Vol 6 No 5 2014年5月道を拓く The Institutional Real Estate Letter – Asia Pacific アジアの中央銀行は経済成長を促進する日本語特別版ベンジャミン・コール一部の記事を抜粋し、日本語に翻訳してご提供しております。～特集～株、債券、その他低リターン・マルチアセットの世界で、投資家はライアビリティの増大にどう対処すべきか業界の話コリン・ラウとの対談 Bunkyo Ward, Tokyo パブリッシャーズ・ノート国土は小さくとも夢は大きく韓国の投資家は、海外大型投資に注目している中央銀行は常に論争の的であり、難解な観念上の討論を炎上させ、計算で埋め尽くされた報告書が結果を賞賛したり、あるいは失敗の烙印を押したりするのを鼓舞している。現在、欧米とアジアでは中央銀行の果たす役割が異なっている。欧米、特に欧州中央銀行が幾分下支えをしてでも物価の安定に力を入れている一方、アジアの中央銀行は経済成長を強調する傾向にある。今のところ、不動産機関投資家が絶賛しているように見受けられる金融機関は日本銀行である。簡潔に言うと、日銀によるアグレッシブな金融緩和をはじめとする経済政策、すなわちアベノミクスの効果が現れていると不動産アナリストが評価している。「この好景気は不動産にも波及している。」とインベスコ・リアル・エステート香港在勤アジアパシフィック不動産調査部門責任者、トーマス・アウ氏は語る。「2013年に日本国内における商業不動産の取引高は、円ベースで前年から倍増した。東京の不動産の利回りは下落傾向を続けている。」インスティテューショナル・リアル・エステート・レター・アジアパシフィックの翻訳抜粋版は、ジョーンズラングラサール株式会社より提供されています。* ジョーンズラングラサール株式会社は世界70ヵ国で包括的な不動産サービスを提供しています。コーポレートファイナンスグループでは、投資戦略の提案、ファンドマネージャー/ファンドのデューデリジェンス、JVパートナーシップ及びプロジェクト紹介、キャピタルマーケットグループでは、不動産売買の取引支援、投資アドバイザリー等のサービスを提供しています。お問い合わせ：コーポレートファイナンス：高橋雅之キャピタルマーケット：水野明彦 masayuki.takahashi@ap.jll.com akihiko.mizuno@ap.jll.com 03-5511-3369 03-5501-9947 *掲載された内容の誤り及び掲載された情報に基づいて被ったいかなるトラブル・損失・損害について、当社は一切の責任を負いません。 1 アベノミクスが資産にもたらしたプラス面での影響の結果、不動産機関投資家にとっては、経済政策において日銀の果たす役割は否定的に映りにくい。実際、アベノミクスの弱点は日銀ではなくむしろ、日本の政治制度と選出された政治家だと専門家は見ている。日本政府は支出を増大し、日銀も通貨供給量を拡大したが、構造改革―アベノミクス「第三の矢」―は依然として矢筒の中である。第三の矢はさておき、日本の不動産業界の今後の見通しは、アベノミクスの効果と中央銀行によるアグレッシブな政策の恩恵を背景に、おそらく今世代 (generation)ではどの時期よりも良いと言えよう。まつわる特有な問題に対処し得る具体的な取り組み方の模索に加えて、不動産等、他の投資手段も考慮している。すでに他の投資手段を選んだ団体も出始めている。米国やカナダの大型年金基金、オーストラリアの退職年金基金、そしてアジアや中東のソブリン・ウエルス・ファンドは皆、インフレ・ヘッジとして長期的リターンの見込める不動産資産を検討している。この現象は、ヨーロッパでも始まりつつある。 Collin Lau 業界の話コリン・ラウとの対談アレックス・エイドリン株、債券、その他低リターン・マルチアセットの世界で、投資家はライアビリティの増大にどう対処すべきかパードレグ・フロイド債務、特に未積立の債務は、機関投資家の不眠の原因ともなりかねないが、賢明で長期的な計画と効果的なアセット・アロケーションが投資家のとるべき正しく慎重な道と言える。世界中で年金基金、保険会社、大学基金等が新たな課題に直面している。低インフレ及び低金利経済は、長期ソブリン債を頼りとする多くの投資家（そのうち何割かは規制のため止むを得ず）にとって不利な状況である。