米国住宅購入ガイド 海外からの買い手と投資家へ ワールドプロパティチャンネル出版 スポンサー企業 ダグラスエリマン ワールドプロパティチャンネル米国住宅購入ガイド Published by World Property Channel 紹介 アメリカ合衆国は米国市民以外 や居住外国人の不動産購入を歓 迎し、 グローバルな基準で内容が 明確に定義されており、透明な取 り引きが出来るシステムを提供し ています。それでもまだ多くの落 とし穴があり、正しく処理しないと 外国人の買い主に多額の費用が かかり、大きな頭痛の種になる可 能性がある複雑なプロセスです。 多くの新しい買い主には、 このプ ロセスは剛体で苛立たしいもの に思えるかもしれません。すべて の契約には多数の書類および役 所を通しての複雑なプロセスが 含まれます。1つ書類が欠如して いる為に数日或いは数週間の購 入の遅延となることもあります。 締切を逃した場合には取り引き が無効になる事もあり得ます。そ れでもほぼすべての要件は買い 主と売り主を保護する為のもの で、世界の他の場所で出てきてい る多くの危険を除去するもので す。 ワールドプロパティチャンネルの 米国購入ガイドは不動産を購入 する時の家の検索、契約、交渉等 に必要な基本的な知識を提供す る為にデザインされました。すべ ての購入者は取引で自分の利益 を保護する為専門家やアドバイ ザーからサポートを得るべきで すが、プロセスを良く理解してお 2 くことで予想しなかった驚き等を 排除し、費用を節約する事が出来 ます。 あらゆるステップにおいて米国 での購入者には他の国で利用で きないような明確な利点があり ます。すべての物件の基本情報 は、販売データを含み容易に入 手可能です。販売人は既存の問 題を明らかにすることを要求され ています。エージェントや交渉に 関わる殆どの参加者はライセン スを保持しており、業界の標準に 準拠する必要があります。 米国での家の検索は楽しく快適 なものとなるはずです。買い主は 数か月を費やして選択したエリア で適切な家を探すことが出来ま す。最も切望されるような物件は 市場に1日、2日出ただけで家のオ ファーが入ってくることもありま す。買い物客によっては市場に出 ている物件に関する詳細情報を 容易に見つけ、数日で夢の家を見 つける事もあります。 我々はこのガイドが住宅購入者 の役に立つ有益なリソースとなる ことを願っています。 - ワールドプロパティチャンネル ニュース編集者一同 -WPC NEWS Editors 市場のスナップショット 多くの新来者はしばしば米国のサイズや50の州と5 の領域に分割されている米国の多様性によってひ るんでしまいます- 北東、南東、中西部、南西部およ び西部。経済、社会、文化的な標準は州や地域によ って非常に異なる事もあります。それぞれの管轄区 域独自の制限や法律の要件、税金及び手数料があ ります。価格もまた地域から地域で変動します。たと えば2013年のある時点では、中西部の家の中間の 価格は160,000ドルで、一方同時期に西部の中間価 格は276,000ドルでした。 又各州では独自の観客を惹きます。南アメリカ人は フロリダ州のマイアミに焦点を置く傾向があると NAR（全米不動産協会）の調査は発見しています。 カ ナダ人はフロリダやアリゾナの暖かい気候を好んで います。メキシコからの買い主はアリゾナやテキサ スに向かっています。アジアからの購入者はカリフ ォルニアの近辺を好んでいます。そしてインドから の買い物客はカリフォルニア、テネシー、 コネチカッ ト、ニュージャージーで探しています。 全米不動産業協会による国際的な購入者に関する 年間の研究によると、海外からの買い主から最も人 気のある州はフロリダ、カリフォルニア、テキサスと アリゾナです。2013年にはこれら 4 つの州で海外の クライアントの米国内での購入58％を占めており、 残りはネバダ (ラスベガスに家) を含みニューヨーク 州、ジョージア州、バージニア州等の様々な州に散 らばっている。 事実: 海外からの顧客と協力して働く全米不動 産協会加入者の約53％は、 米国での購 入決定に影響を及ぼす主な要因は収益 性や安全性であると言います。 DISTRIBUTION OF INTERNATIONAL SALES BY STATE 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2009 2010 2011 2012 2013 ARIZONA CALIFORNIA FLORIDA GEORGIA NEVADA NEW YORK TEXAS VIRGINIA 7% 11% 6% 7% 9% 13% 12% 12% 11% 17% 23% 22% 31% 26% 23% 1% 5% 2% 4% 2% 1% 3% 2% 2% 2% 2% 4% 3% 4% 3% 11% 8% 9% 7% 9% 3% 2% 2% 1% 3% グラフ: 米国不動産協会による州毎の購入者の分布 3 米国は世界中からの移民を受け入れているため 「人口のるつぼ」 として知られていますが、外国から の購入者は出身国に基づいて特定の場所に集まる 傾向があります。その結果、 「おそらく口コミや共有 の経験、又自国から近い州という地理的な理由によ っても」多数の文化的に特殊な地域が国中に広が っています。例えばマイアミには、キューバ、ベネズ エラ、 コロンビアからの根強いコミュニティがありま す。サンフランシスコでは活気があって有名な中国 のコミュニティが、シカゴは大規模なポーランドの コミュニティのホームです。あなたの母国の大使館 または不動産エージェントは貴方に興味がありそう な地域を探すのをサポートしてくれるでしょう。 米国でのトップ 5の海外からの購入者はカナダ、中 国（中華人民共和国、香港、台湾）、 メキシコ、インド、 イギリスで、 この合計で国際取引の約53%を占めて います。 TOP COUTRIES OF ORIGIN FOR INTERNATIONAL TRANSACTIONS CANADA 23% CHINA 12% MEXICO 8% INDIA 5% UNITED STATES 5% GERMANY 3% ARGENTINA 3% ISRAEL 3% AUSTRALIA 2% KOREA 2% BRASIL 2% FRANCE 2% VENEZUELA 2% RUSSIA 2% グラフ: NARによるトップの国のシェア 4 海外からの購入者は通常中古住宅販売の6～８ ％を占め、業 界で は 重 要 な 顧 客 層となっていま す。米国での外国からの買い主の約半分は永住者 で、NARのデータによると彼らは投資または2件目 の住宅として米国の不動産を購入しています。(非居 住者の外国人は普通6ヵ月までの滞在が制限されて います。) 他の半分の購入者は新しい移民者または 一時ビザを保持して6 ヶ月以上の滞在を予定してい る人達です。 NAR(米国不動産協会）は外国からの購入者の幾つ かのユニークな特徴を識別しました。国内の買い主 の約30 ％ と比較して外国の買い主の購入の約63 ％は完全な現金での支払い取引です。非米国市民 が購入している家の中間価格は中古住宅の全体的 な中間価格よりも通常50%高いものです。中国から の買い主は少し高い価格帯でアクティブ、彼らの購 入している中間価格は425,000ドル、その後にはイ ンド (300,000ドル)、イギリス (250,000ドル)、 カナダ (183,000ドル)、 メキシコ (156,250ドル)が続いてい ます。 