INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE PROCJENA IMOVINE I OBAVEZA INVESTICIONOG FONDA “ATLAS MONT” A.D. PODGORICA NA DAN 31. 12. 2011. GODINE INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Momišići, Malo Brdo, "A", N/3 i N/4, 81000 Podgorica CRNAԛGORA Tel/faks: +382 20 227 708 E‐mail: irrcg@irrcg.co.me Internet: www.irrcg.co.me PROCJENA IMOVINE I OBAVEZA INVESTICIONOG FONDA ”ATLAS MONT” A.D. PODGORICA NA DAN 31. 12. 2011. GODINE Dokument: Procjenjivač: Dokument: Procjenjivač: Dokument: Procjenjivač: Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u naselju Pod Goricom u Podgorica Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Pržnu – KO Sveti Stefan Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu Golubovci u Podgorici Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Podgorica, januar 2012. godine SADRŽAJ DOKUMENT: Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine IZJAVA PROCJENJIVAČA Fond zajedničkog ulaganja „ATLAS MONT’’ A.D. Osnovne informacije o fondu Predmet i cilj procjene STANJE IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „ATLAS MONT’’ ISKAZANO U KNJIGOVODSTVU PROCIJENJENA VRIJEDNOST IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „ATLAS MONT’’ A.D. Metodologija korišćena kod procjene finansijskih instrumenata (dugoročnih i katkoročnih finansijskih plasmana) i obaveza Finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje Finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća Finansijska ulaganja u depozite i potraživanja Finansijska imovina raspoloživa za prodaju ZAKLJUČAK Analiza hartija od vrijednosti Analiza hartija kojima je trgovano na berzi u 2011 godini Analiza hartija kojima se nije trgovalo na berzi u 2011 godini Procjena akcija koje su u izvještaju vrednovane sa nulom Procijenjena vrijednost obaveza na dan 31.12.2011 REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH POZICIJA IMOVINE FONDA REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH POZICIJA OBAVEZA FONDA DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u naselju Pod Goricom u Podgorica Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Pržnu – KO Sveti Stefan Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi DOKUMENT: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu Oslobađanje od odgovornosti Izjava i ograničavajući uslovi Rezime procjene Uvod Predmet procjene Dokaz vlasništva i tereti Lokacija Opis nepokretnosti Metode procjene Procjena vrijednosti Prilozi INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine IZJAVA PROCJENJIVAČA Izvršili smo po zahtjevu Fonda zajedničkog ulaganja ’’ATLAS MONT’’ ad Podgorica (u daljem tekstu: fond) procjenu imovine i obaveza na dan 31.12.2011. godine, koje su prikazane u njegovom finansijskom knjigovostvu . Rukovodstvo fonda je odgovorno za sastavljanje i objektivno prikazivanje finansijskih izvještaja u skladu sa računovodstvenim propisima koji regulišu njihovo finansijsko izvještavanje, a samim tim i za njihovo prikazivanje u izvještajima. Ova odgovornost uključuje: • definisanje i primjenu metoda relevantnih za sastavljanje i prezentaciju finansijskih pozicija koji ne sadrže pogrešne informacije od materijalnog značaja, kao ni po osnovu kriminalnih radnji ili grešaka; • odabir i primjenu odgovarajućih računovodstvenih politika, i korišćenje najboljih mogućih računovodstvenih procjena. Prezentacija finansijskih izvještaja zahtijeva od rukovodstva fonda korišćenje najboljih mogućih procjena i razumnih pretpostavki, koje imaju efekat na prezentirane vrijednosti imovine i obaveza, i objelodanjivanje potencijalnih potraživanja i obaveza na dan sastavljanja finansijskih izvještaja. Procjene i prosuđivanja se donose na osnovu istorijskog iskustva i drugih činilaca, uključujući očekivanja u pogledu budućih događaja za koje se vjeruje da su u okvirima datih okolnosti razumna, gdje rezultati daju dobru osnovu za procjenu knjigovodstvene vrijednosti imovine i obaveza koje se ne mogu jasno sagledati iz drugih izvora. Ove procjene i pretpostavke su zasnovane na informacijama raspoloživim na dan sastavljanja finansijskih izvještaja. Ipak, ukoliko postoje informacije koje nijesu bile dostupne, ili nijesu prezentovane procjenitelju do dana procjene, stvarni rezultati mogu odstupati od ovih procjena. Naša odgovornost je da izrazimo mišljenje o priloženim finansijskim pozicijama koje predstavljaju stavke imovine i obaveza fonda na dan procjene. Procjena uključuje izvršavanje postupaka za pribavljanje relevantnih dokaza kojima se potkrijepljuju iznosi i informacije date u izvještaju o procjeni. Odabrani postupci su zasnovani na profesionalnom sudu procjenjivača, uključujući procjenu rizika materijalno značajnih grešaka sadržanih u finansijskim pozicijama, kao i po osnovu nedozvoljenih radnji ili grešaka. Procjena takođe uključuje ocjenu primijenjenih računovodstvenih načela i vrijednovanje značajnijih procjena koje je izvršilo rukovodstvo, kao i opštu ocjenu prezentacije finansijskih pozicija koje su predmet procjene. Smatramo da su dokazi koje smo pribavili dovoljni da obezbijeđuju solidnu osnovu za izražavanje našeg mišljenja o procjeni imovine i obaveza. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 1. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Fond zajedničkog ulaganja „ATLAS MONT’’ A.D. Osnovne informacije o fondu Fond zajedničkog ulaganja „Atlas Mont’’ osnovan je u skladu sa Uredbom o privatizacionim fondovima i specijalizovanim privatnim menadžment preduzećima („Sl.list RCG’’ br. 8/99,18/00,49/01,1/02,06/02,19/02) od strane menadžment preduzeća „Atlas Mont ’’ a.d. Podgorica . Na osnovu Člana 16. Zakona o privatizaciji privrede („Sl.list RCG’’ br. 23/96,6/99,59/00), Člana 5 stav 2 i Člana 25 stav 2 i 3 Uredbe o privatozacionim fondovima i specijalizovanim privatnim menadžment preduzećima („Sl.list RCG’’ br. 8/99,18/00,49/01) Ministarstvo finansija je 31.10.2001.godine donijelo Rješenje broj 01-2660/1 o upisu privatizacionog fonda „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica u Registar privatizacionih fondova . Privatizacioni fond „Atlas Mont’’ Podgorica je poslovao pod tim nazivom do 31.03.2005.godine , kada je na osnovu odredbi Zakona o investicionim fondovima („Sl.list RCG’’ br,49/04) i u skladu sa Pravilnikom o izdavanju dozvole za rad društvima za upravljanje investicionim fondovima („Sl.list RCG’’ br.68/04), Komisija za HOV izdala Rješenje o davanju dozvole za rad br. 03/13-1425/2-04 Privatizacionom investicionom fondu „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica . U skladu sa odredbama Zakona o investicionim fondovima („Sl.list RCG’’ br.49/02) i Zakona o privrednim društvima („Sl.list RCG’’ br. 6/02 ) Fond je upisan u Centralni registar Privrednog suda u Podgorici pod registarskim brojem 11-0000068/001 kao Privatizacioni investicioni fond „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica. Dana 01.06.2010.godine Fond zajedničkog ulaganja „Atlas Mont’’ je izvršio promjenu podataka pod brojem 110000068/016 . Skupština akcionara Privatizacionog investicionog fonda „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica je dana 26.01.2006.godine donijela Statut Fonda zajedničkog ulaganja „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica koji nastavlja poslovanje Privatizacionog investicionog fonda „Atlas Mont’’ a.d. Podgorica. Na navedenu promjenu Statuta Fonda kao i Ugovora o upravljanju Fondom, Komisija za HOV je dala saglasnost i donijela Rješenje o davanju dozvole za rad broj 03/14-3/2-06 od 23.02.2006.godine. Statut je izmjenjen 27.06.2008.godine. Na dan 31.12.2011. godine Fondom upravlja Društvo za upravljanje fondom „Atlas Mont ’’ a.d. Podgorica .. investicionim Poslovna adresa Fonda je : Ul.Stanka Dragojevića broj 4 , Podgorica Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 2. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine PREDMET I CILJ PROCJENE Predmet procjene Investicionog fonda ’’ATLAS MONT’’ a.d. Podgorica, je definisan članom 170 Zakona o investicionim fondovima (’’Sl.list Crne Gore’’, br.54/11 od 17.11.2011) , na osnovu koga je Nadzorni odbor fonda dužan da angažuje ovlašćenog procjenjivača da izvrši procjenu imovine i obaveza fonda. Imovina fonda obuhvata: 1. Stalnu imovinu • Nekretnine • Dugoročne finansijske plasmane 2. Obrtnu imovinu • Potraživanja • Kratkoročne finansijske plasmane • Novčana sredstva Obaveze fonda obuhvataju: 1.Kratkoročne obaveze • Kratkoročne obaveze iz poslovnih odnosa • Krtkoročne obaveze iz finansijskog poslovanja 2.Dugoročne obaveze • Dugoročne obaveze iz poslovnih odnosa • Dugoročne finansijske obaveze Cilj procjene je transformacija kojom se postojeći investicioni fond osnovan u skladu sa Uredbom o privatizacionim fondovima i specijalizovanim privatnim menadzment preduzećima, i organizovan u obliku fonda zajedničkog ulaganja, transformiše u skladu sa Zakonom o investicionim fondovima u oblike (zatvoreni i otvoreni fond ) predviđene ovim Zakonom. Izvještaj o izvršenoj procjeni mora biti dostupan akcionarima u sjedištu društva za upravljanje, radi omogućavanja uvida, trideset dana prije datuma održavanja skupštine akcionara, na kojoj će se odlučivati o rokovima i uslovima tranformacije postojećeg fonda, u skladu sa Zakonom o investicionim fondovima. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 3. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine STANJE IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „ATLAS MONT’’ ISKAZANO U KNJIGOVODSTVU I. Prema dostavljenom zaključnom listu na dan 31.12.2011 godine Fond zajedničkog ulaganja „ATLAS MONT’’ A.D. Podgorica je imao sledeće stanje imovine: 1. Nepokretnosti-zemljište knjigovodstvene vrijednosti 5.682.685,82 EUR-a 2. Hartije od vrijednosti Prema pregledu dostavljenom procjenitelju, na dan 31.12.2011. godine fond ’’ATLAS MONT’’ a.d. Podgorica je imao u svom portfelju sledeće hartije od vrijednosti: Red. br. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Simbol ATBA ATBN ATHO ATPE BUDR CPUT HLTA IBMN JABD JASA JGPK KOGE LUBA MOBE MOEK OB13 OB14 OB15 PLAP PREN STAK TECG ULRI Ukupna vrijednost akcija sa trzista: Broj akcija 2,284 3,763 2,972,940 82,387 102,571 625 8,728,802 136,301 404 12,581 87,298 1,411,927 1,411,927 470 5,934,180 12,050 14,227 29,415 176,990 3,879,618 91,445 28,000 42,561 Tržišna cijena Tržišna vrijednost 1,786.8000 498.9900 2.5000 0.0000 2.9293 0.8500 0.0100 0.0000 1.4435 150.0000 8.8856 0.3000 0.1565 585.6400 0.0900 0.8508 0.8194 0.7012 0.1900 0.3427 0.7500 2.7017 2.0422 4.081.051,20 1.877.699,37 7.432.350,00 0,00 300.461,23 531,25 87.288,02 0,00 583,17 1.887.150,00 775.695,11 423.578,10 220.966,58 275.250,80 534.076,20 10.252,14 11.657,60 20.625,80 33.628,10 1.329.545,09 68.583,75 75.647,60 86.918,07 Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 19.533.539,18 4. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine 3. Novčana sredstva • • • • Žiro račun iznos od 276.689,75 Devizni račun iznos od 8.725.343,43 Depoziti iznos od 500.000,oo Ostala novčana sredstva iznos od 76.976,50 II. Prema dostavljenom zaključnom listu na dan 31.12.2011 godine Fond zajedničkog ulaganja „ATLAS ’’ A.D. Podgorica je imao sledeće stanje obaveza: 1. Obaveze po osnovu provizije menadzment preduzeća za 2011 godinu iznos od 269.663,47EUR-a Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 5. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine PROCIJENJENA VRIJEDNOST IMOVINE I OBAVEZA FONDA ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „ATLAS MONT’’ A.D. Metodologija korišćena u procjeni vrijednosti imovine i obaveza fonda, prvenstveno je bila uslovljena vrstama imovine i obaveza. Kako se imovina u velikoj mjeri sastojala od nepokretnosti i finansijske imovine (akcija, obveznica, uloga, ..) to u narednom prikazu dajemo posebno metodologiju korišćenu prilikom procjene nepokretnosti, a posebno prikaz korišćene metodologije kod finansijske imovine. Metodologija korišćena kod procjene nekretnina i izvršena procjena je uradjena od strane saradnika koga je angažovao Institut računovodja i revizora CG, čiju procjenu dajemo na kraju ovog izvještaja. Metodologija korišćena kod procjene finansijskih instrumenata (dugoročnih i katkoročnih finansijskih plasmana) i obaveza Kod utvrđivanja vrijednosti finansijske imovine i obaveza fonda za potrebe ovog izvještaja korišćena je metodologija propisana kroz odredbe Međunarodnih računovodstvenih standarda ( MRS) i Međunarodnih standarda finansijskog izvještavanja (MSFI). Međunarodni računovodstveni standardi i Međunarodni standardi finansijskog izvještavanja predviđaju prikazivanje i objelodanjivanje poštene (fer) vrijednosti finansijskih sredstava i finansijskih obaveza. Za navedene potrebe, poštena (fer) vrijednost je definisana kao iznos za koji se neko sredstvo može razmijeniti, ili obaveza izmiriti, u transakciji između dobro obaviještenih i voljnih strana, međusobno suočenih na aktivnom tržištu. U Crnoj Gori ne postoji dovoljno tržišno iskustvo, stabilnost i likvidnost kod kupovine i prodaje finansijskih sredstava i obaveza, kao i ostalih finansijskih instrumenata, i zvanične tržišne informacije nisu u svakom trenutku raspoložive. Stoga, pravičnu (fer) vrijednost nije moguće pouzdano utvrditi u uslovima nepostojanja aktivnog tržišta, kako to zahtijevaju MRS i MSFI. Kod izražavanja mišljenja o vrijednosti svake finansijske imovine procjenitelj je imao obavezu da finansijsku imovinu procjenjuje i vrednuje u skladu sa MRS 39. Treba istaći da je i fond kao pravno lice koje je dužno da vodi poslovne knjige u skladu sa Zakonom o računovodstvu i reviziji, dužan da svoje finansijske izvještaje sastavlja u skladu sa zahtjevima MRS/MSFI. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 6. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine S obzirom na namjenu, prema MRS 39, finansijska imovina se raspoređuje u sljedeće grupe: 1. finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje; 2. finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća; 3. finansijska ulaganja u depozite i potraživanja; 4. finansijska imovina raspoloživa za prodaju. 1. Finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje Finansijska ulaganja namijenjena za trgovanje su finansijska imovina koja ispunjava bilo koji od sljedećih uslova: • ako je razvrstana kao imovina namijenjena za trgovanje, pod uslovom da je stečena ili nabavljena sa svrhom prodaje ili ponovne kupovine u roku kraćem od 12 mjeseci, ili ako je prilikom nabavke donijeta Odluka Uprave o njenom razvrstavanju u ovu kategoriju, • ako za nju postoji aktivno tržište i ako je njenu vrijednost moguće pouzdano izmjeriti, Za finansijsku imovinu namijenjenu aktivnom trgovanju na organizovanim finansijskim tržištima, fer vrijednost određena je u visini objavljene tržišne cijene berzanske kotacije na kraju trgovanja na dan bilansa stanja. Finansijska imovina za koju ne postoji objavljena cijena na aktivnom tržištu, odnosno za koju ne postoji aktivno tržište, odnosno čiju vrijednost poslije sticanja u daljem periodu nije moguće pouzdano izmjeriti poštenu vrijednost, ne može se rasporediti u ovu grupu. Promjene vrijednosti finansijske imovine klasifikovane u ovu grupu na kraju godine se iskazuju kroz bilans uspjeha. Upravo će ovaj uslov biti od koristi procjenitelju kod vrednovanja pojedinih hartija od vrijednosti sadržanih u portfelju fonda, kada ona nije prilikom sticanja razvrstana u jednu od prethodno navedenih kategorija. Zbog odredjenih poremećaja i naglog pada vrijednosti mnogih hartija od vrijednosti koji su se desili na berzanskom trzištu mnogih zemalja, donešen je MSFI 7, kojim je omogućeno da se hartije od vrijednosti koje su prvobitno svrstane u ovu kategoriju, izvrši reklasifikacija u drugu grupu (raspoloživa za prodaju) . Pravi cilj je bio da se izbjegnu veliki gubici koji bi nastali kroz bilans uspjeha, a da se promjene vrijednosti iskažu kao promjene revalorizacionih rezervi u bilansu stanja. Sagledavajući budućnost transformacija postojećih investicionih fondova, hartije od vrijednosti svrstane u ovu kategoriju najčešće će biti one koje će pripasti ‘’otvorenom fondu’’ u budućoj tranformaciji. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 7. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Sa stanovišta ročnosti ovo bi uglavnom trebale da predstavljaju kratkoročne finansijske plasmane u hartije od vrijednosti. 2. Finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća U ovu grupu raspoređuje se finansijska imovina sa fiksnim ili utvrdivim iznosom plaćanja i fiksnim dospijećem za koju fond, koji ima namjeru i mogućnost da je drži do dospijeća. Fond ne može rasporediti finansijsku imovinu u ovu grupu ako je u tekućoj poslovnoj godini, ili prethodne dvije godine, znatan dio takvih ulaganja prodao ili prerasporedio prije njenog dospijeća. Znatnim dijelom smatra se onaj dio koji ima značajnu vrijednost u odnosu na cjelokupnu vrijednost ulaganja koja se drže do dospijeća. Napominjemo da su i pojedine obveznice koje je fond pribavio, iako su imale svoj rok dospjeća, bile u prilici da ih procjenitelj vrednuje kao hartije od vrijednosti namijenjene za trgovanje, jer se sa njima trgovalo u periodu od sticanja do dana na koji se vrši njihova procjena. Finansijska ulaganja koja se drže do dospijeća početno se vrednuju po trošku sticanja, uvećana za troškove transakcije koji su nastali na dan transakcije. Trošak sticanja ne uključuje stečenu kamatu. Nakon početnog priznavanja, finansijska ulaganja u posjedu do dospijeća vrednuju se u skladu s amortizovanim troškovima pomoću metode efektivne kamatne stope. 3. Finansijska ulaganja u depozite i potraživanja Depoziti i potraživanja su finansijska imovina s određenim ili odredivim plaćanjima, koja se ne kotiraju na aktivnom tržištu. U tu grupu uvrštavaju se i ulozi u banke i druge finansijske institucije . Kod početnog priznavanja finansijska imovina se mjeri po fer vrijednosti . Nakon početnog priznavanja finansijska imovina se vrednuje po metodi efektivne kamatne stope, prema amortizovanom trošku . Efektivnom kamatnom stopom smatra se kamatna stopa koja tačno diskontuje procijenjena buduća novčana plaćanja ili prilive kroz očekivani vijek trajanja finansijskog instrumenta. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 8. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Amortizovanim troškom smatra se trošak finansijske imovine, tj. iznos po kojem se finansijska imovina početno mjeri, umanjen za iznos otplate glavnice i uvećan za iznos kumulativnog otpisa primjenom metode efektivne kamatne stope za svaku razliku između početnog iznosa i iznosa dospijeća. a. Finansijska imovina raspoloživa za prodaju U ovu grupu svrstava se sva finansijska imovina koja je klasifikovana kao raspoloživa za prodaju, ali koja nije raspoređena u neku od prethodno navedenih grupa. Tačnije ovoj grupi pripadaju one hartije od vrijednosti koje je fond početno nabavio, i u daljem periodu nije vršio prodaju (ili nije značajnije vršio prodaju) već je uvećavao njihov broj, sa ciljem da kod emitenta te hartije ima značajan uticaj u vodjenju poslovne politike. Ovo ne znači da fond kada je procijenio da neće, ili ne može da ostvari svoj poslovni interes kroz uticaj na poslovnu politiku, ne može da ih proda. Onog trenutka kada se za to odluči, rukovodstvo donosi odluku da ih reklasifikuje u hartije od vrijednsoti namijenjene trgovini, i vrši slobodno njihovu prodaju. Sa stanovišta ročnosti, ovdje se svrstavaju one hartije od vrijednosti koje imaju dugoročan karakter. Kod početnog priznavanja, finansijska imovina mjeri se po fer vrijednosti, odnosno nabavnoj vrijednosti (ako se vrijednosni papir ne kotira), uključujući sve troškove sticanja, i priznaje se na datum trgovanja. Promjene vrijednosti ovih hartija od vrijednosti iskazuju se kroz revalorizacione rezerve u bilansu stanja, izuzev ukoliko one ne postoje, a postoji čvrst dokaz obezvredjenja u trenutku procjene i da će se to nastaviti u budućnosti držanjem ovih hartija, onda se ta promjena vrijednosti može iskazati u bilansu uspjeha. Sa stanovišta buduće transformacije postojećih investicionih fondova, grupacija ovih hartija od vrijednosti svakako bi trebala da obuhvati one koje ostaju u portfelju zatvorenog fonda. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 9. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine ZAKLJUČAK Iz prethodno iznešenih napomena o korišćenim metodama procjene izdvajamo sledeće : • Vrednovanje finansijske imovine fonda, svrstane u grupu namijenjene za trgovanje i grupe raspoloživih za prodaju vrši se istom metodom, primjenom fer vrijednosti tako da nema bitnijeg značaja da li je izvršena klasifikacija imovine u jednu ili drugu grupu, • Za imovinu koja se kotira na aktivnom tržištu i za koju se trguje, vrijednost je utvrdjena na osnovu prosječne cijene te hartije na berzanskom tržištu ostvarenih na dan vrednovanja (procjene), bilo da se radi o tržištu Crne Gore ili tržišta nekih drugih država za koje je uzet izvještaj sa berze na dan vrednovanja, • Za finansijsku imovinu koja se nije kotirala na berzanskom tržištu u dužem periodu, koristili smo njenu poslednju cijenu sa tržišta, uzimajući u obzir mogućnost obezvredjenja te hartije i razloge njene neaktivnosti na berzi, • Kod finansijske imovine čiji emitent je u stečaju vrijednost je utvrdjena na osnovu utvrdjene vrijednosti stečajne imovine od strane stečajnog upravnika i donešenog rješenja o utvrdjivanju vrijednosti koja sprovodjenjem postupka stečaja, pripada fondu po osnovu vlasništva nad tim akcijama, • Kod udjela u drugim preduzećima korišćena je nabavna vrijednost udjela kao vrijednost te imovine, uzimajući u obzir mišljenje rukovodstva o eventualnoj mogućnosti obezvredjenja, • Kao materijalno značajne stavke finansijske imovine uzete su sve stavke (akcije) čija ukupna vrijednost (broj akcija x pojedinačna vrijednost) po iskazanoj knjigovodstvenoj vrijednosti prelazi 1.000,00 Eura, smatrajući da takve stavke nemaju sa stanovišta ukupne vrijednosti fonda materijalni značaj, niti kod finansijskog izvještavanja, niti bitnijeg značaja kod iskazivanja vrijednosti od strane procjenjivača. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 10. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Analiza hartija od vrijednosti Na osnovu iskazanog portfelja hartija od vrijednosti možemo uočiti da se uglavnom radi o hartijama od vrijednosti koje su se kotirale isključivo na crnogorskoj berzi. Kako smo prethodno istakli kod metodologije po kojoj je vršena procjena, klasifikacija hartija od vrijednosti prema predvidjenim grupama, u skladu sa zahtjevima MRS/MSFI, nije mogla da izazove odstupanja kod procjene pojedinih hartija od vrijednosti. Analiza vrijednosti iskazanih akcija je vršena kroz posebnu analizu: a) onih koje su se kotirale na berzi u 2011 godini, b) one kojima se nije trgovalo u 2011 godini c) one koje su u izvješaju vrednovane bez vrijednosti Analiza hartija kojima je trgovano na berzi u 2011 godini Za hartije od vrijednosti koje su imale trgovine u 2011 godini posmatrali smo njihovo kretanje cijena, obim trgovine, vrijednost ukupne trgovine na berzi i zadnju ostvarenu cijenu. Njihova pojedinačna analiza je sledeća: Red. Simbol Analiza kretanja cijena akcija br. 1. ATBA Akcije Atlas banke ad Podgorica u 2011 godini imale su kretanje cijene od 1.673,0550 kao najniže do 2.295,0000 kao najviše cijene. Ostvaren je obim trgovanja u količini od 418 akcija i vrijednosti od 756.925,43 EUR-a. Zadnja cijena na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 1.786,8000. 2. ATBN Prioritetne akcije Atlas banke ad Podgorica, u 2011 godini imale su kretanje cijene na berzi od 435,7800 do 538,0000 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 301 akcija u ukupnoj vrijednosti 148.660,79 EUR-a. Zadnja cijena na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 498,9900 Eura. 3 ATHO Akcije Atlas hotels group, u 2011 godini imale su kretanje cijene od 1,4000 kao najniže do 2,5ooo kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 200 akcija ukupne vrijednosti 369,10 EUR-a. Zadnja cijena na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 2,5000. 