広報 http://www.41-23.com（ よ い ふ ど う さ ん 宅建 どっとこむ） Vol.319 1 2015 一勝地阿蘇神社 （熊本県球磨郡球磨村） 一勝地駅 記念入場券 JR 肥薩線『一勝地駅』 ⓒ2010熊本県くまモン＃ ⓒ2010熊本県くまモン＃●●●● K20600 一般社団法人 公益社団法人 熊本県宅地建物取引業協会 全国宅地建物取引業保証協会熊本本部 Journal of Public Relations Society of realty business in Kumamoto Prefecture Contents 2015.1 No.319 A．本部だより 会員向法律相談日のお知らせ ① 新年のご挨拶 （西釜会長・熊本県知事・熊本市長・全宅連会長）………………… 2 ② 平成26年度取引主任者法定講習会のご案内 …………………… 6 ③ 平成26年度第2回不動産開業支援セミナー開催 ④ 県下３会場巡回不動産相談会開催 ⑤ 平成26年度５回理事（幹事）会報告 ⑥ 各委員会会議報告 ……………… 12 …………………………… 13 …………………………… 14 ……………………………………………… 14 ⑦ 受章おめでとうございます！ …………………………………… 16 ⑧ 第７回 クリーン作戦 清掃活動を実施 …………………………… 16 ⑨ 平成26年度熊本県宅建業税務協議会連合会 第24回代議員総会を開催 …………………………………… 17 ⑩ 平成26年10月～11月変更事項／退会者 ……………………… 21 【 実施予定日 】 平成27年１月29日（木） ２月25日（水） 【 実 施 時 間 】 午後１時30分～午後４時迄 【 実 施 場 所 】 熊本県不動産会館・相談室 【 担当弁護士 】 当協会顧問弁護士 山之内 秀一 氏 ※予約制 （１日５名） ・５日前迄に申込 ※相談時間 30分 ※関係資料は事前にご提出ください。 ※定員になり次第締め切らせていただきます。 ⑪ 新入会員紹介（Ｈ26.10～11）/免許更新者名簿（Ｈ27.1～2） … 22 ⑫ なっせコーナー “物件の実力（NOI） を調べてみなっせ！” ……… 24 B．関係団体だより ① 熊本国税局 確定申告はお早めに！……………………………………………… 7 ②（一財）不動産適正取引推進機構 【役立つ相談事例第23回】 賃貸借契約締結時の保証人を立てるとの合意が履行されないことを 理由とした明渡請求が認容された事例 …………………………… 9 ③ 熊本県 熊本県の人口と世帯数 ④ 定期借家推進協議会 解説書のご案内 平成 26 年度第 10 回 取引主任者法定講習会日程のお知らせ ………………………………………… 11 ………………………………………………… 20 C．支部だより …… 18 ① 水前寺支部主催税務研修会・パソコン研修会（水前寺支部） ② 菊池地区宅建業税務協議会 …………………………………… 19 【実 施 日】平成27年３月10日 （火） 【受付期間 】平成27年２月23日 （月）～ 平成27年２月27日 （金） 【受講対象 】平成27年３月 （一部）～ 平成27年９月 （一部）迄の有効期限 （更新）及び新規申請者他 者 ■対象者の方にはハガキにてご案内致しますが、住所等変 更された場合、ハガキが届かない場合があります。速や かに熊本県土木部建築課へ変更届を提出して下さい。 変更の手続きをされていない方は主任者証の交付がされ ませんのでご注意下さい。 ■次回日程につきましては、ホームページ（41-23.com）を ご覧下さい。 ③ 荒玉地区税務協議会総会・研修会（荒尾・玉名支部） ………… 19 ④ 平成26年度 阿蘇地区宅建業税務協議会総会、研修会開催 … 20 どなたでも応募いただけます！ "○○なっせコーナー"募集! 「表紙の写真」……【一勝地阿蘇神社・一勝地駅】 一勝地阿蘇神社は 1200余 年の歴史をもち、球磨郡球磨 村にあります。一番景勝の地。 「地に」足をつけまず「一勝」 の縁起の良い「受験生必勝祈 願神社」として知られていま す。同じく受験生に人気のあ る「JR 一勝地駅」は鎌倉時代 にこの地を治めていた地頭・一升内下野守の名に由来した地名がつい た駅と言われています。受験シーズンになると、合格祈願の受験生たち がお守りがわりに駅名入り入場券を買い求めに訪れる人気の駅です。 お薦めの「お店・食べ物・観光スポット・趣味・ 特技」などをご紹介下さい。 （例：行ってみなっせ・食べてみなっせ・してみ なっせ等）採用された方には 1,000円分の図書 カードを差し上げます。 投稿記事については、1,000文字程度（写真２～ ３枚を含む） でお願い致します。 またメールでの投稿も可能です。 メールアドレス kouho@41-23.com ３月号（Vol.320） 原稿〆切日２月６日 ( 金 ) ＊厳守＊ TEL 096-213-1355 広報担当：本村 初春 新 年 のご あ いさつ 一般社団法人 熊 本 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会熊本本部 会長（本部長） 西 釜 博 文 謹んで新年のお慶びを申し上げます。 昨年は皆様のご支援とご協力により、 恙なく会務運営ができましたことを心より感謝申し上げます。 昨年１年、大雨、大雪、火山の噴火さまざまな自然災害に心痛めた年でありました。阪神淡路大震災 から 20年、地域の方々の力で都市は見事に再生されましたが、未だ復興途上である東日本をはじめ、災 害は地域に暮らす人々の生活を大きく変えました。年末の衆議院選挙は自民党の圧勝に終わりました が、日本再生は地方の再生なくしてはありえず、被災地復興は元より未だアベノミクス効果を実感でき ない地方経済の回復のための効果的な政策に期待するとともに、我々もこれまで以上にさまざまな政 策提言活動を行ってまいるつもりです。 今年４月からはこれまでの 『宅地建物取引主任者』から 『宅地建物取引士』に名称変更されます。それ に伴い、これまで以上の使命と役割が私達には課せられますし、期待と要望も大きくなることでしょ う。私達が営む宅地建物取引業は人々の生活基盤である宅地・建物に密接に関わります。熊本県では 2040年に約20％の人口減少を推定しており、人口減少や少子高齢化による住環境問題は今後の私達に も大きく影響を及ぼすこととなるでしょう。これらの問題は一個人、一つの団体がいくら努力しても 変えられるものではありません。ですが、１人１人の知力を集め、不動産業の団体に留まらず、関係団 体、行政とも共通の意識を持ち連携していけば道は開けるのではないかと思います。それにはまず消 費者に信頼される、豊富な経験と専門的知識を持った業者でありたいと考えます。そのために、今年度 も研修事業の充実を図り、常に新しい情報を発信していけるよう取り組んでまいりたいと思っており ます。 また、私は青少年が夢を語れない社会に輝く未来はないと考えています。それは私達の業界も同様 です。私はその次世代の後継者たちが大きく活躍できるような基礎づくりを行い、次世代への橋渡し の役目を果たしたいと思っております。 最後になりましたが、皆様にとって本年が希望にみちた素晴らしい年でありますよう、心からお祈り 申し上げ新年のご挨拶とさせていただきます。 2 No.319 年 頭 の 辞 熊本県知事 蒲 島 郁 夫 明けましておめでとうございます。 一般社団法人熊本県宅地建物取引業協会の会員の皆様におかれましては、健やかな新年をお迎えの こととお慶び申し上げます。 また、日頃から蒲島県政に多大なる御理解と御協力をいただいておりますことに改めて深く感謝を 申し上げます。 昨年の全国の状況を振り返りますと、梅雨時期の大雨や台風、火山の噴火、地震などによる災害が後 を絶たず、全国各地に甚大な被害がもたらされ、安全で安心して暮らせることの大切さを改めて実感し た１年でした。そのような中、県内では、４月に高病原性鳥インフルエンザが発生しましたが、皆様の 御協力により封じ込めに成功することができました。