto è inquadrabile nello schema della locazione,
per cui la controversia andrebbe trattata con il rito del
lavoro (applicabile anche nelle controversie in materia di
locazioni), e non con il rito sommario, con conseguente
inammissibilità della domanda.
Orbene, preliminare è la decisione in ordine all’eccezione di inammissibilità della domanda formulata da Caia,
sul presupposto che il rapporto dedotto in giudizio sia qualificabile come locazione e non come precario immobiliare
oneroso, con conseguente incompatibilità del rito con la
situazione sostanziale per cui è causa.
In linea di inquadramento generale, il contratto di precario immobiliare oneroso è un contratto atipico, stipulabile anche oralmente, in base al quale una parte concede
in godimento a un soggetto un immobile al fine di custodirlo e conservarlo (Cass. civ., sez. III, 18 ottobre 1986, n.
6146; Trib. Modena, sez. II, 17 gennaio 2013, in Iusexplorer, Giuffrè), con l’obbligo per il beneficiario di pagare un
corrispettivo, normalmente di importo più basso rispetto
al canone di locazione in quanto il beneficiario ha anche
l’obbligo di custodia dell’immobile. Il concedente può recedere ad nutum e chiedere la restituzione dell’immobile.
Tale figura si differenzia dal comodato in quanto è pattuito il pagamento di corrispettivo. Il contratto in esame
differisce anche dalla locazione immobiliare, la cui causa
è lo sfruttamento economico di immobile, e quindi la concessione in godimento di immobile dietro pagamento di
corrispettivo commisurato normalmente al valore locativo
di mercato, con previsione di termini di durata nei limiti
delle prescrizioni inderogabili della legge; quindi la causa
di custodia è estranea al contratto di locazione (Cass. civ.,
sez. III, 21 gennaio 1986, n. 392; Trib. Bologna, 24 novembre 1993, in Iusexplorer, Giuffrè).
Insomma, la finalità di custodia e di conservazione
dell’immobile connota la causa del contratto di precario
immobiliare oneroso, distinguendolo dal contratto di locazione, in cui elemento distintivo è lo sfruttamento economico dell’immobile. Al fine di verificare se il contratto è
qualificabile come precario immobiliare oneroso, occorre
indagare i motivi comuni delle parti così come consacrati
nella causa contrattuale, e verificare se la causa è caratterizzata dalla finalità di custodia e conservazione dell’im-
giur
Merito
mobile; la pattuizione di un canone in misura inferiore al
canone locatizio è indice sintomatico.
Ciò detto, venendo alla fattispecie concreta in esame,
in mancanza di pattuizione per iscritto, elementi utili possono trarsi dalla richiesta di autorizzazione al Tribunale
formulata dalla Curatela dell’eredità giacente di Tizio del
24.10.2011; in particolare, in tale istanza la Curatela dell’eredità giacente di Tizio ha raffigurato che l’immobile di
sua proprietà è occupato da Caia sine titulo, richiedendosi
al Giudice l’autorizzazione a chiedere un’indennità da riscuotere mensilmente, oppure di ottenere il rilascio. E’
fondamentale evidenziare che in tale istanza si individua
il motivo della richiesta dell’indennità, e quindi l’interesse
negoziale che ha mosso la Curatela: «al fine di reperire
fondi necessari allo svolgimento e pagamento delle spese
della curatela, registrazione atti e spese di giustizia di
provvedere a richiedere il pagamento di un’ “indennità
di occupazione”». Insomma, nella riferita istanza viene
evidenziato esclusivamente l’interesse allo sfruttamento
economico dell’immobile, mentre non vi è alcun riscontro dell’interesse alla conservazione dell’immobile. Tali
considerazioni sono sufficienti a escludere la causa del
contratto di precario immobiliare oneroso, rinvenendosi
piuttosto i connotati essenziali della causa della locazione, per cui sarebbe superfluo valutare la rilevanza dell’indice sintomatico dell’entità del corrispettivo versato dal
beneficiario. Comunque, sotto tale ultimo profilo, nessun
elemento utile è ricavabile dagli atti; infatti l’unico dato
noto è che il corrispettivo ammonta a € 200,00 al mese,
ma non vi sono riscontri per verificare se l’importo sia inferiore al canone di locazione in base ai prezzi di mercato,
in quanto il ricorrente, su cui incombe l’onere di provare
il titolo della pretesa e quindi l’esistenza degli elementi
costitutivi del contratto precario immobiliare oneroso negli stringenti termini di preclusione imposti dal rito, non
ha allegato nulla in ordine alle dimensioni dell’immobile,
numero di vani, stato e conservazione dello stesso ecc.,
rendendo impossibile quindi valutare quale sia il valore
locativo di mercato dell’immobile e se la somma richiesta
sia inferiore.
Accertato che il contratto per cui è causa presenta
elementi tali da ricondurlo nello schema della locazione,
occorre esaminare se la domanda è ammissibile, in quanto
il rito prescelto non è quello del lavoro, ma il rito sommario.
Aderendo all’orientamento emerso in giurisprudenza
(Corte app. Lecce, 16 marzo 2011, in Foro it. 2012, 3, I,
912; Trib. Modena, sez. II, 18 gennaio 2010, in Arch. loc.
e cond., 2010, 3, 290; Trib.Catanzaro, sez. II, 16 novembre
2009, in Giur. merito, 2010, 10, 2455) e sostenuto anche da
questo Tribunale (Trib. Torre Annunziata, sez. dist. Torre
del Greco, 10 febbraio 2010, in Foro it., 2010, I, 1959), va
escluso che le controversie in materia locatizia possano
essere trattate con il rito sommario.
In primo luogo infatti, nel rito del lavoro maturano preclusioni istruttorie fin dal momento della costituzione in
causa, ai sensi degli artt. 414, 416 e 420 c.p.c., mentre nel
rito sommario le richieste istruttorie e le produzioni do-
cumentali possono avvenire anche in apertura di udienza,
con il rischio quindi che l’introduzione di una causa con
il rito sommario invece che con il rito del lavoro possa
comportare uno spostamento in avanti delle preclusioni,
in contrasto con la logica di maggiore celerità che tale
ultimo rito dovrebbe avere.
In secondo luogo, il rito del lavoro è già connotato da
deformalizzazione, tendenziale concentrazione in una
sola udienza, con pronuncia immediata della sentenza in
udienza, per cui non si comprende perché il Legislatore
abbia sentito l’esigenza di introdurre in sua alternativa
il rito sommario, celere e deformalizzato, rispetto ad un
rito già celere e deformalizzato quale il rito del lavoro (il
quale anzi è connotato da preclusioni ancor più avanzate
e stringenti).
In terzo luogo, la norma di cui all’art. 702 ter c. III
c.p.c. stabilisce che qualora il giudice non ritenga ammissibile l’istruzione sommaria del procedimento, vada fissata
l’udienza ex art. 183 c.p.c., ciò significando che il rito sommario è concepito come rito alternativo al rito ordinario, e
non anche al rito del lavoro. E ciò trova ulteriore riscontro
nel fatto che l’art. 702 bis c.p.c. richiama l’art. 163 c.p.c.
con riferimento all’avvertimento di cui al n. 7 in ordine
alle decadenze di cui agli art. 167 e 38 c.p.c. che conseguono alla tardiva costituzione.
Quindi non vi è compatibilità del rito sommario con il
rito del lavoro, per cui, accogliendosi l’eccezione di Caia,
il ricorso è inammissibile. Non preclude tale tipo di pronuncia il tenore dell’art. 702 ter c.p.c., in base al quale
l’inammissibilità è pronunciata se la domanda non rientra
tra quelle indicate nell’art. 702 bis c.p.c., in base a cui il
rito sommario è proponibile nelle cause in cui il Tribunale
pronuncia in composizione monocratica. Infatti, da una
lettura non meramente restrittiva della norma, si ricava
che l’inammissibilità va dichiarata ogni volta che il ricorso
è presentato nelle forme del rito sommario in controversie
che non possono essere trattate con il rito sommario, quali
appunto le cause in cui il Tribunale non decide in composizione monocratica (Trib. Modena, sez. II, 17 gennaio
2013, cit.).
Viceversa, e premesso che le disposizioni del Decreto
legislativo 2011, n.150 non risultano applicabili in quanto
le locazioni non rientrano tra le materie ivi regolate in
ordine al rito applicabile, non è possibile il mutamento del
rito da sommario in rito del lavoro, in quanto le norme
sul procedimento sommario prevedono solo il mutamento
in rito ordinario (Trib. Modena, sez. II, 17 gennaio 2013,
cit.), mentre non è richiamata la norma di cui all’art. 426
c.p.c., la quale peraltro opera quando sia erroneamente incardinato il rito ordinario, e non quando sia erroneamente
incardinato il rito speciale sommario.
In ragione della complessità e novità delle questioni
trattate, sussistono gravi motivi per disporre l’integrale
compensazione delle spese di lite. (Omissis)
Arch. loc. e cond. 4/2014
461
giur
Merito
Tribunale civile di Torre Annunziata
sez. II, ord. 3 marzo 2014
Est. Blasi – Ric. X c. Y
Notificazioni in materia civile y A persona di
residenza, dimora o domicilio sconosciuti y Disciplina ex art. 143 c.p.c. y Presupposti di applicabilità
y Indagini y Necessità y Omissione y Nullità della notifica y Opposizione tardiva alla convalida di sfratto
ex art. 668 c.p.c. y Onere probatorio a carico dell’opponente y Collegamento causale tra la mancata
tempestiva conoscenza dell’intimazione ed il vizio
della sua notificazione y Sussistenza y Esclusione.
. La notificazione alle persone irreperibili ex art. 143
c.p.c. è nulla laddove il richiedente la notifica non
abbia effettuato le necessarie indagini circa i luoghi
ove eseguirla, non solo fondate sulle risultanze anagrafiche, ma estese ad accertamenti ed informazioni
sul reale avvenuto trasferimento del destinatario in
luogo sconosciuto ovvero su quale sia questo, dopo
l’inutile tentativo dell’ufficiale giudiziario di eseguire
la notifica all’indirizzo indicato. Conseguentemente,
nel caso di opposizione tardiva alla convalida di sfratto,
l’opponente non ha l’onere di provare la sussistenza
del presupposto essenziale di cui all’art. 668, comma
1, c.p.c., ovvero il collegamento causale tra la mancata
tempestiva conoscenza dell’intimazione ed il vizio della
sua notificazione. (c.p.c., art. 143; c.p.c., art. 668) (1)
(1) Cfr. le citate Cass. civ. 20 settembre 2002, n. 13755 e Cass. civ.
27 marzo 2008, n. 7964, entrambe in Ius&Lex dvd n. 4/2014, ed. La
Tribuna.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Il Giudice
sciogliendo la riserva che precede, rilevato che l’opponente ha chiesto la sospensione del processo esecutivo per
gravi motivi, rilevato che l’opposto ha chiesto il rigetto dell’istanza, rilevato che l’opposizione proposta deve ritenersi
tempestiva, atteso che «la “ratio” della norma di cui al secondo comma dell’art. 668 cod. proc. civ., in base alla quale
l’opposizione tardiva alla convalida non è ammissibile se
sono trascorsi dieci giorni dall’esecuzione, mira a consentire alla parte esecutata di usufruire di un congruo termine
per valutare se formulare tale opposizione, decorrente dal
momento in cui essa viene ad effettiva conoscenza del
provvedimento pregiudizievole, il quale va individuato in
quello dell’accesso dell’ufficiale giudiziario sul luogo dell’esecuzione, munito del titolo esecutivo di rilascio» (Cass.
12880/2009); rilevato che in tale ottica non rileva l’erronea
462
4/2014 Arch. loc. e cond.
introduzione dell’opposizione con rito ordinario, anziché
con rito locatizio, considerato che il deposito dell’atto di
citazione è avvenuto anteriormente al decorso dei dieci
giorni dall’accesso dell’ufficiale giudiziario; rilevato, altresì, che nel caso di specie non si pone un problema di
tardiva iscrizione a ruolo della causa, atteso che, a tacer
d’altro, la dimidiazione dei termini di comparizione originariamente prevista dall’art. 645, comma II, c.p.c. è stata
abrogata per effetto della L. 218/2011; rilevato, ancora,
che “l’ammissibilità dell’opposizione tardiva alla convalida
di licenza o di sfratto per irregolarità della notificazione
dell’intimazione è subordinata dall’art. 668, primo comma,
cod. proc. civ. alla prova, a carico dell’opponente, del collegamento causale tra la mancata, tempestiva conoscenza
dell’intimazione ed il vizio della sua notificazione, ma, solo
quando quest’ultimo concerna la persona alla quale deve
essere consegnata la copia , dell’atto. Nell’ipotesi, invece,
di nullità della notificazione per inosservanza delle disposizioni sui luoghi in cui deve essere eseguita (come nella
specie), il fatto stesso della consegna della copia in luogo
diverso da quello in cui si sa che il destinatario si trova
implica, di per sé solo, la dimostrazione di detto collegamento” (Cass. 13755/2002); rilevato, in particolare, che la
Corte di Cassazione ha chiarito che “in tema di notificazione alle persone irreperibili, può procedersi alla notifica
ex art. 143 cod. proc. civ. quando, sul piano soggettivo, la
ignoranza di chi la chiede all’ufficiale giudiziario circa la
residenza, la dimora o il domicilio del destinatario dell’atto
sia incolpevole e, sul piano oggettivo, se siano provate le
indagini compiute da chi ha domandato la notificazione,
non fondate solo sulle risultanze anagrafiche, ma estese
ad accertamenti ed informazioni sul reale avvenuto trasferimento di detto destinatario in luogo sconosciuto ovvero
su quale sia questo, dopo l’inutile tentativo dell’ufficiale
giudiziario di eseguire la notifica all’indirizzo indicato; per
accertare la validità di detta notifica, non può prescindersi
dai concreti rapporti tra le parti della vicenda controversa,
dai quali di regola possono rilevarsi i requisiti soggettivi ed
oggettivi che giustificano tale tipo di notificazione” (Cass.
7964/2008); considerato che, nel caso di specie, la notifica
ex art. 143 c.p.c. risulta effettuata senza il compimento
delle necessarie ricerche prescritte dalla legge, con la conseguenza che tale notifica deve ritenersi nulla, in quanto
eseguita non ricorrendo i presupposti applicativi del procedimento notificatorio prescritto dall’art. 143 c.p.c.; ritenuto
che, in ragione di ciò, sussistano i presupposti per l’accoglimento dell’istanza di sospensione; ritenuta la necessità
di disporre il mutamento del rito da rito ordinario in rito
speciale. (Omissis)
giur
Merito
Tribunale civile di Padova
ord. 10 febbraio 2014
Est. Santinello – Ric. Condominio Irene c. X
Esecuzione forzata
y Distribuzione della somma
ricavata y Progetto y Contestazioni y Credito per
spese condominiali sia anteriori che successive
all’inizio della procedura esecutiva y Prededuzione
quali spese di giustizia ex artt. 2770 e 2777 c.c. y
Esclusione.
. Il credito per spese condominiali, maturate sia ante-
riormente che successivamente all’inizio della procedura esecutiva immobiliare, non può essere riconosciuto in prededuzione. (c.c., art. 2770; c.c., art. 2777)
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Il G.E., sciogliendo la riserva di cui al verbale d’udienza
che precede;
visto il progetto di distribuzione della somma ricavata
dalla vendita dell’immobile pignorato dal notaio delegato
in data 6 dicembre 2013;
vista la nota di precisazione del credito depositata dal
creditore intervenuto, Condominio Irene, in data 4 novembre 2013 e le contestazioni verbalizzate all’udienza del 5
febbraio 2014;
ritenuto del tutto singolare la tesi del Condominio intervenuto secondo cui condominiali, sia anteriori che successive all’inizio della procedura, dovrebbero essere riconosciute
in prededuzione sostanzialmente quali spese di giustizia ex
artt. 2770 e 2777 c.c., considerato innanzitutto non pertinente ed incomprensibile il richiamo all’art. 2864 c.c.;
Spese condominiali
e procedura esecutiva
di Luigi Prete
Ritiene la Suprema Corte, con sentenza n. 8634/03, che le
spese di procedura debbano avere priorità sugli altri crediti,
dal momento che rappresentano “gli oneri sostenuti nell’interesse di tutti i creditori per giungere alla fase liquidativa”.
Se così è, non vi è dubbio che il condominio, in persona
del suo amministratore, “sia custode delle parti comuni
dello stabile cui appartiene l’immobile pignorato (cfr.
Cass. 17 gennaio 2003, n. 642); dunque, anche delle “parti
comuni” che pure sono state alienate all’aggiudicatario a
seguito della vendita all’incanto.
Pertanto le relative spese di amministrazione e conservazione devono essere dedotte dal prezzo ricavato dalla
vendita ed attribuite direttamente al condomini nella misura che risulterà alla data di aggiudicazione.
rilevato che custode giudiziario dei beni pignorati,
compresa la quota parte delle parti comuni, diversamente
da quanto affermato dal Condominio non è certo l’amministratore ma, ex art. 599 c.p.c., il debitore o il soggetto
successivamente nominato dal G.E. ai sensi della predetta
norma;
ritenuto che poiché titolare degli obblighi condominiali
e fiscali rimane pur sempre il debitore il quale, diversamente che nel caso di fallimento, non viene affatto spossessato
del suo patrimonio, né sostituito nell’amministrazione di
questo nel suo complesso, il condominio, così come ogni
altro creditore, per far valere i crediti via via maturati nei
confronti dell’esecutato per mancato pagamento delle
spese condominiali, deve necessariamente munirsi di titolo esecutivo e svolgere intervento del processo esecutivo
ex art. 499 c.p.c.;
ritenuto invero che diversamente opinando, così come
se fosse consentito al custode il pagamento delle spese
condominiali in corso di procedura, il Condominio verrebbe a godere di un privilegio o di una prededuzione in
via di fatto al di fuori ed in contrasto con le ipotesi legislativamente e tassativamente disciplinate;
ritenuto pertanto che il piano di riparto deve essere
dichiarato esecutivo;
P.Q.M.
dichiara esecutivo il piano di riparto di cui al progetto
depositato dal notaio delegato in data 6 dicembre 2013;
manda al notaio delegato per i conseguenti pagamenti
e dichiara estinto all’esito il procedimento.
Circa la legittimità della prededuzione delle spese condominiali relativa all’immobile pignorato, si ricorda come
la previsione dell’art. 2864, secondo comma, c.c., prevede
a favore del terzo il riconoscimento dei miglioramenti apportati all’immobile ipotecato.
In egual specie, ha considerato il “Condominio”.
Sarebbe peraltro illegittimo non tener conto che il
“Condominio”, come custode delle parti comuni dell’edificio, si è onerato di ogni spesa indicata nei consuntivi condominiali depositati, di cui l’immobile venduto ha potuto
godere.
Non sfugge che eludere una tale considerazione vuol
dire, in qualche modo, dare accesso al dubbio se è stata
soddisfatta una posizione prassitaria indiretta che porta
a ritenere illegittimo il conferimento dell’aggiudicazione
all’istituto bancario.
Se, dunque, il criterio generale stabilito dall’art. 2770
c.c. riguarda gli atti conservativi effettuati nell’interesse comune dei creditori, non vi può esser dubbio che il
condominio, durante gli anni di pendenza della procedura
esecutiva, ed anche prima, abbia effettuato delle spese dirette a “conservare” l’immobile; e, quindi, di conseguenza,
ha compiuto atti “nell’interesse comune dei creditori”.
Arch. loc. e cond. 4/2014
463
giur
Merito
Escluderlo, quindi, dal privilegio ex art. 2770 c.c., e/o
non considerare il proprio diritto, “in prededuzione” non
è capibile.
In particolare laddove (e non sono rari i casi) l’istituto bancario abbia concesso una quota di mutuo ben più
elevata rispetto al reale prezzo dell’immobile, il sistema
giudiziario non può consentire esempi di parassitismo dal
quale “i cittadini” del condominio che hanno anticipato “le
spese per la conservazione del fabbricato” (appunto, ove
è sito quello in esecuzione) debbano essere considerati
“chirografari” rispetto ad un “privilegio” che deriva da una
collocazione volontaria “di rischio” in cui era posta la Banca concedendo denari all’esecutato.
Altrettanto in linea con il ragionamento esplicitato è
l’obiezione che le spese di esercizio del condominio hanno
sempre tenuto conto dell’immobile aggiudicato; sicché
appare davvero contrario al disposto costituzionale il fatto
di omettere dal privilegio chi ha dato modo di poter effettuare l’asta di quel bene conservandone le parti comuni e
anticipando le spese di acqua, luce, gas, etc.
Tar di Lombardia
sez. II, 23 aprile 2014, n. 1007
Pres. De Zotti – Est. Cattaneo – Ric. Sanitari Ceschina & C. s.p.a. ed
altra (avv.ti Ghelfi, Formilan e Angiolini) c. Ministero dell’interno ed
altre (Avv. distr. Stato)
Atti amministrativi
y Procedimento amministrativo y Obbligo di provvedere della P.A. y Silenzio y
Illegittimità y Istanza presentata da un privato
che chieda l’intervento dell’autorità comunale per
sgombrare un proprio immobile abusivamente occupato y Esistenza in capo al privato di un interesse
idoneo a differenziarlo dalla generalità dei amministrati y Obbligo della P.A. di chiudere il procedimento con un provvedimento espresso e motivato
y Sussiste.
. È illegittimo il silenzio serbato dalla P.A. sull’istanza
presentata da un privato con la quale - a fronte della
rappresentazione dell’abusiva occupazione di un immobile di proprietà dello stesso - venga richiesto l’intervento dell’autorità comunale al fine di addivenire allo
sgombero. La proprietà dell’immobile oggetto dell’occupazione abusiva su cui viene richiesto di provvedere
attribuisce, infatti, al ricorrente una situazione di specifico e rilevante interesse, differenziata da quella della
generalità dei consociati e tale, pertanto, da radicare
in capo all’amministrazione l’obbligo di concludere il
procedimento - ove occorra previa verifica interna delle
situazioni denunciate – con un provvedimento espresso
e motivato. (l. 7 agosto 1990, n. 241, art. 2) (1)
(1) Nel senso che è ammissibile il ricorso contro il silenzio-rifiuto
della p.a. anche nei casi in cui l’obbligo di provvedere non sia normativamente “tipizzato”, ma sussistano ragioni di giustizia ed equità
che impongano l’adozione di un provvedimento, Cons. Stato, sez. VI,
11 maggio 2007, n. 2318, in Guida al diritto 2007, 31,72 con nota di
464
4/2014 Arch. loc. e cond.
FORLENZA e Cons. Stato, sez. IV, 14 dicembre 2004, n. 7975, in Foro
amm. CDS 2004, 12, 3513.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Le società ricorrenti chiedono che sia accertata l’illegittimità - per violazione dell’art. 2, L. n. 241/1990 - del
silenzio serbato dal Comune di Milano sulle istanze che
hanno inviato tra l’aprile ed il giugno 2013 al Comune, all’a.m.s.a. s.p.a., alla Prefettura ed alla Questura di Milano,
nelle quali veniva rappresentata l’occupazione abusiva
dell’immobile di loro proprietà situato in Piazza Stuparich,
n. 18 e richiesto l’intervento dell’autorità comunale al fine
di addivenire allo sgombero.
Le ricorrenti chiedono, inoltre, che l’amministrazione
sia condannata al risarcimento dei danni subiti per effetto
della mancata o ritardata adozione del provvedimento.
Si è costituito in giudizio il Comune di Milano, deducendo, oltre all’infondatezza nel merito, l’inammissibilità
del ricorso poiché non sarebbe configurabile il potere di
ordinanza sollecitato dalle ricorrenti.
Il Comune di Milano ha altresì proposto ricorso incidentale, chiedendo il risarcimento dei danni cagionati alla
città dalla situazione di degrado in cui versa l’immobile
di Piazza Stuparich 18 ed altri tre complessi di proprietà
delle ricorrenti.
Si è costituito in giudizio anche il Ministero dell’interno, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva
e l’inammissibilità del ricorso per assenza di obbligo di
provvedere.
Ad avviso della difesa dell’amministrazione comunale
non sarebbe configurabile un silenzio suscettibile di ricorso ai sensi dell’art. 117 cod. proc. amm. sia a motivo della
insussistenza di un interesse generale da tutelare – poiché gli interessi dedotti dalle ricorrenti avrebbero natura
strettamente personale e privatistica – sia a motivo della
mancanza delle condizioni di contingibilità ed urgenza
che costituiscono il presupposto per l’esercizio dei poteri
extra ordinem di cui agli artt. 50 e 54, D.L.vo n. 267/2000,
invocati dalle ricorrenti.
Parimenti, secondo l’avvocatura erariale, l’istanza dell’aprile 2013 sarebbe una mera sollecitazione all’esercizio
dei poteri autoritativi del Sindaco.
Il Collegio non condivide queste affermazioni e ritiene,
al contrario, sussistente un obbligo dell’amministrazione
di pronunciarsi sulle istanze presentate dalle ricorrenti.
Indubbiamente l’iniziativa delle ricorrenti non trova
tutela in una norma: non sussiste cioè una disposizione
di legge che riconosca al privato la facoltà di presentare
un’istanza volta ad ottenere l’adozione di provvedimenti
necessari ad affrontare gravi pericoli che minacciano
l’incolumità pubblica e la sicurezza urbana, così riconoscendogli la titolarità di una situazione qualificata e differenziata.
Tuttavia, la giurisprudenza è ormai costantemente
orientata nel ritenere che esiste l’obbligo di provvedere,
oltre che nei casi stabiliti dalla legge, anche in fattispecie
ulteriori nelle quali ragioni di giustizia e di equità impongono l’adozione di un provvedimento. Si tende, in tal
giur
Merito
modo, ad estendere le possibilità di protezione contro le
inerzie dell’amministrazione pur in assenza di una norma
ad hoc che imponga un dovere di provvedere (Cons. Stato,
sez. VI, 11 maggio 2007, n. 2318; Cons. Stato, sez. IV, 14
dicembre 2004, n. 7975 secondo cui “indipendentemente
dall’esistenza di specifiche norme che impongano ai pubblici uffici di pronunciarsi su ogni istanza non palesemente abnorme dei privati, non può dubitarsi che, in regime di
trasparenza e partecipazione, il relativo obbligo sussiste
ogniqualvolta esigenze di giustizia sostanziale impongano
l’adozione di un provvedimento espresso, in ossequio al
dovere di correttezza e buona amministrazione (art. 97
Cost.), in rapporto al quale il privato vanta una legittima e
qualificata aspettativa ad un’esplicita pronuncia”).