海外からの買い主の約64％は一戸建て住宅を購入 しており、マンションおよびアパートは売り上げ高の 21％ を占めて2番目に人気のあるカテゴリーとなっ ています。 事実: 外国からの購入者が最終的に不動産を 購入しないことを決めた場合の理由：費 用/税金、 保険と資金調達の問題。 TYPE OF PROPERTY PURCHASED Other Condo/ Apartment Townhouse/ row house 6% 21% 64% Detached single-family 9% グラフ: NAR 購入された不動産のタイプ 5 非常に多くの外国人が教育や仕事の理由のため通常6ヶ月以上米国に在住するのを希望し ている為、NARの調査の回答者の42%が購入する家をメインの住居にすると述べているのは 当然でしょう。そのうち約20％は家を別荘として使うと述べており、17％は投資が購入の理由 と述べています。 INTENDED USE OF PROPERTY Don’t know 4% 3% Commercial rental property for investment Primary residence Vacation home for family & friends 20% 17% 42% Residential rental property for investment 14% Both of the above グラフ: NAR不動産の使用目的 NAR はまた外国からの購入者が家を購入する折の明確な傾向を発見しました。外国か らの購入者の半分は郊外を好んでおり、都市に移動するのを選択するのは約4分の1で す。又約14%はリゾート地を探しています。 TYPE OF AREA Resort area Small town/ rural area 14% 25% 11% 50% グラフ: NAR 買い主の為のエリアのタイプ 6 Central city/ urban area Suburban area ヒント 外国の買い主にとってはさまざまな不動産に関与 する管轄区域に関しては予期していないかもしれま せん—その中には連邦政府、州、郡および自治体が あります。それぞれに独自で特定の手数料、税金、法 的な条件が出てきます。 これは場所を選択する前に 買い主がまず明確に理解しておく最も重要なポイン トの一つでしょう。州によっては固定資産税は他の 州よりもずっと少ない事もあり、又他の州より規制 が少ない所もあります。外国からの購入者にとって 最も望ましいとされている場所の二つ、カリフォル ニア州とニューヨーク州では税金やサービス料が 他の州より遥かに高い可能性があります。 す。 レベルの高い学校群での購入は頻繁により高い 高等教育の費用の事を意味します。物件を賃貸する 場合、財政上の義務にひと月の外国人のオーナーに よって満たされる価格には、不動産所有者の責任の 中に含まる全ての費用を考慮に入れる必要があり ます。 外国人の買い主がその物件に住んでいない場合で も、買い主には地元の税金や学校税が課税されま http://www.state.gov/m/fsi/tc/79700.htm クイック ヒント： 州によって生活費は劇的に異なります、 これ は不動産の財務計算に影響する可能性があ ります。米国務省は生活費に関する情報をこ のサイト上で掲載しています。 : プロセスを開始する折に心に留めておく幾つかの重要なポイント。 [ 米国では家の価値を決定する為の計算は主に周囲の不動産の価値に基づいています。最新 のエリアの住宅の販売記録が比較に使用され、 これは頻繁に「コンプ（比較）」 と呼ばれます。 この結果、 自分達の購入する物件だけでなく近所住宅の維持のレベルを評価することが非常 に重要となります。 [ 米国内の不動産エージェントは不動産を販売するライセンスを所持する必要があります。全 米不動産協会加入者 (NAR) はリアルター(不動産エージェント） と呼ばれ、不動産を販売する ライセンスを維持する為教育と倫理的なビジネスの基準を常に満たす必要があります。エー ジェントを使用する義務はありませんが、使用する場合はエージェントが全米リアルター協会 によって承認されているかを確認してください。 [ 不動産を購入するための目標を理解し、その目標に基づいている購入であるかを評価するこ とが重要です。それは別荘ですか？ 投資が目的ですか。それを賃借する予定ですか？ いずれ はその家に住む予定ですか？ 学校群は重要ですか？ 公共交通機関は？ [ 投資として家を探しているのであれば、近所や地域ごとの販売と価格の歴史を評価すること が重要です。同じ市の中でもそれぞれのエリアでのパフォーマンスは異なります。幸いにもそ ういった情報は取得可能です、特に全米不動産協会加入者のエージェントを使用している場 合は非常に簡単です。 [ 購入価格の少なくとも30%を現金で持っていますか？ ほとんどの貸し手は最低30％の頭金を 非米国市民から必要としています。 7 外国人の購入者の要件のほとんどは米国市民のものと異なりません。不動産を販売した折には年次納税申 告でキャピタルゲイン税を支払う必要があります。海外からの不動産の買い手は米国に入国するビザが必 要ですが、物件購入の為のビザの種類への制限はありません。 以上にもかかわらず外国の買い主にとっては独自に複雑なものがあります。外国の買い手が融資を探す場 合は、追加の時間とマニュアルが必要になる可能性があります。住宅ローンは利用可能ですがプロセスには 何週間もかかる事があります、その間に買い主は鑑定や物件の点検、および住宅ローンが承諾されるとい う保証無しでその他の費用を支払わされる事があります。外国人の購入者にとっては提供する個人の財政 情報の量に驚くことがあるかもしれません、要件があまりにも過剰と思うかもしれません、 しかし外国人の買 い主が広範にわたる情報を開示せずに住宅ローンやFIL（外国人投資家ローン）を受け取ることは不可能で す。ほとんどの外国の買い主は彼らの母国での融資を手配、および貸付け金のための事前承認を得てから 家の検索を開始するのを好んでいます。 他のいくつかの潜在する地雷： [ ビザと投資税に関して連邦の規則が適用されますが、米国政府の内国歳入によって支配され る連邦税の構造とは別にそれぞれの州での独自の要件や税金の構造がある事を外国からの 購入者が理解しておくのは重要です。 これは最初は複雑に思えるかもしれませんが実際には 比較的簡単で、ほとんどの書類はオンライン上で処理することができます。会計士やその他税 金の作成者は全国中で利用できます。 [ 協同組織に関しては問題が生じる可能性があります。協同組織とする建物のケースはニュー ヨークで特によくあり、頻繁に外国人の買い主に対する厳密な制限があります。すべての買い 主はユニットを購入する前にコープ(協同組織）によって承認される必要があります。 [ 買い主の死亡が生じた場合には間違いなく不動産が保護されていることも確認して下さい。 オーナーが死亡した場合、 トラストが準備されている場合以外は50％の連邦税が不動産の販 売で回収されます。 プロフェッショナルによる税金計画は不動産購入プロセス時点で重要な 役割を果たします。 [ 外国からの投資不動産税行為 (FIRPTA） は外国人のオーナーに販売価格の10%を特別な口座に 入れ、 不動産を販売した時にキャピタル・ゲイン税が支払えるようにしておく条件があります。 （た だしこれは米国と特定の国の間の租税条約によってこのルールが変更される事はあります。 ） どのような種類の不動産やどこでの購入等にかかわらず、購入する物件の検索を開始する前に、不動産専門 家は買い主が弁護士と税務会計士に相談しておく事が重要であると同意しています。すべての実行される契 約書類は完全に法的に有効なものです。十分に注意して書類に署名する前にすべてのドキュメントを専門 家に確認させる必要があります。 8 基本原則 外国の買い主が米国での不動産購入の費用や手続きをいかに評価するかは自分達の市場での経験によっ て決まります。例えば香港やロンドンからの買い主は米国の税金と手数料を合理的であるとみる傾向があ り、特に米国の不動産は彼らにとっては遥かに安価なものです。ギリシャやスペインに精通している買い主 にとってはすべての購入毎に出てくる山のような書類がある場合でも、米国のシステムがとっても透明(明 確）なものでナビゲートしやすいと見るかもしれません。 米国の税金および手数料は多くの国よりも高いと見なされています。 コンサルト会社ナイト フランクによる 2013年のレポートによると、ニューヨークは購入費に追加される費用で世界の１０の主要都市で8番目に高 い都市と表示していますが、固定資産税などの年間コストでは最も高い都市としてリストされています。 通貨 PURCHASE COST Most expensive Least expensive 1 2 3 4 5 6 6 8 9 10 11 HONG KONG 12 13 14 15 MONACO SINGAPORE LONDON SYDNEY BAHAMAS CAPE TOWN NAIROBI NEW YORK GENEVA DUBAI BARBADOS MIAMI PARIS MOSCOW ANNUAL COST 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 14 NEW YORK BAHAMAS MIAMI BARBADOS MOSCOW GENEVA SYDNEY 米国ドル硬貨(1セント、5、10、25、50、$1、$2)、および 紙幣($1、5、10、20、50、100、1,000)。米国でお金をド ルに変更するのは他のほとんどの国より困難です。 住宅購入の目的で自国の通貨からアメリカのドルに 資金を転送する折は、為替レートに細心の注意を払 い最善の方法を取る必要があります。 PARIS DUBAI SINGAPORE 手数料 LONDON CAPE TOWN NAIROBI HONG KONG MONACO グラフ：ナイトフランクによる国毎の費用 ヘルスケア それぞれの不動産の取引には、場所と家の築数によ って様々な手数料や費用で多額の金額が追加され る可能性があります。一部の管轄区域ではシロアリ や鉛塗料に関わる特別な検査が必要です。 プロセス 中に買い主は通常必要な鑑定、検査および調査マッ プ等の様々な費用を支払います。貴方を代表するエ ージェントは貴方が契約に署名する事前にすべての 手数料に関して十分に説明する必要があります。 米国は非居住外国人に対して政府の医療を提供していません。米国への訪問者（外国人の買い主はE シリー ズのビザに属さない限りこのカテゴリーに入ります）は米国滞在中にカバーされる健康保険を購入する可能 性が出てくるでしょう。訪問者の保険を提供するいくつかの企業にはUSネットケアーやアメリカの保険サービ ス、およびアメリカ訪問者保険等があります。保険は保険会社のブローカーを介しても入手可能で、商工会議 所や物件があるエリアのベター ビジネス ビューローから利用可能なブローカーのリストは取得出来ます。 http://www.usnetcare.com/ http://www.immigrationhealth.com/ http://americanvisitorinsurance.com/wordpress/ 9 住宅所有者組合 多くのマンションや計画された地域プロジェクトは 住宅所要者組合 (HOA) で構成されており、共有エ リアの維持をしています。住宅所要者組合 (HOA) は 通常住宅のオーナーによって選ばれた委員会によ って支配されます。又HOAは契約、 コミュニティのた めの条件および制限 (CC & R)を管理し、家の色から 前庭の芝生の上に何を配置して良いか等すべてを 制限します。住宅を購入する前にHOAが正しくエリ アや地域の建築を維持しているかの評価をする為 CC & Rのコピーチェックする事は重要です。 住宅所要者組合 (HOA) 費用は物件のコストに大幅 な追加となる可能性があります。物件のHOAの手数 料がきちんと支払われていなかった場合、販売契約 の遅延となる事があり得ます。 担保物件と地役権(土地の通行権） 不動産を購入する前にタイトル会社に潜在する先 取特権または物件の使用を制限するかもしれない 地役権を調査させることは不可欠です。販売パッケ ージには物件の正確な境界を示す物件の詳細な調 査マップを追加する必要があります。 測定 アメリカ測定にはメートルでなくフィート単位が通 常使用されます。家は平方フィート単位で計算され、 土地はエーカーで計算されます。 未建築/オフプランの販売 「オフプラン」 として知られている多くの国で販売さ れる未建築の新しい住宅販売は、他国に比べて米 国ではまだ一般的ではありません。例外はマイアミ で、そこでは多くの住宅のプロジェクトが建設する 前に積極的に販売されています。 10 米国でオフプランの不動産を購入するのは他国で するのと実質的には大きな違いはありませんが、法 制度の保護措置は例外です。 しかし特定の取引や購 入手続きによっては途方もなく異なり、それは開発 者および州によりけりです。伝統的に多くの開発者 は20％の頭金でユニットを予約する購入者を受け 入れていましたが、近年では開発者は40〜50％の 前払いをしばしば求めており、追加の支払いをプロ ジェクトのマイルストーン毎に収集しています。 オフプランを購入する事によって、買い手には低価 格で最高のユニットを選択する機会が提供されま す。 しかし買い手にはより多くの危険も仮定されま す。契約によっては開発者が頭金を建築やマーケテ ィング費用に費やす事が出来、その場合もしプロジ ェクトが起きない場合は買い主に返金するものが 残りません。プロジェクトが完了した時点で市場が 変わっているかもしれません。不動産の価値が上が る、簡単に賃貸出来る、容易に再販売出来るという のは開発者が口約束をしても実際にその保証はあ りません。 オフプランのプロジェクト購入を検討している人は 皆が開発者の歴史、 プロジェクトのステータス、そし て市場の販売の歴史等を慎重に研究する必要があ ります。買い主は弁護士を使用してすべての書類の 詳細を確認する事を検討してください。 外国人の買い主の為の退職給付 例えばコスタリカ、パナマ、 フィリピンとは異なり、米 国には外国人住宅購入の為の退職ビザプログラム 等はありません。 このようなプログラムは全米不動 産協会加入者の団体や他のグループによって提案 されてはいるものの、十分な政治的なサポートを受 けていません。 税金 すべての都市で税金に対処する最善の方法を助言できる会計士や税務コンサルタントは多く 見つかります。多くの外国人の買い主はトラストや有限責任会社の設立を選択しています、 これ は税務状況に影響を与えます。 また税金の法律は頻繁に変更するので注意してください。 しか し少数の基本原則は以下です。: 連邦政府 米国連邦税を毎年計算する折、外国人の不動 産購入者には2つの方法を提供しています。 確定年次定期固定法 (FDAP)は総体の賃貸料 収入の30％で控除はありません。