Elaborat o procjeni - Novigrad

URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
PROCJENA
PROMETNE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI
Nekretnine : Prostori poslovne namjene u Novigradu, Ulica Domovinskih žrtava
Naručitelj
procjene : ASTRA-AGRIMEX d.o.o. – u stečaju, Sesvete, Karlovačka 46
Zagreb, srpanj 2012.
Izradio:
1
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
1. UVOD
Na zahtjev naručitelja, ASTRA-AGRIMEX d.o.o. – u stečaju iz Sesveta, Karlovačka
46 potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to dva prostora poslovne
namjene koji se nalaze u Ulici Domovinskih žrtava u Novigradu u Istri, u prizemlju
stambeno poslovne građevine koja je izgrađena na z.k.č.br. 1428/8 k.o. Novigrad, a
upisani su u z.k.ul.br. 3418 k.o. Novigrad, poduložak 2 i 3.
Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda
predočene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te
utvrđivanje slijedećih vrijednosti :
NOVE - građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku
procjenjivanja tj.u mjesecu srpnju 2012. godine,
SADAŠNJE - građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj.
umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata
PROMETNE - građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u
trenutku procjenjivanja
2
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATEČENOG STANJA
2.1. LOKACIJA OBJEKTA:
Lokacija objekta
3
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
Mikrolokacija objekta:
Stambeno poslovna građevina u čijem se prizemlju nalaze apartmani čija se
vrijednost procjenjuje nalazi se u Ulici Domovinskih žrtava u Novigradu (Istra). Radi
se o urbaniziranom području kompletno opremljenom mjesnom mrežom komunalne
infrastrukture kojim dominira izgradnja objekata stambene i turističke namjene te
razni sadržaji gospodarskog karaktera. S obzirom da se radi o glavnoj prilaznoj cesti
Novigradu iz smjera Buja, lokaciju osim dobre prometne povezanosti karakterizira i
utjecaj buke od prometa vrlo frekventnom prometnicom u neposrednoj blizini.
4
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINA
kat. općina:
Novigrad, Općinski sud Buje
z.k.ul.br.:
3418
br. poduloška:
2
z.k.čest.br.:
1428/8 površine 1422 m2
opis nekretnine:
Stambeno – poslovna građevina površine 307 m2
Dvorište površine 1115 m2
2. ETAŽA 80/1000 dijela s kojim je povezano pravo
vlasništva u suvlasništvu cijele nekretnine na posebnom
dijelu zgrade B.1.1. PRIZEMLJE (P) B: posebni dio obojan
tamno plavom bojom Prostor poslovne namjene ukupne
etažne površine 64,40 m2 kojeg čine slijedeće prostorije: 1.
ulaz/hodnik 4,70 m2 2. hodnik 4,60 m2 3. radni prostor 12,20
m2 4. radni prostor 8,40 m2 5. radni prostor 24,40 m2 6.
sanitarije 4,30 m2 7. loggia x 0,75 5,80 m2 Ukupno 64,40 m2
SPOREDNI DIJELOVI na koje se proteže vlasništvo kao
pripadak posebnog dijela B su: -b- dvorište – ukupne
površine 170 m2 –pm 2- parkirno mjesto ukupne površine
12,50 m2
vlasnik nekretnine:
ASTRA-AGRIMEX d.o.o., Sesvete, Karlovačka 46, 1/1
5
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
kat. općina:
Novigrad, Općinski sud Buje
z.k.ul.br.:
3418
br. poduloška:
3
z.k.čest.br.:
1428/8 površine 1422 m2
opis nekretnine:
Stambeno – poslovna građevina površine 307 m2
Dvorište površine 1115 m2
3. ETAŽA 80/1000 dijela s kojim je povezano pravo
vlasništva u suvlasništvu cijele nekretnine na posebnom
dijelu zgrade B.1.1. PRIZEMLJE (P) C: posebni dio obojan
narančastom bojom Prostor poslovne namjene ukupne
etažne površine 64,40 m2 kojeg čine slijedeće prostorije: 1.
