Volume 5, Number 9 2013年10月ニューアーバニズム The Institutional Real Estate Letter – Asia Pacific 都市開発及びより高い居住性への道を模索するアジアベンジャミン・コール日本語特別版一部の記事を抜粋し、日本語に翻訳してご提供しております。 ∼ 特集 ∼ 投資家に好都合？アジアパシフィックでの投資における運用報酬体系について、投資家が真に望むものは何か？スーパー・サイズミー拡大を続け、市況回復の波に乗る投資顧問会社の成長が続くパブリッシャーズノートアベノミクス先延ばしされた危機が、（結局は）解決された危機となるマーケット・パースペクティブ多様化されたポートフォリオアジアパシフィックの投資家のポートフォリオにロンドンやニューヨークシティを加えることでリスク・リターン特性の調整が可能に将来のアジア都市には、適切なインフラや経済成長を促進する能力を備えた機能性だけでなく、企業や住民を呼び込むため、居住地としても魅力的な場所であることが不可欠だろう。以前は、都市の立地と開発を決定づけたのは、大抵地理的な要素であり、今後も大部分ではその傾向が続くだろう。すなわち、企業は、港や交通の中心地、また資源に近接して存在していた。煙害や、密集、治安の悪さより、地の利と利益が優先された。しかし、アジア経済が脱工業化し都市化がさらに進むなか、サムスン、インフォシス、アップル、アマゾン、アリババグループのようなハイテク企業及びサービス企業や、金融機関、観光関連業も必然的に発展を続けている。今や、最先端の企業は、インターネットの出現で、最良の従業員が獲得でき得る地なら、どこでもオフィスを構えることができるようになった。中国が度々の失策の後、ニューアーバニズムの要素を採り入れ始めたのは喜ばしいニュースと言えよう。言うまでもなく、アジアの大部分は既に発展を遂げていることから、ニューアーバニズムが発生するには、既存の都心風景の隙間を突くことが必須であろう。ニューアーバニズムの原理を基に修復されたアジア都市の一例として東京での件を挙げたい。ドイチェ・アセット＆ウェルス・マネジメント（旧RREEF リアルエステート）オルタナティブ及び不動産投資部アジア太平洋地域担当（日本と韓国を除く）調査・戦略責任者レスリー・チュア氏によると、１９１４年に建てられた東京駅及び周辺が順調に復原され、再開発されている。インスティテューショナル・リアル・エステート・レター・アジアパシフィックの翻訳抜粋版は、ジョーンズラングラサール株式会社より提供されています。* ジョーンズラングラサール株式会社は世界70ヵ国で包括的な不動産サービスを提供しています。コーポレートファイナンスグループでは、投資戦略の提案、ファンドマネージャー/ファンドのデューデリジェンス、JVパートナーシップ及びプロジェクト紹介、キャピタルマーケットグループでは、不動産売買の取引支援、投資アドバイザリー等のサービスを提供しています。お問い合わせ：コーポレートファイナンス：高橋雅之キャピタルマーケット：水野明彦 masayuki.takahashi@ap.jll.com akihiko.mizuno@ap.jll.com 03-5511-3369 03-5501-9947 *掲載された内容の誤り及び掲載された情報に基づいて被ったいかなるトラブル・損失・損害について、当社は一切の責任を負いません。 1 投資家に好都合？アジアパシフィックでの投資における運用報酬体系について、投資家が真に望むものは何か？マード・ナマンアジアパシフィックにおける不動産投資商品の運用報酬体系に関して、投資家が主に懸念するのはどんな点だろうか。有意義で信頼性のあるベンチマークが未だ確立されていないアジア市場で、どの程度が「適正な」運用報酬と言えるだろうか。リスクリターン特性、投資対象国、アセットクラスにかかわらず、マーケット水準として広く認識されている報酬体系が存在しないため、アジアパシフィックにおける適正な報酬体系を一般化して論ずることは極めて困難だとヘンダーソン・グローバル・インベスターズ、アジア不動産直接投資部門ファンドマネジャーのピーター・リー氏は語る。報酬体系に関する見解やその論拠についての意見交換や発表は、投資家にとって、事前の策を講じる際の一助となる。そのためには、討論会の開催や、様々な属性の投資家（ソブリン・ウェルス・ファンドや保険会社等）による調査研究が必要だとリー氏は述べている。また、契約条項や報酬体系、情報開示の透明性などについて対話するには投資家、投資顧問会社双方にとって、不動産サイクルの観点から今が好機であろう。金融危機後も投資を続行する勇気のあった投資家は、現在そのリターンを享受している。