重ねて感謝申し上げます。 県内の経済に目を向けますと、消費税率引き上げ後は、駆け込み需要の反動の影響がみられました が、昨年12月に日銀熊本支店が発表した熊本県内の金融経済概観によると、その影響も徐々に和らぎ、 景気は緩やかに回復しているとあり、今後の回復基調が期待されるところです。なお、昨年は、県内景 気の浮揚を期待させる明るい話題もありました。９月には、阿蘇地域が世界ジオパークの認定を受け、 一昨年の世界農業遺産の登録と併せ、世界に阿蘇の素晴らしさをＰＲできましたし、 10月には格安航空 会社のジェットスター・ジャパンが熊本に就航し、三大都市圏との往来が一層容易となりました。さ らには、中華航空による台湾高雄市との定期チャーター便が就航し、アジアとのつながりが活発化して います。今後も継続して熊本に多くの観光客が訪れるとともに、九州新幹線との相乗効果により県内 景気が活性化していくものと期待しています。 「幸せ実感くまもと４カ年戦略」において「活力を創る」、 「アジアとつながる」、 「安心を実現 本県では、 する」、 「百年の礎を築く」という４つの方向性を掲げ、住み慣れた地域で夢を持ち、誇りに満ちた暮らし が送れる熊本の実現を目指して取り組んでいるところです。不動産取引における住環境の安全・安心 の実現を担われている皆様の取組みも本県戦略の「安心を実現する」に直結するものと考えております。 昨年６月に宅地建物取引業法の一部改正が行われ、取引に重要な役割を果たしている宅地建物取引 主任者の名称が、今年４月から 「宅地建物取引士」に変更されることになりました。このような法律改 正の背景には、安全な不動産取引を促すため、宅地建物取引主任者と宅地建物取引業者の皆様の果たす べき社会的責任とその役割が更に重要となっている状況があります。さらに企業の社会的責任の一つ として、コンプライアンスや説明責任とともに、人権尊重の取組みが重要視されており、皆様の高い人 権意識が求められています。 今後も会員の皆様には、 より暮らしやすい住生活の実現にお力添えいただくことを期待しています。 最後に、新しい年が協会会員の皆様にとりまして素晴らしい年となるよう、心からお祈り申し上げま して、新年の挨拶といたします。 3 新 年ご 挨 拶 熊本市長 大 西 一 史 新年、明けましておめでとうございます。 このたび、多くの市民の皆様から温かいご支援を賜り、第32代熊本市長に就任致しました大西一史でご ざいます。 皆様におかれましては、 健やかに新年をお迎えのこととお慶び申し上げます。 また、協会の皆様には、日頃から本市の建築・住宅行政はもとより、熊本市居住支援協議会に対しま して、格別のご理解とご協力を賜り、厚く御礼申し上げます。また、良質な宅地・建物の流通を通じて 地域経済の発展のためご尽力を頂くとともに、公正な取引の確保と業界の健全な発展に努めておられ ますことに対しまして、 深く敬意を表する次第でございます。 さて、本市は今年政令指定都市に移行して４年目を迎え、セカンドステージへと大きな飛躍が期待さ れているところでありますが、少子高齢化の進展やそれに伴う人口減少社会の到来により、本市の政策 課題は山積しております。 私は、これらの課題にもスピード感を持って対応し、新しい市長のもと熊本市役所も新たなスタート を切ったと、市民の皆様に実感していただけるよう、市民の皆様と一緒になって知恵を出し合い、総力 を結集し、新しい熊本市を築いてまいる所存であります。 そこで、マニフェスト作成にあたりましては、市民の皆様と直接対話をする 「政策立案会議」を、市内 各地域において 30回開催し、延べ約1,300人の市民の皆様の声を聞き、そして議論させていただく中か ら、具体的な取り組みとして 130項目の 「熊本の未来を創る政策集」としてとりまとめますとともに、こ の実現に向け誠心誠意取り組むことを市民の皆様にお約束してまいりました。 そして、この対話を通して、あらためて各地域において様々な課題があることを認識したところであ り、また、市役所に対する期待や改善に向けた要望をお聞きするなど、多くの市民の皆様の市政に対す る関心の高さを実感したところであります。 これから、市民の皆様と作り上げた、これらの公約を政策として実現させるために、市長としてリー ダーシップを発揮しながら、 職員全員一丸となって取り組んで参ります。 市政運営にあたりましても、 「聞く姿勢・話す姿勢・動かす市政」を心がけ、一人でも多くの市民の皆 様との対話を大切にしながら 「地域主義」の理念のもと、地域の役割の再発見と地域コミュニティの再 構築に努めてまいる所存であります。 そして、74万市民のため、市民一人ひとりの不満を満足に、市民一人ひとりの不安を安心に変え、そし て市民一人ひとりの期待をさらに発展させ 「誰もが憧れる上質な生活都市くまもと」の実現に向け、全 身全霊を傾けてまいる覚悟でありますので、皆様方におかれましては、今後とも本市の発展に向けて、 なお一層のご支援とご協力を賜りますようお願い申し上げます。 結びに、今年一年が皆様にとりまして、素晴らしい飛躍の年となりますことを心から祈念申し上げま して、新年のご挨拶とさせていただきます。 4 No.319 新 年 のご 挨 拶 『宅地建物取引士』元年にあたって 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 会 長 伊 藤 博 謹んで新年のご挨拶を申し上げます。 昨年は、みなさま方のご支援とご協力により、円滑な組織運営ができましたことを感謝申し上げます。 全宅連及び全宅保証は、公益社団法人として発足し、３年目を迎え、国民の皆さまの住生活の安定や 消費者保護に向け、 着実に公益事業を実施しております。 全宅連では、税制改正要望として、住宅取得時の贈与税の非課税措置や宅地の固定資産税負担調整措 置等について要望活動を推進した他、民法改正や重要事項説明等の IT 化に向けた対応について、消費 者保護や取引の安全性を第一に、 消費者目線に立ったあるべき姿を提言してまいります。 本年４月１日より、 『宅地建物取引士』の名称変更が施行されますが、今後、 「士業」としてのコンプラ イアンス、専門的知識の修得が求められることから、新たな倫理規程を制定し遵守すると共に、 『不動産 キャリアサポート研修制度』の専門科目を充実し、普及を促進し、更なる人「財」育成が図られるよう所 要の対応を図ってまいります。 不動産に関する調査研究活動では、民法の改正動向を踏まえた宅地建物取引のあり方、災害時等にお ける地域貢献活動や地域社会の活性化に係る取り組みに関する研究を行うと共に、不動産データベー スと価格査定のあり方に関する調査研究を行っていきます。 流通関係では、昨年「ハトマークサイト」をリニューアルし、より消費者が物件を検索しやすくする と共に、新機能としてＢ to Ｂシステムを追加するなど、 今後も一般消費者及び会員に対するより有益な 情報提供体制を拡充させていきます。 全宅保証では、苦情解決相談業務、弁済業務を通じて消費者保護に努め、迅速な処理を行い、紛争の未 然防止を図るべく研修会等の実施を通じて、引き続き安心安全な取引をサポートする体制を推進して まいります。 全宅連が掲げたハトマークグループ・ビジョンについては、昨年、新たな試みとして皆さまに DVD 映像等による周知を行いました。今後も、全宅保証、宅建協会、全宅管理、ハトマーク支援機構一丸と なって「みんなを笑顔にするために、地域に寄り添い、生活サポートのパートナーになることを目指 し」、様々な事業を通じて具体化を図ってまいります。 最後に、皆さま方のますますのご繁栄とご健勝をお祈り申し上げて、新年のご挨拶とさせていただき ます。 5 取引主任者証 の 有 効 期 間は 大 丈 夫ですか ! ? 