FOND ZAJEDNIČKOG ULAGANJA „TREND“ A.D. PODGORICA IZVJEŠTAJ o procjeni vrijednosti nepokretnosti u mjestu Lokve - Berane NARUČILAC: INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE PROCENITELJ: Mirković Milan dipl.inž.građ. Tel. 069-012-292 E-mail: kaba@t-com.me Podgorica, 10.01.2012.godine Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica OSLOBAĐANJE OD ODGOVORNOSTI 1. Informacije sadržane u ovom Izvještaju su prikupljene iz izvora koji se smatraju pouzdanim. Pored toga što je uložen maksimum napora da bi se osigurala što veća tačnost dobijenih podataka procjenitelj ne može garantovati tačnost istih. TakoĎe procjenitelj ne prihvata bilo kakvu odgovornost u slučaju promjena na tržištu nekretnina ili okolnosti vezanih za iste. 2. Svrha ovog Izvještaja je da obezbijedi klijentu podatke sa tržišta kao i analitički materijal za što bolje razumijevanje fer vrijednosti predmetne nepokretnosti i da bi ih mogao koristiti u MSFI (meĎunarodnih standarda finansijskog izvještavanja). 3. Projekcije, ako su tražene ili navedene u ovom Izvještaju, su utemeljene na različitim pretpostavkama i subjektivnim zaključcima i kao za takve ne može biti data bilo kakva garancija jer pretpostavke mogu varirati u skladu sa promjenama na tržištu. 4. Svaki potencijalni investitor zainteresovan za sticanje gore navedene nepokretnosti se podržava u namjeri da obavi sopstvenu istragu i pregled svih uslova vezanih za nekretninu kao i da se osloni na dobijene rezultate, a ne na ovaj Izvještaj. 5. Na osnovu prikupljenih informacija pretpostavljam da su sve pojedinosti vezane za gore navedenu nepokretnost u skladu sa zakonskom legislativom. 6. U slučaju prodaje predmetne nepokretnosti dozvoljena su odstupanja, u odnosu na ovaj Izvještaj, za troškove prodaje i troškove raznih taksi. 7. Pretpostavlja se da je gore navedena nepokretnost bez tereta, hipoteka ili bilo kakvih ograničenja koja bi uticala na njenu vrijednost, osim ako nije drugačije navedeno u ovom Izvještaju. 8. Procjena i pretpostavke korištene u ovom Izvještaju su izvučene iz tržišnih pokazatelja bez pregleda količina i precizne analize troškova. 9. Sadržaj ovog Izvještaja je strogo povjerljiv i ne može biti reprodukovan na bilo koji način ili distribuiran bez pismene saglasnosti Procjenitelja. Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 1 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica IZJAVA I OGRANIČAVAJUĆI USLOVI Ovim potvrĎujem, u svom najboljem znanju i uvjerenju da: 1. Izjave o činjenicama sadržane u ovom Izvještaju su istinite i tačne. 2. Analize, mišljenja, pretpostavke i zaključci sadržani u ovom Izvještaju su izvedeni profesionalno, nezavisno i nepristrasno. 3. Procjenjivač nema trenutnog ili budućeg interesa vezanog za nepokretnost koja je predmet ovog Izvještaja kao ni trenutnih ili budućih naklonosti prema strankama uključenim u ovaj proces. 4. Procjenjivačevo angažovanje u ovom zadatku nije odreĎeno na osnovu unaprijed pripremljenih i odreĎenih rezultata. 5. Procjeniteljeva naknada za izradu ovog Izvještaja nije vezana za unaprijed pripremljene rezultate i nije vezana za favorizovanje neke od strana kojih se tiče ovaj Izvještaj. 6. Ovaj zadatak nije baziran na studiji izvodljivosti, studiji održivosti i kreditnom odobrenju. Za ovaj Izvještaj svi uporedni podaci i dokazi su izvučeni iz tržišta nekretnina i prema tome trenutne vrijednosti predmetne nepokretnosti su prilagoĎene u skladu sa važećim standardima i empirijskom znanju. 7. Procjenitelj, lično, je izvršio inspekciju predmetne nepokretnosti i ima obimno iskustvo u procjenjivanju istih ili sličnih nepokretnosti. 8. U slučaju da procjenitelj koristi kontakte i usluge drugih lica koja mogu učestvovati u prikupljanju podataka i istraživanju tržišta sva povjerljivost i privatnost klijenta će ostati zaštićeni sve vrijeme sa posebnim osvrtom na izvršenje zadatka bez konflikta interesa. Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 2 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica SADRŽAJ: - Rezime procjene ..................................................... 