ulaz/hodnik 4,70 m2 2. hodnik 4,60 m2 3. radni prostor 12,20
m2 4. radni prostor 8,40 m2 5. radni prostor 24,40 m2 6.
sanitarije 4,30 m2 7. loggia x 0,75 5,80 m2 Ukupno 64,40 m2
SPOREDNI DIJELOVI na koje se proteže vlasništvo kao
pripadak posebnog dijela B su: -c- dvorište – ukupne
površine 189 m2 –pm 3- parkirno mjesto ukupne površine
12,50 m2
vlasnik nekretnine:
ASTRA-AGRIMEX d.o.o., Sesvete, Karlovačka 46, 1/1
2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE
Stanovi (apartmani) u naravi su u skladu s upisom u zemljišnu knjigu.
Tereti i zabilježbe vidljivi su iz priloženih z.k. izvadaka.
6
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
2.4. TEHNIČKI OPIS:
NKP:
Namjena:
Godina izgr.:
Katnost:
Prometne veze:
Orijentacija:
Parkiranje:
Konstrukcija:
Pročelje:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Stolarija:
Instalacije:
Sanitarije:
Održavanje:
Okoliš:
Opći dojam:
B = 64,40 m2; C = 64,40 m2
Poslovno stambena
2008.
Prizemlje + 2 Kata + djelomično potkrovlje
Osobni prijevoz
Sjeverozapad - jugoistok
Omogućeno na vlastitom parkiralištu na parceli
Temelji:
Armirano betonski trakasti
Nosiva k.:
Klasična zidana s armiranobetonskim
vertukalnim i horizontalnim serklažima
Međukatna k.:
Fert gredice s ispunama i tlačnom
armiranobetonskom pločom
Preg. zidovi:
Od opeke
Krovna k.:
Dvostrešna armirano betonska ploča s
pokrovom od crijepa
Limarija:
Pocinčana
Hidroizolacije:
Izvedene
Ožbukano termo žbukom i obojano
Ožbukani i obojani, djelomično opločeni zidnim keramičkim
pločicama (u kuhinji i kupaonici)
Podne keramičke pločice
Unutrašnja st.:
Puna drvena jednokrilna vrata
Fasadna st.:
Pvc s izo ostakljenjem i pvc rebrenicama
Električne:
Provedene
Telefon:
Proveden
Vodovod:
Proveden
Kanalizacija:
Provedena
Plin:
Klima uređaj:
Nije postavljen, izvršena priprema
Grijanje:
Dizalo:
Keramičke
Prosječno za neuseljeni prostor
Uredan i uređen osim pripadajućih vrtova koji su zapušteni
Izgradnja u okvirima srednjih standarda, primijećano da zbog
neodržavanja dolazi do oštećenja vanjske stolarije
7
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
2.5. PRIKAZ POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA
PROSTORIJA
PROSTOR POSLOVNE NAMJENE
B
hodnik
degažman
kupaonica
soba 1
soba 2
kuh.+blag.+dn.boravak
loggia
UKUPNO:
NKP IZVATKA:
PROSTORIJA
PROSTOR POSLOVNE NAMJENE
C
hodnik
degažman
kupaonica
soba 1
soba 2
kuh.+blag.+dn.boravak
loggia
UKUPNO:
NKP IZVATKA:
tlocrtna
površina
m²
4,69
4,67
4,19
12,24
8,35
24,95
7,15
66,24
tlocrtna
površina
m²
4,70
5,00
3,85
12,22
8,74
24,73
6,98
66,22
8
koef.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,75
koef.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
0,75
netto
korisna
površina
m²
4,69
4,67
4,19
12,24
8,35
24,95
5,36
64,45
64,40
netto
korisna
površina
m²
4,70
5,00
3,85
12,22
8,74
24,73
5,24
64,48
64,40
brutto
površina
m³
BVO m³
77,34 216,56
brutto
površina
m³
BVO m³
77,37 216,64
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
3. PROCJENA
3.1. PRIMIJENJENI PROPISI
-
-
Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske
vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH
Podaci o cijenama građevinskog zemljišta prema
raznim izvorima (Porezna uprava, agencije za
promet nekretnina, arhiva vještaka)
HRN ISO 9836:2002 Standard za obračunavanje
površina objekata
Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji
Instituta građevinarstva Hrvatske
Odluka o komunalnom doprinosu Gradskog vijeća
Grada Novigrada od 27.10.2011.