法定講習会 のご案内 宅建協会で実施する法定講習会を受講しましょう ●講習会予定日 実施予定日 第9回 第 10 回 平成 27 年 2 月 18 日（水） 10:00 〜 16：30 平成 27 年 3 月 10 日（火） 10:00 〜 16：30 申 込 期 間 平成 27 年 2 月 2 日 ( 月 ) ～ 2 月 6 日 ( 金 ) 平成 27 年 2 月 23 日 ( 月 ) ～ 2 月 27日 ( 金 ) 開催場所：メルパルク熊本 3階中岳の間 《駐車場有2時間迄無料・昼食付》 ●更新対象者の方には、事前に「受講のご案内」 を郵送にてご案内いたします。 ●住所等の変更があった方は、必ず変更登録申請書（様式第7号） に関係書類を添え て熊本県土木部建築課宅地指導班へ提出してください。 ●熊本県以外で主任者講習を希望される方は、県宅地指導班までお問合せください。 【変更事項等届出先】 〒862-8570 熊本市中央区水前寺6-18-1 熊本県土木部建築住宅局建築課宅地指導班 TEL 096-333-2536（直通） 【お問合せ先】 （一社）熊本県宅地建物取引業協会 法定講習会係 TEL 096-213-1355 FAX 096-213-1356 宅地建物取引主任者の名称が変わります。 平成27年４月１日より『宅地建物取引士』となります。 6 No.319 国 税 局 だ よ り 7 8 No.319 S e s e つ 例 立 役 談事 相 r i 賃貸借契約締結時の保証人を立てる との合意が履行されないことを理由 とした明渡請求が認容された事例 第 23 回 賃貸借契約締結の際、賃借人の都合で、賃貸人が署名した契約書を、連帯保証人に 署名させる為に賃借人に預けたが、半年経過しても賃借人が連帯保証人署名済の契約書 を提出せず、また、入居申込書の内容に虚偽があったことから、賃貸人が契約不成立（予 備的に債務不履行による契約解除）を主張し、建物明渡しを請求した事案において、本 件賃貸借契約は、連帯保証人の署名がなくとも成立しているが、賃借人は、本件で重要 な要因となる連帯保証人を立てる為の真摯な努力を怠ったことで信頼関係は破壊されたと 判断し、賃貸借契約解除の通知を有効と認め、建物明渡請求を認容した事例 （東京地裁 平成 25 年 7 月 17 日判決 認容 ウエストロー・ジャパン） １ 事案の概要 賃貸人Ｘ（原告 個人） と、賃借人Ｙ（被告 個人） 申告、賃貸借契約書提出拒否、連帯保証人の承諾未 締結することとなったが、契約書への署名は、 Ｙ側の都 した契約解除を主張した。これに対しＹは、署名押印 はＡ社（不動産業者） の媒介により建物賃貸借契約を 取得等の事由を指す） による信頼関係の破壊を理由と 合によりＸが署名した契約書をＹが預かり、連帯保証 が未完でも別途連帯保証引受承諾書を提出しており契 ととした。 は信頼関係を破壊するものとは言えない等と主張した。 人Ｂ（Ｙの従兄） とＹが署名押印の後、 Ｘに交付するこ 約不成立とはならない、 Ｘの主張する債務不履行事由 これに先立ち、 Ｙは入居審査申込書を提出したが、 そ の中には「職業自営業 事業内容ソフト開発 前年税 込年収600万円」 の記載と共に、連帯保証人欄に 「Ｂ、 自 宅所有、会社役員、年収1000万円」の記載があったが、 申込書提出時Ｙは生活保護申請中であった。 Ｙは、契約締結に先立ち一部内装工事を要望した が、 Ｘはこれに応じなかった。 Ｙは、契約書の交付前に鍵の引渡を要望し、 Ｘもす ぐに契約書は返還されると考えこれに応じた。Ｙは鍵 を受け取り入居した。 その後、 なかなかＹから契約書が返還されないこと から、 ＸはＹに対し契約書の返還を要求したが、 Ｙは 内装工事の実施と引き換えでなければ応じない旨主 張。その後Ａ社や弁護士が窓口となり交渉を行った が、契約書の提出には至らず、約半年後提訴となった。 なお、口頭弁論期日において賃貸人より賃貸借契約の 解除の意思表示がなされた。 Ｘは、連帯保証人の署名押印が未完である事を理 由に賃貸借契約不成立を主張するとともに、予備的に Ｙの債務不履行（申込時の職業、収入に関する虚偽 9 ２ 判決の要旨 裁判所は、次の通り判示し、 Ｘの請求を認容した。 ⑴ 賃貸借契約の成否について （一般に賃貸借契約は、諾成契約であるとしながら も、当事者間に特別な関係がある場合を除き、不動産 業者を介した取引では、通常、賃貸借契約書が作成さ れ、 これをもって両当事者の意思が確定的となり、 その 時点で契約が成立したものと認めるのが相当であると したうえで、）本件もこのような場合であり、Ａ社は、仲 介人として、貸室賃貸借契約書を用意し、 その作成手 続を踏もうとしていたのであるから、 ＸとＹとの間で賃 貸借契約書の作成手続が終了した時点をもって、原則 として契約成立と認めるのが相当である。 （Ｙの都合で先にＸが署名した契約書をＹに交付す ることをＸが了解し、 Ｘ署名済の契約書をＹに交付し た経過からすると）、 ＸはＹ側の事情により、原則とは異 なり、先にＹの署名押印をして、保証人の署名押印はそ の後にすることで了承したというべきである。そして （金 銭と鍵の授受があったことを考慮すると）、 Ｘとしては、 本件契約書にＸの署名押印をしてＹ側に交付した時 ３ まとめ 点で、本件建物を使用収益させることを承諾したとみ 本件は、保証人を立てないことで賃貸借契約が不 時点で、本件賃貸借契約が成立したものと認めるべき 判決では、保証人の署名を賃貸借契約成立要因と るのが相当であり、遅くとも本件契約書をＹが受領した である。 (2) 債務不履行解除の成否について （本件では保証人が賃借人の支払い能力不安解 消に重要な要素であること、 契約書上保証人の署名が なければ通常賃貸人は賃貸を認めなかったことの事 成立となるかが争われた事例である。 は捉えず、 よってこれを欠いたとしても契約は成立すると した。その上で、本件では、保証人を立てることを賃借 人の支払能力不足を補う重要な要素とし、賃借人がこ の状態を改善しないことで、 信頼関係は破壊されたとし て、契約解除を認めた。 情に照らせば）、 Ｙが合理的期間内に、本件申込書に 本件では、賃借人の支払能力に疑問があり賃貸人 約に基づく契約関係を継続していく上で不可欠の前提 らず賃借人は半年近くこの状態の改善努力しなかった 契約締結時から解除の意思表示の時点である平成24 人が立てられなければ、必ず契約解除が認められると 記載された連帯保証人を立てることは、本件賃貸借契 にとって保証人の署名が重要な要素となるにもかかわ であったということができる。そうであるところ、 Ｙは、 ことを重視して上記結論となったものであり、連帯保証 年9月12日まで約６か月があったのに、連帯保証人を までは言っていないことに留意すべきである。 立てておらず、 また本件全証拠によっても、 これを立てる 一方で、連帯保証人の署名の有無にかかわらず、賃 て、 この事実は、 それ自体で、本件賃貸借契約における 立するとされていることを踏まえると、賃貸人が連帯保 るというべきである。 証人の署名を確認したうえで、賃貸人は署名する必要 ために真摯な努力をしたとはうかがわれないのであっ 貸人が賃貸する意思をもって署名した場合、契約は成 ＸとＹとの間の信頼関係を明らかに破壊する事実であ 証人を立てることを絶対条件とする場合には、連帯保 また、 （Ｙが交渉材料として本件契約書の提出を拒 み、弁護士からの提案を合理的理由なく拒否した） Ｙ の態度は、本件賃貸借契約における当事者間の信頼 がある。仲介者としてはこの様な点を十分認識のうえ、 適切な助言と契約事務を行っていただき、 トラブル防止 に努めていただきたい。 関係を破壊するものというよりほかはない。 したがって、 Ｘのした本件賃貸借契約の解除の意思 表示は、 有効である。 (( 一財 ) 不動産適正取引推進機構 ＲＥＴＩＯ95号より) 10 No.319 熊 本 県 熊本県の人口と世帯数（平成26年12月1日現在） 市町村名 人 口 世帯数 県 計 計 710,716 1,794,233 男 843,652 市 計 582,319 1,445,551 677,445 熊 本 中 央 東 西 南 北 八 代 人 吉 荒 尾 水 俣 玉 名 山 鹿 菊 池 宇 土 上 天 草 宇 城 阿 蘇 天 草 合 志 市 315,544 区 95,458 区 78,357 区 38,735 区 47,278 区 55,716 市 49,007 市 13,893 市 21,154 市 10,620 市 24,883 市 19,522 市 17,163 市 13,344 市 10,764 市 21,910 市 10,183 市 33,762 市 20,570 740,333 186,340 190,314 92,944 126,616 144,119 128,645 34,015 53,730 25,670 67,564 52,925 48,774 37,317 27,610 60,064 27,213 83,402 58,289 347,075 86,195 89,914 43,453 59,317 68,196 59,753 15,636 25,112 11,815 31,648 24,840 23,257 17,824 12,868 28,312 12,713 38,545 28,047 郡 計 128,397 348,682 166,207 市町村名 3,845 15,207 28,538 15,052 30,732 3,981 8,443 19,557 3,042 10,598 41,783 73,848 38,161 86,024 12,155 22,609 55,652 7,852 4,901 19,865 36,328 18,343 40,898 5,650 10,532 25,990 3,700 下 益 城 郡 美 里 町 3,845 3,845 10,598 10,598 4,901 4,901 5,697 5,697 29,662 4,152 玉 玉 南 長 和 名 東 関 洲 水 郡 町 町 町 町 15,207 1,851 3,638 6,161 3,557 41,783 5,348 9,945 16,038 10,452 19,865 2,505 4,704 7,795 4,861 21,918 2,843 5,241 8,243 5,591 菊 大 菊 池 津 陽 郡 町 町 28,538 12,724 15,814 73,848 33,367 40,481 36,328 16,487 19,841 37,520 16,880 20,640 郡 町 町 村 町 村 村 15,052 1,702 2,823 605 2,625 2,439 4,858 38,161 4,176 7,271 1,526 6,486 6,919 11,783 18,343 1,946 3,421 807 3,072 3,337 5,760 19,818 2,230 3,850 719 3,414 3,582 6,023 11 人 口 女 計 男 女 950,581 上 益 城 郡 30,732 86,024 40,898 45,126 御 船 町 6,302 17,393 8,205 9,188 768,106 嘉 島 町 3,125 8,955 4,278 4,677 益 城 町 11,710 33,427 15,961 17,466 393,258 甲 佐 町 3,792 10,903 5,135 5,768 100,145 山 都 町 5,803 15,346 7,319 8,027 100,400 49,491 八 代 郡 3,981 12,155 5,650 6,505 67,299 氷 川 町 3,981 12,155 5,650 6,505 75,923 68,892 葦 北 郡 8,443 22,609 10,532 12,077 18,379 芦 北 町 6,637 17,855 8,339 9,516 28,618 津 奈 木 町 1,806 4,754 2,193 2,561 13,855 35,916 球 磨 郡 19,557 55,652 25,990 29,662 28,085 錦 町 3,701 10,806 5,064 5,742 25,517 多 良 木 町 3,552 9,909 4,677 5,232 19,493 湯 前 町 1,488 4,055 1,864 2,191 14,742 水 上 村 848 2,287 1,049 1,238 31,752 相 良 村 1,513 4,599 2,142 2,457 14,500 五 木 村 475 1,081 509 572 44,857 山 江 村 1,162 3,515 1,654 1,861 30,242 球 磨 村 1,423 3,806 1,787 2,019 あさぎり町 5,395 15,594 7,244 8,350 182,475 天 草 郡 3,042 7,852 3,700 4,152 5,697 苓 北 町 3,042 7,852 3,700 4,152 21,918 37,520 （注）平成26年12月1日現在の人口と世帯数は、平成22年 19,818 国勢調査の確定値を基数としています。 45,126 これらに以後の住民基本台帳によ り把握した出生、 6,505 死亡、転入及び転出の数を加減して算出しています。 12,077 下 益 城 郡 玉 名 郡 菊 池 郡 阿 蘇 郡 上 益 城 郡 八 代 郡 葦 北 郡 球 磨 郡 天 草 郡 阿 蘇 南 小 国 小 国 産 山 高 森 西 原 南 阿 蘇 世帯数 資料：熊本県統計調査課より一部抜粋 熊本県ホームページ（http://www.pref.kumamoto.jp/） ➙ 熊本のデータ ➙ 熊本県推計人口調査 平成26年度第２回不動産開業支援セミナー開催 平成26年11月4日 （火）に本年度第 2回不動産開業支援セミナーを開催 致し、宅建業開業に興味ある 19名が 参加されました。村上副会長の挨拶 後、上田委員より業者としての体験談 ■村上副会長挨拶 や取組みについて、野上専務理事よ ■セミナー風景 り宅建協会・保証協会の組織運営について説明 をいただきました。今回、参加者から開業に関 する質問以外に、幅広い範囲で質問が多数寄せ られ、 参加者の関心の高さが見受けられました。 次回日程は、平成27年２月４日 （水）午後１時半 ■第1部講師 上田委員 ■第２部講師 野上専務理事 より開催いたします。詳細は HP をご覧下さい。 【セミナー内容】 第１部 不動産取引の現状と取引にまつわる体験談 第２部 宅建協会・保証協会とは／免許取得までの流れ 第３部 質疑応答 セミナー参加者アンケートの集計報告（回答者19名） 問1. 今 回 の セ ミ ナ ー を 知ったきっかけを （複数回答可） 教えて下さい。 その他 14% 問2. 当 協 会 の こ と を ご存知でした か？ （複数回答可） HP テレビ CMを見て 9% 知人 その他 14% 熊日新聞 朝日新聞 5% リビング 新聞 19% 新聞広告を 見て 38% 48% 19% 問3.『41-23.com』のこと をご存知でしたか？ （複数回答可） その他 15% 全然 知らなかった 30% テレビ CMを見て 15% 新聞広告を 見て 5% 問 4. 本 日 の セ ミ ナ ー は い か が で し た か？ （複数回答可） まあまあ 参考に なった 非常に 参考に なった 32% 68% HP を見て 35% HP を見て 24% 10% 問 5. 本 日 の セ ミ ナ ー の 時間はいかがでし たか？ （複数回答可） やや長い 5% 問 6. 本日のセミナーを聞いて不動産業 を開業したいと思いましたか？ま た開業する場合、当協会に加入し たいと思いましたか？ （複数回答可） その他 37% ちょうどよい ちょうどよい 95% 70% 宅建協会に 加入して 開業したい 問 7.『問 6 で宅建協会に加入して 開業したい』と答えた方へ。 当協会に入会を希望される 理由は？ （複数回答可） 無回答 33% 法務局へ 1000 万供託する より安価に済む 自営業の 経営 16% 30% 53% 無回答 5% 開業したいとは 思わなかった 5% 問 8. 