4 BUDR Akcije Budvanske rivijere u 2011 godini imale su kretanje cijene akcija od 2,9000 kao najniže do 8,7600 kao najviše cijene. Obim trgovanja u 2011 godini iznosio je 65.405 akcija, ukupne vrijednsoti 279.381,79 EUR-a. Zadnja cijena na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 2,9293 EUR-a. 5 CPUT Akcije Crnagoraputa u 2011 godini imale su kretanje cijene Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 11. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine 6 HLTA 7 JABD 8 JASA 9 JGPK 10 KOGE 11 LUBA 12 MOBE 13 MOEK akcija od 0,6400 kao najniže do 0,9259 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 16.869 akcija ukupne vrijednosti 11.595,86 EUR-a. Zadnja cijena na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 0,8500 . Akcije PIF ’’HLT’’ Podgorica, u 2011 godini imale su kretanje cijene od 0,0063 kao najniže do 0,0329 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 14.406.625 akcija ukupne vrijednosti 251.599,97 EUR-a. Zadnja cijena iskazana na dan 31.12.2011 godine na beznanskom tržištu je 0,0100. Akcije Jadranskog brodogradilišta Bijela, u 2011 godini imale su kretanje cijene od 1,4435 kao najniže cijene do 3,1299 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 11.374 akcije, ukupne vrijednosti od 26.076,47 . Zadnja ostvarena cijena prema izvještaju sa berze na dan 31.12.2011 godine je 1,4435. Akcije Jadranskog sajmaBudva u 2011 godini imale su kretanje akcija od 40,2200 kao najniže do 151,0001 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 363 akcije ukupne vrijednosti 41.620,86 EUR-a. Zadnja ostvarena cijena prema izvještaju sa berze na dan 31.12.2011 godine je 150,0000 . Akcije Jugopetrola Kotor, u 2011 godini imale su kretanje cijena od 8,5300 kao najniže do 12,5000 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 338.007 akcija ukupne vrijednosti 3.753.244,46 EUR-a. Zadnja ostvarena cijena prema izvještaju sa berze je 8,8856. Akcije Kontejnerskog terminala i generalni tereti Bar, u 2011 godini imale su kretanje berzanskih cijena od 0,2701 kao najniže do 0,6650 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio 1.925.012 akcija ukupne vrijednosti 906.310,53 EUR-a. Zadnja ostvarena cijena na berzi prema berzanskom izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 0,3000 . Akcije Luka Bar su imale u 2011 godini kretanje berzanskih cijena od 0,1911 kao najniže cijene do 0,3800 kao najviše cijene. Ostvareni promet na berzi je 1.102.811 akcija sa ukupnom vrijednošću od 292.874,05 EUR-a. Prema izvještaju sa berze zadnja ostvarena cijena iskazana na dan 31.12.2011 godine je 0,1565. Akcije Montenegroberze, u 2011 godini nijesu imale oscilacije kretanja cijena na berzanskom tržištu, već su trgovane po cijeni od 585,6400 . Ostvareni promet akcija je 166 koji je ostvaren u jednoj trgovini sa ukupnom vrijednošću od 97.216,24 EUR-a. Akcije Montenegroexpresa Budva, su se kretale u 2011 godini po cijenama od 0,0900 kao najniže cijene, do 0,1997 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 8.890.555 akcija ukupne vrijednosti 800.279,85 EUR-a. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 12. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine 14 OB13 15 OB14 16 OB15 17 PLAP 18 PREN 19 TECG 20 ULRI Ove Obveznice Ministratsva finansija nijesu poslovnim politikama tretirane kao hartije od vrijednosti koje se drže do dopsjeća, već su u poslovnim knjigama evidentirane kao hartije od vrijednosti namijenjene trgovini, čije vrednovanje kako smo prethodno istakli kod metodologije koja se koristi u svrhe procjene, vrednuje prema cijenama koje su bile iskazane na berzanskom tržištu. Obveznice OB13 su tokom 2011 godine imale kretanje cijena od 0,7867 kao najniže do 0,9000 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je iznosio 269.976 ukupne vrijednosti 225.221,72 EUR-a. Zadnja iskazana cijena berzanskog izvještaja sa stanjem na dan 31.12.2011 godine je 0,8508 . Obveznice Ministarstva finansija su namijenjene trgovini, i u 2011 godini njihove berzanske cijene kretale su se od 0,7315 kao najniže do 0,8400 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 149.877 ukupne vrijednosti121.933,95. Zadnja cijena iskazana na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 0,8194. Obveznice Ministartsva finansija su namijenjene trgovini, i u 2011 godini su ostvarile na berzi kretanje cijena od 0,6800 kao najniže do 0,7950 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine na berzi je 194.172, ukupne vrijednosti 149.066,26 EUR-a. Zadnja iskazana cijena na dan 31.12.2011 godine prema izvještaju sa berze je 0,7012. Akcije Plantaže Podgorica imale su kretanje cijena na berzanskom tržištu u 2011 godini od 0,177o kao najniže cijene, do 0,3799 kao najviše cijene. Ostvareni promet na berzanskom tržištu je 2.345.807 akcija ukupne vrijednosti 659.170,53 EURa. Zadnja ostvarena cijena na berzi koja je iskazana na dan 31.12.2011 godine je 0,1900 . Akcije Crnogorskog elektroprenosnog sistema u 2011 godini kretale su se od 0,2153 kao najniže cijene do 0,8498 kao najviše cijene. Ostvareni obim prometa je 1.027.241 akcija ukupne vrijednosti 626.253,01 EUR. Zadnja ostvarena cijena na berzi prema izvještaju od 31.12.2011 godine je 0,3427. Akcije Crnogorskog telekoma Podgorica, u 2011 godini su se kretale od 2,6600 kao najniže cijene do 4,2000 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 1.438.545 akcija, ukupne vrijednosti 4.949.413,13 EUR-a. Zadnja ostvarena cijena na berzi prema izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 2,7017. Akcije Ulcinjske rivijere u toku 2011 godine imale su kretanje na berzi od 1,9000 kao nakniže cijene do 7,0000 kao najviše cijene. Ostvareni obim trgovine je iznosio 46.977 akcija ukupne vrijednosti 199.155,92 EUR-a. Zadnja ostvarena cijena na Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 13. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine berzi, prema izvještaju na dan 31.12.2011 godine je 2,0422 . Mišljenje procjenitelja: Posmatrajući navedene parametre analize ovih akcija, možemo reći da je oscilacija cijena akcija bila veoma značajna, i da se kretala u odnosu na prosječnu cijenu kao procentualni pad cijena od 7,25% kod ATBN, do 71,22% kod ULRI . Bez obzira što je prethodno istaknuto da je berzansko tržište u Crnoj Gori, tržište koje se ne može posmatrati kao aktivno tržište razvijenih zemalja , procjenitelj je za potrebe ove analize i iskazivanja njihove vrijednosti, koristio zadnju cijenu iz berzanskog izvještaja kao relevantnu cijenu kod utvrdjivanja vrijednosti. Iako se takvom pristupu može izreći i nih nedostataka, razlog za ovako opredeljenje leži u sledećim činjenicama: 1. Procjena vrijednosti ovog vida imovine pravnih lica zasniva se na metodologiji koju propisuju MRS/MSFI uz sve njihove manjkavosti, 2. Iskazivanje vrijednosti u finansijskim izvještajima pravnih lica takodje se zasniva na zahtjevima MRS/MSFI, 3. Metodologija obračuna neto vrijednosti fonda od strane Komisije za hartije od vrijednosti uzima kao mjerodavnu ’’zadnju cijenu trgovine’’, Izimajući u obzir sve prethodno navedeno, kao i to da je krajnji cilj ove procjene transformacija postojećeg fonda, pri čemu kriterijum koji je odabran za podjelu od 40% vlasništva, neće dovesti do uticaja da iskazana procijenjena vrijednosti ovog vida imovine utiče na transformaciju. Ovako iskazana procjena će biti samo polazna osnova za definisanje početne vrijednosti tranformisanih fondova, dok će se stvarna vrijednost otvorenog i zatvorenog fonda dobiti kroz vrednovanje stečenih akcija putem njihovih cijena na berzi od dana transformacije. Smatramo da je vrijednost ovih akcija ostvarena kroz vrednovanje po ostvarenoj zadnjoj cijeni na berzi kriterijum koji se može prihvatiti za potrebe ove procjene i njihova ukupna vrijednost iznosi 19.447.532,84 EUR-a. Analiza hartija kojima se nije trgovalo na berzi u 2011 godini Što se tiče akcija u vlasništvu fonda kojima nije trgovano na berzi tu možemo posmatrati samo akcije STAK-Staklenici ad. u stečaju. Što se tiče ovih akcija njihovo vrednovanje je izvršeno prema cijeni zadnje trgovine. Zadnja trgovina ovim akcijama je bila 21.04.2008 godine po cijeni od 0,75 EUR-a. U obračunu neto imovine fonda iskazana je vrijednost od 68.583,75. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 14. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine Mišljenje procjenitelja: Polazeći od preporuka MRS/MSFI da se vrednovanje može vršiti prema ostvarenoj trgovini iz prethodnog perioda, i procjene da vrijednost ove akcije u ukupnoj vrijednosti akcija fonda iznosi 0,253% što bi trebalo da predstavlja materijalno beznačajnu stavku, uz napomenu da je ova pozicija u knjigovodstvu vrednovana po poslednjoj trgovanoj cijeni. Smatramo da se ta vrijednost (68.583,75) u ovom trenutku može prihvatiti kao polazna vrijednost ove pozicije. Procjena akcija koje su u izvještaju vrednovane sa nulom U pregledu akcija dobijenog od strane fonda nalaze se akcije čija iskazana vrijednost je nula. To se odnosi na sledeće: Red. br. 1. Simbol Analiza kretanja cijena akcija ATPE 2. IBMN Fond ima u svom portfelju akcije društva Atlas penzija ukupne količine od 82.387 akcija. Ove akcije su stečene kupovinom po pojedinačnoj nominalnoj vrijednosti od 10 EUR-a. Sa ovim akcijama nije se nikada trgovalo na berzi niti ostvarena bilo koja berzanska cijena. Fond ima u svom portfelju akcije Invest banke Montenegro ukupne količine od 136.301 akcija. Ove akcije su stečene kao rezultat objedinjavanja akcija simbola PLJB, INVA i INBE koje su zamijenjene simbolom IBMN. Sa ovim akcijama nije se trgovalo na berzi, niti je ostvarena bilo koja berzanska cijena. Mišljenje procjenitelja: U pogledu ovih akcija naše mišljenje je sledeće: • Akcije ATPE, društva Atlas penzija treba vrednovati prema nominalnoj vrijednosti, iz sledećih razloga: o Vrijednost po kojoj su kupljene je njihova stečena vrijednost, iako se radi o nominalnom iznosu akcija, o Iako bi se metodologijom utvrdjivanja neto kapitala društva Atlas penzija na dan 31.12.2010. godine moglo doći do vrijednosti akcija koja se bitno razlikuje od nominalne vrijednosti, Revizorski izvješta društva Atlas penzija pokazuje da je dana 24.12.2010. došlo do (nove) emisije akcija putem zatvorene ponude, pri čemu je fond izvršio dodatnu kupovinu akcija po niminalnoj vrijednosti od 10 EUR-a po akciji. Smatramo da je rukovodstvo fonda dobro procijenilo da će vrijednost akcija ATPE u budućnosti imati svoju tržišnu vrijednost, i da se kod ove vrste akcije ne radi o trajnom obezvredjenju, pa kao Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 15. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine • vrijednost na dan 31.12.2011 godine uzimamo vrijednost po kojoj su akcije stečene (nominalnu), kao njihovu ’’pravu’’ vrijednost u iznosu od 823.870,oo EUR-a. Akcije IBMN su nastale kao rezultat objedinjavanja tri vrste akcija PLJB, INVA i INBE pri čemu je stečena vrijednost nove akcije od trebala da predstavlja zbir tržišnih vrijednosti akcija od kojih je nastala. To je i preporuka Komisije za hartije od vrijednsoti koja je dana 04.11.2011 godine izdatala Mišljenje o načinu vrednovanja akcija IBMN, do trenutka dok se tim akcijama ne bude trgovalo na berzi, čime bi one stekle svoju tržišnu vrijednost. Mišljenja smo da je preporuka KHOV ispravna sa stanovišta vrednovanja akcija IBMN, i vrijednost ovih akcija za potrebe procjene iskazujemo u iznosu od 10.824.807,14 EUR-a. Novčana sredstva • Žiro račun iznos od 276.689,75 Stanje novčanih sredstava fonda na žiro računu kod Atlasmont banke br. 5052110000001241-57 prema izvodu br.155 od 31.12.2011. godine je 267.542,29 Eura. Stanje novčanih sredstava fonda na žiro računu kod Invest banke Montenegro br. 5458707-86 prema izvodu br.23 od 31.12.2011. godine iznosi 9.147,46 Eura. Mišljenje procjenitelja: Iskazano stanje novčanih sredstava fonda na žiro računima kod Atlas banke i Invest banke Montenegro u ukupnom iznosu od 276.689,75 EUR-a, predstavlja realno i tačno stanje novčanih sredstava na ovim računima na dan procjene 31.12.2011 godine. • Depoziti iznos od 500.000,00 Iskazana stavka u knjigovodstvu ’’Kratkoročni krediti’’ sastoji se od novčanih sredstava deponovanih kod: - Depozit kod Atlas banka ad Podgorica u iznosu od 150.000,00 - Depozit kod Invest banke Montenegro ad Podgorica u iznosu od 350.000,oo Mišljenje procjenitelja: Iskazani iznos kratkoročnih kredita od 500.000,oo sastoji se od: - depozita kod Atlas banke ad Podogrica u iznosu od 150.000,00 što je potvrdjeno Izvodom otvorenih stavki na dan 31.12.2011 godine izdatog od strane Atlas banke, i –depozita kod Invest banke Montenegro u iznosu od 350.000,oo, što je potvrdjeno Izvodom otvorenih stavki na dan 31.12.2011 Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 16. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine godine izdatog od strane Invest banke Montenegro, što predstavlja realan i tačan iznos novčanih sredstava iskazanih pod ovom stavkom u knjigovodstvu fonda. • Ostala novčana sredstva iznos od 76.976,50 Prema izvještaju FBME BANK LTD Limasol, Kipar izdatog dana 04.01.2012 godine, na računu fonda kod te banke na dan 31.12.2011 godine nalazi se iznos novčnih sredstava od 76.976,50 EUR-a. Mišljenje procjenitelja: Na osnovu dokumenta izdatog od strane FBME BANK LTD Limasol, Kipar, potvrdje se postojanje iznos anovčanih sredstava na računu fonda kod ove banke na dan 31.12.2011 godine u iznosu od 76.958,74 EUR-a, koji predstavljaju realno i tačno stanje novčanih sredstava iskazanih u knjigovodstvu na ovoj poziciji ’’ostala novčana sredstva’’. • Devizni račun iznos od 8.725.398,68 Stanje novčanih sredstava na deviznom računu na dan 31.12.2011 godine sastoji se od: - Novčanih sredstava na deviznom računu Atlas mont banke Podgorica u iznosu od 350.043,98 Eura, i - Novčanih sredstava kod ’’ Jordan Investment Bank’’ u iznosu od 8.373.721,82 Eura. - Novčana sredstva na kastodi računu Investbanke Montenegro iznos od 1.632,88 Eura. Mišljenje procjenitelja Na osnovu dostavljenog: • izvoda otvorenih stavki izdatog od strane Atlas banke Podgorica stanje novčanih sredstava na ovom deviznom računu na dan 31.12.2011 godine iznosi 350.043,98 EUR-a, • dostavljenom izvodu otvorenih stavki kod ’’ Jordan Investment Bank’’ na dan 31.12.2011 godine sa stanjem novčanih sredstava 8.373.721,82 EUR-a, i • dostavljenom potvrdom od strane IBM Podgorica o postojanju novčanih sredstava na kastodi računu fonda kod ove banke, u iznosu od 1.632,88 Eura, možemo smatrati realnim i tačnim iznosom novčanih sredstava na ovim računima u ukupnom iznosu od 8.725.398,68. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 17. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine II. Procijenjena vrijednost obaveza na dan 31.12.2011 Iskazane obaveze u knjigovodstvu fonda sastoje se samo od pozicije ‘’obaveze za upravljanje menadzment preduzeća’’ i prikazane su u iznosu od 269.663,47 EUR-a. Iznos ove obaveze sastoji se od obračunate neisplaćene provizije za upravljanje od strane društva za upravljanje za 2011 godinu. Naknada društvu za upravljanje investicionim fondom definisana je shodno odredbama Pravila o bližoj sadržini ugovora o upravljanju investicionim fondom, i ona iznosi 3% godišnje vrijednosti imovine fonda. Godišnja neto vrijednost fonda se utvrdjuje na način što se godišnja vrijednost imovine fonda podijeli sa prosječnim brojem akcija fonda u toj godini, shodno Metodologiji za obračunavanje neto vrijednosti imovine investicionih fondova (‘’Sl.list CG’’ br.68/04 i 48/09). Tokom poslovne 2011. godine izvršen je obračun provizije u iznosu od 1.401.723,03 EUR-a, od čega je tokom godine isplaćen iznos od 1.132.059,56 EUR-a, a razlika od 269.663,47 predstavlja obračunatu neisplaćenu naknadu . Mišljenje procjenitelja: Obračun provizije za upravljanje menadzment preduzeću vršen je u skladu sa zakonskim propisima kojime je uredjeno poslovanje fondova, i preostali iznos obaveze od 269.663,47 EUR-a, predstavlja tačan iznos provizije koju je fond dužan da isplati društvu za upravljanje. Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista 18. Procjena imovine i obaveza Investicionog fonda “ATLAS MONT” A.D. Podgorica na dan 31. 12. 2011. godine REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH POZICIJA IMOVINE FONDA Red. br. 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. Naziv pozicije imovine Nekretnine HOV kojima se trgovalo na berzi Akcije kojima se nije trgovalo na berzi Akcija koje su u izvještaju vrednovane sa nulom Novčana sredstva- Žiro račun Novčana sredstva- Depoziti Novčana sredstva- Ostala Novčana sredstva-devizni račun UKUPNA PROCIJENJENA VRIJEDNOST Procijenjeni iznos 4.670.498,92 19.464.955,43 68.583,75 11.648.677,14 276.689,75 500.000,00 76.976,50 8.725.398,68 45.431.780,17 REKAPITULACIJA PROCIJENJENIH POZICIJA OBAVEZA FONDA Red. br. 01. Naziv pozicije obaveze Obaveza po osnovu naknade menadzmet preduzeću UKUPNA PROCIJENJENA VRIJEDNOST Procjenjivač: Rade ŠĆEKIĆ, diplomirani ekonomista Procijenjeni iznos 269.663,47 269.663,47 19. INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u naselju Pod Goricom u Podgorica Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNI^KOG ULAGANJA ATLAS MONT AD PODGORICA IZVJE[TAJ o procjeni vrijednosti nepokretnosti u naselju Pod Goricom u Podgorica NARUČILAC: INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE PROCENITELJ: Mirković Milan dipl.inž.građ. Tel. 069-012-292 E-mail: kaba@t-com.me Podgorica, 5.01.2012.godine Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI 1. Informacije sadržane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se smatraju pouzdanim. Pored toga što je uložen maksimum napora da bi se osigurala što veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne može garantovati tačnost istih. TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu odgovornost u slučaju promjena na tržištu nekretnina ili okolnosti vezanih za iste. 2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa tržišta kao i analitički materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda finansijskog izvještavanja). 3. Projekcije, ako su tražene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne može biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu sa promjenama na tržištu. 4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene nepokretnosti se podržava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a ne na ovaj Izvještaj. 5. Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom. 6. U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi. 7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije drugačije navedeno u ovom Izvještaju. 8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz tržišnih pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova. 9. Sadržaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne može biti reprodukovan na bilo koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja. Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 1 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da: 1. Izjave o činjenicama sadržane u ovom Izvještaju su istinite i tačne. 2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadržani u ovom Izvještaju su izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno. 3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti prema strankama uključenim u ovaj proces. 4. Procjenjivačevo angažovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata. 5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih se tiče ovaj Izvještaj. 6. Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji održivosti i kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su izvučeni iz tržišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa važećim standardima i empirijskom znanju. 7. Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti. 8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu učestvovati u prikupljanju podataka i istraživanju tržišta sva povjerljivost i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom na izvršenje zadatka bez konflikta interesa. Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 2 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica SADRŽAJ: OslobaĎanje od odgovornosti........................................... 1 Izjava i ograničavajući uslovi........................................ 2 Rezime procjene...... ..................................................... 4 1. Uvod .......................................................................... 5 2. Predmet procjene ..................................................... 5 3. Dokaz vlasništva i tereti ........................................... 5 4. Lokacija ..................................................................... 5 5. Opis nepokretnosti ................................................... 7 6. Metode procjene ...................................................... 8 7. Procjena vrijednosti ................................................. 9 8. Prilozi ..................................................................... 11 Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 3 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica Rezime procjene KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE Zemljište u KO Podgorica II, po LN 4873 lokacija Ulica Vukice Mitrović, Podgorica, Crna Gora INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE nekretnina Predmet izvještaja Naručilac izvještaja Izvještaj sačinio Uvid u nekretninu Mirković Milan, dipl.inž.graĎ. Vodeći procjenjivač, tehnička oblast licenca br.39; Izlazak na lice mjesta; podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore; kopije planova i satelitski snimci Procjenjena tržišna vrijednost UKUPNO 534.000,00 € Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 4 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica 1. Uvod Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore izvr{ena je procjena vrijednosti nepokretnosti vlasni{tvo Fonda zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica. Dana 5.01.2012. godine izvr{ena je identifikacija predmetnih nepokretnosti, na osnovu lista nepokretnosti, kopije plana i planske dokumentacije. 2. Predmet procjene Predmet procjene su nepokretnosti upisane u listu nepokretnosti br.4873, KO Podgorica II i to: 1. Katastarska parcela br.2399/2, povr{ine 91m” u naselju Pod Goricom, KO Podgorica II, 2. Katastarska parcela br.2340/1, povr{ine 776m” u naselju Pod Goricom, KO Podgorica II i 3. Katastarska parcela br.2402, povr{ine 201m” u naselju Pod Goricom, KO Podgorica II. Ukupna povr{ina zemlji{ta je 1.068m”. 3. Dokaz vlasni{tva i tereti Vlasnik nepokretnosti, Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont ad iz Podgorice, Prepisom lista nepokretnosti br.4873, KO Podgorica II, izdatim 8.06.2010. godine od Uprave za nekretnine - Podru~na jedinica Podgorica, dokazuje vlasni{tvo nad predmetnim nepokretnostima. Na predmetnim nepokretnostima je upisan teret: ROK IZGRADNJE 3 GODINE. 4. Lokacija Predmetna parcela se nalazi u naselju Pod Goricom, na raskrsnici ulica Vukice Mitrovi} i Rista Stijovi}a, preko puta Vile Gorica. Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 5 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica Nalazi se u II gradskoj zoni, u dijelu grada koji osim stambenih objekata ima dosta poslovnih objekata. U neposrednoj blizini su dvije osnovne {kole, vrti}, vi{e maloprodajnih prehrambenih objekata, apoteka i prodavnica {iroke potro{nje. Objekat je odli~no povezan gradskom saobra}ajnom infrastrukturom i nalazi se u blizini puta koji vodi ka Kola{inu, Petrovcu, Cetinju, Nik{i}u i povezan je sa putem koji vodi ka aerodromu. Udaljenost od aerodroma je oko 10km. Polo`aj nepokretnosti Kopija plana Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 6 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica 5. Opis nepokretnosti Parcela se nalazi u ekskluzivnom dijelu grada u kome se osim elitnih stambenih jedinica nalazi vi{e ambasada, Vila Gorica, Crnogorska akademija nauka i umjetnosti... Predmetna parcela predstavlja urbanisti~ku parcelu br.9 u bloku 1, DUP-a "Gorica C". Na parceli je planirana izgradnja porodi~nog stambenog objekta spratnosti S+P+1+Pk, povr{ine u osnovi 150m². Bruto povr{ina objekta je oko 600m2. Na parceli su ranije zapo~eti zemljani radovi. Izvod iz DUP-a Polo`aj parcela Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 7 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica 6. Metode procjene Danas u Crnoj Gori nema propisane metodologije za izradu procjena, ne postoji zakon ili propis koji defini{e ili propisuje postupke ili metodologije, tako da procjenitelji primjenjuju uglavnom metode koje se koriste u ostalim zemljama, uz upotrebu saznanja ste~enih dugogodi{njim radom i iskustvom, a vezano za specifi~nost tr`i{ta. Zbog nesre|enosti zemlji{nih knjiga i katastra naro~itu pa`nju potrebno je pokloniti provjeri vlasni~ke dokumentacije, jer njena sre|enost odnosno nesre|enost je bitni element za odre|ivanje tr`i{ne vrijednosti. Procjene vrijednosti nepokretnosti se naj~e{}e vr{e kori{tenjem ~etiri pristupa i ~etiri metodologije procjene. - Prvi pristup naziva se stati~ki, a metoda koja se koristi za izra~unavanje vrijednosti nepokretnosti je tro{kovna metoda ili metoda utvr|ivanja stvarne vrijednosti. - Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izra~unavanja uporedna metoda ili metoda upore|ivanja vrijednosti. - Treci pristup je dinami~ki, a metoda izra~unavanja je metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda. - ^etvrta metodologija je metodologiji za utvr|ivanje tr`i{ne vrijednosti Ministarstva finansija Republike Crne Gore. 6.1. Tro{kovna metoda ili metoda utvr|ivanja stvarne vrijednosti Tro{kovna metoda je bazirana na izra~unavanju tro{kova gradnje. Polazi se od pretpostavke da kupac ne}e nikada platiti nekretninu vi{e nego {to bi ga ko{tala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji. Kod izra~unavanja ukupne vrijednosti nekretnine tro{kovima gradenja odbija se iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemlji{ta koja pripada toj nekretnini, tro{kovi komunalnih doprinosa i ostali tro{kovi. Ova metoda pogodna je za one slu~ajeve gdje ne postoje podaci o cijenama postignutim kod kupoprodaje sli~nih nekretnina ili za one nekretnine za koje je te`e vrijednovati prihode od zakupa. 6.2. Uporedna metoda ili metoda upore|ivanja vrijednosti Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izra~unavanja uporedna metoda ili metoda upore|ivanja vrijednosti. Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 8 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su ~esto u prometu, posebno za stambene objekte. Upore|uje se stan ili ku}a, koji je predmet procjene s jednim ili vi{e sli~nih stanova ili ku}a, ~ija obilje`ja ve} poznajemo. Lokacija, odnosno polo`aj nekretnine naj~e{}e je jedan od najva`nijih faktora vrijednosti. Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u nedavnoj pro{losti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogre{ne zaklju~ke. U Crnoj Gori ne postoje slu`beni izvori podataka koji bi se mogli koristiti kao pouzdani izvori podataka prilikom kori{tenja uporedne metode. Procjenitelji moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvr{enih transakcija ili koristiti parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima. 6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda. Godi{nje ostvareni prihodi od nekretnine daju godi{nji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za tro{kove, amortizaciju, poreze, odr`avanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godi{nji neto prihod. Odnos godi{njeg prihoda i vrijednosti investicije izra`en u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izra~unavanje svih predvi|enih prihoda umanjenih za mogu}e rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka podataka ne mo`e utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od tro{kova koji bi proizi{li iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uop{te prihva}eni statisticki podaci. Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izlo`en prihod iz realnog posjeda. Porodi~ne ku}e i nekretnine podlije`u manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tr`i{nu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izra~unavanje svih predvi|enih prihoda umanjenih za mogu}e tro{kove i rizike. 7. Procjena vrijednosti Najpogodniji pristup za izra~unavanje vrijednosti predmetnih nepokretnosti je komparativni, a metoda izra~unavanja je uporedna metoda ili metoda upore|ivanja vrijednosti. Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 9 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica Na predmetnom lokalitetu ili lokalitetu koji je uporediv sa predmetnim je u skorije vrijeme bilo prometa zemlji{tem. Vrijednost zemlji{ta se kretala od 300€/m” do 700 €/m”, u zavisnosti od predvi|ene gradnje. Predmetno zemlji{te ima koeficijent izgra|enosti Ki=0,65, gabarite objekta 10 x 15m i spratnost So+P+1+Pk, tako da je na njemu mogu}e izgraditi objekat maksimalne bruto povr{ine oko 600m”. Vrijednost predmetnog zemlji{ta je 500 €/m”. Vrijednost zemlji{ta je 1068 x 500 = 534.000,00 € Zaklju~ak: Ukupna vrijednost nepokretnosti je: 534.000,00 € Podgorica, 5.01.2012. godine Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 10 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica 8. Prilozi - fotodokumentacija - list nepokretnosti - kopija plana Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 11 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica - List nepokretnosti Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 12 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 13 Procjena vrijednosti nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja Atlas Mont AD Podgorica Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. 14 INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Pržnu – KO Sveti Stefan Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNI^KOG ULAGANJA ATLAS MONT AD PODGORICA IZVJEŠTAJ o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Prţnu – KO Sveti Stefan NARUČILAC: INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE PROCENITELJ: Mirković Milan dipl.inž.građ. Tel. 069-012-292 E-mail: kaba@t-com.me Podgorica, 22.01.2012.godine Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI 1. Informacije sadrţane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se smatraju pouzdanim. Pored toga što je uloţen maksimum napora da bi se osigurala što veća taĉnost dobijenih podataka procjenitelj ne moţe garantovati taĉnost istih. TakoĊe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu odgovornost u sluĉaju promjena na trţištu nekretnina ili okolnosti vezanih za iste. 2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa trţišta kao i analitiĉki materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (međunarodnih standarda finansijskog izvještavanja). 3. Projekcije, ako su traţene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na razliĉitim pretpostavkama i subjektivnim zakljuĉcima i kao za takve ne moţe biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu sa promjenama na trţištu. 4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene nepokretnosti se podrţava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a ne na ovaj Izvještaj. 5. Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom. 6. U sluĉaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi. 7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo kakvih ograniĉenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije drugaĉije navedeno u ovom Izvještaju. 8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvuĉene iz trţišnih pokazatelja bez pregleda koliĉina i precizne analize troškova. 9. Sadrţaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne moţe biti reprodukovan na bilo koji naĉin ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja. Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 1 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI Ovim potvrĊujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da: 1. Izjave o ĉinjenicama sadrţane u ovom Izvještaju su istinite i taĉne. 2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zakljuĉci sadrţani u ovom Izvještaju su izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno. 3. Procjenjivaĉ nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti prema strankama ukljuĉenim u ovaj proces. 4. Procjenjivaĉevo angaţovanje u ovom zadatku nije odreĊeno na osnovu unaprijed pripremljenih i odreĊenih rezultata. 5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih se tiĉe ovaj Izvještaj. 6. Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji odrţivosti i kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su izvuĉeni iz trţišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne nepokretnosti su prilagoĊene u skladu sa vaţećim standardima i empirijskom znanju. 7. Procjenitelj, liĉno, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sliĉnih nepokretnosti. 8. U sluĉaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu uĉestvovati u prikupljanju podataka i istraţivanju trţišta sva povjerljivost i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom na izvršenje zadatka bez konflikta interesa. Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 2 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica SADRŢAJ: OslobaĊanje od odgovornosti........................................... 1 Izjava i ograniĉavajući uslovi........................................ 2 Rezime procjene...... ..................................................... 4 1. Uvod .......................................................................... 5 2. Predmet procjene ..................................................... 5 3. Dokaz vlasništva i tereti ........................................... 5 4. Lokacija ..................................................................... 5 5. Opis nepokretnosti ................................................... 6 6. Metode procjene ...................................................... 8 7. Procjena vrijednosti ................................................. 9 8. Prilozi ....................................................................... 11 Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 3 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Rezime procjene KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE nekretnina Predmet izvještaja Naručilac izvještaja Izvještaj sačinio Uvid u nekretninu Poslovni prostori, po LN 346 KO Sveti Stefan lokacija Prţno, Sveti Stefan, Budva Crna Gora INSTITUT RAĈUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Mirković Milan, dipl.inţ.graĊ. Vodeći procjenjivaĉ, tehniĉka oblast licenca br.39; Izlazak na lice mjesta; podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore; kopije planova i satelitski snimci Procjenjena tržišna vrijednost UKUPNO 1.158.718,14 € Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 4 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica 1. Uvod Na zahtjev Instituta raĉunovoĊa i revizora Crne Gore, izvr{ena je procjena vrijednosti nepokretnosti vlasni{tvo Fonda zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD Podgorica. Dana 22.01.2012. godine izvr{ena je identifikacija predmetnih nepokretnosti, na osnovu lista nepokretnosti, kopije plana i planske dokumentacije. 2. Predmet procjene Predmet procjene su nepokretnosti iz lista nepokretnosti br.346 K.O. Sveti Stefan i to: 1. Poslovni prostor porodiĉne zgrade PD1, površine 402m², na prizemlju objekta br.1 na kat. parceli br.898. KO Sveti Stefan i 2. Poslovni prostor porodiĉne zgrade PD2, površine 261m², na I spratu objekta br.1 na kat. parceli br.898. KO Sveti Stefan 3. Dokaz vlasništva Vlasnik nepokretnosti, Fond zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD iz Podgorice, vlasništvo dokazuje, prepisom lista nepokretnosti br.346 K.O. Sveti Stefan, preuzetim sa sjta Uprave za Nekretnine P.J. Budva. NAPOMENA: Uvidom na sajt Uprave za Nekretnine Crne Gore vidi se da nad predmetnin nepokretnostima nema tereta. Dvorište parcele na kojoj se nalazi objekat je pod teretima: ZABILJEŢBA RESTITUCIJE U KORIST MITROVIĆ BLAŢA,STA NKA I KRSTA I SV.STEFANA. PRAVO SLUŢBENOSTI PROLAZAPREKO PARCELE U KORIST PARC.887/1,887/2, 888/3 i 1930/2.u korist JANKOVIĆ PETRA I MONTENEG RO GLOBAL INVEST. 