Podatak o etalonskoj cijeni građenja
Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim
cijenama sličnih objekata na istoj lokaciji
Arhiva vještaka
3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - TROŠKOVNA METODA
U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove
sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene
koštanja 1 m2 netto površine utvrđuje se :
NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih
materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja u trenutku
procjenjivanja čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine
sukladno propisu HRN ISO 9836:2002.
Jedinična
cijena
obuhvaća
troškove
investiciono
tehničke
dokumentacije,
građevinske dozvole, izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i
opreme, nadzora, ishođenja dozvole za uporabu, doprinose za energetiku i sklonište
te sva ostala administrativna davanja i takse.
9
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena
postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova građenja koji ovisi o
starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za
elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.
PROMETNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim
cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih
pripadajućih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru.
Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje
prema slijedećim elementima:
Sg = NKP x Csg
Fl
faktor lokacije
Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp
(0,70 - 1,50)
ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi,
katnosti, broju stambenih jedinica i dr.
Fkp
faktor korisne površine (0,80 - 1,20)
ovisi o korisnoj površini nekretnine
Fp
faktor za poslovne objekte
(1,00 - 1,50)
ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te
djelatnosti
Fki
faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50)
ovisi o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na
tipski, prosječni građevinski objekt izveden po
standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme
Fpp
faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00)
ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za
navedenu lokaciju
10
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
3.2.1. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - PROSTOR
POSLOVNE NAMJENE B – TROŠKOVNA METODA
Netto komercijalna površina - m²
Jed. cij. ekv. obj. kn/m²
Nova gr. vrijednost - kn
64,40
5.808,00
374.035,20
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
Starost objekta u godinama
n=
Vijek trajanja objekta u godinama N =
U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N =
U %
=
4
120
0,0138
1,377777778
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA
Vrsta radova
Konstrukcija
Obrtnički radovi
Završni radovi
Instalacije
ukupno
Nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m²
55
20
15
10
100
3194,4
1161,6
871,2
580,8
5808
umanj.
%
umanj.
kn/m²
1,38
2,76
2,76
2,76
44,01
32,01
24,01
16,00
Sadašnja građ.
Vrijednost - kn/m²
3150,39
1129,59
847,19
564,80
5691,97
Netto komercijalna površina- m²
Sadašnja cijena - kn/m²
Sadašnja građevinska
vrijednost
64,40
5.691,97
366.562,81 kn
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA
Vrsta troška
BRP- m²
1 Komunalni doprinos
Vodni doprinos
2 Vrijednost zemljišta
UKUPNO:
BVO-m³
kn/m³
216,64
216,64
138,00
31,50
77,37
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Elementi vrijednosti nekretnine
zemljište
Fkp
VRIJEDNOST OBJEKTA
366.562,81 kn
1,10
kn/m²
UKUPNO kn
29.895,77
6.824,03
1.175,00 90.909,75
127.629,55 kn
90.909,75 kn
Fp
Fki
1,00
1,00
403.219,09 kn
UKUPNO
494.128,84 kn
REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Fl
Fpp
VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA
494.128,84 kn
0,90
0,80
doprinosi
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
355.772,76 kn
36.719,80 kn
392.492,57 kn
=
392.492,57 kn
52.332,34 €
812,61 €
11
/m²
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
3.2.2. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - PROSTOR
POSLOVNE NAMJENE C – TROŠKOVNA METODA
Netto komercijalna površina - m²
Jed. cij. ekv. obj. kn/m²
Nova gr. vrijednost - kn
64,40
5.808,00
374.035,20
UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI
Starost objekta u godinama
n=
Vijek trajanja objekta u godinama N =
U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N =
U %
=
4
120
0,0138
1,377777778
IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA
Vrsta radova
Konstrukcija
Obrtnički radovi
Završni radovi
Instalacije
ukupno
Nova
vrijednost
(%)
građ.
vrijednost
kn/m²
55
20
15
10
100
3194,4
1161,6
871,2
580,8
5808
umanj.