現職についてお尋ねします。 他業者との 「41-23.com」を 情報交換が 利用できる できる 19% 18% 無職 32% 宅建業の会社勤務 10% 宅建業以外の 会社勤務 26% 官公庁 学生 勤務 5% 11% 12 No.319 県下３会場巡回不動産相談会を開催 地域貢献事業として法務委員会(小郷委員長)による巡回不動産無料相談会を開催しました。 昨年に引き続き今年度は県内3会場で実施、気軽に相談ができるショッピングセンター内の催事 場等で行いました。相談対応に協会相談員と会員からの相談に対応するため山之内弁護士にお 願いし消費者、会員多数の相談がありトラブルの未然防止に努めました。 日 時 売 買 賃 貸 税 務 その他 計 H26.11.19 荒尾シティモール 7 0 0 3 10 H26.11.21 ゆめタウン玉名 0 1 1 2 4 H26.11.26 イオン錦店 2 1 0 2 5 荒 尾 会 場 玉 名 会 場 人 吉 会 場 【お知らせ】 宅建協会では、 毎週 月・木曜日 （原則） に無料相談会を実施しています。 不動産取引等についてお気軽にご相談ください。 （要予約） ○毎週 月・木曜日 午後１時～午後４時 （最終受付は午後3時30分） TEL：096-213-1355 13 平成26年度第５回理事 （幹事）会報告 平成26年１１月10日(月)午後１時30分より、第５回理事（幹事）会を開催いたしました。 理事総数36名、出席者32名、業協会監事１名、保証協会監査１名が出席し、下記事項について 審議されました。 【審議事項】 １．諸規程の一部改正について ※経理規則・旅費規程・事務管理規程 一部意見あり、理事多数により承認 ２．保証協会旅費規程の一部改正について 理事多数により承認 ３．支部予算配賦額予算案について 理事多数により承認 ４．熊本県体育協会寄附について 寄附金額について一部意見あり、理事多数により承認 【討議事項】 １．諸規程の一部改正について ※事務局就業規則・給与規程・退職金支給規程 各委員会会議報告 ◆平成26年度第３回研修指導委員会【平成26年11月５日（水）13：30～ 全員出席9名】 １．平成26年度事業経過報告の件について ２．平成27年度事業計画書及び予算案について ３．平成27年度法定講習実施要領の一部改正について ４．研修指導委員会規則の一部改正について ５．第2回本部主催研修会実施計画について ６．その他 ◆平成26年度第５回総務財務委員会【平成26年12月３日（水）13:30～ 全員出席6名】 １．報告事項 （1）各委員会の会議内容告知方法の件 （2）平成27年度予算方針と大枠の件 （3）平成27年度支部配賦予算額の件 （4）九州地方連絡協議会 交流会 総務分科会の件 （次のページへ） 14 No.319 （前ページより） ２．討議事項・審議事項 （1）第３回開業支援セミナー等の件 ①2月4日（水）セミナーについて ②開業支援コーナー設置について（常務理事会へ付議） （2）平成27年度総務財務委員会関連予算案の件（会長へ提出） （3）事務局就業規則・給与規程・退職金支給規程変更の件（常務理事会へ付議） （4）入会及び退会規程・入会金及び会費に関する規程・総会運営規則の変更案の件（常務理 事会へ付議） （5）業協会契約書改正方針の件 （6）特定資産管理取扱規程・印章規程の作成について（常務理事会へ付議） （7）IT支援サービス（総合セキュリティ支援サービス） 「HOME」の件 （8）支部税務協議会・他団体との交流の件 ◆平成26年度第２回情報提供委員会【平成26年12月５日（金）14：30～ 全員出席8名】 １．平成26年度事業経過報告について ２．平成27年度事業計画及び予算案について ３．ホームページリニューアルについて ４．その他 ◆平成26年度第２回法務委員会 【平成26年12月８日(月)13:30～ 出席者5名】 １．平成26年度事業経過報告について （1）入会審査 （2）一般相談・綱紀・調停 ２．平成27年度事業計画及び予算(案)について （1）入会審査 （2）一般相談・綱紀・調停 ３．その他 （1）入会時の推薦人の取扱いについて （2）業協会・全日協会新規入会等一覧表 ◆平成26年度第３回地域貢献委員会【平成26年12月10日（水）13：30～ 全員出席6名】 １．平成26年度事業経過報告について ２．平成27年度事業計画及び予算案について ３．平成27年度消費者向講演事業の実施について ４．その他 15 中央支部 横溝理事が叙勲『旭日双光章』を受章 平成26年秋の叙勲において、中央支部 出光ホーム 横溝康秀氏が多 年に亘る宅地建物取引業に精励されたとして 「旭日双光章」 を受章さ れました。 １１月13日（木）東京プリンスにて伝達式が行われましたので、お慶び の声をご紹介します。 謹啓 皆様にはますますご清栄の御事とお慶び申し上げます。 さて私こと この度はからずも平成26年秋の叙勲に際し旭日双光章受章の 栄に浴しました。 去る 11月13日国土交通大臣より勲記勲章の伝達を受け、引き続き 皇居へ参内し、天皇陛下に拝謁を賜りました。 この栄誉もひとえに皆々様の多年にわたるご指導ご支援の賜と深 く感謝申し上げる次第でございます。 今後はこの栄誉に恥じることがないよう一層精進いたす所存でご ざいますので相変わらぬご鞭撻の程をお願い申し上げます。 謹白 地域貢献委員会主催 第７回クリーン作戦 清掃活動を実施 平成26年12月７日（日）午前８時より、社会貢献活動の一環として、毎年恒例の清掃活動を実施致しました。 師走の忙しい中、また寒さも厳しい時でしたが、従業員の方々、ご家族、小さいお子さんまで、約50名の方が参加 しました。 西釜会長挨拶、その後、中川地域貢献委員長より清掃にあたっての注意事項の説明があり、早速２班に分か れ、 辛島公園よりスタートしました。 全体的には、大きなゴミはありませんでしたが、それでも毎回多いのが、ペットボトル・空き缶・タバコの吸 い殻です。場所によっては、空き缶が何十本も置かれていたり、側溝には タバコの吸い殻があったりと、マナーを守らない人がいるんだなと感じま した。約１時間の活動ではありましたが、ゴミは種類ごとに分別し、 ５袋程 回収しました。 今後もこの活動を定期的に継続し、地域の環境美化に取り組んでいき たいと思っています。 次回、 皆様のご参加を是非お待ちしております。 ■この清掃活動は「TKU ニュース」で 放送されました。 16 No.319 平成26年度 熊本県宅建業税務協議会連合会 第24回代議員総会を開催 平成26年12月9日 （火）午後４時より、ホテル日航熊本 に於いて、第24回代議員総会を開催いたしました。 熊本国税局課税部資産課税課の栁原信也課長をはじ め、熊本西・東税務署長並びに各担当官を来賓としてお迎 えし、原田幹事の司会により西釜会長挨拶、熊本西税務署 栗原正明署長からの来賓挨拶後、西永副会長を議長に選 出し、議事に入りました。 議 題 【報告事項】 １．平成25年度事業経過報告について ２．平成25年度収支計算書報告について 【審議事項】 １．平成26年度事業計画 （案）について ２．平成26年度収支予算書 （案）について ３．平成26・27年度役員選任について ■熊本西税務署 署長 栗原 正明 氏 上記事項が上程され、 全議案原案どおり承認されました。 引続き、 熊本国税局 課税部 資産課税課 課長 栁原信也様より「人には聞けない 我が家の相続！」と 題し、 講演会が行われ、 無事終了となりました。 ■総会風景 ■ご来賓の方々 ■講演会 熊本国税局課税部資産課税課 課長 栁原 信也 氏 ペットボトル キャップ 回 収 報 告 地球に愛を子どもに愛を ペットボトルのキャップを集めて 世界の子どもたちにワクチンを届けよう！ 当協会では、ペットボトル回収事業を行い、売却益で世界の子供にワクチンを届ける ボランティア活動をしています。当協会や研修会などで、ご持参いただきましたキャップは下記の通りです。 