Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ PROCJENA GRAĈEVINSKE VRIJEDNOSTI - NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE Nekretnine : Poslovni prostor u Zagrebu, Savica Šanci Naruþitelj procjene : ANTONIO-PLUS d.o.o. – u steþaju, Zagreb, Boškoviüeva 18 Zagreb, svibanj 2011. Izradio: 1 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 1. UVOD Na zahtjev naruþitelja, ANTONIO – PLUS d.o.o. – u steþaju iz Zagreba, Boškoviüeva 18 potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju i na katu poslovne graÿevine u sklopu «Centra male privrede Savica Šanci» u Zagrebu koja je izgraÿena na z.k.þ.br. 6351/2, a upisana je u z.k.ul. 8473 k.o. Grad Zagreb. Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predoþene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te utvrÿivanje slijedeüih vrijednosti : NOVE - graÿevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procjenjivanja tj.u mjesecu svibnju 2011. godine, SADAŠNJE - graÿevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata PROMETNE - graÿevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja Elaborat procjene služiti üe naruþitelju kao podloga i orijentacija za utvrÿivanje stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina. 2 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATEýENOG STANJA 2.1. LOKACIJA OBJEKTA: Predmetni poslovni prostor þija se vrijednost procjenjuje nalazi se u sklopu «Centran male privrede Savica Šanci» u Zagrebu, podruþje Žitnjak. Radi se o urbaniziranom kompleksu montažnih armirano betonskih graÿevina poslovne namjene koji je izgraÿen krajem 80-tih godina 20.st. sukladno tada važeüem urbanistiþkom planu i koji je kompletno opremljenom gradskom mrežom komunalne infrastrukture. Okruženjem kompleksa još uvijek dominira individualna stambena izgradnja koju sve više zamjenjuju razni sadržaji gospodarskog karaktera. Prometna povezanost s ostalim dijelovima grada je dobra. 3 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE kat. opüina: Grad Zagreb z.k.ul.br.: 8473 br. poduloška: - z.k.þest.br.: 6351/2 opis nekretnine: Postupak etažiranja proveden, zahtjev na rješavanju u Zamljišno knjižnom odjelu Opüinskog graÿanskog suda u Zagrebu 2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE Utvrÿivanje legalnosti statusa predmetnih nekretnina nije predmet ovog elaborata. 4 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 2.4. TEHNIýKI OPIS OBJEKTA: NKP: Namjena: Godina izgr.: Katnost: Gradska zona: Prometne veze: Parkiranje: Konstrukcija: Proþelje: Obrada zidova: Obrada podova: Stolarija: Instalacije: Sanitarije: Održavanje: Okoliš: 124,41 m² Poslovna 1987 Prizemlje + Kat 5 Autobus omoguüeno na parkiralištu ispred objekta Temelji: Armirano betonski trakasti Nosiva k.: Ab montažna s obodnim zidovima od montažnih AB panela Meÿukatna k.: Armiranobetonska puna ploþa Preg. zidovi: od opeke i gips kartonskih ploþa Krovna k.: Armirano betonska dvostrešna montažna ploþa s pokrovom od salonita Limarija: pocinþana Hidroizolacije: izvedene AB montažni paneli, natur beton ožbukani i obojani, djelomiþno oploþeni zidnim keramiþkim ploþicama u sanitarnim þvorovima Parket, podne keramiþke ploþice Unutrašnja st.: Tipska drvena Fasadna st.: pvc s izo ostakljenjem Elektriþne: provedene Telefon: proveden Vodovod: proveden Kanalizacija: provedena Plin: proveden Klima ureÿaj: nije postavljen Grijanje: Plinsko etažno centralno Dizalo: nema keramiþke Prosjeþno uredan 5 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 2.5. PRIKAZ POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA netto tlocrtna PROSTORIJA površina koef. m² korisna površina m² brutto površina BVO m³ m³ PRIZEMLJE poslovni prostor 58,65 1,00 58,65 stubište 2,41 1,00 2,41 WC 1,89 1,00 1,89 UKUPNO: 62,95 62,95 75,54 211,51 1. KAT stubište 4,55 1,00 4,55 predprostor 2,39 1,00 2,39 soba 1 29,13 1,00 29,13 soba 2 21,83 1,00 21,83 3,56 1,00 3,56 kupaonica/WC UKUPNO: SVEUKUPNO: 61,46 61,46 73,75 206,51 124,41 124,41 149,29 418,02 6 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 3. PROCJENA 3.1. PRIMIJENJENI PROPISI - - Uputstvo o naþinu utvrÿivanja graÿevinske vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH Podaci o cijenama graÿevinskog zemljišta objavljenih od GZIU- a grad Zagreb, odjel za pripremu zemljišta HRN ISO 9836:2002 Standard za obraþunavanje površina objekata Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta graÿevinarstva Hrvatske Odluka o komunalnom doprinosu SGGZ 20/2001 Podatak o etalonskoj cijeni graÿenja Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim cijenama sliþnih objekata na istoj lokaciji Arhiva vještaka 3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE- TROŠKOVNA METODA U odnosu na graÿevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrÿivanja realne cijene koštanja 1 m2 netto površine utvrÿuje se : NOVA GRAĈEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom graÿenja u trenutku procjenjivanja þija se jediniþna cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine sukladno propisu HRN ISO 9836:2002. Jediniþna cijena obuhvaüa troškove graÿevinskog zemljišta, komunalnog doprinosa, investiciono tehniþke dokumentacije, graÿevinske dozvole, izvedbe graÿevinskih, obrtniþkih i instalaterskih radova i opreme, nadzora, ishoÿenja dozvole za uporabu, doprinose za energetiku i sklonište te sva ostala administrativna davanja i takse. 7 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ SADAŠNJA GRAĈEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova graÿenja koji ovisi o starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta. PROMETNA GRAĈEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih pripadajuüih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru. Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje prema slijedeüim elementima: Sg = NKP x Csg Fl faktor lokacije Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp (0,70 - 1,50) ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi, katnosti, broju stambenih jedinica i dr. Fkp faktor korisne površine (0,80 - 1,20) ovisi o korisnoj površini nekretnine Fp faktor za poslovne objekte (1,00 - 1,50) ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te djelatnosti Fki faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50) ovisi o izgraÿenosti i opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosjeþni graÿevinski objekt izveden po standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme Fpp faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00) ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za navedenu lokaciju 8 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 3.2.1. IZRAýUN NOVE GRAĈEVINSKE VRIJEDNOSTI – TROŠKOVNA METODA Netto komercijalna površina - m² Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost kn 124,41 5.808,00 722.573,28 UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIýKE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n= Vijek trajanja objekta u godinama N = U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N = U % = 24 120 0,0960 9,6 IZRAýUN SADAŠNJE GRAĈEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA Vrsta radova Konstrukcija Obrtniþki radovi Završni radovi Instalacije ukupno Nova vrijednost (%) graÿ. vrijednost kn/m² 55 20 15 10 100 3194,4 1161,6 871,2 580,8 5808 umanj. % umanj. kn/m² Sadašnja graÿ. Vrijednost - kn/m² 9,60 19,20 19,20 19,20 306,66 223,03 167,27 111,51 2887,74 938,57 703,93 469,29 4999,53 Netto komercijalna površina- m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja graÿevinska vrijednost 124,41 4.999,53 621.991,08 kn VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA Vrsta troška BRP- m² 1 Komunalni doprinos Vodni doprinos Površina þestice 2 Vrijednost zemljišta BVO-m³ kn/m³ 418,02 418,02 73,00 31,50 149,29 kn/m² UKUPNO kn 30.515,46 13.167,63 498,00 74.346,42 0,00 118.029,51 kn UKUPNO: IZRAýUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište Fkp Fp Fki VRIJEDNOST OBJEKTA 621.991,08 kn 1,10 1,00 1,00 UKUPNO REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Fl Fpp VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA 758.536,61 kn 1,00 0,85 doprinosi 684.190,19 kn 758.536,61 kn UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 688.439,21 kn 688.439,21 kn = 93.665,20 € 9 74.346,42 kn 644.756,12 kn 43.683,09 kn Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA KAPITALIZACIJE DOBITI Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviÿene prihode u buduünostipretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje oþekuje u buduünosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena þiste dobiti kakva se oþekuje u slijedeüoj prodaji. Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviÿenih þistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih moguünosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode. Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne kapitalizacije. Stopa kapitalizacije odreÿuje se prema podacima HGK. STOPA KAPITALIZACIJE STAMBENA NEKRETNINA UREDSKA NEKRETNINA POSLOVNA NEKRETNINA SUPERMARKET PRIVREDNO KORIŠ. INDUSTRIJSKA NEKR. POLJOPRIVREDNA izvanredna vrlo dobra 2,0 - 4,0 2,5 - 4,5 3,0 - 5,0 3,5 - 5,5 3,5 - 5,5 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 4,0 - 6,0 4,0 - 6,0 4,5 - 7,0 6,5 - 9,5 2,5 - 3,5 4,5 - 6,5 4,5 - 6,5 5,0 - 8,0 6,0 - 10,0 5,0 - 7,0 5,0 - 7,0 5,5 - 8,5 5,5 - 10,5 5,5 - 7,5 5,5 - 7,5 6,0 - 9,0 7,0 - 10,0 10 dobra loša Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 3,3,1, IZRAýUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI PARAMETAR VRIJEDNOST NKP Najamnina Održavanje i zaštita oþekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina) Porez Neto mjeseþni prihod najam x (1-0,25) Netto godišnji prihod Stopa kapitalizacije (ponded average) 124,41 m² 6,50 € 5,00 % 0,00 20,00 808,67 % % 606,50 7.277,99 5,50 % optimalna vrijednost ulaganja vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti 132.327,00 € 7277,99 METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 965.987,10 kn = 132.327,00 € TROŠKOVNA METODA 688.439,21 kn = 93.665,20 € SREDNJA VRIJEDNOST 827.213,16 kn = 112.996,10 € 11 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ ZAKLJUýAK Temeljem izraÿenog elaborata procjene utvrÿena je prometna - tržna vrijednost nekretnina i to poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju i na katu poslovne graÿevine u sklopu «Centra male privrede Savica Šanci» u Zagrebu koja je izgraÿena na z.k.þ.br. 6351/2, a upisana je u z.k.ul. 8473 k.o. Grad Zagreb u iznosu od sveukupno: 827.213,16 kn odnosno 112.996,10 € (908 €/m2) Elaborat procjene poslužiti üe naruþitelju kao osnova za bilo kakve pravno financijske radnje koje pretpostavljaju utvrÿivanje stvarne prometne – tržne vrijednosti nekretnina. NAPOMENA VJEŠTAKA: Predmetne Nekretnine su izvanknjižno vlasništvo. Zagreb, 21. svibnja 2011. Izradio: 12 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ PRILOZI 13 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 14 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 15 Tihomir Boriü, dipl.ing.graÿ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za graÿevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Graþec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, SAVICA ŠANCI _________________________________________________________________________________ 16
© Copyright 2024 Paperzz
