JP日本郵政グループにおけるCRE＋戦略 CRE＋ in JAPAN POST - Step forward to Management Innovation - 日本郵政株式会社CRE部門 担当部長 齋藤隆司 Takashi SAITO, MSc, ME General Manager CRE Department, Japan Post Holdings Co., Ltd. PRE（公共）からCRE（民間）へ 企業会計制度の導入（減損、時価会計、・・・） 土地効用の最大化 社会的な役割（CSR、コンプライアンス、・・・） 所有？ｖｓ賃借？ 不動産リスク（土壌汚染、建築基準法、・・・） Ｍ＆Ａへの対応（不動産を活用していない 会社） 資本コスト 経営指標としての不動産のあり方 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. From Public to Private Public Corporation 2003 - 2007 総務省 郵政省 郵政事業庁 日本郵政公社 民営・分社化 From October 2007 日本郵政株式会社 郵便局株式会社 郵便事業株式会社 ㈱ゆうちょ銀行 ㈱かんぽ生命保険 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. Over 1/3 equity will be held by government Completely privatized by 2017 JP日本郵政グループの概要 日本郵政株式会社（持株会社） 郵便事業株式会社（資産：２兆５，５３０億円） – １０６，８００ 名 – １４支社 – １，１００ 支店 郵便局株式会社（資産：１兆５，２２０億円） – １２５，８００名 – ２４，６００局 株式会社 ゆうちょ銀行（資産：２２６兆９，９１０億円） – 預金残高 １８８兆円 – 全国２３３支店 株式会社 かんぽ生命保険（資産：１１４兆５，８９０億円） – 総資産残高 １０９兆円 – 全国８１支店 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. 日本郵政グループ各社の主な不動産（施設別） 主な資産（不動産のみ） 日本郵政㈱ 本社ビル、病院、郵政資料館、 （持株会社） メルパルク、かんぽの宿等 物流センター、郵便物の集配事務を取り扱う 郵便事業会社 郵便局、拠点となる郵便局等 郵便局会社 支社、東京中央郵便局、大阪中央郵便局、名古 屋中央郵便局駅前分室、郵便物の集配事務を取 り扱わない郵便局、社宅、職員訓練所等 ゆうちょ銀行 貯金事務センター等 かんぽ生命 簡易保険事務センター等 日本郵政グループ各社の主な不動産（金額別） 単位：億円 建物 構築物 土地 計 日本郵政㈱ （持株会社） ７５０ ２０ １，０１０ ２，２５０ 郵便事業会社 ７，２６０ １３０ ６，６４０ １兆４，０３０ 郵便局会社 ４，５３０ １３０ ５，３６０ １兆０，０２０ ゆうちょ銀行 ーーー ーーー ーーー １，２００ かんぽ生命 ーーー ーーー ーーー ９００ １２，５４０ ２８０ １３，０１０ ２兆８，４００ 合計 注：数値は平成１８年度末の推定値 ＪＰ日本郵政グループ内へ ＣＲＥ部門（持株会社）を創設 ＣＲＥ部門 （ｺｰﾎﾟﾚｰﾄ・ﾘｱﾙ・ｴｽﾃｰﾄ部門） 不動産企画部 企画グループ （不動産関連業務の総合調整） 事業推進グループ （開発プロジェクトの企画立案・実施管理） 資産ソリューション部 資産管理グループ （グループ不動産の統合管理） ファシリティマネジメント部 （施設管理・ファシリティセ ンターの運営管理） 経営企画室 不動産サービス事業室 ＦＭ事業室 プロジェクト事業室 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. CRE＋戦略における不動産分類の考え方 日本郵政グループ不動産ポートフォリオを、市場価値と事業価値の両観点から次のように区分する。 外部価値 高 中 低 〔グループＢ〕 開発事業化 〔グループＡ〕 郵政事業と高度 利用の並存検討 〔新規事業〕 〔グループＤ〕 〔グループＡ〕 都心の集配拠点等 ⇒可能な限りの機能移転を図り、街並 みに即した高度利用化とともに、 新たな窓口機能を導入。 〔グループＢ〕 都心の低未利用地・社宅等 ⇒賃貸ビル・分譲等により収益化。 〔グループＣ〕 保有 売却 賃借 〔グループＣ〕 郵政事業コア資産 ⇒原則、長期保有。 財務戦略上、保有不動産の流動化 や外部借入による賃借も検討。 低 中 高 内部価値 〔グループＤ〕 非都心の低未利用施設等 ⇒売却処分。 外部価値：不動産の市場価値（土地価格） 内部価値：郵政事業(窓口･郵便･ゆうちょ･かんぽ)の “拠点としての重要性”を示す価値 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. 総合収益率の変化 120.0 100.0 千代田区 丸の内 千代田区 神田 中央区 日本橋 中央区銀座 80.0 60.0 港区新橋 40.0 港区赤坂 新宿区 20.0 渋谷区 大阪 年 年 20 05 年 20 04 年 20 03 年 20 02 年 20 01 年 20 00 年 99 19 19 98 年 年 19 97 年 19 96 年 19 95 年 19 94 年 19 93 年 19 92 年 19 91 年 19 90 年 19 89 年 19 88 年 19 87 年 19 86 年 19 85 年 19 84 年 19 83 年 19 82 年 19 81 年 19 80 年 19 79 年 78 19 77 19 19 76 年 0.0 -20.0 -40.0 引用：STIX 住信インデックス（２００７） JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. リスク・リターン分析 16 ％ Alternative Investment 14 丸ノ内 賃貸オフィス 12 リターン（投資収益率） Return (SD Scale) 新橋 日本橋 渋谷 10 新宿 国 債 8 国債 大阪中心 銀座 株式 6 4 丸ノ内 日本橋 新宿 株式 新橋 渋谷 銀座 大阪中心 国債 2 0 0 5 10 15 リスク（標準偏差） Risk (SD Scale) JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. 