平成26年11月18日現在 184,908個 (ワクチン 220.8人分) 今後も引続き皆様のご協力をお願いいたします。 17 支部 だより 水前寺支部主催パソコン講習会が 開催されました 水前寺支部 広報 （有）アズ・ファクトリー 久保 伸也 10月15日（水）13：00～16：00、宅建協会会議室にて開催されました。 講師には、全国各地の宅建協会で講習会を催され、経験豊富な株式会 社ピーシーコネクト 武本光明 代表取締役をお迎えしました。 当日は、北川支部長の挨拶で始まり、講師の紹介後１時限目は、間取作 成ソフトを使用して２階建の平面図をほぼ全員の方が、画像出力まで出来 るようになりました。 ２時限目は、販売流通ソフトを使用し先程作成した平面図や画像の取り 込み、画面上での編集レイアウト、キャッチコピー等の配置までを行いまし た。初心者の方が多く、一部の方が苦労されていました。 ３時限目は、41－23.comへの画像登録です。時間も限られ苦労されて いる方も見受けられました。 ■講習会風景 講習後の感想としては、皆さん最後まで真剣に取り組まれて、充実した時間 を過ごされていたようです。 当日の参加者は、品川企業(株)の坂本様、(有)広法地計の嶋田様、(有)ヒューマンプランニングの川上様、 ＩＲ開発の鍬様、白石事務所の白石様、(有)牛丸不動産の過福様、(株)豊不動産の山隈様の７名でした。 また、事前の準備から当日の講習会まで、流通センター事業部長の小田栄一様、本当にお疲れ様でした。 支部 だより 水前寺支部主催税務研修会が 開催されました 水前寺支部 広報 （有）アズ・ファクトリー 久保 伸也 11月14日(金)、熊本県不動産会館３階会議室にて税務研修会が開催されまし た。 坂本研修指導部長の開会の辞に続き、北川支部長の挨拶のなかで今年度に行 われた行事、今後の予定等の説明がありました。 今回は、熊本東税務署 資産課税部門 統括国税調査官 濱田和隆氏を講師 に迎え、11月４日西税務署が移転した事、11月11日より11月17日が税を考える週 ■熊本東税務署 資産課税部門 統括国税調査官 濱田 和隆 氏 間であるとの説明から始まり平成26年と27年とでは、大幅に変更される相続税 の詳細および贈与税等について講演されました。 配布された資料に沿って、26年までと27年との違いを分かり易い説明に、参加 者の方々もメモを取る等して、熱心に学習されていたようです。 講習の終わりには、質疑応答の時間が 設けられ、ここでもまた相続税の配偶者控 除の具体例を上げた質問や住宅資金の贈 ■支部長 北川 英一 氏 与等、数々の質問が寄せられていました。 最後は、村木副支部長の閉会の辞にて無事終了となり、散会とな りました。 若い方の参加も多いようで、常に学習する必要性を痛感させ ■研修会風景 られ大変有意義な時間を過ごす事が出来ました。 18 No.319 支部 だより 菊池地区宅建業税務協議会だより 広報 村木 美紀 平成26年11月14日（金）15時より合志市商工会支所にて、菊池地 区宅建業税務協議会第2回研修会を開催致しました。田上誠研修部 長の司会進行にて菊池和博会長の挨拶後、資料を用いながら約２時 間の研修を出席者は熱心に聞き入り受講することができました。 講師：菊池税務署 統括国税調査官 阿部 淳一 様 上席国税調査官 樗木 雅美 様 研修内容 ①贈与税、相続税のあらまし ②消費税の改正点、各種届出書の説明 ③社会保障・税番号制度について 支部 だより 荒玉地区税務協議会総会・研修会 アールハウジング㈱ 上田 勉 平成26年11月26日（水）あらおシティモール２F（シティーホール）において、荒尾支部と玉名支部から 29名の参加者を得て、荒玉地区税務協議会総会を開催しました。私上田の司会進行で開会し、村上協議会 会長挨拶の後、村上議長の進行で、西坂玉名支部研修指導委員長の平成25年度事業報告、その後出席者 全員の承認を得て、坂崎副会長の閉会の辞で終了しました。 税務研修会は、村上協議会会長挨拶、牧本統括国税調査官挨 拶の後、和田上席国税調査官による研修が開催されました。来 年改正される相続税と贈与税を中心に説明があり、研修後の熱 心な質問にも丁寧に答えて頂きました。研修には、多くの会員の 方々にご参加頂き、今後もお客様に対する業務上のスキルアップ を図っていきます。 ■研修会風景 講師及び研修テーマ 玉名税務署 個人課税第二部門・統括国税調査官 牧本 光秋 氏 玉名税務署 個人課税第二部門・上席国税調査官 和田 重治 氏 ①不動産等の売買あっせん明細書提出の協力 依頼について ②e―Taxと電子納税について ③相続税及び贈与税の税制改正について ④土地建物等の譲渡所得について 19 支部 だより 平成 26 年度 阿蘇地区宅建業税務協議会 総会、研修会の開催 広報担当 宮川 康英 阿蘇地区宅建業税務協議会は平成26年11月18日、 阿蘇市一の宮町で平成26年度総会、税務研修会を開 催した。協議会総会は会員24名（委任状含）の出席の 基、午後３時より内田敏則副会長の司会により進行し た。議長は宮川康英会長が就任し、議事はすべて原案 通り全会一致で承認された。また役員改正において各 役務は再任とされた。 その後、阿蘇税務署上席国税調査官 遠藤泰男氏を 講師としてお招きし税務研修会を開催した。 ■総会・研修会風景 ［改正相続税の問題点］をテーマとして講話。税務の沿革といった基本的な情報をはじめ国の税収と署管 内の税収等の比較などを交えながら税に関する様々な課題を分かりやすく解説された。 また、会員による日常業務上における税務の諸問題の質疑に対して懇切丁寧に説明解説をされた。 終了後、会員の食事会に移り、阿蘇の晩秋の夜のひととき、和やかに意見交換がされた。 定 期 借 家 推 進 協 議 会 からのお 知らせ ●「すぐに役立つ宅建業者のための定期借家基礎知識」 B5・64頁 216円（税込） 宅建業者が定期借家の基礎知識を理解できるよう分かりやすく解説したものです。定期借家制 度の概要の他、定期借家を貸主に提案するためのチェックポイント、具体的な活用事例等をコンパ クトにまとめたものです。 ●「書式解説から入る定期借家契約実務」 A4・107頁 771円（税込） 定期借家契約を初心者の方でもスムーズに締結できるよう、居住用・事業用の区別をはじめ、短 期・中長期・サブリース等の契約をする場合の契約書式に、 具体的な解説を加えたものです。 ●「これで使える定期借家住宅のスマート活用術」 B5・122頁 617円（税込） 定期借家制度の概要、契約締結の流れ、活用事例、よくある問い合せ Q ＆ A、契約書式及び関 連条文から構成されており、 定期借家制度の基礎を学べる基本書です。 〔お申込み・内容等に関する件は下記へお願い致します。 〕 定期借家推進協議会 事務局 〒101-0032 東京都千代田区岩本町2-6-3 全宅連会館 TEL 03-5821-8117 FAX 03-5821-7330 HP：http://www.teishaku.jp/ 謹んで哀悼の意を表し、心からご冥福をお祈り申し上げます。 