In particolare, in caso di richiesta di atti diretti a
produrre effetti sfavorevoli nei confronti di terzi, dall’adozione dei quali l’istante possa trarre indirettamente
vantaggi (c.d. interessi strumentali) - e tali sono le istanze
presentate dalle ricorrenti, finalizzate per l’appunto a sollecitare l’esercizio di poteri repressivi nei confronti degli
occupanti l’immobile situato in Piazza Stuparich, n. 18 occorre distinguere tra l’istanza che fa nascere l’obbligo
di provvedere e il semplice “esposto”, che ha mero valore
di denuncia inidonea a radicare una posizione di interesse tutelata sia dall’apertura del procedimento conclusivo,
sia dalla conclusione dello stesso in modo conforme alle
aspettative dell’istante.
Al riguardo, il criterio distintivo tra istanza (idonea a
radicare il dovere di provvedere) e mero esposto, viene
ravvisato dalla giurisprudenza “nell’esistenza in capo al
privato di uno specifico e rilevante interesse che valga
a differenziare la sua posizione da quella della collettività.
Occorre, in altri termini, che il comportamento omissivo dell’Amministrazione sia stigmatizzato da un soggetto
qualificato, in quanto, per l’appunto, titolare di una situazione di specifico e rilevante interesse che lo differenzia
da quello generalizzato di per sé non immediatamente
tutelabile. Ove ciò accada, l’eventuale inerzia serbata dall’Amministrazione sull’istanza, assume una connotazione
negativa e censurabile dovendo l’Ente dar comunque
seguito (anche magari esplicitando l’erronea valutazione
dei presupposti da parte dell’interessato) all’istanza”.
In applicazione di questi principi, il Collegio ritiene
che, nel caso di specie, sussista in capo all’amministrazione un obbligo di provvedere.
La proprietà dell’immobile oggetto dell’occupazione
abusiva su cui viene chiesto di provvedere attribuisce alle
ricorrenti una situazione di specifico e rilevante interesse,
differenziata da quella della generalità dei consociati e
tale, pertanto, da radicare in capo all’amministrazione un
obbligo di pronunciarsi sulla relativa istanza.
Né, ad avviso del Collegio, può escludersi la sussistenza
di un tale obbligo per la ragione che l’interesse strumentale avuto di mira dalle ricorrenti non è un interesse generale ma ha natura personale e privatistica e che lo stesso
possa essere perseguito con gli ordinari mezzi di tutela ap-
prestati dall’ordinamento: pur se lo scopo delle ricorrenti
è quello di evitare una possibile propria responsabilità
in caso di danni subiti da terzi, non può, invero, negarsi
che tale interesse abbia i caratteri della specificità e della
rilevanza.
La difesa dell’amministrazione comunale contesta poi
l’inammissibilità e comunque l’infondatezza del ricorso per
la mancanza delle condizioni di contingibilità ed urgenza;
condizioni ritenute invece sussistenti dalle ricorrenti per i
paventati rischi di crollo, per il pericolo di incendi colposi,
per i pericoli per l’igiene e la sanità pubblica derivanti
dallo scorretto trattamento dei rifiuti, per la realizzazione
di lavori edili e la riattivazione di utenze.
La sussistenza o meno dei presupposti per l’esercizio
dei poteri extra ordinem di cui agli artt. 50 e 54, D.L.vo
n. 267/2000 è una questione che è riservata all’amministrazione e su cui la p.a. si dovrà esprimere in sede di riscontro delle istanze.
Su di essa il giudice amministrativo non può, invero,
pronunciarsi, essendo preclusa la valutazione della fondatezza dell’istanza laddove questa - come accade nel caso di
specie - sia diretta ad ottenere un provvedimento espressione di discrezionalità amministrativa e che comunque
richiede adempimenti istruttori che devono essere compiuti dall’amministrazione (art. 31, comma 3, cod. proc.
amm.).
Rimane ferma però l’ammissibilità e la fondatezza del
ricorso nei limiti in cui chiede che venga dichiarato l’obbligo dell’amministrazione rimasta inerte di provvedere
sulla richiesta dei privati, impregiudicato il contenuto
dell’emanando provvedimento.
Le istanze presentate dalle ricorrenti non risultano difatti essere state riscontrate dall’amministrazione comunale - in violazione dell’art. 2, L. n. 241/1990 - nonostante
sia trascorso il termine di conclusione del procedimento.
Non può invero ritenersi che il Comune di Milano abbia
provveduto con il sopralluogo eseguito in data 18 giugno
2013, in quanto avente ad oggetto unicamente il riscontro
circa la sussistenza di opere edilizie abusive e limitato ad
una verifica esterna.
Per quanto concerne il Ministero dell’interno, va rigettata l’eccezione di difetto di legittimazione passiva in
considerazione dei poteri attribuiti alla Prefettura dall’art.
54, D.L.vo n. 267/2000.
Deve essere, quindi, affermato l’obbligo di pronunciarsi
sulle istanze in questione in capo all’amministrazione comunale e, se del caso, alla Prefettura, per quanto di competenza; il procedimento dovrà concludersi - ove occorra
previa verifica interna delle situazioni denunciate - con un
provvedimento espresso e motivato.
Quanto alle domande di risarcimento danni, proposte
con il ricorso principale e con il ricorso incidentale, esse
devono essere trattate con il rito ordinario, ai sensi degli
artt. 117, comma 6, e 32, comma 1, cod. proc. amm.
Si fissa, pertanto, l’udienza pubblica del 18 dicembre
2014 per la prosecuzione del giudizio.
Spese al definitivo. (Omissis)
Arch. loc. e cond. 4/2014
465
Massimario
I testi dei documenti qui riprodotti sono desunti dagli Archivi del Centro elettronico di documentazione della Corte di cassazione. I titoli sono stati elaborati dalla redazione
Amministratore
■ Revoca – Giudizio di revoca – Legittimazione passiva –
Spettanza al solo amministartore – Intervento adesivo del
condomino – Ammissibilità – Esclusione – Conseguenze.
In tema di condominio negli edifici, nel giudizio promosso da
un condomino per la revoca dell’amministratore, interessato e
legittimato a contraddire è soltanto l’amministratore, non anche
il condominio, che, pertanto, non può intervenire in adesione
all’amministratore, né beneficiare della condanna alle spese del
condomino ricorrente . F Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2013, n.
23955, Siracusa c. Calderone ed altro (c.c., art. 1129; c.p.c., art.
91; c.p.c., art. 105). [RV628020]
Assemblea dei condomini
■ Deliberazioni.
In tema di condominio negli edifici, la sospensione giudiziale di
una deliberazione assembleare impugnata non impedisce all’assemblea di adottare sul medesimo punto, sanati eventuali vizi,
una nuova deliberazione, esecutiva “ex lege” ove il condomino
interessato non si attivi per conseguirne a sua volta la sospensione. F Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2013, n. 21742, Mostarda
c. Cond. Via Quintino Sella 20 Bari (c.c., art. 1136; c.c., art.
1137). [RV627851]
■ Impugnazione delle deliberazioni.
La prova dell’avvenuto recapito della lettera raccomandata contenente il verbale dell’assemblea condominiale all’indirizzo del
condomino assente all’adunanza comporta l’insorgenza della
presunzione “iuris tantum” di conoscenza, in capo al destinatario, posta dall’art. 1335 c.c., nonché, con essa, la decorrenza del
“dies a quo” per l’impugnazione della deliberazione, ai sensi dell’art. 1137 c.c.. F Cass. civ., sez. VI, 27 settembre 2013, n. 22240,
Mariano c. Cond. Primavera ed altri (c.c., art. 1137; c.c., art.
1335). [RV627897]
Avviamento commerciale
■ Indennità – Obbligo del locatore di effettuare la ritenuta di acconto in qualità di sostituto di imposta – Sussistenza – Fondamento.
L’indennità spettante al conduttore per la perdita dell’avviamento commerciale, ai sensi dell’art. 34 della legge 27 luglio 1978,
n. 392, costituisce un reddito soggetto a ritenuta di acconto che
il locatore, in qualità di sostituto di imposta, deve effettuare al
momento della corresponsione della relativa somma, ai sensi
dell’art. 28, primo comma, del d.p.r. 29 settembre 1973, n. 600. F
Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2013, n. 17943, Febbi c. Siel Srl (d.p.r.
29 settembre 1973, n. 600, art. 28; l. 27 luglio 1978, n. 392,
art. 34). [RV627870]
Azioni giudiziarie
■ Rappresentanza giudiziale del condominio – Leggittimazione dell’amministratore – Domanda di usucapione
nell’interesse del condominio – Sussistenza – Condizioni
– Mandato speciale di ciascun condomino – Necessità –
Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla
sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome
acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimen-
to del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai
poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza
dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione
solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino . F Cass. civ., sez. II, 24 settembre 2013, n. 21826, Cond.
Via Saffi Bologna c. Saffi Srl ed altra (c.c., art. 1117; c.c., art.
1130; c.c., art. 1131; c.c., art. 1135). [RV627825]
Bellezze naturali (Protezione delle)
■ Deturpamento o distruzione – Interventi non autorizzati – Ripristino spontaneo delle aree o degli immobili
soggetti a vincoli paesaggistici.
La speciale causa estintiva, prevista dall’art. 181 quinquies
d.l.vo 22 gennaio 2004, n. 42, opera a condizione che l’autore
dell’abuso si attivi “spontaneamente” alla rimessione in pristino
delle aree o degli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, anticipando l’emissione del provvedimento amministrativo ripristinatorio. F Cass. pen., sez. III, 16 settembre 2013, n. 37822 (ud.
12 giugno 2013), Battistelli (d.l.vo 22 gennaio 2004, n. 42, art.
181 quinquies). [RV256518]
Canone
■ Azione di ripetizione del conduttore ex art. 79 della
legge n. 392 del 1978 – Termine di esercizio.
Al termine semestrale contemplato dall’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per l’azione del conduttore diretta a ripetere le
somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti
dalla suddetta legge, si applica, per la necessaria tutela del diritto di azione ex art. 24 Cost., la sospensione feriale di cui all’art. 1
della legge 7 ottobre 1969, n. 742, in considerazione della brevità
della durata del termine e del rilievo che la possibilità di agire
in giudizio costituisce l’unico rimedio per far valere il diritto. F
Cass. civ., sez. III, 29 agosto 2013, n. 19881, Ruggeri c. Cociuffo
(l. 7 ottobre 1969, n. 742, art. 1; l. 27 luglio 1978, n. 392, art.
79). [RV628059]
Competenza civile
■ Competenza per territorio – Opposizione ad ingiunzione – Ingiunzione emessa dalla p.a. per il pagamento di
canoni locativi – Norma speciale di cui all’art. 3 del R.D.
n. 639/1910 – Prevalenza sulle norme generali in tema di
competenza per territorio – Competenza del giudice del
luogo ove ha sede l’ufficio che ha emesso il provvedimento – Sussistenza.
L’art. 3 del r.d. 14 aprile 1910, n. 639 costituisce una norma speciale dettata con specifico riguardo al procedimento esecutivo
per la riscossione delle entrate patrimoniali dello Stato, e prevale sulle norme generali in materia di competenza per territorio.
Pertanto l’opposizione all’ingiunzione emessa dalla P.A. per il
pagamento dei canoni di locazione spetta, ai sensi del combinato disposto dell’art. 8 c.p.c. e del citato art. 3 r.d. n. 639 del 1910
alla cognizione del giudice del luogo in cui ha sede l’ufficio che
ha emesso l’ingiunzione e non a quella del giudice del luogo in
cui si trova l’immobile, che sarebbe competente a norma dell’art. 447 bis c.p.c. . F Cass. civ., sez. VI, 18 luglio 2013, n. 17611,
Saccoccia c. Min. Economia Finanze ed altra (c.p.c., art. 8; r.d.
14 aprile 1910, n. 639, art. 3; d.l.vo 1 settembre 2011, n. 150,
art. 32). [RV627670]
Arch. loc. e cond. 4/2014
467
mas
Massi m a r i o
■ Continenza di cause – Domanda di pagamento di canoni
di locazione azionata in sede monitoria dalla sublocatrice
– Azione revocatoria fallimentare riguardante il rapporto
locatizio principale – Configurabilità.
L’azione proposta, in via monitoria, dalla sublocatrice per il
pagamento di canoni dovutile dalla subconduttrice e quella revocatoria fallimentare avente ad oggetto il contratto principale
di locazione (nonché quello di sublocazione), vertendo su rapporti negoziali distinti per soggetti e cause, e non consentendo,
di per sé, la previsione di cui all’art. 1595, terzo comma, c.c. di
ravvisare tra le stesse un rapporto di pregiudizialità logico giuridica, non sono tra loro in relazione di continenza, ricorrendo
quest’ultima quando due controversie, pendenti contemporaneamente davanti a giudici diversi, abbiano identità di soggetti
e di “causae petendi”, ma differenza quantitativa di “petitum”,
o qualora le domande in esse prospettate siano interdipendenti
(perché contrapposte, o in relazione di alternatività o di pregiudizialità), sempre che, però, abbiano origine dal medesimo
rapporto negoziale, solo in tal caso potendo ritenersi che la decisione dell’una interferisce giuridicamente su quella dell’altra.
F Cass. civ., sez. VI, 31 ottobre 2013, n. 24668, Zara Iniziative Srl
c. Banca Popolare Dell’Alto Adige (c.p.c., art. 39; c.p.c., art.
447 bis; c.c., art. 1595; r.d. 16 marzo 1942, n. 267, art. 67).
[RV628217]
Comproprietà indivisa
■ Uso della cosa comune – Estensione e limiti – Immobile
comune goduto per intero da un solo comproprietario –
Applicabilità dell’art. 1148 c.c. – Esclusione – Fondamento – Obblighi nei confronti degli altri condividenti – Corresponsione dei frutti civili – Quantificazione – Criteri
– Valore locativo del bene – Configurabilità.
In materia di comunione, il comproprietario di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l’intero senza un titolo giustificativo esclusa l’applicabilità dell’art. 1148 c.c., che disciplina il diverso
caso della sorte dei frutti naturali o civili percepiti dal possessore di buona fede tenuto a restituire la cosa al rivendicante deve corrispondere agli altri, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione “pro quota” del bene comune, i frutti civili, che,
identificandosi con il corrispettivo del godimento dell’immobile
che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i correnti
prezzi di mercato, possono essere individuati, solo in mancanza
di altri più idonei criteri di valutazione, nei canoni di locazione
percepibili per l’immobile . F Cass. civ., sez. II, 5 settembre 2013,
n. 20394, De Pascale c. Cozzolino ed altra (c.c., art. 1102; c.c.,
art. 1148). [RV628074]
Consorzi
■ Volontari – Consorzio tra proprietari di immobili per
la gestione di parti e servizi comuni – Applicabilità delle
norme sul condominio.
Le disposizioni in materia di condominio possono ritenersi applicabili al consorzio costituito tra proprietari di immobili per la
gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale,
pur appartenendo il consorzio alla categoria delle associazioni,
in quanto non esistono schemi obbligati per la costituzione di
tale ente, assumendo, per l’effetto, rilievo decisivo la volontà
manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione statutaria, e potendo, peraltro, l’intenzione di aderire al consorzio
rivelarsi anche tacitamente, a meno che la legge o - come nella
specie - lo statuto richiedano la forma espressa. Ne consegue,
altresì, che solo l’adesione al consorzio può far sorgere l’obbligazione di versare la quota stabilita dagli organi statutariamente
competenti, legittimando la pretesa di pagamento dell’ente. F
Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2013, n. 22641, Cons. Marina Tor San
Lorenzo c. Gozzo (c.c., art. 36; c.c., art. 1117; c.c., art. 1123).
[RV627892]
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4/2014 Arch. loc. e cond.
Contributi e spese condominiali
■ Delibera assembleare di sostituzione dell’impianto centralizzato.
In tema di condominio negli edifici, qualora sia stata adottata
una delibera assembleare di sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, ai sensi della legge 9 gennaio 1991, n.
10, i perduranti utilizzatori del vecchio impianto, mantenuto in
esercizio “pro bono pacis”, non hanno titolo al rimborso di costi
da parte dei condomini che hanno ottemperato a quanto deciso
dall’assemblea. F Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2013, n. 21742,
Mostarda c. Cond. Via Quintino Sella 20 Bari (l. 9 gennaio 1991,
n. 10, art. 26). [RV627852]
■ Ripartizione – Riscaldamento – Delibera assembleare di
addebito delle spese di riscaldamento a condomini non
comproprietari dell’impianto comune – Nullità – Fondamento – Conseguenze.
In tema di condominio negli edifici, è nulla - e non soggetta,
quindi, al termine di impugnazione di cui all’art. 1137 c.c. - la
delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento
ai condomini proprietari di locali (nella specie, sottotetti), cui
non sia comune, né siano serviti dall’impianto di riscaldamento,
trattandosi di delibera che inerisce ai diritti individuali di tali
condomini e non alla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese . F Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2013, n. 22634,
Cond. Piazza Guala 41 Torino c. Di Blasi ed altri (c.c., art. 1123;
c.c., art. 1137). [RV627882]
■ Riscossione – Bilancio preventivo delle spese occorrenti nell’anno – Adozione della delibera assembleare di approvazione del preventivo – Desumibilità dalla delibera
assembleare del rinvio di approvazione del consuntivo –
Esclusione – Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione assembleare di approvazione del bilancio preventivo di un esercizio
annuale, avendo carattere generale e rivestendo una specifica
finalità amministrativo-contabile, non può essere desunta,
per implicito, dalla successiva deliberazione assembleare che
differisca l’approvazione del bilancio consuntivo dello stesso
esercizio, sia pure testualmente motivata con la “speranza” che i
condomini morosi provvedessero, nel frattempo, al versamento
delle quote . F Cass. civ., sez. VI, 20 settembre 2013, n. 21650,
Giannone c. Cond. Orchidea (c.c., art. 1117; c.c., art. 1135; c.c.,
art. 1136; c.c., art. 2697). [RV627880]
Cosa giudicata civile
■ Effetti del giudicato – Requisiti – Convalida di sfratto
resa nei confronti di società in liquidazione coatta amministrativa.
Poiché l’efficacia preclusiva ex art. 2909 c.c. presuppone non solo
l’identità delle parti, ma anche quella del “petitum” e della “causa
petendi”, il giudicato formatosi nell’ambito del procedimento
per convalida di sfratto, instaurato da una società in liquidazione
coatta amministrativa, non rende inammissibile l’eccezione di
difetto di legittimazione del commissario giudiziale, riproposta in sede di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per il
pagamento dei canoni di locazione, stante la diversità obiettiva
tra la pregressa convalida di sfratto e la domanda di pagamento
dei canoni locativi insoluti. F Cass. civ., sez. I, 8 agosto 2013, n.
19017, Commercio Autoveicoli Sca Srl In Liquidazione c. L’Edera
Compagnia Italiana Asicurazioni Spa In Lca ed altro (c.c., art.
2909; c.p.c., art. 658; c.p.c., art. 664). [RV627794]
Edilizia e urbanistica
■ Contravvenzioni – Lottizzazione abusiva – Requisiti.
Il reato di lottizzazione abusiva è integrato non solo dalla trasformazione effettiva del territorio, ma da qualsiasi attività che
oggettivamente comporti anche solo il pericolo di una urbanizzazione non prevista o diversa da quella programmata. (Fattispecie di lavori interni di redistribuzione degli spazi, finalizzati
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alla trasformazione in appartamenti di un complesso immobiliare con precedente destinazione d’uso alberghiera). F Cass.
pen., sez. III, 12 settembre 2013, n. 37383 (ud. 16 luglio 2013),
Desmine e altri (l. 6 giugno 2001, n. 380, art. 30; l. 6 giugno
2001, n. 380, art. 44). [RV256519]
■ Disciplina edilizia – Parcheggi ed autorimesse – Applicabilità della procedura semplificata.
La realizzazione di garage è consentita con la procedura semplificata prevista dall’art. 9 della legge 24 marzo 1989, n. 122,
soltanto se essi vengano ubicati nel sottosuolo delle aree di
pertinenza di immobili già esistenti o su apposite aree condominiali, mentre qualora siano realizzati in superficie necessitano
del preventivo rilascio del permesso di costruire, in ragione
del loro impatto sull’assetto urbanistico e sull’utilizzazione del
territorio. F Cass. pen., sez. III, 9 luglio 2013, n. 29080 (26 febbraio 2013), P.M. in proc. Gullo (l. 24 marzo 1989, n. 122, art.
9; d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380, art. 44). [RV256669]
Edilizia popolare ed economica
■ Assegnazione – Riparto di giurisdizione sulle controversie concernenti alloggi di edilizia economica e popolare – Annullamento dell’assegnazione per vizi incidenti
sulle fasi del procedimento amministrativo.
In tema di riparto di giurisdizione nelle controversie concernenti
gli alloggi di edilizia economica e popolare, sussiste la giurisdizione del giudice amministrativo quando si controverta dell’annullamento dell’assegnazione per vizi incidenti sulla fase del
procedimento amministrativo, fase strumentale all’assegnazione
medesima e caratterizzata dall’assenza di diritti soggettivi in capo
all’aspirante al provvedimento, mentre sussiste la giurisdizione
del giudice ordinario quando siano in discussione cause sopravvenute di estinzione o risoluzione del rapporto locatizio, sottratte al
discrezionale apprezzamento dell’amministrazione. Ne consegue
che spetta al giudice ordinario la controversia promossa dal familiare dell’assegnatario, deceduto, di alloggio di edilizia economica
e popolare, al fine di far accertare il proprio diritto a succedere
nel rapporto locatizio, giacché la disciplina recata in relazione al
subentro nell’assegnazione dalle leggi della Regione Piemonte 28
marzo 1995, n. 46 (artt. 1 e 15) e 17 febbraio 2010, n. 3 (artt. 4 e
13), non riservano all’Amministrazione alcuna discrezionalità al
riguardo, configurando un diritto soggettivo. F Cass. civ., sez. un.,
9 ottobre 2013, n. 22957, Atc Agenzia Territoriale Casa Provincia
Torino c. Bosizio (c.p.c., art. 41; l.r. Piemonte 28 marzo 1995,
n. 46, art. 1; l.r. Piemonte 28 marzo 1995, n. 46, art. 15; l.r.
Piemonte 17 febbraio 2010, n. 3, art. 4). [RV627781]
Falsità in atti
■ In atti pubblici – Falsità ideologica – Omissione di
dati.
Integra il reato di falso ideologico in atto pubblico la condotta
del pubblico ufficiale che, formando un’attestazione, tace dati la
cui omissione, non ultronea nell’economia dell’atto, produca il
risultato di una documentazione incompleta e comunque contraria, anche se parzialmente, al vero. (Fattispecie in cui un
funzionario preposto alle pratiche per l’erogazione di contributi
relativi a lavori di ristrutturazione post-terremoto, aveva attestato la pendenza di un’ordinanza di sgombero per un immobile,
senza aggiungere che la stessa era già stata revocata così consentendo di ottenere il finanziamento con priorità). F Cass. pen.,
sez. VI, 22 maggio 2013, n. 21969 (ud. 14 dicembre 2012), Bardi e
altri (c.p., art. 479). [RV256544]
Innovazioni
■ Trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in autonomi impianti a gas.
Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali - adottata ai sensi dell’art. 26, secondo comma, della legge
9 gennaio 1991, n. 10, a maggioranza delle quote millesimali e
in conformità agli obiettivi di risparmio energetico perseguiti da
tale legge - non sono necessarie verifiche preventive circa l’assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei
consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l’impianto
centralizzato da sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas,
occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi
da realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione emerga l’impossibilità di
realizzare l’impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né infine, la medesima legge n. 10 del 1991 impone all’art. 8 (nel testo
originario, applicabile “ratione temporis”) di preferire l’adozione
di valvole termostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione
del calore, ovvero l’utilizzo di energia solare per riscaldare gli
edifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da
un impianto centralizzato, comunque alimentato, ad impianti autonomi a gas per le singole unità abitative. F Cass. civ., sez. II, 27
settembre 2013, n. 22276, Mostarda ed altri c. Cond. Via Quintino
Sella 20 Bari (c.c., art. 1117; c.c., art. 1120; c.c., art. 1136; l. 9
gennaio 1991, n. 10, art. 26). [RV627900]
Misure cautelari reali
■ Sequestro preventivo – Nomina del custode – Conferimento da parte del giudice dei poteri di amministrazione.
In tema di sequestro preventivo, qualora il bene oggetto di
sequestro richieda un’esigenza di utile gestione il giudice, nel
nominare il custode, gli attribuisce oltre ai poteri di conservazione anche quelli di amministrazione. (Fattispecie nella quale
la Corte ha ritenuto legittima la percezione da parte del custode
dei canoni di affitto relativi ad un immobile, oggetto di un sequestro preventivo per equivalente). F Cass. pen., sez. V, 28 giugno
2013, n. 28336 (ud. 7 maggio 2013), Scalera (c.p.p., art. 259;
c.p.p., art. 321; att. c.p., art. 104). [RV256775]
Obbligazioni del conduttore
■ Restituzione della cosa locata – Danni per ritardata consegna – Natura – Debito di valore – Conseguenze – Esclusione dalla base imponibile ai fini IVA – Sussistenza.
L’art. 1591 c.c. disciplina un’obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale che, sostituendosi a quella contrattuale di
pagamento del canone di locazione, costituisce un debito di valore. Ne consegue che - ai sensi dell’art. 15 del d.p.r. 26 ottobre
1972, n. 633 - sull’importo dovuto dall’occupante non più a titolo
di canone, ma di risarcimento per la protratta occupazione, non
é dovuta l’IVA . F Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 2013, n. 22592,
Sinerchia c. Min. Interno (c.c., art. 1591; d.p.r. 26 ottobre 1972,
n. 633, art. 15). [RV628098]
Peculato
■ Elemento oggettivo – Trattenimento indebito di somme
del fallimento protratto per lungo tempo – Successiva
consegna.
