URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ PROCJENA PROMETNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Nekretnine : Poslovni prostor u Zagrebu, Stonska 1 (Središće) Naručitelj procjene : STEČAJNA MASA STEČAJNOG DUŽNIKA GT GRUPA d.o.o. Zagreb, svibanj 2013. Izradio: 1 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 1. UVOD Na zahtjev naručitelja, Stečajne mase stečajnog dužnika GT Grupa d.o.o. iz Gline, Žrtava domovinskog rata 23 potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to poslovnog prostora u visokoj roh-bau fazi izvedbe s pripadajućim zatvorenim parkirališnim mjestima (u podrumu) koji se nalazi u uličnom dijelu prizemlja poslovno stambene zgrade u Zagrebu, Stonska 1 (naselje Središće) koja je izgrađena na z.k.č.br. 427/2 k.o. Zaprudski otok, a upisan je u z.k.ul.br. 529, poduložak 67 k.o. Zaprudski otok. Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te utvrđivanje: PROMETNE - građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenutku procjenjivanja Elaborat procjene služiti će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina. 2 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATEČENOG STANJA 2.1. LOKACIJA OBJEKTA: Lokacija objekta 3 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ Mikrolokacija objekta: Stambeno poslovna zgrada u čijem se uličnom prizemlju nalazi lokal – poslovni prostor čija se vrijednost procjenjuje nalazi se u novozagrebačkom naselju Središće smještenom južno od Save. Radi se o urbaniziranom području kompletno opremljenom gradskom mrežom komunalne infrastrukture kojim dominira izgradnja objekata kolektivnog stanovanja te razni sadržaji gospodarskog, pretežno uslužnog karaktera. 4 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ Prometna povezanost sa svim dijelovima grada vrlo je dobra, od prometne infrastrukture do javnog gradskog prijevoza (tramvaj, autobus). 2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE kat. općina: Zaprudski otok z.k.ul.br.: 529 br. poduloška: 67 z.k.čest.br.: 427/2 površine 4624 m2 opis nekretnine: Zgrada mješovite uporabe br. 1, 1A Stonska, br. 1 Ulica Vojina Bakića, br. 2 Ulica Julija Knifera i dvorište 67.etaža 57/10000 poslovni prostor oznake L8 u prizemlju zgrade netto korisne površine 48,72 m2 neodvojivo povezano s vlasništvom zatvorenih parkirališnih mjesta oznake P24 netto korisne površine 15,70 m2, oznake P25 netto korisne površine 15,70 m2 i oznake P26 netto korisne površine 15,00 m2 u podrumu vlasnik nekretnine: GRAFOTON GRUPA d.o.o., Glina, Žrtava domovinskog rata 23 u cijelosti 1/1 2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE Tereti i zabilježbe vidljivi su iz priloženog z.k. izvatka. Predmetni poslovni prostor s pripadajućim parkirališnim mjestima ima legalan status u prostoru. 5 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 2.4. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA: NKP: Namjena: Godina izgr.: Katnost: Gradska zona: Prometne veze: Orijentacija: Parkiranje: Konstrukcija: Pročelje: Obrada zidova: Obrada podova: Stolarija: Instalacije: Sanitarije: Održavanje: Okoliš: 48,72 m² Poslovna 2005. Podrum + Prizemlje + 5 Katova 3 Tramvaj, autobus Istok Omogućeno na parkiralištu ispred objekta Temelji: Armirano betonski trakasti Nosiva k.: Ab skeletna s obodnim zidovima od opeke i montažnih panela Međukatna k.: Armiranobetonska puna ploča Preg. zidovi: Od siporexa Krovna k.: Ravni krov Limarija: Pocinčana Hidroizolacije: Izvedene Ožbukano termo žbukom i obojano Neožbukani – lokal je u roh-bau fazi izgradnje Postavljen podne keramičke pločice, u garažnom prostoru izvedena podna cementna glazura Unutrašnja st.: Neugrađena Fasadna st.: Aluminijska s izo ostakljenjem Električne: Proveden razvod i ugrađena razvodna ploča Telefon: Proveden razvod Vodovod: Provedene Kanalizacija: Provedena Plin: Proveden Klima uređaj: Nije postavljen Grijanje: Plinsko etažno centralno - neizvedeno Dizalo: Ima Keramičke Poslovni prostor