APR は満期まで借りた場合の年率なので、途中で借り換 える場合はこの数字が変わります。あくまでも一つの目安 としてご利用ください。 銀行に自分でローンを打診するよりも、モーゲー ジ・ブローカー(仲買人)を利用した方が良いで しょうか。 モーゲージ・ブローカーや独立系ファイナンシャル・ア 住宅ローンと関連する保険について ******* 主なモーゲージ金利用語解説 ******* ます。彼らは不動産購入やモーゲージのプロとして顧客に ● Tracker Rate: 一定期間、指標金利(中央銀行政策 これまで価格が高いためになかなか手が出 なかった英国の不動産ですが、その価格が下 落傾向を見せ始めていることに加えて、円高 や低いローン金利と、不動産購入についての 有利な条件がそろってきたようです。そこで 今回は、昨今の住宅ローン市場とそれに関す る保険についてお話致します。 ドバイザー(IFA)は英国内のほとんどのローンを扱ってい 最適なローンを選択するだけでなく、申し込み手続き代理、 金利など)に連動する変動金利。例: 3年間、中央銀行政 不動産エージェントや弁護士との連携、また不動産購入に 策金利(0.5%) +2% =2.5%。ローン返済額は金利に応 かかわるあらゆる事項に対して顧客の立場に立ちバック じて変動する。 アップしてくれます。ご自身で各銀行に打診するよりは時 間の節約になりますし、不動産の購入を完了するまで専門 ● Fixed Rate: 一定期間適用される固定金利。期間中 家がバックアップしてくれるので安心です。 ローン返済額は一定。例: 3年間、4%の固定金利。 上記どちらの金利も通常手数料(Arrangement Fee)が、 また期間中に返済するとペナルティーが課せられる。 モーゲージを借りたら生命保険を強く勧められ ました。加入しなければなりませんか。 ● Standard Variable Rate: 銀行が提示する通常の変 モーゲージを出す銀行は、自行が斡旋する保険に加入 動金利。市場金利に連動するが、各銀行が金利を決定する するよう借り手に強制してはいけないことになっています。 最近の住宅ローン市場(モーゲージ)の動向はど うなっていますか。 ので銀行間格差がある。Tracker や Fixed などの特別な 保険は長期契約となりますから、色々な会社の保険を検討 金利の期間が終了すると自動的にこの金利となる。 し、保険料が割安となるものを選ぶべきですね。前述の通 2008年秋から2009年春にかけての金融危機や昨今 ***************************** り、IFA や保険ブローカーは英国内のほとんどの保険を扱っ のユーロ危機の影響で、市場金利はますます低下、それを 受けて住宅ローン金利も歴史的に見て最も低い状況にあり ます。一方、銀行は資本強化や利益率向上のため、ローン ており、最適な保険の選択に関する助言や申し込み代行を しています。また昨今ではオンラインで保険を比較できる 競争力のあるモーゲージ金利 (35万ポンド借り入れ・25年間元利金等返済の例) ウェブサイトも出てきているようです。 貸し出し条件を厳しくしているというのが現状です。金融 危機以前は、頭金がなくても購入資金の100%に相当す るローンを借りることが可能でしたが、現在は少なくとも 10%、良い条件のローンを組むには25%の頭金が必要で す。更に、家計収支を銀行が厳しく審査するようになって Tracker Rate(3年間) LTV 金融機関名 特別金利 月返済額 90% Yorkshire Building Society 4.19% £1696 4.99% £1824 £495 Co-operative Bank 4.69% £1785 4.69% £1785 なし 4.8% 75% Beverley 2.75% £1211 4.75% £1465 £995 4.4% 75% Yorkshire Building Society 3.09% £1257 4.99% £1501 £995 4.6% SVR 月返済額 手数料 APR います。 90% ローンの借り入れ限度額はどのように割り出す のですか。 SVR 月返済額 手数料 APR 4.9% 会社で保険に入っていますが、更に保険が必要 でしょうか。 会社を通して加入している保険は離職するとなくなりま す。その際には加齢しているので保険料は高くなりますし、 健康を害していたりすると更に保険料が割高に、最悪の場 合は保険に加入すらできなかったりするかもしれません。 会社の保険は別として、保険料が低い若いころから自分の 状況に適した保険を検討することが大事です。 銀行により様々ですが、ローンの限度額を割り出すには 大まかに2つの必要十分条件があります。一つは物件に 対するローンの割合で「Loan to Value(LTV) 」と呼ば れています。例えば頭金が3万ポンド(約360万円) 、物 件価格が20万ポンド、ローンが17万ポンドとしますと、 LTV 企業名 特別金利 月返済額 90% HSBC 4.79% £1803 3.94% £1677 £999 4.5% 財政的に困る家族がいる場合に検討の価値大です。ロー 90% Norwich P Building Society 5.29% £1895 4.99% £1848 £295 5.3% ローンを完済することができ、ご家族が住む住居は安泰で 75% Leeds Building Society 3.95% £1378 5.69% £1595 £999 5.3% 75% Cumberland 3.96% £1380 4.49% £1444 £299 4.4% 170,000÷200,000=85% が LTV です。