Integra il delitto di peculato e non quello di omessa consegna o
deposito di cose del fallimento la condotta del curatore che, prima di consegnarle a seguito di pressanti e formali richieste del
nuovo curatore fallimentare e negando in precedenza di averle
ricevute, abbia trattenuto per lungo tempo dopo la loro acquisizione somme di pertinenza del fallimento. (Fattispecie relativa
a canoni di locazione di pertinenza della procedura fallimentare
riscossi dal curatore e mai versati sul libretto bancario intestato
alla procedura medesima). F Cass. pen., sez. VI, 4 ottobre 2013,
n. 41094 (ud. 18 settembre 2013), Albanese (c.p., art. 314; r.d.
16 marzo 1942, n. 267, art. 230). [RV256682]
Procedimenti sommari
■ Convalida – Per finita locazione – Risoluzione per scadenza del termine legale – Domanda giudiziale – Erronea
indicazione della data di scadenza – Reiezione della doArch. loc. e cond. 4/2014
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manda – Esclusione – Rettifica operata dal giudice – Ammissibilità.
In caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l’eventuale errore nella
indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, né configura una caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal
giudice al riguardo, allorché sia la legge a determinare termini e
scadenza del contratto. Infatti la “causa petendi” dell’azione di
licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accertare
in base alla normativa (alternativamente contrattuale o legale)
che disciplina il rapporto, ed a prescindere dalle indicazioni
(eventualmente erronee) delle parti . F Cass. civ., sez. III, 17
settembre 2013, n. 21153, Cristofari ed altro c. Orlandi (c.p.c.,
art. 112; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 56). [RV627960]
Procedimento civile in genere
■ Litisconsorzio – Necessario – Azione di un condomino
per l’accertamento della natura condominiale di un bene.
In tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l’accertamento della natura condominiale di un bene,
non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri
condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e,
quindi, senza mettere in discussione - con finalità di ampliare il
tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di
giudicato - la comproprietàdegli altri soggetti. F Cass. civ., sez.
un., 13 novembre 2013, n. 25454, Stefanelli c. De Giorgi (c.c., art.
948; c.c., art. 1117; c.p.c., art. 102). [RV628056]
Responsabilità civile
■ Cose in custodia – Obbligazione di risarcire il danno
immobiliare da infiltrazione – Natura reale.
L’obbligazione di risarcire il danno immobiliare da infiltrazione,
ai sensi dell’art. 2051 c.c., non è un’obbligazione “propter rem”,
che si trasferisce dal venditore al compratore insieme alla proprietà dell’immobile da cui il danno stesso proviene, trattandosi, invece, di un’obbligazione connessa alla qualità di custode
dell’immobile nel momento in cui esso ha cagionato il danno. F
Cass. civ., sez. II, 7 agosto 2013, n. 18855, Grenga c. Mahlknecht
Foser ed altro (c.c., art. 1470; c.c., art. 2051). [RV627830]
Sublocazione e cessione
■ Presunzione di sublocazione ex art. 21 della legge n.
253 del 1950 – Rapporto con la disciplina della sublocazione ex art. 2 della legge n. 392 del 1978.
La presunzione di sublocazione prevista dall’art. 21 della legge
23 maggio 1950, n. 253 - secondo cui, eccetto che per le persone
che si sono trasferite nell’immobile insieme al conduttore, “si
presume l’esistenza della sublocazione quando l’immobile risulta occupato da persone che non sono al servizio del conduttore
o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinità
entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere
transitorio” - non può ritenersi abrogata in seguito all’entrata in
vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, ed è quindi applicabile
anche con riferimento alla disciplina della sublocazione di immobile adibito ad abitazione dettata dall’art. 2 di tale ultima legge.
F Cass. civ., sez. VI, 23 agosto 2013, n. 19486, Francella c. Cassa
Naz. Previdenza Assistenza Forense ed altro (l. 23 maggio 1950,
n. 253, art. 21; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 2). [RV627716]
Tributi (in generale)
■ Esenzioni ed agevolazioni (benefici) – Finanziamento
pubblico per acquisto della prima casa – Decadenza dal
beneficio.
La decadenza dal beneficio del contributo all’acquisto della prima
casa, di cui all’art. 39 della legge regionale Friuli - Venezia Giulia
1 settembre 1982, n. 75, ove applicabile “ratione temporis”, si determina in via automatica in caso di mancato rispetto dell’obbligo
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di residenza e dei divieti di locazione ed alienazione ivi previsti,
venendo meno la ragione del finanziamento, che è quella di agevolare il privato all’accesso alla proprietà della casa in cui abitare,
con conseguente nascita di un’obbligazione restitutoria riconducibile all’indebito oggettivo. F Cass. civ., sez. I, 10 settembre 2013,
n. 20691, Batti c. Reg. Aut. Friuli Venezia Giulia (l.r. 1 settembre
1982, n. 72, art. 39; c.c., art. 2033). [RV628027]
Tributi degli enti pubblici locali
■ Imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili – Imponibile – Preliminare non concluso.
In tema di INVIM, in caso di trasferimento immobiliare disposto
dal giudice con la sentenza di cui all’art. 2932 c.c., per la determinazione del valore finale va esclusa l’applicabilità in via analogica
dell’art. 44 del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 - proprio della vendita
in sede di esecuzione forzata e in cui l’imponibile è determinato
sugli incrementi di valore realizzati tra il precedente atto di trasferimento del diritto e quello che dà luogo alla tassazione, senza
alcun riferimento al prezzo pattuito - in quanto, ai fini impositivi,
la citata sentenza, pur se regolata nell’ambito dell’esecuzione forzata, è equiparata dall’art. 2 del d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 643 ad un
atto di alienazione a titolo oneroso, perchè in entrambi i casi il
prezzo del trasferimento rispecchia esattamente l’ammontare già
convenuto tra le parti, senza che vi interferisca alcuna valutazione
di congruità da parte del giudice. F Cass. civ., sez. V, 4 settembre
2013, n. 20299, De Martino ed altri c. Agenzia Entrate (c.c., art.
2932; d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 643, art. 2; d.p.r. 26 ottobre 1972,
n. 643, art. 6; d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, art. 44). [RV628002]
Tributi erariali indiretti
■ Imposta di registro – Giudizio civile ed adempimenti
ficali – Sentenza emessa ex art. 2932 c.c..
In tema di imposta proporzionale di registro, la sentenza che,
emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c., subordini il trasferimento di
un immobile alla condizione del previo pagamento del prezzo,
è assoggettata a tributo solo al verificarsi di tale evento, atteso
che in tale momento l’atto produce effetti traslativi; né può ritenersi applicabile l’art. 27, comma terzo, del d.p.r. 26 aprile 1986,
n. 131, secondo il quale non sono considerati sottoposti a condizione gli atti subordinati a condizione meramente potestativa,
perché questa ricorre quando l’evento futuro ed incerto consiste nel comportamento attivo od omissivo determinato da mero
arbitrio della parte, dovendo invece qualificarsi come potestativa la condizione costituita da un atto di esercizio della volontà
dipendente da un complesso di motivi connessi ad apprezzabili
interessi, che, pur essendo rimessi all’esclusiva valutazione di
una parte, incidano sulle sue scelte, come quando la decisione
attenga al pagamento di un conguaglio del prezzo convenuto nel
preliminare che, nella specie, non era mai stato versato. F Cass.
civ., sez. VI, 26 luglio 2013, n. 18180, Agenzia Entrate c. Lanzara
(d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, art. 27; d.p.r. 26 aprile 1986, n.
131, art. 37; c.c., art. 2932). [RV628291]
Vendita
■ Consegna della cosa – Cosa diversa dalla pattuita – Certificato di agibilità.
Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditorecostruttore ha l’obbligo non solo di trasferire all’acquirente un
fabbricato conforme all’atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l’agibilità prevista, ma
anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L’inadempimento di questa obbligazione è “ex se” foriero di danno emergente,
perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio, ovvero
a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio
inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere
dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato
all’alienazione a terzi. F Cass. civ., sez. II, 11 ottobre 2013, n.
23157, Barbanera ed altri c. Attardi ed altri (c.c., art. 1223; c.c.,
art. 1470; c.c., art. 1477; c.c., art. 2043). [RV628294]
Rassegna
di giurisprudenza
Multiproprietà
SOMMARIO
a. Assemblea. b. Diritto di recesso. c. Gestione. d. Natura. e.
Spese.
a. Assemblea
n Poiché nessuna disposizione di legge prevede il luogo in cui
deve tenersi l’assemblea, in assenza di una norma regolamentare che imponga particolari vincoli in tal senso, deve ritenersi
che la delibera adottata dall’assemblea di un condominio in
multiproprietà, tenutasi non nel comune in cui è ubicato l’immobile, bensì per prassi consolidata in un’altra città facilmente
raggiungibile da tutti i condomini, non sia illegittima neppure
sotto l’aspetto dell’eccesso di potere. * Trib. civ. Tempio Pausania, sez. dist. Olbia, 22 maggio 2006, n. 112, Tais c. Condominio
Crysalis Bay, in questa Rivista 2008, 83.
n In tema di partecipazione all’assemblea, l’art. 67 att. c.c. (a
mente del quale, se più sono i proprietari di un piano o di porzione di piano, questi hanno diritto ad un solo rappresentante, designato dai comproprietari o sorteggiato dal presidente dell’assemblea) non è applicabile ai condominii in regime di multiproprietà.
* Trib. civ. Tempio Pausania, sez. dist. Olbia, 22 maggio 2006, n.
112, Tais c. Condominio Crysalis Bay, in questa Rivista 2008, 83.
n Nel caso di multiproprietà immobiliare, ai fini della partecipazione all’assemblea deve ritenersi trovare applicazione la disposizione contenuta nell’art. 67 att. c.c. versandosi in ipotesi di
comproprietà indivisa, con la conseguenza che i comproprietari
di ogni singola unità abitativa, facente parte della multiproprietà, avranno diritto ad un solo rappresentante nell’assemblea,
designato dai comproprietari interessati o, in mancanza, scelto
per sorteggio dal presidente dell’assemblea. * Trib. civ. Bolzano,
14 febbraio 2000 , Prass Divisione Hotel c. Villaggio Ploner, in
questa Rivista 2001, 699.
b. Diritto di recesso
n In tema di acquisto di immobili in multiproprietà, il diritto di
recesso previsto dall’art. 5 del D.L.vo n. 427/98 (di recepimento
nell’ordinamento italiano della direttiva 94/47/CE) deve essere
riconosciuto all’acquirente anche quando il contratto per adesione, stipulato in Italia tra contraenti di nazionalità italiana,
contenga una clausola secondo cui il contratto è regolato dalla
legge dello Stato extracomunitario in cui si trova l’immobile
venduto. * Trib. civ. Chiavari, 8 agosto 2000, n. 389, Gatto c. Soc.
Capo Nord, in questa Rivista 2001, 129.
c. Gestione
n L’ente preposto alla gestione di un fabbricato condominiale
in regime di cosiddetta multiproprietà, il quale non si limiti a
svolgere compiti d’amministrazione dell’immobile, per assicurare il godimento degli appartamenti da parte dei singoli comproprietari o dei loro locatari secondo i turni prestabiliti, ma
ceda direttamente tale godimento a terzi, reperiti per il tramite
dei comuni canali di accesso al soggiorno turistico, ed altresì
unisca a tale cessione tutte le prestazioni proprie dell’alloggio
in pensione od albergo, dietro proporzionale corrispettivo, assume la qualità d’imprenditore alberghiero, e, come tale, è soggetto alla disciplina dell’Iva. * Cass. civ., sez. I, 25 agosto 1997, n.
7957, I Ginepri Residence c. Amm.ne finanze
d. Natura.
n L’istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza
per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da
parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto
individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva
entità della partecipazione al godimento dell’alloggio; pertanto,
poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi
essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare avente
ad oggetto una quota di multiproprietà deve recare l’indicazione
della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per
la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla
determinatezza o determinabilità dell’oggetto del contratto ai
sensi dell’art. 1346 c.c., e non risultando quindi sufficiente l’indicazione del solo periodo di godimento dell’immobile riservato
al promissario acquirente. * Cass. civ., sez. II, 16 marzo 2010, n.
6352 , Lanzi c. Predium Srl ed altri [RV611856]
n La multiproprietà può essere definita come la contitolarità di
concorrenti diritti di proprietà; trattasi quindi di un condominio
non avente carattere assoluto, in quanto oggetto di autolimitazione reciproca preventiva da parte dei multiproprietari. * Trib.
civ. Napoli, sez. X, 21 marzo 1989, Girace e altri c. Srl Immobiliare Minerva, in questa Rivista 1989, 512.
e. Spese
n In tema di tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani,
per i “centri commerciali integrati” (e i locali in multiproprietà), soggetti passivi sono coloro che occupano o detengono i
locali in uso esclusivo, mentre chi gestisce i servizi comuni è
responsabile in solido, come si desume dall’art. 63 del D.L.vo
15 novembre 1993, n. 507, il quale contrappone colui dal quale
“la tassa è dovuta” (comma 1) a colui che ne “è responsabile”
(comma 3), nonché dal soppresso comma 4 del medesimo articolo, che prevedeva l’obbligo del responsabile di presentare
al Comune l’elenco dei singoli occupanti, all’evidente scopo di
consentire all’amministrazione di perseguire il debitore principale del tributo. * Cass. civ., sez. V, 28 gennaio 2010, n. 1848 ,
Com. Napoli c. Sigma Resthotel Srl [RV611313]
n Nelle multiproprietà immobiliari il promittente compratore è
obbligato a contribuire alle spese di gestione del complesso se
egli, pur prima della stipulazione del contratto definitivo, abbia
acquisito il diritto all’uso turnario dell’alloggio promesso e dei
relativi beni e servizi comuni. La responsabilità del medesimo
non è esclusa per il fatto che egli non abbia usato l’immobile, dovendovi avere riguardo alla possibilità dell’occupazione e non all’occupazione effettiva. È altresì irrilevante ai fini dell’esclusione
di tale responsabilità il fatto che il promittente compratore abbia
manifestato, con lettera raccomandata diretta alla promittente
venditrice, l’intenzione di risolvere il contratto preliminare senza
poi richiedere la risoluzione stessa all’autorità giudiziaria. * Trib.
civ. Bolzano, 18 giugno 1993, in Resp. civ. e prev. 1993, 844.
Arch. loc. e cond. 4/2014
471
rass
r ass e g n a di gi u r isp r u d e n za
Rassegne precedenti
(*) Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in
questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente:
Amministratore nominato dall’Autorità Giudiziaria (2001, 599);
Aree verdi condominiali (1999, 1021);
Autorimesse e posti-auto condominiali (2013, 235);
Barriere architettoniche (1999, 475);
Canne fumarie (2013, 85);
Condominio minimo (2002, 345);
Danni in condominio (2003, 543);
Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391);
Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715);
Diritti del conduttore in caso di riparazione (2011, 485);
Durata della locazione (2011, 837);
Finestre e vedute (2005, 469);
Fognature e scarichi condominiali (2000, 951);
Garanzie per molestia (2008, 187);
Gli ingressi in condominio (2004, 747);
Il deposito cauzionale (2005, 575);
Il diritto di prelazione sull’immobile locato (2004, 371);
Il diritto di riscatto (2006, 455);
Il perimetro dell’edificio condominiale (2005, 213);
Il rapporto di portierato (1998, 607);
Il recesso del conduttore (1997, 141);
Il regolamento condominiale (2004, 223);
Il servizio idrico (2009, 89);
Il sottotetto condominiale (1997, 493);
Il supercondominio (2012, 565);
Il tetto (2009, 291);
Il verbale dell’assemblea condominiale (1999, 693);
I balconi (2003, 235);
I cortili in condominio (2002, 639);
I muri condominiali (2012, 451);
I patti in deroga (1995, 191);
Immissioni (rumori, fumi, esalazioni) (2002, 213);
Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (2002, 451);
Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione (2006, 697);
Intimazione di sfratto per morosità (2008,421);
Lastrici solari (2000,485);
L’aggiornamento del canone locativo (2007, 197);
L’ascensore condominiale (2012, 203);
L’assistenza della forza pubblica (1996, 601);
La convalida della licenza o dello sfratto (2005, 361);
La convocazione dell’assemblea condominiale (2006, 563);
La legittimazione del singolo condomino nelle azioni giudiziarie (2012, 95);
La legittimazione dell’amministratore nelle azioni giudiziarie (2011, 231);
La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137);
La partecipazione del conduttore all’assemblea dei condómini (2011, 355)
La rinnovazione del contratto di locazione (2006, 87);
La sopraelevazione negli edifici condominiali (2012, 321);
472
4/2014 Arch. loc. e cond.
Le antenne condominiali (2012, 717);
Le attribuzioni dell’amministratore (2007, 327);
Le attribuzioni dell’assemblea (2008, 501)
Le deliberazioni dell’assemblea condominiale (2007, 521);
Le distanze legali in condominio (2010, 319);
Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435);
Le innovazioni in condominio (2003, 853);
Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323);
Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769);
Le servitù in condominio (2009, 487);
Le spese in condominio (2011, 699);
Lo scioglimento del condominio (2008, 291);
Locazione di immobile ad esercizio del meretricio (2013, 509)
L’impianto idrico in condominio (2006, 199);
L’impugnazione delle delibere assembleari (2007, 89);
L’opposizione dell’intimato (2003, 699);
L’opposizione successiva alla convalida (2007, 645);
Mancato o ritardato pagamento del canone e oneri accessori (2005, 91);
Mansarde e sottotetti (2013, 377)
Mantenimento della casa in buono stato locativo (2007, 425);
Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451);
Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99);
Multiproprietà (2014, 471)
Mutamento del rito (2009, 589);
Oneri accessori (2003, 87);
Patti contrari alla legge (2010, 431);
Perdita e deterioramento della cosa locata (2010, 533);
Portierato, custodia e pulizia (2000, 641);
Rapporti tra il locatore e il subconduttore (2010, 207);
Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693);
Restituzione della cosa locata (2000, 321);
Riparazioni straordinarie (2000, 793);
Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273);
Sanzioni per il rilascio ottenuto fraudolentemente (2009, 191);
Scale condominiali (2001, 857);
Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873);
Soffitti e solai (2001, 291);
Strade e viali (2010, 659);
Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77);
Successione nel contratto di locazione (2013, 647);
Sul deposito cauzionale (1997, 887);
Suolo e sottosuolo condominiale (2010, 85);
Supercondominio (2012, 565);
Tabelle millesimali (2013, 801);
Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469);
Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (2008, 675);
Tutela della privacy in ambito condominiale (2014, 369);
Uso promiscuo dell’immobile locato (1997, 309);
Uso della cosa comune condominiale (2014, 91);
Uso della proprietà esclusiva (2004, 501);
Uso diverso da quello pattuito (2006, 337);
Vizi della cosa locata (2004, 619).
Legislazione
e documentazione
I
D.M. (Min. trasp.) 12 febbraio 2014. Riparto delle risorse del
Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in
locazione relative all’annualità 2014 (Gazzetta Ufficiale Serie
gen. - n. 121 del 27 maggio 2014).
1. La disponibilità del Fondo nazionale di sostegno per l’accesso alle abitazioni in locazione di cui all’art. 11 della legge
9 dicembre 1998, n. 431, pari per l’annualità 2014 a 50 milioni
di euro, è ripartita tra le regioni secondo l’allegata tabella che
forma parte integrante del presente decreto.
2. Le regioni ripartiscono le quote di propria spettanza a
norma del comma 7 del predetto art. 11 della legge 9 dicembre
1998, n. 431 come integrato dall’art. 1, comma 2, della legge 8
febbraio 2001, n. 21.
3. I comuni, sulla base delle risorse loro assegnate e nel rispetto dei requisiti minimi stabiliti dal decreto del Ministro dei
lavori pubblici del 7 giugno 1999, definiscono la graduatoria tra i
soggetti in possesso dei predetti requisiti.
4. Ai fini dei successivi riparti, le comunicazioni delle regioni
al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti - Direzione generale per le politiche abitative, concernenti l’entità dei fondi
aggiuntivi iscritti nei bilanci regionali per l’annualità cui si
riferisce il riparto e di quelli degli enti locali riferiti all’anno precedente iscritti in bilancio, già indicati al comma 6 del decreto
ministeriale 14 settembre 2005, dovranno pervenire al Ministero
entro e non oltre il 30 marzo di ciascun anno. Le comunicazioni
pervenute oltre tale data non saranno prese in considerazione ai
fini dei riparti di che trattasi.
5. Ai sensi del punto 7 del decreto ministeriale 14 settembre
2005, prot. n. 1998/C2, registrato alla Corte dei conti il 10 no-
vembre 2005, reg. 9, fog. 142, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
- Serie Generale - n. 281 del 2 dicembre 2005, le risorse statali
non ripartite dalle singole regioni entro sei mesi dall’erogazione
saranno decurtate dalla quota di spettanza dell’anno successivo.
A tal fine le regioni comunicano al Ministero delle infrastrutture
e dei trasporti, entro il termine di cui sopra, il provvedimento di
riparto in favore dei comuni.
6. I fondi ripartiti con il presente decreto possono essere utilizzati, fermo restando le finalità generali perseguite dal Fondo
di sostegno di cui all’art. 11 della legge 431/98, per sostenere le
iniziative intraprese dai comuni e dalle regioni anche attraverso
la costituzione di agenzie, istituti per la locazione o fondi di
garanzia tese a favorire la mobilità nel settore della locazione
anche di soggetti che non siano più in possesso dei requisiti di
accesso all’edilizia residenziale pubblica attraverso il reperimento di alloggi da concedere in locazione a canone concordato ai
sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
7. In ragione della limitatezza delle risorse disponibili le
regioni possono stabilire requisiti più restrittivi di quelli indicati
nell’art. 1 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 7 giugno
1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale -Serie Generale - n. 167
del 19 luglio 1999, dandone comunicazione al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.
8. Eventuali variazioni dello stanziamento del pertinente
capitolo di bilancio conseguenti a manovre di finanza pubblica,
comporteranno l’adeguamento proporzionale della ripartizione
del Fondo.
Il presente decreto, successivamente alla registrazione da
parte degli Organi di controllo, sarà pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica italiana.
Legge 9 dicembre 1998, n. 431
FONDO NAZIONALE DI SOSTEGNO
Ripartizione della disponibilità 2014 (euro 50.000.000,00)
Regioni
Piemonte
Valle d'Aosta
Lombardia
Veneto
Friuli-Venezia Giulia
Liguria
Emilia-Romagna
Toscana
Umbria
Marche
Lazio
Abruzzo
Molise
A (Riparto del 90%)
3.627.193,76
241.425,39
7.095.951,58
2.934.427,99
921.442,08
1.560.384,59
3.766.234,90
2.743.501,28
858.204,95
1.127.858,22
4.847.368,64
927.870,93
410.296,82
B (Riparto del 10%)
507.065,16
33.750,17
991.981,69
410.219,66
128.813,40
218.134,65
526.502,48
383.528,98
119.973,14
157.669,44
117.795,83
129.712,13
0,00
C (Riparto 2014 A+B)
4.134.258,92
275.175,56
8.087.933,27
3.344.647,65
1.050.255,48
1.778.519,24
4.292.737,38
3.127.030,26
978.178,09
1.285.527,66
4.965.164,47
1.057.583,06
410.296,82
Arch. loc. e cond. 4/2014
473
leg
L e gis l azi o n e e d o c u m e n t azi o n e
Regioni
A (Riparto del 90%)
Campania
Puglia
Basilicata
Calabria
Sicilia
Sardegna
Totale
4.421.998,11
2.861.605,00
569.533,33
1.328.460,67
3.742.374,06
1.013.867,70
45.000.000,00
II
D.L. 6 marzo 2014, n. 16. Disposizioni urgenti in materia di finanza locale, nonchè misure volte a garantire la funzionalità
dei servizi svolti nelle istituzioni scolastiche (Gazzetta Ufficiale
Serie gen. - n. 54 del 6 marzo 2014) convertito, con modificazioni,
nella L. 2 maggio 2014, n. 68 (Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n.
102 del 5 maggio 2014).
1. (Disposizioni in materia di TARI e TASI). 1. All’articolo 1,
della legge 27 dicembre 2013, n. 147 sono apportate le seguenti
modifiche:
a) al comma 677 è aggiunto, in fine, il seguente periodo:
«Per lo stesso anno 2014, nella determinazione delle aliquote
TASI possono essere superati i limiti stabiliti nel primo e nel
secondo periodo, per un ammontare complessivamente non
superiore allo 0,8 per mille a condizione che siano finanziate,
relativamente alle abitazioni principali e alle unità immobiliari
ad esse equiparate di cui all’articolo 13, comma 2, del decreto
legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni,
dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, detrazioni d’imposta o altre
misure, tali da generare effetti sul carico di imposta TASI equivalenti o inferiori a quelli determinatisi con riferimento all’IMU
relativamente alla stessa tipologia di immobili, anche tenendo
conto di quanto previsto dall’articolo 13 del citato decreto legge
n. 201, del 2011.»;
b) il comma 688 è sostituito dal seguente:
«688. Il versamento della TASI è effettuato, in deroga all’articolo 52 del decreto legislativo n. 446 del 1997, secondo le disposizioni di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n.
241, ovvero tramite apposito bollettino di conto corrente postale
al quale si applicano le disposizioni di cui al citato articolo 17,
in quanto compatibili. Il versamento della TARI e della tariffa
di natura corrispettiva di cui ai commi 667 e 668 è effettuato secondo le disposizioni di cui all’articolo 17 del decreto legislativo
n. 241 del 1997, ovvero tramite bollettino di conto corrente postale o tramite le altre modalità di pagamento offerte dai servizi
elettronici di incasso e di pagamento interbancari e postali. Con
decreto del Direttore generale del Dipartimento delle finanze del
Ministero dell’economia e delle finanze sono stabilite le modalità
per la rendicontazione e trasmissione dei dati di riscossione,
distintamente per ogni contribuente, da parte dei soggetti che
provvedono alla riscossione, ai comuni e al sistema informativo
del Ministero dell’economia e delle finanze. Il comune stabilisce
le scadenze di pagamento della TARI, prevedendo di norma almeno due rate a scadenza semestrale e in modo anche differenziato
con riferimento alla TASI. Il versamento della TASI è effettuato
nei termini individuati dall’articolo 9, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. È consentito il pagamento della
TARI e della TASI in unica soluzione entro il 16 giugno di ciascun
anno. Il versamento della prima rata della TASI è eseguito sulla
base dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno
474
4/2014 Arch. loc. e cond.