しかし、ファンドレイズ環境は依然として厳しい状態が続いている。従って、市場が極端に良い訳でも悪い訳でもない現在が、合理的な対話を持つには適切な時期であると言えよう。スーパー・サイズミー拡大を続け、市況回復の波に乗る投資顧問会社の成長が続くラリー・グレイ近年、独自の「特製ソース」を使って、運用資産をスーパー・サイズ化し、世界の不動産投資顧問ランキングトップに躍り出た投資顧問会社が数社出てきた。アグレッシブな成長やM&A戦略を通じて、ブルックフィールド・アセット・マネジメント、CBREグローバル・インベスターズ、そしてブラックストーン・グループが他社を大きく引き離したことが、プロパティ・ファンズ・リサーチ（PFR）及びインスティチューショナル・リアル・エステート・インク (IREI)による不動産投資顧問会社に関する世界規模での調査で明らかになった。この業界ビッグスリーが、他社への相当なリードを維持している。1,154億USドル超の運用資産を誇る 2 ブルックフィールド・アセット・マネジメントがランキング首位を維持、以下907億USドルのCBREグローバル・インベスターズ、886億USドルのブラックストーン・グループと続く。(投資顧問会社トップ100社のランキング及び各社運用資産の地理的分布の詳細を示す 32,33ページの図表「世界の不動産運用資産」をご参照ください。) 「グローバリゼーションと合従連衡が当業界の推進力となっており、更なる成長と大手各社のM&A 活動を促進している。」 IREI社長兼CEO ジェフリー・ドーマン氏が指摘する。「大型機関投資家は取引する投資顧問会社の数を絞ると同時に、ポートフォリオのグローバル化を試みている。その結果、グローバル投資顧問会社がグローバル投資商品の種類を拡充し、一社で多様なサービスを提供するようになった。」調査結果の詳細及び投資顧問会社ランキングはこちらからダウンロードいただけます。 http://publications.irei.com/TIREL-NA-Report09-13.html パブリッシャーズノートアベノミクスマーケット・パースペクティブ多様化されたポートフォリオ先延ばしされた危機が、（結局は）解決された危機となるアレックス・エイドリン今年初め、日本に新政府が発足して安倍晋三が首相に就任し、アベノミクスが開始されてから、日本で著しい変化が起こっている。経済に関する一連の新政策はどのように進展しているのか、また新政策は日本経済及び不動産市場にどのような影響を及ぼすのか。新政府の政策についてはアナリストや専門家による記事が多々発行され、巨額を投じた景気刺激策、公共事業、円安といったアベノミクスの何たるかがほぼ周知となった。今年第三四半期の終わりには、日本の長引いたデフレーション状態を終結させるため打たれた実験的手段のどれかが、この国の経済風景を再成形するのを興味深く観察できることだろう。一つ明らかなのは、金利の引き上げを背景に、日本の年金基金やその他の機関投資家が、日本国債から株式へ、またおそらく不動産へも一部運用資産を振り向けるだろう。日本の不動産は既にかなりの高値をつけているが、日本の機関投資家が一斉に不動産市場に流れ込めば（短期的ではなく、より長期的な筋書きにおいて）、国内で新たな不動産バブルが発生する可能性もある。アジアパシフィックの投資家のポートフォリオにロンドンやニューヨークシティを加えることでリスク・リターン特性の調整が可能にミーガン・ウォルターズ博士ニコラス・ウィルソンアジアパシフィックの投資家の間で、ロンドンとニューヨークシティへの注目が高まっている。2012年及び2013年上半期でアジアパシフィック資本の投資家がロンドンに96億USドル、ニューヨークシティに32 億USドルを投資したが、この金額は、同期間中上記二都市において直接不動産に投資された金額のおよそ10-20％を占める計算になる。なぜこの二都市がアジアパシフィックにおける主要な投資先都市と拮抗するのか。同様に、英国及び米国ベースの投資家の目にアジアパシフィックの都市はどのように映っているのか。自国の不動産ポートフォリオにロンドンとニューヨークシティを加えることで、投資家は期待通りの分散効果が得られるだろうか。もしくは、今、主要都市はみなこのような傾向を示しているのだろうか。自国の物件に投資したアジアパシフィックの投資家に主に問いたいのは以下の質問である。すなわち、これらのリターンを踏まえて、ポートフォリオにロンドンとニューヨークシティを加えることで、どの程度リターンのボラティリティが改善されるのか。アジアパシフィックの投資家が、アジアパシフィック地域内のみで投資した場合の方が良い結果を得ただろうか。 3