効果的に接 続されている収益基準法 (ECI) は不動産の賃 借に関連した費用の控除をする事ができま す。外国人の買い主が第一四半期の後に購入 をした場合、翌年の3月15日までに最初の納 税申告をする折、連邦税の計算に使用する方 法を選択する必要があります。 1042-S用紙の最初の連邦税の申告を提出す る前に米国の不動産の外国人購入者はすべ ての納税者識別番号 (TIN) を適用する旨、国 税庁にW7用紙を提出しなければなりません。 アメリカの不動産の外国人オーナーは毎年 1042-S用紙を3月15日までにIRS（国税庁）に 提出する必要があり、 これは連邦税の報告の 義務です。州税も通常同時期に課税が義務付 けられています。 州: アメリカの州税は州ごとに大きな違いがあ ります。米国の7つの州では所得税はありま せん。:それらの州はアラスカ、 フロリダ、ネバ ダ、サウスダコタ、テキサス、 ワシントン、 ワイ オミングです。固定資産税もまた州ごとに、又 群ごとにも大幅に変動します。不動産の価値 の評価に関連付けられている現地の固定資 産税はオーナーまたは賃借人から収集され、 しばしば現地の学校やインフラの改善のた めに支払われます。 特別課徴金 市や群によって、学校か公共事業を支える為 の独自な特別課徴金があります。エリアの月 極料金の完全なレポートを取得することは重 要です。 移動 不動産を売買する時には、買い主か売り主、 或いは時には両方に しばしば移転税が加算 されます。その額は価格の割合で取り引きが 行われている州によって異なります。移転税 は課されない州もあります。 資本売却利益キャピタルゲイン （固定資産売却益） 米国の不動産を販売する時には、キャピタ ル・ゲイン税が義務付けられています。元の 購入価格が販売価格から引かれます、同様に 物件に関わる税控除の対象の費用も差し引 かれます。残りの部分は通常30％の率で課税 されます。 11 ビザ 外国人の住宅購入者は米国に来る為の入国ビザ取得の必要があり、 長期の滞在を 希望する場合はグリーン カードや市民権を申請する必要があります。 すべてのビザ は購入者の母国の米国大使館で取得します。 ビザの種類は米国国務省のウェブサイ http://travel.state.gov/visa/visa_1750.html トに記載されています。 外国人の購入者にとって可能なビザは以下です。: [ B1 – ビジネスの目的の為のビザで、 米国での収入が関わらない条件 [ B2 – 観光、 エンターテイメント、医療目的の為のビザで、米国での収入 が関わらない条件 [ ビザ免除プログラム – 米国で90日間以内の滞在であればビザが免除 されます、 これは37ヶ国の市民に適応し米国で滞在中に働く許可は ありません。37か国のリストへのリンク: http://travel.state.gov/visa/ temp/without/without_1990.html#citizen [ E1-E4 – 雇用ベースの移民ビザ、 カテゴリを参照してください: http://travel.state.gov/visa/immigrants/types/types_1323.html EB-5 ビザ EB-５プログラムは投資家に対して居住ビザにつながる人気のあるビザで す。1990年に開始したこのプログラムはプロジェクトに海外からの投資を奨 励し、新しい職を作成していくという目的があります。 ターゲットとなる地域で 雇用を創出する開発に500,000ドルを投資した非米国市民、 または100万ドル をターゲット以外の地域で投資した場合は、特別な居住ビザを申請する資格 を得られます。 EB-5 ビザの詳細な規則はこちらに記載されています。www.uscis.gov 12 物件の検索 米国で不動産を探している外国人はどこで、 そしてどういった物件を探しているかを、 米国を訪問する事前に決 定しておく必要があります。 ロシアやカナダから来ない限り、 彼らはより小さい国に住むのに慣れているかもしれ ません。 おそらく典型的な米国の場所よりもより良い交通機関に慣れている事でしょう、 物件の場所は買い主が 何を達成したいかによります。 ：別荘の住宅の要件は賃貸用の不動産と異なります。 物件に到達するのに車で数 時間運転する準備が出来ていますか、 或いはそこまで地下鉄やバスの交通機関で到達する必要がありますか？ 検索 他の国々と違い、米国で販売されているほぼすべて の不動産はマルチプルリスティング サービスまたは MLS と呼ばれるものに掲載されます。 MLSは米国全て の州や市で利用可能ですが、認可された不動産エー ジェントのみがアクセス出来ます。物件は頻繁に誰も がアクセスできるサイトにも掲載されていますが、外 国に住んでいる購入者には米国に住む親戚や友人か ら情報が来ない限り、全ての市場に出ている不動産 物件にアクセスする事は困難です。 . あなたにとって正しいエージェントを見つけることは 購入のプロセスで 重要な部分です。 彼らはライセンス クイックヒント： を所持しているも の の 経 験 やスキ 多くの全米リアルター協 ルのレベルはそれ 会加入者はNAR認定の ぞれ異なります。 国際不動産スペシャ リ 特 定 の 地 域また スト （CIPS） の資格を得る は特定の不動産 ために国際的な不動産 の種類の専門家 取引特別コースを経て もいます。またエ います。認定されたリア ージェントによっ ルターはCIPSのロゴを名 ては 買 い 主 の み 刺や広告に通常表示し を代表します。従 ています。 って貴方のニーズ に合ったエージェ ントを見つけることが重要です。 エージェント無しに米国で不動産を購入する事は可 能です。場合によっては、買い主は特定の物件が正 式に売りにでる前に見つけ、交渉を処理するのに弁 護士を使用します。売り主によっては、 エージェントを 使用せずに個人で 「FSBO （オーナーによる販売)」 によ って自分の物件を市場に出すのを選択する事もあり ます。又エージェントによっては最小限のサービスを 提供してコミッションを削減するエージェントもいま す。 エージェントを使用しない場合全ての買い主は自 分たちの利益を保護するために弁護士を雇うべきで す。外国人にとっての潜在的な危険は、資格のあるエ ージェントや弁護士によって代表されない場合は非 常に大きいものです。 貴方のニーズに最も合う最高の物件を紹介するた め、 優秀な不動産エージェントは常に目を光らせてチ ェックしています。多くの地域では市場に出た時点で 最も良い不動産は急襲されます。買い主も又自分自 身で Trulia.com や Zillow.comなどのサイトを通し て、売り主が物件を掲載しサイト上で興味のある買い 主がエージェントに直接にリンク出来、引き継いで売 買が処理出来ます。 これらのサイトは通常またそのエ リア、最新の販売価格、およびその他の公共機関のデ ータに関する情報を提供しています。 不動産の研究 買い主が1つまたは複数の購入可能な物件を見つけ たら、 リスト情報はそれぞれの物件の歴史を提供して おりエリアでの最近の販売価格が見えます。 多くのウェ ブサイトでは、 その近隣地域を含む物件の詳細記録を 提供されており、 グーグル検索で物件の住所を入力す れば情報は入手出来ます。 物件の販売価格は米国では公開されている情報です。 すべてのコミュニティ、 都市、 郡、 州は管轄の裁判所で 物件の販売価格や販売された時期や税率等の記録を 保存しています。 