B (Riparto del 10%)
618.175,18
400.039,34
79.618,16
0,00|
35.286,51
141.734,08
5.000.000,00
C (Riparto 2014 A+B)
5.040.173,29
3.261.644,34
649.151,49
1.328.460,67
3.777.660,57
1.155.601,78
50.000.000,00
precedente; il versamento della rata a saldo dell’imposta dovuta
per l’intero anno è eseguito, a conguaglio, sulla base degli atti
pubblicati nel sito informatico di cui all’articolo 1, comma 3, del
decreto legislativo 28 settembre 1998, n. 360, e successive modificazioni, alla data del 28 ottobre di ciascun anno di imposta; a tal
fine il comune è tenuto ad effettuare l’invio delle deliberazioni di
approvazione delle aliquote e delle detrazioni, nonchè dei regolamenti della TASI, esclusivamente in via telematica, entro il 21
ottobre dello stesso anno mediante inserimento del testo degli
stessi nell’apposita sezione del Portale del federalismo fiscale,
per la pubblicazione nel sito informatico di cui al citato decreto
legislativo n. 360 del 1998; in caso di mancata pubblicazione entro il termine del 28 ottobre, si applicano gli atti adottati per l’anno precedente. L’efficacia delle deliberazioni e dei regolamenti
decorre dalla data di pubblicazione degli stessi nel predetto sito
informatico. I comuni sono altresì tenuti ad inserire nella suddetta sezione gli elementi risultanti dalle delibere, secondo le
indicazioni stabilite dal Ministero dell’economia e delle finanze
- Dipartimento delle finanze, sentita l’Associazione nazionale dei
comuni italiani. Per gli immobili diversi dall’abitazione principale, per il primo anno di applicazione della TASI, il versamento
della prima rata è effettuato con riferimento all’aliquota di base
di cui al comma 676, qualora il comune non abbia deliberato una
diversa aliquota entro il 31 maggio 2014, e il versamento della
rata a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno è eseguito a
conguaglio sulla base delle deliberazioni del consiglio comunale,
fermo restando il rispetto delle modalità e dei termini indicati
nei periodi precedenti. Per gli immobili adibiti ad abitazione
principale, per il primo anno di applicazione della TASI, il versamento dell’imposta è effettuato in un’unica rata, entro il termine
del 16 dicembre 2014, salvo il caso in cui alla data del 31 maggio
2014 sia pubblicata nel sito informatico di cui al citato decreto legislativo n. 360 del 1998 la deliberazione di approvazione
delle aliquote e delle detrazioni, determinando in questo caso
le relative modalità e aliquote. Ai fini di quanto previsto dai due
periodi precedenti, il comune è tenuto ad effettuare l’invio della
predetta deliberazione, esclusivamente in via telematica, entro
il 23 maggio 2014, mediante inserimento del testo della stessa
nell’apposita sezione del Portale del federalismo fiscale.»;
c) il comma 691 è sostituito dal seguente:
«691. I comuni possono, in deroga all’articolo 52 del decreto
legislativo n. 446 del 1997, affidare, fino alla scadenza del relativo
contratto, la gestione dell’accertamento e della riscossione della
TARI, anche nel caso di adozione della tariffa di cui ai commi
667 e 668, ai soggetti ai quali, alla data del 31 dicembre 2013,
risulta affidato il servizio di gestione dei rifiuti o di accertamento
e riscossione del tributo comunale sui rifiuti e sui servizi di cui
all’articolo 14 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.»;
c bis) dopo il comma 728 è inserito il seguente:
L e gis l azi o n e e d o c u m e n t azi o n e
«728 bis. A decorrere dall’anno d’imposta 2013, per i beni
immobili sui quali sono costituiti diritti di godimento a tempo
parziale, di cui all’articolo 69, comma 1, lettera a), del codice del
consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e
successive modificazioni, il versamento dell’imposta municipale
propria è effettuato da chi amministra il bene. Questi è autorizzato a prelevare l’importo necessario al pagamento dell’imposta
municipale propria dalle disponibilità finanziarie comuni attribuendo le quote al singolo titolare dei diritti con addebito nel
rendiconto annuale.»;
d) il comma 731 è sostituito dal seguente:
«731. Per l’anno 2014, è attribuito ai comuni un contributo
di 625 milioni di euro. Con decreto del Ministro dell’economia e
delle finanze, di concerto con il Ministro dell’interno, è stabilita,
secondo una metodologia adottata sentita la Conferenza Stato
città ed autonomie locali, la quota del contributo di cui al periodo precedente di spettanza di ciascun comune, tenendo conto
dei gettiti standard ed effettivi dell’IMU e della TASI.».
1 bis. Per l’anno 2013, in deroga a quanto stabilito dall’articolo 14, comma 8, primo periodo, del decreto legislativo 14 marzo
2011, n. 23, e successive modificazioni, sono valide le delibere di
istituzione o variazione dell’addizionale comunale all’imposta sul
reddito delle persone fisiche approvate entro i termini di legge e
comunicate entro il 31 dicembre 2013.
2. (Ulteriori modificazioni alla legge 27 dicembre 2013, n. 147).
1. All’articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147 sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il comma 33 è abrogato;
a bis) dopo il comma 568 sono inseriti i seguenti:
«568 bis. Le pubbliche amministrazioni locali indicate nell’elenco di cui all’articolo 1, comma 3, della legge 31 dicembre
2009, n. 196, e successive modificazioni, e le società da esse controllate direttamente o indirettamente possono procedere:
a) allo scioglimento della società controllata direttamente
o indirettamente. Se lo scioglimento è in corso ovvero è deliberato non oltre dodici mesi dalla data di entrata in vigore della
presente disposizione, gli atti e le operazioni posti in essere in
favore di pubbliche amministrazioni in seguito allo scioglimento
della società sono esenti da imposizione fiscale, incluse le imposte sui redditi e l’imposta regionale sulle attività produttive, ad
eccezione dell’imposta sul valore aggiunto. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa. In tal caso
i dipendenti in forza alla data di entrata in vigore della presente
disposizione sono ammessi di diritto alle procedure di cui ai
commi da 563 a 568 del presente articolo. Ove lo scioglimento
riguardi una società controllata indirettamente, le plusvalenze
realizzate in capo alla società controllante non concorrono alla
formazione del reddito e del valore della produzione netta e le
minusvalenze sono deducibili nell’esercizio in cui sono realizzate
e nei quattro successivi;
b) all’alienazione, a condizione che questa avvenga con
procedura a evidenza pubblica deliberata non oltre dodici mesi
ovvero sia in corso alla data di entrata in vigore della presente
disposizione, delle partecipazioni detenute alla data di entrata
in vigore della presente disposizione e alla contestuale assegnazione del servizio per cinque anni a decorrere dal 1º gennaio
2014. In caso di società mista, al socio privato detentore di una
quota di almeno il 30 per cento alla data di entrata in vigore
della presente disposizione deve essere riconosciuto il diritto di
prelazione. Ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive, le plusvalenze non concorrono alla
formazione del reddito e del valore della produzione netta e le
leg
minusvalenze sono deducibili nell’esercizio in cui sono realizzate
e nei quattro successivi.
568 ter. Il personale in esubero delle società di cui al comma
563 che, dopo l’applicazione dei commi 565, 566, 567 e 568, risulti
privo di occupazione ha titolo di precedenza, a parità di requisiti, per l’impiego nell’ambito di missioni afferenti a contratti di
somministrazione di lavoro stipulati, per esigenze temporanee
o straordinarie, proprie o di loro enti strumentali, dalle stesse
pubbliche amministrazioni.»;
b) al comma 569 le parole: “quattro mesi” sono sostituite
dalle seguenti: “dodici mesi”;
c) al comma 620 le parole “Entro il 28 febbraio 2014” sono
sostituite dalle seguenti “Entro il 31 maggio 2014”;
c bis) al comma 621, secondo periodo, le parole: “entro il 30
giugno 2014” sono sostituite dalle seguenti: “entro il 31 ottobre
2014”;
c ter) al comma 622, le parole: “Entro il 30 giugno 2014” sono
sostituite dalle seguenti: “Entro il 31 ottobre 2014”;
d) al comma 623 le parole “entro il 28 febbraio 2014” sono
sostituite dalle seguenti “entro il 31 maggio 2014” e le parole “15
marzo 2014” sono sostituite dalle seguenti “15 giugno 2014”;
d bis) al comma 645 è aggiunto, in fine, il seguente periodo:
«L’utilizzo delle superfici catastali per il calcolo della TARI
decorre dal 1º gennaio successivo alla data di emanazione di un
apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate,
previo accordo da sancire in sede di Conferenza Stato-città ed
autonomie locali, che attesta l’avvenuta completa attuazione
delle disposizioni di cui al comma 647.»;
e) al comma 649, il secondo periodo è sostituito dai seguenti:
«Per i produttori di rifiuti speciali assimilati agli urbani, nella
determinazione della TARI, il comune disciplina con proprio regolamento riduzioni della quota variabile del tributo proporzionali alle quantità di rifiuti speciali assimilati che il produttore dimostra di aver avviato al riciclo, direttamente o tramite soggetti
autorizzati. Con il medesimo regolamento il comune individua le
aree di produzione di rifiuti speciali non assimilabili e i magazzini di materie prime e di merci funzionalmente ed esclusivamente collegati all’esercizio di dette attività produttive, ai quali
si estende il divieto di assimilazione. Al conferimento al servizio
pubblico di raccolta dei rifiuti urbani di rifiuti speciali non assimilati, in assenza di convenzione con il comune o con l’ente
gestore del servizio, si applicano le sanzioni di cui all’articolo
256, comma 2, del decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152.»;
e bis) al comma 652 è aggiunto, in fine, il seguente periodo:
«Nelle more della revisione del regolamento di cui al decreto
del Presidente della Repubblica 27 aprile 1999, n. 158, al fine di
semplificare l’individuazione dei coefficienti relativi alla graduazione delle tariffe il comune può prevedere, per gli anni 2014 e
2015, l’adozione dei coefficienti di cui alle tabelle 2, 3a, 3b, 4a
e 4b dell’allegato 1 al citato regolamento di cui al decreto del
Presidente della Repubblica n. 158 del 1999, inferiori ai minimi
o superiori ai massimi ivi indicati del 50 per cento, e può altresì
non considerare i coefficienti di cui alle tabelle 1a e 1b del medesimo allegato 1.»;
e ter) il comma 660 è sostituito dal seguente:
«660. Il comune può deliberare, con regolamento di cui all’articolo 52 del citato decreto legislativo n. 446 del 1997, ulteriori
riduzioni ed esenzioni rispetto a quelle previste dalle lettere da
a) a e) del comma 659. La relativa copertura può essere disposta
attraverso apposite autorizzazioni di spesa e deve essere assicurata attraverso il ricorso a risorse derivanti dalla fiscalità
generale del comune.»;
e quater) il comma 661 è abrogato;
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475
leg
L e gis l azi o n e e d o c u m e n t azi o n e
f) il comma 669 è sostituito dal seguente:
«669. Il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la
detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati, ivi compresa l’abitazione principale, e di aree edificabili, come definiti ai sensi
dell’imposta municipale propria, ad eccezione, in ogni caso, dei
terreni agricoli.»;
g) il comma 670 è abrogato;
h) al comma 679 la lettera f) è abrogata.
1 bis. Il comma 12 bis dell’articolo 1 del decreto legge 30 novembre 2013, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 29
gennaio 2014, n. 5, è abrogato.
6. (Contabilizzazione IMU). 1. Ai fini della contabilizzazione
delle regolazioni finanziarie di cui all’articolo 1, comma 380 ter,
lettera a) della legge 24 dicembre 2012, n. 228, i Comuni iscrivono la quota dell’imposta municipale propria al netto dell’importo
versato all’entrata del bilancio dello Stato. Per uniformarsi a tale
principio, i comuni possono effettuare eventuali rettifiche contabili per l’esercizio 2013, in sede di approvazione del rendiconto di
cui all’articolo 227 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267.
7. (Verifica gettito IMU anno 2013). 1. Alla legge 27 dicembre
2013, n. 147 dopo il comma 729 sono inseriti i seguenti:
«729 bis. Al fine di assicurare la più precisa ripartizione del
fondo di solidarietà comunale, ferme restando le dotazioni del
fondo previste a legislazione vigente, entro il mese di marzo 2014
il Ministero dell’economia e delle finanze provvede, sulla base di
una metodologia adottata sentita la Conferenza Stato città ed
autonomie locali, alla verifica del gettito dell’imposta municipale
propria dell’anno 2013, con particolare riferimento alla distribuzione degli incassi relativi ai fabbricati di categoria D.
729 ter. Con decreto del Ministero dell’interno, di concerto
con il Ministero dell’economia e delle finanze da emanarsi entro
il 31 marzo 2014 previa intesa presso la Conferenza Stato-città e
autonomie locali, sono determinate le variazioni delle assegnazioni del fondo di solidarietà comunale per l’anno 2013, derivanti
dalla verifica di cui al comma 729 bis.
729 quater. In conseguenza delle variazioni relative all’annualità 2013, di cui al comma 729 ter, per i soli comuni interessati, il termine previsto dall’articolo 227, del decreto legislativo n.
267 del 2000 è differito al 30 giugno 2014. Nel caso in cui, all’esito
delle verifiche di cui al comma 729 bis, il Comune sia tenuto a
versare ulteriori importi al fondo di solidarietà comunale, in assenza di impegni di spesa già contabilizzati dal comune stesso a
tale titolo, tali somme possono essere imputate quale apposito
impegno di spesa sull’annualità 2014.».
21. (Entrata in vigore). 1. Il presente decreto entra in vigore
il giorno stesso della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana e sarà presentato alle Camere per la
conversione in legge
III
D.L. 28 marzo 2014, n. 47. Misure urgenti per l’emergenza
abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015
(Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n. 73 del 28 marzo 2014), convertito, con modificazioni, nella L. 23 maggio 2014, n. 80 (Gazzetta
Ufficiale Serie gen. - n. 121 del 27 maggio 2014).
1. (Finanziamento fondi). 1. L’articolo 6, comma 4, del decreto
legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni dalla
legge 28 ottobre 2013, n. 124, è sostituito dal seguente: «4. Al Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione,
istituito dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, è assegnata una dotazione di 100 milioni di euro per ciascuno degli anni 2014 e 2015.».
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4/2014 Arch. loc. e cond.
2. La dotazione del Fondo destinato agli inquilini morosi
incolpevoli, istituito dall’articolo 6, comma 5, del decreto legge
31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge
28 ottobre 2013, n. 124, è incrementata di 15,73 milioni di euro
per l’anno 2014, di 12,73 milioni di euro per l’anno 2015, di 59,73
milioni di euro per l’anno 2016, di 36,03 milioni di euro per l’anno
2017, di 46,1 milioni di euro per ciascuno degli anni 2018 e 2019
e di 9,5 milioni di euro per l’anno 2020.
2. (Modifica della disciplina del Fondo nazionale per il sostegno
all’accesso alle abitazioni in locazione e agevolazioni per i comuni che acquisiscono in locazione immobili da privati per contrastare l’emergenza abitativa). 1. All’articolo 11, della legge 9
dicembre 1998, n. 431, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al comma 3, le parole: «nonchè, qualora le disponibilità
del Fondo lo consentano, per sostenere le iniziative intraprese
dai comuni anche attraverso la costituzione di agenzie o istituti
per la locazione o attraverso attività di promozione in convenzione con cooperative edilizie per la locazione, tese a favorire
la mobilità nel settore della locazione attraverso il reperimento
di alloggi da concedere in locazione per periodi determinati»,
sono sostituite dalle seguenti: «e, tenendo conto anche delle
disponibilità del Fondo, per sostenere le iniziative intraprese
dai Comuni e dalle regioni anche attraverso la costituzione di
agenzie o istituti per la locazione o fondi di garanzia o attraverso
attività di promozione in convenzione con imprese di costruzione ed altri soggetti imprenditoriali, cooperative edilizie per la
locazione, tese a favorire la mobilità nel settore della locazione,
attraverso il reperimento di alloggi da concedere in locazione
a canoni concordati, ovvero attraverso la rinegoziazione delle
locazioni esistenti per consentire alle parti, con il supporto delle
organizzazioni di rappresentanza dei proprietari e degli inquilini,
la stipula di un nuovo contratto a canone inferiore. Le procedure
previste per gli sfratti per morosità si applicano alle locazioni di
cui al presente comma, anche se per finita locazione.»;
b) al comma 6, sono aggiunte in fine le seguenti parole «e
definire, sentiti i comuni, la finalità di utilizzo del Fondo ottimizzandone l’efficienza, anche in forma coordinata con il Fondo per
gli inquilini morosi incolpevoli istituito dall’articolo 6, comma 5,
del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124.»;
c) il comma 7 è sostituito dal seguente:
«7. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano
provvedono alla ripartizione fra i comuni delle risorse di cui al
comma 6 nonchè di quelle destinate al Fondo ad esse attribuite
ai sensi del comma 5; le risorse destinate dalle regioni e dalle
province autonome di Trento e di Bolzano alla costituzione di
agenzie o istituti per la locazione o fondi di garanzia o alle attività di promozione in convenzione con imprese di costruzione ed
altri soggetti imprenditoriali, cooperative edilizie per la locazione sono assegnate dalle stesse ai comuni sulla base di parametri
che premino sia il numero di abbinamenti tra alloggi a canone
concordato e nuclei familiari provenienti da alloggi di edilizia
residenziale pubblica sovvenzionata o sottoposti a procedure
di sfratto esecutivo, sia il numero di contratti di locazione a
canone concordato complessivamente intermediati nel biennio
precedente.»
1 bis. L’applicazione da parte dei comuni, al fine di contrastare l’emergenza abitativa, delle disposizioni di cui all’articolo 11,
comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, come modificato
dal comma 1 del presente articolo, costituisce titolo di preferenza nell’assegnazione di contributi pubblici per qualsiasi tipo di
edilizia economica e popolare.
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1 ter. I contributi di cui all’articolo 6, comma 5, del decreto
legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla
legge 28 ottobre 2013, n. 124, vengono erogati dai comuni in
forme tali da assicurare la sanatoria della morosità, anche utilizzando la modalità di cui al terzo periodo del citato comma 3
dell’articolo 11 della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
3. (Misure per la alienazione del patrimonio residenziale pubblico). 1. All’articolo 13 del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112,
convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133,
sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il comma 1 è sostituito dal seguente:
«1. In attuazione degli articoli 47 e 117, commi secondo, lettera
m), e terzo della Costituzione, al fine di assicurare il coordinamento della finanza pubblica, i livelli essenziali delle prestazioni e
favorire l’accesso alla proprietà dell’abitazione, entro il 30 giugno
2014, il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, il Ministro dell’economia e delle finanze e il Ministro per gli affari regionali e le
autonomie, previa intesa della Conferenza unificata, di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, approvano con
decreto le procedure di alienazione degli immobili di proprietà dei
comuni, degli enti pubblici anche territoriali, nonchè degli Istituti
autonomi per le case popolari, comunque denominati, anche in deroga alle disposizioni procedurali previste dalla legge 24 dicembre
1993, n. 560. Il suddetto decreto dovrà tenere conto anche della
possibilità di favorire la dismissione degli alloggi nei condomini
misti nei quali la proprietà pubblica è inferiore al 50 per cento oltre che in quelli inseriti in situazioni abitative estranee all’edilizia
residenziale pubblica, al fine di conseguire una razionalizzazione
del patrimonio e una riduzione degli oneri a carico della finanza locale. Le risorse derivanti dalle alienazioni devono essere destinate
esclusivamente a un programma straordinario di realizzazione o
di acquisto di nuovi alloggi di edilizia residenziale pubblica e di
manutenzione straordinaria del patrimonio esistente.»;
b) dopo il comma 2 sono aggiunti i seguenti:
«2 bis. È istituito nello stato di previsione presso il Ministero
delle infrastrutture e dei trasporti un apposito Fondo, che opera
attraverso un conto corrente di tesoreria, destinato alla concessione di contributi in conto interessi su finanziamenti per l’acquisto da parte dei conduttori degli alloggi di proprietà degli Istituti
autonomi per le case popolari, comunque denominati di cui al
comma 1. A tali contributi hanno accesso anche i soci assegnatari
di alloggi di cooperative edilizie a proprietà indivisa per l’acquisizione dell’alloggio, posto in vendita a seguito di procedure concorsuali. A titolo di dotazione del Fondo è autorizzata la spesa nel
limite massimo di 18,9 milioni di euro per ciascuno degli anni dal
2015 al 2020. Con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei
trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze,
da emanarsi entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della
presente disposizione, sono disciplinati i criteri, le condizioni e le
modalità per l’operatività del Fondo di cui al presente comma.».
2 ter. All’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, dopo le parole: «monogenitoriali con figli
minori» sono inserite le seguenti: «, da parte dei conduttori di
alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari,
comunque denominati».
2 quater. Con apposite convenzioni, da stipularsi tra il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e istituzioni finanziarie
nazionali o dell’Unione europea o con le relative associazioni di
rappresentanza, possono essere disciplinate forme di partecipazione finanziaria e nella gestione del Fondo di cui al comma 2 bis,
al fine di aumentarne le disponibilità e rendere diffuso sull’intero
territorio nazionale il relativo accesso.».
leg
1 bis. Gli alloggi concessi ai sensi dell’articolo 18 del decreto
legge 13 maggio 1991, n. 152, convertito, con modificazioni, dalla
legge 12 luglio 1991, n. 203, e successive modificazioni, rimangono in godimento del locatario anche qualora il locatario stesso
sia riformato totalmente o parzialmente per malattia, anche non
dipendente da cause di servizio. Nel caso di pensionamento dell’assegnatario, i predetti alloggi rimangono assegnati in locazione
per un periodo di ulteriori tre anni dalla cessazione dall’incarico.
Nel caso di decesso dell’assegnatario, i predetti alloggi rimangono assegnati in locazione al coniuge o agli aventi diritto, che ne
facciano richiesta, per un periodo di ulteriori tre anni a partire
dal decesso dell’assegnatario.
1 ter. Gli alloggi finanziati in tutto o in parte ai sensi dell’articolo 18 del decreto legge 13 maggio 1991, n. 152, convertito, con
modificazioni, dalla legge 12 luglio 1991, n. 203, possono essere
alienati dagli enti proprietari e trasferiti in proprietà agli assegnatari, prima del periodo indicato al punto 5 della deliberazione
del Comitato interministeriale per la programmazione economica del 20 dicembre 1991, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 15
del 20 gennaio 1992, e prima del periodo eventualmente indicato
da convenzioni speciali concernenti i singoli interventi. Nel caso
in cui l’assegnatario acquisti l’immobile esso viene automaticamente liberato dal vincolo di destinazione.
4. (Programma di recupero di immobili e alloggi di edilizia residenziale pubblica). 1. Entro quattro mesi dalla data di entrata
in vigore del presente decreto, il Ministro delle infrastrutture e
dei trasporti, il Ministro dell’economia e delle finanze e il Ministro per gli affari regionali e le autonomie, d’intesa con la Conferenza unificata, di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28
agosto 1997, n. 281, approvano con decreto i criteri per la formulazione di un Programma di recupero e razionalizzazione degli
immobili e degli alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà dei comuni e degli Istituti autonomi per le case popolari,
comunque denominati, costituiti anche in forma societaria, e degli enti di edilizia residenziale pubblica aventi le stesse finalità
degli IACP sia attraverso il ripristino di alloggi di risulta sia per
il tramite della manutenzione straordinaria degli alloggi anche
ai fini dell’adeguamento energetico, impiantistico statico e del
miglioramento sismico degli immobili.
1 bis. Entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della
legge di conversione del presente decreto, le regioni trasmettono al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti gli elenchi,
predisposti dai comuni e dagli IACP, comunque denominati,
delle unità immobiliari che, con interventi di manutenzione ed
efficientamento di non rilevante entità, siano resi prontamente
disponibili per le assegnazioni.
2. Il Programma di cui al comma 1 nonchè gli interventi di cui
al successivo articolo 10, comma 10, sono finanziati con le risorse
rivenienti dalle revoche di cui all’articolo 32, commi 2 e 3, del
decreto legge 6 luglio 2011, n. 98, convertito, con modificazioni,
dalla legge 15 luglio 2011, n. 111, e successive modificazioni, nel
limite massimo di 500 milioni di euro e con le risorse di cui al
comma 5. Con decreti, del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze,
sono individuati i finanziamenti revocati ai sensi del periodo
precedente. Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti comunica al CIPE i finanziamenti revocati. Le quote annuali dei
contributi revocati e iscritte in bilancio, ivi incluse quelle in
conto residui, affluiscono ad un Fondo appositamente istituito
nello stato di previsione del Ministero delle infrastrutture e dei
trasporti.
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3. Le somme relative ai finanziamenti revocati ai sensi del
comma 2 iscritte in conto residui, ad eccezione di quelle eventualmente conservate ai sensi dell’articolo 30 della legge 31
dicembre 2009, n. 196, dovranno essere mantenute in bilancio
e versate all’entrata dello Stato, secondo la cadenza temporale
individuata nel decreti di cui al comma 2, in modo da non comportare effetti negativi sui saldi di finanza pubblica, per essere
riassegnate sul Fondo di cui al comma 2.
4. Nell’ambito del Programma di cui al comma 1, gli alloggi
oggetto di interventi di manutenzione e di recupero con le risorse di cui al comma 5, sono assegnati con priorità alle categorie
sociali individuate dall’articolo 1, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, a condizione che i soggetti appartenenti a tali
categorie siano collocati utilmente nelle graduatorie comunali
per l’accesso ad alloggi di edilizia residenziale pubblica.