利回りが記録的な低さであることから、投資家が選択肢を考慮する際に、資産の安全地帯という文字が辞書から消え去って久しい。ケンブリッジ・アソシエイツ年金部門ボストン在勤マネジング・ディレクターのソナ・メノン氏は「機関投資家は、積立不足の債務が運営にもたらすリスクに関して、継続的に査定及び数値化しなければならない。そうした数値を考慮に入れて、ポートフォリオ作成に当たってどの程度のリスクテイクが可能か、あるいは不可能か判断すべきである。」と述べている。アバディーン・アセット・マネジメントの調査によると、受託者やプラン・スポンサーは、各々の基金積立に 2 コリン・ラウ氏は2012年に在香港のベイ・キャピタル・パートナーズを設立したが、それ以前は5,750億 USドルを擁する2007年創立のソブリン・ウエルス・ファンド、チャイナ・インベストメント・コーポレーション（CIC)のグローバル不動産部門の責任者であった。業界で27年の経験を誇るラウ氏が、「ザ・インスティチューショナル・リアル・エステート・レター – アジアパシフィック」誌共同出版者アレックス・エイドリンと、 CIC社においてラウ氏と氏のチームが経験して来た課題及び好機、また投資家にとっての現在の市況について対談した。エイドリン：世界中のマーケットで資金が洪水のように氾濫しており、結果として価格上昇につながったが、こうした状況下で投資家はどう投資バリューを見極めるべきか。ラウ：この点が現在、課題となっている。ここ数年続けられた金融緩和を背景に、不動産価格はかなり上昇した。しかし、常にマーケットは単一なものではないということを強調したい。中国でさえ、不動産マーケットは単一ではない。マーケットを過度に一般化した場合、好機を見極めにくい。経済学者が投資顧問会社を経営すると、明日の経済状況、明後日の経済状況に焦点を当てがちになることから、その場その場で投資判断を行うのは非常に困難となるだろう。マーケットは常に幾分非効率的な部分を抱えているものだが、それにより不動産マネジャー及びその他のオルタナティブファンドマネジャーが投資バリューを見出すことが可能となる場合がある。一例であるが、私の仕事は年間2件程度、アジアパシフィック地域で長期的に優良なプラットフォームへと成長するような投資の好機を見出すことである。すなわち、私にとっては、最も信頼のおける有能な人々を見出す機会、そしてこうしたプラットフォームを何度ものサイクルを通じて、単に資産としてではなく、フランチャイズ・バリューを見込める段階まで実際に成長させる機会は常にあるのだ。パブリッシャーズ・ノート国土は小さくとも夢は大きく韓国の投資家は、海外大型投資に注目しているアレックス・エイドリンインスティチューショナル・リアル・エステート・インク韓国という国は、地図上でこそ小さく見えるが、経済規模及び国を代表する数社の企業サイズは小さいというにはほど遠い。韓国経済は2004年に1兆US ドル超えを果たし、現在の経済規模は世界12位である。しかし、韓国に関して不動産業界の視点から見て真に興味深いのは、ここ何年か韓国の投資家によるヨーロッパ、米国、そしてアジアパシフィックへの投資が積極的であると言う点だ。こうした投資家にとって2014年ANREV(アジア非上場不動産投資家協会)韓国コンファレンスは、海外マーケットを更に学び、海外のアセットマネジャーと知己を得る上で、良い機会となった。全出席者に対しコンファレンスを双方向的及びオープンなものとするため、ANREVの幹事は即時投票システムを導入した。韓国の投資家はどのような投資手段を好むかという質問に、出席者の 45.5 パーセントがジョイント・ベンチャー／クラブディールを選択した。以下、直接投資が22.7 パーセント、そしてファンドが25.8パーセントという結果となった。投資スタイルに関する投票では、韓国の大型投資家はコア型投資を好むと答えた出席者は51.9 パーセントで、バリューアッド型を選択した出席者は44.4 パーセント、そして韓国の投資家がオポチュニステッィク型ファンドに投資する程勇敢だと答えた参加者は僅か3.7 パーセントに留まった。コンファレンスには韓国の投資家も参加していたが、この投票結果は多国籍の不動産専門家達の意見を反映したものと見るのが妥当である。 3