4. Lokacija Predmetne nepokretnosti se nalaze u naselju Prţno u Svetom Stefanu, neposredno iznad Hotela Maestral. Udaljene su od mora oko 100m vazdušne linije. Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 5 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica 5. Opis nepokretnosti Predmetne nepokretnosti su poslovni prostori u nekadašnjem trţnom centru. Centar nije u funkciji više godina i poslovni prostori su jako zapušteni. Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 6 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Po listu nepokretnosti Fond zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD iz Podgorice je vlasnik poslovnih prostora, ali ne i zemljišta ispod objekta. Kao vlasnik zemljišta se navodi Siz za komunalnu djelatnost Budva. Predmetne nepokretnosti su u zahvatu DUP-a Prţno – Podliĉak kojina UP45 predviĊa objekte u postojećim gabaritima, sa namjenom poslovno-stambeni centar sa podzemnim garaţama. PredviĊeni koeficijent izgraĊenosti za cijeli blok je 1,6, a maksimalna spratnost 2G+S+P+2. Kako Fond zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD iz Podgorice nije vlasnik zemljišta ispod objekta to se za proraĉun uzima sadašnje stanje objekta, a ne moguća izgradnja. Izvod iz DUP-a Tabelarni prikaz gradnje Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 7 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica 6. Metode procjene Danas u Crnoj Gori procjene vrijednosti nepokretnosti se najĉešće vrše korištenjem tri pristupa i tri metodologije procjene. a. Prvi pristup naziva se statiĉki, a metoda koja se koristi za izraĉunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili metoda utvrĊivanja stvarne vrijednosti. b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izraĉunavanja uporedna metoda ili metoda uporeĊivanja vrijednosti. c. Treci pristup je dinamiĉki, a metoda izraĉunavanja je metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda. 6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĊivanja stvarne vrijednosti Troškovna metoda je bazirana na izraĉunavanju troškova gradnje. Polazi se od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji. Kod izraĉunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima graĊenja odbija se iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih doprinosa i ostali troškovi. Ova metoda pogodna je za one sluĉajeve gdje ne postoje podaci o cijenama postignutim kod kupoprodaje sliĉnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je teţe vrijednovati prihode od zakupa. 6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĊivanja vrijednosti Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izraĉunavanja uporedna metoda ili metoda uporeĊivanja vrijednosti. Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su ĉesto u prometu, posebno za stambene objekte. UporeĊuje se stan ili kuća, koji je predmet procjene s jednim ili više sliĉnih stanova ili kuća, ĉija obiljeţja već poznajemo. Lokacija, odnosno poloţaj nekretnine najĉešće je jedan od najvaţnijih faktora vrijednosti. Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zakljuĉke. U Crnoj Gori ne postoje sluţbeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 8 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima. 6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, odrţavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izraţen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izraĉunavanje svih predviĊenih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka podataka ne moţe utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog poslovanja. Za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte prihvaćeni statisticki podaci. Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izloţen prihod iz realnog posjeda. Porodiĉne kuće i nekretnine podlijeţu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u trţišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izraĉunavanje svih predviĊenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. 7. Procjena vrijednosti Izraĉunavanje vrijednosti korištenjem uporedne metode. predmetnih nepokretnosti moţemo vršiti Uporedna metoda je pogodna za lokacije koje su atraktivne i za koje postoje brojni podaci o prodajama. Ona koristi uporedne podatke o prodajama istih ili sliĉnih nepokretnosti. Na predmetnoj lokaciji je izgraĊeno više stambeno poslovnih objekata. Vrijednost i stanova i poslovnih prostora je velika i kreće se od 2.500 €/m² pa na više. Kako su predmetni poslovni prostori zapušteni vršimo proraĉun amortizacije. Novi poslovni prostori na predmetnoj lokaciji imaju vrijednost od 3.500 €/m² Umanjenje cijene na osnovu amortizacije Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 9 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Umanjenje zbog starosti: n = 25 godina, N = 100 godina Umanjenje vrijednosti konstrukcije zbog starosti: Uk = 0,80 x n/N x (n + N)/2N Uk = 0,80 x 25/100 x (25 + 100)/2 x 100 Uk = 0,125 (12,5 %) Umanjenje zanatskih, završnih i instalaterskih radova zbog starenja i dotrajalosti Uo= 25/33 = 0,7575 n = 25 godina N = 33 godine Uz= 25/25 = 1,000 n = 25 godina N = 25 godina Ui= 25/28,5 = 0,8771 n = 25 godina N = 28,5 godina Ukupno umanjenje vrijednosti nekretnine Vrsta radova Konstrukcija Zanatski radovi Završni radovi Instalacije Ukupno Vrijednost novogradnje % €/m² 55 1925 20 700 15 525 10 350 100 3500 Umanjenje % €/m² 12.5 75.75 100 87.71 240.62 530.30 525 307.01 1602.94 Sadašnja vrijednost €/m² 1684.37 169.69 0 42.98 1897.05 Vrijednost prizemnog poslovnog prostora PD1, površine 402m² je: 402 x 1.897,05 = 762.614,10 € Poslovni prostor na spratu ima cijenu manju za 20%, odnosno vrijednost spratnog dijela poslovnog prostora PD2, površine 261m² je: 261 x 1.897,05 x0,8 = 396.104,04 Ukupna vrijednost predmetnih poslovnih prostora je: 762.614,10 + 396.104,04 = 1.158.718,14 € Podgorica, 22.01.2012. godine Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 10 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica 8. Prilozi - foto dokumentacija Prilaz od Hotela Maestral Prizemni dio Pogled sa ulice Cijeli bjekat Poslovni prostori u prizemlju Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 11 SV .S TE FA N PU T BU DV A Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica - Kopija plana parcela Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 12 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Prikaz lista nepokretnosti: Politiĉka opština: Katastarska opština: Broj lista nepokretnosti: Budva SVETI STEFAN 346 Parcele (A list) Broj Naĉin korišćenja Podbroj Zgrada Površina (m2) Potes Osnov sticanja prava 746 2 Šume 1. klase - PRŢNO 886 0 Nekategorisani putevi - SVETI STEFAN 888 1 Voćnjak 1. klase - SVETI STEFAN ODLUKA 330 DRŢAVNOG ORGANA 892 0 Livada 1. klase - SVETI STEFAN 118 Nema podataka 894 0 Voćnjak 1. klase - SVETI STEFAN 203 Nema podataka 895 1 Voćnjak 1. klase - SVETI STEFAN 20 Nema podataka 895 2 Voćnjak 1. klase - SVETI STEFAN 42 Nema podataka 896 0 Livada 1. klase - SVETI STEFAN 121 Nema podataka 896 0 PTT 2 SVETI STEFAN 173 Nema podataka 896 0 1 SVETI STEFAN 295 Nema podataka 896 0 Dvorište - SVETI STEFAN 500 Nema podataka 897 0 Njiva 1. klase - SVETI STEFAN 100 Nema podataka 898 0 Zgrade u ugostiteljstvu 1 SVETI STEFAN 469 Nema podataka 898 0 Dvorište - SVETI STEFAN 98 Nema podataka 899 0 Voćnjak 1. klase - SVETI STEFAN 189 Nema podataka 899 0 Pomoćna zgrada 1 SVETI STEFAN 19 Nema podataka 899 0 Pomoćna zgrada 2 SVETI STEFAN 18 Nema podataka 899 0 Pomoćna zgrada 3 SVETI STEFAN 17 Nema podataka 900 0 Dvorište - SVETI STEFAN 74 Nema podataka 906 0 Njiva 1. klase - SVETI STEFAN 86 Nema podataka 907 0 Livada 1. klase - SVETI STEFAN 60 Nema podataka 941 1 Njiva 1. klase - SVETI STEFAN 154 Nema podataka 941 2 Njiva 1. klase - SVETI STEFAN 114 Nema podataka 942 0 Livada 1. klase - SVETI STEFAN 46 Nema podataka 948 0 Livada 1. klase - SVETI STEFAN 72 Nema podataka Zgrade zdravstvene djelatnosti 234 RAZMJENA 27 Nema podataka Ukupna površina parcela: 3.579 m2 Vlasnici (B list) Matiĉni broj 0000002005557 Naziv nosioca prava SIZ ZA KOMUNALNU DJELATNOST Adresa BUDVA Tip nosioca PRAVNO LICE Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. Tip vlasništva Korišćenje Obim prava 1/1 13 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Objekti (V list) Broj Podbroj Zgrada Naĉin korišćenja Površina (m2) Spratnost Osnov sticanja Godina prava izgradnje 896 0 2 PTT 173 PRIZEMNA ZGRADA Nema podataka - 896 0 Zgrade 1 zdravstvene djelatnosti 295 PRIZEMNA ZGRADA Nema podataka - 898 0 1 Zgrade u ugostiteljstvu 469 PRIZEMNA ZGRADA VIŠE OSNOVA - 899 0 1 Pomoćna zgrada 19 PRIZEMNA ZGRADA Nema podataka - 899 0 2 Pomoćna zgrada 18 PRIZEMNA ZGRADA Nema podataka - 899 0 3 Pomoćna zgrada 17 PRIZEMNA ZGRADA Nema podataka - Ukupna površina zemljišta pod objektima: 991 m2 Posebni djelovi objekata (V list) Broj Naĉin Površina Broj Podbroj Zgrada dijela korišćenja (m2) objekta Sprat Osnov sticanja prava Tip vlasništva Matiĉni broj Naziv nosioca prava Adresa TRG BOŢANE VUKOVIĆ VUĈINIĆ 9/85 0704975210011 ALEKSANDAR PODGOR PODGORICA 896 0 1 Poslovni prostor 1 porodiĉne zgrade 896 0 2 1 Poslovni prostor porodiĉne zgrade 77 Prizemlje KUPOVINA Svojina POŠTA CRNE 0000002289369 GORE DOO PODGORICA UL.SLOBODE BR.1. PODGORICA 896 0 2 2 Poslovni prostor porodiĉne zgrade 10 Prizemlje KUPOVINA Svojina 0000002289377 TELEKOM CRNE GORE A.D. PODGORICA BULEVAR LENJINA BR.3 PODGORICA 896 0 2 3 Poslovni prostor porodiĉne zgrade 78 0000002289377 TELEKOM CRNE GORE A.D. PODGORICA BULEVAR LENJINA BR.3 PODGORICA 898 0 1 Poslovni prostor 1 porodiĉne zgrade 898 0 1 2 Poslovni prostor porodiĉne zgrade Nema 245 Prizemlje podataka Prvi sprat KUPOVINA Svojina VIŠE 402 Prizemlje OSNOVA VIŠE OSNOVA 261 Prvi sprat Svojina Svojina FZU ATLASMONT 6036000005577 AD PODGORICA PODGORICA PODGORICA Svojina 6036000005577 FZU ATLASMONT AD PODGORICA PODGORICA PODGORICA Ukupna površina posebnih djelova objekata: 1.073 m2 Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. 14 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Tereti i ograniĉenja nad parcelama i objektima( G list) Broj Podbroj Naĉin Broj Zgrada korišćenja tereta Teret Površina (m2) Opis tereta - Pravo 3 sluţbenosti PROLAZAPREKO PARCELE U KORIST PARC.887/1,887/2, 888/3 i 1930/2.u korist 203 JANKOVIĆ PETRA I MONTENEG RO GLOBAL INVEST. PROLAZAPREKO PARCELE U KORIST PARC.887/1,887/2, 888/3 i 1930/2.u korist 42 JANKOVIĆ PETRA I MONTENEG RO GLOBAL INVEST. 894 Voćnjak 0 1. klase 895 Voćnjak 2 1. klase - Pravo 3 sluţbenosti 898 0 Dvorište - 2 Nema podataka ZABILJEŢBA RESTITUCIJE U KORIST 98 MITROVIĆ BLAŢA,STA NKA I KRSTA I SV.STEFANA. - Pravo 3 sluţbenosti PROLAZAPREKO PARCELE U KORIST PARC.887/1,887/2, 888/3 i 1930/2.u korist 98 JANKOVIĆ PETRA I MONTENEG RO GLOBAL INVEST. 898 0 Dvorište Tereti i ograniĉenja nad posebnim djelovima objekata (G list) Broj Podbroj Broj Naĉin Zgrada dijela korišćenja objekta Broj tereta Teret Površina (m2) Procjenjivaĉ Mirković Milan dipl.inţ.graĊ. Opis tereta 15 INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNI^KOG ULAGANJA ATLAS MONT AD PODGORICA IZVJEŠTAJ o procjeni vrijednosti nepokretnosti u Petrovcu NARUČILAC: INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE PROCENITELJ: Mirković Milan dipl.inž.građ. Tel. 069-012-292 E-mail: kaba@t-com.me Podgorica, 15.01.2012.godine Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI 1. Informacije sadržane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se smatraju pouzdanim. Pored toga što je uložen maksimum napora da bi se osigurala što veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne može garantovati tačnost istih. TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu odgovornost u slučaju promjena na tržištu nekretnina ili okolnosti vezanih za iste. 2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa tržišta kao i analitički materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda finansijskog izvještavanja). 3. Projekcije, ako su tražene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne može biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu sa promjenama na tržištu. 