5. Per l’attuazione degli interventi previsti dal comma 4, a
decorrere dall’esercizio finanziario 2014 e fino al 31 dicembre
2017, è istituito, nello stato di previsione del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, un Fondo, denominato «Fondo per
gli interventi di manutenzione e di recupero di alloggi abitativi
privi di soggetti assegnatari», nel quale confluiscono le risorse,
non utilizzate relative alla seguenti autorizzazioni:
a) dell’articolo 36, della legge 5 agosto 1978, n. 457, relativamente all’articolo 2, lettera f) e all’articolo 3, lettera q) della
medesima legge n. 457 del 1978;
b) dell’articolo 3, comma 7 bis, del decreto legge 7 febbraio
1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile
1985, n. 118;
c) dell’articolo 22, comma 3, della legge 11 marzo 1988, n.
67.
6. All’onere derivante dall’attuazione del comma 4, nel limite
di euro 5 milioni per l’anno 2014, di euro 20 milioni per l’anno
2015, di euro 20 milioni per l’anno 2016 e di euro 22,9 milioni per
l’anno 2017 si provvede mediante utilizzo delle risorse previste
alle lettere a), b) e c) del comma 5 che sono versate annualmente all’entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate sul
Fondo di cui al medesimo comma 5.
7. Alla compensazione degli effetti finanziari in termini di
fabbisogno e di indebitamento netto derivanti dall’attuazione
del comma 5, valutati complessivamente in 5 milioni di euro
per il 2014, 20 milioni di euro per il 2015, 20 milioni di euro per
il 2016 e 22,9 milioni di euro per il 2017 si provvede mediante
corrispondente utilizzo del Fondo per la compensazione degli
effetti finanziari non previsti a legislazione vigente conseguenti
all’attualizzazione di contributi pluriennali, di cui all’articolo 6,
comma 2, del decreto legge 7 ottobre 2008, n. 154, convertito, con
modificazioni, dalla legge 4 dicembre 2008, n. 189, e successive
modificazioni.
8. Con il decreto interministeriale di cui al comma 1 sono
definiti i criteri di ripartizione delle risorse di cui al comma 5
tra le regioni e le Province Autonome di Trento e Bolzano che
provvedono entro due mesi all’assegnazione delle risorse ai
Comuni e agli Istituti autonomi per le case popolari, comunque
denominati, nonchè agli enti di edilizia residenziale aventi le
stesse finalità degli IACP.
9. Il Ministro dell’economia e delle finanze è autorizzato ad
apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.
9 bis. Il Governo riferisce alle competenti Commissioni parlamentari circa lo stato di attuazione del Programma di recupero
di cui al presente articolo decorsi sei mesi dall’emanazione del
decreto di cui al comma 1 e successivamente ogni sei mesi, fino
alla completa attuazione del Programma.
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5. (Lotta all’occupazione abusiva di immobili. Salvaguardia
degli effetti di disposizioni in materia di contratti di locazione).
1. Chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non
può chiedere la residenza nè l’allacciamento a pubblici servizi
in relazione all’immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge. A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione
del presente decreto, gli atti aventi ad oggetto l’allacciamento
dei servizi di energia elettrica, di gas, di servizi idrici e della telefonia fissa, nelle forme della stipulazione, della volturazione,
del rinnovo, sono nulli, e pertanto non possono essere stipulati
o comunque adottati, qualora non riportino i dati identificativi
del richiedente e il titolo che attesti la proprietà, il regolare possesso o la regolare detenzione dell’unità immobiliare in favore
della quale si richiede l’allacciamento. Al fine di consentire ai
soggetti somministranti la verifica dei dati dell’utente e il loro
inserimento negli atti indicati nel periodo precedente, i richiedenti sono tenuti a consegnare ai soggetti somministranti idonea documentazione relativa al titolo che attesti la proprietà,
il regolare possesso o la regolare detenzione dell’unità immobiliare, in originale o copia autentica, o a rilasciare dichiarazione
sostitutiva di atto di notorietà ai sensi dell’articolo 47 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28
dicembre 2000, n. 445.
1 bis. I soggetti che occupano abusivamente alloggi di edilizia
residenziale pubblica non possono partecipare alle procedure di
assegnazione di alloggi della medesima natura per i cinque anni
successivi alla data di accertamento dell’occupazione abusiva.
1 ter. Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli
effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9,
del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.
6. (Imposizione sui redditi dell’investitore). 1. Fino all’eventuale
riscatto dell’unità immobiliare da parte del conduttore e, comunque, per un periodo non superiore a dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori di nuova costruzione o di realizzazione mediante interventi di manutenzione straordinaria o di recupero su
un fabbricato preesistente di un alloggio sociale, come definito
dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adottato in attuazione dell’articolo 5 della legge 8 febbraio 2007, n.
9, i redditi derivanti dalla locazione dei medesimi alloggi sociali
non concorrono alla formazione del reddito d’impresa ai fini delle
imposte sui redditi e alla formazione del valore della produzione
netta ai fini dell’imposta regionale sulle attività produttive, nella
misura del 40 per cento.
2. L’efficacia della misura di cui al comma 1 è subordinata,
ai sensi dell’articolo 108, paragrafo 3, del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, all’autorizzazione della Commissione europea, richiesta a cura del Ministero delle infrastrutture
e dei trasporti.
7. (Detrazioni fiscali IRPEF per il conduttore di alloggi sociali).
1. Per il triennio 2014 - 2016, ai soggetti titolari di contratti di
locazione di alloggi sociali, come definiti dal decreto ministeriale in attuazione dell’articolo 5 della legge 8 febbraio 2007, n. 9,
adibita ad propria abitazione principale spetta una detrazione
complessivamente pari a:
a) 900 euro, se il reddito complessivo non supera euro
15.493,71;
b) 450 euro, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71
ma non euro 30.987,41.
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2. Alla detrazione di cui al comma 1 si applica il decreto
del Ministro dell’economia e delle finanze in data 11 febbraio
2008 recante «Modalità di attribuzione, ai sensi dell’articolo 16,
comma 1 sexies, del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR)
di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
1986, n. 917, della detrazione di cui al citato articolo 16 eccedente l’imposta lorda diminuita delle detrazioni di cui agli articoli 12
e 13 del medesimo TUIR», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.
52 del 1° marzo 2008.
2 bis. All’articolo 16, comma 2, del decreto legge 4 giugno
2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto
2013, n. 90, l’ultimo periodo è soppresso.
2 ter. Per il periodo dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014 le
spese per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di cui
all’articolo 16, comma 2, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63,
convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90,
sono computate, ai fini della fruizione della detrazione di imposta,
indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori
di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni di cui all’articolo
16, comma 1, del medesimo decreto legge n. 63 del 2013.
8. (Riscatto a termine dell’alloggio sociale). 1. Le convenzioni
che disciplinano le modalità di locazione degli alloggi sociali di
cui al decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008,
adottato in attuazione dell’articolo 5 della legge 8 febbraio 2007,
n. 9, possono contenere la clausola di riscatto dell’unità immobiliare e le relative condizioni economiche. La clausola comunque
non può consentire il riscatto prima di sette anni dall’inizio della
locazione. Il diritto al riscatto può essere esercitato solo dai conduttori privi di altra abitazione di proprietà adeguata alle esigenze del nucleo familiare. Chi esercita il riscatto non può rivendere
l’immobile prima dello scadere dei cinque anni.
2. Fino alla data del riscatto, il conduttore può imputare parte
dei corrispettivi pagati al locatore in conto del prezzo di acquisto
futuro dell’alloggio e per altra parte in conto affitto; ai fini delle
imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive, i corrispettivi si considerano canoni di locazione, anche se
imputati in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio e ad
essi si applicano le disposizioni dell’articolo 6 ove ne ricorrano
le condizioni.
3. Ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive, i corrispettivi delle cessioni degli alloggi di
edilizia sociale si considerano conseguiti alla data dell’eventuale
esercizio del diritto di riscatto dell’unità immobiliare da parte del
conduttore e le imposte correlate alle somme percepite in conto
del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio nel periodo di durata
del contratto di locazione costituiscono un credito d’imposta.
4. Con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti,
di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, previa
intesa con la Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto
legislativo 28 agosto 1997, n. 281, sono disciplinate le clausole
standard dei contratti locativi e di futuro riscatto, le tempistiche
e gli altri aspetti ritenuti rilevanti nel rapporto, nonchè le modalità di determinazione e di fruizione del credito d’imposta.
5. Le disposizioni contenute nel presente articolo si applicano ai contratti di locazione stipulati successivamente alla data di
entrata in vigore del presente decreto.
9. (Riduzione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a
canone concordato). 1. Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota
prevista all’articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’articolo 4 del
decreto legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, è ridotta al 10 per cento.
leg
2. All’articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23,
dopo il comma 6 è inserito il seguente:
«6 bis. L’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata
anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di
cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro
di cui al libro I, titolo II del codice civile, purchè sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia
all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione».
2 bis. La disposizione di cui al comma 1 si applica anche ai
contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato
deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata
in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato
di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di
cui all’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio
1992, n. 225.
2 ter. Entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della
legge di conversione del presente decreto il CIPE aggiorna l’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa di cui alla delibera CIPE
13 novembre 2003.
2 quater. Agli oneri derivanti dai commi 2 bis e 2 ter, valutati
in 1,53 milioni di euro per l’anno 2014 e in 1,69 milioni di euro a
decorrere dall’anno 2015, si provvede mediante corrispondente
riduzione, per 1,53 milioni di euro per l’anno 2014 e 1,69 milioni
di euro a decorrere dall’anno 2015, dello stanziamento del fondo
speciale di parte corrente iscritto, ai fini del bilancio triennale
2014-2016, nell’ambito del programma “Fondi di riserva e speciali” della missione “Fondi da ripartire” dello stato di previsione
del Ministero dell’economia e delle finanze per l’anno 2014, allo
scopo parzialmente utilizzando l’accantonamento relativo al Ministero dell’economia e delle finanze.
9 bis. (IMU per immobili posseduti da cittadini residenti all’estero). 1. All’articolo 13, comma 2, del decreto legge 6 dicembre
2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, al settimo periodo, le parole da: «, l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti» fino a: «non
risulti locata» sono soppresse e dopo l’ottavo periodo è inserito il
seguente: «A partire dall’anno 2015 è considerata direttamente
adibita ad abitazione principale una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio
dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero
(AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo
di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti
locata o data in comodato d’uso».
2. Sull’unità immobiliare di cui al comma 1, le imposte comunali TARI e TASI sono applicate, per ciascun anno, in misura
ridotta di due terzi.
3. Agli oneri derivanti dalle disposizioni di cui al presente articolo, pari a 6 milioni di euro annui a decorrere dall’anno 2015,
di cui 2 milioni di euro annui a copertura delle minori entrate
dei comuni, si provvede mediante corrispondente riduzione dello
stanziamento del fondo speciale di parte corrente iscritto, ai fini
del bilancio triennale 2014-2016, nell’ambito del programma
“Fondi di riserva e speciali” della missione “Fondi da ripartire”
dello stato di previsione del Ministero dell’economia e delle finanze per l’anno 2014 allo scopo utilizzando l’accantonamento
relativo al medesimo Ministero.
10. (Edilizia residenziale sociale). 1. In attuazione dell’articolo
117, secondo comma, lettera m), della Costituzione, il presente
articolo è finalizzato a perseguire la riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati attraverso l’aumento dell’offerta di alloggi sociali in locazione, senza consumo di
nuovo suolo rispetto agli strumenti urbanistici vigenti, favorendo
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leg
L e gis l azi o n e e d o c u m e n t azi o n e
il risparmio energetico e la promozione, da parte dei Comuni, di
politiche urbane mirate ad un processo integrato di rigenerazione delle aree urbanizzate e dei tessuti edilizi esistenti attraverso
lo sviluppo dell’edilizia sociale.
2. Ai fini del perseguimento dell’obiettivo dell’aumento
dell’offerta di alloggi sociali in locazione, i commi seguenti prevedono tempi e modalità di adozione delle procedure idonee a
garantire, anche attraverso lo stanziamento di risorse pubbliche
e l’accelerazione dell’utilizzo delle risorse di cui all’articolo 11,
comma 3, del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito
con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, l’incremento
degli alloggi sociali.
3. Si considera alloggio sociale l’unità immobiliare adibita ad
uso residenziale, realizzata o recuperata da soggetti pubblici e
privati, nonchè dall’ente gestore comunque denominato, da concedere in locazione, per ridurre il disagio abitativo di individui e
nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere
alla locazione di alloggi alle condizioni di mercato, nonchè alle
donne ospiti dei centri antiviolenza e delle case-rifugio di cui all’articolo 5 bis del decreto legge 14 agosto 2013, n. 93, convertito,
con modificazioni, dalla legge 15 ottobre 2013, n. 119. Ai fini del
presente articolo, si considera altresì alloggio sociale l’unità abitativa destinata alla locazione, con vincolo di destinazione d’uso,
comunque non inferiore a quindici anni, all’edilizia universitaria
convenzionata oppure alla locazione con patto di futura vendita,
o assegnazione per un periodo non inferiore ad otto anni. Le aree
o gli immobili da destinare ad alloggio sociale non si computano
ai fini delle quantità minime inderogabili di spazi pubblici o
riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi,
previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici del 2 aprile
1968, n. 1444, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16
aprile 1968.
4. l presente articolo si applica al patrimonio edilizio esistente nei comuni ad alta tensione abitativa di cui alla delibera
CIPE n. 87/03 del 13 novembre 2003, ivi compresi gli immobili
non ultimati e gli interventi non ancora avviati provvisti di titoli
abilitativi rilasciati entro la data di entrata in vigore del presente
decreto ovvero regolati da convenzioni urbanistiche stipulate
entro la stessa data e vigenti alla data di entrata in vigore del
presente decreto.
5. Ai fini del presente articolo sono ammessi interventi di:
a) ristrutturazione edilizia, restauro o risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, rafforzamento locale, miglioramento o adeguamento sismico;
b) sostituzione edilizia mediante anche la totale demolizione
dell’edificio e la sua ricostruzione con modifica di sagoma e diverso sedime nel lotto di riferimento comunque dotato di infrastrutture e servizi, nei limiti di quanto previsto dall’articolo 30
del decreto legge 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 agosto 2013, n. 98;
c) variazione della destinazione d’uso di edifici anche senza
opere;
d) creazione di servizi e funzioni connesse e complementari
alla residenza, al commercio con esclusione delle grandi strutture di vendita, necessarie a garantire l’integrazione sociale degli
inquilini degli alloggi sociali;
e) soppressa dalla legge di conversione;
e bis) edilizia abitativa con gestione collettiva dei servizi di
pertinenza e di edilizia abitativa e dei relativi servizi finalizzati
ad utenti di età maggiore di sessantacinque anni;
e ter) recupero di immobili fatiscenti o da dismettere esistenti nei centri storici e nelle periferie.
480
4/2014 Arch. loc. e cond.
5 bis. Il presente articolo è finalizzato, altresì, alla creazione
di quote di alloggi da destinare alla locazione temporanea dei
residenti di immobili di edilizia residenziale pubblica in corso di
ristrutturazione o a soggetti sottoposti a procedure di sfratto.
6. Entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della
legge di conversione del presente decreto, le regioni definiscono,
qualora non siano già disciplinati da norme vigenti e per i casi
non disciplinati da convenzioni già stipulate, i requisiti di accesso e di permanenza nell’alloggio sociale, i criteri e i parametri
atti a regolamentare i canoni minimi e massimi di locazione,
di cui al decreto ministeriale in attuazione dell’articolo 5 della
legge 8 febbraio 2007, n. 9, e i prezzi di cessione per gli alloggi
concessi in locazione con patto di futura vendita. Le regioni,
entro il medesimo termine, definiscono la durata del vincolo di
destinazione d’uso, ferma restando la durata minima di quindici
anni per gli alloggi concessi in locazione e di otto anni per gli
alloggi concessi in locazione con patto di futura vendita o con
patto di riscatto. Le regioni possono introdurre norme di semplificazione per il rilascio del titolo abilitativo edilizio convenzionato e ridurre gli oneri di urbanizzazione per gli interventi di cui
al presente articolo.
7. Entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della
legge di conversione del presente decreto e comunque anteriormente al rilascio del primo titolo abilitativo edilizio di pertinenza, i comuni recepiscono le norme di semplificazione di cui al
comma 6, approvano i criteri di valutazione della sostenibilità
urbanistica, economica e funzionale dei progetti di recupero,
riuso o sostituzione edilizia, come integrazione dei regolamenti
edilizi, tenendo conto anche degli incentivi volumetrici a seguito
del miglioramento delle prestazioni energetiche degli immobili
o per interventi di recupero di aree ed immobili degradati o sottoutilizzati previsti dalla normativa e dagli strumenti urbanistici
vigenti, e determinano le superfici complessive che possono essere cedute in tutto o in parte ad altri operatori ovvero trasferite
su altre aree di proprietà pubblica o privata, per le medesime
finalità di intervento, con esclusione delle aree destinate all’agricoltura o non soggette a trasformazione urbanistica dagli strumenti urbanistici, nonchè di quelle vincolate ai sensi del decreto
legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e nel rispetto dei commi 1 e 4.
8. Gli interventi di cui al comma 5 non possono riferirsi ad
edifici abusivi o siti in aree ad inedificabilità assoluta. I medesimi interventi, limitatamente alle lettere b), c), e d) del medesimo comma 5, non sono ammessi nei centri storici. Gli stessi
interventi, limitatamente alle lettere b) e d) del citato comma
5, non possono essere autorizzati in deroga alle previsioni degli
strumenti urbanistici, vigenti o adottati, e ai regolamenti edilizi
ed alle destinazioni d’uso, nel rispetto delle norme e dei vincoli
artistici, storici, archeologici, paesaggistici e ambientali, nonchè
delle norme di carattere igienico sanitario, della destinazione
agricola dei suoli e degli obiettivi di qualità dei suoli. Gli interventi sono regolati da convenzioni sottoscritte dal comune e dal
soggetto privato con la previsione di clausole sanzionatorie per il
mancato rispetto del vincolo di destinazione d’uso.
9. I progetti degli interventi di cui al comma 5, ad eccezione
di quelli di mutamento di destinazione d’uso senza opere, devono comunque assicurare la copertura del fabbisogno energetico
necessario per l’acqua calda sanitaria, il riscaldamento e il raffrescamento, tramite impianti alimentati da fonti rinnovabili,
nel rispetto delle quote previste ai sensi del decreto legislativo 3
marzo 2011, n. 28, allegato 3.
10. Al finanziamento degli interventi di cui al comma 5, lettera d), e per il raggiungimento dell’obiettivo di cui al comma 5
bis, nonchè di quelli per la realizzazione degli spazi pubblici o
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riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi,
previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968,
n. 1444, sono destinati fino a 100 milioni di euro a valere sulle
risorse rese disponibili ai sensi dell’articolo 4, comma 2. Con
decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, previa
intesa della Conferenza unificata, di cui all’articolo 8 del decreto
legislativo 28 agosto 1997, n. 281, ai sensi dell’articolo 8, comma
6, della legge 5 giugno 2003 n. 131, viene ripartito il predetto
importo tra le regioni che hanno rispettato il termine di cui al
comma 6, nonchè definiti i criteri per il successivo riparto da
parte delle regioni tra i Comuni che hanno siglato con gli operatori privati le convenzioni di cui al comma 8 ai fini della successiva formale stipula.
10 bis. Al fine di assicurare i mezzi finanziari per la completa
e rapida realizzazione di programmi di alloggi sociali finanziati
con fondi nazionali e regionali, anche in deroga a quanto previsto dalle relative norme di finanziamento, possono essere ceduti
o conferiti ai fondi immobiliari o ad altri soggetti di cui al comma
3, lettera a), dell’articolo 11 del decreto legge 25 giugno 2008, n.
112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n.
133, immobili residenziali, ultimati od in corso d’opera, realizzati
da soggetti pubblici e privati con il concorso di un contributo pubblico, e destinati a concorrere all’aumento dell’offerta di alloggi
sociali, a condizione che, per questi ultimi, siano mantenuti i
vincoli di destinazione previsti dalle norme di finanziamento. Il
soggetto subentrante è tenuto a darne comunicazione all’ente
erogatore del finanziamento pubblico, trasmettendo preventivamente lo schema dell’atto di cessione o conferimento, affinchè il
medesimo ente si esprima in merito alla conformità dell’impegno
del subentrante a mantenere i vincoli di destinazione, in relazione a quanto previsto dalle norme di finanziamento. L’aumento
dell’offerta di alloggi sociali si intende realizzato anche quando,
al fine di mantenere l’originale destinazione ad alloggio sociale e
mitigare il disagio dei locatari, sono ceduti o conferiti, con le medesime modalità, anche immobili privati realizzati con il concorso
di contributi pubblici e destinati originariamente alla locazione
se, a seguito di procedure concorsuali di cui al regio decreto 16
marzo 1942, n. 267, debbano essere destinati alla alienazione.
10 ter. Il comma 9 dell’articolo 12 del decreto legge 22 giugno
2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto
2012, n. 134, è sostituito dal seguente:
«9. Per gli interventi di edilizia sovvenzionata rilocalizzati ai
sensi del comma 7 il soggetto attuatore contribuisce con fondi
propri all’incremento del finanziamento statale di edilizia sovvenzionata ai fini della completa realizzazione dell’intervento
costruttivo, fermo restando quanto previsto dal comma 6 dell’articolo 2 della legge 1º agosto 2002, n. 166. In alternativa, anche in
deroga a quanto previsto dalla convenzione attuativa con il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, il soggetto attuatore
può cedere, a titolo gratuito, le aree o i diritti edificatori destinati alla realizzazione degli alloggi non coperti da finanziamento, a
soggetti pubblici o privati che si impegnino a destinarli alla realizzazione di alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, vincolati alla locazione per un
periodo di almeno dodici anni per le finalità di cui all’articolo 18
del decreto legge 13 maggio 1991, n. 152, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 1991, n. 203. Le disposizioni di cui
ai commi 7 e 8 si applicano anche ai programmi già finanziati
ai sensi dell’articolo 18 del citato decreto legge n. 152 del 1991
per i quali risulti già sottoscritta la convenzione attuativa con il
Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e per i quali si renda
necessario procedere ad aggiornarne i costi di realizzazione.»
leg
10 bis. (Definizione amministrativa e contabile degli interventi
di cui all’articolo 18 del decreto legge 13 maggio 1991, n. 152).
1. I soggetti attuatori dei programmi di cui all’articolo 18 del decreto legge 13 maggio 1991, n. 152, convertito, con modificazioni,
dalla legge 12 luglio 1991, n. 203, che non intendono concorrere
con proprie risorse, secondo quanto previsto dal comma 9 dell’articolo 12 del decreto legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito,
con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, alla completa
realizzazione dell’originario intervento di edilizia sovvenzionata,
decadono dallo specifico finanziamento e le corrispondenti risorse sono assegnate ai comuni in cui ricade l’intervento per essere
destinate alla realizzazione di interventi di edilizia residenziale
pubblica. Qualora per l’intervento di edilizia agevolata non sia
stato rilasciato il titolo abilitativo alla data di entrata in vigore
del presente decreto, il relativo finanziamento statale decade.
Gli enti pubblici territoriali interessati che intendono procedere alla prevista trasformazione urbanistica anche in assenza del
finanziamento statale possono fare salve le previsioni urbanistiche dell’accordo di programma sottoscritto tra regione e comune
reso esecutivo mediante ratifica del consiglio comunale entro la
data del 31 dicembre 2007.
10 ter. (Semplificazione in materia edilizia). 1. All’articolo 3,
comma 1, lettera e.5), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la parola: «ancorchè» è sostituita dalle seguenti: «e salvo che».
10 quater. (Modifiche al decreto legislativo 20 giugno 2005, n.
122). 1. Al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di
immobili da costruire, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’articolo 5, dopo il comma 1 è aggiunto il seguente:
«1 bis. L’acquirente non può rinunciare alle tutele previste
dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta»;
b) all’articolo 9, comma 1, dopo le parole: «per sè» sono inserite le seguenti: «o per il proprio coniuge»;
c) all’articolo 10, comma 1, dopo le parole: «la residenza propria» sono inserite le seguenti: «o del proprio coniuge».
11. (Verifica dell’attuazione del provvedimento). 1. Con i provvedimenti di assegnazione delle risorse di cui agli articoli 1, 4 e
10 sono stabilite le modalità di utilizzo delle risorse assegnate, di
monitoraggio dell’avanzamento degli interventi e di applicazione di misure di revoca. Le risorse revocate restano destinate al
contrasto del disagio abitativo e sono riprogrammate con decreto
del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con
il Ministero dell’economia e delle finanze. Entro il 31 dicembre
2014 il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti riferisce al
Consiglio dei Ministri e alle competenti Commissioni parlamentari in merito all’attuazione del presente decreto.
12. (Disposizioni urgenti in materia di qualificazione degli esecutori dei lavori pubblici). 1. Si considerano strutture, impianti
e opere speciali ai sensi dell’articolo 37, comma 11, del codice
di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, le opere corrispondenti alle categorie individuate nell’allegato A del medesimo decreto con l’acronimo OG o OS di seguito elencate: OG 11,
OS 2A, OS 2B, OS 4, OS 11, OS 12-A, OS 13, OS 14, OS 18-A, OS
18B, OS 21, OS 25, OS 30.