%
umanj.
kn/m²
1,38
2,76
2,76
2,76
44,01
32,01
24,01
16,00
Sadašnja građ.
Vrijednost - kn/m²
3150,39
1129,59
847,19
564,80
5691,97
Netto komercijalna površina- m²
Sadašnja cijena - kn/m²
Sadašnja građevinska
vrijednost
64,40
5.691,97
366.562,81 kn
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA
Vrsta troška
BRP- m²
1 Komunalni doprinos
Vodni doprinos
2 Vrijednost zemljišta
UKUPNO:
BVO-m³
kn/m³
216,64
216,64
138,00
31,50
77,37
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Elementi vrijednosti nekretnine
zemljište
Fkp
VRIJEDNOST OBJEKTA
366.562,81 kn
1,10
kn/m²
UKUPNO kn
29.895,77
6.824,03
1.175,00 90.909,75
127.629,55 kn
90.909,75 kn
Fp
Fki
1,00
1,00
403.219,09 kn
UKUPNO
494.128,84 kn
REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Fl
Fpp
VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA
494.128,84 kn
0,90
0,80
doprinosi
UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
355.772,76 kn
36.719,80 kn
392.492,57 kn
=
392.492,57 kn
52.332,34 €
812,61 €
12
/m²
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnostipretvaramo u
jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod
vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na
temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na
temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina
donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino
održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti kakva se očekuje u slijedećoj
prodaji.
Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz
kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad
nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih
mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u
pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.
Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od
strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te
visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto
prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne
kapitalizacije. Stopa kapitalizacije određuje se prema podacima HGK.
STOPA KAPITALIZACIJE
STAMBENA
NEKRETNINA
UREDSKA
NEKRETNINA
POSLOVNA
NEKRETNINA
SUPERMARKET
PRIVREDNO KORIŠ.
INDUSTRIJSKA NEKR.
POLJOPRIVREDNA
izvanredna
vrlo dobra
2,0 - 4,0
2,5 - 4,5
3,0 - 5,0
3,5 - 5,5
3,5 - 5,5
4,0 - 6,0
4,5 - 6,5
5,0 - 7,0
4,0 - 6,0
4,0 - 6,0
4,5 - 7,0
6,5 - 9,5
2,5 - 3,5
4,5 - 6,5
4,5 - 6,5
5,0 - 8,0
6,0 - 10,0
5,0 - 7,0
5,0 - 7,0
5,5 - 8,5
5,5 - 10,5
5,5 - 7,5
5,5 - 7,5
6,0 - 9,0
7,0 - 10,0
13
dobra
loša
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
3.3.1. IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - PROSTOR POSLOVNE NAMJENE B
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
PARAMETAR
VRIJEDNOST
NKP
Najamnina
Održavanje i zaštita
očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja
najamnina)
Porez
Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25)
Netto godišnji prihod
Stopa kapitalizacije
64,40 m²
7,00 €
5,00 %
0,00
20,00
%
%
338,10
4.057,20
4,00
%
optimalna vrijednost ulaganja
vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti
101.430,00 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
760.725,00 kn
= 101.430,00 €
TROŠKOVNA METODA
392.492,57 kn
= 52.332,34 €
SREDNJA VRIJEDNOST
576.608,78 kn
= 76.881,17 €
14
450,80
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
3.3.2. IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - PROSTOR POSLOVNE NAMJENE C
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
PARAMETAR
VRIJEDNOST
NKP
Najamnina
Održavanje i zaštita
očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja
najamnina)
Porez
Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25)
Netto godišnji prihod
Stopa kapitalizacije (ponded average)
64,40 m²
7,00 €
5,00 %
0,00
20,00
%
%
338,10
4.057,20
4,00
%
optimalna vrijednost ulaganja
vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti
4057,20
101.430,00 €
METODA KAPITALIZACIJE DOBITI
760.725,00 kn
= 101.430,00 €
TROŠKOVNA METODA
392.492,57 kn
= 52.332,34 €
SREDNJA VRIJEDNOST
576.608,78 kn
= 76.881,17 €
15
450,80
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
3.4. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom usporednih
transakcija, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih
nekretnina u stvarnim transakcijama.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu
usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih
svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine
(građevine ili zemljišta).