20 25 30 （住信基礎研究所調べ（1976∼2000）） Asset Management ? Return by Leasing, Bond, Stock (1994 – 2000) 賃貸 国債 株式 賃貸 １．０ Risk Control ー ー 国債 ▲０．８ １．０ ー 株式 ▲０．１ ０．２ １．０ Source: Sumitomo Trust Bank (04. 2002) 非相関関係の投資組み合わせ 非相関関係の投資組み合わせ⇒Asset ⇒AssetRisk RiskManagement Management JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. CRE関連指標の導入に向けて ＲＯA（総資産利益率） ● 経営指標 ROA = 売上 収益 収益 = 資産 売上 × 資産 ● 施設財務目標 ▲ 施設投資 ▲ 施設運営費 経 営 ■ 施設運営費の低減 収益 売上 = 1− ファシリティ 経費 (施設運営費) 売上 戦略・計画 ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ 管理 評価 運営維持 ライフサイクルコストの最適化 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. ▲ 施設関連資産 ■ ■ 資産の低減 資産の低減 ・初期投資コストの低減 ・初期投資コストの低減 ・更新改修費用の最適化 ・更新改修費用の最適化 ・敷金・保証金の削減 ・敷金・保証金の削減 ・ポートフォリオ資産戦略 ・ポートフォリオ資産戦略 ・リース化/証券化/売却 ・リース化/証券化/売却 EMS/賃貸 EMS/賃貸 バランスド・スコアカードのCRE＋への応用 バランスド・スコアカードとバリューチェーン 事業連結バリューチェーン 財務 的視点 資金提供 者の期待 に対し てどのように行 動すべ き か 顧客の 視点 ビジ ョンを達成するために、 顧客に対 してどのように行 動すべ きか ＳＢＵ-Ａ ＳＢＵ-Ｂ ＳＢＵ-Ｘ 内部 プロセスの 視点 ビジョン と 戦略 財 務的 視点 財務と顧 客を満 足させるた めに、業務 プロセス を如何 に改善 するか 財務的視点 顧客の視点 ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か 改革・学習の視 点 ビジョンを達成す るため、如 何に職 員の能力 を高め、自 己学習 する組織を作るか ビジ ョン と 戦略 資 金提 供者 の期 待 に対 し て どのように行 動すべ き か 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 内部プ ロセスの視点 財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 財務的視点 顧客の視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 財務的視点 ビジ ョン 顧 客の視 点 内部プ ロセスの視点 資金提供 者の期 待に 対し 財 務と顧客を 満足させるた てどのように行 動すべき めに 、 業務プロセスを 如何 か に 改善 するか 財務的視点 内部プ ロセスの視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し ビジョンを 達成 するた めに、 財 務と顧客を 満足させるた と てどのように行 動すべき 如何 顧客に 対してどのように 行 めに 、 業務プロセスを 戦 略 か に 改善 するか 動すべき か 財務的視点 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し ビジョンを 達成 するた めに、 財 務と顧客を 満足させるた ビジョンを達 成するた め、如 と てどのように行 動すべき 如何 顧客に 行 自 めに 、 業務プロセスを 何に 対してどのように 職員 の能力を 高め、 戦 略 か に 改善 するか 動すべき か 己学 習する組 織を 作るか 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 ビジョンを 達成 するた めに、 と 顧客に 対してどのように 行 戦略 動すべき か 顧客の視点 ビジョンを達 成するた めに、 顧客 に対して どのように行 動すべ きか ビ ジョン と 戦略 内部プロセスの視 点 財務 と顧 客を満 足させ るた めに、業 務プ ロセス を如 何 に改 善す るか 改 革・学習 の視点 ビジョンを達成 するた め、如 何に職 員の 能力 を高 め、自 己学 習する組 織を作 るか 改革・学習の視点 ビジ ョン ビジョンを 達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を 満足させるた ビジョンを達 成するた と 顧客に 対してどのように 行高め、 自 めに 、 業務プロセスを 如何 何に 職員 の能力を 戦略 動すべき か 習する組 に 改善 するか 己学 織を 作るか 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン ビジョンを 達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を 満足させるた ビジョンを達 成するた と 顧客に 対してどのように 行高め、 自 めに 、 業務プロセスを 如何 何に 職員 の能力を 戦 略 動すべき か 習する組 織を 作るか に 改善 するか 己学 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 改革・学習の視点 財務的視点 機能連結バリューチェーン 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 顧客の視点 ビジ ョン と 戦略 ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か 