2. In tema di affidamento di contratti pubblici di lavori, si
applicano altresì le seguenti disposizioni:
a) l’affidatario, in possesso della qualificazione nella categoria di opere generali ovvero nella categoria di opere specializzate
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indicate nel bando di gara o nell’avviso di gara o nella lettera di
invito come categoria prevalente può, fatto salvo quanto previsto
alla lettera b), eseguire direttamente tutte le lavorazioni di cui
si compone l’opera o il lavoro, anche se non è in possesso delle
relative qualificazioni, oppure subappaltare dette lavorazioni
specializzate esclusivamente ad imprese in possesso delle relative qualificazioni;
b) non possono essere eseguite direttamente dall’affidatario
in possesso della qualificazione per la sola categoria prevalente,
se privo delle relative adeguate qualificazioni, le lavorazioni,
indicate nel bando di gara o nell’avviso di gara o nella lettera
di invito, di importo superiore ai limiti indicati dall’articolo 108,
comma 3, del regolamento di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 5 maggio 2010, n. 207, relative alle categorie di opere
generali individuate nell’allegato A al predetto decreto, nonchè
le categorie individuate nel medesimo allegato A con l’acronimo
OS, di seguito elencate: OS 2A, OS 2B, OS 3, OS 4, OS 5, OS 8, OS
10, OS 11, OS 12-A, OS 13, OS 14, OS 18-A, OS 18B, OS 20A, OS
20B, OS 21, OS 24, OS 25, OS 28, OS 30, OS 33, OS 34, OS 35. Le
predette lavorazioni sono comunque subappaltabili ad imprese
in possesso delle relative qualificazioni. Esse sono altresì scorporabili e sono indicate nei bandi di gara ai fini della costituzione di
associazioni temporanee di tipo verticale. Resta fermo, ai sensi
dell’articolo 37, comma 11, del codice di cui al decreto legislativo
12 aprile 2006, n. 163, il limite di cui all’articolo 170, comma 1,
del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 207 del 2010 per le categorie di cui al comma 1 del presente
articolo, di importo singolarmente superiore al 15 per cento; si
applica l’articolo 92, comma 7, del predetto regolamento.
3. I commi 1 e 3 dell’articolo 109 del regolamento di cui al
decreto del Presidente della Repubblica n. 207 del 2010 sono
abrogati. Sono soppressi l’ultimo periodo delle premesse dell’allegato A del predetto decreto e la tabella sintetica delle categorie
del medesimo allegato. I richiami, contenuti nelle disposizioni
vigenti, all’articolo 107, comma 2, del predetto regolamento,
annullato dal decreto del Presidente della Repubblica 30 ottobre
2013, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 280 del 29 novembre
2013, si intendono riferiti alle disposizioni di cui al comma 1
del presente articolo. Il richiamo, contenuto nell’articolo 108,
comma 1, ultimo periodo, all’articolo 109, commi 1 e 2, del predetto regolamento, si intende riferito al comma 2 del presente
articolo.
4. Le disposizioni di cui ai commi da 1 a 3 si applicano alle
procedure i cui bandi o avvisi con i quali si indice una gara sono
pubblicati successivamente alla data di entrata in vigore della
legge di conversione del presente decreto, nonchè, in caso di
contratti senza pubblicazione di bandi o avvisi, alle procedure
in cui, alla data di entrata in vigore della legge di conversione
del presente decreto, non sono ancora stati inviati gli inviti a
presentare le offerte.
5. Entro dodici mesi dalla data di entrata in vigore della legge
di conversione del presente decreto sono adottate, secondo la
procedura prevista dall’articolo 5, comma 4, del codice di cui al
decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, le disposizioni regolamentari sostitutive di quelle contenute negli articoli 107, comma
2, e 109, comma 2, del decreto del Presidente della Repubblica n.
207 del 2010, annullate dal decreto del Presidente della Repubblica 30 ottobre 2013, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 280
del 29 novembre 2013. Alla data di entrata in vigore delle disposizioni regolamentari sostitutive di cui al precedente periodo cessano di avere efficacia le disposizioni dei commi da 1 a 4.
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4/2014 Arch. loc. e cond.
6. Restano validi gli atti e i provvedimenti adottati e sono
fatti salvi gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla
base delle disposizioni di cui al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 24 aprile 2014, pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 96 del 26 aprile 2014.
7. Sono fatti salvi i bandi e gli avvisi di gara per l’affidamento
dei contratti pubblici relativi a lavori pubblicati a decorrere dalla
data di efficacia del decreto del Presidente della Repubblica 30
ottobre 2013 e fino alla data di entrata in vigore del decreto del
Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di cui al comma 6,
nonchè gli atti, i provvedimenti e i rapporti giuridici sorti sulla
base dei medesimi bandi e avvisi. La salvezza riguarda i profili
concernenti la qualificazione richiesta per la partecipazione
alle procedure di affidamento con riferimento alle categorie di
lavorazioni a qualificazione obbligatoria e alle categorie di cui
all’articolo 37, comma 11, del codice di cui al decreto legislativo
12 aprile 2006, n. 163.
8. All’articolo 37 del codice di cui al decreto legislativo 12
aprile 2006, n. 163, il comma 13 è abrogato.
9. All’articolo 92 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 5 ottobre 2010, n. 207, il comma 2 è
sostituito dal seguente:
«2. Per i raggruppamenti temporanei di cui all’articolo 34,
comma 1, lettera d), del codice, i consorzi di cui all’articolo 34,
comma 1, lettera e), del codice ed i soggetti di cui all’articolo
34, comma 1, lettera f), del codice, di tipo orizzontale, i requisiti
di qualificazione economico-finanziari e tecnico-organizzativi
richiesti nel bando di gara per l’impresa singola devono essere
posseduti dalla mandataria o da un’impresa consorziata nella
misura minima del 40 per cento e la restante percentuale cumulativamente dalle mandanti o dalle altre imprese consorziate
ciascuna nella misura minima del 10 per cento. Le quote di
partecipazione al raggruppamento o consorzio, indicate in sede
di offerta, possono essere liberamente stabilite entro i limiti
consentiti dai requisiti di qualificazione posseduti dall’associato
o dal consorziato. Nell’ambito dei propri requisiti posseduti, la
mandataria in ogni caso assume, in sede di offerta, i requisiti in
misura percentuale superiore rispetto a ciascuna delle mandanti
con riferimento alla specifica gara. I lavori sono eseguiti dai concorrenti riuniti secondo le quote indicate in sede di offerta, fatta
salva la facoltà di modifica delle stesse, previa autorizzazione
della stazione appaltante che ne verifica la compatibilità con i
requisiti di qualificazione posseduti dalle imprese interessate».
10. Le disposizioni di cui ai commi 8 e 9 si applicano anche
alle procedure ed ai contratti i cui bandi o avvisi con cui si indice
una gara risultino già pubblicati alla data di entrata in vigore
della legge di conversione del presente decreto, nonchè, in caso
di contratti senza pubblicazione di bandi o avvisi, alle procedure
ed ai contratti in cui, alla suddetta data, siano già stati inviati gli
inviti a presentare le offerte.
11. Al fine di garantire adeguate condizioni di concorrenza
nella qualificazione degli operatori economici alle procedure di
affidamento di incarichi di verifica dei progetti di opere pubbliche, all’articolo 357, comma 19, del regolamento di cui al decreto
del Presidente della Repubblica 5 ottobre 2010, n. 207, le parole:
«tre anni» sono sostituite dalle seguenti: «cinque anni».
15. (Entrata in vigore). 1. Il presente decreto entra in vigore il
giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica italiana e sarà presentato alle Camere
per la conversione in legge.
L e gis l azi o n e e d o c u m e n t azi o n e
IV
D.L. 24 aprile 2014, n. 66. Misure urgenti per la competitività e la
giustizia sociale (Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n. 95 del 24 aprile
2014), convertito, con modificazioni, nella L. 23 giugno 2014, n. 89
(Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n. 143 del 23 giugno 2014).
(Estratto)
Titolo I
Riduzioni di imposte e norme fiscali
Capo II
Trattamento fiscale dei redditi
di natura finanziaria
e altre disposizioni fiscali
4. (Disposizioni di coordinamento e modifiche alla legge 27 dicembre 2013, n. 147). (Omissis) 12 quater. Al comma 688 dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, gli ultimi tre periodi
sono sostituiti dai seguenti: “A decorrere dall’anno 2015, i comuni assicurano la massima semplificazione degli adempimenti dei
contribuenti rendendo disponibili i modelli di pagamento preventivamente compilati su loro richiesta, ovvero procedendo autonomamente all’invio degli stessi modelli. Per il solo anno 2014, in deroga al settimo periodo del presente comma, il versamento della
prima rata della TASI è effettuato, entro il 16 giugno 2014, sulla
base delle deliberazioni di approvazione delle aliquote e delle detrazioni pubblicate nel sito informatico di cui al citato decreto
legislativo n. 360 del 1998, alla data del 31 maggio 2014; a tal fine,
i comuni sono tenuti ad effettuare l’invio delle predette deliberazioni, esclusivamente in via telematica, entro il 23 maggio 2014,
mediante inserimento del testo delle stesse nell’apposita sezione del Portale del federalismo fiscale. Nel caso di mancato invio
delle deliberazioni entro il predetto termine del 23 maggio 2014,
il versamento della prima rata della TASI è effettuato entro il 16
ottobre 2014 sulla base delle deliberazioni concernenti le aliquote e le detrazioni, nonchè dei regolamenti della TASI pubblicati
nel sito informatico di cui al citato decreto legislativo n. 360 del
1998, alla data del 18 settembre 2014; a tal fine, i comuni sono
tenuti ad effettuare l’invio delle predette deliberazioni, esclusivamente in via telematica, entro il 10 settembre 2014, mediante
inserimento del testo delle stesse nell’apposita sezione del Portale del federalismo fiscale. Nel caso di mancato invio delle deliberazioni entro il predetto termine del 10 settembre 2014, l’imposta
è dovuta applicando l’aliquota di base dell’1 per mille di cui al
comma 676, comunque entro il limite massimo di cui al primo
periodo del comma 677, e il relativo versamento è effettuato in
un’unica soluzione entro il 16 dicembre 2014. Nel caso di mancato
invio della delibera entro il predetto termine del 10 settembre
2014 ovvero di mancata determinazione della percentuale di cui
al comma 681, la TASI è dovuta dall’occupante, nella misura del
10 per cento dell’ammontare complessivo del tributo, determinato con riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale. Nel
caso di mancato invio delle deliberazioni entro il predetto termine del 23 maggio 2014, ai comuni appartenenti alle regioni a
statuto ordinario e alla Regione siciliana e alla regione Sardegna,
il Ministero dell’interno, entro il 20 giugno 2014, eroga un importo a valere sul Fondo di solidarietà comunale, corrispondente al
50 per cento del gettito annuo della TASI, stimato ad aliquota di
base e indicato, per ciascuno di essi, con decreto di natura non
regolamentare del Ministero dell’economia e delle finanze - Dipartimento delle finanze, da adottare entro il 10 giugno 2014. Il
Ministero dell’interno comunica all’Agenzia delle entrate, entro
il 30 settembre 2014, gli eventuali importi da recuperare nei con-
leg
fronti dei singoli comuni ove le anticipazioni complessivamente
erogate siano superiori all’importo spettante per l’anno 2014 a
titolo di Fondo di solidarietà comunale. L’Agenzia delle entrate
procede a trattenere le relative somme, per i comuni interessati,
da qualsiasi entrata loro dovuta riscossa tramite il sistema del
versamento unificato, di cui all’articolo 17 del decreto legislativo
9 luglio 1997, n. 241. Gli importi recuperati dall’Agenzia delle entrate sono versati dalla stessa ad appositocapitolo dell’entrata del
bilancio dello Stato entro il mese di ottobre 2014 ai fini della riassegnazione per il reintegro del Fondo di solidarietà comunale nel
medesimo anno.
5. (Modifiche all’articolo 14 del decreto legge 8 agosto 2013, n.
91, e all’articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23).
(Omissis). 1 bis. All’articolo 10, comma 4, del decreto legislativo
14 marzo 2011, n. 23, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «, e
delle disposizioni di cui all’articolo 2 della legge 1º dicembre 1981,
n. 692, e all’articolo 40 della legge 16 giugno 1927, n. 1766».
Titolo II
Risparmi ed efficienza della spesa pubblica
Capo V
Razionalizzazione degli spazi
della pubblica amministrazione
24. (Disposizioni in materia di locazioni e manutenzioni di immobili da parte delle pubbliche amministrazioni). 1. All’articolo
2, comma 222, della legge 23 dicembre 2009, n. 191, e successive
modificazioni ed integrazioni, dopo le parole: «b) verifica la congruità del canone degli immobili di proprietà di terzi, ai sensi
dell’articolo 1, comma 479, della legge 23 dicembre 2005, n. 266,
individuati dalle predette amministrazioni tramite indagini di
mercato» sono inserite le seguenti: «che devono essere effettuate prioritariamente tra gli immobili di proprietà pubblica presenti sull’applicativo informatico messo a disposizione dall’Agenzia
del demanio; con la predetta consultazione si considerano assolti
i relativi obblighi di legge in materia di pubblicità, trasparenza e
diffusione delle informazioni».
2. All’articolo 2 della legge 23 dicembre 2009, n. 191, e successive modifiche ed integrazioni, sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) al comma 222 bis, dopo l’ottavo periodo, è aggiunto il seguente: “In caso di inadempimento dei predetti obblighi, l’Agenzia del demanio ne effettua la segnalazione alla Corte dei conti
per gli atti di rispettiva competenza.”;
b) dopo il comma 222 ter è inserito il seguente:
«222 quater. Le amministrazioni di cui al primo periodo del
comma 222 bis, entro il 30 giugno 2015, predispongono un nuovo
piano di razionalizzazione nazionale per assicurare, oltre al rispetto del parametro metri quadrati per addetto di cui al comma
222 bis, un complessivo efficientamento della presenza territoriale, attraverso l’utilizzo degli immobili pubblici disponibili o di
parte di essi, anche in condivisione con altre amministrazioni
pubbliche, compresi quelli di proprietà degli enti pubblici, e il
rilascio di immobili condotti in locazione passiva in modo da garantire per ciascuna amministrazione, dal 2016, una riduzione,
con riferimento ai valori registrati nel 2014, non inferiore al 50
per cento in termini di spesa per locazioni passive e non inferiore
al 30 per cento in termini di spazi utilizzati negli immobili dello
Stato. Sono esclusi dall’applicazione della disposizione di cui al
primo periodo i presidi territoriali di pubblica sicurezza e quelli
destinati al soccorso pubblico e gli edifici penitenziari. I piani
di razionalizzazione nazionali sono trasmessi all’Agenzia del
demanio per la verifica della compatibilità degli stessi con gli
Arch. loc. e cond. 4/2014
483
leg
L e gis l azi o n e e d o c u m e n t azi o n e
obiettivi fissati dal presente comma. Entro e non oltre 60 giorni
dalla presentazione del piano, l’Agenzia del demanio comunica
al Ministero dell’economia e delle finanze e all’amministrazione
interessata i risultati della verifica. In caso tale verifica risulti
positiva, l’Agenzia comunica gli stanziamenti di bilancio delle
amministrazioni, relativi alle locazioni passive, da ridurre per
effetto dei risparmi individuati nel piano. Nel caso in cui, invece,
il piano di razionalizzazione nazionale non venga presentato, ovvero sia presentato, ma non sia in linea con gli obiettivi fissati dal
presente comma, il Ministero dell’economia e delle finanze, sulla
base dei dati comunicati dall’Agenzia del demanio, effettua una
corrispondente riduzione sui capitoli relativi alle spese correnti
per l’acquisto di beni e servizi dell’amministrazione inadempiente, al fine di garantire i risparmi attesi dall’applicazione del
presente comma. Con decreti del Ministro dell’economia e delle
finanze, nel limite massimo del 50 per cento dei complessivi risparmi individuati nei piani di razionalizzazione positivamente
verificati, sono apportate le occorrenti variazioni di bilancio
necessarie per il finanziamento delle spese connesse alla realizzazione dei predetti piani, da parte delle amministrazioni e
dell’Agenzia del demanio.».
2 bis. L’articolo 2 bis del decreto legge 15 ottobre 2013, n. 120,
convertito, con modificazioni, dalla legge 13 dicembre 2013, n.
137, è sostituito dal seguente:
«Art. 2 bis. (Facoltà di recesso delle pubbliche amministrazioni da contratti di locazione). - 1. Anche ai fini della realizzazione degli obiettivi di contenimento della spesa di cui agli
484
4/2014 Arch. loc. e cond.
articoli 2, comma 5, e 3, comma 1, le amministrazioni individuate
ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della legge 31 dicembre 2009,
n. 196, e gli organi costituzionali nell’ambito della propria autonomia, possono comunicare, entro il 31 luglio 2014, il preavviso
di recesso dai contratti di locazione di immobili in corso alla
data di entrata in vigore della legge di conversione del presente
decreto. Il recesso è perfezionato decorsi centottanta giorni dal
preavviso, anche in deroga ad eventuali clausole che lo limitino
o lo escludano.».
2 ter. All’articolo 1, comma 389, della legge 27 dicembre 2013,
n. 147, le parole: “comma 1 dell’articolo 2 bis del decreto legge 15
ottobre 2013, n. 120, convertito, con modificazioni, dalla legge 13
dicembre 2013, n. 137, e quelle di cui al” sono soppresse.
Titolo III
Pagamento dei debiti
delle pubbliche amministrazioni
Capo III
Strumenti per prevenire il formarsi
di ritardi dei pagamenti
delle pubbliche amministrazioni
45 bis. (Anticipazione di liquidità in favore di EUR Spa).
(Omissis). 2. All’articolo 6, comma 6, della legge 12 novembre
2011, n. 183, le parole «, fino ad un massimo di 5 milioni annui»
sono soppresse.
Pratica
COSTO DELLA VITA - INDICI NAZIONALI
(Comunicazioni ISTAT ai sensi dell’art. 81 legge 392/1978)
Le variazioni dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati - da utilizzare per l’aggiornamento
dei contratti di locazione - sono quelle pubblicate infra:
ANNO 2014
VARIAZIONE ANNUALE
Periodo cui si riferisce la variazione
Dato pubblicato dall’ISTAT
75% del dato
N. della Gazzetta Ufficiale
su cui è pubblicato il dato
Gennaio 2013-Gennaio 2014
Febbraio 2013-Febbraio 2014
Marzo 2013-Marzo 2014
Aprile 2013-Aprile 2014
Maggio 2013-Maggio 2014
0,6%
0,5%
0,3%
0,5%
0,4%
0,450%
1,375%
0,225%
0,375
0,300%
53/14
75/14
94/14
133/14
142/14
Dato pubblicato dall’ISTAT
75% del dato
N. della Gazzetta Ufficiale
su cui è pubblicato il dato
2,2%
1,8%
1,6%
1,1%
1,2%
1,2%
1,2%
1,1%
0,8%
0,7%
0,6%
0,6%
1,650%
1,350%
1,200%
0,825%
0,900%
0,900%
0,900%
0,825%
0,600%
0,525%
0,450%
0,450%
50/13
63/13
94/13
119/13
144/13
179/13
224/13
224/13
249/13
270/13
302/13
21/14
ANNO 2013
VARIAZIONE ANNUALE
Periodo cui si riferisce la variazione
Gennaio 2012-Gennaio 2013
Febbraio 2012-Febbraio 2013
Marzo 2012-Marzo 2013
Aprile 2012-Aprile 2013
Maggio 2012-Maggio 2013
Giugno 2012-Giugno 2013
Luglio 2012-Luglio 2013
Agosto 2012-Agosto 2013
Settembre 2012-Settembre 2013
Ottobre 2012-Ottobre 2013
Novembre 2012-Novembre 2013
Dicembre 2012-Dicembre 2013
Arch. loc. e cond. 4/2014
485
pra
p r a t ica
ANNO 2012
VARIAZIONE ANNUALE
Periodo cui si riferisce la variazione
Gennaio 2011-Gennaio 2012
Febbraio 2011-Febbraio 2012
Marzo 2011-Marzo 2012
Aprile 2011-Aprile 2012
Maggio 2011-Maggio 2012
Giugno 2011-Giugno 2012
Luglio 2011-Luglio 2012
Agosto 2011-Agosto 2012
Settembre 2011-Settembre 2012
Ottobre 2011-Ottobre 2012
Novembre 2011-Novembre 2012
Dicembre 2011-Dicembre 2012
Dato pubblicato dall’ISTAT
75% del dato
N. della Gazzetta Ufficiale
su cui è pubblicato il dato
3,2%
3,3%
3,2%
3,2%
3,0%
3,1%
2,9%
3,1%
3,1%
2,7%
2,4%
2,4%
2,400%
2,475%
2,400%
2,400%
2,250%
2,325%
2,175%
2,325%
2,325%
2,025%
1,800%
1,800%
50/12
71/12
90/12
115/12
142/12
166/12
195/12
217/12
244/12
271/12
296/12
18/13
Avvertenza - Il dato al 75% viene qua indicato con tre decimali, come da computo aritmetico. Per ragioni pratiche, potrà
essere utilizzato il dato con i primi due decimali.
VARIAZIONE BIENNALE
Il dato relativo alla variazione biennale non viene più pubblicato, posto che la soppressione dell’aggiornamento biennale
risale al 1985.
486
4/2014 Arch. loc. e cond.
pra
p r a t ica
INDICE ARMONIZZATO DEI PREZZI AL CONSUMO PER I PAESI DELL’UNIONE
EUROPEA (C.D. INDICE ARMONIZZATO EUROPEO) (*)
ANNO 2014
VARIAZIONE ANNUALE
Periodo cui si riferisce la variazione
Dato pubblicato dall’ISTAT
Gennaio 2013-Gennaio 2014
Febbraio 2013-Febbraio 2014
Marzo 2013-Marzo 2014
Aprile 2013-Aprile 2014
Maggio 2013-Maggio 2014
0,6%
0,4%
0,3%
0,5%
0,4%
ANNO 2013
variazione annuale
Periodo cui si riferisce la variazione
Dato pubblicato dall’ISTAT
Gennaio 2012-Gennaio 2013
Febbraio 2012-Febbraio 2013
Marzo 2012-Marzo 2013
Aprile 2012-Aprile 2013
Maggio 2012-Maggio 2013
Giugno 2012-Giugno 2013
Luglio 2012-Luglio 2013
Agosto 2012-Agosto 2013
Settembre 2012-Settembre 2013
Ottobre 2012-Ottobre 2013
Novembre 2012-Novembre 2013
Dicembre 2012-Dicembre 2013
2,4%
2,0%
1,8%
1,3%
1,3%
1,4%
1,2%
1,2%
0,9%
0,8%
0,7%
0,7%
(*) Utilizzabile per l’aggiornamento del canone, con specifica clausola, nei contratti di locazione abitativa non
regolamentati. (Fonte Confedilizia)
ANNO 2012
variazione annuale
Periodo cui si riferisce la variazione
Gennaio 2011-Gennaio 2012
Febbraio 2011-Febbraio 2012
Marzo 2011-Marzo 2012
Aprile 2011-Aprile 2012
Maggio 2011-Maggio 2012
Giugno 2011-Giugno 2012
Luglio 2011-Luglio 2012
Agosto 2011-Agosto 2012
Settembre 2011-Settembre 2012
Ottobre 2011-Ottobre 2012
Novembre 2011-Novembre 2012
Dicembre 2011-Dicembre 2012
Dato pubblicato dall’ISTAT
3,4%
3,4%
3,8%
3,7%
3,5%
3,6%
3,6%
3,3%
3,4%
2,8%
2,6%
2,4%
(*) Utilizzabile per l’aggiornamento del canone, con specifica clausola, nei contratti di locazione abitativa non
regolamentati. (Fonte Confedilizia)
Arch. loc. e cond. 4/2014
487
pra
p r a t ica
Proroga dei contratti nonché differimenti e sospensioni delle esecuzioni
intervenute dopo la legge dell’equo canone relativamente alle locazioni ad
uso diverso dall’abitazione (*)
1982
D.L. n. 9 del 23.1.1982 conv. L. n. 94 del 25.3.1982
Proroga di 2 anni della scadenza dei contratti di cui alle lettere a), b), c) dell’art. 67 della L. n. 392 del
27.7.1978
1984
L. n. 377 del 25.7.1984
Proroga della scadenza dei contratti di cui alla lettera a) dell’art. 67 della L. n. 392/1978 sino al 31
dicembre 1984.
1985
D.L. n. 12 del 7.2.1985 conv. L. n. 118 del 5.4.1985
Proroga della scadenza dei contratti di cui alla lettera a) dell’art. 67 della L. n. 392/1978 sino al 30 giugno
1985 (Dichiarazione incostituzionalità sentenza Corte Cost. 23 aprile 1986 n. 108)
1986
D.L. n. 832 del 9.12.1986 conv. L. 15 del 6.2.1987
Differimento del termine
a) termine fissato
di esecuzione del rilascio
già scaduto
b) termine fissato
non ancora scaduto
9 mesi dalla data fissata e non prima del
29 febbraio 1987 (12 mesi per alberghi)
9 mesi dalla data fissata (12 mesi per
alberghi)
1987
D.L. n. 392 del 25.9.1987 conv. L. n. 478 del 25.11.1987
Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 31 ottobre 1987
1988
L. n. 108 dell’8.4.1988
Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 31 dicembre 1988
1989
D.L. n. 551 del 30.12.1988 conv. L. n. 61 del 21.2.1989
Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 31 dicembre 1989
1999
L. n. 494 del 16.12.1999
Sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio sino al 30 giugno 2001 (solo per immobili
urbani situati nel Comune di Roma)
(*) Il prospetto non tiene conto di quanto disposto dal comma 2 bis dell’art. 11 della L. n. 359/92.
488
4/2014 Arch. loc. e cond.
pra
p r a t ica
Differimenti e sospensioni delle esecuzioni di rilascio intervenute dopo la
legge dell’equo canone relativamente alle locazioni ad uso abitativo (*)
1979
D.L. n. 21 del 30.1.1979 conv. nella L. 93 del 31.3.1979
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino all’1 gennaio 1980 (Provvedimenti divenuti esecutivi dall’1.7.1975
al 29.7.1978, non ancora eseguiti alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto differente
graduazione in base alle date di esecutività dei provvedimenti)
D.L. n. 629 del 15.12.1979 conv. nella L. n. 25 del 15.2.1980
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 30 giugno 1980 (Provvedimenti divenuti esecutivi dall’1.7.1975
alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto e non ancora eseguiti differente graduazione in base
alle date di esecutività dei provvedimenti)
1982
D.L. n. 9 del 23.1.1982 conv. nella L. n. 94 del 25.3.1982
Differimento termine di esecuzione del rilascio ad istanza del conduttore
1) Generalità dei comuni
A) Termine fissato immediatamente eseguibile: fissazione nuova data per 60 gg. dopo ed entro 180 gg. dall’entrata in
vigore del presente decreto.
B) Termine fissato non ancora scaduto: fissazione nuova data per 60 gg. dopo ed entro 180 gg. dalla data di
esecuzione.