4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene nepokretnosti se podržava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a ne na ovaj Izvještaj. 5. Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom. 6. U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi. 7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije drugačije navedeno u ovom Izvještaju. 8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz tržišnih pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova. 9. Sadržaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne može biti reprodukovan na bilo koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja. Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 1 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da: 1. Izjave o činjenicama sadržane u ovom Izvještaju su istinite i tačne. 2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadržani u ovom Izvještaju su izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno. 3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti prema strankama uključenim u ovaj proces. 4. Procjenjivačevo angažovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata. 5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih se tiče ovaj Izvještaj. 6. Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji održivosti i kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su izvučeni iz tržišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa važećim standardima i empirijskom znanju. 7. Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti. 8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu učestvovati u prikupljanju podataka i istraživanju tržišta sva povjerljivost i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom na izvršenje zadatka bez konflikta interesa. Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 2 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica SADRŽAJ: OslobaĎanje od odgovornosti........................................... 1 Izjava i ograničavajući uslovi........................................ 2 Rezime procjene...... ..................................................... 4 1. Uvod .......................................................................... 5 2. Predmet procjene ..................................................... 5 3. Dokaz vlasništva i tereti ........................................... 5 4. Lokacija ..................................................................... 5 5. Opis nepokretnosti ................................................... 6 6. Metode procjene ...................................................... 8 7. Procjena vrijednosti ................................................. 10 8. Prilozi ....................................................................... 12 Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 3 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Rezime procjene KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE Zemljište u KO Petrovac, po LN 165 lokacija Autobuska stanica, Petrovac, Crna Gora INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE nekretnina Predmet izvještaja Naručilac izvještaja Izvještaj sačinio Uvid u nekretninu Mirković Milan, dipl.inž.graĎ. Vodeći procjenjivač, tehnička oblast licenca br.39; Izlazak na lice mjesta; podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore; kopije planova i satelitski snimci Procjenjena tržišna vrijednost UKUPNO 1.080.112,50 € Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 4 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica 1. Uvod Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore, izvr{ena je procjena vrijednosti nepokretnosti vlasni{tvo Fonda zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD Podgorica. Dana 15.01.2012. godine izvr{ena je identifikacija predmetnih nepokretnosti, na osnovu lista nepokretnosti, kopije plana i planske dokumentacije. 2. Predmet procjene Predmet procjene su nepokretnosti iz lista nepokretnosti br.165 K.O. Petrovac i to: 1. Katastarska parcela br.506, ukupne površine 1987m² na kojoj se nalaze: - Zemljište uz privrednu zgradu površine 1913m² i - Zgrada u ostaloj privredi- zgrada br.1 površine 74m², 2. Katastarska parcela br.687 ukupne površine 910m² na kojoj se nalaze: - Zemljište uz privrednu zgradu površine 489m² i - Zgrada u ostaloj privredi- zgrada br.1 površine 421m². 3. Dokaz vlasništva Vlasnik nepokretnosti, Fond zajedni~kog ulaganja “Atlas Mont“ AD iz Podgorice, vlasništvo dokazuje, prepisom lista nepokretnosti br.165 K.O. Petrovac, izdatim 17.08.2010. godine od Uprave za Nekretnine P.J. Budva. NAPOMENA: Uvidom na sajt Uprave za Nekretnine Crne Gore vidi se da nad predmetnin nepokretnostima nema tereta. 4. Lokacija Predmetne nepokretnosti se nalaze u Petrovcu, u centru naselja. Parcele predstavljaju autobusku stanicu i radionice preko puta stanice. Udaljene su od mora oko 350m vazdušne linije. Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 5 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica 5. Opis nepokretnosti Nepokretnosti koje procjenjujemo su: Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 6 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Na katastarskoj parceli br.506 je zemljište i objekat koji čine autobusku stanicu u Petrovcu. Radi se o zemljištu u centru Petrovca, kompletno asfaltiranom, na raskrsnici više ulica u centru mjesta. Objekat koji je predmet procjene je zidana konstrukcija koja se sastoji od više prostorija koje su u funkciji autobuske stanice: kancelarija, biljetarnica.... Solidno je očuvan. Na katastasrkoj parceli br.687 nalazi se poslovni objekat površine 421m². GraĎen je od AB stubova, sa zidovima od blokova. Dosta je zapušten. Nekada je bio graža i radionica u sklopu autobuske stanice, a trenutno se koristi kao pogon za izradu kovanih ograda. Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 7 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Predmetne nepokretnosti se nalaze u zahvatu DUP-a Petrovac. Parcela br.506 na kojoj se nalazi autobuska stanica DUP-om je predviĎena kao saobraćajna površina, odnosno ostaje joj ista namjena, s tim da je na njoj predviĎena izgradnja garaža. Predstavlja UP br.76 u bloku B4. Parcela br.687 se nalazi u zoni stanovanja. Predstavlja UP br.27 u bloku B7 i ima koeficijent zauzetosti 40%, a koeficijent izgraĎenosti 1,3, što daje mogućnost izgradnje stambenog objekta bruto površine oko 1.200 m². 6. Metode procjene Danas u Crnoj Gori procjene vrijednosti nepokretnosti se najčešće vrše korištenjem tri pristupa i tri metodologije procjene. a. Prvi pristup naziva se statički, a metoda koja se koristi za izračunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti. b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti. c. Treci pristup je dinamički, a metoda izračunavanja je metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda. Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 8 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica 6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti Troškovna metoda je bazirana na izračunavanju troškova gradnje. Polazi se od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji. Kod izračunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima graĎenja odbija se iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih doprinosa i ostali troškovi. Ova metoda pogodna je za one slučajeve gdje ne postoje podaci o cijenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je teže vrijednovati prihode od zakupa. 6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti. Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su često u prometu, posebno za stambene objekte. UporeĎuje se stan ili kuća, koji je predmet procjene s jednim ili više sličnih stanova ili kuća, čija obilježja već poznajemo. Lokacija, odnosno položaj nekretnine najčešće je jedan od najvažnijih faktora vrijednosti. Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zaključke. U Crnoj Gori ne postoje službeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima. 6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 9 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica poslovanja. Za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte prihvaćeni statisticki podaci. Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Porodične kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. 7. Procjena vrijednosti Izračunavanje vrijednosti predmetnih nepokretnosti možemo vršiti korištenjem uporedne metode. Uporedna metoda je pogodna za parcele na lokacijama koje su atraktivne i za koje postoje brojni podaci o prodajama zemljišta. Ona koristi uporedne podatke o prodajama istog ili sličnog zemljišta. Ovdje se radi o lokaciji na kojoj je veliki broj parcela prodat u prethodnom periodu. Vrijednosti zemljišta tokom 2007 i 2008godine, kada je bila velika ekspanzija prodaje zemljišta bile su mnogo veće i kretale su se i do 600€/m². Najveći broj parcela je prodavan za izgradnju stambenih zgrada. Vrijednost zemljišta zavisila je od veličine i mogućnosti izgradnje. Kako je DUP-om za parcelu br.687 predviĎena stambena izgradnja proračun se radi za vrijednost zemljišta na kome će se graditi predvidjeni objekat, tako da postojeći objekat nema vrijednosti. PredviĎena je izgradnja objekta površine oko 1.200m². Neto površina objekta je oko 1000m² i novoizgraĎeni objekat će vrijedjeti oko 1.100m² x 1.500 €/m² =1.650.000 €. Učešće zemljišta u vrijednosti objekta, na slicnim lokacijama, je oko 25%, odnosno zemljište vrijedi: 1.650.000 x 0,25 =412.500 € Jedinična vrijednost zemljišta iznosi: 412.500 / 910 = 453,30 €/m² što se može usvojiti kao realna tržišna vrijednost predmetnog zemljišta. Vrijednost predmetnog zemljišta je 450 €/m². Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 10 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Vrijednost parcele br.687, površine 910m² je: 910 x 450 = 409.500,00 € Parcela br.506, površine 1.987m², je predviĎena za izgradnju garaža i njena vrijednost je manja za 25% od vrijednosti parcele na kojoj je predviĎena stambena izgradnja, odnosno njena vrijednost je: 450 x 0,75 = 337,50 €/m² Vrijednost parcele br.506 je: 1.987 x 337,50 = 670.612,50 € Ukupna vrijednost predmetnih parcela je: 409.500,00 + 670.612,50 = 1.080.112,50 € Podgorica, 15.01.2012. godine Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. Saradnik Rakočević Aleksandar dipl.inž.graĎ. Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 11 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica 8. Prilozi - foto dokumentacija P ut Ga ra ` e i se rv is Pu I ul . t Kopija plana parcela Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 12 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlas mont“ AD Podgorica Procjenjivači: Mirković Milan dipl.inž.graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 13 INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE Dokument: Procjenjivač: Izvještaj o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu Golubovci u Podgorici Milan MIRKOVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva Aleksandar RAKOČEVIĆ, dipomirani inžinjer građevinarstva FOND ZAJEDNI^KOG ULAGANJA ATLAS MONT AD PODGORICA IZVJEŠTAJ o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu Golubovci u Podgorici NARUČILAC: INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE PROCENITELJ: Mirković Milan dipl.inž.građ. Tel. 069-012-292 E-mail: kaba@t-com.me Podgorica, 15.01.2012.godine Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI 1. Informacije sadrţane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se smatraju pouzdanim. Pored toga što je uloţen maksimum napora da bi se osigurala što veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne moţe garantovati tačnost istih. TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu odgovornost u slučaju promjena na trţištu nekretnina ili okolnosti vezanih za iste. 2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa trţišta kao i analitički materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda finansijskog izvještavanja). 