izveden u visokoj roh-bau fazi Uredan 6 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 2.5. PRIKAZ POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA netto tlocrtna PROSTORIJA površina koef. m² korisna površina m² brutto površina BVO m³ m³ PRIZEMLJE prostor lokala 48,72 UKUPNO: 48,72 1,00 48,72 48,72 NKP IZVATKA: 58,46 163,70 48,72 3. PROCJENA 3.1. PRIMIJENJENI PROPISI - - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH Podaci o cijenama građevinskog zemljišta objavljenih od GZIU- a grad Zagreb, odjel za pripremu zemljišta HRN ISO 9836:2002 Standard za obračunavanje površina objekata Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta građevinarstva Hrvatske Odluka o komunalnom doprinosu SGGZ 20/2001 Podatak o etalonskoj cijeni građenja Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim cijenama sličnih objekata na istoj lokaciji Arhiva vještaka 7 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - TROŠKOVNA METODA U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2 netto površine utvrđuje se : NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine sukladno propisu HRN ISO 9836:2002. Jedinična cijena obuhvaća troškove investiciono tehničke dokumentacije, građevinske dozvole, izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme, nadzora, ishođenja dozvole za uporabu, doprinose za energetiku i sklonište te sva ostala administrativna davanja i takse. SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova građenja koji ovisi o starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta. PROMETNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih pripadajućih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru. Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje prema slijedećim elementima: 8 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ Sg = NKP x Csg Fl faktor lokacije Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp (0,70 - 1,50) ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi, katnosti, broju stambenih jedinica i dr. Fkp faktor korisne površine (0,80 - 1,20) ovisi o korisnoj površini nekretnine Fp faktor za poslovne objekte (1,00 - 1,50) ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te djelatnosti Fki faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50) ovisi o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni građevinski objekt izveden po standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme Fpp faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00) ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za navedenu lokaciju 9 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 3.2.1. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – TROŠKOVNA METODA Netto komercijalna površina - m² Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost - kn 48,72 6.000,00 292.320,00 UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n= Vijek trajanja objekta u godinama N = U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N = U % = 8 120 0,0284 2,844444444 IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi Završni radovi Instalacije ukupno Nova vrijednost (%) građ. vrijednost kn/m² 55 20 15 10 100 3300 1200 900 600 6000 umanj. % umanj. kn/m² 2,84 5,69 5,69 5,69 93,87 68,27 51,20 34,13 Sadašnja građ. Vrijednost - kn/m² 3206,13 1131,73 848,80 565,87 5752,53 Netto komercijalna površina- m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja građevinska vrijednost 48,72 5.752,53 280.263,42 kn VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA Vrsta troška 1 Komunalni doprinos Vodni doprinos 2 Vrijednost zemljišta UKUPNO: BRP- m² BVO-m³ kn/m³ 163,70 163,70 135,00 26,25 58,46 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište Fkp VRIJEDNOST OBJEKTA 280.263,42 kn 1,00 kn/m² UKUPNO kn 22.099,39 4.297,10 1.175,00 68.695,20 95.091,70 kn 68.695,20 kn Fp Fki 1,00 1,00 280.263,42 kn UKUPNO 348.958,62 kn REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Fl Fpp VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA 348.958,62 kn 1,20 0,90 doprinosi UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 376.875,31 kn 26.396,50 kn 10 403.271,81 kn URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 403.271,81 kn = 53.272,37 € 1.093,44 € /m² 3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA KAPITALIZACIJE DOBITI Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnostipretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti kakva se očekuje u slijedećoj prodaji. Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode. Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne kapitalizacije. Stopa kapitalizacije određuje se prema podacima HGK. STOPA KAPITALIZACIJE STAMBENA NEKRETNINA UREDSKA NEKRETNINA POSLOVNA NEKRETNINA SUPERMARKET PRIVREDNO KORIŠ. izvanredna vrlo dobra 2,0 - 4,0 2,5 - 4,5 3,0 - 5,0 3,5 - 5,5 3,5 - 5,5 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 4,0 - 6,0 4,0 - 6,0 4,5 - 7,0 4,5 - 6,5 4,5 - 6,5 5,0 - 8,0 5,0 - 7,0 5,0 - 7,0 5,5 - 8,5 5,5 - 7,5 5,5 - 7,5 6,0 - 9,0 11 dobra loša URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ INDUSTRIJSKA NEKR. 6,5 - 9,5 6,0 - 10,0 5,5 - 10,5 7,0 - 10,0 POLJOPRIVREDNA 2,5 - 3,5 3.3.1. IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI PARAMETAR VRIJEDNOST 48,72 m² 10,00 € 5,00 % NKP Najamnina Održavanje i zaštita očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina) Porez Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25) Netto godišnji prihod Stopa kapitalizacije 0,00 20,00 487,20 % % 365,40 4.384,80 5,00 % optimalna vrijednost ulaganja vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti 87.696,00 € METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 663.858,72 kn = 87.696,00 € 12 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 3.4. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom usporednih transakcija, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava. Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine (građevine ili zemljišta). Nedostatak je ove metode taj što je rijetko moguće pouzdano utvrditi stvarnu cijenu realiziranih usporednih transakcija budući da su jedini relevantni podaci oni koje bi mogla ispostaviti Porezna uprava, a ona to ne čini. Iz tog razloga ova metoda temelji se na dostupnim podacima o traženim kupoprodajnim cijenama oglašenim na Hrvatskoj burzi nekretnina. U svrhu utvrđivanja usporednih cijena promatraju se slijedeće nekretnine sličnih karakteristika na istoj ili sličnoj lokaciji: 13 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 14 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 15 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 16 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 17 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ PROCJENA METODOM USPOREDNIH TRANSAKCIJA PROSJEČNA JEDINIČNA CIJENA NA TRŽIŠTU REFERENTNA NEKRETNINA PREMA RAZNIM IZVORIMA - €/m2 POSLOVNI PROSTOR U POSLOVNO STAMBENOJ ZGRADI (1531 + 1950 + 1309) : 3 ODABRANO: 1.597 REFERENTNA PREPORUČLJIVI PROCJENJIVANA NEKRETNINA RASPON NEKRETNINA bodovi bodovi bodovi Mikrolokacija objekta 20 15 - 25 20 Katnost i orijentacija zgrade 15 10 - 20 12 Funkcionalnost unutarnjeg prostora 15 10 - 20 15 Veličina poslovnog prostora 10 6 - 14 10 Tip izgradnje 10 6 - 14 10 Blizina javnih sadržaja 10 6 - 14 8 Komunalna opremljenost 5 3 - 7 5 Tehničko stanje zgrade 5 3 - 7 5 Stanje završnih radova i održavanje 5 3 - 7 2 Opći dojam 5 3 - 7 5 UKUPNO: 100 PARAMETAR 92 KOEFICIJENT KORELACIJE: 0,92 PROCIJENJENA VRIJEDNOST 1 m2: 1.597 €/m2 x 0,92 = 1.469 €/m2 PROCJENA VRIJEDNOSTI POSLOVNOG PROSTORA: - prvršina 48,72 m2 - procijenjena jedinična cijena - procijenjena vrijednost 1.469 €/m2 48,72 m2 x 1.469 €/m2 = 71.569,68 € - REDUCIRANA PROCIJENJENA VRIJEDNOST s obzirom na visoki roh-bau 71.569,68 € x 0,75 = 53.677,26 € 18 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ REKAPITULACIJA METODA INDIKATOR PONDER VAGANI PROSJEK Troškovna