C) Provvedimenti emessi entro 18 mesi dalla data di entrata in vigore del decreto: fissazione nuova data per 60 gg. dopo
ed entro 180 gg. dalla data di esecuzione.
2) Comuni con popolazione superiore ai 300.000 abitanti, comuni confinanti coi predetti e comuni di cui alla
de libera CIPE del 29.7.1982 (pubblicata 14.9.1982 su G.U.)
A) Termine fissato immediatamente eseguibile: fissazione nuova data per 120 gg. dopo ed entro 360 gg. dall’entrata in
vigore del decreto.
B) Termine fissato immediatamene eseguibile alla data di pubblicazione delibera CIPE 29.7.1982 (14.9.1982): fissazione
nuova data per 120 gg. dopo ed entro 360 gg. dalla pubblicazione delibera CIPE.
C) Termine non ancora scaduto alla data di entrata in vigore del decreto o della pubblicazione della delibera CIPE:
fissazione nuova data per 120 gg. dopo ed entro 180 gg. dalle date sopra indicate.
1983
D.L. n. 426 del 12.9.1983 conv. nella L. n. 673 del 10.11.1983
Differimento termine di esecuzione del rilascio ad istanza del conduttore
1) Generalità dei comuni Provvedimenti esecutivi emessi relativamente a contratti con scadenza non successiva al
30.6.1984: fissazione nuova data di rilascio per 60 gg. dopo ed entro 180 gg. dalla data di esecuzione.
2) Comuni con popolazione superiore ai 300.000 abitanti, comuni confinanti coi predetti e comuni di cui alla
de libera CIPE del 29.7.1982 (pubblicata 14.9.1982 su G.U.) Provvedimenti esecutivi emessi relativamente a
contratti con scadenza non successiva al 30.06.1984: fissazione nuova data di rilascio per 120 gg. dopo ed entro 360
gg. dalla data di esecuzione.
1985
D.L. n. 12 del 7.2.1985 conv. nella L. n. 118 del 5.4.1985
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 30.06.1985. (Provvedimenti divenuti esecutivi dall’1.1.1983 alla
data di entrata in vigore del decreto e non ancora eseguiti differente graduazione in base alle date di esecutività dei
provvedimenti). Comuni individuati ai sensi degli artt. 2 e 13 del D.L. 23 gennaio 1982, n. 9 conv. L. n. 94 del 2
marzo 1982 nonchè comuni di cui alle delibere CIPE del 22 febbraio 1980 e del 29 luglio 1982. [Dichiarazione
incostituzionalità sentenza Corte Cost. 23 aprile 1986, n. 108].
1986
D.L. n. 708 del 29.10.1986 conv. nella L. n. 899 del 23.12.1986
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 31.3.1987. Comuni con popolazione superiore ai
300.000 abitanti, indicati nella delibera CIPE del 30.5.1985 nonchè comuni capoluogo di provincia.
1988
D.L. n. 26 dell’8.2.1988 conv. nella L. n. 108 dell’8.4.1988
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 31.12.1988. Comuni di cui all’art. 1 comma 1 del D.L.
29.10.1986 conv. L. n. 899 del 23.12.1986.
1989
D.L. n. 551 del 30.12.1988 conv. nella L. n. 61 del 21.2.1989
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 30.4.1989 Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze,
Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e confinanti con i predetti; altri comuni capoluogo
di provincia; comuni di cui alle delibere CIPE 30 maggio 1985 (pubblicata 19 giugno 1985 su G.U.) e 8 aprile
1987 (pubblicata 22 aprile 1987 su G.U.).
(segue)
Arch. loc. e cond. 4/2014
489
pra
p r a t ica
1991
L. n. 360 dell’8.11.1991
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio sino al 31.12.1995 (prorogabile di altri 3 anni) Comuni di Venezia e
Chioggia, limitatamente al centro storico di Venezia, alle Isole della Laguna, al Lido, al litorale di Pellestrina
e al centro storico di Chioggia.
1998
L. n. 431 del 9.12.1998
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio dal 30.12.1998 al 27.6.1999.
2000
D.L. n. 32 del 25.2.2000 conv. nella L. n. 97 del 20.4.2000
Sospensione esecuzione provvedimenti di rilascio, già emessi ex art. 6, c. 5, L. 431/98, di nove mesi a partire dal 1º
gennaio 2000.
L. n. 388 del 23.12.2000 (ex art. 80, c. 22, medesima legge)
Sospensione fino al 30 giugno 2001 esecuzioni di rilascio iniziate contro inquilini che abbiano nel nucleo familiare
ultrasessantacinquenni o handicappati gravi e che non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti ad accedere
all’affitto di una nuova casa.
2001
D.L. n. 247 del 2.7.2001 conv. nella L. n. 332 del 4.8.2001
Differimento fino al 31 dicembre 2001 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio di immobili adibiti ad uso
abitativo, già disposta ai sensi dell’art. 80, comma 22, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, iniziate nei confronti degli
inquilini in possesso dei requisiti indicati al comma 20 del medesimo articolo 80.
D.L. n. 450 del 27.12.2001 conv. nella L. n. 14 del 27.2.2002
Differimento fino al 30 giugno 2002 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio di immobili adibiti ad uso
abitativo, già disposta ai sensi dell’art. 1, comma 1, del decreto legge 2 luglio 2001, n. 247, convertito dalla legge 4 agosto
2001, n. 332, iniziate nei confronti degli inquilini in possesso dei requisiti indicati al comma 20 dell’articolo 80 della legge
23 dicembre 2000, n. 388.
2002
D.L. n. 122 del 20.6.2002 conv. nella L. n. 185 dell’1.8.2002
Proroga fino al 30 giugno 2003 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione, da ultimo
disposta per gli immobili adibiti ad uso abitativo, ai sensi dell’art. 1, comma 1, del D.L. 27 dicembre 2001, n. 450,
convertito, con modificazioni, dalla legge 27 febbraio 2002, n. 14.
2003
D.L. n. 147 del 24.6.2003 conv. nella L. n. 200 dell’1.8.2003
Proroga fino al 30 giugno 2004 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione, di cui all’art.
1, comma 1, del decreto-legge 20 giugno 2002, n. 122, convertito, con modificazioni, dalla legge 1˚ agosto 2002, n. 185.
2004
D.L. n. 240 del 13.9.2004, conv. nella L. n. 269 del 12 novembre 2004
Differimento non oltre il 31 marzo 2005 del termine per l’esecuzione del provvedimento di rilascio di cui all’articolo
1, comma 1, del decreto-legge 24 giugno 2003, n. 147, convertito, con modificazioni, dalla legge 1˚ agosto 2003, n. 200,
disposto in favore dei conduttori che abbiano reso dichiarazione irrevocabile di volersi avvalere di una delle tipologie
di contratto di cui all’art. 2 del D.L. n. 240/04.
2005
D.L. n. 86 del 27.5.2005, conv. nella L. n. 148 del 26 luglio 2005
Differimento non oltre il 30 settembre 2005 e subordinatamente all’emanazione di un D.M. di individuazione dei Comuni
interessati (1) del termine per l’esecuzione del provvedimento di rilascio di cui all’articolo 1, comma 1, del decreto-legge
24 giugno 2003, n. 147, convertito, con modificazioni, dalla legge 1˚ agosto 2003, n. 200, disposto in favore dei conduttori
che abbiano reso dichiarazione irrevocabile di volersi avvalere di una delle tipologie di contratto di cui all’art. 2 del D.L.
n. 86/05.
(1) Vedasi il D.M. 28 settembre 2005, entrato peraltro in vigore addirittura dopo il 30 settembre 2005.
2006
D.L. n. 23 dell’1.2.2006, conv. nella L. n. 86 del 3 marzo 2006
Sospensione per sei mesi a partire dal 3 febbraio e limitatamente ai comuni con più di un milione di abitanti delle
procedure esecutive di “sfratto” (per finita locazione) contro conduttori che abbiano nel loro nucleo familiare persone
ultrasessantacinquenni, o handicappati gravi, e che non dispongano di altra abitazione nè di redditi sufficienti ad
accedere alla locazione di un nuovo immobile
(segue)
490
4/2014 Arch. loc. e cond.
pra
p r a t ica
2006
D.L. n. 261 del 29.9.2006
Sospensione sino al 30 giugno 2007 (sino al 30 giugno 2008, su tutto il territorio e per qualunque conduttore ove il locatore
sia un soggetto considerato “grande proprietario” a termini dello stesso provvedimento) e limitatamente ai comuni
capoluoghi di provincia e comuni limitrofi con oltre 10.000 abitanti - delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio per
finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione nei confronti dei conduttori con reddito annuo familiare
complessivo inferiore a 27.000 euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasettantenni, figli a
carico, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento. (Per la mancata conversione del
Decreto, si veda in questa Rivista 2006, 706).
2007
L. n. 9 dell’8.2.2007
Sospensione a decorrere dal 15 febbraio 2007 per un periodo di otto mesi delle procedure esecutive di rilascio per finita
locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione nei comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti
con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad alta densità abitativa di cui alla delibera CIPE n. 87/03 del 13
novembre 2003, nei confronti di conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro, che
siano o abbiano nel loro proprio nucleo familiare persone ultrasettantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap
con invalidità superiore al 66 per cento, purché non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare
nella regione di residenza. La sospensione ricorrendo le stesse condizioni di reddito e di impossidenza si applica anche
ai nuclei familiari con figli fiscalmente a carico. Il termine è elevato a 18 mesi nel caso di “grandi proprietà”.
2008
D.L. n. 248 del 31.12.2007, conv. con modif. nella L. n. 31 del 28.2.2008
Sospensione fino al 15 ottobre 2008 dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili
adibiti ad uso di abitazione, in attesa della compiuta realizzazione dei programmi già previsti e finanziati dal piano
straordinario di edilizia residenziale pubblica che prevede il recupero di circa 12.000 alloggi destinati prioritariamente
a garantire il passaggio da casa a casa per gli sfrattati. Si veda in questa Rivista, 2008, 311, nella sezione “Legislazione
e documentazione”.
2008
D.L. n. 158 del 20.10.2008, conv. con modif. nella L. n. 199 del 18.12.2008
Sospensione fino al 30 giugno 2009 dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili
adibiti ad uso di abitazione, già sospesa fino al 15 ottobre 2008 ai sensi del D.L. n. 248/07, limitatamente ai comuni di cui
all’art. 1, comma 1, della L. 8 febbraio 2007, n. 9.
2009
D.L. n. 78 del 1.7.2009, conv. con modif. nella L. n. 102 del 3.8.2009
Proroga fino al 31 dicembre 2009 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione per gli
immobili adibiti ad uso abitativo, da ultimo disposta ai sensi del D.L. n. 158/08, conv., con modificazioni, dalla legge n.
199 del 18 dicembre 2008.
Si veda il testo del decreto legge, convertito con modificazioni, in questa Rivista, 2009, 93.
2010
D.L. n. 194 del 30.12.2009, conv. con modif. nella L. n. 25 del 26.2.2010
Proroga fino al 31 dicembre 2010 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione per gli
immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 31 dicembre 2009 ai sensi del D.L. n. 78/09, conv., con modificazioni,
dalla legge n. 102 del 3 agosto 2009.
Si veda la tabella sinottica pubblicata, in questa Rivista, 2010, pag. 342.
2011
D.L. n. 225 del 29.12.2010, conv. con modif. nella L. n. 10 del 26.2.2011
Proroga fino al 31 dicembre 2011 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione per gli
immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 31 dicembre 2010 ai sensi del D.L. n. 194/10, conv., con modificazioni,
dalla legge n. 25 del 26 febbraio 2010. Per beneficiare della proroga gli inquilini devono trovarsi nei comuni ad alta
tensione abitativa, avere un reddito inferiore a 27mila euro, essere o avere nel proprio nucleo familiare persone
ultra65enni, malati terminali o portatori di handicap o figli fiscalmente a carico.
Si veda il testo del decreto legge, convertito con modificazioni, pubblicato in questa Rivista 2011, 241.
2012
D.L. n. 216 del 29.12.2011, conv. con modif. nella L. n. 14 del 24.2.2012
Proroga fino al 31 dicembre 2012 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione per gli
immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 31 dicembre 2011 ai sensi del D.L. n. 225/10, conv., con modificazioni,
dalla legge n. 10 del 26 febbraio 2011. Per beneficiare della proroga gli inquilini devono trovarsi nei comuni ad alta
tensione abitativa, avere un reddito inferiore a 27mila euro, essere o avere nel proprio nucleo familiare persone
ultra65enni, malati terminali o portatori di handicap o figli fiscalmente a carico.
(segue)
Arch. loc. e cond. 4/2014
491
pra
p r a t ica
2012
L. 24 dicembre 2012, n. 228
Proroga fino al 31 dicembre 2013 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione per
gli immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 31 dicembre 2012 ai sensi del D.L. n. 216/’11, conv., con
modificazioni, dalla L. n. 14 del 24 febbraio 2012. Per beneficiare della proroga gli inquilini devono trovarsi nei comuni
ad alta tensione abitativa, avere un reddito inferiore a 27mila euro, essere o avere nel proprio nucleo familiare persone
ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap o figli fiscalmente a carico.
2013
D.L. 30 dicembre 2013, n. 150
Proroga fino al 30 giugno 2014 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione per gli
immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 31 dicembre 2012 ai sensi della L. n. 228/12. Per beneficiare della
proroga gli inquilini devono trovarsi nei comuni ad alta tensione abitativa, avere un reddito inferiore a 27mila euro,
essere o avere nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con
invalidità superiore al 66 per cento o figli fiscalmente a carico.
D.L. 30 dicembre 2013, n. 150, conv. con modif. nella L. n. 15 del 27.2.14
Proroga fino al 31 dicembre 2014 della sospensione delle procedure esecutive di rilascio per finita locazione per gli
immobili adibiti ad uso abitativo, già sospesa fino al 31 dicembre 2013 ai sensi della L. n. 228/12. Per beneficiare della
proroga gli inquilini devono trovarsi nei comuni ad alta tensione abitativa, avere un reddito inferiore a 27mila euro,
essere o avere nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con
invalidità superiore al 66 per cento o figli fiscalmente a carico.
(*) Lo schema sopra riportato non include i provvedimenti emanati per specifiche zone del territorio nazionale colpite da
particolari eventi (terremoti, alluvioni, ecc.). Tale prospetto, inoltre, non tiene conto di quanto disposto dal comma 2 bis dell’art.
11 della L. n. 359/92, stanti le differenti, perduranti interpretazioni giurisprudenziali che ne rendono incerta la portata.
492
4/2014 Arch. loc. e cond.
pra
p r a t ica
PRIVACY ED ESTRATTO CONTO CONDOMINIALE
Con nota del 31 marzo 2014 (prot. 10221/88074) il Garante per la protezione dei dati personali ha risposto ad un
quesito posto dalla Confedilizia in ordine all’applicazione del riformulato art. 1129 c.c. e, segnatamente, in relazione
alla previsione, ivi contenuta, dell’obbligo dell’amministrazione di aprire e utilizzare un conto corrente intestato al
condominio e del correlato diritto di ciascun condomino di accedere alla relativa documentazione.
In particolare, la Confedilizia aveva posto all’attenzione del Garante la questione inerente la possibilità che dagli
estratti conto, bancari o postali, intestati al condominio, i singoli condomini potessero avere contezza di pagamenti
eseguiti con ritardi, anche minimi, da altri contromini, il che avrebbe potuto ledere il diritto alla riservatezza degli
interessati.
Al riguardo, il Garante osserva che a seguito della chiara previsione contenuta nel predetto art. 1129, “per effetto
della stipula del contratto di conto corrente bancario o postale da parte dell’amministratore, i condomini, pur non essendo formalmente intestatari del conto (in ragione del fatto che il conto corrente è comunque intestato al condominio
nel suo complesso), divengono ora titolari di una posizione giuridica che consente loro di verificare la destinazione dei
propri esborsi e soprattutto l’operato dell’amministrazione in merito all’intera gestione condominiale”. Consegue da
tanto - sempre secondo il Garante - che “rispetto alla fattispecie in esame possa trovare applicazione una disciplina
analoga a quella di cui all’art. 11-9 del D.L.vo n. 385/1993 (recante il Testo unico delle leggi in materia bancaria e
creditizia)”. Norma che riconosce in capo al cliente - così come precisato dallo stesso Garante al punto 5.2 delle “Linee
guida in materia di trattamento dei dati personali della clientela in ambito bancario” (adottate il 25 ottobre 2007) - il
“diritto di ottenere” senza alcuna limitazione “copia di atti o documenti bancari (sia che essi contengano dati personali
relativi all’interessato, sia nel caso ciò non accada)”.
Alla luce di quanto precede, l’Autorità per la protezione dei dati personali conclude, quindi, evidenziando come non
si ravvisi “la sussistenza di alcuna limitazione - neanche nelle forme di un parziale oscuramento - rispetto all’ostensibilità delle informazioni indicate nella rendicontazione (ivi compresi i dati personali relativi a terzi che dovessero esservi
contenuti), richiesta da un condomino alla banca nell’esercizio del diritto introdotto nell’art. 1129 c.c. dal legislatore
della riforma”.
In argomento si ricorda che l’Abi, l’Associazione delle banche italiane, aveva escluso qualsiasi responsabilità, sotto il
profilo della violazione della privacy, in capo ad un istituto di credito che - in applicazione del più volte citato art. 1129
c.c. - fornisca copia integrale dell’estratto conto condominiale (cfr. Cn apr. ‘14).
Arch. loc. e cond. 4/2014
493
pra
p r a t ica
IL PIANO CASA COME APPROVATO DAL PARLAMENTO
Di seguito si illustrano le disposizioni di maggiore interesse del decreto-legge n. 47/’14,
contenente il cosiddetto Piano Casa, nel testo divenuto definitivo.
Cedolare secca al 10% per i contratti agevolati
 Viene ridotta dal 15% al 10% – per il quadriennio 2014-2017 – l’aliquota della cedolare
secca per i contratti di locazione agevolati (3 anni + 2) stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa (elenco sul sito Internet della Confedilizia). Comuni il cui elenco si prevede che sia aggiornato dal Cipe (Comitato interministeriale per la programmazione
economica) entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione
del decreto in esame.
Cedolare secca al 10% anche nei comuni colpiti da calamità
 L’aliquota del 10% della cedolare secca può essere applicata anche per i contratti stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge in esame, lo stato di
emergenza a seguito del verificarsi di calamità naturali.
Cedolare secca anche per abitazioni locate a cooperative edilizie ed enti no profit
 L'opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate “nei confronti” di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo
di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con
rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Detrazione mobili indipendente da importo detrazione ristrutturazioni
 Per il periodo dal 6.6.’13 al 31.12.’14 le spese per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici sono computate, ai fini della fruizione della detrazione Irpef, indipendentemente dall'importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono
delle detrazioni per gli interventi di ristrutturazione.
Tassazione della casa in Italia dei pensionati residenti all’estero
 Ai fini Imu, a partire dal 2015, è considerata direttamente adibita ad abitazione principale “una ed una sola” unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti
nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (Aire), già
pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a
condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso.
 Sull'unità immobiliare in questione, la Tasi e la Tari sono applicate, per ciascun anno, in
misura ridotta di due terzi.
Contrasto all’occupazione abusiva degli immobili
 Chiunque occupi abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza
né l'allacciamento a pubblici servizi in relazione all'immobile medesimo e gli atti emessi
in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge.
(*) D.L. n. 47/’14, convertito, con modificazioni, nella L. 23 maggio 2014, n. 80.
1
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4/2014 Arch. loc. e cond.
(*)
pra
p r a t ica
IUC (IMU-TASI-TARI), QUANTO SI PAGA
IMU
Base imponibile
Rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per:
§ 160 per abitazioni, magazzini, autorimesse
§ 140 per laboratori e locali senza fine di lucro
§ 80 per uffici, banche, assicurazioni
§ 65 per opifici, alberghi
§ 55 per negozi e botteghe
La base imponibile è ridotta del 50%:
§ per i fabbricati di interesse storico o artistico
§ per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non
utilizzati
Aliquota di base del 7,6 per mille, che i Comuni possono
§ aumentare fino al 10,6 per mille
§ diminuire sino al 4,6 per mille
Aliquote
Abitazione principale e relative pertinenze (categorie A1, A8 e A9)
üAliquota del 4 per mille, che i Comuni possono
§ aumentare fino al 4 per mille
§ diminuire fino al 2 per mille
üDetrazione di 200 euro, che i Comuni possono aumentare fino a concorrenza
dell’imposta dovuta
Immobili locati
Possibilità di ridurre l’aliquota al 4 per mille
TASI
Base imponibile
Rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per:
§ 160 per abitazioni, magazzini, autorimesse
§ 140 per laboratori e locali senza fine di lucro
§ 80 per uffici, banche, assicurazioni
§ 65 per opifici, alberghi
§ 55 per negozi e botteghe
La base imponibile è ridotta del 50% per:
§ fabbricati di interesse storico o artistico
§ fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati
Arch. loc. e cond. 4/2014
495
pra
p r a t ica
Aliquota di base dell’1 per mille, che i Comuni possono ridurre fino
all’azzeramento
I Comuni possono differenziare le aliquote per categorie di immobili (es.
abitazione principale).
Aliquote
Per il 2014, l’aliquota massima non può superare il 2,5 per mille,
ma i Comuni possono arrivare sino al 3,3 per mille (+ 0,8 per mille)
a condizione che con tale aumento siano finanziate detrazioni per le
abitazioni principali.
L’occupante (es. inquilino) versa la TASI nella misura, stabilita dal
Comune, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo.
IMU-TASI
La somma delle aliquote della TASI e dell’IMU per ciascuna tipologia di immobile non può essere
superiore all’aliquota massima consentita dalla legge statale per l’IMU al 31 dicembre 2013, fissata
al 10,6 per mille, e ad altre minori aliquote, in relazione alle diverse tipologie di immobile.
Per il 2014, il limite del 10,6 per mille può essere superato dello 0,8 per mille (arrivando così
all’11,4 per mille) alle condizioni di cui alla tabella precedente.
TARI
La tariffa “di riferimento” deve coprire tutti i costi afferenti al servizio di gestione dei rifiuti
urbani.
Sulla base della tariffa di riferimento, il Comune individua il costo complessivo del servizio e
determina la tariffa, che è composta da una parte fissa, determinata in relazione alle componenti
essenziali del costo del servizio (riferite in particolare agli investimenti per le opere e dai relativi
ammortamenti) e da una parte variabile, rapportata alle quantità di rifiuti conferiti, al servizio
fornito e all’entità dei costi di gestione.
Il Comune, in alternativa, può commisurare la tariffa alle quantità e qualità medie ordinarie
di rifiuti prodotti per unità di superficie, in relazione agli usi e alla tipologia delle attività svolte
nonché al costo del servizio sui rifiuti.
Le tariffe per ogni categoria o sottocategoria omogenea sono determinate dal comune moltiplicando
il costo del servizio per unità di superficie imponibile accertata, previsto per l’anno successivo,
per uno o più coefficienti di produttività quantitativa e qualitativa di rifiuti.
In ogni caso deve essere assicurata la copertura integrale dei costi di investimento e di esercizio
relativi al servizio.
A cura dell’Ufficio legale della Confedilizia
496
4/2014 Arch. loc. e cond.
pra
p r a t ica
Circolare Confedilizia 27 giugno 2014,
Prot. n. 18244.14/GST/dg. Suggerimenti per provvedimenti
di sfratto.
Assai di frequente insorge la necessità per i proprietari di casa – in relazione all’esecuzione ovvero alla risoluzione
e alla cessazione dei contratti di locazione – di fare ricorso all’opera degli avvocati per la promozione di procedure
giudiziarie.
Nell’ambito di tali procedure giudiziarie i procedimenti di sfratto – che si segnalano per il loro numero elevato –
presentano peculiarità di procedura e richiedono, appunto in relazione a questa, un regolamento preciso dei comportamenti e delle modalità di comunicazione nel corso della pratica.
Il procedimento di sfratto, in particolare, presenta aspetti tecnici di non agevole comprensione per il locatore che lo
promuove e soprattutto comporta – a differenza di altre ipotesi di vertenza giudiziaria – la necessità di comunicazione
continua tra cliente ed avvocato, anche in considerazione del fatto che il procedimento concerne un rapporto contrattuale – quello derivante dal contratto di locazione – che continua ad avere corso, quanto meno in linea di fatto,
durante lo svolgersi del procedimento.
Anche per ragioni di chiarezza e di trasparenza di rapporti – oltre che per il migliore esito della procedura – appare
opportuno fissare dei punti o comunque fornire dei suggerimenti relativamente alla conduzione del rapporto tra cliente
ed avvocato in relazione a tali procedure.
Alla luce di queste considerazioni, si è ritenuto di predisporre un elenco di suggerimenti relativi ad aspetti ed adempimenti di carattere pratico nella conduzione delle procedure di sfratto con riferimento al rapporto intercorrente tra il
proprietario-locatore ed il suo avvocato.
Il testo che segue – redatto dal nostro avv. Scalettaris – nasce appunto da queste esigenze ed ha la finalità ora
indicata.
Si segnala che i suggerimenti elencati – che possono contribuire a conferire chiarezza al rapporto professionale –
potranno essere richiamati in sede di conferimento all’avvocato dell’incarico di promozione di una procedura di sfratto
così da venire a costituire parte del relativo contenuto: il richiamo, peraltro, potrà essere integrale o parziale, a seconda
delle valutazioni e delle determinazioni degli interessati.
Restando a disposizione, si porgono distinti saluti.
CONFERIMENTO DI INCARICO ALL’AVVOCATO PER LA PROMOZIONE DI PROCEDIMENTO DI SFRATTO: MODALITÀ DI CONDUZIONE DEL RAPPORTO CLIENTE/AVVOCATO.
Si suggerisce che da parte del cliente e dell’avvocato si osservino – in relazione al procedimento di sfratto – le
seguenti modalità di conduzione del rapporto.
1. Nel caso di sfratto per morosità, in difetto di contrarie indicazioni da parte del cliente, sarà richiesta al giudice
– sia con l’atto di intimazione, sia successivamente in sede di udienza nel caso di convalida dello sfratto – oltre alla
convalida dello sfratto anche la pronuncia dell’ingiunzione di pagamento dei canoni insoluti e delle spese.