これらの記録には米国中の公共図 書館でアクセスする事が出来ます。 不動産の売り主はまた法令によって物件に関連す る欠陥、留置権または物件の持つ問題を将来の購 入者に通知するのが義務付けられています。 これら の開示はプロセス初期になされます。 13 オファーを入れる 買い主が物件の背景をチェックし、同様な物件が 大体幾らぐらいで売られているかのアイデアが分 れば、 次は彼または彼女は購入のオファーを入れ ます。オファーは条件付きの約束です - 通常 は 2 、 3ページ - 物件を識別と定義し、 買い主 が幾らで物件に支払う準備が出来ているかを明 確にします。 必要があります。手付金は（多くの場合は購入価格の2％ ）、条件付きでエスクローで保管されます。オファーに競 争がある状況では買い主は意図の深刻さを表示する為 に多めの手付金を提供する事もあります。売買の交渉が 合意されたた場合、手付金は購入価格に適用されます。 買い主がすべての契約上の義務を果たさない場合は、 こ の手付金は没収されます。 オファーは又エージェントに支払われる手数料を 規定しています。 多くの交渉では、 買い主のエージ ェントと売り主のエージェントにそれぞれ3％のコ ミッションで開始されます。通常売り主は手数料 を支払う責任があり、売却価格にはそれが考慮さ れています。 しかし多くのエージェントは特別のコ ミッションを提供し、手数料（コミッション）はネゴ のプロセスの一部になることがあります。 売り主はオファーに同意、 または拒否、更にはカウンター オファー(オファーに対しての自分の条件でオファーを返 信） で返事をします。 カウンターオファーは買い主からの オリジナルオファーに対して、 その価格や売り主によって 課せられた任意の規定を含む事で対処します。 契約の任 意の内容は交渉可能です、 中には以下を含みます。 : いくつかの条件と不測の事態はオファーに記入す る事が出来、 その中には物件が検査に合格する、 或いは評価を提供する、制限時間に間に合う、 と いったものが含まれます。そのオファーは決めら れた期間（通常は30～60日間）有効で、 その間に 条件が満たされる必要があります。承認された融 資を持つといった条件も入るでしょう。 オファー価 格は売り主の希望価格とマッチする事もあります が、 物件が市場に長く残っていた場合は希望価格 より少ない場合もあります、又は一軒の家に競争 がある場合は希望価格より高いオファーを入れる 事もあります。 オファーには物件の改善や売り主から指定され た期間以内に追加の機器の要求等をアウトライ ンして記入する事も出来ます。オファーにはまた オファー価格で覆われているものについて詳細 を特定する必要があります。買い主が物件の構造 の一部ではない物を含めて購入したい場合は （家具、 アート作品やカーテンなど） は オファーに 指定する必要があります。 又オファーを入れる折には買い主は 「手付金保証 金」 として知られている少額のデポジットを支払う 14 [ 取り引きをクローズする日程、不動産を所有す る日程。売り主にも特別な条件があるかもしれ ません。 [ 家具、家電製品やその他の要素の通常不動産の 一部とは見なされないものの包含。 [ 買い主の融資会社によって必要と見なされる修 理の支払い [ 税金、 光熱費、 家賃の支払い [ タイトル調査および保険の支払い [ 調査、 譲渡税および登録料の支払い [ 一般な及びシロアリの点検の支払い [ 弁護士費用の支払い この書面の行き返りは署名された契約または未解決 のものがなくなるまで続きます。プロセスは面倒なも のに思えますが、 これで契約の細部は全て明確に表示 されます。そして取引のあらゆる詳細が対処され又書 面で記録される事で全ての内容を確かめる重要性も高 くなります。 オファーが受け入れられた時 オファーが売り主に受け入れられた後、買い主はオファー価格の10%から30%をエスクローに入れ条件を満足 させます。 その時点で買い主と売り主がオファーにアウトラインされている条件を満たす為に処理を始め、新し いプロセスが開始されます。 売り主にとっては、 これはつまり合意した期間内に修理を行ったり、 契約で綴られている他の義務を果たす事を 意味します。買い主はこの時間を使用してデューデリジェンスを行い、物件の検査や資金の準備、又必要なタイ トルと法律の書類が契約を完結する為に揃える等が含まれます。 点検 買い主には通常法律ではプロパティを調査するために 専門の検査官を雇う義務はありませんが、 これは強くお 勧めします、又住宅ローン会社からも要求されます。注: 検査は一戸建ての住宅ではよくなされますが、 アパート やマンションでは必ずしも行われません。 全米不動産協 会のエージェントはライセンスを持つ専門家の名前を提 供出来ますが、 買い主には彼らの提案を使用する義務は ありません。 買い主は現地の商工会議所またはベター ビ ジネス ビューローを介して自身の検査会社を検索できま す。 仕事を完璧にこなすのが確認出来る記録をチェックし 地域の詳細な法令の理解を持つ評判の良い専門家を検 索するのは不可欠です。 検査の費用には基本料のみの場合から数百ドルに至る 事もあります。 検査官は地盤から煙突、 暖房および冷却装 置、 電気器具、 また他の機械等、 物件のすべての状態を調 べる必要があります。 特に暖かい国では、 検査官はシロア リおよび他の害虫による木材への損傷も検査します。 (多 くの地域ではシロアリの点検が要求されています。 ) 物件を検査した後、 インスペクターは買い主と住宅ロー ン会社に物件のすべての問題を識別するレポートを作成 します。 それに基づいて、 買い主および売り主の間で誰が 修理のために支払いをするかを確認します。 買い主がこ の時点で任意の問題を交渉する事は大変重要です。 買い 主と売り主が修理に同意出来ない場合、 買い主はオファ ー価格を下げる可能性があります。 下げた価格が受け入 れられない場合、 購入の申し出を取り消すことが出来、 手 付金はエスクローから取り戻せます。 検査の結果は住宅 ローン申請所の一部となります。 評価 買い主はまた不動産の評価や査定の支払いを担 当します、 これはプロセスの重要な部分です。物 件の真の市場価値を決定するのは買い主の責任 です。評価額が買い主がオファーした購入価格よ りも低く出てきた場合には融資を取得することは 困難となり、そこで交渉が終わる事があり得ます。 投資家にとっては、評価された価格でそれが良い 投資であるかどうかが決定されます。 検査プロセスと同様、エリアに精通した信頼でき るライセンスを保持する鑑定士を見つけるのは 重要です。多くの場合住宅ローン会社は以前に使 用した鑑定士を推薦します。鑑定士は物件を点検 し、築年数、サイズ、物件の状態等を不動産市場 から過去数ヶ月間に地域で販売された同様の不 動産の条件と比較し、詳細に分析してレポートを 準備します。不動産の価値に影響を与える可能性 があるような特別な条件や改善は鑑定士に通知 しておくことが重要です。 評価された価値にたどり着くのは科学です、でも ある意味では不正確な科学でもあります。差し押 さえ、 または不動産に留置権問題が関わると複雑 化することがあり得ます。長い期間オーナーが物 件を保持していた場合は、その当時の販売価格よ りずっと価値が上がっている事があります。逆に低 迷した市場では不動産が予想よりもはるかに少な い評価で戻ってくる事を意味するかもしれません。 このプロセスでは現金を支払う買い主は抵当を 必要とする買い主より利点があります。