訃 報 久木田 武 氏 八代水俣支部 九州地建開発 平成27年1月4日 享年64歳 20 No.319 変更事項 （10 〜 11月） 〔商〕商号〔代〕代表者〔取〕取引主任者〔所〕所在地 〔Ｔ〕 ＴＥＬ〔Ｆ〕 ＦＡＸ〔支〕支部変更〔〒〕郵便番号 〈会員名簿（H26.10.24現在） 変更済〉 支 部 水 前 寺 北 部 中 央 東 部 龍 北 八代水俣 山 鹿 免許番号 商号又は名称 4664 ㈱オネスト 変更事項 所 Ｔ Ｆ 3269 ㈱明京 所 4662 ㈱荒木重機 取 （大臣） 6333 ㈱川﨑ハウジング九州 商 901 熊本県経済農業協同組合連合会 会長 1999 ㈲宮本総合住建 代 店長 920 ㈱豊不動産 上熊本店 取 4783 ㈲リンク Ｔ 2295 ㈱イクス Ｔ 商 4108 ㈲Ｙ・Ｍエステート 代 所 Ｔ Ｆ 取 785 アイ・ウッド㈱ 取 4818 ㈱環境開発計画 Ｆ 店長 3227 熊本地所㈱ 健軍店 取 店長 （大臣） 7558 ㈱ハウスメイトショップ 熊本東店 取 所 2581 ㈲山久不動産 Ｔ Ｆ 支 （大臣） 7558 ㈱ハウスメイトショップ 光の森店 店長 取 1694 不動産のウラタ㈱ 八代支店 取 3814 ㈱ランドウィル 取 1307 ㈲中山産業 代 変更内容 〒862-0950熊本市中央区水前寺３丁目36－３－201 096－285－7155 096－285－7183 〒862-0924 熊本市中央区帯山３丁目54－30 長島 扶美雄→村北 伸正（№4081） 旧）㈱川﨑ハウジング 加耒 誠一 福山 由美 大野 明聖 福田 武史→大野 明聖（№9553） 096－355－3767 096－322－6663 旧）㈲𠮷田地所 松尾 章 〒860-0004熊本市中央区新町２丁目４－15－201 096－227－6466 096－227－6467 𠮷田 與四郎→松尾 章（福岡№17304） 山口 里美→減少 096－288－6771 福島 典子 向田 武→福島 典子（№9832） 山口 文美 三上 栄次郎→減少 〒861-8006 熊本市北区龍田５丁目10－88 096－339－5688 096－288－2728 北部→龍北 三上 栄次郎 木村 友亮→三上 栄次郎（福岡№40117） 早川 信二→志満 大成（№9537） 佐野 信吾→宮田 修（№9115） 中山 清志 退 会 者 支 部 宇 免許番号 商号又は名称 4899 葉宇土 3275 松本建築 城 八代水俣 代表者名 吉 田 寿 臣 松 本 康 憲 変更事項 （10 〜 11月） 北 免許番号 商号又は名称 2541 ㈱コスギ不動産 営業本部 （大臣） 8432 ㈱明和不動産 大江支店 部 21 2831 ㈱ハウスレッシュ 1666 ㈲熊本ＬＡＮＤ 届出年月日 業 業 H26.10.6 H26.10.22 〔商〕商号〔代〕代表者〔取〕取引主任者〔所〕所在地 〔Ｔ〕 ＴＥＬ〔Ｆ〕 ＦＡＸ〔支〕支部変更〔〒〕郵便番号 〈会員名簿（H26.10.24現在） 変更して下さい〉 支 部 水 前 寺 届出の理由 廃 廃 変更事項 取 支店長 取 代 商 代 所 Ｔ Ｆ 支 取 変更内容 尾方 健人→益崎 清治（№8719） 牧田 祐輝 近藤 枝里→牧田 祐輝（№9830） 川口 良彦 旧）㈲充紀不動産 林田 英男 〒860-0846 熊本市中央区城東町５－42 096－295－1288→096－319－0505 なし→096－319－0606 水前寺→北部 臼間野 實→林田 英男（№3852） 支 部 北 部 中 央 免許番号 商号又は名称 3264 ㈱ドリーム開発 4041 ㈲ペパーダインエステート （大臣）7558 ㈱ハウスメイトショップ 平成店 東 部 4993（同）坂本不動産商事 龍 北 4839 ㈱エトウ 八代水俣 宇 城 4598 1694 3814 2060 ＫＡＺＵホーム㈱ 不動産のウラタ㈱ 八代支店 ㈱ランドウィル ㈱松久工業 変更事項 取 Ｔ Ｆ 取 店長 取 Ｔ Ｆ 所 Ｔ Ｆ 支 Ｔ 取 取 代 変更内容 林 和美→減少 050－1157－7055 050－1157－7055 本司 友里（№9593）増員 植田 育代 松岡 祐一郎→植田 育代（№8766） 096－367－0507 096－367－0507 〒861-8006 熊本市北区龍田４丁目１－32 096－288－3850 096－288－3870 北部→龍北 0967－67－3177 早川 信二→志満 大成（№9537） 佐野 信吾→宮田 修（№9115） 松本 義久 退 会 者 支 部 天 草 八代水俣 八代水俣 水 前 寺 免許番号 4501 4088 4727 4650 商号又は名称 あまくさ地所 ナカムラ不動産 水俣不動産ドットコム 経和不動産 新 入 会 員 紹 介 11 月新規入会者（５件） 代表者名 飯 中 西 宮 田 村 田 田 京 安 弘 和 子 雄 志 之 届出の理由 届出年月日 廃業（組織変更） 廃 業 期 間 満 了 廃業（組織変更） H26.11.7 H26.11.26 H26.11.26 H26.12.5 [ 支 ] 支部名 [ 免 ] 免許番号 [ 商 ] 商号又は名称 [ 代 ] 代表者 ［店］支店長・店長 [ 事 ] 事務所所在地 [T] 電話番号 [F]FAX 番号 [ 取 ] 取引主任者（№） 支 北部支部 支 北部支部 免 熊本県知事（８）2541号 免 熊本県知事（１）5036号 商 ㈱コスギ不動産 熊本北支店 商 ユニオンワン 店 尾方 健人 代 仲摩 浩貴 取 同 上（№9885） 取 同 上（愛知№47722） 事 〒861-8074 熊本市北区清水本町２－１ 事 〒862－0971 熊本市中央区大江１丁目12－４ アーバンプチ１F Ｔ 096－346－5000 Ｔ 096－363－1511 Ｆ 096－346－5001 Ｆ 096－363－1512 支 中央支部 支 中央支部 免 熊本県知事（１）5035号 免 熊本県知事（１）5038号 商 Ａｓ・Ｒ ising ㈱ 商 ㈱快不動産 代 佐藤 真一 代 渡邉 俊一郎 取 同 上（№9781） 取 髙橋 幸夫（千葉№22367） 事 〒861-4101 熊本市南区近見８丁目１－７ 事 〒861-4137 熊本市南区野口３丁目１－１ Ｔ 096－342－5258 Ｔ 096－277－1172 Ｆ 096－342－5259 Ｆ 096－277－1938 支 天草支部（組織変更） 免 熊本県知事（１）5031号 商 あまくさ地所㈱ 代 飯田 京子 取 同 上（№8107） 事 〒863-0019 天草市小松原町13－２ Ｔ 0969－22－1553 Ｆ 0969－22－1553 22 No.319 新 入 会 員 紹 介 12 月新規入会者（８件） 支 免 商 代 取 事 Ｔ Ｆ 支 免 商 店 取 事 Ｔ Ｆ 支 免 商 代 取 事 Ｔ Ｆ 支 免 商 店 取 事 Ｔ Ｆ [ 支 ] 支部名 [ 免 ] 免許番号 [ 商 ] 商号又は名称 [ 代 ] 代表者 ［店］支店長・店長 [ 事 ] 事務所所在地 [T] 電話番号 [F]FAX 番号 [ 取 ] 取引主任者（№） 水前寺支部（組織変更） 熊本県知事（１）5042号 ㈱経和不動産 宮田 和之 同 上（№6910） 〒862-0950熊本市中央区水前寺４丁目１３－８－１０２ 096－274－4991 096－274－4995 水前寺支部 国土交通大臣（1）8432号 ㈱明和不動産 大江4丁目支店 浦田 敏秀 同 上（№7837） 〒862-0971 熊本市中央区大江4丁目10－10 096－342－6555 096－342－6556 龍北支部 熊本県知事（１）5043号 ㈱グループパワー 寺尾 結香 同 上（№9948） 〒869-1114菊池郡菊陽町向陽台15－２ 096－288－0611 096－288－0636 玉名支部 国土交通大臣（２）7725号 ㈱駅前不動産 玉名店 坂本祐一朗 同 上（№8771) 〒865-0015 玉名市亀甲187－３ 0968－72－1212 0968－72－1213 免許更新者名簿 支 免 商 店 取 事 Ｔ Ｆ 支 免 商 代 取 事 Ｔ Ｆ 支 免 商 代 取 事 Ｔ Ｆ 支 免 商 代 取 事 Ｔ Ｆ 免許更新者には、更新案内通知と一緒に免許申請書を送付致しております。 免許更新手続きは有効期間満了日の なく！ れ 忘 お 90日前から 30日前までです。 （平成27年３月～４月） ◎平成27年３月免許更新者 （４件） 免許番号 水前寺支部 国土交通大臣（２）7633号 昭和建設㈱熊本店 濱北 晴文 飯星 繁（№8380） 〒861-8035 熊本市東区御領５丁目11－30 096－380－7311 096－380－7701 北部支部 熊本県知事（１）5041号 ㈱クラブハウスエステート 假屋 英樹 同 上 ( №8860) 〒860-0842 熊本市中央区南千反畑町6－4 096－371－8478 096－300－3258 八代水俣支部 熊本県知事（１）5040号 ㈲村橋商店 村橋 雅彦 村橋 伸子（神奈川№51644） 〒866－0883 八代市松江町298－１ 0965－62－8396 0965－62－8396 人吉支部 熊本県知事（１）5039号 ㈲エス・ティー企画 田尻 茂 藤本 勇夫（№6108） 〒868-0007 人吉市下青井町89－２ 0966－22－8090 0966－32－9093 商 号 ※12月１日 （月）付けで免許更新案内通知発送済み 代表者名 免許番号 商 号 4145 豊崎不動産コンサルタント事務所 豊崎 定二 4414 ㈱マエダ企画 4412 ㈱八方建設 4745 ㈲明和不動産 前川 浩志 ◎平成27年４月免許更新者 （５件） 免許番号 商 号 代表者名 免許番号 宮本 一則 商 号 ㈲菊南プラザ不動産 辻 重男 4750 サカモト不動産 4415 九州エナジーテック㈱ 和久田裕二 4754 ㈲溝口商事 4748 ㈱英商事 大野 裕幸 23 前田 敏行 ※１月５日 （月）付けで免許更新案内通知発送済み 4150 平成24年4月1日から政令指定都市移行 により、熊本市の市町村コードが新しくな りました。新しいコードは右記の通りです。 代表者名 市区町村 中央区 名称コード 43101 東 区 43102 西 区 43103 代表者名 坂本 登 溝口 芳紀 南 区 43104 北 区 43105 “物件の実力（ ）を“なっせ” コー ナー 調べてみ”なっせ ! NOI ってなに!? 北部支部 ㈱三和不動産 林田 昇三 不動産運営に携わる先輩方を前に、 “なっせコーナー”で何かタメになることを書くチカラはありません。が、指 名を受けたのであれば、断る方法を知らない私ですので、とりあえず、書いてみることにします （笑） 私が今までに勉強してきた中から、賃貸物件 （もしくは投資収益物件）のもつ実力がどのくらいあるのかをはか る基準や、現状をわかりやすく数値化する方法をご紹介させていただきます。 最初に、物件の実力を知るには「営業純利益」を知らなければなりません。これは、 １ヶ月単位で見てしまうと、 かなり不安定で信頼性の薄いデータになってしまうので、 １年分の収支を使用しなければいけません。 下記の式を実際にある物件例と比較しながらやってみるとわかりやすいです。 《想定》…家賃設定は 50,000円 ( 全室 )、間取り２ＤＫ、全４室のアパート、2,000円低く成約している部屋が 2 部屋 （101・202）あり、102号室だけ６ヶ月間空いていた。現在101号室と 201号室が 1 ヶ月分ずつ 滞納している。自販機の年間収入は 10万円。運営費は合計480,000円。 201 号室 ２ＤＫ 50,000 円 202 号室 ２ＤＫ 48,000 円 101 号室 ２ＤＫ 48,000 円 102 号室 ２ＤＫ 50,000 円 総潜在収入 2,400,000円 （１年間の満室想定の家賃収入【例】50,000円×４部屋×１２ヶ月＝2,400,000円） △賃料差異 -48,000円 （１年間の家賃減額分。想定よりも安く成約している値引き分【例】50,000円 →48,000円※差額2,000円×12 ヶ月＝24,000円×２部屋＝48,000円） △空室損 -300,000円 （１年間の空室によるマイナス【例】1年間で１部屋のみ６ヶ月間空き 50,000円 ×６ヶ月＝300,000円） △賃料未回収損 -98,000円 （１年間の未回収金や未回収滞納額【例】滞納あり 48000円＋50,000円＝ 98,000円） ＝実行家賃収入 1,954,000円 （１年間に実際に入金があった分の家賃 【例】 1,954,000円） ＋その他の収入 ＋100,000円 （１年間の駐車場代やコインランドリー、自販機などの収入【例】自販機年間収入 100,000円） ＝総営業収入 2,054,000円 （１年間に実際に入金があった物件全部の収益 【例】 2,054,000円） △運営費 （コスト）-480,000円 （管理費、固定資産税、保険、水道光熱費、広告料、清掃費などの支出 【例】年間満室収入の 2割の設定480,000円） ＝営業純利益 （ＮＯＩ）＝1,574,000円 （ネット・オペレーション・インカム） 【例】 1,574,000円 満室想定は 240万円、実質は 157万円とマイナス 83万円の差額が出ています。12％で利回り計算をすると、 ・240万円÷12％＝2,000万円 ・157万円÷12％＝1,308万円 ※約700万円弱の売買価格差になります。 自分が買うなら、やはり、実質の純利益想定 （1,308万円）で買います・・・ 営業純利益に注目をしてみると。 運営費を２割取っていましたが、改善努力をすれば、運営費は 1.5割で済んだ場合。 480,000円→360,000円 ※120,000円マイナス ◎120,000円÷12％＝1,000,000円 運営費を改善するだけで年間家賃は 120,000円プラスになるし、売買代金は 1,000,000円上がります。 また、滞納をなくすために保証会社に加入するか、督促にチカラを入れれば、 98,000円÷12％＝816,666円 滞納がなくなれば、年間家賃は 98,000円プラスになるし、売買代金は 816,666円上がります。 ＮＯＩをあげることで、物件の価値が上がっていくことを少しでも努力をすることが、私たちの肩にかかっているも ののひとつだと思います。 ※余談ですが、営業純利益から「年間ローン支払額」を差し引けば、物件から生まれる「手取り収入」がわかります。 お手持ちの物件で、あてはめてみなっせ！ 24 No.319 第２回本部主催研修会のお知らせ ～どの会場でも受講することができます～ 1. 実施日時・会場等 ●開演時間 午後 1 時 00 分（受付は午後 12 時 30 分から） 会場 日 時 場 所 定員 市内会場 平成 27 年２月２日（月） ホテル日航熊本 ５Ｆ阿蘇の間 350 県北会場 平成 27 年２月３日（火） 玉名市民会館 別館第２会議室 90 天草会場 平成 27 年２月４日（水） 天草市民センター ２Ｆ第２会議室 45 県南会場 平成 27 年２月５日（木） やつしろハーモニーホール １Ｆ多目的ホール 200 2. 研修課目 課 目 1 講 師 時 間 【市内】 埋蔵文化財に関する手続きと 遺跡地図 熊本市文化振興局埋蔵文化財調査室 文化財保護主幹 網田 龍生 氏 【県北】 重要事項説明に伴う 都市計画法と建築基準法 玉名地域振興局土木部景観建築課 13:10 課長 佐澤 毅 氏 〜 13:50 天草市建設部建築課 担当官 【天草】建物耐震診断 【県南】 土地建物等の譲渡所得申告に 八代税務署 資産課税部門 おける注意点 統括国税調査官 戸上 貴雄 氏 2 宅地建物取引業と人権 熊本県土木部建築住宅局建築課 審議員 三牧 芳治 課長補佐 吉本 伴之 熊本県環境生活部県民生活局 人権同和政策課 参事 古川 健一 参事 西村 亮 3 民法改正 不動産取引に与える影響 深沢綜合法律事務所 弁護士 柴田龍太郎 氏 氏 氏 14:00 〜 14:40 氏 氏 14:50 〜 16:50 詳しくは、ホームページをご覧ください。 よい不動産選びは 安心のハトマーク !! WWW.41-23 よ い ふどうさん .com Vol.319 2015.１ い情報 知りた ！ くさん 盛りだ 熊本県宅建協会の ホームページ 月曜日 毎週 無料相談会実施中！ 木曜日 41-23 検 索 2015年１月20日発行（隔月１回発行）通巻319号 発 行／（一社）熊本県宅地建物取引業協会 （公社）全国宅地建物取引業保証協会熊本本部 〒862-0950 熊本市中央区水前寺６丁目１番31号 ㈹TEL096-213-1355 FAX096-213-1356 発行人／会長 西釜博文 編集人／情報提供委員長 内田敏則
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