4 1. Uvod .......................................................................... 5 2. Predmet procjene ..................................................... 5 3. Dokaz vlasništva i tereti .............................................. 5 4. Lokacija ..................................................................... 5 5. Opis nepokretnosti ................................................... 6 6. Metode procjene ...................................................... 6 7. Procjena vrijednosti ................................................. 7 8. Prilozi ...................................................................... 9 Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 3 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica Rezime procjene KRATAK PRIKAZ RELEVANTNIH PODATAKA PROCJENE Zemljište u KO Polica, po Posjedovnom listu br.1588 lokacija Selo Lokve, Berane, Crna Gora INSTITUT RAČUNOVOĐA I REVIZORA CRNE GORE nekretnina Predmet izvještaja Naručilac izvještaja Izvještaj sačinio Uvid u nekretninu Mirković Milan, dipl.inž.graĎ. Vodeći procjenjivač, tehnička oblast licenca br.39; Izlazak na lice mjesta; podaci sa sajta Uprave za nekretnine Crne Gore; kopije planova i satelitski snimci Procjenjena tržišna vrijednost UKUPNO 20.000,00 Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 4 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica 1. Uvod Na zahtjev Instituta računovoĎa i revizora Crne Gore, izvršena je procjena vrijednosti nepokretnosti u Beranama, koje su vlasništvo FZU „TREND“ AD Podgorica. Dana 10.01.2012. godine izvršena nepokretnosti, na osnovu Posjedovnog lista. je identifikacija predmetnih 2. Predmet procjene Predmet procjene su nepokretnosti iz Posjedovnog Lista br.1588 K.O. Polica i to: 1. Katastarska parcela blok br.143, br.81/2, RB1 pašnjak 3klase površine 500m2, 2. Katastarska parcela blok br.143, br.81/2, RB2 livada 6klase površine 2000m2, 3. Dokaz vlasništva Podnosilac zahtjeva, vlasništvo dokazuje, Prepisom Posjedovnog Lista br.1588, K.O. Polica, izdatim od Uprave za Nekretnine P.J. Berane. NAPOMENA: Parcele se nalaze u dijelu u kome važi popisni katastar, pa za njih nema dostupnih digitalnih karata, već se identifikacija radi na osnovu raspoložive dokumentacije. TakoĎe se na posjedovnom listu ne upisuju podaci o teretima i ograničenjima, pa se ne može dati sud o eventualnim teretima. 4. Lokacija Predmetne nepokretnosti se nalaze u selu Lokve, Opština Berane. Radi se o seoskom planinskom terenu koje se nalazi van DUP-a. Sve nepokretnosti nalaze se u mjestu Lokve u neposrednoj blizini skijališta na Lokvama. Do nepokretnosti se dolazi makadamskim putem dugim oko 400m koji sa magistralnog puta Berane- Rožaje skreće pored Hotela "LOKVE". Na ovom lokalitetu je izgraĎen veliki broj vikendica. Kako se radi o Popisnom katastru, preciznu lokaciju predmetne parcele je teško odrediti, već se služimo izjavama vlasnika i lokalnog stanovništva. Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 5 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica 5. Opis nepokretnosti Nepokretnosti koje procjenjujemo su pašnjak i livada. Radi se o planinskom području koje se koristi za kosidbu trave i ispašu stoke. Izuzetak su parcele na kojima je izgraĎen veliki broj porodičnih kuća i vikendica. 6. Metode procjene Danas u Crnoj Gori procjene vrijednosti nepokretnosti se najčešće vrše korištenjem tri pristupa i tri metodologije procjene. a. Prvi pristup naziva se statički, a metoda koja se koristi za izračunavanje vrijednosti nepokretnosti je troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti. b. Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti. c. Treci pristup je dinamički, a metoda izračunavanja je metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda. 6.1. Troškovna metoda ili metoda utvrĎivanja stvarne vrijednosti Troškovna metoda je bazirana na izračunavanju troškova gradnje. Polazi se od pretpostavke da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji. Kod izračunavanja ukupne vrijednosti nekretnine troškovima graĎenja odbija se iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih doprinosa i ostali troškovi. Ova metoda pogodna je za one slučajeve gdje ne postoje podaci o cijenama postignutim kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je teže vrijednovati prihode od zakupa. 