評価がそ 15 の要件を満たしていない場合は、住宅ローン会 社によっては契約が拒否される可能性がありま すが、現金の買い主は取り引きを進めるかどう かのチョイスが出てきます。評価の結果買い主 が低い価格をオファーし直しして売り主がそれを 受け入れなかった折には契約は無効となり、 買い 主は他の物件の検索に戻り手付金はエスクロー から返されます。 融資 売り主が買い主のオファー受け入れた場合は、 買 い主は通常30～60日で資金を調達するか融資を 得る必要があります。 売り主が同意すればその期間 を延長するのは可能です。 通常はローンの承認だ けでも30日以上かかるので、 買い主は60日或いは それ以上の期間を融資を得る為に主張するべきで しょう。 融資が下りなかった場合で買い主が他で資 金を見つけることが出来ない限りオファーは無効 となります。 住宅ローンは多くのアメリカの銀行や他の住宅ロ ーンの貸し手から得る事が出来ます。ただし外国 人の場合は多い時は価格の50%までの頭金を要 求される事があります、 しかし30％の頭金で見つか る事もあります。 又外国人にはしばしば初年度のロ ーンの支払い（元本、利息、税金、および財産保険 を含む） をエスクローに貸し手に対しての保証融資 として エスクローに入れる事が要求される場合も あります。 オフショア法人を介して不動産を購入しようとして いる場合でも、 個人の金融情報は問われ、 時によっ ては保証人の質問も出てきます。 下記の書類が通 常必要となります。 外国の買い主の収入を証明す る書類には公証人の署名が必要です、 外国の銀行 と同様の書類は外務省や購入者の母国の他の政 府機関によって証明の必要が出てくる事もありま す。 時にはワシントンDCの買い主の母国の大使館 16 でこれは行うことができます。 しかし通常はあなたの銀行か らの手紙で許容可能です。 買い主の国の銀行が米国でオペレーションされている場合 は、 米国の不動産の購入資金を前向きに融資される可能性 もあります。 買い主がメジャーな不動産会社のエージェント と働く場合は、 全米不動産協会加入のエージェントは関連 している貸し手から住宅ローンを提供出来る事があります。 要求される書類は州によって変わってきます、 融資機関によ っては同じ州でも異なる事があります。 通常は外国からの借 り手は住宅ローンの申請で特定の書類提出を要求されま す、 必要な場合は英語に翻訳されます。 [ 3つの参照の手紙（銀行、 クレジット カード会社、 住宅ローンの貸し手から） [ 過去 2 年間の個人の財務諸表 [ 過去 2 年間の所得税 [ 過去1年間の銀行取引明細書 [ 最低2つの銀行からの参照の手紙 [ 国際信用報告書 [ 不動産の評価 [ パスポートおよびビザのコピー 住宅所有者保険 貸し手は致命的な損傷が起きた場合に物件をカバー出 来る保険を買い主が所持するのを要求します。融資の取 り引きをクローズする前に保険所持の証明を取得する 必要があります。 レートとパッケージは州によって異なり ますが、多くの企業は自動車や健康保険をパッケージに 含んで割引を提供しています。コストはフロリダ州など の国家的な災害を受けやすい州では高くなっています。 十分に買物をすることをお勧めします。 住宅ローン保険 公証人 住宅ローンを取得し頭金が20％未満の場合は誰もが モーゲージ保険 （または PMI） を買わなければなりませ ん。 PMIは毎月の住宅ローン支払いに組み入れられ、 毎 月の支払いに数百ドルから数千ドルまでの追加となり ます。 20％以上の頭金を入れる場合には通常PMIの購 入は必要はなくインセンティブがあります。 公証人は米国では弁護士の職務を実行する他の国ほ ど重要ではありません。 ただし通常の住宅ローンの申 請書を含む不動産書類には、 書類の署名者の身元保証 人を確認する公証人の捺印が必要です。 ほとんどの銀 行には公証人が待機しています。 独立して働く公証人 もおり、 現地の商工会議所やベター ビジネス ビューロ ーを介して見つかります。 全米不動産協会ではしばしば 協会で働いている公証人がいます。 弁護士 州によっては不動産の買い主は弁護士をつけるのが 義務付けられています。 全ての州で要求されているわ けではありませんが、 外国人の買い主にとってはいず れにしても良いアイデアでしょう。 弁護士は彼の顧客の 権利が販売契約と住宅ローン手続きで保護されている のを確実にします、 また納税義務が存在する場合やそ れを決定する場合も同様です。 弁護士は又外国籍市民 に特定の詳細に関して助言できます。 アメリカの弁護士協会は同社のウェブサイト上のアプ リケーションを提供し、 誰もが法律のヘルプサイトにア クセスすることが出来ます。 最初にここをクリックして物 件がある州を選びます。 http://apps.americanbar.org/ legalservices/findlegalhelp/home.cfm タイトル保険 タイトル保険は不動産の所有権の歴史から生じるいか なるクレームからも買い主と貸し手を保護します。 法的 なバックグラウンドについて疑問がある場合、 タイトル 保険はあらゆる損害に対して保護します。 タイトル保険 は通常取り引きがクローズする時点で支払われる手数 料によってカバーされ、 被保険者が不動産所有する限 り有効です。 17 取り引きのクロージング オファーで提供された条件が満足し、融資が関わる場合は融資の取得後不動産の販売は決済 のミーティングでクローズします。 このミーティングで取引のすべての面が完了し、契約のすべ ての詳細は全て揃っている必要があります。エスクロー会社で頻繁に行われるこの最終会合で は買い主には地方の管轄による必要な特定の書類含む、法的に重要で特別な意味を持つそれ ぞれの書類は大量に準備されます。 書類のほとんどはクローズする前に準備さ れ、買い主と売り主に配布されます。万が一 クロージングの為の任意の書類が正しく準 備されていない場合には、契約が締結する のに影響を与える可能性があります。決済に は買い主がクロージングの費用、弁護士費 用、物件の調整、譲渡税を支払うことが含ま れます。 クイックヒント： 取引をクローズする為に米国にいる必 要はありません。 代表者は正式に 「委任 状」 で買い主の為に書類に署名する権 利を付与できます。 すべての市、郡、州で独自の特定要件がある ものの、特定の書類は通常クロージングには 必要です。 18 [ 他の住宅ローンのペイオフ： 新しい住宅ローンが物件の第一の抵当権として発行される前に、 不 動産上の任意の既存の先取特権が完結しているという証拠 [ その他の債権の支払： 新しい住宅ローンが発行される前に、 クレジット カードまたは無担保のク レジット等の既存の負債を支払わなければなりません。 [ シロアリの手紙: 害虫駆除会社からの日付が30〜90日以内のステートメントで、 物件が害虫無しで 損害が以前の来襲からもないという報告 [ 洪水保険： 任意の物件が洪水ゾーンに位置している場合、 買い主は初年度の洪水保険料を 支払 います。 [ ハザード保険： マンション組合が既に支払をしていない場合買い主は初年度のハザード （危険） 保険料を支払います。 [ 下水の手紙: 物件が公共下水道に接続されていない場合、地方の健康権威からの手紙で浄 化槽が正常に働いているのを証明する手紙 [ 井戸の手紙: 物件が公共水道に接続されていない場合、地方の健康権威からの手紙で水質 が信用出来る十分なレベルであることを証明する手紙 [ 住宅購入者の保証: 通常売り主によって購入され、 家の電気器具及びシステムを1年間保証す るサービス [ タイトルの証拠: タイトル会社は不動産の所 有権の歴史を調査し、売り主又は以前のオー ナーが物件を抵当にして負債がない事をチェ ックします。 [ 委任状： 買い主がクロージングに出席でき ない場合 [ 銀行小切手または銀行の送金： 買い主また は売り主がクロージングにお金を持ってくる 場合は銀行の小切手か送金のみが許され、個 人の小切手は無効です。 クイックヒント： 解決の会合の前に売り主がドアの鍵だ けでなくリモコンを含むすべての鍵を手 渡す準備が出来ていることを確認しま す。 中には車庫のドアのリモコンや窓の シャッターロックや倉庫の鍵も含みます。 すべての書類が署名され時点で所有権は買い主に移転します。買い主は物件のタイトルと購 入に関わるすべての書類のコピーと鍵を受け取ります。 19 移動 外国へ移動するのは単なる引っ越しに加えて、規則がかなり異なる新しい場所で状況に対処し ていくという追加の問題が含まれます。母国からの家具や個人的な品物を海外に持ち出して輸 出する手順が含まれます。品物を外国人が新しい1つの国に持ってくるのには輸入の手順が含 まれ複雑化する事があります。 最も重要なことは、米国でオフィスを持つ配送会社を自国で選択する事です、企業によっては 国際的な引っ越し会社と称していても米国でオフィスを持っていない事もあります。彼らはプロ セスの最も困難な部分を実行するために関連のない会社と提携しています。 ：税関手続及び自 分の持ち物を新しい場所に配達します。 あなたのペットを持って来る あなたのペットを移住されるのは最もストレスレベルが高い経験になる可能性もあります。 犬: 疾病管理センターは健康証明書提出を要求 していませんが、いくつかの航空会社または 州では出発の10日以内に完了した国際健康 証明書獣医から取得するのを必要としていま す。 この証明書はあなたのペットは健康で飛 行がOKであると証明します。ペット犬は入国 するポートでの検査の対象となり、人間に移 る伝染病を持っている疑いがある場合は米 国に入国が拒否される可能性があります。犬 は最低でも米国への入国の30日前には狂犬 病に対し予防接種してある事を示す証明書 が必要です。 これらの要件は盲導犬などの介 助動物にも同様に適用されます。 猫: 犬の様に多くの航空会社は猫も疾病管理セ ンターからは健康の一般的な証明書は必 須ではありませんが、出発の10日以内に完 了した獣医からの国際健康証明書を取得す る必要があります。ペット猫も入国するポー トでの検査の対象となり、人間に移る伝染 20 病を持っている疑いがある場合は米国への 入国が拒否される可能性があります。猫は 米国への輸入に関しての狂犬病の予防接 種の証拠を保持する必要はありませんが、 州によっては狂犬病で猫のワクチン接種を 要求している所はあるので、最終目的地の 州での保健当局と点検することを勧めます。 鳥: ペットの鳥を連れてくる為には最初に米国の 農務省輸入許可を得る必要があります。輸出 国の政府の動物の健康の責任があるエージ ェントにフルタイムで雇われている獣医によ って発行された現在の健康証明書を提供し ます。 その後は鳥はオーナーの費用で米国農 務省の動物の輸入センターで隔離される必 要があります。 動物のインポートに関する詳細については疾 病管理センターのサイトをチェックして下さい。 http://www.cdc.gov/animalimportation/bringinganimaltous.html 関税 家庭用品および個人的な品物の輸入 食糧の輸入 新品以外の家庭用品家具や食器や装飾や衣 服など個人的な品物は免税で持ち入られる 可能性があります。所有者は積み荷の内容の 明細を次の税関フォーム(CF)の1つで提供す る必要があります。 米当局は缶詰以外を少量を国に持ちこむの を許可するのは好みません。 どんな種類の食 べ物でも輸入しないことを勧めます。旅行者 は多くの場合に自国・自宅から持ってきた食 糧を余儀なく米国の空港で放棄している海外 からの訪問者を見かけています。 貨 物 船また は 車で 持ち込 む 場 合 は CF6059Bを申告 同伴者のいない品物の無料入国は CF3299を申告 引っ越しと輸出会社はこれらの申請書を母国 で記入、品物のリストを作成、税関検査の為 にそれらを識別して米国にいるオーナーに配 送します。 米国に車を輸入 米 国 に 車 を 輸 入 するの は 車 両 が 運 輸 省 （DOT）規格にバンパー、盗難防止と排出ガ スで準拠しているという内容をHS7宣言に記 入します。そうで無い場合は車両はDOT登録 インポーター (RI) により改善される必要があ ります。 この手順は高くつくことがあり得ます。 米国に不適合の車両を持ち込もうとする前 に、所有者は国家道路交通安全局（NHTSA） のウェブサイトで改善することが出来る車の リストをチェックして下さい。(www.nhtsa.dot.gov/ cars/rules/import)。 新車や中古車は自分の国よ り米国でおそらく安く購入出来るので、ほとん どの人は輸入するよりも購入する方が意味が あると決定しています。 アルコールの輸入 アルコールの輸入は可能ですが、一人の旅 行者にとって２リットルの制限がありそれを 超えた文は課税されます。さらにアルコール にさまざまな関税をかける州もあるので、持 ち込む州で関税の義務で支払うことになりま す。 電気・ガス 住民がいた不動産を購入した場合は電気や ガスなどはそのまま動作しています。直接現 地のサービス会社に連絡し、光熱費の口座を あなたの名前で開ける必要があります。多く の場合オフィスまで出向く必要はありません。 全米不動産協会エージェントか売り主が情報 を提供することができます。サービスを取得 するには返金可能なデポジットを提供する必 要が出てくるかもしれません。 電話 ワイヤレス電話は米国にどこにでもあり固 定ラインを持つ家の数は減少しています、 そ れでも多くの人々が悪天候での停電が起き た時の為の保険として固定ラインを家庭で 21 電話 郵便 維持しています。サービスは地域的なもので す。米国で最大の会社はAT&Tで、且つては米 国で一番の提供者でしたが現在は多数の一 つです。ベライゾン、T-モバイルと スプリント は全国的なサービスを提供する企業の例で す。GSMとCDMAネットワークは共に米国を カバーしており、 キャリアによって異なるネッ トワークを使用しています。ほとんどの企業は 2年または3年の契約に同意する新しい顧客 には、電話契約に特別なディールを提供して います。サービスの初年度はデポジットが必 要になる可能性があります。 アメリカの郵便局宅配は週6日提供されてい ます。 （ただし土曜日配送を除去する提案があ ります。 ） 郵便局のオフィスはほとんどの地域 で発見出来、賃貸料でメールボックスも通常 提供されています。米国の別の場所から移動 する場合、郵便局では郵便物を転送する為の 住所カードで容易な変更を提供しています。 又メール ボックスを貸したり郵便サービスを 提供する多くの小さなプライベートな会社も あります。 （とはいえ多くの会社は引っ越し後 の郵便物の転送を提供していません) 農村 または遠隔地では最寄りの郵便局を訪問し てマネージャーに会って、郵便配達人達に新 しい居住者について知っておいてもらうのは 良いアイデアでしょう。重要な個人的な手紙 やビジネスに関わる多くの手紙は、 フェデック ス、DHL、UPSによって配送されます。 オフィス はあらゆる州および都市で見つけることがで きます。 