Nedostatak je ove metode taj što je rijetko moguće pouzdano utvrditi stvarnu cijenu
realiziranih usporednih transakcija budući da su jedini relevantni podaci oni koje bi
mogla ispostaviti Porezna uprava, a ona to ne čini.
Iz tog razloga ova metoda temelji se na dostupnim podacima o traženim
kupoprodajnim cijenama oglašenim na Hrvatskoj burzi nekretnina.
U svrhu utvrđivanja usporednih cijena promatraju se slijedeće nekretnine sličnih
karakteristika na istoj ili sličnoj lokaciji:
16
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
17
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
18
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
3.4.1. IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE – PROSTORI POSLOVNE
NAMJENE B I C - METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA
Procjenjivana
nekretnina
OSNOVNI ULAZNI PODACI
prodajna/tražena cijena
Netto korisna površina
Cijena po
m²
EKONOMSKI
ASPEKTI
vrsta transakcije
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena
Prilagođena prodajna cijena po
m2
datum transakcije
Prilagodba prema tržišnim
uvjetima
Prilagođena prodajna cijena po
m2
vlasnička
prava
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po
m2
FIZIČKI
ASPEKTI
Starost
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po
m2
Tehničko stanje
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po
m2
Atraktivnost lokacije
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po
m2
Veličina
m²
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po
m2
Prilaz
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po
64,40
Usporedba 1
171.000
64,45
2.653,22
131.000
70,14
1.867,69
ponuda
0,90
153.900
2387,90
ponuda
0,90
117.900
1680,92
2012
1,00
2012
1,00
2387,90
knjižno
vlasništvo
4
Usporedba 2
knjižno
vlasništvo
1,00
1680,92
knjižno
vlasništvo
1,00
2387,90
1680,92
5
4
1,00
1,00
dobro
2.387,90
bolje
1,10
1.680,92
bolje
1,10
loša
2.626,69
bolja
1,30
1.849,02
bolja
1,20
64,40
3.414,69
64,45
1,00
2.218,82
70,14
0,90
3.414,69
isto
1,00
3.414,69
1.996,94
isto
1,00
cestom
19
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
m2
Parkiranje
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po
m2
Dovršenost
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po
m2
Komunalna infrastruktura
Prilagodba
Prilagođena prodajna cijena po
m2
Pripadajuće zemljište
m²
Prilagodba
dobro
slično
1,00
dovršeno
3.414,69
dovršeno
1,00
kompletna
3.414,69
kompletna
1,00
180,00
Prilagođena prodajna cijena po
m2
Druge prilagodbe
Prilagodba
ne
Prilagođena prodajna cijena po
m2
1894,07
indikator vrijednosti po m2
Usklađena vrijednost po m²
Vrijednost
nekretnine
Zaokruženo
1.996,94
slično
1894,07
121.978,17
122.000,00
20
3.414,69
0
1,00
1.996,94
dovršeno
1,00
1.996,94
kompletna
1,00
1.996,94
0
0,70
0,70
2.390,29
ne
1.397,86
ne
1,00
1,00
2.390,29
1.397,86
2390,29
1
1397,86
1
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
REKAPITULACIJA
1. PROSTOR POSLOVNE NAMJENE B
METODA
INDIKATOR
PONDER
VAGANI
PROSJEK
Troškovna procjena
52.332,34 €
20%
10.466,47 €
Kapitalizacija dobiti
101.430,00 €
40%
40.572,00 €
Usporedna procjena
122.000,00 €
40%
48.800,00 €
100%
99.838,47 €
POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
1.550 €/m2
2. PROSTOR POSLOVNE NAMJENE B
METODA
INDIKATOR
PONDER
VAGANI
PROSJEK
Troškovna procjena