内部プ ロセスの視点 財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 研究開発 製造 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 営業 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのよ うに行 動すべき か 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か 財務的視点 内部プ ロセスの視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し せる た 財 務と 顧客を 満足さ と てどのように行 動すべき めに 、 業務プロ セスを 如何 戦 略 か に 改善 する か 財務的視点 内部プ ロセスの視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し ビジョンを達成 するた めに、 財 務と顧客を満足させるた と てどのよ うに行 動すべき 顧客に 対してどのように 行 めに 、業務プロセスを如何 戦 略 か に 改善 するか 動すべき か 財務的視点 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン 資金提供 者の期 待に 対し ビジョンを 達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を 満足させるた ビ ジョン を達 成するた と てどのように行 動すべき 如何 顧客に 対してどのように 行高め、 自 めに 、 業務プロセスを 何に 職員 の能力を 戦 略 か に 改善 するか 動すべき か 習する組 己学 織を 作る か 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン ビ ジョンを 達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を 満足させるた ビジョンを達 成するた と 顧客に 対し てどのよ うに 行 めに 、 業務プロセスを 如何 何に 職員 の能力を高め、自 戦略 動すべき か 習する組 に 改善 するか 己学 織を作るか 顧客の視点 内部プ ロセスの視点 改革・学習の視点 ビジ ョン ビジョンを達成 するた めに、 め、如 財 務と顧客を満足させるた ビジョンを達 成するた と 顧客に 対してどのように 行高め、 自 めに 、業務プロセスを如何 何に 職員 の能力を 戦 略 動すべき か 習する組 織を 作るか に 改善 するか 己学 改革・学習の視点 顧客の視点 ビ ジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対し てどのよ うに 行 動すべき か 顧客の視点 ビ ジョン を達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作る か 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を高め、自 己学 習する組 織を作るか 顧客の視点 ビジ ョン と 戦略 購買 物流 財務 人事 財務的視点 資金提供 者の期 待に 対し てどのように行 動すべき か ビジョンを 達成 するた めに、 顧客に 対してどのように 行 動すべき か サービス 内部プ ロセスの視点 財 務と顧客を 満足させるた めに 、 業務プロセスを 如何 に 改善 するか 改革・学習の視点 ビジョンを達 成するた め、如 何に 職員 の能力を 高め、 自 己学 習する組 織を 作るか 情報 施設 JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. スコアカードの例 目標項目 指標 目標値 実績 アクション CRE+ 戦略におけるマネジメントの考え方 Corporate Management Asset Management Property Management Project Management Corporate Management （Policy Management） Asset Management Property Management Project Management Asset Total Management of Buildings 『Single Project』⇒『Multi Projects』 Incl. Repair & Maintenance Projects Programming / Briefing JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. CRE＋ マネジメントレベルの拡大 From Project level to Corporate level ＋ Corporate Management⇒CRE Asset Management Asset AssetCost Cost （（Capital Capital Cost ） Cost） Project Management Project ProjectCost Cost ROA DCF IRR ROI ・・・ LCC LCM VE/VM VFM PFI ・・・ Construction Management Construction ConstructionCost Cost JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD. Project Improvement ・・・ Thanks！ CRE＋ in Japan Post Group E-mail:takashi.saitou.bj@jp-holdings.jp ©Takashi SAITO, MSc(CM), ME(Architecture) JFMA Forum 2008_02_14&15 by Japan Post Holdings Co., LTD.
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