こちらが低 ければ低いほど、つまり頭金が多いほど、条件の良い金利 でローンが借りられます。 2つ目の条件は借り手の収入です。ローンは通常、給与 などの勤労所得の4、5倍まで借りられることになっていま す。例えば年収が3万5000ポンドであれば、14万〜17 万5000ポンドまで、前例のように LTV が85%であれば 例えばどのような保険を検討すべきですか。 Fixed Rate(5年間) 「Life Insurance(生命保険) 」は通常、本人が死亡し、 ン金額を保険金としておけば、本人死亡時には保険金で www.moneyadviceservice.org.uk 2012年7月2日付 す。独身の方であれば、事故や病気で収入が途絶える場 合、また失業した場合にローン返済や生活費を払ってくれ る「Income Protection, Unemployment Insurance(生 活保障保険・失業保険) 」を検討された方が良いかもしれま せん。 「Critical Illness(疾病保険) 」では、がん、脳卒中、 17万ポンドまで借り入れ可能です。 「収入」の定義として、 心臓発作などの疾病と診断されると、その後の回復の有無 基本給は100%まで計算に入れられますが、ボーナス、残 にかかわらず、ローン残高に該当する保険金が支払われ、 業手当などは50〜60%まで、金利収入などの投資所得は 収入として見なされず、配当所得や家賃所得などは半分ま でが計算に組み込まれます。 モーゲージの固定金利の期間があと数カ月で終 了します。その後は別の条件の良いモーゲージ を探した方が良いですよね。 結果としてローンを全額返済することができます。 ※次回のマネー教室は 10 月 11 日に掲載致します。 本コラムのバックナンバーにつきましては、英国ニュースダイジェスト のウェブサイト(www.news-digest.co.uk)をご参照ください。 ローン提示条件が厳しくなっているので、必ずしもそう APRとは何ですか。どうして銀行により違うの でしょう。 と言えないと思います。特に LTV が90% を超える場合、 新しいモーゲージを申し込むのはかなり困難な状態です。 不動産価格が下がっているので、たとえ不動産を購入した まずページ中央上の「主なモーゲージ金利用語解説」を ときは LTV が85%でも、現在はそれ以上になっている可 ご参照ください。モーゲージ金利は、 「Tracker」 「Fixed」 能性が大ですよね。まずは現行の銀行に固定金利終了後 などの特別金利期間が終了すると、SVR という変動金利 (通常は特別期間の金利より高い)になります。また様々な どのような金利を提示できるか打診してから、ほかのモー ゲージと比べてみましょう。 手数料も絡んできます。そこで各ローンを比較するため、 満期までの総合的なローン・コストを年率で表す指標とし てAPR (Annual Percentage Rate)が利用されています。 次に「競争力のあるローン固定金利表」にて、Leeds と 私は駐在員で、Tier2ビザを保持しているのです が、住宅ローンを申し込むことはできますか。 Cumberland のローンを比べてみてください。最初の5 年間の固定金利は3.95%、3.96%とほぼ同じですが、そ の後の SVR が5.69%、4.49%と大きく異なり、Leeds 通常、滞在許可期間が2年半程度残っていれば、住宅ロー ンを申し込むことはできます。ただし、帰国して英国の非 の手数料が高いですよね。従いまして、満期までローン 居住者になる場合はローン継続が不可能になったり、ロー を借りたとすると、平均年率金利である APR が Leeds ン条件を大幅に変更されることもあります。帰国後のこと は5.3%、Cumberland が 4.4%と大きく違ってきます。 も考えて借入先銀行を選択するようにしましょう。 お金に関する質問受付中! このコラムで取り上げて欲しいトピックやご質問などを随時 受け付けています。ご要望などがありましたら、以下のメール アドレスまでどしどしお寄せください。 editorial@news-digest.co.uk ※件名に「マネー教室」とご記載ください。 ※郵送でも受け付けております。編集部宛にお送りください。 住宅ローンを滞納しますと、物件を差し押さえられる可能性があります。 当コラムは2012年7月時点の法制と税制に基づき一般的なガイダンス のために作成されており、皆様のご理解を深めるために内容を簡素化し てあります。専門家の助言なしに記載情報にのみ基づき行動することは 何卒お控えください。その場合、筆者は一切責任を負いません。 和枝 ドゥルーリー Dip.PFS 日本人ファイナンシャルアドバイザー(FA) 。 十数年間の米英系投資銀行勤務を経て、FAとして独立。 日英両方の資格を有する。大手独立系FA会社に所属。 e-mail: info@kazuedrury-ifa.co.uk URL: www.kazuedrury-ifa.co.uk 9 August 2012 vol.1364 www.news-digest.co.uk 1
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