2. Con riguardo allo sfratto per morosità, a fronte di eventuali iniziative dell’intimato che intervengano dopo il conferimento dell’incarico all’avvocato di promozione della procedura di sfratto per morosità e siano dirette al pagamento dei
canoni insoluti, il locatore preliminarmente inviterà il conduttore a rivolgersi all’avvocato di esso locatore.
3. In ogni caso, una volta conferito all’avvocato dal proprietario-locatore l’incarico di promozione della procedura
di sfratto, il cliente darà immediata comunicazione all’avvocato in forma scritta di ogni fatto nuovo relativo alla controversia e soprattutto di ogni pagamento che fosse effettuato dal conduttore (pagamento concernente anche i canoni
che maturassero successivamente al momento del conferimento dell’incarico), con indicazione delle date, degli importi
pagati e dell’eventuale imputazione di questi. In difetto di comunicazione da parte del cliente di pagamenti effettuati
in suo favore dal conduttore dopo il conferimento dell’incarico all’avvocato, questi considererà che nessun nuovo pagamento sia stato effettuato dal conduttore, nemmeno relativamente ai canoni maturati successivamente al periodo cui si
riferisce la morosità esistente al momento del conferimento dell’incarico.
4. Quanto indicato sub 3. vale anche con riguardo ai pagamenti che fossero effettuati da parte del conduttore a
seguito della concessione del termine di grazia ex art. 55 L. 392/’78.
5. Sempre con riguardo allo sfratto per morosità, nel caso di richiesta da parte del conduttore di concessione del
termine di grazia, l’avvocato del locatore, in difetto di diverse indicazioni da parte del cliente ed ove le condizioni di
difficoltà del conduttore non risultino provate (cfr. Cass. 1264 del 2003), si opporrà a tale istanza.
6. Nel caso di sfratto per finita locazione, il difensore dell’intimante, nel chiedere la convalida dello sfratto, chiederà
anche la liquidazione delle spese della procedura e la condanna dell’intimato al relativo rimborso in favore dell’attore
(cfr. Cass. n. 11197 del 2007).
7. Nel caso in cui il convenuto si opponga alla convalida dello sfratto sarà proposta di regola – salve indicazioni
diverse da parte del cliente e salvo che specifiche ragioni lo impediscano o sconsiglino – istanza al giudice di pronuncia
dell’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni dell’intimato ex art. 665 c.p.c.
Arch. loc. e cond. 4/2014
497
pra
p r a t ica
8. Della pronuncia del provvedimento di convalida dello sfratto così come dell’eventuale concessione al conduttore
del termine di grazia per sanare la morosità, l’avvocato darà pronta comunicazione scritta al cliente, ove questi non
abbia presenziato all’udienza in cui tali provvedimenti siano stati emessi.
9. Eventuali richieste del cliente di differire o ritardare l’esecuzione dello sfratto dovranno essere formulate per
iscritto.
10. Ottenuto il provvedimento di rilascio, l’avvocato procederà anche prima – se possibile – della scadenza del termine per il rilascio fissato dal giudice alla notifica del titolo esecutivo e dell’atto di precetto di rilascio con riferimento alla
data dell’esecuzione fissata dal Giudice con il provvedimento.
11. Con l’atto di precetto di rilascio si intimerà al conduttore anche il pagamento delle spese e dei compensi per l’atto
di precetto stesso (cfr. Cass. S.U. n. 1471 del 1996).
12. Il cliente provvederà immediatamente – a semplice richiesta – a fare pervenire all’avvocato la somma necessaria
per il pagamento dell’imposta di registrazione del decreto ingiuntivo unitamente all’indicazione dei dati anagrafici e
fiscali delle parti.
13. Ove il conduttore rilasci l’immobile direttamente in favore del locatore in un qualsiasi momento antecedente
l’accesso dell’Ufficiale giudiziario, il cliente ne darà immediata comunicazione all’avvocato.
498
4/2014 Arch. loc. e cond.
Risposte ai quesiti
(a cura della Redazione)
AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
D In un condominio di nove unità immobiliari, di cui due
di queste di proprietà di uno stesso condomino, c’è obbligo
di nomina dell’amministratore? Quesito da Bolzano.
R No. Ai sensi dell’art. 1129, primo comma, c.c., come
modificato dalla legge di riforma, l’obbligo di nominare
l’amministratore scatta, infatti, allorché i condomini siano
almeno nove. Nel caso di specie, invece, i condomini, cioè
i proprietari delle unità immobiliari che formano il condominio, sono otto.
D Da Calsalbuttano (Cremona) ci si chiede se il registro
di anagrafe condominiale deve contenere le generalità di
coloro che hanno in comodato le unità immobiliari presenti nel condominio.
R Sì. Lo prevede espressamente l’art. 1130 n. 6 c.c., secondo cui il registro in questione deve contenere, fra l’altro, le
generalità dei titolari dei diritti personali di godimento (e,
quindi, anche dei comodatari).
D Mi hanno detto che, di recente, l’aliquota della cedolare
secca per i contratti agevolati (3+2) è stata ridotta del 10
per cento. È vero? Lo chiede un abbonato di Abbiategrasso
(Milano).
R Sì, è vero. L’art. 9 del decreto legge n. 47 del 28 marzo
2014 (come convertito in legge) ha ridotto dal 15 al 10
per cento – per il quadriennio 2014-2017 – l’aliquota della
cedolare secca per i contratti di locazione agevolati (3
anni + 2) stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa
(elenco sul sito internet Confedilizia).
D Il proprietario di un appartamento concesso in locazione con contratto della durata di tre anni più due anni
domanda da Canevino (Pavia) a chi spetti, per legge, tra
locatore e conduttore la spesa per la lettura dei contatori
dell’autoclave condominiale.
R La spesa di cui trattasi è posta dal D.M. 30 dicembre
2002 (Allegato G) a carico dell’inquilino.
D Possono partecipare all’assemblea soggetti estranei al
condominio? Domanda da Carmiano (Piacenza).
R Sì, ma solo per il tempo necessario a trattare lo specifico punto all’ordine del giorno per il quale è richiesta la
loro presenza (cfr. Guida del Garante per la protezione dei
dati personali: “Condominio e privacy”).
D Ci si chiede – da Latina – con quali modalità sia possibile revocare l’opzione per la cedolare secca?
R Con provvedimento del 10 gennaio 2014 l’Agenzia delle
entrate ha disposto che il locatore possa revocare l’opzione
in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in
cui è stata esercitata l’opzione entro il termine previsto per
il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità
di riferimento. La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e
per le successive. Per effettuare la revoca si deve presentare
all’agenzia il nuovo modello Rli, anche in via telematica, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento, ciò comportando
il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la
facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.
Arch. loc. e cond. 4/2014
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Varie
Studio del notariato
sulla rinuncia
alla proprietà
È possibile rinunciare alla proprietà di un immobile?
La domanda - un tempo impensabile - ha cominciato a diventare frequente specie da quando, a partire dal 2012, sul
settore immobiliare è aumentato il carico di imposizione
fiscale. Così da indurre alcuni proprietari - in particolare
eredi di beni privi di valore, bisognosi di costose ristrutturazioni, ciononostante soggetti ad alte imposte, e per tali
ragioni impossibili da vendere e persino da donare - a porsi seriamente il problema di ricercare modalità alternative
per disfarsi del proprio immobile. Mentre si registrano
addirittura molti casi di proprietari che - al fine di rendere
inagibile il proprio immobile, e così risparmiare un po’ di
tasse - lo privano del tetto.
Alle esigenze di chiarezza sulle possibilità di “liberarsi”
di un immobile risponde uno studio pubblicato dal Consiglio
nazionale del Notariato intitolato per l’appunto “La rinunzia
alla proprietà e ai diritti reali di godimento”, con il quale
viene con grande approfondimento scientifico spiegato in
quali termini sia possibile attuare la “rinuncia abdicativa”.
Il diritto di proprietà - spiega subito il Notariato - è certamente da considerarsi un diritto di natura disponibile e,
in quanto tale, suscettibile di rinunzia.
In relazione agli effetti di tale atto, lo studio ricorda
che l’art. 827 del codice civile stabilisce che i beni immobili che non sono di proprietà di alcuno spettano al patrimonio dello Stato.
È evidente, dunque, che l’ordinamento non consente
che un bene immobile possa rimanere privo di un soggetto titolare. Da ciò consegue che, a fronte della rinunzia
abdicativa da parte dell’unico proprietario di un bene,
certamente la proprietà dello stesso spetterà allo Stato,
tenendo presente che tale acquisto non avviene a titolo
derivativo (considerata la natura meramente abdicativa
della rinunzia), bensì a titolo originario proprio in virtù
del disposto dell’art. 827 c.c.
In relazione, invece, alla natura dell’atto, esso è certamente unilaterale, essendo diretto unicamente alla dismissione del diritto, e non produce effetti traslativi, in
quanto l’acquisto che ne deriva in capo allo Stato non è
un effetto negoziale voluto dal rinunziante, bensì la conseguenza ordinamentale di un atto in cui la volontà è diretta unicamente all’estinzione della situazione giuridica
soggettiva.
La natura puramente abdicativa e non traslativa della
rinunzia esclude, di conseguenza, la necessità di un’accettazione. Ed essa si connota - secondo il Notariato - quale
atto non recettizio.
La rinunzia, oltre alla proprietà esclusiva, può riguardare anche la quota di comproprietà, trattandosi del
medesimo diritto. L’atto in questione deve essere forma
scritta ed è soggetto a trascrizione.
Quanto al condominio, lo studio ricorda che l’attuale
art. 1118, comma 2, c.c. prevede che “il condomino non può
rinunziare al suo diritto sulle parti comuni”. Il legislatore
della riforma, dunque, ha più radicalmente escluso - nota
il Notariato - la rinunziabilità del diritto sulle parti comuni
dell’edificio. La ratio di questa disposizione - si aggiunge
- è stata individuata, già sotto il vigore della precedente
formulazione, nella peculiarità delle parti comuni, spesso
necessarie al godimento della porzione di proprietà individuale (si pensi alle scale, all’androne, ecc.), delle quali il
condomino finisce comunque per godere, sia pur di fatto,
anche a seguito di un eventuale rinunzia. In sostanza, il
legislatore vuole evitare che la rinunzia in esame sia un
escamotage per sottrarsi unicamente al pagamento delle
spese di conservazione, continuando ad usufruire delle
parti comuni.
Lo studio del Notariato non si occupa delle implicazioni tributarie della rinunzia alla proprietà. Sulla base
anche di quanto precisato dall’Agenzia delle entrate nella
circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, si può però ritenere
che il regime di tassazione degli atti di rinunzia abdicativa - in quanto tali né onerosi né gratuiti - sia il seguente:
applicazione dell’imposta sulle dotazioni e delle imposte
ipotecaria e catastale.
Arch. loc. e cond. 4/2014
501
var
Va r i e
Ma chi controllerà
i controllori?
di Corrado Sforza Fogliani
Il Governo si pone, giustamente, il problema di una
riforma della “macchina” dello Stato. Ma forse, oggi, occorre anche una rivisitazione del sistema delle Autonomie
locali. A favore della stessa (e, quindi, di un equilibrato
rapporto Stato-Autonomie) militano l’insostenibilità del
debito pubblico e la Tasi fiscale che viviamo.
Nel campo degli enti locali, in un volger d’anni di alcuni
decenni si è passati dal sistema dei controlli esterni nato
con lo Stato unitario, al sistema dei controlli interni, alla
presa d’atto del sostanziale fallimento di quest’ultimo sistema, al tentativo di rimediarvi - come scrive uno studioso, e un pratico, della materia (C. PRONTI, La Regione
Emilia-Romagna ed i controlli sugli enti locali, ed. Parallelo 24, 2014) - “con la moltiplicazione degli adempimenti
e la procedimentalizzazione della trasparenza, a costi, in
termini di tempi di esecuzione e di spesa effettiva, non
calcolati ma sicuramente crescenti”. Lo stesso studioso
giunge, al termine della sua chiara disamina, ad augurarsi
“un anno sabbatico degli adempimenti, da utilizzare per
una riflessione collettiva su ciò che si sta facendo”.
Il problema non è nuovo. Con la consueta lucidità,
lo poneva già anni fa Giovanni Sartori (CORSERA, 24
aprile 2010, Ma resta il nodo dei controlli) sostenendo -
502
4/2014 Arch. loc. e cond.
a proposito di Regioni e di federalismo - che il controllo
elettorale ci vuole, “ma oggi e sempre più dovrebbe essere
integrato «autorità di controllo» davvero indipendenti”. E,
pochi giorni dopo (28 aprile 2010), sullo stesso quotidiano
Linda Lanzillotta evidenziava che, anche dove la sanzione
politica aveva funzionato, la spesa non era diminuita. Su
come si costruiscano “maggioranze elettorali di ferro” lo
ha del resto dettagliatamente spiegato Ernesto Galli della
Loggia (Rossi per sempre, a cura di STELLA CARNEVALI,
Confraternita delle Foglie-Spello di Perugia, 2004). E già
dieci anni fa, sia il presidente del Senato Marcello Pera
che il presidente della Corte dei conti Francesco Staderini sottolineavano, l’uno l’assurdità di certe spese degli
enti locali, e l’altro che in tutti i Paesi europei all’infuori
dell’Italia “si riscontrano restrizioni specifiche all’autonomia contabile-finanziaria” degli stessi enti (Odissea dello
spreco, Confedilizia edizioni, 2005).
Nonostante tutto questo, la situazione è rimasta immutata (salvo sia la spesa pubblica sia le imposte, che
- correlate come sono l’una alle altre - hanno entrambe
segnato una intollerabile crescita). Per il futuro, anzi, il
Governo pensa (disegno di legge n. 1429, Senato) ad un
Senato delle Autonomie che - integralmente sostituito
l’art. 70 della Costituzione - potrà, in buona sostanza e in
varie forme (richiesta di riesame, proposte di modifiche
ecc.), esercitare un diretto potere di sindacato sull’attività
legislativa della Camera dei deputati, congiuntamente a
questa svolgendo anche la stessa attività legislativa in
specifiche materie. Ma, a questo punto, chi controllerà i
controllori?
var
Va r i e
Case di lusso e categoria
catastale A/1: quaNta
confusione
di Carlo Scaniglia
Nuove leggi, nuovi governi ed altrettante nuove tassazioni sugli immobili con ulteriore confusione tra le case
di lusso e le case di categoria catastale A/1 (soggette ad
IMU/TASI/IUC). Chiariamo subito quali sono le case di
lusso per le quali sarebbe condivisibile mantenere una
tassazione diversa e quali sono le case “signorili” ossia di
categoria catastale A/1 per le quali invece sarebbe corretto introdurre l’esenzione IMU oltreché mantenere le
agevolazioni sull’acquisto della prima casa. Gli immobili
di “lusso” sono quelli definiti dal D.M. 2 agosto 1969 e non
in automatico (come sembra aver pensato il legislatore)
tutti quelli di categoria catastale A/1. Si tratta in definitiva
di due definizioni e caratteristiche diverse, l’una di natura catastale (A/1), l’altra esclusivamente fiscale (D.M.).
Sicché anche un immobile di categoria catastale A/2 ossia per definizione “civile” ancorché in categoria inferiore
all’A/1, ben potrebbe rientrare nella definizione “di lusso”.
Si verifica così uno strano paradosso per cui l’immobile
che ai fini del citato D.M. viene dichiarato “di lusso” ma ai
fini catastali è censito nella categoria catastale A/2, viene
ad essere esentato dal pagamento IMU. Contrariamente
l’immobile di categoria A/1 ancorché espressamente chiarito non di lusso, in via del tutto pregiudizievole per il solo
fatto di essere classato in categoria A/1, viene ad essere
ingiustamente assoggettato al pagamento dell’IMU!!!
Ed allora facciamo chiarezza sulla categoria catastale
A/1 e le case di lusso.
Purtroppo siamo in assenza di una chiara, univoca e
precisa definizione, riporto quindi le indicazioni generiche
secondo le quali si definiscono abitazioni di categoria catastale A/1 quelle signorili, appartenenti a fabbricati ubicati
in zone di pregio o centrali, caratterizzati da un’ottima
esposizione, con caratteristiche costruttive, tecnologiche
e di rifinitura ricche comunque di livello superiore a
quello dei fabbricati di tipo residenziale. Appartamenti
di elevata superficie ed altezze interne, grande ampiezza
dei vani con salone di rappresentanza, completezza, di
impianti (talvolta con aria condizionata), ampi bagni,
porta di servizio, servizio di portineria, spazi verdi di ossigenazione. In concreto si tratta della massima categoria
Catastale riservata agli appartamenti oltre la quale esistono solo ville e castelli.
Coloro che pur essendo in categoria A/1 ritengono di
non ritrovarsi più in detto classamento possono avvalersi
della sentenza di Cassazione emessa in data 8 settembre
2008 con il n. 22557 che ha ribadito che “. . . deve essere
riconosciuto ad ogni titolare di immobile la facoltà di
chiedere una diversa classificazione catastale e quindi
una diversa rendita del bene . . . I termini di abitazione
“signorile”, “civile”, “popolare” chiamano nozioni presenti
nell’opinione generale a cui corrispondono caratteristiche che possono con il tempo mutare, sia sul piano della
percezione dei consociati . . . sia sul piano oggettivo per
il naturale deperimento delle cose, cui non abbia posto
rimedio una buona manutenzione; o per le mutate condizioni dell’area ove l’immobile si trovi. Quindi può accadere
che abitazioni in passato ritenute modeste o “popolari”
divengano “civili” o signorili, e viceversa che immobili di
pregio perdano la qualifica superiore . . .”.
Diversamente, si definiscono case di lusso secondo il
D.M. 2 agosto 1969 (a cui vi rinvio per maggiori dettagli)
quelle che hanno particolari caratteristiche che per ragioni
di spazio vi riassumo nella forma più ricorrente ossia le singole unità immobiliari (che possono essere di categoria A/3;
A/2; A/7; A/8 ed in parte A/1) aventi superficie utile (quindi
netta calpestabile) complessiva superiore a 240 mq. (esclusi sempre balconi-terrazze-cantine-soffitte-scale-posto
macchina) oppure unità immobiliari che abbiano oltre 4
caratteristiche (quindi almeno 5), tra quelle sottoelencate:
a) superficie dell’appartamenti utile superiore a mq
160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchina;
b) terrazze a livello coperte e scoperte e balconi con
superficie utile superiore a mq 65;
c) più di un ascensore per ogni scala;
d) scala di servizio;
e) montacarichi o ascensore di servizio;
f) scala principale con pareti rivestite di materiali
pregiati;
g) altezza libera netta del piano superiore a m 3.30;
h) porte di ingresso agli appartamenti da scala interna
in legno o con decorazioni pregiate;
i) infissi interni in legno o con decorazioni pregiate;
l) pavimenti con materiale o lavorazioni pregiate;
m) pareti con materiale o lavorazioni pregiate;
n) soffitti a cassettoni decorati oppure decorati con
stucchi tirati sul posto o dipinti a mano;
o) piscina quando sia a servizio di un edificio o di un
complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari;
p) campo da tennis quando a servizio di un edificio o
di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità
immobiliari.
Per qualsiasi approfondimento, caso specifico ed
eventuale valutazione di possibile declassamento dalla
categoria A/1 (soggetta ad IMU) alla categoria A/2 (esente
IMU), lo scrivente sarà a disposizione degli associati tutti i
venerdì mattina dalle 10 alle 12 presso la sede Confedilizia
di via XX settembre civ. 41, piano quinto oltreché tutti i
martedì dalle 17 alle 18 presso la delegazione Confedilizia
del Ponente in via Lungomare di Pegli civ. 19 int. 1.
Arch. loc. e cond. 4/2014
503
Indice cronologico della giurisprudenza
AVVERTENZA: La segnalazione m. sta ad indicare una pronuncia che viene riportata, nella pagina indicata, solo in massima.
Cass. civ., sez. VI, ord. 18 gennaio 2011, n. 1064,
Condominio “Le Torri” di Via Alassio 226 in Modena ed altri c. Gianaroli ed altro, pag. 452
Cass. pen., sez. VI, 22 maggio 2013, n. 21969 (ud.
14 dicembre 2012), Bardi e altri, m., pag. 469
Cass. pen., sez. V, 28 giugno 2013, n. 28336 (ud. 7
maggio 2013), Scalera, m., pag. 469
Cass. pen., sez. III, 9 luglio 2013, n. 29080 (26 febbraio 2013), P.M. in proc. Gullo, m., pag. 469
Cass. civ., sez. VI, 18 luglio 2013, n. 17611, Saccoccia c. Min. Economia Finanze ed altra, m.,
pag. 467
Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2013, n. 17943, Febbi c.
Siel Srl, m., pag. 467
Cass. civ., sez. VI, 26 luglio 2013, n. 18180, Agenzia
Entrate c. Lanzara, m., pag. 470
Cass. civ., sez. II, 7 agosto 2013, n. 18855, Grenga
c. Mahlknecht Foser ed altro, m., pag. 470
Cass. civ., sez. I, 8 agosto 2013, n. 19017, Commercio Autoveicoli Sca Srl In Liquidazione c. L’Edera
Compagnia Italiana Asicurazioni Spa In Lca ed
altro, m., pag. 468
Cass. civ., sez. VI, 23 agosto 2013, n. 19486,
Francella c. Cassa Naz. Previdenza Assistenza
Forense ed altro, m., pag. 470
Cass. civ., sez. III, 29 agosto 2013, n. 19881, Ruggeri c. Cociuffo, m., pag. 467
Cass. civ., sez. V, 4 settembre 2013, n. 20299, De
Martino ed altri c. Agenzia Entrate, m., pag. 470
Cass. civ., sez. II, 5 settembre 2013, n. 20394, De
Pascale c. Cozzolino ed altra, m., pag. 468
Cass. civ., sez. I, 10 settembre 2013, n. 20691, Batti
c. Reg. Aut. Friuli Venezia Giulia, m., pag. 470
Cass. pen., sez. III, 12 settembre 2013, n. 37383
(ud. 16 luglio 2013), Desmine e altri, m., pag.
468
Cass. pen., sez. III, 16 settembre 2013, n. 37822
(ud. 12 giugno 2013), Battistelli, m., pag. 467
Cass. civ., sez. III, 17 settembre 2013, n. 21153, Cristofari ed altro c. Orlandi, m., pag. 469
Cass. civ., sez. VI, 20 settembre 2013, n. 21650,
Giannone c. Cond. Orchidea, m., pag. 468
Cass. civ., sez. II, 23 settembre 2013, n. 21742,
Mostarda c. Cond. Via Quintino Sella 20 Bari, m.,
pag. 467, 468
Cass. civ., sez. II, 24 settembre 2013, n. 21826,
Cond. Via Saffi Bologna c. Saffi Srl ed altra, m.,
pag. 467
Cass. civ., sez. VI, 27 settembre 2013, n. 22240,
Mariano c. Cond. Primavera ed altri, m., pag.
467
Cass. civ., sez. II, 27 settembre 2013, n. 22276,
Mostarda ed altri c. Cond. Via Quintino Sella 20
Bari, m., pag. 469
Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 2013, n. 22592, Sinerchia c. Min. Interno, m., pag. 469
Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2013, n. 22634, Cond.
Piazza Guala 41 Torino c. Di Blasi ed altri, m.,
pag. 468
Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2013, n. 22641, Cons.
Marina Tor San Lorenzo c. Gozzo, m., pag. 468
Cass. pen., sez. VI, 4 ottobre 2013, n. 41094 (ud. 18
settembre 2013), Albanese, m., pag. 469
Cass. civ., sez. un., 9 ottobre 2013, n. 22957, Atc
Agenzia Territoriale Casa Provincia Torino c.
Bosizio, m., pag. 469
Cass. civ., sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157, Barbanera ed altri c. Attardi ed altri, m., pag. 470
Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2013, n. 23955, Siracusa c. Calderone ed altro, m., pag. 467
Cass. civ., sez. VI, 31 ottobre 2013, n. 24668, Zara
Iniziative Srl c. Banca Popolare Dell’Alto Adige,
m., pag. 468
Cass. civ., sez. un., 13 novembre 2013, n. 25454,
Stefanelli c. De Giorgi, m., pag. 470
Cass. civ., sez. III, 10 dicembre 2013, n. 27526,
Basile c. De Florio, pag. 449
Trib. civ. Padova, ord. 10 febbraio 2014, Condominio Irene c. X, pag. 463
Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4067, Elettroimpianti Argentario di Pennisi c. Cerulli, pag.
448
Cass. civ., sez. VI, ord. 21 febbraio 2014, n. 4216,
Simbor 84 s.a.s. c. Condominio Via Vivaio 10/a in
Milano, pag. 445
Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2014, n. 4366, Scarano c. Cond. di Viale Filippetti n. 27 Milano, pag.
442
Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2014, n. 4569, P.M. c.
Cond. (Omissis), pag. 440
Trib. civ. Torre Annunziata, sez. II, ord. 3 marzo
2014, X c. Y, pag. 462
Cass. civ., sez. III, 11 marzo 2014, n. 5596, Cocco c.
Gallotta ed altro, pag. 438
Cass. civ., sez. VI, 12 marzo 2014, n. 5703, Pizzolla
c. De Angelis, pag. 435
Cass. civ., sez. III, 13 marzo 2014, n. 5792, Romanelli c. Curatela Fall. Romanelli Fin. S.p.a., pag.
434
Trib. civ. Torre Annunziata, ord. 24 marzo 2014,
Curatela dell’eredità giacente di Tizio c. Caia,
pag. 460
Trib. civ. Udine, sez. II, 25 marzo 2014, Silvestri,
pag. 459
Corte cost., 26 marzo 2014, n. 73, Nartalizi c. Regione Umbria, pag. 427
Cass. civ., sez. VI, ord. 1 aprile 2014, n. 7546, Centro Residenziale M. c. B.L., pag. 433
Cass. civ., sez. II, 7 aprile 2014, n. 8094, S.M. c.
Soc. La Cantina del Pozzo s.n.c., pag. 431
Cons. Stato, sez. IV, 16 aprile 2014, n. 1903, Ag.
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