procjena 53.272,37 € 40% 21.308,95 € Kapitalizacija dobiti 87.696,00 € 20% 17.539,20 € Usporedna procjena 53.677,26 € 40% 21.470,90 € 100% 60.319,05 € POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 19 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ PROCJENA VRIJEDNOSTI ZATVORENIH PARKIRALIŠNIH MJESTA IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – TROŠKOVNA METODA Netto komercijalna površina - m² Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost - kn 46,40 6.000,00 278.400,00 UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n= Vijek trajanja objekta u godinama N = U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N = U % = 8 120 0,0284 2,844444444 IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA Vrsta radova Konstrukcija Obrtnički radovi Završni radovi Instalacije ukupno Nova vrijednost (%) građ. vrijednost kn/m² 55 20 15 10 100 3300 1200 900 600 6000 umanj. % umanj. kn/m² 2,84 5,69 5,69 5,69 93,87 68,27 51,20 34,13 Sadašnja građ. Vrijednost - kn/m² 3206,13 1131,73 848,80 565,87 5752,53 Netto komercijalna površina- m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja građevinska vrijednost 46,40 5.752,53 266.917,55 kn VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA Vrsta troška BRP- m² 1 Komunalni doprinos Vodni doprinos 2 Vrijednost zemljišta UKUPNO: BVO-m³ kn/m³ 77,95 77,95 135,00 26,25 27,84 IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište Fkp VRIJEDNOST OBJEKTA 266.917,55 kn 0,75 kn/m² UKUPNO kn 10.523,52 2.046,24 1.175,00 32.712,00 45.281,76 kn 32.712,00 kn Fp Fki 1,00 1,00 200.188,16 kn UKUPNO 232.900,16 kn REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Fl Fpp VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA 232.900,16 kn 1,20 0,80 doprinosi UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 223.584,15 kn 12.569,76 kn 236.153,91 kn = 236.153,91 kn 31.196,03 € 672,33 € 20 /m² URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI PARAMETAR VRIJEDNOST NKP Najamnina Održavanje i zaštita očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina) Porez Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25) Netto godišnji prihod Stopa kapitalizacije 46,40 m² 4,00 € 5,00 % 0,00 20,00 % % 139,20 1.670,40 6,00 % optimalna vrijednost ulaganja vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti 27.840,00 € METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 210.748,80 kn = 27.840,00 € TROŠKOVNA METODA 236.153,91 kn = 31.196,03 € SREDNJA VRIJEDNOST 223.451,36 kn = 29.518,01 € 21 185,60 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ ZAKLJUČAK Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđena je prometna - tržna vrijednost nekretnina i to poslovnog prostora u visokoj roh-bau fazi izvedbe s pripadajućim zatvorenim parkirališnim mjestima (u podrumu) koji se nalazi u uličnom dijelu prizemlja poslovno stambene zgrade u Zagrebu, Stonska 1 (naselje Središće) koja je izgrađena na z.k.č.br. 427/2 k.o. Zaprudski otok, a upisan je u z.k.ul.br. 529, poduložak 67 k.o. Zaprudski otok u iznosu od: 1. LOKAL 456.615,21 kn odnosno 60.319,05 € 2. PARKIRALIŠNA MJESTA 223.451,36 kn odnosno 29.518,01 € __________________________________________________________ SVEUKUPNO: 680.066,57 kn odnosno 89.837,06 € Elaborat procjene poslužiti će naručitelju kao osnova za bilo kakve pravno financijske radnje koje pretpostavljaju utvrđivanje stvarne prometne – tržne vrijednosti nekretnina. Zagreb, 20. svibnja 2013. Izradio: 22 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ PRILOZI 23 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 24 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 25 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 26 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 27 URED SUDSKOG VJEŠTAKA Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, STONSKA 1 _________________________________________________________________________________ 28
© Copyright 2024 Paperzz