3. Projekcije, ako su traţene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne moţe biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu sa promjenama na trţištu. 4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene nepokretnosti se podrţava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a ne na ovaj Izvještaj. 5. Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom. 6. U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi. 7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije drugačije navedeno u ovom Izvještaju. 8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz trţišnih pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova. 9. Sadrţaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne moţe biti reprodukovan na bilo koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja. Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 1 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da: 1. Izjave o činjenicama sadrţane u ovom Izvještaju su istinite i tačne. 2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadrţani u ovom Izvještaju su izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno. 3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti prema strankama uključenim u ovaj proces. 4. Procjenjivačevo angaţovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata. 5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih se tiče ovaj Izvještaj. 6. Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji odrţivosti i kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su izvučeni iz trţišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa vaţećim standardima i empirijskom znanju. 7. Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti. 8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu učestvovati u prikupljanju podataka i istraţivanju trţišta sva povjerljivost i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom na izvršenje zadatka bez konflikta interesa. Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 2 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica SADRŢAJ: OslobaĎanje od odgovornosti........................................... 1 Izjava i ograničavajući uslovi........................................ 2 Rezime procjene...... ..................................................... 4 1. Uvod .......................................................................... 5 2. Predmet procjene ..................................................... 5 3. Dokaz vlasništva i tereti ........................................... 5 4. Lokacija ..................................................................... 6 5. Opis nepokretnosti ................................................... 6 6. Metode procjene ...................................................... 7 7. Procjena vrijednosti ................................................. 9 8, Prilozi ...................................................................... 11 Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 3 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica Rezime procjene KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE Zemljište u KO Golubovci, po LN 3437 i LN 3729 lokacija Golubovci, Podgorica, Crna Gora INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE nekretnina Predmet izvještaja Naručilac izvještaja Izvještaj sačinio Uvid u nekretninu Mirković Milan, dipl.inţ.graĎ. Vodeći procjenjivač, tehnička oblast licenca br.39; Izlazak na lice mjesta; podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore; kopije planova i satelitski snimci Procjenjena tržišna vrijednost UKUPNO 1.897.668,28 € Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 4 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica 1. Uvod Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore, izvršena je procjena vrijednosti nepokretnosti u Golubovcima, koje su vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica. Dana 12.01.2012. godine izvršena je identifikacija nepokretnosti, na osnovu Listova nepokretnosti i kopija plana. predmetnih 2. Predmet procjene Predmet procjene su: I. Nepokretnosti iz Lista nepokretnosti br.3437 K.O. Golubovci i to: 1. Katastarska parcela br.12875/3, livada površine 3.599m², II. Nepokretnosti iz Lista nepokretnosti br.3729 K.O. Golubovci i to: 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. - Katastarska parcela br.12868/2, vinograd 3klase površine 43m², Katastarska parcela br.12869, vrt površine 64.963m², Katastarska parcela br.12870, livada površine 625m², Katastarska parcela br.12871, livada površine 634m², Katastarska parcela br.12872, ukupne površine 2.222m² na kojoj se nalaze: livada površine 1853m², Poslovna zgrada u vanprivredi- zgrada br.1 površine 346m² i Pomoćna zgrada- zgrada br.2 površine 23m², Katastarska parcela br.12873, livada površine 1.101m², Katastarska parcela br.12874, nekategorisani putevi površine 2.612m², Katastarska parcela br.12875/1, ukupne površine 25.220m² na kojoj se nalaze: livada površine 24.763m², Poslovne zgrade u vanprivredi- zgrada br.1 površine 204m², Poslovne zgrade u vanprivredi- zgrada br.2 površine 72m² i Poslovne zgrade u vanprivredi- zgrada br.3 površine 181m² Ukupna površina zemljišta je 101.021m². 3. Dokaz vlasništva Vlasništvo se dokazuje, Prepisom lista nepokretnosti br.3437 K.O. Golubovci i lista nepokretnosti br.3729 K.O. Golubovci, izdatim 09.03.2011. od Uprave za Nekretnine P.J. Podgorica. Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 5 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica FZU Atlasmont AD je vlasnik zemljišta iz lista nepokretnosti br.3437, dok je vlasnička struktura nepokretnosti iz lista nepokretnosti br.3729 sledeća: FZU Atlasmont AD je vlasnik 93,7% predmetnih nepokretnosti, Šuškavčević Radomir je vlasnik 3,3% predmetnih nepokretnosti, Vučinić Vojin je vlasnik 1% predmetnih nepokretnosti, a Ajković Velika je vlasnik 2% predmetnih nepokretnosti. Kako nije uraĎena fizička dioba izmeĎu vlasnika, procjenu vrijednosti predmetnih nepokretnosti vršićemo za sve nepokretnosti. U Listovima nepokretnosti nema tereta i ograničenja. 4. Lokacija Predmetne nepokretnosti se nalaze u mjestu Golubovci, na oko 300m od magistrale, a pored puta Golubovci - Mataguţi. Nalaze se u blizini centra mjesta i pored njih se nalaze Osnovna škola, vrtić, restoran i više objekata maloprodaje. 5. Opis nepokretnosti Nepokretnosti koje procjenjujemo je zemljište i objekti u kojima se nekada proizvodila hrana. Poznati su kao staklenici. Skoro čitava površina predmetnog zemljišta pokrivena je staklenicima, koji su sagraĎeni od metalne konstrukcije zastakljena staklom. Zbog nekorištenja i nepaţnje staklenici su skoro potpuno uništeni. Najveći dio stakala je polomljen. Staklenici su montaţnog sistema gradnje, ne predsavljaju nepokretnu imovinu, pa se ni njihovi ostaci ne uzimaju u Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 6 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica proračun. Zemljište je potpuno zaraslo. Pored staklenika postoje i objekti koji su sluţili za skladištenje poljoprivrednih proizvoda, smještaj radnika i upravu nekadašnjeg preduzeća. Veoma su zapušteni i bez značajnijih ulaganja nisu za upotrebu. Vrijednost tih objekata je zanemarljiva u odnosu na vrijednost zemljišta, pa se nihova vrijednost ne uzima u proračun. Cijela parcela je ograĎena ogradom od betonskih stubića sa bodljikavom ţicom. 6. Metode procjene Danas u Crnoj Gori procjene vrijednosti nepokretnosti se najčešće vrše korištenjem tri pristupa i tri metodologije procjene. a. Prvi pristup naziva se statički, a metoda koja se koristi za izračunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti. Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 7 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti. c. Treci pristup je dinamički, a metoda izračunavanja je metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda. 6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti Troškovna metoda je bazirana na izračunavanju troškova gradnje. Polazi se od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji. Kod izračunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima graĎenja odbija se iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih doprinosa i ostali troškovi. Ova metoda pogodna je za one slučajeve gdje ne postoje podaci o cijenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je teţe vrijednovati prihode od zakupa. 6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti. Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su često u prometu, posebno za stambene objekte. UporeĎuje se stan ili kuća, koji je predmet procjene s jednim ili više sličnih stanova ili kuća, čija obiljeţja već poznajemo. Lokacija, odnosno poloţaj nekretnine najčešće je jedan od najvaţnijih faktora vrijednosti. Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zaključke. U Crnoj Gori ne postoje sluţbeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima. 6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, odrţavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izraţen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 8 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica podataka ne moţe utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog poslovanja. Za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte prihvaćeni statisticki podaci. Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izloţen prihod iz realnog posjeda. Porodične kuće i nekretnine podlijeţu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u trţišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. 7. Procjena vrijednosti Izračunavanje vrijednosti predmetnih nepokretnosti vršimo korištenjem uporedne metode. Uporedna metoda je pogodna za parcele na lokacijama koje su atraktivne i za koje postoje brojni podaci o prodajama zemljišta. Ona koristi uporedne podatke o prodajama istog ili sličnog zemljišta. Ovdje se radi o lokaciji na kojoj je veliki broj parcela prodat u prethodnom periodu. Vrijednosti zemljišta tokom 2007 i 2008godine, kada je bila velika ekspanzija prodaje zemljišta bile su mnogo veće i kretale su se i do 50€/m². Najveći broj parcela je prodavan za izgradnju poslovnih objekata, kao i jedan dio za izgradnju porodičnih kuća. Vrijednost zemljišta zavisila je od veličine i mogućnosti izgradnje. Sada je zbog trajanja krize, dodatno smanjeno interesovanje potencijalnih kupaca, pa su i cijene još manje. Imajući u vidu lokaciju zemljišta, njegovu veliku površinu, specifičnost zemljišta, plansku dokumentaciju i stanje na trţištu, sadašnju vrijednost zemljišta procjenjujemo na 20 €/m². Ukupna vrijednost predmetnog zemljišta je: I - 3.599 x 20 = 71.980,00 € II - 97.422 x 20 = 2.020.420,00 € Ukupno: 2.092.400,00 € Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 9 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica Vlasništvo FZU Atlasmont AD je: I - 3.599 x 20 = 71.980,00 € II - 97.422 x 20 x 0,937 = 1.825.688,28 € Ukupno: 1.897.668,28 € Podgorica, 15.09.2011. godine Vode}i procjenjiva~ Mirkovi} Milan dipl.in`.gra|. Saradnik Rakočević Aleksandar dipl.inţ.graĎ. Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 10 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica 8. Prilozi - foto dokumentacija - kopija plana - listovi nepokretnosti Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 11 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica Kopija plana parcela GOLUBOVCI Put Put Put Put G OL UB OVCI Rn. t Pu Tf. Put G O L U B O V C I Rn. Rn. Osnovna {kola "Milan Vukoti}" Golubovci Put Gol ubovci - Matagu `i Rn. Put Gol ubovci - Matag u`i Put Rn. Pu t Rn. G OL UB OVCI Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 12 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 13 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 14 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 15 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Atlasmont“ AD Podgorica Procjenjivači: Mirković Milan dipl. inţ. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inţ. graĎ. 16
© Copyright 2024 Paperzz