52.332,34 €
20%
10.466,47 €
Kapitalizacija dobiti
101.430,00 €
40%
40.572,00 €
Usporedna procjena
122.000,00 €
40%
48.800,00 €
100%
99.838,47 €
POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST
1.550 €/m2
21
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
PROCJENA VRIJEDNOSTI VRTOVA I PARKIRALIŠNIH MJESTA
- procijenjena vrijednost prostora poslovne namjene (ppn)
1.550 €/m2
1. Procijenjena vrijednost vrta uz
prostor poslovne namjene B
- površina prema z.k.ul.br. 3418, podul. 2
170,00 m2
- površina prema izmjeri na licu mjesta
158,58 m2
- prosječna površina
164,40 m2
- jedinična cijena 10 % jedinične cijene ppn
155 €/m2
- procijenjena vrijednost vrta uz ppn B
164,40 m2 x 155 €/m2 =
25.482,00 €
2. Procijenjena vrijednost vrta uz
prostor poslovne namjene C
- površina prema z.k.ul.br. 3418, podul. 2
189,00 m2
- površina prema izmjeri na licu mjesta
167,40 m2
- prosječna površina
178,20 m2
- jedinična cijena 10 % jedinične cijene ppn
155 €/m2
- procijenjena vrijednost vrta uz ppn C
178,20 m2 x 155 €/m2 =
27.621,00 €
3. Procijenjena vrijednost parkirališnih mjesta
- površina parkirališnih mjesta
12,50 m2
- jedinična cijena 25 % jedinične cijene ppn
387,50 €/m2
- procijenjena vrijednost parkirališnog mjesta
12,50 m2 x 387,50 €/m2 =
22
4.843,75 €
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
KONAČNA REKAPITULACIJA
1. PROSTOR POSLOVNE
NAMJENE B
748.788,53 kn ili
99.838,47 €
VRT
191.115,00 kn ili
25.482,00 €
36.328,13 kn ili
4.843,75 €
PARKIRALIŠNO MJESTO
________________________________________________________
UKUPNO:
976.231,66 kn ili 130.164,22 €
2. PROSTOR POSLOVNE
NAMJENE C
748.788,53 kn ili
99.838,47 €
VRT
207.157,50 kn ili
27.621,00 €
36.328,13 kn ili
4.843,75 €
PARKIRALIŠNO MJESTO
________________________________________________________
UKUPNO:
992.274,16 kn ili 132.303,22 €
23
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
ZAKLJUČAK
Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđena je prometna - tržna vrijednost
nekretnina i to dva prostora poslovne namjene koji se nalaze u Ulici Domovinskih
žrtava u Novigradu u Istri, u prizemlju stambeno poslovne građevine koja je
izgrađena na z.k.č.br. 1428/8 k.o. Novigrad, a
upisani su u z.k.ul.br. 3418 k.o.
Novigrad, poduložak 2 i 3 u slijedećim iznosima od sveukupno:
PROSTOR POSLOVNE NAMJENE B
976.231,66 kn ili 130.164,22 €
PROSTOR POSLOVNE NAMJENE B
992.274,16 kn ili 132.303,22 €
Elaborat procjene izrađen je nakon očevida i snimanja na licu mjesta te uvida u
stvarno stanje predmetnih nekretnina kako u tehničkom smislu, tako i s obzirom na
lokalno okruženje.
Zagreb, 17. srpnja 2012.
Izradio:
24
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
PRILOZI
25
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
26
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
27
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
28
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
29
URED SUDSKOG VJEŠTAKA
Tihomir Borić, dipl.ing.građ.
tel: 01/4645937
Stalni sudski vještak za građevinarstvo
gsm: 098/221735
Zagreb, Gračec 18
e-mail: tihomir.boric@zg.t-com.hr
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
PROSTORI POSLOVNE NAMJENE U NOVIGRADU, Ulica Domovinskih žrtava
_________________________________________________________________________________
30

Download Report