TVおよびデータ （インターネット） テレビ サービスはケーブル会社のコムキャス ト、 タイム・ワーナー、 又はディレク TVなどの衛 星放送会社によって提供され、 又AT&Tやベライ ゾンなどのインターネット会社からも提供され ています。 自分の住む地域によってどういった サービス会社が運営しているかをチェックする 必要があります。 顧客が遅延なく支払いが出来 るという信頼を証明するまで初年度には頻繁 にデポジットが必要とされます。 米国でその他 の利用可能なインターネット サービスのオプ ションは、 ワイヤレスのモバイル ホットスポット で、 iPod の箱の半分のサイズでどこでもインタ ー ネット サービスが得られるというものです。 22 事実: 米国は人口では世界で三番目、インド や中国の約4分の1のサイズです。米国 はまたその地域で三番目の大きな国 で、 カナダのすぐ後に続きロシアの約半 分のサイズです。 情報資源 経済 米国経済（世界で最も大きい）は国内外で注意深く監視されています。米国の労働統計局（BLS） は失業率を毎月プログラムで更新して提供しています。BLSは又消費者物価指数（CPI）を監 視、2013年5月に1982年-84基本年の0.1に立っており、 インフレ率がまだ低いことを示していま す 、回復に関しての肯定的なサインを示しています。 政府機関 調査会社 国税庁: ダンター社: 個人および企業から所得税を収集します。 ワ シントン DCと全国中に地域センターがあり ます。 個人や商業投資の為の市場調査とコンサル トを専門としています。 個人: 1-800-829-1040 www.danter.com 事業内容： 1-800-829-4933 オハイオ州コロンブス...... 614-221-9096 www.irs.gov レイス株式会社: 国務省: 商業用不動産に関する情報と分析を提供し ます。 米国の他の国との関係を編成し、ビザのプロ セスを管理します。ワシントンDCと多くの国 の大使館。 NY州ニューヨーク...... 212-901-1932 ビザ :202-663-1225 グリーン・ストリート アドバイザー: www.state.gov 個人および商業用不動産と不動産のトレンド に関するレポートを発行します。 米国税関・国境警備： 道路、海および空からの米国への入国地を制 御し、人および商品のエントリのための規則 を設定します。 ワシントンDC、国境、港、空港。 米国: 1-877-229-5511 海外から: 202-325-8000 www.cbp.gov www.reis.com カリフォルニア州ニューポートビーチ . . . . . . 949-640-8780 www.greenstreetadvisors.com 全米不動産協会: 国際的な販売を含め月間での住宅データを 追跡します。 イリノイ州シカゴ ...... 800-874-6500 http://www.realtor.org/ 23 リアルティトラック: 抵当流れおよび他の不動産の市場のトレンドを追いかけます。 カリフォルニア州アーバイン ...... 800-550-4802 http://www.realtytrac.com/ 非居住者外国人 (NR) の課税 内部収益サービス、連邦税 (www.irs.gov) の監督機関は非居住者に対する課税のさまざまな 側面に専念する幾つかのサイト。 www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Foreign-Persons-Receiving-Rental-Income-From-U.S.-Real-Property www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Taxation-of-Nonresident-Aliens www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/FIRPTA-Withholding www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Effectively-Connected-Income-%28ECI%29 www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Fixed,-Determinable,-Annual,-Periodical-%28FDAP%29-Income 不動産税センター www.irs.gov/Businesses/Small-Businesses-&-Self-Employed/Real-Estate-Tax-Center ビザ 国務省 www.travel.state.gov/visa/ 24 アメリカ合衆国の統計 米国の人口: 316,668,567 土地面積： 9,826,675 平方キロ 最低地: カリフォルニア州デスバレー -86メートル 最高地: アラスカ州マッキンリー山 (デナリ) 6,194メートル 土地利用: 耕地: 16.19% 永続的な作物：0.26% その他: 83.44% 民族の内訳： 白人: 79.96% ヒスパニック系 :15.1% 黒人: 12.85% アジア人: 4.43% アメリカインディアン及びアラスカの原住民: 0.97% ネイティブハワイアンと他の太平洋島民: 0.18% 注: 米国国勢調査局の任意の人種や民族グループには米国に住むメキシコ、 キューバ、 プエルトリ コ、 ドミニカ共和国、 スペイン語、中央または南アメリカの起源の住民を含みスペイン人/ラテン/ ヒスパニック系の起源の人はヒスパニック系と考慮しています （白、黒、 アジア、等.); 総米国の人 口の約15.1％がヒスパニック系です。 宗教: 宗教 51.3% ローマカトリック教 23.9% モルモン教徒 1.7% その他のキリスト教 1.6% その他のキリスト教 1.7% 仏教徒 0.7% イスラム教 0.6%, 無宗教 12.1% どれでもない 4 ％（2007 年推計） 25 アメリカ合衆国の統計 英語 82.1% 言語 スペイン語 10.7% 他のインドヨーロッパ語 3.8% アジア・太平洋島の言語 2.7% 0-14才: 20% 年齢構成: 15-24才: 13.7% 25-54才: 40.2% 55-64才: 12.3% 65才以上: 13.9% 人口増加率: 0.9% 識字率 (年齢15才以上で読み書きが出来る): 99% 都会化: 都市人口: 総人口(2010年時点)の82% 都会化の率: 1.2% 年次 (2010年-2015 年の見積もり) (CIAのワールドファクトブック) ©ワールドプロパティチャンネルネットワーク 無断転用複写禁止 26 ダグラスエリマン 電話： 1- 800 - Elliman ウェブサイト： www.Elliman.com Eメイル：AskElliman@Elliman.com ダグラス·エリマンは、米国で第4位の不動産会社です。 今日、 ダグラス・エリマン、4,000人以上の不動産エージェントと675人の従業員を持つニュヨー ク地域で最も大きな不動産会社で、マンハッタン、 ブルックリン、 クィーン、 ロングアイランド、ハ ンプトンズ/ノースフォーク、 ウェストチェスターと現在南フロリダを含めた70以上のオフィスが あります。 27
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