6.2. Uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti Drugi pristup naziva se komparativni, a metoda izračunavanja uporedna metoda ili metoda uporeĎivanja vrijednosti. Uporedna metoda koristi se za procjenu nekretnina koje su često u prometu, posebno za stambene objekte. UporeĎuje se stan ili kuća, koji je Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 6 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica predmet procjene s jednim ili više sličnih stanova ili kuća, čija obilježja već poznajemo. Lokacija, odnosno položaj nekretnine najčešće je jedan od najvažnijih faktora vrijednosti. Mogu se koristiti samo informacije iz transakcija koje su se odvijale u nedavnoj prošlosti jer bi nas stari podaci mogli uputiti na pogrešne zaključke. U Crnoj Gori ne postoje službeni izvori podataka koji bi se mogli koristiti kao pouzdani izvori podataka prilikom korištenja uporedne metode. Procjenitelji moraju stvarati vlastitu bazu podataka izvršenih transakcija ili koristiti parcijalne podatke koji se pojavljuju u pisanim i elektronskim medijima. 6.3. Metoda kapitalizacije dobiti ili metoda vrijednovanja prihoda Godišnje ostvareni prihodi od nekretnine daju godišnji bruto prihod. Kada se od toga dijela odbije dio za troškove, amortizaciju, poreze, održavanje i rizik od izostanka najamnine, preostali iznos predstavlja godišnji neto prihod. Odnos godišnjeg prihoda i vrijednosti investicije izražen u % zove se stopa prihoda. Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće rizike. Ukoliko se stvarno postignuti prihodi uslijed nedostatka podataka ne može utvrditi, tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i od troškova koji bi proizišli iz ovog poslovanja. Za ovo se mogu koristiti prihodi uporedivih nekretnina ili uopšte prihvaćeni statisticki podaci. Jedan od kriterijuma za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izložen prihod iz realnog posjeda. Porodične kuće i nekretnine podliježu manjem riziku od poslovnih ili industrijskih objekata. Metoda kapitalizacije je metoda kojom se vrijednost najamnine ili zakupnine pretvara u tržišnu vrijednost neke nekretnine. Kapitalizacija dobiti je izračunavanje svih predviĎenih prihoda umanjenih za moguće troškove i rizike. 7. Procjena vrijednosti Najpogodniji pristup za izračunavanje vrijednosti predmetnih nepokretnosti je korištenjem uporedne metode. Naime, radi se o udaljenom terenu na kojem je bilo prodaja sličnih nepokretnosti tokom 2007. i 2008. godine. Najveći broj parcela je prodavan za izgradnuu vikendica i parcela manje površine, pa su i cijene kretale oko 15 €/m². MeĎutim, sada je zbog krize smanjeno interesovanje, pa je došlo i do pada cijena. Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 7 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica Na sajtovima i kod agencija za prodaju nepokretnosti nisu naĎene ponude prodaje zemljišta za predmetno područje. Zemljište se nalazi u seoskom području koje u ovom trenutku nije interesantno sa stanovišta kupoprodaje. Imajući u vidu površinu parcele, udaljenosti terena, sadašnju vrijednost predmetne parcele procjenjujemo na 8 €/m². Dakle vrijednost zemljišta je: 2500m2 x 8 €/m2 = Podgorica, 10.01.2012. godine 20.000,0€ Procjenjivač: Milan Mirković, dipl. inž. graĎ. Saradnik na procjeni: Rakočević Aleksandar, dipl.inž.graĎ. Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 8 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica 8. Prilozi - foto dokumentacija Pogled na magistralu Vikend naselje Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 9 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 10 Procjena vrijednosti nepokretnosti vlasništvo FZU „Trend“ AD Podgorica Procjenjivači: Mirković Milan, dipl. inž. graĎ. i Rakočević Aleksandar, dipl. inž. graĎ. 11
© Copyright 2024 Paperzz